Земельні комунальні ресурси

В умовах становлення ринкових відносин особливу значимість здобуває проблема стійкого розвитку землекористування України. Функціональна особливість використання землі визначила її важливе місце серед природних ресурсів. Вона є вихідною матеріальною основою добробуту суспільства, просторовим базисом для розміщення продуктивних сил і розселення людей, основою для нормального протікання відтворювальних процесів усіх факторів економічного росту: трудових, матеріально-технічних і природних.

Відповідно до ст. 83 Земельного кодексу України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності.

До земель комунальної власності, які не можуть передаватись у приватну власність, належать:

а) землі загального користування населених пунктів (майдани, вулиці, проїзди, шляхи, набережні, пляжі, парки, сквери, бульвари, кладовища, місця знешкодження та утилізації відходів тощо);

б) землі під залізницями, автомобільними дорогами, об'єктами повітряного і трубопровідного транспорту;

в) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено законом;

г) землі лісового фонду, крім випадків, визначених Земельним Кодексом;

ґ) землі водного фонду, крім випадків, визначених Земельним Кодексом;

д) земельні ділянки, які використовуються для забезпечення діяльності органів місцевого самоврядування.

Територіальні громади набувають землю у комунальну власність у разі:

а) передачі їм земель державної власності;

б) примусового відчуження земельних ділянок у власників з мотивів суспільної необхідності та для суспільних потреб;

в) прийняття спадщини;

г) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

ґ) виникнення інших підстав, передбачених законом.

Територіальні громади сіл, селищ, міст можуть об'єднувати на договірних засадах належні їм земельні ділянки комунальної власності. Управління зазначеними земельними ділянками здійснюють районні або обласні ради.

Враховуючи вищесказане до земельних ресурсів територіальної громади можна віднести землі, які належать жителям, об'єднаним постійним проживанням у межах села, селища, міста, що є самостійними адміністративно-територіальними одиницями, або сіл, що мають єдиний адміністративний центр.

Землеустрій у народному господарстві включає систему заходів, спрямованих на здійснення положень земельного законодавства щодо раціонального і ефективного використання території, створення належних умов для задоволення житлово-побутових, виробничих, культурних, оздоровчих, санітарно-гігієнічних та інших потреб населення з максимальним збереженням навколишнього середовища.

Особливу цінність представляють міські землі, що займають лише 2 % загальної площі території країни, однак концентрують більш 2/3 населення, абсолютну більшість виробничого, наукового і соціально-культурного потенціалів нації. Земельні ресурси міст України складають близько 1,2 млн. га, з них 12,8% під житловими забудовами (у тому числі 6,7% - під одноповерховими), 9,6% - під промисловими об'єктами, 2,4% - землі комерційного використання. З загальної площі територій міст тільки близько 200 тис. га (17%) земель не можуть бути передані у власність громадян і юридичних осіб. У той же час біля половини земельного податку країни збирається саме в містах.

Ринковий потенціал земель населених пунктів, а особливо міст, дуже потужний і має такі основні властивості:

1. Висока доступність для приватизації - вища, ніж загалом у державі. Це насамперед вільні від забудови земельні ділянки, ділянки під житловими та промисловими об'єктами, що підлягають приватизації.

2. Велика множинність суб'єктів земельних відносин, що підвищує конкурентність на ринку землі. Якщо співвідношення між площами земель у населених пунктах і поза їх межами становить 1:9, то співвідношення між відповідними суб'єктами земельних відносин - 3:1.

3. Високий рівень персоніфікації земельних ділянок, що є визначальним для приватизації і має важливе значення для формування і конкурентного функціонування ринку землі.

4. Високий рівень інфраструктурного облаштування. Забудовані землі в населених пунктах становлять 22,4 %, у селищах - 30, у містах - 50 % від загальної їх площі.

5. Велика частка незайнятих земель, що підвищує їх привабливість для включення в економічний обіг. У населених пунктах є 4,9 млн. га земель сільськогосподарського призначення, або 70 % від загальної площі. Це землі під садами, городами, присадибними ділянками, що підлягають приватизації, можуть продаватися і купуватися.

6. Висока оцінка таких земель. Співвідношення грошової оцінки земель населених пунктів до земель поза їх межами становить 10 до 1. Безсумнівно, висока доходність земель населених пунктів для власників, орендодавців, орендарів і користувачів, а також для держави та органів місцевого самоврядування. Річна сума плати за землю населених пунктів перевищує 80 % загальної суми по країні.

Зазначені та інші чинники диктують необхідність широкомасштабного залучення цих земель до економічного обігу.

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі унікальним ресурсом. Займаючи лише два відсотки від загальної площі території України, на них сконцентровано понад дві третини населення, більш як 75% основних промислово-виробничих фондів, близько 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ; зосереджено основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв'язки.

Це створює для користувачів міських земель надзвичайно сприятливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьому полягає велика притягальна сила міст, насамперед великих, що мають могутній, багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціали.

За статистичними даними, продуктивність праці у промисловості великих міст на 28 % вища від середньої по країні. Міста з кількістю населення понад 1 млн. чол. надають до бюджету держави порівняно з містами, що мають 100 тис. мешканців, у 2.2 рази більше чистого прибутку в розрахунку на одного зайнятого в галузі матеріального виробництва.

Відомо, що рівень прибутковості будь-якого виду економічної діяльності значною мірою залежить від місця його розташування - доступності, ступеня освоєності території та характеру її використання. У будь-якому разі можна стверджувати, що прибуток за інших рівних умов буде там більший. Тому підприємства, що мають зручне місцеположення, мають більш сприятливі умови для використання ринку сировини, збуту, робочої сили, організації технологічного процесу. Це забезпечує їм економію коштів і часу та одержання надлишкового доходу - міської земельної ренти. І хоча особливості прояву міської земельної ренти суто індивідуальні, закони рентоутворення єдині для всіх міських земель.

Таким чином, міські землі цінні тим, що мають здатність давати додатковий прибуток, що виникає у містах насамперед завдяки зручності місцеположення стосовно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурного облаштування території. За можливість отримання цього прибутку, власне, і справляється плата за міські землі. Вона повинна відповідати грошовій сумі, яка, якщо її покласти до банку, дасть у вигляді відсотків із вкладу прибуток такого ж розміру, що і рентний доход, котрий щорічно одержується з даної земельної ділянки. Тобто ціна землі - це капіталізована земельна рента.

Загалом можна стверджувати, що цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Здача землі в оренду в містах - значний резерв поповнення міських бюджетів. Проте важливішими слід вважати надходження не так від оренди, як від приватизації земельних ресурсів. Адже крім цього суб'єкти підприємництва отримують у реальне розпорядження земельні ресурси з усіма наслідками його використання - продаж, застава, оренда.

З огляду на вищезазначене можна стверджувати, що земельні ресурси міської громади Донецька є підґрунтям функціонування економіки міста в цілому і всіх систем її життєзабезпечення, територіальною базою для забудови житловими, комунально-побутовими, промисловими, транспортними та іншими будівлями та спорудами в цілях задоволення житлово-комунальних, культурно-побутових та інших потреб населення, що проживає на цій території. Варто особливо підкреслити, що подальше удосконалення земельних відносин вважається задачею першорядної важливості, бо цей сектор економіки є надійним і практично невичерпним джерелом поповнення бюджету міста.