ПРИНЦИПЫ ЗП

ПРЕДМЕТ, МЕТОД И СИСТЕМА

ЗЕМЕЛЬНОЕ ПРАВО

 

ОГЛАВЛЕНИЕ:

ПРЕДМЕТ, МЕТОД И СИСТЕМА.. 1

ПРИНЦИПЫ ЗП.. 1

ИСТОЧНИКИ ЗП.. 3

ПРАВА НА ЗЕМЛЮ... 4

Собственность.. 4

Права на землю лиц–несобственников.. 5

Постоянное бессрочное пользование. 5

Распоряжение земельным участком, предоставленным на праве ПБП.. 5

Предоставление земельных участков на праве ПБП.. 5

Переоформление права ПБП.. 6

Переоформление фактического землепользования граждан.. 7

Пожизненное наследуемое владение. 7

Право аренды земельного участка. 8

Безвозмездное срочное пользование земельным участком.. 9

Сервитут. 9

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ... 10

Переход прав на землю при переходе прав на объект недвижимости.. 11

Реализация принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к ипотеке застроенного земельного участка. 14

Применение принципа единства судьбы земли и недвижимости применительно к залогу вторичной недвижимости.. 15

Ст. 36 ЗК – Оформление прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения. 15

Оформление прав на землю собственниками помещений.. 16

Оформление прав на землю собственников помещений в многоквартирном доме. 17

Права на землю собственников встроенно-пристроенных помещений.. 18

Договор купли-продажи земельного участка (ст. 37) 19

 

 

Жаркова Ольга Александровна

5.09.2007

Экзамен в письменной форме – закрытые и открытые вопросы, эссе.

Учебники Красова.

 

В основном см. самостоятельно.

ЗК РФ основным принципом земельного права в п. 1 ст. 1 провозгласил, что земля выступает в двух качествах – с одной стороны как природный ресурс/природный объект, а с другой – как имущество. Соответственно все земельные правоотношения разбились на 2 группы: во-первых, природоресурсовые земельные отношения, предметом который является земля в целом, и они носят исключительно публично правовой характер (имущественный элемент из них исключен) и регулируются исключительно земельным законодательством, во-вторых, имущественные земельные отношения. Их предметом выступает земельный участок как объект недвижимости. Имущественные земельные отношения по большей части выступают частноправовыми, но могут носить и публично правовой характер. Например, отношения по взиманию земельного налога являются имущественными, но носят публичный характер, как и кадастровый учет и др.

Предмет природоресурсовых отношений - земля. Понятие земли в законодательстве нигде не содержится. Единственно можно назвать ст. 9 Конституции, где сказано, что земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории. Основу земельного права составляет деление земель на категории по их целевому назначению. Как сказано в ст. 7 ЗК правовой режим земель определяется при помощи целевого назначения земель (основной критерий) и их разрешенного использования (вспомогательный критерий). По российскому законодательству все земли делятся на 7 категорий и это исчерпывающий перечень:

- земли сельскохозяйственного назначения

- земли населенных пунктов (ранее земли поселений). Название населенные пункты было введено с 1 янв. 2007 г.

- земли специального назначения (промышленности, транспорта, вооруженных сил, связи и др.)

- земли особо охраняемых природных территорий

- земли лесного фонда

- земли водного фонда

- земли запаса.

Самая большая категория – земли лесного фонда. Самая маленькая группа – земли водного фонда.

Отнесение земель, находящихся в публичной собственности к определенной категории, как правило, осуществляется их собственником, т.е. если земли находятся в федеральной собственности, то к определенной категории их относит Правительство РФ. Определенное исключение наблюдается в отношении земель сельхозназначения. Их относят к определенной категории государственные органы не ниже субъектов РФ.

Земли, находящиеся в частной собственности, к определенной категории относят органы МСУ.

Сведения о категории земельного участка содержатся в 4 видах документов. Это акты о предоставлении земельного участка, договоры, предметом которых является земельный участок, документы государственного земельного кадастра и регистрационные данные (в Едином государственном реестре прав).

