Цифровая топографическая основа земельного кадастра - необходимое условие создания земельно-имущественного кадастра и единого информационного пространства.
Тема 4. Программное и техническое обеспечение
Основная задача создания имущественно-земельного кадастра - создание единого информационного пространства использования, распоряжения и владения объектами недвижимости города в целях управления развитием города как сложной динамически развивающейся системы. Создание единого информационного пространства возможно только при условии пространственно-временной привязки всей информации об объектах недвижимости и землях города. Для пространственной привязки объектов недвижимости (картографирования, топографической привязки) можно использовать идеологию цифровой топографической основы земельного кадастра (ЦТО ЗК).
Анализ зарубежных кадастров показал, что в основе земельно-имущественного кадастра должна быть система отражения (моделирования, картографирования) объектов недвижимость. Основное требование к ней - оперативное отражение объекта недвижимости.
По своему смыслу земельно-имущественный кадастр должен отражать состояние объектов недвижимости: технические, экономические и юридические характеристики объектов недвижимости должны быть на текущий момент времени. Иначе информация кадастра не может быть использована при операциях с недвижимостью и при управлении городом.
Поэтому мировой опыт создания земельно-имущественных кадастров показывает, что необходимо сократить до минимума объем информации на кадастровом плане, чтобы иметь возможность вести его в оперативном режиме.
Цифровая топографическая основа земельного кадастра - это границы объектов недвижимости при минимальном объеме топографической информации. Для каждого объекта недвижимости необходимо показать только его кадастровый номер.
Топографическая информация необходима только для того, чтобы показать положение объекта недвижимости в городской среде. Число условных знаков (объектов топографии) для ЦТО ЗК должно быть не более 30.
Цифровая топографическая основа земельного кадастра есть пространственная модель объектов недвижимости в системе координат государственного земельного кадастра.
ЦТО ЗК является официальной государственной информацией и предназначается для создания и ведения государственного земельного кадастра в автоматизированной информационной системе земельного комитета.
Принципиальным отличием ЦТО ЗК от топографической карты является требование отражения (картографирование) недвижимости на местности на текущий момент. В расширенном понимании ЦТО ЗК - это система создания и поддержания в актуальном состоянии пространственной (картографической) модели (кадастровых) объектов недвижимости.
ЦТО ЗК состоит из трех базовых и нескольких тематических информационных слоев.
Первый базовый информационной слой содержит информацию о координатах геодезической сети города и задает метрическое пространство города.
Второй базовый слой содержит информацию о координатах границ и кадастровых номерах земельных участков.
Третий базовый информационный слой содержит векторную цифровую карту недвижимости города при минимальном объеме топографической информации.
Количество тематических слоев государственного земельного кадастра не определяется. В тематических слоях ЦТО ЗК могут отражаться: административные и территориальные границы города, кадастровое районирование города, подземные коммуникации, сервитуты, границы оценочных зон и т. д.
Состав информации ЦТО ЗК должен быть минимально необходимым для поддержания земельного кадастра и обеспечения выполнения указанных задач. В основном, это контуры объектов недвижимости при минимальной топографической информации, которая необходима для понимания положения объекта в пространстве.
Каждому объекту недвижимости ставится в соответствие кадастровый номер.
ЦТО ЗК создается в высокоточной местной системе координат в разграфке и номенклатуре по принятому для земельного кадастра информационному обеспечению. Ключ перехода к государственной геодезической системе координат должен обеспечивать переход с точностью 1 см. ЦТО ЗК строится на основе (с учетом) требований по созданию крупномасштабных топографических планов.
Точность модели определяется методами её создания. При аналитическом определении координат углов поворота границ земельных участков или объектов недвижимости - ошибка порядка 5 см относительно ближайшего пункта геодезической сети город а. Фотограмметрические методы позволяют строить модель с погрешностью не хуже 40 см. Оцифровка топографических карт масштаба 1:500 позволяет строить модель с погрешностью порядка 20см, а масштаба 1:2000 - 100 см. Поэтому модель должна иметь векторную форму представления и необходимо указывать характеристику точности каждого элемента модели. Это позволяет начать создавать ЦТО ЗК с оцифровки планов масштаба 1:2000 и постепенно уточняя положение элементов ЦТО ЗК довести точность положения наиболее важных элементов до 5 см. Возможность ведения ЦТО ЗК в оперативном режиме с постоянным повышением точности её элементов - принципиальное отличие ЦТО ЗК от топографических карт.
ЦТО ЗК должна удовлетворять следующим основным требованиям:
- достоверно и с соответствующей масштабу точностью и полнотой отображать современное состояние кадастровых объектов;
- обеспечивать определение координат кадастровых объектов с необходимой для ведения земельного кадастра точностью;
- создаваться в специальной системе координат, разграфке и номенклатуре топографических планов, принятых для ведения земельного кадастра;
- кадастровые объекты должны быть согласованы по содержанию, системе классификации и кодирования, форматам и структурам представления; смежные планы в цифровом виде должны быть сведены по всем элементам их содержания, включая и кадастровые данные;
- информационное содержание ЦТО ЗК должно позволять автоматизировать выполнение основных работ по созданию и ведению земельного кадастра.
ЦТО ЗК предназначена для решения следующих задач:
- регистрация прав на земельные участки;
- учет и отслеживание изменений (мониторинг) земельных ресурсов;
- контроль использования земельных участков;
- экономическая оценка земель;
- информационное обеспечение конкурсов и аукционов земельных участков;
- учет и контроль поступлений земельных платежей.
