Спори про позбавлення права користування

Вступ

Донецьк

Червня 2012 р.

 

 

лекція

Напрям підготовки «Право» 0601

спеціальність «Правознавство» 7.03040101

освітньо-кваліфікаційний рівень «Спеціаліст»

для студентів 5 курсу денної форми навчання факультету права

(господарсько-правова спеціалізація)

Тема № 6: «Розгляд справ щодо житлових спорів»

 

 

Підготував: Лапін О.О., викладач кафедри

 

 

Обговорена та схвалена на

засіданні кафедри цивільно-правових

дисциплін ДЮІ МВС України

 

Протокол № 20

від 26 червня 2012 р.

Житлові спори є одними з найскладніших в судовій практиці, що зумовлено тими численними перетвореннями, які тривають в Україні. Перехід до системи ринкового обігу житла, приватизація, розвиток житлового будівництва, іпотека тощо вимагають чіткого розгляду спорів, що виникають в житловій сфері, і основою їх реалізації має стати чинне законодавство.

Однак чинне житлове законодавство, ядром якого виступає Житловий кодекс України, значною мірою застаріло і не відповідає нинішньому рівню розвитку житлових відносин. Ці проблеми, безумовно, не можуть залишатися поза увагою юридичної науки, яка впливає на формування практики застосування законодавства. В практиці не встановлено єдиного поняття підстав при-пинення права житлових правовідносин, оскільки залежно від правових наслідків воно має свої особливості. Поява значної кількості норм, що регулюють припинення житлових відносин, потребує пошуку шляхів для ефективного застосування норм законодавства відповідно до засад, визначених ЦК, що безпосередньо впливає на правозастосовчу практику.

ЦК України визначає підстави припинення житлових правовідносин, що виникають із правопорушень, внаслідок чого у суб’єкта виникає право на захист.

Характеристика житлових спорів, що розглядаються в судовому порядку, можна класифікувати залежно від правових підстав, що випливають:

1) із договору найму житла;

2) із права власності громадян на жилий будинок (квартиру);

3) із різного роду договорів, зокрема: купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання; речових прав на житло;

4) застави (іпотеки) житла;

5) порушення меж здійснення цивільних прав (порушення прав інших осіб, порушення моральних засад суспільства, зловживання правом, завдання шкоди культурній спадщині).

Як зазначає В. Луць, «поки що юридичною наукою не сформульовано чітких критеріїв щодо змісту захисту цивільних прав, у тому числі права власності та його розмежування з правовою охороною цих прав».

Відповідно до ст. 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов’язана утримуватися від дій, які могли б порушувати права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоду іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Житлові спори – особливий різновид спорів; це конфліктні ситуації, що виникають у процесі експлуатації житлового фонду при недотриманні встановлених нормативів власниками, наймачами й орендарями жилих і нежилих приміщень у жилих будинках.

Як зазначає І. М. Лукіна, «Підвідомчість суду окремих видів житлових спорів визначається правилами тих самих статей ЖК, що регулюють даний вид житлових відносин».

У судовій практиці справи, пов’язані із житловими спорами, умовно охоплюються поняттям «цивільні справи».

Проте в межах загального поняття вони заслуговують на особливу увагу. Житлові спори, що підлягають розгляду в суді, залежать від правових підстав виникнення й обсягу повноважень сторін.

За цим критерієм виділяють спори, що випливають із ЖК, ЦК, СК України.

Аналіз спорів у житловій сфері свідчить про складність застосування норм житлового та цивільного законодавства, особливо в частині, якщо це тягне виселення громадян із жилих приміщень без надання іншого житла.

Однією із причин є те, що законодавство, яке регламентує житлові правовідносини, прийняті в різний час і між собою не узгоджені. Для усунення суперечностей необхідно узгодити положення житлового і цивільного законодавства шляхом внесення змін та доповнення до чинного ЦК України. Для реалізації прав і свобод громадян дієздатне судочинство є однією із основних підвалин.

Судовий захист прав й охоронюваного законом інтересу органічно пов’язані із самою природою суб’єктивного цивільного права, яке передбачає в разі його порушення можливість здійснити примусове його відновлення. Звертаючись до суду за захистом порушеного права, особа може вимагати його визнання, припинення дій, що порушують її право, відновлення становища, яке існувало до порушення, відшкодування збитків та інших способів відшкодування майнової шкоди.

Питання, що виникають при застосуванні норм Цивільного і Житлового кодексів, мають вирішуватися з урахуванням того, що норми ЖК застосовуються у частині, що не суперечить ЦК.

Розвиток житлового законодавства має бути спрямований на створення системи захисту житлових прав та законних інтересів суб’єктів права на основі норм матеріального права на засадах поєднання приватно-правових і публічно-правових методів регулювання.

Житлове законодавство потребує закріплення системи категорій житлових спорів; прав суб’єктів житлових правовідносин при виселенні їх із жилих приміщень; встановлення особливостей юридичної відповідальності за порушення житлового законодавства та особливостей виконання судових рішень. Виселення без надання іншого житлового приміщення повинно будуватися з урахуванням положень Конституції України про недопустимість виселення в адміністративному порядку.

Метою лекції є з’ясування правової природи житлових спорів.

Завданнями: аналіз нормативно-правових актів, наукових підходів до розгляду справ щодо житлових спорів, з’ясування основних понять у галузі житлових спорів, дослідження видів зазначених категорій житлових спорів.

Методологія лекції включає діалектичний метод, метод аналізу та синтезу, індукції і дедукції, а також метод порівняльного правознавства.

 

Тема № 4. Розгляд справ щодо житлових спорів

ПЛАН

1. Спори про визнання ордеру на жиле приміщення недійсним.

2. Спори про виселення з житлових приміщень.

3. Спори про позбавлення права користування житловими приміщеннями.

4. Спори про усунення перешкод у користуванні житловими приміщеннями.

 

1. Спори про визнання ордеру на жиле приміщення недійсним.

 

Зокрема, спори, що випливають із ЖК, стосуються невиконання умов договору найму житла, договору соціального найму житла, договору користування житлом соціального призначення; із права власності громадян на жилий будинок (квартиру); із захисту права приватної власності громадян; із житлово-кооперативних відносин.

Спори, що безпосередньо пов’язані з договором найму жилого приміщення, є: про надання наймачеві звільненого жилого приміщення у комунальній квартирі; про відмову у видачі охоронного свідоцтва; про примусовий обмін жилого приміщення, яке він займає; про переселення на час капітального ремонту жилого будинку; про відмову в наданні жилого приміщення, що збереглося після капітального ремонту; про визнання і втрату права на жиле приміщення; про видачу ордера на жиле приміщення; про надання жилого приміщення на вимогу громадян у випадках порушення встановленого законодавством строку надання житла тощо.

Окремо виділяються спори, пов’язані з визнанням ордера на жиле приміщення недійсним у випадках надання неправомірних відомостей про членів сім’ї, які включено до ордера, про розміри раніше займаної площі, що послужило підставою для взяття на квартирний облік; порушення прав інших громадян на зазначене в ордері жиле приміщення у випадку видачі ордера на жиле приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення прав наймачів на ізольоване жиле приміщення, що звільнилося у квартирі, порушення порядку заселення; порушення встановленого порядку розгляду та вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання жилих приміщень, у тому числі з порушенням черговості й отримання житла; інші випадки порушення включення до ордера членів сім’ї, які не дали на це своєї згоди, видача ордера на фактично зайняте приміщення, видача ордера на нежиле приміщення, на частину кімнати чи суміжну кімнату, на жиле приміщення, що не відповідає санітарним і технічним вимогам, за відсутності рішення про надання жилої площі, що має бути винесене відповідним органом.

Жилі приміщення в будинках житлового фонду місцевих рад надаються громадянам виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської рали за участю громадської комісії з житлових питань. Ця комісія створюється при виконавчому комітеті з депутатів рад, представників громадських організацій, трудових колективів.

Жилі приміщення в будинках відомчого житлового фондунадаються громадянам за спільним рішенням адміністрації і профспілкового комітету підприємства. Це рішення затверджується виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради.

Жилі приміщення в будинках громадського житлового фондунадаються громадянам за спільним рішенням органу відповідної організації та її профспілкового комітету з наступним повідомленням виконавчому комітетові відповідно районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради про надання жилих приміщень для заселення.

Якщо підприємство передало місцевій раді житловий будинок, чи є переваги для працівників цього підприємства при заселені будинку?

Потрібно зазначити, що такі працівники мають переважні права на житлові приміщення, які звільняються в таких будинках (ст. 55 Житлового кодексу). Такі ж права діють відносно до житлових приміщень, які звільняються в будинках, збудованих з залученням в порядку дольової участі грошових коштів підприємств. Важливо, що це стосується осіб, які потребують покращення житлових умов.

Відповідно до ст. 43 Житлового кодексу громадянам, які перебувають на обліку потребуючих поліпшення житлових умов, жилі приміщення надаються в порядку черговості. Черговість надання жилих приміщень визначається за часом взяття на облік (включення до списків осіб, які користуються правом першочергового одержання жилих приміщень). Водночас якщо людину із загальної черги беруть на пільгову чергу, то черговість визначають з часу обліку на пільговій, а не на загальній черзі.

Перенесення черги на отримання житла на підприємстві, на якому працівник знаходиться на обліку,може відбуватися якщо протягом попереднього року за систематичні порушення трудової дисципліни, хуліганство, крадіжки державного чи громадського майна до працівника застосовувались заходи дисциплінарного або громадського впливу або заходи адміністративного стягнення або кримінального покарання. У таких випадках чергу можуть перенести на рік. Рішення про перенесення черги приймають органи, які винесли рішення про встановлення особи на облік, як такої, що потребує покращення житлових умов.

У першу чергу жилі приміщення надаються потребуючим поліпшення житлових умов:

- сім’ям воїнів (партизанів), які загинули чи пропали безвісти, і прирівняним до них у встановленому порядку особам;

- Героям Радянського Союзу, Героям Соціалістичної Праці, а також особам, нагородженим орденами Слави, Трудової Слави, «За службу Батьківщині у Збройних Силах СРСР» усіх трьох ступенів;

- особам, які хворіють на тяжкі форми деяких хронічних захворювань, перелічених у списку захворювань, затверджуваному в установленому законодавством порядку;

- особам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання медичних маніпуляцій;

- медичним працівникам, зараженим вірусом імунодефіциту людини внаслідок виконання службових обов’язків;

- особам, які перебували в складі діючої армії в період громадянської і Великої Вітчизняної війн та під час інших бойових операцій по захисту СРСР, партизанам громадянської і Великої Вітчизняної воєн, а також іншим особам, які брали участь у бойових операціях по захисту СРСР;

- інвалідам праці І і ІІ груп та інвалідам І і ІІ груп з числа військовослужбовців та осіб рядового і начальницького складу Державної служби спеціального зв’язку та захисту інформації України;

- сім’ям осіб, які загинули при виконанні державних або громадських обов’язків, виконанні обов’язку громадянина СРСР по рятуванню життя людини, по охороні соціалістичної власності і правопорядку або загинули на виробництві внаслідок нещасного випадку;

- робітникам і службовцям, які тривалий час сумлінно пропрацювали у сфері виробництва;

- матерям, яким присвоєно звання «Мати-героїня», багатодітним сім’ям, сім’ям, що виховують дітей-інвалідів, і одиноким матерям;

- сім’ям при народженні близнят;

- вчителям та іншим педагогічним працівникам загальноосвітніх шкіл і професійно-технічних навчальних закладів (ст. 45 ЖК України).

