Організація діяльності спеціально уповноважених органів у сфері державного управління земельними ресурсами.

Нинішня система управління земельними ресурсами України має галузевий характер та недостатньо збалансована (розпорошена) між окремими міністерствами та відомствами. Держкомзем України відповідає за всі категорії земель, Мінагрополітики — за сільськогосподарські угіддя, Держлісгосп — за лісові землі, Держводгосп — за землі водного фонду, а є ще відомства з геології та надр, архітектури і будівництва й інші, що відповідають за земельні ресурси в межах своїх повноважень.

За роки проведення реформування земельних відносин земельні ресурси суттєво змінилися. Близько 50% земель знаходяться у приватному володінні (біля 19 тис. новостворених агроформувань) приватно-орендних господарств ринкового типу. Здавалося б, за цих умов повинні діяти чіткі закони, що регулюють управлінням земельних ресурсів. Доводиться констатувати, що такі закони, як "Про оцінку земель". "Про охорону земель", "Про землеустрій", "Про іпотеку земель" майже не застосовуються, оскільки бракує механізмів реалізації, а їхнє фінансування переважно не передбачається.

Сучасна галузева система управління земельними ресурсами України складається з наступних компонентів:

• Верховна Рада України – прийняття земельно-охоронних законів та актів (Земельний кодекс);

• Кабінет Міністрів України – розробка методик та механізмів реалізації підзаконних актів;

• орган виконавчої влади з питань аграрної політики (Мінагрополітики) – використання та охорона сільськогосподарських угідь;

• орган виконавчої влади з питань охорони природних ресурсів та агроекологічної безпеки (Мінприроди) – контроль землекористування, земельних ресурсів, їх моніторинг;

• органи виконавчої влади з питань охорони здоров'я (МОЗ) – підготовка стандартів, нормативних актів, контроль санітарно-епідеміологічного стану;

• органи виконавчої влади з питань архітектури і будівництва (Мінрегіонбуд) – раціональне використання забудованих земель, їх захист;

• орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів (Держкомзем) – раціональне використання та охорона всіх категорій земель;

• органи виконавчої влади з питань лісових ресурсів (Держкомлісгосп) – контроль за лісовими насадженнями їх охорона, моніторинг;

• органи виконавчої влади з питань водних ресурсів (Держводгосп) – контроль та моніторинг за водними ресурсами;

• державні підприємства "Інститут землеустрою" та "Центр державного земельного кадастру" – наукове забезпечення грунтоохоронної політики держави, розробка проектів землеустрою та охорони земель;

• вищі навчальні заклади (землевпорядні факультети) – підготовка менеджерів з управління земельних ресурсів, інспекторів з охорони земель.

Міністерство охорони навколишнього природного середовища України.

Провідним органом у галузі державного управління природокористуванням та охороною довкілля є Міністерство охорони навколишнього природного середовища України (Мінприроди). Його правовий статус і компетенція встановлені відповідним Положенням, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 2 листопада 2006 р. N 1524.

Мінприроди є головним органом у системі центральних органів виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища, раціонального використання, відтворення і охорони природних ресурсів, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель. Мінприроди узагальнює практику застосування законодавства з питань, що належать до його компетенції, розробляє пропозиції щодо вдосконалення законодавства і в установленому порядку вносить їх на розгляд Кабінету Міністрів України.

Одним із основних завдань Міністерства охорони навколишнього природного середовища України є забезпечення реалізації державної політики у сфері охорони навколишнього природного середовища, раціонального використання, відтворення та охорони природних ресурсів, перш за все  землі. Серед повноважень Мінприроди як центрального органу виконавчої влади з питань екології та охорони навколишнього природного середовища у галузі земельних відносин ст. 14 Земельного кодексу України виділяє:

• участь у розробці та реалізації загальнодержавних і регіональних програм використання та охорони земель;

• організація моніторингу земель;

• участь у розробці нормативних документів у галузі охорони земель та відтворення родючості ґрунтів;

• здійснення державної екологічної експертизи землекористування;

• внесення пропозицій щодо формування державної політики у галузі охорони та раціонального використання земель;

• здійснення міжнародного співробітництва з питань охорони земель тощо.

В структурі Міністерства охорони навколишнього природного середовища України знаходиться Державна екологічна інспекція. Вона здійснює контроль у галузі охорони навколишнього природного середовища та використання природних ресурсів. На місцях у системі Мінприроди функціонують Республіканський комітет по охороні навколишнього природного середовища Автономної Республіки Крим, державні управління охороні навколишнього природного середовища в областях, містах Києві та Севастополі.

Оскільки земля — основний компонент природи, національне багатство України, що повинне перебувати під особливою охороною, то введення землі в ринковий обіг не повинно означати її перетворення в звичайний товар. Тому діяльність Мінприроди у сфері земельних відносин спрямована перш за все на врахування екологічних факторів земельних ресурсів, їх використання як частини єдиного природного комплексу.

Державний реєстр прав на нерухоме майно

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно перш за все є визнанням державою прав на нерухоме майно, гарантією та захистом з боку держави. Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" визнано і закріплено цю позицію, встановлено обов'язковість державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, а також правочинів щодо нерухомого майна у єдиному реєстрі, що дає можливість уникнути багатьох негативних наслідків існування розрізнених реєстраційних систем. Вперше момент виникнення права власності та момент визнання та захисту такого права державною (державна реєстрація речового права на нерухоме майно) можна вважати такими, що співпадають. Реєстрація обмежень щодо нерухомого майна разом з іншими правами на нерухоме майно дозволяє захистити права всіх заінтересованих осіб.

