ПОНЯТИЕ КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ И ЕГО ВЗАИМОСВЯЗЬ С СИСТЕМОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

Лекция СИСТЕМЫ КАДАСТРА И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Исторически появление кадастра в зарубежных странах было связано с необходимостью определения доходности земель в целях полного и справедливого налогообложения. Поэтому кадастр был всегда связан с регистрацией, учетом и оценкой земель.

Регистрация прав на землю представляла собой систему «земельных записей», носящих обязательно публичный, правовой, юридический характер. Эти записи позволяли узаконить права земельной собственности, охранять их, облегчить переход земельных участков от одних лиц к другим и обеспечить знание всеми землевладельцами и землепользователями обременении, ограничений в использова­нии земельных участков на предмет их залога, наличия сервитутов и т. п.

Вне зависимости от вида структур, выполняющих в государствах земельно-кадастровые и регистрационные действия, эти системы всегда были взаимосвязаны и дополняли друг друга. При этом данные кадастра давали ответы на вопросы, где и сколько земли находится, а регистрационные сведения позволяли оценить, кто и как (на каких основаниях, с каким правом) владеет землей.

Впоследствии законодательство большинства экономически развитых государств установило принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости», согласно которому последние следуют судьбе земельных участков. Исходя из этого система земельного кадастра в ряде стран трансформировалась в систему кадастра недвижимости.

В течении многих столетий развивались кадастровые системы различных типов, которые зависели от местного культурного наследия, физической географии, экологии, экономики, типа землепользования, технологии и т. д. Кадастры могут быть классифицированы по-разному, в частности:

по первоочередной функции (например, для оказания поддержки налогообложению, для составления документов по оформлению перехода права на недвижимость, распределения земли или мер по управлению многоцелевым землепользованием и др.);

по типам записываемых прав (например, частная собственность, права на пользование, горные отводы для разработки материалов);

по степени ответственности государства за обеспечение точности и достоверности данных (например, полный мандат государства, разделение ответственности между обществом и физическим лицом);

по месторасположению и юрисдикции (например, городские и сельские кадастры, централизованные и децентрализованные кадастры) ;

по способам сбора информации о земельных участках (в том числе наземные съемки с привязкой к геодезической сети опорных точек, аэрофотосъемка, преобразование существующих записей данных в цифровую форму и т. д.).

Другими данными, влияющими на формат и управление кадастром, являются:

история, культура и традиционные системы земледелия;

регион, страна;

физическая и экономическая информация;

особенности расселения;

уровень технологии;

традиционные системы управления на государственном и мест ном уровнях;

земельное и имущественное право;

приоритеты земельной политики для юрисдикции и т.д.

Все эти факторы позволяют определить необходимую разрешающую способность и масштаб графических данных (в том числе кадастровых карт), тип и характеристики данных, записываемые как в графические, так и в атрибутивные файлы, а также организационную профессиональную ответственность по управлению данными.

В большинстве зарубежных стран ответственность за управление кадастровой информацией исторически распределена между несколькими государственными органами власти и профессиями. Земельная регистрация обычно являлась прерогативой судов и лиц юридической профессии; картографирование, межевание земельных участков и сопровождение данных о земельных участках для финансовых целей, для регулирования землепользования, а также для целей перераспределения земли входили в полномочия лиц, осуществляющих съемку.

Одним из основных следствий развития современных автоматизированных земельных информационных систем явилось формирование более тесной координации между организациями, несущими ответственность за формирование кадастровых данных в своей сфере деятельности. Поэтому в ряде стран информация, необходимая для разных целей, сконцентрирована в единой информационной системе или организован обмен информацией между разными системами.

Западноевропейские кадастровые системы в общих чертах одинаковы и включают: регистр участков, кадастровые карты и ведение правовых записей. Техника учета владений различается, хотя реестр участков недвижимости имеет каждая страна. Такой реестр может быть собственно Поземельным регистром (Поземельной книгой) или же его составной частью. Кадастр (или совокупность результатов кадастровых съемок) и Поземельный ре­гистр, как правило, ведет единая государственная служба, реже — эти службы различны, но они кооперируются между собой в обмене данными для взаимного контроля и образования многоцелевого кадастра.

Общая черта западноевропейских кадастровых информацион­ных систем состоит в том, что они обеспечивают систематический охват всей территории и непрерывное обновление данных. Для информационной системы недвижимости это единственная гарантия ее эффективности.

К общим чертам следует также отнести и сходство техники ведения информации в регистрах. Как правило, участки характеризуются типом землепользования, площадью, типом размещенных строений, месторасположением, информацией о владельце и ссылками на другие регистры и информационные системы, содержащие дополнительные сведения о территории и владельце. Эти данные в совокупности с другими информационными системами позволяют получать многостороннюю информацию о собственниках и об участках их владений.

Современное понятие кадастра в зарубежных странах складывалось не сразу. В начале 70-х годов прошлого столетия в континентальной Европе под кадастром понимали классификацию и оценку земель под контролем ответственной правительственной организации на основе участков, созданных в результате топографических съемок и зарегистрированных по участкам в реестре. Таким образом, «кадастр» считали особым типом «земельных записей», дополненных картами, содержащими не только данные о площади и виде использования земель для каждого участка, но и информацию о стоимости земли и собственнике. Группа экспертов ООН по кадастровому картографированию и земельно-информаци­онным системам в 1985 г. предложила следующее определение кадастра. «Кадастр — это определенным образом систематизированный государственный учет данных об объектах недвижимости какой-то страны или района, основанием которого служит съемка границ этих объектов. Для обозначения каждой из таких единиц недвижимости используется некий особый знак (идентификатор). План объекта не­движимости и идентификатор участка обычно показывают на крупномасштабных картах».

По существу, кадастр — это систематическое описание земельных единиц ка­кой-либо территории и иных объектов недвижимости. Описание делают с помощью карт, показывающих местоположение и границы каждого участка, и посредством регистрационных данных. Среди регистрационных данных наиболее важные — идентификационный (кадастровый) номер и площадь земельного участка и иной недвижимости. Информация часто содержит дату регистрации единицы недвижимости со ссылкой на конкретную папку (файл). Более того, классический кадастр также предоставляет информацию о собственниках, категориях земель и стоимости или налогах на землю. Отдельные базы данных создают для зданий и сооружений, планов застройки и т.д., что особенно характерно для автоматизированных кадастров. Такой кадастр называют многоцелевым.

Правовые или юридические «земельные записи» обычно не служат целям на­логообложения или идентификации земельных участков, а предназначены для описания и определения прав и обременении прав на землю. Как правило, такие «юридические» записи не называют кадастром. Немцы не называют свою земель­ную книгу «Grundbuch» кадастром, французы не применяют название «кадастр» по отношению к записям, хранящимся в «Bureau des Hypotheques», а в англоязычных странах слово «кадастр» до недавнего времени вообще не использовали. Обычно для подобных правовых или юридических «земельных записей» применяют термин «земельно-правовой реестр», под которым понимают государственный реестр документов и прав на недвижимое имущество в зависимости от существующей в той или иной стране правовой системы.

