Лекція 11 : Вартість об'єктів оцінки, види вартості.

План

1.Загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

2.Структура процесу оцінки.

3.Юридичні підстави здійснення оцінки нерухомості.

Використана література :

1. Пазинич В.І, Свистун Л.А. «Оцінка об'єктів нерухомості» , Київ. 2009 р.

ст.346-347,80-81.

2. Кучеренко В.Р., Квач Я.П. «Оцінка бізнесу та нерухомості», Київ. 2009р.,

ст. 47-51.

1. Проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюються:

а) ознайомлення з об'єктом оцінки, характерними умовами уго­ди, для укладення якої проводиться оцінка;

б) визначення бази оцінки;

в) подання замовнику пропозицій стосовно істотних умов дого­вору на проведення оцінки.

Незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності:

1) укладення договору на проведення оцінки;

2) ознайомлення з об'єктом оцінки, збирання та оброблення ви­хідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

3) ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання ЇЇ результатів;

4) вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній ба­зі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

5) узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

6) складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об'єкта оцінки на дату оцінки;

7) доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об'єкта оцінки на нову дату (у разі погреби).

Оцінювач самостійно здійснює пошук інформаційних дже­рел (за винятком документів, надання яких повинен забезпечити замовник оцінки згідно з договором), їх аналіз та виклад обґрунто­ваних висновків. При цьому оцінювач повинен проаналізувати всі інформаційні джерела, пов'язані з об'єктом оцінки, тенденції на ринку подібного майна, інформацію про угоди щодо подібного майна, які використовуються у разі застосування порівняльного пі­дходу, та іншу істотну інформацію. У разі неповноти зазначеної інформації або відсутності її взагалі у звіті про оцінку майна зазна­чається негативний вплив цього факту на результати оцінки.

Залежно від обраних методичних підходів та методів оцінки оцінювач повинен:

1) зібрати та проаналізувати всі істотні відомості про об'єкт оцін­ки, зокрема вихідні дані про його правовий статус, відомості про склад, технічні та інші характеристики, інформацію про стан ринку стосовно об'єкта оцінки та подібного майна, відомості про економіч­ні характеристики об'єкта оцінки (прогнозовані та фактичні доходи і витрати від використання об'єкта оцінки, у тому числі від його най­більш ефективного використання та існуючого використання);

2) проаналізувати існуючий стан використання об'єкта оцінки та визначити умови його найбільш ефективного використання;

3) зібрати необхідну інформацію для обгрунтування ставки ка­піталізації та (або) ставки дисконту;

4) визначити правові обмеження щодо об'єкта оцінки та враху­вати їх вплив на вартість об'єкта оцінки;

5) обгрунтувати застосування методичних підходів, методів та оціночних процедур, у разі потреби — застосування спеціальних методів оцінки та оціночних процедур (комбінування кількох ме­тодичних підходів або методів).

Зібрані оцінювачем вихідні дані та інша інформація повинні відображатися у звіті про оцінку майна з посиланням на джерело їх отримання та у додатках до нього із забезпеченням режиму конфі­денційності згідно з умовами договору на проведення оцінки майна та з дотриманням вимог законодавства.

Оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності несуть відпові­дальність за недостовірну чи необ'єктивну оцінку майна згідно із законодавством.

Особи, що падають недостовірні вихідні дані, використання яких під час оцінки призвело до надання необ'єктивного висновку про ва­ртість майна, несуть — відповідальність згідно із законодавством.

2. Оцінка може бути масовою та індивідуальною. Масова оцінка — це оцінка великої кількості об'єктів на конкретну дату з використан­ням стандартних методик та статистичного аналізу. Індивідуальна оцінка — це оцінка конкретного об'єкта на певну дату. Тому можна сказати, що масова оцінка — приблизна, а індивідуальна — точна, отримана у результаті детального аналізу реальних даних про анало­ги.