Відповідно до Закону Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень базується на державному обліку земельних ділянок усіх форм власності та розташованого на них іншого нерухомого майна, реєстрації речових прав на об'єкти нерухомого майна, їх обмежень та правочинів щодо нерухомого майна.

Центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів як держатель Державного реєстру прав відповідно до своїх обов'язків забезпечує формування і функціонування Державного реєстру прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, їх обмежень та правочинів як єдиної інформаційної системи, утворює систему органів державної реєстрації, здійснює нормативно-методичне забезпечення процедур державної реєстрації прав, забезпечує ведення державного земельного кадастру та обліку, в якому кожна земельна ділянка отримує відповідні характеристики.

Відомості державного земельного кадастру є державним інформаційним ресурсом для реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

На сьогодні система державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень знаходиться у стадії становлення. Сьогодні все ще продовжує діяти низка нормативно-правових актів без врахування Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

Так, зокрема згідно з статтею 33 Закону України "Про місцеве самоврядування" до відання сільських, селищних, міських рад у галузі регулювання земельних відносин на їх території належить реєстрація суб'єктів права власності на землю, реєстрація права користування землею і договорів оренди землі. В той же час, відповідно до статті 15 Закону України "Про товарну біржу" біржова угода щодо купівлі-продажу об'єктів нерухомості вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Крім цього існує низка підзаконних нормативно-правових актів, що регулюють питання ведення реєстру прав на нерухоме майно різними установами.

Норми Цивільного кодексу України передбачають випадки обмеження судом дієздатності громадян та визнання громадян недієздатними. За останні 30 років судами України прийнято понад 20 тисяч рішень про обмеження, позбавлення та поновлення дієздатності громадян. Проте, будь-який облік громадян, позбавлених або обмежених у дієздатності, в Україні ніколи не вівся.

Лише у разі офіційного державного захисту інформації, реєстраційна система може користуватися довірою клієнтів, що є обов'язковою передумовою її ефективності. Оскільки створення єдиної системи державної реєстрації прав є терміновим завданням, для функціонування такої системи вже сьогодні необхідно мати в єдиному реєстрі дані про нерухоме майно відповідно до Закону.

Стосовно форми документів, що посвідчують права на нерухоме майно, їх на сьогодні декілька як за формою, так і за суб'єктом видачі та юридичною природою документів. Єдиної форми документу, що посвідчує право власності на нерухоме майно, законодавчо не визначено.

Найдоцільнішим шляхом вдосконалення існуючої системи документообігу щодо нерухомого майна та прав на нього є створення документу (Свідоцтва) єдиного зразка, за яким би виникало право на нерухоме майно та реєструвалося у єдиному державному реєстрі. Зазначене Свідоцтво може бути ефективно запроваджено для посвідчення прав на нерухоме майно при його первинному створенні (та на первинному ринку) за умов чіткого встановлення загальнообов'язкового терміну початку його запровадження. При цьому, рішення компетентних органів виконавчої влади та місцевого самоврядування про прийняття об'єктів нерухомого майна до експлуатації слід вважати достатньою підставою для видачі зазначеного реєстраційного документу без будь-яких перехідних документів.

Стосовно використання Свідоцтва на вторинному ринку, то його видачі має передувати вилучення реєстратором попереднього документу про право на нерухоме майно, договорів купівлі-продажу, дарування, міни тощо.

Реалізація зазначених пропозицій дозволить не лише уніфікувати та спростити процедуру державної реєстрації прав на нерухоме майно, встановить єдині стандарти документообігу щодо нього, але й, що головне, дозволить остаточно та документально поєднати у часі момент виникнення прав на нерухоме майно та момент його державної реєстрації.

Стосовно державної реєстрації правочинів, Цивільним кодексом встановлено, що у випадках, коли договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації прав, і лише з моменту такої реєстрації держава визнає таке право і забезпечує його захист. На сьогодні реєстрація правочинів, тобто момент виникнення права у часі, не співпадає з моментом реєстрації права, тобто визнання права державною. Такий стан викликає багато суперечностей і колізій, спричиняє надмірне і даремне навантаження судової системи країни. Більше того, державна реєстрація правочинів і державна реєстрація прав на нерухоме майно має бути одномоментною дією, і такий підхід буде забезпечений Держкомземом.

Ефективна система реєстрації прав на нерухоме майно є обов'язковим атрибутом усіх без винятку високо розвинутих країн. Така система забезпечує державну гарантію прав юридичних і фізичних осіб на нерухоме майно і сприяє значному прискоренню економічного обороту нерухомості (купівлі-продажу, іпотеки, міни, оренди, застави тощо), що забезпечить, як свідчить зарубіжний досвід, зростання ВВП не менш, ніж на 10% з відповідним збільшенням надходжень до бюджетної системи.

Україна чи не єдина країна в Європі (і навіть СНД), в якій до цього часу немає сучасної системи реєстрації прав на нерухомість. Запровадження такої системи є невідкладним завданням загальнодержавного масштабу.

Система державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень запроваджується при Держкомземі згідно Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".

Для продовження Держкомземом робіт по створенню єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень у складі державного земельного кадастру згідно Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" необхідно найближчим часом прийняти постанови Кабінету Міністрів України "Питання ведення державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень", "Деякі питання реалізації Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", "Про діяльність гарантійного фонду Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень" та прискорити погодження та подання до Верховної Ради України проектів Законів України "Про гарантійний фонд Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень", "Про внесення змін до Декрету Кабінету Міністрів України "Про державне мито", розроблених у розвиток Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень".