Право орендного землекористування

Орендне землекористування є відносно новим, але досить розвитим правовим інститутом у земельному праві. В земельно-правових актах 30-их років минулого сторіччя оренда була заборонена на сільськогосподарських землях, а з введенням у дію Земельного кодексу 1970 року, була заборонена на усіх землях. Однак, з початком перебудови економічних відносин у радянський період, і особливо, у початковий період здійснення аграрно-земельної реформи в незалежній Україні, повернули оренду в реальну дійсність, відновили орендне землекористування і додали їй новий правовий зміст.

Відповідно до ч. ст. 93 Земельного кодексу, право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі стокове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідним орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. У наведеному законодавчому визначенні заключні найважливіші складові оренди землі – виділення земельної ділянки як об’єкту оренди, договірна підстава виникнення права, акцентування уваги на її терміновості, вказівка на платний характер землекористування, належність орендареві тільки правомочностей володіння і користування, надання земельної ділянки для визначених видів діяльності.

Проте вказана стаття є єдиною в земельному законі, що спеціально присвяченій оренді землі, в якої лише в загальному виді визначені умови орендного землекористування. Більш детально відносини, пов’язані з орендою земельних ділянок, регулюються законом, що прямо передбачено ч. 6 ст. 93 Земельного кодексу. Таким законом є Закон «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 року[4]. Тому орендне використання земельних ділянок необхідно розглядати в контексті з положеннями цього закону. При цьому варто мати на увазі, що у даний час не всі положення Закону «Про оренду землі» і нормативно-правових актів, прийнятих в його розвиток, приведені у відповідність з вимогами Земельного кодексу. У зв’язку із цим необхідно керуватися положеннями норм Земельного кодексу, що є більш пізнішім актом за часом свого прийняття та кодифікованим на принципово новій основі.

За ст. 4 Закону «Про оренду землі», об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб України, територіальних громад сіл, селищ та міст (комунальній власності) і держави. З цього випливає, що об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки усіх суб’єктів земельної власності. Тому немає будь-яких обмежень для їхнього надання в оренду за видами суб’єктів права власності. Важливим є лише те, щоб вони належали на праві власності, тому що відсутність такого права позбавляє можливості надання земельних ділянок в оренду.

Об’єктами оренди можуть бути земельні ділянки з насадженнями, будівлями, спорудженнями і водоймами, які розташовані на них, якщо це передбачено договором. Безумовно, будівлі та спорудження можуть бути самостійними об’єктами орендних відносин як майно або майновий комплекс. Проте у даному випадку мова йде про земельну ділянку, як єдиний об’єкт оренди разом з будівлями та спорудженнями, на який останні не є самостійними об’єктами, а орендуються разом із земельною ділянкою. Складніше обстоїть справа з орендою земельних ділянок разом з водоймами, так само як і лісоділянками. Не зважаючи на пріоритетністю положень земельного закону, у таких випадках все-таки слід враховувати ознаки водойм і лісоділянок як самостійних об’єктів права за водним і лісовим законодавством.

Не менш складною з точки зору правової бездоганності орендних відносин є оренда земельної частки (паю), тому що за строго юридичними вимогами закону вони не належать на праві власності громадянам – орендодавцям. Тому ч. 3 ст. 4 Закону «Про оренду землі» передбачає, що при передачі в оренду земельних ділянок громадянами, які мають право на земельну частку (пай) у недержавному сільськогосподарському підприємстві, їх місце розташування визначається з урахуванням вимог раціональної організації території та компактності землекористування відповідно до спеціальних землевпорядних проектів, які затверджуються загальними зборами членів сільськогосподарського підприємства або зборами уповноважених, а в акціонерному товаристві - загальними зборами товариства. Варто відмітити, що в даний час аналогічне положення складається з земельними частками (паями) громадян при здійсненні приватизації земель державних та комунальних сільськогосподарських підприємств за вимогами ст. 25 Земельного кодексу, до оформлення на них права приватної власності.

