Тема 4. Основные аспекты кадастровых систем

План

Тема 3. Использование зарубежных земельно-кадастровых систем для информационного обеспечения оценки недвижимости

Цель:усвоить роль кадастровых систем для информационного обеспечения оценки недвижимости

3.1 Необходимость информационных систем для оценки недвижимости

3.2 Роль системы мониторинга объектов недвижимости

Ключевые слова:информационная система, оценка недвижимости, мониторинг объектов недвижимости

3.1 Для создания научно обоснованных стандартов оценки недвижимости важно раскрыть не только систему правовых и экономических аспектов практической работы оценщика, но и обеспечить полноценное информационное обеспечение исходными данными, имеющими необходимую достоверность и надлежащий правовой статус. При этом неизбежно встает вопрос о способах использования данных из информационных систем, которые ведутся в рамках государственного земельного и градостроительного кадастров, а также создаваемого кадастра недвижимости. Практический опыт показывает, что решение этой проблемы для большинства оценщиков становится нереально сложным, а информационное обеспечение оценки недвижимости оставляет желать много лучшего.

Необходимо отметить, что и само состояние работ по созданию и ведению кадастров различного вида, особенно применительно к системе «кадастровой» оценки, подвергается серьезной критике не только со стороны ведущих ученых и специалистов, но и руководителей высокого уровня. В последнее десятилетие неоднократно реформировались ведомства, ответственные за организацию и проведение кадастровых работ. Это также свидетельствует о том, что пока еще состояние дел в этой области не вполне отвечает современным требованиям.

Одна из причин этого – попытки универсальной организации земельно-кадастровых работ для любых категорий земель под руководством специалистов, подготовленных в системе министерства сельского хозяйства для системы земельных отношений в агропромышленном комплексе. В результате полноценной системы статусных данных для объектов урбанизированных земельно-имущественных отношений так и не было создано. При этом был неоправданно снижен статус обширной информационной системы БТИ, имеющей не менее важное значение для обеспечения управления реформированием земельно-имущественных отношений и развития рынка недвижимости.

В самое последнее время ситуация начинает меняться к лучшему после начала работ по практическому созданию кадастра недвижимости. При этом декларировано объединение под эгидой одного ведомства информационных систем государственного земельного кадастра и бюро технической инвентаризации. С точки зрения информационного обеспечения системы стандартизации оценки объектов недвижимости, эти решения должны сыграть несомненно позитивную роль. Это касается не только массовой оценки недвижимости, включая землю, для целей формирования налогооблагаемой базы. Не меньшее значение новая информационная система кадастра недвижимости должна сыграть и для развития индивидуальной оценки объектов недвижимости различного вида, повышения надежности и достоверности ее результатов. На ее основе возможно создание и системы мониторинга результатов оценки недвижимости различного вида, повышение качества работ по экспертизе отчетов об оценке, отработка надежных критериев надежности соответствующей информации на всех стадиях оценочных работ.

Пока еще детальная информация о генеральном плане города, градостроительных регламентах, правилах и ограничениях застройки различных территориальных зон города и даже отдельных участков, характеристиках реально сложившейся застройки и другие данные содержатся в государственном градостроительном кадастре. Информация о характеристиках всех зданий и сооружений города, отдельных помещений этих зданий и ряд других данных сосредоточены в базах данных городских бюро технической инвентаризации.

Вся совокупность этих данных и характеризует объекты городской недвижимости – земельно-имущественные комплексы. Информация о субъектах урбанизированных земельных отношений, виде и объеме их прав на объекты недвижимости сосредоточена в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), ведение которого отнесено к компетенции МЮ РК. Это министерство и несет ответственность от имени государства за чистоту правового титула объектов недвижимости и законность совершения сделок с ними.

При переходе к единому кадастру объектов недвижимости одной из самых сложных проблем станет формирование единых объектов недвижимости. Эта проблема охватывает как технические сложности формирования земельно-имущественных комплексов, включая формирование земельных участков, прилегающих к существующим зданиям и сооружениям, так и правовые сложности объединения основных частей земельно-имущественного комплекса, находящихся на различных правах. Она осложняется и нерешенными проблемами нормирования урбанизированного землепользования, рациональности и эффективности использования земельных участков в российских городах, и проблемами объектно-субъектных отношений в сфере городской недвижимости.

Однако объединение исходных данных для оценки недвижимости из различных информационных систем является достаточно сложной задачей. И дело не только в технических проблемах, форматах данных, способах организации доступа и т.д. Если обратиться к основополагающим определениям объектов недвижимости, то начинают проявляться еще более серьезные проблемы. Прежде всего, и большинство специалистов-практиков земельного рынка, и дипломированных специалистов-землеустроителей считают земельный участок частью какой-либо территории, пространственным базисом для размещения зданий и сооружений. То есть, речь идет о плоском объекте, на котором располагаются настоящие объемные объекты недвижимости. Даже некоторые уточнения по поводу почвенного слоя толщиной 10-20 см ситуацию существенно не изменяет, ведь по сравнению с размерами земельных участков в десятки метров и более указанная толщина составит какие-то доли процента.

Если же попытаться выяснить, на какой глубине от поверхности земельного участка начинаются недра, а с какой высоты начинается воздушное пространство, использование которых регламентируется соответствующим законодательством, то однозначный ответ с точностью до одного метра получить не так уж и просто. В такой ситуации многие специалисты даже пытаются обосновывать «подзаконность» подземных частей различных зданий и сооружений законодательству о недрах, а высотных зданий – законодательству об использовании воздушного пространства. А другие легко оспаривают их аргументы.

Чтобы избежать громоздкого анализа запутанной системы положений действующего законодательства, многие оценщики пытаются ввести понятие «отдельно расположенного» объекта недвижимости или вообще «забыть» о наличии земельного участка или его части в составе любого объекта недвижимости. В противном случае риски получения недостоверной оценки остаются слишком высокими, а их покрытие существующая система страхования обеспечить не может. Естественно, что и сам оценщик не может взять на себя подобные риски, поэтому и пытается любыми способами избежать этого.

Для кардинального решения этой проблемы необходимо обратиться к опыту стран с развитой рыночной экономикой. Несмотря на отдельные различия в земельном, градостроительном и ином смежном законодательстве этих стран, определения земельного участка очень похожи. Земельный участок определяется как бесконечный конус с вершиной в центре Земли, пересечение боковой поверхности которого с поверхностью Земли образует границу земельного участка, отображаемую на соответствующих планах и картах. В таком представлении земельный участок включает в себя и недра, и почву, и воздушное пространство, и даже космос. Естественно, частью такого объекта совершенно естественно входят все здания и сооружения, находящиеся внутри конуса. Более того, совершенно очевидной становится связь различных составляющих «больших» конусов, представляющих «земельный участок» города или его определенного района с «элементарными» конусами – конкретными земельными участками, находящимися на территории города, вместе с расположенными на них зданиями и сооружениями.

Такие связи многообразны, поскольку речь идет не только об их физической связи, совпадении географических координат, но и о разнообразных функциональных связях, определяющих свойства урбанизированной среды, а также системе правоотношений. Именно эти связи определяют специфику процессов рыночного ценообразования объектов недвижимости различного вида в урбанизированной среде. А с точки зрения информационного обеспечения оценки недвижимости такой подход позволяет сформулировать основные направления исследования связей различного характера, предложить научно обоснованные варианты классификации объектов недвижимости, создать фундамент для стандартов и правил оценки недвижимости.

Но собственник земельного участка в виде бесконечного конуса не является безраздельным хозяином всего того, что находится в пределах его границ. Законодательство накладывает ряд запретов и ограничений на использование его различных частей. Причем характер этих ограничений различается для земель различных категорий, а санкции за их нарушения очень суровые. К примеру, собственнику городского земельного участка даже не приходит в голову провести бурение для добычи полезных ископаемых, поскольку это запрещено законодательством. А если городским властям понадобится провести ремонт коммунальных сетей, проложенных под поверхностью этого земельного участка, то законодательство предусматривает возможность проведения таких работ без согласия собственника (в уведомительном порядке). То есть, частная собственность на единый земельный участок имеет многочисленные правовые ограничения. Их основной смысл – учет приоритетов общих интересов всего городского сообщества над интересами отдельных частных собственников недвижимости. Но при этом учитывается значение важнейших рыночных институтов и свободы предпринимательства для развития экономики города, обеспечения финансирования важнейших воспроизводственных процессов в урбанизированной среде.