Рис. 4.1. Структура процесу оцінки

Індивідуальна оцінка проводиться у декілька етапів, що об'єднані у поняття «процес оцінки». Процес оцінки майна — послідовність дій, що виконуються оцінювачем під час визначення ним вартості об'єкта. Зазвичай, виділяють сім етапів, представлених на рис. 4.1.

На етапі «Постановка завдання та укладення договору на оцінку об'єкта»:

1.Ідентифікується та детально описується об'єкт, що буде оціню­ватися: фіксується інформація про його місце розташування, право­вий статус, відомості про склад та інші характеристики.

2.Визначається мета оцінки. Мета оцінки — використання висно­вку про оцінену вартість. Мета багато в чому визначає вид вартості, яку необхідно визначити, характер даних, що будуть використовува­тися, принципи, судження та підходи, якими буде керуватися оціню­вач.

3.Визначається вид оціночної вартості. Вид вартості обов'язково повинен відповідати меті оцінки та визначатися відповідно до зако­нодавчих стандартів, та загальноприйнятих правил оціночної діяль­ності.

4. Встановлюється дата оцінки — календарна дата, станом на яку визначається вартість об'єкта, що оцінюється.

Оцінка проводиться на підставі договору між суб'єктом оціноч­ної діяльності — суб'єктом господарювання — та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. Договір на проведення оцінки майна укладається у письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору, крім замовника оцін­ки стороною договору може виступати особа-платник (якщо послуги суб'єкта оціночної діяльності оплачує інша особа, а не замовник).

На етапі «Попередній огляд та складання плану робіт» визна­чають, яка інформація (дані) необхідна та достатня для проведення оцінки, визначаються джерела та способи її отримання; витрати на збір та обробку необхідних даних, а також винагорода оцінювача, складається план виконання робіт щодо визначення вартості об'єкта.

Інформація про об'єкт оцінки може бути зовнішньою — характе­ризувати умови функціонування об'єкта оцінки у регіоні, галузі та економіці в цілому; та внутрішньою — вона дає уявлення про діяль­ність оцінюваного об'єкта.

Необхідна інформація може бути отримана з періодичних видань та іншої літератори, присвяченої ринку нерухомості, із спеціалізова­них баз даних державних органів влади та органів місцевого самовря­дування, від ріелторських та будівельних фірм, від інших оцінювачів. Для її отримання можуть знадобитися відповідні фахівці, відрядження в інші регіони, маркетингові, соціологічні та інші дослідження. Тому витрати на збір та обробку інформації можуть включати: витрати на доступ до платних баз даних або інших джерел інформації; витрати на відрядження, на оплату маркетингових, соціологічних та інших до­сліджень, на оплату послуг спеціалістів, що долучаються до процесу оцінки (залежно від обставин оцінювач може скористатися послугами юристів, бухгалтерів, будівельників, архітекторів), витрати на підго­товку матеріалів до звіту про оцінку (карти, схеми, таблиці, фотознім­ки). Винагорода оцінювача встановлюється, виходячи із усіх заплано­ваних витрат з урахуванням складності завдання та обсягу робіт.

На етапі «Збір та обробка даних» збираються дані як про сам об'єкт, що оцінюється, так і про його оточення (місце розташуван­ня, район, регіон розташування). Може знадобитися інформація про об'єкти-аналоги в інших регіонах, про ціни їх продаж, вартість будівельно-монтажних робіт як об'єкта, що оцінюється, так і анало­гів; про навколишнє середовище (клімат, екологію, геологію), дані про соціальні, політичні, правові та інші фактори, що впливають на вартість об'єкта оцінки. Потім перевіряється повнота та достовір­ність отриманої інформації. Зібрані дані обробляються та готуються для подальшої обробки.

Наступний етап передбачає аналіз найбільш ефективного вико­ристання майна. Обґрунтовуючи вибір варіанта найкращого вико­ристання об'єкта оцінки необхідно обов'язково враховувати наступні вимоги: таке використання повинно бути максимально ефективним з усіх законодавчо дозволених варіантів, фінансово обґрунтованим та можливим бути реалізованим.

