Основні принципи та процедура оцінки

ЕКСПЕРТНА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬНОЇ ВЛАСНОСТІ

Тема 7.

Приватизація міських земель та можливість здійснення майнових операцій стосовно земельних ділянок та окремих прав, пов’язаних з володінням, користуванням та розпорядженням землею, зумовлює необхідність визначення не нормативної, а реальної вартості земельної власності. У цій вартості –ринковій, позиковій, інвестиційній чи іншій, – повинні акумулюватися конкретні обставини укладання угоди, її мета, умови та інтереси сторін, без урахування яких оцінка втрачає сенс.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, як правило, при укладанні різноманітних цивільно-правових угод, передбачених законодавством, з метою визначення розрахункової суми грошей – вірогідної ціни, – за якої на дату оцінки може бути досягнута згода щодо зміни власника, умов власності або умов використання власності. Тобто, об’єктом експертної грошової оцінки, залежно від її мети, є як земельна ділянка, так і права та зобов’язання, пов’язані з володінням, користуванням і розпорядженням землею. При цьому, об’єкт оцінки має характеризуватися корисністю, попитом, ліквідністю, відчуженістю.

Таким чином, перед експертом передусім постає завдання визначити, що саме є об’єктом оцінки; її призначення (вірогідне використання результатів оцінки); умови, що обмежують використання цих результатів; ефективну дату оцінки (дата, за межами якої не розглядаються економічні, правові, законодавчі та інші зміни, що впливають на оцінку земельної ділянки).

Найчастіше вартість, визначена в результаті експертної грошової оцінки, враховується при встановленні:

Ø ціни продажу земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти, включаючи об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти, які приватизовані або приватизуються (підлягають приватизації) відповідно до чинного законодавства;

Ø стартової ціни земельних ділянок у разі проведення приватизації на конкурентних засадах;

Ø вартості права власності на земельні ділянки або права користування земельними ділянками, що передаються як внесок до статутного фонду господарських товариств та спільних підприємств;

Ø вартості прав і зобов’язань власників землі та землекористувачів при заставі та банкрутстві;

Ø ціни купівлі-продажу (міни) об’єкта земельної власності на вторинному ринку.

Як правило, придбання земельної ділянки чи прав щодо неї здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу. Це зумовлює основні принципи експертної грошової оцінки – кон’юнктури ринку, очікування, змін, доданої прибутковості землі й альтернативності інвестування, а сама земельна ділянка розглядається як вільна від забудови і доступна для найкращого та найбільш ефективного використання.