Поза чергою жиле приміщення надається:

- інвалідам Великої Вітчизняної війни і прирівняним до них у встановленому порядку особам протягом двох років з дати прийняття рішення про включення їх до списку на позачергове одержання жилого приміщення, а з них інвалідам першої групи з числа учасників бойових дій на території інших держав — протягом року з визначенням переважного права інвалідів Великої Вітчизняної війни і прирівняних до них у встановленому порядку осіб на одержання жилих приміщень перед всіма іншими категоріями позачерговиків;

- громадянам, житло яких внаслідок стихійного лиха стало непридатним для проживання;

- особам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість;

- дітям-сиротам та дітям, позбавленим батьківського піклування, після завершення терміну перебування у сім’ї опікуна чи піклувальника, прийомній сім’ї, дитячому будинку сімейного типу, закладах для дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, а також особам з їх числа у разі відсутності житла або неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України;

- громадянам, незаконно засудженим і згодом реабілітованим, у разі неможливості повернення займаного раніше жилого приміщення;

- дітям-інвалідам з числа дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування, які проживають у сім’ях піклувальників, прийомних сім’ях, дитячих будинках сімейного типу, державних або інших соціальних установах, після досягнення повноліття, у разі якщо за висновком медико-соціальної експертизи вони можуть здійснювати самообслуговування і вести самостійний спосіб життя;

- сім’ям, які мають п’ятьох і більше дітей, та у разі народження у однієї жінки одночасно трьох і більше дітей;

- особам, обраним на виборну посаду, коли це зв’язано з переїздом в іншу місцевість;

- членам сім’ї народного депутата України у разі його смерті в період виконання депутатських обов’язків у Верховній Раді України на постійній основі;

- працівникам протитуберкульозних закладів у разі виникнення професійного захворювання на туберкульоз (ст. 45 ЖК України).

Потрібно зазначити, що громадяни, які мають право на позачергове отримання житлових приміщень включаються в окремий список.

Що ж таке ордер на житло і навіщо він?

Це документ, який надає правові підставі зайняти то чи інше житло державного або громадського фонду. Відповідно до ст. 58 Житлового кодексу на підставі рішення про надання жилого приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення.

На підставі рішення про надання житлового приміщення в будинку державного або громадського житлового фонду виконавчий комітет районної, міської, районної в місті, селищної, сільської ради видає громадянинові ордер, який є єдиною підставою для вселення в надане житлове приміщення. Його може бути видано лише на вільне, як фактично, так і юридично, житлове приміщення.

Тобто це є правовстановлюючий документ індивідуального характеру, що видається виконавчим органом місцевої ради, компетентним приймати рішення про надання житлової площі, та є підставою для вселення громадян у надане житлове приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або фонду житлово-будівельного кооперативу. Ордер породжує два види правовідносин: з одного боку, це адміністративно-правові відносини між виконавчим органом ради і житлово-експлуатаційною організацією, куди він здається, а з другого – це цивільно-правові відносини між громадянином та зазначеною житлово-експлуатаційною організацією, яка зобов’язана укласти з ним договір найму житлового приміщення.

Дані правовідносини породжує сам ордер, а не рішення про надання громадянину житла. Окрім того, на підставі лише самого рішення громадянин не має права вимагати здійснення будь-яких дій щодо надання йому приміщення, вказаного в рішенні.

Ордер безпосередньо пов’язаний з особою, якій він виданий, і не може передаватися іншим. Ордер дійсний протягом 30 днів. У деяких випадках, за наявності поважних причин, цей термін може бути продовженим.

Вручається ордер громадянинові, на ім’я якого він виданий, або за його дорученням іншій особі. При одержанні ордера пред’являються паспорти (або документи, що їх замінюють) членів сім’ї, включених до ордера. При вселенні громадянин здає ордер до житлово-експлуатаційної організації, а за її відсутності – відповідному підприємству, установі, організації, отримуючи одночасно при цьому паспорти всіх членів сім’ї з відміткою про виселення з попереднього місця проживання.

У надане житлове приміщення переселяються члени сім’ї, які включені в ордер. Підставою виникнення в члена сім’ї наймача, включеного до ордера, права користування житловим приміщенням є сам факт включення до ордера, а не вселення в приміщення.

Ордер на житлове приміщення може бути визнано недійсним у судовому порядку в таких випадках:

· подання громадянами відомостей про потребу в поліпшенні житлових умов, що не відповідають дійсності (неправдиві відомості відносно членів сім’ї, котрі включені в ордер, відносно розміру раніше займаної житлової площі, що послужило підставою для взяття на квартирний облік та ін.);

· порушення прав інших громадян або організацій на зазначене в ордері житлове приміщення (видача ордера на житлове приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення порядку заселення та ін.);

· неправомірні дії службових осіб при вирішенні питання про надання житлового приміщення (порушення встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання житлових приміщень та ін.);

· інші випадки порушення порядку й умов надання житлових приміщень (видача ордера на нежитлове приміщення, на частину кімнати чи суміжну кімнату, на житлове приміщення, що не відповідає санітарним і технічним вимогам та ін.).