Етап «Застосування підходів до оцінки вартості майна» включає визначення вартості об'єкта за традиційними підходами до оцінки: витратним, доходним та порівняльним. Оцінювач повинен викорис­тати (або обґрунтувати відмову від використання) наступні три під­ходи: витратний, доходний та порівняльний, самостійно визначаючи конкретні методи в рамках кожного з підходів. Вибір підходів визначається метою оцінки конкретного об'єкта та видом вартості, що роз­раховується.

Після застосування підходів проводиться узгодження отриманих результатів, після чого складається звіт про оцінку — документ, в якому міститься обґрунтований висновок оцінювача стосовно оціне­ної вартості нерухомості. Залежно від умов договору цей звіт може бути простим бланком, складеним за стандартною формою, або до­кладною письмовою доповіддю. Звіт не повинен допускати неодноз­начного тлумачення або вводити в оману.

3. Оцінка майна проводиться на підставі договору між суб'єктом оціночної діяльності та замовником оцінки, що укладається в письмовій формі, або на підставі ухвали суду. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу ке­рівника.

Договір на проведення оцінки майна укладається в пись­мовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замов­ника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг здійснює інша особа. Замовни­ками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Замовники оцінки по­винні забезпечити доступ суб'єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці, отримання ним необхідної та дос­товірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.

Істотними умовами договору на проведення оцінки май­на с:

• зазначення майна, що підлягає оцінці;

• мета, з якою проводиться оцінка;

• вид вартості майна, що підлягає визначенню;

• дата оцінки;

• строк виконання робіт з оцінки майна;

• розмір і порядок оплати робіт;

• права та обов'язки сторін договору;

• умови забезпечення конфіденційності результатів оцін­ки, інформації, використаної під час її виконання;

• відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору;

• порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів.

Розмір і порядок оплати робіт з оцінки майна визначають­ся за домовленістю сторін або у випадках відбору суб'єкта оціночної діяльності на конкурсних засадах — за результата­ми конкурсу.

Типовий договір на здійснення оцінки нерухомого майна наведено в Додатку А. На основі проведення оцінки склада­ється акт виконання робіт(Додаток Б) що підтверджує вико­нання зобов'язань за договором та підготовку і передачу суб'єктом оціночної діяльності звіту про оцінку майна.

Додаток А

ДОГОВІР № 83-гр

на здійснення експертної грошової

оцінки нерухомості

17 квітня 2008рокум. Полтава

І. СТОРОНИ ТА ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. Шевченко Михайло Петрович, що проживає за адресою: м. Полтава, пул. Колективна 18, кв. 41, (в подальшому — Замовник), з однієї сторони та товариство з обмеженою відповідальністю «Оцін­ка нерухомості» код ЄДРПОУ: 13947592, ліцензія серії АБ № 107714, місцезнаходження: м. Полтава, пул. Жовтнева, 43, тсл.: 2-09-41, 61-72-70, обслуговуючий банк: ПОД «Райффайзен Банк Аваль» МФО 331605 код 13947592, р/р 260081001601 19 (в подальшому — Виконавець), в особі директора товариства О. М. Барилко, який діє на підставі статуту, і другої сторони, уклали цей договір про таке:

Замовник на платній основі доручає, а Виконавець бере на себе виконання робіт по проведенню експертної грошової оцінки трикі­мнатної квартири загальною площею 69,8 м , розташованої за ад­ресою:

м. Полтава, пул. Колективна, І8. кв. 41

II. ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

2.1. Виконавець в термін до 20 квітня 2008 року зобов'язаний на належному методичному рівні здійснити експертну грошову оцінку зазначеної вище нерухомості, станом на 17 квітня. В цей же термін надати Замовнику Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості.

2.2. Замовник в термін до 17 квітня 2008 року зобов'язаний на­дати Виконавцю документ, які є. інформаційною базою для здійс­нення експертної грошової оцінки і наявність яких передбачена на­ціональними стандартами оцінки нерухомості, затвердженими Кабінетом Міністрів України, а також інші дані, необхідні для здійснення експертної оцінки нерухомості.

