Дисконтирование денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества при произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоках с учетом степени риска, связанного с использованием объекта. Стоимость недвижимости определяется как сумма текущих стоимостей будущих доходов путем раздельного дисконтирования каждого из периодических потоков дохода и спрогнозированной будущей стоимости недвижимости, за которую она может быть продана в конце периода владения (реверсия).

Общая модель метода дисконтирования денежных потоков

где V – текущая стоимость; I – доход или поток дохода; Y – соответствующая ставка дисконта или норма прибыли; n – число
периодов.

Сокращенно эту модель можно представить в следующем
виде:

= ,

где FV – цена перепродажи объекта в конце периода владения (реверсия); n – период владения, F4 (n, Y) – текущая стоимость единицы (четвертая функция сложного процента) для n-периода при ставке дисконтирования Y.

На сегодняшний день на российском рынке недвижимости еще не сложились условия для корректной оценки типичного периода владения, политическая и экономическая нестабильность значительно сокращает возможность достоверного прогнозирования на длительный период. Поэтому среди российских оценщиков сложилась практика оценивать период владения объектом в диапазоне 3-5 лет.

Преимущества метода дисконтирования денежных потоков:

– учитывает динамику рынка, применим в условиях нестабильного рынка;

– отражает неравномерную структуру доходов и расходов;

– применим для объектов, находящихся на стадии строительства или реконструкции.

Однако метод довольно сложен в применении, к тому же высока вероятность ошибки в прогнозировании, неточность увеличивается в процессе преобразования прогнозируемых доходов в текущую стоимость.