Загальна характеристика оренди землі та договору оренди землі
Право концессійнного землекористування
Ч. 2 ст. 94 ЗК України передбачає можливість надання земельних ділянок у концесію, проте лише у випадках, обумовлених законом. На сьогодні закон таких випадків не встановлює, і діє загальне правило ч. 1 ст. 94 ЗК України, за якою
" Для здійснення концесійної діяльності концесіонеру надаються в оренду земельні ділянки у порядку, встановленому цим Кодексом."
Аналогічне правила закріплене і у ч. 5 ст.З Закону України "Про концесії". Таким чином, на сьогодні концесія не є окремим різновидом права землекористування.
Поняття "оренда землі".
Поняття "оренда землі" можна розглядати у двох розуміннях:
(1) як право та
(2) як правовідношення.
(1) У першому розумінні оренда землі (право оренди землі) - "засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльностi» (ст. 1 Закону України "Про оренду землі", ч. 1 ст. 93 ЗК України).
Із легального поняття оренди землі випливає 4 істотних умови відповідного договору:
1) об'єкт (земельна ділянка),
2) строк,
3) плата за користування,
4) спосіб використання ("ціль").
Проте насправді ст. 15 Закону України "Про оренду землі" встановлює значно ширший перелік істотних умов - 10 (детально розглядатимуться нижче). Таким чином, законодавче визначення істотних умов договору оренди не відбиває всіх його істотних умов.
(2) У значенні правовідношення оренда землі є правовідносинами, що
складаються у зв'язку із використанням земельної ділянки на титулі права оренди.
Поняття «договір оренди землi»
Договір оренди землі також може розглядатися в різних розуміннях,
(1) як правочин (угода) та
(2) як правовідношення.
Оскільки в другому розумінні значення договору оренди збігається зі значенням терміну "оренда землі" як правовідношення, розглянемо перше розуміння.
Поняття договору оренди земельної ділянки [як правочину] сформульовано законодавчо: "[д]оговір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства'" (ст. 13 Закону України "Про оренду землі").
Ч. 1 ст. 792 ЦК України формулює поняття договору найму (оренди) земельної ділянки дещо більш стисло, але по суті ідентично:
"За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. "
За юридичною природою договір оренди землі є різновидом договору майнового найму (Глава 58 ЦК України). Необхідно пам'ятати, що до регулювання земельно-орендних відносин цивільне законодавство застосовується субсидіарно (ст. 9 ЦК України), а господарське - взагалі не застосовується (ст. 4 ГК України, хоча в кодексі є і ст. 290, яка закріплює протилежну ідею). Договір оренди є консенсуальним (тобто вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди у належній формі), оплатним, двостороннім та строковим.
Форма договору є письмовою (ст. 14 Закону України "Про оренду землі"). Але якщо в договорі оренди землі передбачено оренду будівель та інших капітальних споруд строком на 3 роки та більше - договір підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦК України).
На виконання ч. 2 ст. 14 Закону України "Про оренду землі" KM України постановою від 03.03.2004 № 220 затверджено Типовий договір оренди землі. Щоправда, ст. 14 Закону передбачалося затвердження типової форми договору. Аналіз типового договору свідчить про те, що за змістом документ є не типовим договором, а все-таки типовою формою договору (набором реквізитів без визначення змісту відповідних умов). Виходячи із цього, вважаємо, що саме по собі недотримання послідовності реквізитів або способу їх заповнення не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки. Разом із тим, типовий договір здатний істотно полегшити складення договору оренди землі, зважаючи на численність його умов.