В первом случае в реестре регистрируют непосредственно сам документ — запись о конкретной сделке, который служит доказательством данного соглашения, но который не является подтверждением законного права договаривающихся сторон осуществлять соглашения. При альтернативной системе, основанной на регистрации прав на недвижимость, процесс прослеживания последовательности сделок не нужен. Регистрация права на недвижимость сама является доказательством права собственности, которое обычно гарантируется и обеспечивается государством .

Существует несколько разных систем регистрации недвижимости, в каждой из них по-своему решается вопрос о взаимосвязи с кадастром. Эти различия связаны с историческими и экономическими особенностями развития каждой из стран и отражены в организационных структурах кадастра и систем земельной регистрации.

Так, в Швеции и других странах Северной Европы посредством автоматизации осуществлена тесная интеграция двух систем. В этих странах кадастр постепенно эволюционировал и из простого налогового учета, слабо привязанного к картам, превратился в комплексную систему с высокой степенью надежности.

Во Франции объединение кадастра и земельной регистрации не продвинулось так далеко. Во-первых, французский кадастр не является всеобъемлющим и не поддерживается в такой мере, как в вышеупомянутых странах. Во-вторых, он обладает меньшей юридической силой и до сих пор представляет из себя преимущественно фискальный кадастр, не имеющий тесной связи с реестром прав.

В Германии, Австрии, Швейцарии и Нидерландах связь между кадастром и реестром прав на землю чрезвычайно сильна. В этих странах юридические единицы, регистрируемые в реестре земель, полностью соответствуют кадастровым. Благодаря использованию уникальных кадастровых номеров, во всех этих странах стало возможным ввести систему регистрации прав собственности, обеспечивающую высокую степень безопасности и надежности.

Совершенно иным путем шло развитие систем регистрации прав на землю в англосаксонских странах. Это было связано с тем, что до недавнего времени в англоязычном мире кадастр был почти неизвестен. Так, в Великобритании главной целью создания и ведения земельного реестра было, во-первых содействие развитию отношении в сфере частной собственности на землю и иную недвижимость, а во-вторых — стремление облегчить и упростить систему отношений на рынке земли и недвижимости. При этом занесение документов в реестр недвижимости служило лишь целям соблюдения очередности, так как фактическое приобретение прав происходит при заключении договора и передаче подписанных документов. После этого лицо, приобретающее права, может подать заявление о внесении приобретенных им прав в реестр (Register of Deeds), который часто имеет декларативный характер. С течением времени на все большей территории Англии регистрация стала обязательной, и как только собственность регистрировалась, государство становилось гарантом права на объект собственности, занесенного в реестр.

Несмотря на то что подходы к развитию кадастра и земельного реестра в англоязычных и континентальных европейских странах были разными, системы, существующие в этих странах, во многом схожи. Прежде всего обеспечивается систематический охват всей территории и постоянное обновление собранных и зарегистрированных данных. Дается описание участков, включая такие данные, как тип их использования, измерения площадей и налоговая стоимость, здания и топография. Кроме того, права собственности регистрируют, устанавливают связи с другими административными реестрами и базами данных.

По мере исторического развития толкование термина «кадастр» становилось все более широким, отражающим суть явления, однако в разных странах трактовалось по-разному, что часто приводило к путанице[1].

В этой связи в 1995 г. седьмая комиссия по кадастру Международной федерации геодезистов (землемеров) дала следующее обобщающее определение кадастру: «Кадастр — это земельная информационная система учета земельных участков на основе современных данных с регистрацией имущественных прав на землю (г. с. прав, ограничений и ответственности)- Обычно он содержит геометрическое описание земельных участков, соотнесенное с другими записями, описывающими характер прав на землю, кому эти права принадлежат или кто ими распоряжается, и часто стоимость участка и его усовершенствований. Он может создаваться для налоговых целей (например, для оценки и справедливого налогообложения), для юридических целей (передачи прав собственности), с целью оказания помощи и управлении земельными ресурсами и использованием земель (например, для землеустройства и других административных целей) и способствует устойчивому раз­витию и защите окружающей среды» (МФГ — F1G, 1995).

При этом под кадастровой (cadastral system) понимают систему, которая «... включает кадастр, регистрацию прав на недвижимость и связанных с ними процессов передачи, разделения и правового оформления земельных участков, что в сово­купности часто называют управлением земельными ресурсами»[2].

Таким образом, в этом понимании часть землеустроительных действий, связанных с территориальным землеустройством и межеванием земель, по определению Международной федерации геодезистов (землемеров) включается в кадастровую систему.

Официально признанное в мире понятие регистрации прав на землю также дано Международной федерацией геодезистов в 2000 г. Согласно ему: «Регистрация прав на землю — это официальная система ведения учета законно признанных прав на землю, которая обычно является частью кадастровой системы. С точки зрения закона можно разграничить регистрацию актов о сделках, где архивированные в канцелярии документы являются свидетельством прав на недвижимость, и регистрацию прав, в которой сам реестр служит первичным доказательством. Регистрация прав на недвижимость обычно считается более совершенной системой регистрации, для введения которой требуется больше средств, но она обеспечивает в принципе более высокий уровень защиты владения землей и более надежную информацию. Регистрация прав на недвижимость обычно приводит к более низким операционным издержкам, чем системы регистрации актов, и таким образом способствует развитию более эффективного земельного рынка» (МФГ — FIG, 2O00)[3].

Регистрацию прав на землю подразделяют на эпизодическую (спорадическую) и систематическую.

Эпизодическая (спорадическая) регистрация обычно базируется на определенном действии или действиях владельца собственности, которые заставляют его обратиться к регист­рации, например аренда или продажа собственности. Это, например, служило главным поводом для обязательной регистрации в определенных регистрационных областях Англии и Уэльса после 1925 г.

Преимущества спорадической регистрации заключаются в том, что она менее дорогостоящая, чем систематичная регистрация, и в первую очередь выявляет наиболее экономически активные объекты недвижимости. Кроме того, не все граждане, как, например, в Великобритании, считают возможным и необходимым зарегистрировать права на землю. Недостаток ее в том, что на полную регистра­цию всех прав на недвижимость в рамках юрисдикции потребуется намного боль­ше времени и средств.

Систематичная регистрация представляет собой систематичный подход к съемке и последовательной регистрации всех земельных участков, разрешению на этой основе опоров, ведению управления. Систематичная регистрация относительно дорого обходится бюджету, потому что обычно приходится иметь дело с большим числом участков, хотя среднестатистические затраты в расчете на участок будут значительно меньше, чем при спорадической регистрации, благодаря экономии времени и сил.