ЦТО ЗК позволяет:
- показывать положение земельных участков в городской среде;
- показывать положение недвижимости относительно земельного участка и городской среды;
- являться связующим элементом между различными тематическими слоями банка данных земельного кадастра;
- связывать объекты недвижимости с их адресами (почтовыми и ГорБТИ) и земельно-правовыми документами, которые зарегистрированы в земельном кадастре;
- создавать кадастровые карты на бумажных носителях и т.д.
ЦТО ЗК создаются путем:
- цифрования существующих топографических планов;
- обработки материалов аэрофотосъемки на автоматизированных фотограмметрических комплексах;
- проведение комплексов полевых работ с преобразованием их результатов в цифровую форму;
- сбор и перевод в цифровую форму информации о кадастровых объектах, а также с использованием других методов создания цифровых топографических карт и кадастров.
Ведение в оперативном режиме ЦТО ЗК выполняется путем:
- ввода в базу данных информации при регистрации прав землепользователей;
- ввода в базу данных результатов операций с недвижимостью;
- обработки и анализа материалам аэрофотосъемок и космических снимков;
- полевого обследования, исполнительных топографических съемок с привлечением дополнительных и справочных материалов.
Базовым масштабом топографических карт крупных городов является масштаб 1:500. Создание ЦТО ЗК эквивалентной по точности и детальности плану масштаба 1:500 настолько дорогой и трудоемкий процесс, что следует начинать работы с масштаба 1:2000. Нет прямой связи между требованиями к топографическим картам и цифровым топографическим картам. Современные фотограмметрические методы обеспечивают точность порядка 40см, что примерно соответствует требованиям к топографическому плану масштаба 1: 1000.
Важным достоинством ЦТО ЗК является то, что она позволяет на отдельные важные районы или отдельные объекты города создавать более детальные и точные планы. Более того, ЦТО ЗК позволяет постепенно перейти к "координатному банку" данных, т.е. к векторной карте, координаты которой определены инструментально с точностью порядка 5см.
Методы оперативного ведения ЦТО ЗК обеспечивают и ведение мониторинга городских земель. Информационная поддержка рынка недвижимости возможна только на основе ЦТО ЗК.
Проект тематических слоев ЦТО ЗК .
Административное деление (информация получается из НИиПИ Генплана):
- границы административных округов (проектные и утвержденные);
- границы муниципальных округов (проектные и утвержденные);
- карта старого административного деления.
Территориальное деление города:
- границы промышленных зон, номер зоны;
- границы селитебных зон, номер селитебной зоны;
- земли общего пользования (в том числе границы улиц, площадей, проездов);
- земли водного фонда;
- земли городской инфраструктуры (ж/д; метро; ЛЭП; трубопроводы);
- земли с/х назначения.
Кадастровое деление:
- границы кадастровых кварталов; кадастровых выделов;
- границы базисных кварталов;
- границы экономических зон.
Оперативная карта оформления прав землепользования:
- границы земельных участков с выделением стадии оформления прав на землю и вида документа (декларация, распорядительный документ, госакт, договор краткосрочной или долгосрочной аренды);
- кадастровый номер участка, номер и дата договора или выданного документа;
- земельные участки, которые имеют льготы по платежам.
Земельные участки по характеру льготного обложения:
- скидка 100%
- частичная скидка.
Регулятивные линии (архитектура и градостроительство):
- красные линии ограничения застройки;
- линии строительных кварталов;
- полосы отвода железных дорог;
- технические зоны;
- границы охранных зон памятников архитектуры;
- границы зон регулирования застройки у памятников архитектуры;
- границы территории памятников садовопаркового искусства;
- границы памятников природы;
- границы охранных зон памятников садовопаркового искусства и природы;
- границы зон охраняемого ландшафта памятников садово-паркового искусства и природы;
- границы зон регулирования застройки у памятников садово-паркового искусства и природы;
- границы заповедных зон городской застройки;
- границы зон общественных центров;
- шумозащитные полосы вдоль железных дорог;
- археологические зоны;
- зоны особого градостроительного режима, историко-архитектурная зона центра;
- зоны ограничения застройки по высоте (между Останкинской и
Шаболовской телебашнями и другими объектами);
- границы водоохранных зон;
- границы прибрежных зон;
- границы санитарно-защитных зон;
- границы земель выводимых предприятий (проектных предположений);
- границы земель утвержденных к выводу предприятий.
Градостроительное зонирование (архитектура и градостроительство):
- границы лесопаркового защитного пояса;
- площадки для стоянки автомашин и отстоя общественного транспорта;
- площадки конечных станций общественного транспорта;
- станции метрополитена и подземные пешеходные переходы;
- границы рекреационных зон;
- границы территорий и участков зеленых насаждений городского значения;
- границы территорий и участков зеленых насаждений префектурного
значения (лесопарки, парки, скверы, бульвары).
Недвижимое имущество на земле:
- границы объектов недвижимости;
- памятники архитектуры;
- памятники культуры;
- памятники скульптуры;
- жилые дома пригодные для проживания;
- жилые дома не пригодные для проживания;
- здания культурно-бытового назначения;
- здания административные;
- здания учебных заведений;
- детские учреждения;
- здания коммунальных учреждений;
- промышленные предприятия;
- надстройки, пристройки;
- здания, подлежащие сносу;
- объекты гражданской обороны;
- прочие здания.
Примечание: 1. Для каждого объекта недвижимости и земельного участка указывается кадастровый номер; по кадастровому номеру из семантической базы данных выбирается адрес объекта и его характеристики.
2. В земельно - имущественном кадастре основной единицей является объект недвижимости, поэтому перечень объектов (например, типов зданий) может быть сокращен (здание).