Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Определение износа объекта методом расчета срока его жизни
1. В связи с определением износа объекта методом расчета срока его жизни необходимо рассмотреть следующие понятия:
· срок экономической жизни объекта;
· срок физической жизни объекта;
· эффективный возраст объекта;
· хронологический возраст объекта;
· срок оставшейся экономической жизни здания;
· нормативный срок службы зданий и сооружений.
2. Срок экономической жизни - это временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
3. Срок физической жизни объекта - это период времени, когда здание существует, в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.
4. Эффективный возраст - это возраст, основанный на оценке внешнего вида и технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта. Эффективный возраст соответствует фактическому состоянию объекта и учитывает возможность его продажи. Если после капитального ремонта кирпичный дом, которому 80 лет, выглядит так, как если бы ему было 15 лет, то эффективный возраст этого дома составляет 15 лет.
6. Срок оставшейся экономической жизни здания - это период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта. Этот период часто используется экспертом-оценщиком для оценки. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни. Изменение инвестиционной активности в данной отрасли экономики может существенно снизить срок экономической жизни объекта.
7. Нормативный срок службы - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.
8. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и типичным сроком физической жизни выражается следующим соотношением:
И/ВС = ЭВ/ТС,(8.8)
где И — износ;
ВС — восстановительная стоимость;
ЭВ — эффективный возраст;
ТС — типичный срок физической жизни.
9. Иногда для приближенных расчетов износа эксперты-оценщики могут использовать отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы здания, выраженное в процентах.