Вимогу про визнання ордера недійсним може бути заявлено протягом трьох років з дня його видачі.

У разі визнання ордера на жиле приміщення недійсним в судовому порядку внаслідок неправомірних дій осіб, які одержали ордер, вони підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення. Такими випадками є надання громадянином неправдивих відомостей про потребу у поліпшенні житлових умов (неправомірні відомості про членів сім’ї, що включені в ордер, про розміри раніше займаної площі, яка послужила підставою для взяття на квартирний облік).

Якщо громадяни, зазначені в ордері користувалися жилим приміщенням у будинку державного або громадського житлового фонду, їм повинно бути надано жиле приміщення, яке вони раніше займали, або інше жиле приміщення.

У випадках визнання ордера на жиле приміщення недійсним внаслідок неправомірних дій службових осіб при вирішенні питання про надання жилого приміщення (порушення встановленого порядку розгляду і вирішення питань про взяття громадян на квартирний облік і надання жилих приміщень, в тому числі з порушенням черговості і отримання житла, видачу ордера на жиле приміщення, право на яке зберігає інший громадянин, порушення прав наймачів на ізольоване житлове приміщення, що звільнилося у квартирі, порушення порядку заселення, неодержання ордера та не заселення квартири без поважних причин протягом місяця з дня видачі ордера) громадяни, зазначені в ордері, підлягають виселенню з наданням іншого жилого приміщення або приміщення, яке вони раніше займали.

Визнання ордера недійсним з мотивів, що він виданий на зайняте приміщення, може мати місце в тому разі, коли останнє було зайнято правомірно. При визнанні ордера недійсним у зв’язку з видачею його на жиле приміщення, на яке мають право інші особи (в тому числі на його заселення), особам, що одержали цей ордер, має надаватись інше жиле приміщення, яке за змістом ч. 2 ст. 117 Житлового Кодексу повинно відповідати за розміром і благоустроєм наданому за ордером.

У інших передбачених ст. 117 Житлового Кодексу випадках надається приміщення, що відповідає санітарним і технічним вимогам.


 

2. Спори про виселення з житлових приміщень.

 

Спори про виселення з житлових приміщень можна класифікувати залежно від підстав припинення житлових правовідносин, що тягнуть за собою визнання громадян такими, які втратили право на жиле приміщення внаслідок розірвання договору найму жилого приміщення; визнання договору найму жилого приміщення членом сім’ї в будинку, що належить громадянам на праві власності, розірваним; виселення громадян із жилих приміщень при визнанні недійсним охоронного свідоцтва (броні); виселення з жилих приміщень у випадку порушення прав власника жилого приміщення; виселення громадян при визнанні правочинів недійсними; виселення громадян, які систематично руйнують житло або використовують його не за призначенням; виселення громадян за неможливістю спільного проживання; виселення громадян, позбавлених батьківських прав, якщо їх спільне проживання з дітьми визнано неможливим; виселення громадян із жилих приміщень у порядку примусового обміну житла; виселення із гуртожитків та службового житла; виселення із самовільно зайнятих або збудованих жилих приміщень; виселення внаслідок визнання правоустановчих документів недійсними; виселення громадян із приміщень у зв’язку із капітальним ремонтом жилого будинку.

Відповідно до правил ст. 98 Житлового Кодексу України, наймача, що залишився проживати в попередньому приміщенні (одночасно користуючись за договором найму наданим приміщенням), слід вважати тимчасовим мешканцем, який не набуває права користування цим приміщенням незалежно від строку проживання в ньому і підлягає виселенню без надання іншого жилого приміщення.

Статті 116, 117 Житлового Кодексу України передбачають інші випадки виселення з жилого приміщення без надання іншого.
Внаслідок систематичного руйнування або псування жилого приміщення, або використання його не за призначенням, що робить унеможливим для інших проживання в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними.

Відповідно до пунктів 17, 18 Постанови Пленуму Верховного Суду України “Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України” від 12 квітня 1985 р. за № 2, при вирішенні справ про виселення на підставі ст. 116 Житлового Кодексу осіб, які систематично порушують правила співжиття і роблять неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або будинку, слід виходити з того, що при триваючій антигромадській поведінці виселення винного може статися і при повторному порушенні, якщо раніше вжиті заходи попередження або громадського впливу не дали позитивних результатів.

Маються на увазі, зокрема, заходи попередження за місцем роботи або проживання відповідача (незалежно від прямих вказівок з приводу можливого виселення).

Виходячи з офіційного характеру заходів запобігання й громадського впливу, які мають передувати виселенню наймача або членів його сім’ї на підставі ст. 116 Житлового Кодексу без надання іншого жилого приміщення, і відповідно до правила ст. 57 ЦПК України про допустимість засобів доказування факт застосування заходів запобігання судами, прокурорами, органами внутрішніх справ, виконавчими комітетами, іншими уповноваженими органами, а заходів громадського впливу — органами самоорганізації населення (будинкові, вуличні, квартальні комітети, товариські суди тощо), повинен підтверджуватися письмовими доказами.

