Система кадастра.

Программа создания рынка недвижимости ставит проблему срочной организации надежной, открытой, общественной системы кадастра, которая будет заниматься сделками с недвижимостью, четко определяя тип сделки, стороны сделки, права на недвижимость. Для работы земельного рынка требуется четкая идентификация прав собственности и границ участков. Оценка участка требует ясности по идентификации участков и полных карт с указанием границ, площадей и наложенных ограничений. Четкая формулировка прав собственности является непременным условием при залоге земли.

Необходимо сделать следующее замечание. Во всем мире системы земельного кадастра открытые системы. Это принципиально важно для контроля со стороны общественности за рынком недвижимости.

Существует три основных типа кадастров:

· правовой - запись прав на недвижимость;

· фискальный - запись стоимости недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;

· многоцелевой - объединение правовой и фискальной систем с другой информацией, такой как планирование и землепользование (это называется ГИС города, района).

Выделяются следующие этапы создания фискального кадастра:

- идентификация и картографирование всех объектов недвижимости;

- классификация каждого объекта недвижимости;

- анализ рыночных данных;

- оценка каждого объекта недвижимости;

- определение собственников и налогоплательщиков;

- подготовка оценочных ведомостей;

- рассылка деклараций и сбор налогов;

- установление процедур обжалования.

Правовой и фискальный кадастр создаются одновременно. Более того, часть средств в пределах 10% от земельных платежей используется для развития кадастра.

Создание многоцелевого кадастра (земельной информационной системы ЗИС) связано с многими трудностями, поскольку сложившиеся системы информации уже сложились и находятся в ведении разных государственных структур. Имеется некоторые отличия ЗИС и ГИС (географической информационной системы):

- ЗИС обычно связывается с кадастром и крупномасштабными картами;

- ЗИС часто используется для описания управления всеми формами пространственных данных с упором на функциях организации и управления; ГИС представляется системой с упором на технологии решения этих вопросов.

В последнее время более часто используется понятие ГИС. Отчасти, это связано с активно работающей общественной организацией "ГИС-ассоциация".

- Потребность в развитии земельно-имущественного кадастра была вызвана революционными изменениями в вопросах о правах собственности и необходимости ускорения и упрощения процедуры регистрации этих прав.

- Сразу создавать полноценный земельно-имущественный кадастр практически невозможно из-за больших затрат и отсутствия разработанных необходимых научных дисциплин. Поэтому рекомендуется разрабатывать стратегию развития "реальной в существующих условиях и открытой для будущего прогресса"

- Земельно-имущественный кадастр создается в очень динамичной среде (изменяющееся законодательство и структура участвующие в земельной администрации).

- Централизованно принимаемые решения должны быть заменены системами, которые получают поддержку местных органов власти.

- Даже в развитых странах большинство организаций придерживаются постепенных нововведений, планируя на несколько лет программы приобретения оборудования, сбора информации, обучения персонала и т.д.

- Программно-техническое обеспечение должно основываться на глубоком анализе действительных нужд с точки зрения функциональности, ресурсов и затрат, необходимых для создания и обслуживания новых систем.

- Целью первой стадии развития должно стать установление стандартов, установлением терминологии, форматов и структуры данных, классификаторов, кодов, точностных характеристик и т.д.

Обеспечение прав собственности имеет два взаимосвязанных аспекта: юридический и технический. Юридическая защита обеспечивается законодательством, принципами и функционированием системы регистрации и в судах.

Кадастр работает в рамках законности и обеспечивает технический уровень защищенности прав. По этим причинам можно определить земельно-имущественный кадастр как техническая инфраструктура института прав собственности.