Ситуацию в системе урбанизированных рыночных земельно-имущественных отношений можно сравнить с положением владельцев кают океанского лайнера. Они хорошо понимают, что в интересах достижения намеченной цели, обеспечения удобств и комфорта повседневного быта, безопасности каждого пассажира необходимо, чтобы во главу угла были поставлены общие интересы. Во избежание административного произвола они оформляются в виде детально проработанных публичных нормативных актов. А в пределах этих ограничений собственники кают имеют полную свободу действий и рыночной инициативы.

Необходимо подчеркнуть ряд правовых особенностей формирования объектов недвижимости в российском законодательстве. На первый взгляд, особых отличий от законодательства развитых стран не так уж и много. Ведь если объединить «плоское» понятие земельного участка, соответствующее земельному законодательству с его подземной частью, сформированной в соответствии с законодательством о недрах, и надземной частью, включаемой в его состав в соответствии с воздушным кодексом и иным смежным законодательством, то получается объемное образование. Правда, его форма совсем не коническая, но, на первый взгляд, это не играет существенной роли.

Однако более внимательный анализ показывает, что система управления рыночными отношениями различных субъектов и их хозяйственной деятельностью в рамках такого «составного» объекта становится гораздо более сложной. И дело не только в необходимости применения сложной системы нормативных актов, особенно с учетом имеющихся пробелов и противоречий в земельном, градостроительном, экологическом и ином смежном законодательстве. В таких условиях основные приоритеты в управлении рыночными земельно-имущественными отношениями получает система их административного регулирования.

Административные перекосы проявляются и в специфических ошибках, которые допускают даже некоторые законодатели, не говоря уже о «специалистах-практиках». К примеру, при обсуждении объектно-субъектных отношений для городской недвижимости приходится слышать споры о том, принадлежит ли земельный участок расположенному на нем зданию, либо это здание само принадлежит земельному участку. Подобные формулировки встречаются даже в некоторых официальных документов. О субъектах земельно-имущественных отношений при этом даже не вспоминается. Как бы предполагается, что и «земля», и расположенный на ней дом принадлежат государству или администрации города, которые и распоряжаются их судьбой. А реальные субъекты земельно-имущественных отношений – собственники или арендаторы зданий и земельных участков, граждане или юридические лица, по инерции советских времен всеобщего государственно-административного регулирования таковыми часто и не воспринимаются.

Такое отношение проявляется и к созданию и использованию информации из кадастров разного уровня и иных статусных информационных систем. Далеко не всегда оценщики недвижимости могут получить доступ к информации, необходимой для надлежащего выполнения ими своих обязанностей. Из-за этого риски получения недостаточно надежных и достоверных результатов оценки часто становятся неприемлемо высокими.

Совершенно естественно, что научное обоснование стандартов и правил оценки недвижимости, их надлежащее информационное обеспечение должно быть нацелено, прежде всего, на повышение достоверности итоговых результатов оценки. Кроме решения упомянутых выше проблем экономического и правового характера, должны быть выбраны и наиболее адекватные математические модели ценообразования объектов в реальных условиях, отработаны способы контроля процессов накопления погрешностей на всех этапах оценки и разработаны способы их минимизации. Они должны опираться на современные ГИС-технологии и предусматривать возможность широкого использования экспертных систем с соответствующими базами знаний.

3.2 Для информационной поддержки системы стандартов и правил оценки недвижимости, обновления соответствующих баз знаний, используемых оценщиками в их практической деятельности, необходимо создание системы мониторинга. Эта система может быть общей и для индивидуальной, и для массовой оценки, с выделением соответствующих подсистем. Информационный обмен различного уровня позволит не только обогатить информационное содержание данных подсистем, но и выработать систему критериев для определения надежности и достоверности итоговых результатов индивидуальной и массовой оценки. А при выявлении систематических отклонений итоговых результатов такая система позволит своевременно выявлять их причины и предпринимать необходимые меры для повышения качества результатов оценки недвижимости всех видов.

На этой основе возможно и создание информационной системы, обеспечивающей проведение независимой экспертизы результатов оценки и избавленной от влияния субъективизма отдельных лиц и определенных групп. Стандарты и правила оценки должны охватывать и этот важнейший этап – этап экспертизы результатов оценки. Он должен опираться на строгие регламенты, апробированные в реальной практике и поддержанные потребителями результатов оценки.