Правила ст. 116 Житлового Кодексу про виселення за неможливістю спільного проживання не поширюються на учасників спільної власності на жилі будинки чи квартири. У таких випадках захист прав цих осіб може здійснюватися іншими способами, передбаченими ст. 6 Цивільного Кодексу, наприклад, шляхом покладення зобов'язання усунути перешкоди в користуванні зазначеним майном, компенсувати моральну шкоду.

Відповідно до ст. 157 Житлового Кодексу члена сім’ї власника (в тому числі колишнього) може бути виселено у випадках, передбачених ч. 1 ст. 116 Житлового Кодексу, а не у зв’язку з тим, що приміщення необхідне для проживання самого власника.

Осіб, які підлягають виселенню без надання іншого жилого приміщення за неможливістю спільного проживання, може бути зобов’язано судом замість виселення провести обмін займаного приміщення на інше жиле приміщення, вказане заінтересованою в обміні стороною.

Такими, що самоуправне зайняли жиле приміщення, вважаються особи, які вселилися в нього самовільно без будь-яких підстав або незважаючи на заборону про вселення.

Виселення цих осіб пов’язано з відсутністю у них будь-яких підстав для зайняття жилої площі. Допускається виселення у порядку визнання ордеру на вселенння в жиле приміщення не дійсним. Особу може бути виселено і у випадку визнання договору найму недійсним, якщо вселення в жиле приміщення попри закон було проведено без видачі ордеру. Загальним правилом для виселення встановлено судовий порядок, що є суттєвою гарантією житлових прав громадян.

Оскільки єдиною підставою для вселення є ордер, то заселення жилих приміщень без ордера, хоч і було рішення про надання цього приміщення, також має вважатися самоуправним. Але разом з тим слід враховувати, що вселення на жилу площу без ордера, але з відома органів, що винесли рішення про надання жилого приміщення, або з дозволу відповідних посадових осіб не повинно вважатися самоуправним. Укладений у цьому разі договір найму може бути визнаний судом недійсним, а виселення має проводитися на підставі ст. 117 Житлового кодексу.

Довготривалість користування самоуправно зайнятим жилим приміщенням не надає особі будь-яких прав на нього. Але в окремих випадках житлові органи фактично вступають у договірні відносини з особою, що самоуправне вселилася на жилу площу (відкривають їй особистий рахунок, приймають квартирну плату та плату за комунальні послуги тощо).

Витрати, пов’язані з відселенням осіб, які самоуправне зайняли жиле приміщення, покладаються на них, а при виселенні громадян з будинків, які загрожують обвалом, — на виконавчі комітети чи державні адміністрації відповідних рад, підприємства, установи, організації.

Відповідно до ч. З ст. 11 ЦПК і правил ч. 1 ст. 117 Житлового Кодексу особи, які займали жилі приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду і були в порядку поліпшення житлових умов без зняття з квартирного обліку поселені в сімейний гуртожиток за місцем роботи, в разі припинення трудових відносин не можуть бути виселені без надання іншого жилого приміщення.

 

житловими приміщеннями.

 

Конституція України у статті 47 проголошує, що кожен має право на житло. Держава гарантує не тільки свободу його придбання, але й можливість стабільного користування житлом, його недоторканість, а також недопущення примусового позбавлення житла, не інакше, як на підставі закону і за рішенням суду.

Реалізація встановлених конституційних гарантій, поряд з іншими, відображається в збереженні житла за його власниками без обмежень, та в гарантії збереження житла в державному та комунальну житлову фонді за тимчасово відсутніми громадянами протягом шести місяців (ст. 71 ЖК УРСР), членів сім’ї власника жилого приміщення протягом року (ст. 405 ЦК України). Не проживання у жилому приміщенні понад встановлений строк без поважних причин, дають підстави для визнання цих осіб в судовому порядку такими, що втратили права користування ним (ст. 72 ЖК УРСР, ст. 405 ЦК України).

 

Відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України N 2 від 12.04.85 «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» при розгляді спорів, що не урегульовані житловим законодавством, суд застосовує норми цивільного законодавства. Оскільки відповідний строк встановлений житловим законодавством, відсутність особи протягом шести місяців є підставою для визнання її такою, що втратила право користування майном.

Необхідно також враховувати тлумачення категоріального апарату, які були надані в рішенні Конституційного суду України у справі за конституційними поданнями Служби безпеки України, Державного комітету нафтової, газової та нафтопереробної промисловості України, Міністерства фінансів України щодо офіційного тлумачення положень пункту 6 статті 12 Закону України "Про соціальний і правовий захист військовослужбовців та членів їх сімей", частин четвертої і п'ятої статті 22 Закону України "Про міліцію" та частини шостої статті 22 Закону України "Про пожежну безпеку" (справа про офіційне тлумачення терміна "член сім'ї").

З метою примусового зняття з реєстрації місця проживання особи, яка самостійно не з'являється до відповідного органу Державної міграційної служби, власники пред'являють негаторні позови (про усунення перешкод у користуванні майном) до наймачів чи попереднього власника (ст. 391 ЦК, ст. 107 ЖК) або позов про визнання особи такою, що втратила право на користування житлом до дійсного або колишнього члена сім'ї (ст 405 ЦК) за останнім відомим місцем проживання цієї особи. Суд може визнати особу такою, що втратила право користування жилим приміщенням, лише з однієї вказаної позивачем підстави, передбаченої ст. 71 або ст. 107 ЖК.