Преимущество систематичной регистрации в том, что она обеспечивает получение более полной информации в течение определенного времени.

Под системой регистрации прав на недвижимость подразумевают в целом две части реестра. Первая — это карта, на которой нанесены границы всех участков и по каждому из них дан уникальный идентификатор участка; вторая — это текст, регистрирующий подробные сведения о правах на недвижимость и их ограниче­ниях. При простой передаче прав собственности изменяют только зарегистриро­ванное имя владельца. При делении земельного участка или изменении границ необходимы внесение изменений в план и выдача новых документов или свиде­тельств. Официальная запись регистрации прав на недвижимость является опре­деляющей (TJNECE, 1996).

В перспективе каждая страна должна иметь единую и многофункциональную унифицированную систему. Например, в Финляндии и Швеции кадастр и регистрация прав на землю, включая периодическую оценку стоимости земли и недвижимого имущества, картирования земель и их налогообложения, объединены в единую базовую кадастровую систему. Последняя эффективно используется для содействия развитию всей экономики страны и управления различными ее секторами, такими, как сельское хозяйство, охрана окружающей среды, рыбное хозяйство, лесное хозяйство, жилищное строительство, территориальное зонирование, коммунальные услуги, транспорт и другие.

2. ОСОБЕННОСТИ ВЕДЕНИЯ КАДАСТРОВЫХ СИСТЕМ И РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ В ЗАРУБЕЖНЫХ

СТРАНАХ

В Испании под кадастром понимают «совокупность данных о недвижимости в городах и сельской местности с указанием площади, границ, выращиваемых культур или иного использования земли, оценки стоимости, а также других физических, экономических и юридических сведений»[4]

Исходя из этого, кадастр содержит информацию, характеризующую недвижимость по следующим признакам:

сведения о собственнике, включающие данные о случаях передачи недвижимости, происходящей в результате различных действий, совершаемых собствен­ником с недвижимостью;

данные о каждом отдельном земельном участке, в том числе его физические и экономические характеристики, включая оценку земель и целевое использование;

данные по налогообложению недвижимости, включая цену, ставку налога, размер и изменение налога.

Основная задача кадастра в Испании — обеспечение налоговой политики для объектов к недвижимости, поэтому он находится в ведении Министерства экономики и имущества, которое отвечает за сбор налогов. Учетом недвижимости в Испании занимается Государственный секретариат по имуществу, которому подчиняется Главное управление кадастром, созданное в 197S г. для ру­ководства всеми земельно-кадастровыми работами.

Кадастр как система информации складывается из следующих подсистем.

1. Подсистема базовой информации. Представляет собой совокупность информации, связанной с физическими характеристиками недвижимого имущества: парцеллы, субпарцеллы, включая земельные участки под застройку, сооружения, а также характеристики почв и выращиваемых культур. Дополняется необходимой географической информацией, включенной в базовую информацию.

2. Подсистема географической кадастровой информации. Включает в себя банк географических данных, соединенных с семантико-цифровым банком данных, на котором основаны остальные подсистемы.

3. Подсистема оценки. Содержит стоимостные показатели, которые определяют согласно действующим правилам о технических нормативах кадастровой оценки и постоянно обновляемым расчетным таблицам стоимостей.

4. Подсистема налогообложения. На основе информации, подсистемы оценки, подсистемы базовой информации, данных физических и экономических характеристик имущества устанавливает соотношение между кадастровой стоимостью и объектами налогообложения и налогоплательщиками.

Реестр прав на недвижимость в Испании существует параллельно с кадастром. Исторически его возникновению способствовало принятие в 1861 г. первого испанского закона об ипотеках. В настоящее время регистрационная деятельность регламентируется законом 1946 г., согласно которому реестр прав находится в ведении Министерства юстиции. Нормативы данного ведомства являются основополагающими для деятельности Службы реестра (регистратуры).

Реестр прав на недвижимость в Испании имеет следующие особенности.

а) ведется по единицам недвижимости.

б) придает действиям с недвижимостью законную юридическую силу и гарантирует действительность документа купли-продажи.

в) удостоверяет и документирует юридическое состояние каждой единицы недвижимости. Такие документы называют отчетами об истории единицы недвижимости, и они имеют важное значение при всех последующих действиях с ней, хотя и не исключают риска при совершении купли-продажи, так как действительной признается первая по очередности регистрация права и, следовательно, первое по очередности приобретение собственности. Каждый желающий совершить сделку с недвижимостью, имеет право получить отчет об истории единицы недвижимости, содержащий сведения о цене продажи, об имеющейся сумме залогов по данной единице недвижимости и т.д. Составлением отчетов занимаются юристы, гражданская ответственность которых, как правило, застрахована на значительные суммы.

Регистрацию прав в Испании ведут как в бумажном виде, так и с использова­нием компьютеров. Имеющаяся компьютерная система дает возможность по име­ни собственника получить данные обо всех единицах недвижимости данного лица. Для бумажной регистрации используют книги, к которым относятся:

дневник регистрации, где хронологически регистрируют все поступившие документы;

книга записей, содержащая всю необходимую информацию об объектах недвижимости (история данной недвижимости).

Кадастровая и регистрационная системы Испании - развитые сложившиеся системы, которые в значительной степени автоматизированы. Они содержат практически все сведения о недвижимости, используемые для различных целей, в том числе для налоговых, имеет отработанные связи между организациями, поддерживающими систему, характеризуется исторической преемственностью ведения записей в кадастре и реестре недвижимости. Кроме того, системы имеют в наличии кадастровые карты соответствующих масштабов для большей части территории страны, при создании которых используют современные технологии.

Вместе с тем система земельной регистрации Испании имеет и некоторые недостатки: параллельное существование кадастра и реестра, связь между которыми не всегда достаточно тесная, а также различная ведомственная подчиненность двух составляющих систем регистрации недвижимости. Кроме того, в отдельных провинциях страны существует неодинаковый по качеству исходный материал, используемый для создания карт, что потребует последующей большой работы для обеспечения сопоставимости данных. Различный подход отдельных территорий к созданию современного кадастра и неодинаковый уровень готовности к компьютеризации также вносят некоторые сложности в создание единой информационной системы страны.

Ведение кадастра и поземельной книги в Австрии находится в федеральной компетенции. Осуществление кадастровых работ регулируется Законом о топографической съемке местности, которая впервые была проведена на обширной территории Австрии в 1718 г., исторически имела налоговое назначение и входила в компетенцию государства. В настоящее время ее рассматривают как вид публичного права и поэтому вменяют в обязанность Федеральному ведомству по эталонам и топографической съемке (BEV), которое, в свою очередь, подчиняется министерству экономики и труда. Ведение поземельной книги с подтверждением существующего правового статуса соответствующих земельных участков (собственность, обременения, сервитуты и т. д.) находится в компетенции судебного органа (суда поземельной книги).