В последние годы начались работы по созданию кадастровых систем корпоративного уровня, а также ведомственных кадастров различного рода. Назначение этих систем, объем и структура содержащихся в них данных существенно отличается друг от друга. Далеко не всегда уделяется необходимое внимание полноте и достоверности данных, их статусу. Фактически не отлажен информационный обмен и пополнение информации этих систем официальными кадастровыми данными.

Несмотря на наличие отмеченных проблем, создание корпоративных и ведомственных кадастров позволяет повысить уровень подготовки и обоснования решений по более эффективному использованию объектов недвижимости, включая земельные участки. А для этого используются многократные оценки различных вариантов использования земельных участков и иных объектов недвижимости крупных предприятий. В ряде случаев на основании такой системы оценок уже удалось выделить части земельных участков для строительства новых объектов, более рационального их использования.

При разработке основных аспектов стандартизации информационного обеспечения оценки недвижимости необходимо предусмотреть следующие направления:

– дополнения к действующей нормативной базе по составу, ведению, актуализации информационных баз данных, имеющих государственный правовой статус, включая информационную систему государственного земельного кадастра, государственной регистрации недвижимости, органов местного самоуправления и т.п., предусматривающие правила использования этой информации саморегулируемыми организациями оценщиков;

– упорядочивания процедур создания, ведения и информационного обмена в системах информационного обеспечения оценочных работ различного уровня – государственных, муниципальных, коммерческих предприятий и их общественных объединений, прежде всего в части обеспечения полноты, актуальности и достоверности сведений, защиты информационных систем и коммуникационных сетей от несанкционированного доступа и неавторизированного вмешательства, обеспечение коммерческой тайны и т.д.

– обеспечение свободного доступа лицензированных профессиональных участников земельного рынка к соответствующим информационным системам, разработка и принятие специальных мер по обеспечению публичного характера и беспрепятственного доступа к основной информации, недопущению необоснованных ограничений и введению платности доступа к основным информационным системам земельного рынка со стороны администрации различного уровня.

В составе информационных систем такого рода растет роль и практическое значение данных, полученных в результате оценки объектов недвижимости. Они могут использоваться и в качестве опорной базы данных для повышения результатов новых оценок в режиме последовательных приближений. При этом необходимо решение практических проблем организации доступа к подобным системам независимых оценщиков.

Поскольку кадастровая информация имеет определенную специфику, а от пользователя соответствующих баз данных требуется наличие специальных знаний, необходимо принятие специальных мер. Чтобы поднять информационное оснащение всех оценщиков недвижимости на более высокий уровень, обеспечить повышение надежности и достоверности итоговых результатов оценки и качество отчетов об оценке, в стандарты оценки недвижимости необходимо ввести специальный раздел. Реальная практика оценки показывает, что важно не только обеспечить доступ оценщика к информационным системам, но и сделать саму информацию более доступной, практически полезной для оценки.

Для стандартизованного информационного обеспечения оценки недвижимости необходимо определить состав и структуру минимально необходимых данных, а также основные способы создания и ведения соответствующих баз данных и знаний, их адаптации к конкретным потребностям оценщиков. Практический опыт в данной области имеют уже многие оценочные фирмы. К примеру, на основе подобных баз данных НП «Лига оценщиков земли» подготовила уже несколько атласов оценки российских городов, выпущенных издательством «Экономика». Но этот опыт показывает, что создание и ведение специализированных баз данных и баз знаний для оценщиков под силу лишь их крупным саморегулируемым объединениям.

Такие разработки сейчас разворачиваются в СМАО в рамках работ по созданию стандартов и правил оценки недвижимости. Предварительные выводы из обобщения практического опыта позволили определить примерную структуру информационных систем и минимальный набор ГИС-технологий для оценщиков недвижимости. Спецификой разрабатываемых информационных систем является приспособление их структуры на использование классификаторов различного вида, разработанных в рамках проектирования информационной системы стандартов оценки недвижимости.

Вопросы для самоконтроля:

1. Что нового в ведении кадастра недвижимости?

2. Для каких целей необходим мониторинга объектов недвижимости?

Литература:

1. Журнал "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование". - № 3-4 (28-29) Декабрь 2006