Доходный подход к оценке земельных участков

Сущность данного подхода заключается в том, что стоимость ЗУ определяется как текущая (сегодняшняя) стоимость прав на будущие доходы от него.

Основой ценообразующий фактор в данном подходе – это величина дохода будущего периода.

В зависимости от целевого назначения ЗУ выделяют следующие виды дохода:

1) Арендная плата за землю;

2) Часть дохода от единого объекта недвижимости, приходящаяся на ЗУ;

3) Рентный доход от сельскохозяйственных и лесных земель;

4) Доход от перепродажи.

Теоретическая основа данного подхода – это принцип ожидания (получения будущего доход). Этот принцип реализуется с помощью принципов: замещения; спроса и предложения.

Метод ДДП:

Используется для оценки ЗУ предприятий добывающей промышленности (при добыче полезных ископаемых).

Длительность прогнозного периода определяется на основе следующих факторов:

1) Объем разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения;

2) Планируемая производственная мощность (добыча в год)

Как правило, n = 25 лет и более.

Денежный поток рассчитывается на основе следующих факторов:

1) Объема добычи и реализации полезного ископаемого;

2) Цен реализации;

3) Затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции;

4) Налоговых платежей.

Ставка дисконтирования основана на учете:

1) Доходности эксплуатации месторождения;

2) Степени достоверности оценки количества ПИ, доступного для извлечения из недр;

3) Степени риска разработки данного месторождения.

Метод ПК.

Vзу = P / rk

P – годовой рентный доход (годовая земельная арендная плата);

rk – ставка капитализации ЗУ.

Под арендой ЗУ понимается предоставление его во временное владение или пользование за плату на определенный срок. В настоящее время органы МСУ утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности. Эти ставки дифференцированы по территориальным зонам.

При этом устанавливается два вида коэффициентов:

· Коэффициенты вида деятельности арендатора;

· Коэффициенты ценности местоположения ЗУ.

В этом случае годовой рентный доход будет определяться:

P = ас * S * kд * kм

ас – базовая ставка арендной платы за 1 кв.м (годовая);

S – площадь ЗУ.

Методы определения ставки капитализации:

1) rk = rб – для с/х земель развитых зарубежных стран (инвестиции в которые считаются наименее рискованными).

2) Определяются государством нормативно для отдельных категорий земель. Для России: 3% - для с/х земель (срок капитализации 33 года), 2% - для лесных земель (срок – 50 лет)

3) Метод кумулятивного построения: rk = rб + rp + rл

rp – премия за региональный риск вложения средств в данном регионе;

rл – премия за риск ликвидности, связанный с возможными потерями при реализации ОН.

4) Метод рыночной выжимки (экстракции). Основное требование – подобрать сравнимые участки по признакам подобия: доходов и расходов, типичности условий финансирования, качества управления, наиболее эффективного использования, местоположения и др.

Метод техники остатка для земли.

Используется когда можно достаточно точно определить стоимость здания.

Необходимая информация:

1) Стоимость здания (улучшений);

2) ЧОД от всего объекта недвижимости;

3) Ставка капитализации здания;

4) Ставка капитализации земли.

Этапы метода:

1) Определяются улучшения, представляющие вариант ННЭИ.

2) Определяется ЧОД на основе данных рынка (арендная плата, операционные расходы).

3) Определяется часть ЧОД, относимая к зданию. ЧОДзд = Vзд * rkзд.

4) Определяется часть ЧОД, относимая к земле: из общего ЧОД вычитается доход, относимый к зданию: ЧОДзу = ЧОДо – ЧОДзд.

5) Определяется стоимость ЗУ: Vзу = ЧОДзу / rkз.