До использования методов цифровой картографии в Австрии кадастр и поземельную книгу вели как вспомогательные справочники. Так, топографическая служба использовала поземельную книгу как источник дополнительной информации. С внедрением Единой земельно-информационной системы страны по земельным участкам (GDB) кадастр и поземельную книгу стали хранить в одной базе данных.

Кадастр устанавливает границы земельных участков для всей Австрии, включая области, где не ведется хозяйственная деятельность.

Первоначально австрийский кадастр имел публично-правовые функции, о чем свидетельствует старое название «кадастр земельного налога». В настоящее время он представляет собой кадастр границ в целях защиты прав частной собственности на землю. Кадастр границ обеспечивает обязательное удостоверение границ земельного участка и служит прежде всего для обеспечения наглядности видов использования земли и размеров площадей.

Австрийский кадастр состоит из технической [кадастровой карты, поля (карты) контрольных точек (точек триангуляции и включения), реестр координат поворотных точек границ] и документальной (реестры земельных участков и вспомогательных частей).

Границы существующих земельных участков устанавливают по взаимному согласию владельцев соседних участков в ходе переговоров и обозначают на местности межевыми знаками. По результатам переговоров о границах сотрудник топографической службы (землемер) обмеряет и составляет соответствующие карты и протоколы. После проверки соответствия плана данным кадастра орган топографической службы путем вынесения решения выражает свое согласие с внесением земельного участка в кадастр границ.

Поземельную книгу, в которой документируют права на недвижимость, с 1848 г. ведут отделения поземельных книг районных судов.

Земельные участки являются минимальными единицами управления земель­ными ресурсами в Австрии. Земельные участки с равными правовыми отноше­ниями (собственник, обременения и др.) объединены в поземельной книге в так называемом регистрационном номере (EZ), и их обозначают как недвижимое имущество. Каждый земельный участок имеет собственный номер, который однозначен в пределах кадастровой общины - условной единицы управления в сфере ведения кадастра и поземельной книги. Община как административно-территориальное образование может состоять из одной или нескольких кадастровых общин. При этом границы административно-территориальной и кадастровой общин могут не совпадать.

Австрийская поземельная книга является общественным реестром, в который заносят все земельные участки и существующие в отношении их вещные права. Для всех земельных участков, включаемых в кадастровую общину в районном (окружном) суде ведут свою поземельную книгу. Она состоит из основной книги и архива документов.

Несмотря на то, что в Австрии различают поземельную книгу и кадастр, с момента внедрения (1980—1992 гг.) базы данных о земельных участках (GDB), они взаимосвязаны. Эта база данных документирует для всех земельных участков по всей территории Австрии правовые требования на землю, права, ограничения, обязательства, а также вид пользования земли и содержит геометрическое описание земельных участков и зданий.

С 1992 г. сведения в поземельной книги хранятся централизованно в электронной базе данных. Занесение информации в базу данных считается записью, имеющей правовой характер. Она заменяет основную книгу, которую до этого заполняли от руки. Новая основная электронная книга, действующая на основе автоматизированной системы обработки данных, разделена на две части:

собственно поземельную книгу, содержащую все актуальные записи;

реестр погашенных записей.

Система предполагает возможность ознакомления с двумя реестрами. Существует также возможность раздельного запроса данных по отношению к частям собственности и их обременениям.

Все другие вспомогательные реестры также были переведены в автоматизированный режим обработки данных и снабжены ссылками на записи новой поземельной книги. Ознакомиться с архивом документов в настоящее время можно в местном суде, ведущем поземельную книгу. Как топографические службы, так и суды вправе запрашивать необходимые сведения друг у друга.

Так же как и в Австрии, система кадастра Германии состоит из двух частей: поземельной книги и кадастра (Grundbuch + Cadastre), которые тесно взаимосвязаны. В этой связи понятие «земельный участок» согласно немецкому государственному праву, объединяет два признака: «ограниченная часть земной поверхно­сти» и «регистрационная запись в поземельной книге».

Всего в поземельных книгах, которые ведут в качестве государственных реестров в участковых судах[5], зарегистрировано 61,3 млн земельных участков[6]. Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть города (район).

Поземельная книга в Германии содержит описание правовых условий закон­ного владения земельными участками. К этой информации относят прежде всего данные о владельцах, их правах, обременениях и лицах, имеющих претензии. В поземельную книгу в отличие от кадастра недвижимости заносят не все земельные участки. Государственные земельные участки включать в нее необязательно, если они не находятся в обороте.

Кадастр недвижимости содержит в целом полную информацию о недвижимо­сти (земельные участки и здания) на всей территории. Он включает всю геометри­ческую (геодезическую) и семантическую информацию о земельных участках и зданиях.

Данные, имеющиеся как в кадастре недвижимости, так и в поземельной книге, должны находиться в постоянном соответствии.

Сведения, имеющиеся в поземельной книге, законодательно закреплены как достоверные. Покупатель земельного участка всегда может положиться на достоверность содержащейся в поземельной книге информации.

Правовая система, на которой основано создание и ведение поземельной книги и кадастра недвижимости в Германии, показана на рисунке 15.2.

Поземельная книга в Германии предназначена: для определения и установления прав на отдельные земельные участки; предоставления установленных законом гарантий прав собственности; регистрации обременении собственности (земельных участков).

В поземельной книге регистрируют все права на земельный участок и приравненные к ним права. Для каждого из этих прав заводят отдельный лист поземельной книги (Realfolium). Для различных земельных участков, принадлежащих од­ному физическому лицу, может быть заведен один общий «персональный лист» поземельной книги (Personalfolium).

В соответствии с немецкими законами внесение записи в поземельную книгу является необходимым условием любого приобретения прав на земельный участок или других конституционных прав, приравненных к ним. Если в исключительном случае произошел переход собственности без осуществления записи, то в поземельную книгу должна быть внесена дополнительная корректирующая запись.

Все земельные участки в Германии подлежат обязательной регистрации, кроме земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственности федеральных земель, коммун, церковных общин, монастырей и общественных путей железнодорожного сообщения.

Рис. 15.2. Система регистрации земель в немецком праве

Территориально-организационной единицей в поземельной книге является часть сельской общины или часть (район) города.

Содержание разделов поземельной книги приведено на рисунке 15.3.

Особую ценность характеристики земельных участков в Германии имеет кадастр недвижимости.

Записи из поземельной книги не позволяют подробно охарактеризовать земельные участки по их местоположению, площади, форме. Поэтому Устав поземельной книги предполагает, что для идентификации земельного участка как ограниченной части земной поверхности нужно иметь особый государственный ре­естр, ответственный за эти отсутствующие данные.