Необхідно враховувати, що задоволення позову про визнання втратившим право на користування жилим приміщенням можливий лише у відношенні тієї особи, яка вже набула права користування конкретним житловим приміщенням, вселилась в нього в установленому порядку у якості члена сім’ї наймача, члена ЖБК або члена сім’ї власника квартири чи будинку, однак певний час без поважних на то причин в ньому не мешкає, тобто не використовує житло за цільовим призначенням - для проживання.

При цьому принципове значення має розмежування гарантій прав на житло, які надаються громадянам у разі їх тимчасової відсутності, встановлені ЦК України для осіб права яких охороняються нормами про речеві права, і відповідно ЖК УРСР для громадян, які проживають у державному чи комунальному житловому фонді.

Оскільки право власності є абсолютним правом, яке включає володіння, користування, розпорядження, та якого ніхто не може бути позбавлений, крім випадків передбачених законом, то власник не може бути визнаний таким, що втратив право користування своїм майном. Разом з тим, при розгляді справ про визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням судам необхідно чітко розмежовувати правовідносини, які виникають між власником та колишнім власником житла, з правовідносинами, які виникають між власником житла та членами сім’ї колишнього власника житла. У першому випадку власник житла має право на підставі ст. 391 ЦК України вимагати від колишнього власника усунення перешкод у користуванні власністю шляхом виселення, зняття останнього з реєстрації. При цьому втрата права користування жилим приміщенням є наслідком припинення права власності на жиле приміщення у колишнього власника житла

У Постанові Пленуму Верховного Суду України N 2 від 12.04.85 «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» визначено, що у справах про визнання наймача або члена його сім'ї таким, що втратив право користування жилим приміщенням (ст.71 ЖК), необхідно з'ясовувати причини відсутності відповідача понад встановлені строки.

Коли відсутній повернувся на жилу площу за згодою членів сім'ї, його не можна вважати таким, що втратив право на жилу площу. Якщо ж він вселився в жиле приміщення всупереч волі членів сім'ї і був відсутнім понад встановлені строки без поважних причин, то суд вправі визнати його таким, що втратив право на жилу площу. Вирішуючи спори про право користування жилим приміщенням осіб, які вселилися до наймача, суд повинен з'ясувати, чи дотриманий встановлений порядок при їх вселенні, зокрема: чи була письмова згода на це всіх членів сім'ї наймача, чи рареєстровані вони в даному жилому приміщенні, чи було це приміщення постійним місцем їх проживання, чи вели вони з наймачем спільне господарство, тривалість часу їх проживання, чи не обумовлювався угодою між цими особами, наймачем і членами сім'ї, що проживають з ним, певний порядок користування жилим приміщенням. При цьому, як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в п.15 постанови від 1 листопада 1996 р. № 9 «Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя», наявність чи відсутність рееєстрації сама по собі не може бути підставою для визнання права користування жилим приміщенням за особою, яка там проживала чи вселилась туди як член сім'ї наймача (власника) приміщення, або ж для відмови їй у цьому.

Аналіз судової практики у спорах про право користування житлом свідчить про велику кількість справ, в яких вимога про виселення особи з тих чи інших підстав, визнання особи такою, що втратила право користування жилим приміщенням, поєднуються їз вимогою про зняття її з реєстрації місця проживання.

В таких справах за ініціативою суду чи позивача третьою особою залучається відповідний орган Державної міграційної служби. Згідно з окремими рішеннями відповідний орган залучається у якості співвідповідача. Судова практика свідчить, що такими рішеннями судів у цивільних справах орган ДМС зобов'язується зняти з реєстрації місця проживання фізичну особу, яка втратила право користування житлом.

Не зважаючи на те, що рішення у таких справах рідко оскаржуються і вцілому виконуються органами ДМС, така практика є порушенням як норм цивільного процесуального права, так і законодавства, що регламентує порядок реєстрації місця проживання фізичної особи, що обгрунтовується наступним.

Відповідно до ст. 35 ЦПК треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до ухвалення судом рішення, якщо рішення в справі може вплинути на їх права або обов’язки щодо однієї зі сторін.

Сутність інституту третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, полягає у тому, що він є процесуальним засобом забезпечення права регресу, а та умова, що третя особа залучається на боці однієї зі сторін, обумовлена тим, що участь третьої особи в процесі випливає із відносин, які повязують її зі стороною. Правові підстави відповідного регресного позову передбачені виключно нормами тієї галузі права, у звязку з якими виник спір між сторонами. Тобто матеріальноправові відносини третьої особи та однієї зі сторін повинні передбачати можливість спору про право цивільне між третьою особою та стороною, на боці якої вона виступає в процесі. У справах, які аналізуються, між органом ДМС та відповідачем виникають адміністративно-правові відносини.

Залучення органу ДМС в аналогічних справах у якості співідповідачів також є порушенням норм процесуального права. Як зазначалось, між особою, яка втратила право користування житловим приміщенням або порушує право власника житла на його користування, та ДМС існують публічноправові відносини. Вимогу про спонукання ДМС здійснити зняття з реєстрації місці проживання фізичної особи підлягає розглядати в порядку адміністративного судочинства згідно зі ст. 17 КАС України. Таким чином, суди приймають до розгляду в одному провадженні вимоги, які підлягають розгляду за правилами різних видів судочинства, що є порушеням правил ст. 16 ЦПК України.