Разрешенное использование земельного участка (дополнительный критерий категоризации земель) определяется в процессе зонирования территории. Как правило, территориальное зонирование применяется только в одной категории земель – на землях населенных пунктов, в результате чего земли населенных пунктов подразделяются на территориальные зоны. Но ЗК термин разрешенное использование применяет в целом безотносительно к какой-либо категории земель и не дает понятия разрешенного использования. Но нужно учитывать, что ЗК в основной массе своих норм разработан для земель населенных пунктов.

Следует различать целевое назначение земель и целевое использование земель. Целевое использование земель применяется в рамках одной категории земель. При помощи термина «целевое назначение» определяется категория земель, а при помощи термина «целевое использование» определяется разрешенное использование в рамках одной категории земель.

Предметом имущественных отношений выступает земельный участок. Земельный законодатель установил, что земельный участок является недвижимостью, а недвижимость всегда выступает индивидуально-определенной вещью. Как можно индивидуально определить земельный участок?

Индивидуально определить или идентифицировать земельный участок можно только при помощи его кадастрового номера, т.е. объектом сделки может быть только земельный участок, прошедший кадастровый учет. Это значит, что имеется кадастровый план земельного участка, имеется кадастровый номер земельного участка, земельный участок сформирован, т.е. его границы обозначены на местности и сведения об этом земельном участке зарегистрированы в ЕГРП. Об этом говорит понятие «участка» данное в ст. 6 ЗК, где земельный участок определяется как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В этом определении отсутствует требование о необходимости формирования земельного участка, т.е. выделения земельного участка на местности. Возможно в связи с этим возникло такое явление как временный кадастровый учет земельного участка, когда есть план земельного участка, кадастровый номер и сведения о нем зарегистрированы в ЕГРП, но совершать сделки с земельным участком, поставленным на временный кадастровый учет, нельзя. Этот вывод следует из ст. 1 Закона о государственной регистрации и ст. 1 Закона о государственном земельном кадастре, говорящими о необходимости кадастрового и технического учета земельного участка.

Но для принятия решения о предоставлении земельного участка, находящегося в публичной собственности, достаточно проекта границ земельного участка, т.е. нет необходимости в постановке этого участка на кадастровый учет. А после принятия решения лицо, в отношении которого это решение было принято, за свой счет осуществляет постановку на кадастровый учет земельного участка и после этого в течение двух недель государственный орган заключает с ним соответствующий договор (купли-продажи или аренды). Этот вывод делается из ст. 36 ЗК, которая прямо предусматривает эту схему.

Т.к. земельный участок объявлен объектом недвижимости, то он как объект недвижимости может выступать только единым объектом гражданских прав. Если необходимо произвести отчуждение части земельного участка, то надо его сначала поделить, каждой выделенной части присвоить свой собственный кадастровый номер. Происходит трансформация части земельного участка в целый земельный участок и сделки по отчуждению осуществляются с целым земельным участком. В связи с этим ЗК дает понятие делимого земельного участка. Это такой участок, который м.б. разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Все эти нормы в качестве критерия делимости земельного участка выделяют один критерий – его размер, но дело в том, что делить пустой земельный участок приходится не часто. Чаще это застроенный земельный участок. Соответственно, если нужно разделить застроенный земельный участок, то выделяются дополнительные требования: раздел здания без раздела земельного участка возможен – тогда земельный участок будет находиться в общей собственности, а обратная ситуация, т.е. раздел земельного участка без раздела здания (чтобы здание находилось в общей собственности), не допускается, т.к. в данном случае каждому новому собственнику земельного участка невозможно выделить земельный участок свободный от прав 3-х лиц. Для того, чтобы поделить застроенный земельный участок нужно либо сначала прекратить общую собственность на здание, либо одновременно с разделом здания делить земельный участок, при этом само здание тоже д.б. реально делимым. Либо возможен другой вариант – суд д. найти такой вариант раздела земельного участка, когда одному новому собственнику земельного участка переходит всё здание целиком с выплатой компенсации другому. Какого бы размера не был земельный участок под многоквартирным домом он всегда будет являться неделимым, т.к. невозможно каждому собственнику квартиры либо каждому собственнику нежилого помещения выделить земельный участок, на котором бы не находились другие помещения или части других помещений. Если земельный участок является неделимым, то сделки можно совершать с долями в праве общей собственности. Доля также оборотоспособна как и целый участок за незначительными исключениями, в частности невозможно заключить договор аренды доли в праве на земельный участок, т.к. это будет являться нарушением требования ст. 607 ГК, т.к. в этой статье прямо сказано, что предметом договора аренды м.б. только вещь (нужно отличать долю земельного участка и долю в праве собственности на земельный участок). Поэтому судебная практика пошла по пути возможности заключения договора аренды части земельного участка.