Кадастр недвижимости находится в ведении федеральных земель (областей) Федеративной Республики Германии и ведется соответствующими управлениями землеустройства и земельного кадастра. Наряду с классическим назначением «го­сударственного реестра» данные кадастра недвижимости служат основой для земельных информационных систем, представляющих важность для территориального планирования, административного управления и экономики.

Кадастр недвижимости страны состоит из трех составных частей: книги кадастра недвижимости (описательной части), кадастровой карты (графического отображения всех земельных участков) и результатов геодезических вычислений (рис. 15.4).

На карту недвижимости (ALK) наносят слои (группы объектов) и отдельные объекты. На ней отображают:

точечные объекты (геодезические пункты, межевые знаки, геодезические знаки на зданиях, топографические пункты);

линейные объекты [границы наделов и земельных участков, линии границ зданий, границы видов использования, «красные» линии, границы территори­альных образований (флур (поле) — единица земельного кадастра в Германии)], сельское поселение (город, община и т.д.);

площадные объекты (земельные участки, здания);

надписи (номера наделов, номера домов, названия улиц, названия водных объектов, межевые полосы и т. д.).

Книга недвижимости обеспечивает ведение в электронной форме реестровых данных (семантики земельных участков) и содержит:

сведения о расположении участков в различных административно-территори

Рис. 15.3. Разделы поземельной книги

Рис. 15.4. Структурная схема кадастра недвижимости Германии

альных и других образованиях [федеральная земля, земельный округ, община, часть общины (квартал), флур, земельный надел];

информацию о землевладельцах в соответствии с данными поземельной книги;

данные о местоположении недвижимости (улица и номер дома или межевая полоса);

сведения о площади земельного участка;

информацию о фактическом виде землепользования в соответствии с установленной законом классификацией;

оценку стоимости земли (для сельскохозяйственных земель);

специальную информацию (по охране памятников, загрязненным территориям, незавершенному строительству).

Результаты геодезических вычислений содержат протоколы: измерительных работ (чертежи, книги наблюдений, координаты) и расчетов (трансформирование результатов прежних измерительных работ в геодезические координаты, а при необходимости в предварительные координаты).

Кадастр недвижимости в Германии ведут в цифровом виде. Создание цифрового кадастра недвижимости началось в 70-х годах прошлого века.

В последние годы происходит объединение земельного кадастра и поземельной книги в одну базу данных. Этот процесс осуществляется в несколько этапов.

Первый этап — обмен данными электронным путем (при условии, что поземельную книгу и кадастр недвижимости ведут в электронной форме).

Второй этап — техническая интеграция с помощью единой базы данных. При этом разделение организационных функций между управлением земельного кадастра и поземельным управлением остается. Поземельное управление ведет разделы I, II, III, управление земельного кадастра составляет перечень информации.

Третий этап — полная интеграция под руководством одного (нового) учреждения. Завершающий этап определяет создание единой земельно-информационной службы Германии, что является общим стремлением большинства западноевропейских государств.

Ведение земельного кадастра и регистрация прав в Дании рассредоточены между различными министерствами и ведомствами. Вопросами регистрации прав ведает Министерство юстиции в лице судебного департамента, землеустройства и кадастра — Национальная служба геодезии и кадастра, которая подотчетна Мини­стерству жилищного строительства, а за рациональное использование земель и их охрану отвечает специальный департамент планирования Министерства природ­ных ресурсов и энергетики. Оценкой земель занимается Министерство налогов и сборов (2001г.)[7]. Исключительное право на осуществление землеустроительных работ в Дании имеют только аттестованные землемеры, объединенные в Национальную ассоциацию.

Существующий кадастр Дании был учрежден в 1844 г. и состоял из двух частей: книг участков и кадастровых карт. Первоначально кадастр служил основой для сбора земельных налогов и содержал информацию о площади участков, их количестве и о качестве почв. По этим данным рассчитывали земельный налог. В настоящее время кадастр Дании не имеет сведений о качестве почв. Он стал основным реестром земельных участков, содержащим информацию о недвижимой собственности и о правовых ограничениях на землю.

В силу исторических причин Дания имела три реестра недвижимого имущества;

кадастровый;

земельный (поземельная книга);

муниципальный реестр недвижимой собственности.

Кадастровый реестр — основной реестр недвижимой собственности, в котором фиксируют уникальные обозначения земельных участков. Изменения существующих земельных участков недействительны до их регистрации в земельно-кадастровой системе, которую поддерживает Национальная служба геодезии и кадастра Дании (Коrt- og Matrikelstyrelsen).

Земельный реестр (поземельная книга) представляет собой децентрализованный реестр, размешенный в 85 окружных судах Министерства юстиции. Земельный реестр содержит юридические сведения о земельном участке: о правах землепользования, имена правообладателей, закладные, сервитуты и т.д. Хранителем земельного реестра является судья окружного суда, который проверяет поданные документы перед их регистрацией. Государство является гарантом правильности содержания земельного реестра.

Муниципальный реестр недвижимой собственности включает данные об оценке земель и строений. Данный реестр используют для сбора земельных налогов. В дополнение к муниципальному реестру недвижимой собственности существует реестр строений и жилищ, содержащий информацию о строениях, сооружениях и их адресах.

Взаимосвязи между реестрами собственности в Дании и потенциальными пользователями информации реестров показаны на рисунке 15.6. Всего в стране зарегистрировано 2,5 млн земельных участков, представляющих 1,5 млн землевладений.

В Швейцарии кадастровые съемки стали проводить на осно­вании приказа Наполеона о проведении кадастровых измерений во всех провинциях Франции в налоговых целях. С 1803 г. были запланированы и проведены съемки общин, начиная с западной части страны. Скоро стало ясно, что материа­лы съемок могут служить и для других целей, в том числе для правовых. Произошло закрепление границ собственности.

В Швейцарском своде гражданских законов (ZGB) отмечено, что сведения о правах на земельные участки заносят в поземельную книгу. Заносят и описывают отдельные земельные участки в поземельную книгу на основании плана, который, как правило, основывается на кадастровой съемке.

Поземельная книга включает:

1. Главную книгу, в которой каждый участок получает собственный лист и собственный номер.

2. Отдельные листы, в которые заносят следующие данные:

собственность;

сервитуты и обременения на данном земельном участке;

залоговые права, которыми обременен земельный участок.

3. Коллективные листы. С согласия собственника на одном листе могут быть записаны несколько земельных участков, даже если они не связаны между собой. Записи на этом листе, за исключением земельных сервитутов, одинаково действительны для всех участков. Собственник может в любое время потребовать изъятия отдельных участков из коллективного листа при условии существующих на это прав.

4. Журнал и документы. Заявления о занесении и поземельную книгу записывают в журнал в порядке их поступления с указанием лица, подавшего заявление, и его просьбы. В кантонах, которые разрешают нотариальное засвидетельствование лицом, ведущим поземельную книгу, вместо документов может выступать документальный акт, записи в котором являются нотариальным засвидетельствованием.

В поземельную книгу вносят следующие объекты: недвижимость, права на участки, горнодобывающие предприятия, части долевой собственности на земель­ные участки, а также права на земельные участки: собственность; сервитуты и обременения; залоговые права.

Личные права могут быть зарегистрированы в поземельной книге в случае,

Рис. 15.6. Обзор реестров собственности Дании

если их регистрация недвусмысленно предусмотрена законом, как при праве преимущественной покупки, выкупе, праве купли-продажи, залоге и аренде. Благодаря регистрации они получают преимущество перед любыми другими правами, полученными позже.

На отдельные участки могут быть зарегистрированы ограничения в праве распоряжения на основании: официального распоряжения для обеспечения спорных или исполнимых правопритязаний; залога; сделки, для которой эта регистрация предусмотрена законом, как для семейных земельных участков, так и для претензии наследников.

Для ведения поземельной книги образуют округа. Земельные участки заносят в поземельную книгу округа, в котором они находятся. Если земельный участок расположен в нескольких округах, то он должен быть занесен в поземельную книгу в каждом округе со ссылкой на остальные округа.

Кадастровая съемка составляет основу поземельной книги. Ее задача — получение цифровой информации о положении, форме и составе земельных участков. Тем самым она служит защите земельной собственности и соблюдению связанных с ней прав и обязанностей. Данные кадастровой съемки доступны.

В Швейцарии не существует единого реестра, поэтому каждое ведомство и муниципалитеты ведут свои реестры, часто различающиеся по составу информации (рис.15.6).

Главная черта модели земельного кадастра, используемой в Великобритании, — разделение функций между службами, ведущими съемку и выполняющими картографические работы, и службами, которые регистрируют вещные права на землю и ведут учет специализированной информации по земле. Так Королевская государственная земельная регистрационная палата (КГЗРП)-«ИМ Land Registry» осуществляет Регистрацию прав на землю, включая право собственности, ипотеку, обременения и сервитуты, Государственная топографическая служба (ГТС) — Ordnance Survey формирует топографо-геодезическое и картографическое обеспечение, ведет регистрацию сведений о земельных участках. Министерство сельского хозяйства осуществляет учет данных о землепользовании и классификация земель сельскохозяйственного назначения, Департамент по защите окружающей природной среды, транспорту и регионам ведет учет данных о землепользовании на землях других категорий.

Королевская государственная земельная регистрационная палата (КГЗРП) — «НМ Land Registry»[8] является государственным управлением Департамента лорда-канцлера Министерства юстиции и состоит из 24 региональных представительства КГЗРП (районные отделения) в Англии и Уэльсе, которые обслуживают определенный географический район, куда входят несколько муниципальных образований[9]. Каждое районное отделение возглавляет районный регистратор, который по условиям Закона о земельной регистрации должен быть юристом. Он имеет широкие судебные права наделять в законном порядке титулом земельной соб­ственности и разрешать споры.

Земельная регистрационная палата подготавливает ведение следующих доку­ментов:

земельного реестра по отдельно зарегистрированной собственности;

плана каждого объекта недвижимости, на котором показаны местоположение и размер каждого отдельно зарегистрированного объекта собственности на карте Ordnance Survey максимального масштаба;

карты-схемы всей территории Англии и Уэльса, показывающей расположение всех зарегистрированных объектов собственности;

указателя-реестра собственников зарегистрированных прав на землю и недвижимость;

журнала-индекса, где находятся заявки на регистрацию титула, а также заявления на внесение изменений или ликвидацию записей в реестре.

Все записи соответствуют уникальному номеру зарегистрированного титула.

В земельном реестре регистрируют права на землю, включая права собственности, ипотеку, обременения и сервитуты. Земельный реестр — единственный источник записей о юридических правах, которые признают в судах.

Свидетельство, включающее в себя официальный план, подготавливают сотрудники Регистрационной палаты. В этих документах отражены размер зарегистрированной собственности и связанные с ней зарегистрированные права и обременения. Официальный план изготавливают на основе карты самого большого масштаба, используемого при составлении национальных топографических карт государственной топографической службой.

Традиционно КГЗРП регистрирует титул на землю и недвижимость на бумажных картах, а текстовая часть свидетельства о владении ведется в электронном виде. В настоящее время в Великобритании внедряют систему, позволяющую вносить записи о собственности с использованием электронных карт.

В случае совершения сделки с земельным участком Земельное свидетельство используют как доказательство права собственности (титула).

Обязательная регистрация в Королевской государственной земельной регистрационной палате всех законных прав на землю при их передаче другому правообладателю вступила в силу в 1980-х годах. В настоящее время более 70 % прав на земельные участки до сих пор не зарегистрировано.

Земельный реестр, план титула, карта-схема и журнал (индекс) открыты. Любые лица имеют возможность свободного доступа к информации за определенную плату. Получить информацию можно в офисе, по почте или по телефону. Доступ к сведениям о правообладателях земельных участков (реестру-указателю собственников зарегистрированных прав) возможен после обоснования необходимости в получении таких сведений.

Учет данных о землепользовании и классификацию земель сельскохозяй­ственного назначения осуществляет Министерство сельского хозяйства, а учет зе­мель других категорий—Департамент по защите окружающей природной среды, транспорту и регионам.

Основная единица земельной собственности в США - индивидуальный земельный участок, на котором расположены интересующие объекты местности. Земельный участок задается тремя характерными признаками: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте, наряду с индивидуальными участками, показывают авто- и железные дороги, гидрографию. Такая карта независимо от точности представляет интерес для широкого круга пользователей.

Разные штаты по-разному формируют кадастровые и регистрационные системы. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Учет земель в Канаде осуществляют на основе законодательства провин­ций и местных структур управления. Федеральное правительство учитывает земли только на территории Юкон и Северо-Западных территориях. За земельную регистрацию, кадастровую систему и землеустройство в Канале отвечают различные провинциальные министерства и ведомства, которые наделены особыми функциями в области регулирования землепользования.

Провинциальные системы регистрации земли и иной недвижимости относятся к двум основным типам.

Первый тип регистрации земельных участков — система Торренса, принята в провинциях Манитоба, Саскачеван, Альберта, Британская Колумбия, на территории Юкон и Северо-Западных территориях. Эта система (кроме регистрации земель) гарантирует от имени государства и права собственника на землю.

Запись о регистрации земель делают в этом случае по заявлению заинтересованного лица, от которого требуется представление всех документов, касающихся его прав и лежащих на участке обременении, а также подробного плана участка. Запись о регистрации осуществляют по истечении определенного срока (от 1 мес до 3 лет), в течение которого принимают меры для оповещения лиц, которые могут иметь интерес к участку, подлежащему регистрации. Если со стороны таких лиц последовал протест против регистрации, то дальнейшее производство приостанавливают вплоть до рассмотрения претензии в судебном порядке. По оконча­нии предварительного производства составляют аттестат права (титул), в который вносят имя собственника, название местности, ее местоположение, площадь и границы, все обременения данного земельного участка.

Второй тип систем регистрации земель в Канаде, действующий в провинциях Ньюфаундленд, Новая Шотландия, остров Принца Эдуарда, Нью-Браунсуик и Квебек, представляет собой только непосредственную регистрацию земель и общественное уведомление о ней. Так, на острове Принца Эдуарда регистрацию землевладений и землепользовании осуществляет отдел налогообложения и регистрации собственности (Taxation and Property Records Division) Департамента (Министерства) финансов провинции (Department of the Provincial Treasury Count).

Провинции Канады различаются также и по способам кодификации земельных участков. Например, в Квебеке земли регистрируют на основании кадастро­вого кодекса, напоминающего «наполеоновский» кадастровый кодекс Франции, в то время как в других провинциях система регистрации земель базируется на законах, похожих на используемые в Великобритании. В связи с этим во всех провинциях (кроме провинции Квебек) документы, касающиеся прав собственности, представляют собой специальные книги или реестры, тогда как в провинции Квебек для идентификации земель используют официальные кадастровые планы.

Во всех штатах Австралии сложилась четкая система управления земельными ресурсами на основе системы регистрации землевладений Торренса (Torrens Title System). Система регистрации Торренса с успехом внедрена во многих странах мира, включая Новую Зеландию, Канаду, Малайзию, Сингапур, Таиланд, Папуа Новую-Гвинею, множество африканских государств.

Основные принципы системы регистрации Торренса, базирующиеся на обеспечении государством гарантий прав на землевладение, следующие:

любая операция, связанная с земельным участком, должна быть зарегистриро­вана в Реестре записей о землевладении;

на каждый в данный момент земельный участок имеется документ, удостоверяющий право владения им, а у его владельцев хранится копия реестровой записи, которую называют «Свидетельство на право землевладения» (Certificate of Title). Документ содержит данные о местоположении участка земли, владении и другие сведения, имеющие к нему отношение;

правительство штата гарантирует, что человек, фамилия которого зафиксиро­вана в Реестре записей о землевладении, является законным владельцем того участка земли, к которому относится данная запись;

запись, хранящаяся в Реестре,—неоспоримая гарантия права на землевладение, и ее признают неопровержимым доказательством в любом суде.

Система регистрации Торренса обеспечивает неоспоримость прав на земле­владение. Финансовые учреждения пользуются свидетельствами системы Торренса в качестве имущественного обеспечения ссуд.

Любое правительственное ведомство может пользоваться базой данных о землевладении из любой точки штата при условии наличия разрешения на доступ к ней. Документы содержат данные о всех связанных с имуществом обязательствах, включая закладные, арендные сокращения и ограничения на землепользование.

Система может обеспечить ежедневную или еженедельную статистическую информацию по объемам и типу осуществленных в определенных районах земельных операций.

Издержки по земельным операциям сводятся к минимуму, поскольку организационные аспекты системы несложны, а ее достоверность гарантируется государством.

Для ведения регистрационных, земельно-кадастровых, землеустроительных и оценочных работ в этом штате в конце 1990-х годов на базе имеющихся до этого отдельных служб создано единое Государственное хозрасчетное предприятие земельно-имущественной информации (LPI), находящееся в ведении Департамента информационных технологий и управления штата.

Регистрацией земли и недвижимости занимается земельно-титульный офис этого предприятия. Земельно-титульный офис в ходе регистрации земель ставит перед собой следующие задачи:

предоставление населению точного, быстрого, недорогого и гарантированного обслуживания по регистрации земельных операций, включая выдачу свидетельства на землевладение;

изучение планов разбивки земли на участки с целью обеспечения точности обозначения границ этих участков и соответствия их государственным требованиям до регистрации этих планов и последующей выдачи свидетельств.

Правильное обозначение границ — это главная предпосылка для регистрации планов и последующей выдачи гарантированных государством свидетельств на владение выделенными на плане новыми участками земли. Для выполнения этой задачи земельно-регистрационный офис проверяет планы, проводит выборочно полевые съемки и инспекции.

Картотека планов и реестр опираются на картотеку операций, которая содержит перенесенную на микрофильм запись о каждой земельной операции, зарегистрированной в реестре прав на землевладение. В настоящее время в картотеке находится более 85 миллионов микрофильмов. Картотека операций заключает в себе точное доказательство записей землевладения и может быть легко воспроизведена для обеспечения принципа гарантированного государством права на землевладение.

Земельно-титульный офис предоставляет обширную информацию о земельной собственности, включая сведения о владельцах, записи о проводимых операциях с указанием закладных и арендных соглашений, планы разбивки на участки и кадастровую информацию.

Система регистрации штата предоставляет также возможность внести измене­ния в реестр на основании соответствующих документов по ограничениям землепользования. Примером могут служить правительственные уведомления по обеспечению охраны природных ресурсов, утверждаемые правила землепользования и застройки.

Реестр записей о землевладении хранится в компьютеризованном виде. Путем перекрестной ссылки на номер участка и плана сохраняется связь между картотекой планов и отдельной записью, содержащей: описание участка, данные о место­нахождении, сведения о землевладении и данные о землепользовании, включая наложенные государственными ведомствами ограничения. Доступ к автоматизированной базе данных можно получить через любую ЭВМ, подключенную к компьютерной сети. Для обеспечения сохранности и осуществления контроля все записи о землевладении могут быть централизованы, а также для удобства могут быть организованы по регионам.

В Швеции, как и во многих других странах мира, земельное право основа­но на давних традициях и обычаях. В нынешнем виде регистрация прав на недвижимость в стране была введена в 1875 г., а регистр недвижимости стал функционировать с начала XX в. Шведская система проста и во многом аналогична системе Торренса, но не включает в себя документирование прав на недвижимость, осуществляемое регистрирующим органом.

В Швеции государственный учет данных о земле имеет долгую традицию. На-

Рис. 15.8. Структура органов, участвующих в процессе регистрации недвижимого имущества

циональиая земельная служба (Landmateriet) была основана в 1628 г. Она находится в ведении Министерства охраны окружающей среды. Государственное судебное управление подчиняется Министерству юстиции (рис. 15.8).

В Швеции имеется 3,5 млн единиц недвижимости. Одна единица недвижимости может состоять из одного или нескольких земельных участков. Недвижимость включает в себя не только землю и воду, но и «принадлежности» (здания, многолетние насаждения, дороги и др.). «Принадлежности» не являются частью недвижимости, если они были построены не собственником земли, а арендатором. Права на полезные ископаемые также не являются частью недвижимого имущества и не принадлежат собственникам земельных участков.