Наступним порушенням, які допускаються при розгляді категорій справ, що аналізуються, є те, що спір про право із ДМС виникає лише з моменту, коли, наприклад, власнику житла безбідставно відмовлено у знятті з реєстраціїйного обліку особи вже на підставі рішеня суду, за яким ця особа визнана такою, що втратила право користування житлом. У момент же предявлення позову до особи, яка не проживає на житловій площі та не знімається з рестраційного обліку, ще відсутній публічно-правовий спір між ВГІРФО та власником житла.

4. Спори про усунення перешкод у користуванні

житловими приміщеннями.

 

Відомо, що з сусідами краще не сваритися.

Але як бути в тих випадках, коли сусід по площадці відгородив собі загальний під'їзний балкон (лоджію), спорудив біля ваших дверей імпровізовану комору для зберігання овочів, або присвоїв підвальне приміщення, розмістивши там склад або, ще гірше, організувавши торгову точку?

Відповідно до ЦК України (ч. 2 ст. 382), власникам квартири у багатоквартирному житловому будинку приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, належать на праві спільної сумісної власності.

Який же зміст такої форми власності і що він означає на практиці? Відповідно до ст. 368 ЦК України, загальна спільна власність виникає при наявності загального майна у двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності на це майно. Іншими словами, будь-який співвласник може володіти, користуватися і розпоряджатися спільним майном, але з певною умовою.

Таку умову передбачено ч. 2 ст. 369 ЦК України: розпорядження майном, що перебуває у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Правда, в разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників.

Звичайно, «новоспечені» двері із замком на загальній лоджії важко назвати угодою, тому в даному випадку мова йде про так зване самозахоплення площі, що знаходиться у спільній власності всіх сусідів.

Прикладом судової практики з цього приводу може бути справа, розглянута Брянківським міським судом Луганської області.

До суду звернулися мешканці багатоквартирного будинку, пред'явивши до сусіда по сходовому майданчику позов про усунення перешкод у користуванні спільним приміщенням.

Житловий багатоквартирний будинок побудований таким чином, що кожний поверх має один вихід на лоджію загального користування. Один із сусідів по поверху (він же - відповідач) самовільно встановив на виході лоджії двері і власний замок, причому ключі від замка нікому з сусідів не вручив.

Позивачі-сусіди вважали, що відповідач особисто використовує підсобне приміщення багатоквартирного будинку та протиправно не дає можливості іншим сусідам користуватися допоміжним приміщенням будинку. Позивачі просили суд зобов'язати відповідача усунути перешкоди в користуванні приміщенням загального користування, призначеного для обслуговування потреб усіх власників квартир, шляхом демонтажу замків і запорів, встановлених на виході до лоджії загального користування.

Суд, вивчивши матеріали і докази по справі, порахував, що позовні вимоги підлягають задоволенню, визнавши, що відповідач дійсно створює перешкоди в користуванні лоджією загального користування, встановивши на двері власний замок. Тому дії відповідача були визнані незаконними з відповідними наслідками у вигляді усунення перешкод у користуванні лоджією шляхом демонтажу замку і запору.

На відміну від лоджій (балконів) загального користування, питання про використання підвалів далеко не однозначне, про що свідчить практика вітчизняних судів. Здавалося б, підвал - це підсобне приміщення, що перебуває у спільній власності власників житла багатоквартирного житлового будинку.

Проте суди неоднозначно ставляться до вирішення спорів, пов'язаних із заняттям підвальних приміщень.

Наприклад, Голосіївським районним судом міста Києва слухалася справа, в якій мешканцями будинку був пред'явлений позов до суб'єктів господарювання, що розмістили в підвалі будинку спорт-бар і бар-більярд.

Причому на сторону відповідача були залучені також райрада і фонд приватизації комунального майна. Позивачі вважали себе власниками не тільки квартир, але і підвальних приміщень, і доводили, що розміщення подібних розважальних закладів створює незручності мешканцям будинку, тому просили суд усунути перешкоди в користуванні нежитловими приміщеннями, тобто визнати договори купівлі-продажу та оренди підвалу недійсними. У свою чергу, представники відповідачів позовні вимоги не визнали.

Приймаючи рішення, суд керувався ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», згідно з якою власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки майна в будинку.

Допоміжні засоби (комори, сараї) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Проте суд вважав, що спірне нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень, оскільки за своїм цільовим призначенням не служить для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців, тому власники квартир не мають права власності на спірне приміщення.

Крім того, суд взяв до уваги, що свого часу рішенням Київської міськради було затверджено перелік об'єктів комунальної власності, згідно з яким цей житловий будинок позивачів разом з нежитловими приміщеннями були передані в комунальну власність територіальної громади району.

Суд послався і на ст. 4 ЖК України, згідно з якою в житловий фонд не входять нежилі приміщення в житлових будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб невиробничого характеру.

Нарешті, ст. 1 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» встановлює, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців (сходові клітини, вестибюлі, коридори, колясочні, комори, сміттєкамери, підвали, інші технічні приміщення); нежитлове приміщення - приміщення, що належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об'єктом цивільно-правових відносин, у т. ч. предметом договору оренди, купівлі-продажу.

За таких обставин, суд визнав правомірність рішення місцевої ради про передачу підвального приміщення з подальшим правом викупу в оренду відповідачу і, як наслідок, відмовив позивачу в задоволенні вимог - мовляв, спірне нежитлове приміщення знаходиться в комунальній власності територіальної громади, не є допоміжним, не служить для забезпечення експлуатації будинку чи побутового обслуговування мешканців і може бути самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.

Іншими словами, розміщення спорт-бару і бар-більярду жодною мірою не порушили права мешканців будинку, тому що вони не є співвласниками підвального приміщення.