В данном случае надо ориентироваться на ст. 6 ЗК и ст. 26 Закона о государственной регистрации. В ст. 6 ЗК названы объекты земельных отношений. Их 3 вида:

- земля как объект природоресурсовых отношений

- земельный участок как объекты имущественных отношений

- часть земельного участка.

А ст. 26 Закона о государственной регистрации называет особенности регистрации договора аренды части земельного участка. Особенности: к такому договору надо приложить кадастровый план всего земельного участка с выделением на плане части, сдаваемой в аренду. Начиная с 2006 г. судебная практика Северо-Западного региона пошла по пути признания заключенными договоров аренды части земельного участка.

 

Закон № 118-ФЗ 26 июня 2007 г. – были исключены из ГК все упоминания о возможности распоряжения частью земельного участка.

 

6.09.2007

2-й принцип ЗП (ст. 1 ЗК) – приоритет земли как природного ресурса над приоритетом земли как имущества, т.е. ЗК решил спор между публично правовым и частноправовым началом в пользу публично правового. См. принципы в ст. 1.

5-й принцип: ЗК впервые провозгласил принцип единства судьбы земли и недвижимости, в соответствии с которым все прочно связанные с земельным участком объекты следуют его судьбе. Но реализация этого принципа в полной мере сейчас в России нереальна по следующим причинам:

1. у значительной части собственников зданий права на землю либо вообще не оформлены, либо земельный участок находится у них не на праве собственности, а на иных вещных или обязательственных правах. Т.о. в данном случае при реализации объекта недвижимости земельный участок никак не может следовать судьбе здания.

2. значительную долю в обороте составляют т.н. вторичные объекты недвижимости, т.е. это помещения в здании, а ни гражданское, ни земельное законодательство вообще не предусматривает обязанности собственников помещений по оформлению прав на землю;

3. до сих пор значительная часть земель остается изъята из оборота или ограниченно оборотоспособной. Т.о. если на таких землях находится объект недвижимости, то при его реализации земельный участок никак не может следовать судьбе здания;

4. гражданское законодательство допускает совершение сделок не направленных на отчуждение объектов недвижимости. Прежде всего это относится к аренде объектов недвижимости. Соответственно в данном случае земельный участок никак не может следовать судьбе данного объекта. ЗК не имеет никакого отношения к аренде зданий. Эти вопросы как регулировались гражданским законодательством, так и продолжают регулироваться, и принцип единства судьбы земли и недвижимости при аренде зданий не применяется. Это нашло отражение в ст. 652 ГК. Арендатор здания за аренду земли не платит ничего, т.к. плата за землю включается в плату за аренду здания. И ни в коем случае нельзя применять этот принцип к арендаторам помещений. Поэтому в итоге складывается такая ситуация – если собственник объекта недвижимости и собственник земельного участка совпадают, то тогда принцип единства судьбы земли и недвижимости реализуется в полной мере – и здание, и земельный участок выступают в качестве единого объекта недвижимости и в дальнейшем разрыв их невозможен. А если собственник здания и собственник земельного участка не совпадают, то принцип единства судьбы земли и недвижимости в полной мере не реализуется.