Ответственность за формирование и регистрацию недвижимости (разделение земли на единицы недвижимости) и регистрацию прав на недвижимость (права собственности и обременения) разделена между разными организациями. Формируют и регистрируют недвижимость в реестре областные кадастровые органы, в некоторых муниципалитетах - муниципальные кадастровые бюро. В Швеции имеется 21 областной кадастровый орган и 39 муниципальных кадастровых бюро. Муниципальные кадастровые бюро находятся в ведении местных властей, но подконтрольны Национальной земельной службе.

Национальная земельная служба несет ответственность за развитие Системы банка данных о недвижимости (СБДН)[10] и обладает правом контроля за формированием и регистрацией недвижимости.

Вся недвижимость зарегистрирована и внесена в Регистр недвижимости, который поддерживают Национальная земельная служба Швеции, областные и муниципальные земельно-кадастровые органы, а также в Регистр прав на недвижимость, который ведут органы по регистрации прав на недвижимость, являющиеся частью семи районных судов и административно подчиняющиеся Государственному судебному управлению.

Содержание регистров гарантирует государство.

Национальная земельная служба в Швеции:

ведет учет земель (кадастр недвижимости);

формирует недвижимость (землеустройство), связанное с разделением, перераспределением земельных участков и др.;

проводит топографо-геодезические и картографические работы;

предоставляет географическую и оценочную информацию о недвижимости;

оказывает платные услуги в области землеустройства, геодезии и картографии, информационного обеспечения.

Основу информации, содержащейся в системе банка земельных данных, составляют реестр недвижимости и земельный реестр. Таким образом, для каждой единицы собственности имеется следующая информация:

административная область, в которой расположена единица собственности, адрес, расположение на кадастровой индексной карте, координаты собственности и зданий, расположенных на ней;

площадь единицы собственности;

оценочная стоимость для целей налогообложения;

имя, адрес, гражданский регистрационный номер владельца, условия приобретения собственности, цена покупки;

строительные планы и правила, затрагивающие единицу собственности;

число отдельных закладных;

идентификационные номера карт и других документов в архивах.

Во Франции кадастр был учрежден в первой половине XIX в. Идеей Наполеона было создание одновременно юридической инстанции для установления прав собственности на землю и финансового института, позволяющего равномерно распределять налог на землю среди граждан.

Поэтому во Франции в отличие от других государств, где система кадастра приближена к англосаксонскому или западноевропейскому (прусскому, шведскому) типам, исторически сложилась своя довольно сложная система информационного обеспечения управления земельными ресурсами, в которой задействованы различные министерства и ведомства.

Французский кадастр решает задачи, связанные с налогообложе­нием (оценкой земель и обоснованием размеров земельного налога), учетом зе­мель, идентификацией и описанием земельных участков — парцелл, установлением землевладельцев и землепользователей, составлением кадастровых планов.

Функции кадастра во Франции заключаются в определении местоположения и идентификации земельных участков; описании их границ, типа выращиваемых культур, характеристики строений; расчете базы для налогообложения земельных участков и строений; обновлении кадастрового плана и сопутствующей текстовой информации.

Кадастр содержит:

выписки из актов, составленные нотариусами, сопровождаемые при необходимости документами о межевании, проведенном экспертом-землемером (геометром), и сданными на хранение в Ипотечное хранилище, которые передают в кадастровые органы;

декларации, представляемые собственниками и касающиеся изменений, произведенных с участками и строениями;

налоговые материалы, получаемые при ежегодной инспекции коммун.

Кадастровая документация коммуны состоит из трех документов: кадастрового плана, Описи секции (легенды плана), кадастровой матрицы, а также дополнительной информации, предназначенной для нужд кадастровой службы.

В Голландии (в отличие от многих других стран) функции регистрации прав на землю и кадастра возложены на одну организацию. Как считают голландские и большинство зарубежных специалистов, такое объединение до сих пор приносит большую выгоду. Земельные регистры (реестры), земельно-кадастровые карты, обеспечивающие регистрацию и учет недвижимого имущества и одном ведомстве, составили до настоящего времени хорошо действующую, отлаженную и универсальную систему, направленную на обеспечение юридической защиты прав собственности на землю, развитие земельного рынка, поддержку многих ры­чагов государственного управления земельными ресурсами (планирование ис­пользования и охраны земель, регулирование экономического развития, земель­ного налогообложения, учета и контроля землепользования, отчуждения земель для государственных и общественных нужд, проведение природоохранных меро­приятий ит.д.).

Регистрация земли, земельный кадастр, землеустройство, топографо-геодезические работы при землеустройстве, картографирование для земельно-кадастровых целей находятся в ведении Министерства жилищного строительства, территориального планирования и охраны окружающей среды (Ministru of Housing, Phusical Planning and Environment)[11].

Регистрация прав на землю, ведение земельного кадастра и межевание земель в Нидерландах возложены на Агентство кадастра и регистрации земель (Cadastre and Land Registry Agency —CLRA). Это Агентство является независимым государственным органом, решающим государственные задачи по учету земель, регистрации земли и иной недвижимости и сделок с ними на коммерческой основе.

Концепция системы регистрации прав на землю и кадастра основана на принципах документирования и гласности. Принцип документирования выражается в необходимой идентификации владельцев прав и земельных участков. Земельные участки должны иметь уникальный номер участка и материалы съемки границ. Само вещное право должно быть законно признанным. Принцип гласности пре­дусматривает обязательную регистрацию всех актов, касающихся земли, которые открыты для проверки без каких-либо ограничений.

В 1975 г. кадастровой службой Нидерландов были начаты работы по составлению крупномасштабной базисной карты. Кадастровая служба стала и главным потребителем этой карты, поскольку топографические данные имеют важное значение в обновлении кадастровых карт. В результате этих работ разработана автоматизированная система для цифрового картографирования и обнов­ления, как топографического, так и кадастрового. Примерно в то же время были начаты исследования по возможности создания земельных информационных систем. Одним из первых был проект, выполненный в 1976 г. в Делфтском университете. Эта информационная система учитывала административное деление и функциональное районирование территории страны, линейные коммуникации и отдельные объекты. ЗИС включает 5 основных элементов: государственные земельные налоги; юридические сведения об охране земель; специальные сведения для органов, контролирующих использование земель; объект землепользования; информация, необходимая для планирования. Сейчас кадастровые управления объединены в единую систему с информационным центром в г. Херлен, где кадастровые данные хранятся в 28 логически разделенных базах данных, т. е. для каждого управления имеется одна база данных для ведения кадастра и одна — для ипотечного контроля.

Эту систему называют автоматизированной кадастровой регистрацией. Базы данных формируют банк данных автоматизированной кадастровой регистрацией. Автоматизацию проводили в 3 этапа. Сначала был внедрен автоматизированный указатель имен, затем проведена автоматизация кадастровых записей. На последнем этапе совмещались данные главных книг и книг регистрации участков указателе