Так що перш ніж подавати подібний позов, слід переконатися, ким було приватизовано підвальне приміщення і в чиїй власності воно перебуває.

Втім, важливе значення у вирішенні подібних суперечок має і позиція суду у вирішенні питання про те, чи є підвальне приміщення допоміжним.

Наприклад, у 2009 р. Приморський райсуд Одеси відмовив у задоволенні позову, згідно з яким позивачі просили визнати за ними право користування спірним (підвальним) приміщенням, зобов'язати відповідачів усунути перешкоди в користуванні цим приміщенням і прибрати броньовані двері в підвал.

Відмовляючи в позові, суд першої інстанції визнав, що спірне приміщення не є допоміжним, а тому не перебуває у спільній сумісній власності мешканців багатоквартирного будинку, ставлячись до об'єктів права комунальної власності.

Але тоді Апеляційний суд Одеської області дійшов інших висновків, пославшись на Рішення КСУ у справі № 4-рп/2004, вказавши, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, комори, колясочні) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир багатоквартирних будинків. Колегія суддів вирішила, що суд першої інстанції не звернув уваги на те, що спірне нежитлове приміщення є допоміжним, постійно використовувалося під комори для забезпечення потреб власників квартир, тому, згідно законодавству, є спільною сумісною власністю. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об’єднання співвлансиків багатоквартирного будинку, вступу до нього, а власники неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласниками допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих.

До речі, позиція суду першої інстанції з приводу віднесення підвального приміщення до комунальної власності апеляційним судом була визнана помилковою: «рішення райради на час його прийняття визначало приналежність багатоквартирного будинку до житлового фонду місцевих рад. При приватизації цього житлового фонду, згідно з ч. 1 ст. 1 ЗУ «Про приватизацію житлового фонду», власниками квартир і допоміжних приміщень стали мешканці будинку... Це приміщення є спільною власністю мешканців будинку». У результаті суд апеляційної інстанції вирішив: 1) рішення першої інстанції скасувати, 2) позов про визнання права користування підвальними приміщеннями та усунення перешкод у користуванні підвальними приміщеннями задовольнити, 3) усунути перешкоди в користуванні позивачами названим приміщенням шляхом зняття вхідний броньованих дверей.

 

 

Висновки

Важливе місце в наш час посідає порядок розгляду та вирішення житлових спорів.

Право громадян України на житло закріплено в Конституції України. Воно забезпечується розвитком і охороною всіх видів державного житлового фонду, утворенням ринкової системи житлового забезпечення громадян через приватизацію житла, справедливим розподілом жилої площі під контролем громадськості.

Конституційне право на житло вважається забезпеченим лише тоді, коли громадянин України має житло, що відповідає установленим нормам і придатне для проживання. За відсутності такої жилої площі та потреби в соціальному захисті громадянин визнається таким, що потребує покращення житлових умов і згідно з чинним законодавством може претендувати на одержання відповідного житла, яке надається за правом наймання державою чи органами місцевого самоврядування безоплатно, або на забезпечення себе і своєї сім'ї житлом за свій рахунок за доступну для них плату.

Серед житлових спорів, що підлягають судовому розгляду, особливу увагу практикуючі юристи приділяють таким категоріям спорів: про визнання ордеру на жиле приміщення недійсним; про виселення з житлових приміщень; про позбавлення права користування житловими приміщеннями; про усунення перешкод у користуванні житловими приміщеннями.

 

Питання

1. Підстави визнання ордеру на житлове приміщення недійсним.

2. Назвіть категорії громадян, за якими зберігається право користування житловим приміщенням у разі їх відсутності понад 6 місяців.

3. Чи можливо у судовому порядку визнати колишню дружину такою, що втратила право користування житловим приміщенням, яке належить її колишньому чоловіку на праві спадщини, якщо вона постійно проживає в цьому приміщенні?

4. Назвіть умови, за яких обмін житловими приміщеннями не допускається.

5. Хто є власником будинку, у якому створений житлово-будівельний кооператив?

6. Хто є власником багатоквартирного будинку, у якому не створений житлово-будівельний кооператив?

7. Хто має право на перепланування житлового приміщення та за яких підстав?

 

ЛІТЕРАТУРА

1. Конституція України від 28.06.1996 р. № 254к/96-ВР // Відомості Верховної Ради України. – 1996. - № 30. – Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 р. № 435 // Відомості Верховної Ради України. – 2003. – № 40-44.

3. Жилищный кодекс Украинской ССР: Научно-практический комментарий. / М.А. Голодный, П.Н.Дятлов, В.И.Жуков и др. – К.: Политиздат Украины, 1990. – 542 с.

4. Галянтич М. К. Житлове право України: Практикум. — К.: МАУП, 2004. — 116 с.

5. Гузь Л.Е. Разрешение судами споров о разделе домов и домовладений (квартир) в натуре: Определение порядка пользования домом (квартирой) и земельным участком. - X., 2000.

6. Житлове право України.: Навч. посіб. / За ред.. В.С.Гопанчука, Ю.О.Заіки. – К.: Істина, 2003. – 208с.

7. Житлове право України : Навч. посіб./ М.К.Галянтич, Г.I.Коваленко. - К. : Юрiнком Iнтер , 2002. - 480с.

8. Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України /Науково-практичний посібник/. - Х.: Еспада, 2001. - 318с.

9. Седугин П.И. Жилищное право. Ученик для вузов. – М.: Издательская группа НОРМА – ИНФРА М, 1999. – 320с.