У випадку затримки передавання документів дія договору ав­томатично продовжується на період такої затримки.

Не пізніше 1-го дня з дня підписання цього договору надати Виконавцю можливість оглянути зазначену вище нерухомість.

ІІІ ВАРТІСТЬ РОБІТ, ПОРЯДОК ВИКОНАННЯ ТА РОЗРАХУНКІВ, САНКЦІЇ

3.1. Вартість робіт за цим договором сторони визначили за до­говірною ціною в сумі 200 грн 00 коп. (ДВІСТІ гривень НУЛЬ ко­пійок).

3.2. Замовник зобов'язаний не пізніше І -го банківського дня пі­сля підписання цього договору перерахувати на р/рахунок Вико­навця вартість замовлених робіт у сумі, зазначеній у п. 3.1 цього договору, що є підставою для початку виконання робіт Вико­навцем.

3.3. У випадку порушення Замовником 1-денного терміну пере­рахування коштів він сплачує на користь Виконавця пеню у розмірі ставки банківського кредиту, в якому обслуговується Замовник, за кожний банківський день прострочки але не більше 15 днів з дня оплати передбаченого цим договором.

У випадку обґрунтованого припинення виконання робіт за цим договором —- за ініціативою Замовника, останній зобов'язаний пи­сьмово повідомити про це Виконавця та сплатити вартість викона­ної на час припинення частини робіт.

IV. ТЕРМІН ДІЇ ДОГОВОРУ, ФОРС-МАЖОРН1 ОБСТАВИНИ

4.1. Договір чинний з дати його підписання і діє до повного ви­конання сторонами своїх зобов'язань.

4.2. Договір може бути розірваний за домовленістю сторін, а також в односторонньому порядку за умови закінчення робіт Виконавцем, які на час порушення клопотання про припинення договору перебувають в розробці, та оплати цього етапу Замов­ником.

4.3. Дія договору може бути продовжена лише за згодою сторін.

4.4. Дія договору припиняється, а сторони звільняються від по­дальшого виконання умов цього договору у випадку настання форс-мажорних обставин, а саме:

■ ліквідації однієї зі сторін за рішенням суду;

■ дії законодавчого або виконавчого органу влади України, які унеможливлюють виконання умов договору і які сторони не могли передбачити;

■ інші обставини, які сторони не могли передбачити.

V. ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ

5.1. Спори, що виникли або можуть виникнути в процесі вико­нання договору, сторони погодились вирішувати шляхом перего­ворів, а при недосягненні згоди — відповідно до чинного законо­давства України.

Цей договір складений у 2-х примірниках — по одному для ко­жної зі сторін і мас однакову силу.

Підписи сторін

Замовник Виконавець

Шевченко М. П. Барилко О. М.

__________________ ___________________

(підпис,ПІБ) (підпис,, ПІБ)

Додаток Б

АКТ

прийому-передачі виконаних робіт

науково-технічної документації

__________20 року м. Полтава

Ми, сторони договору на здійснення експертної грошової оцінки від 17 квітня 2009 року № 083-гр, які нижче підписалися:

Замовник – Шевченко Михайло Петрович, що проживає за адресою : м. Полтава, вул.. Колективна, 18, кв.41

від імені виконавця – ТОВ «Оцінка нерухомості», директор – Барилко О.М.,

склали цей Акт про те, що Виконавцем в період з 17 квітня 2009 року по 18 квітня 2009 року виконані роботи з проведення експертної грошової оцінки нерухомості, розташованої за адресою:

м. Полтава, вул.. Колективна, 18, кв.41

Виконавцем розробив та передав Замовнику:

1. «Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості» та висновок оцінювача в одному примірнику кожен.

Передана документація задовольняє умовам договору, розроблена відповідно до чинного законодавства та нормативних актів, якими врегульовані питання проведення експертної грошової оцінки нерухомого майна і оформлена належним чином.

Погоджена вартість виконаних робіт та переданих документів становить ____________грн ( _______________________грн,00коп.)

Підписи сторін

Прийняв Здав

Замовник Виконавець

____________ _____________