Суб’єктами орендних відносин по використанню земельних ділянок на орендній основі є орендодавці та орендарі. Відповідно до ч. 5 ст. 93 Земельного кодексу, орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Згідно із ст. 5 Закону «Про оренду землі», орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи України, у власності яких перебувають земельні ділянки. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є органи місцевого самоврядування: сільські, селищні та міські ради. Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України у межах їх повноважень. Рішення про надання в оренду земельних ділянок зазначені органи державної влади приймають при попередньому погодженні цих питань на сесіях відповідних рад.

В цілому наведений перелік суб’єктів - орендодавців земельних ділянок у орендному законі відповідає їх переліку, передбаченому в Земельному кодексі. Але все ж слід відзначити, що якщо громадяни та юридичні особи самостійно вирішують питання надання земельних ділянок в оренду на підставі договору, то надання в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності, здійснюється на підставі рішень відповідних органів державної виконавчої влади та органів місцевого самоврядування. З цього випливає, що в останньому випадку підставою виникнення орендних відносин на землю є рішення компетентного органу, а договір є засобом його реалізації.

В ч. 2 ст. 93 чинного Земельного кодексу передбачено, що земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Отже, усі перераховані суб’єкти права визнаються орендарями земельних ділянок. У цьому зв’язку перелік суб’єктів – орендарів землі, що закріплюється в ст. 6 Закону «Про оренду землі», втратив своє значення. Разом з цим ч. 3 зазначений статті закону в якому передбачено, що орендарями земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можуть бути юридичні особи, установчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а також фізичні особи, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві, зберігає свою силу.

Використання орендованих земельних ділянок здійснюється на підставі договору, який укладається між орендодавцем та орендарем. Згідно із ст. 12 орендного закону, договір оренди землі - це угода сторін про взаємні зобов’язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк. В ньому визначені умови і порядок укладення договору оренди земельної ділянки, а також інші вимоги, без яких договір не може мати юридичної силоміць.

Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об’єкт оренди із визначенням місця знаходження та розміру земельної ділянки; термін дії договору; розмір орендної плати , форми платежу, терміни та порядок його внесення і перегляду; основне цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; покладання на одну зі сторін ризику випадкового пошкодження або знищення об’єкту оренди чи його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін договору в його зміст можуть бути включень і інші умови, наприклад, якісний стан землі, порядок виконання сторонами своїх зобов’язань, обмовлення обставин внесення змін у договір тощо. При цьому як істотні, так і додаткові умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити вимогам закону. Однак відсутність у договорі хоча б одного з його істотних умов, є підставою для відмовлення в державній реєстрації договору або визнанні його недійсним у встановленому законом порядку.

Важливими є законодавчі вимоги щодо оформлення договору оренди землі. Так, згідно із ст. 13 Закону «Про оренду землі», договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі та посвідчується нотаріально за її місцезнаходженням. Відповідно до внесених змін у цю норму Закону, договір оренди земельної ділянки, укладений терміном до 5-ти років, підлягає нотаріальному посвідченню за бажанням одного зі сторін договору, а договір, укладений на термін більш 5-ти років підлягає нотаріальному посвідченню в обов’язковому порядку[5]. Невід’ємною складовою частиною договору оренди є план (схема) земельної ділянки. Закон передбачає також порядок укладення договору, який набуває чинності після його підписання сторонами та здійснення державної реєстрації[6].

За своїми термінами орендне землекористування може бути короткостроковим і довгострокової. Відповідно до ч. 3 ст. 93 Земельного кодексу, короткострокова оренда земельної ділянки не може перевищувати 5-ти років, а довгострокова - не може бути більш 50-ти років. Разом з цим у межах термінів короткострокової та довгострокової оренди земельної ділянки Закон допускає можливості укладення договору до настання визначених умов. До них можна віднести, наприклад, завершення виконання необхідного обсягу господарських робіт, закінчення будівництва, капітельного ремонту або реконструкції житлових будинків та виробничих споруджень тощо. Таким чином, дія договору може бути обумовлено не тільки термінами, але і настанням обговорених у ньому умов.

Орендне землекористування як спеціальний вид використання земельних ресурсів є платним. Відповідно до ч. 2 ст. 206 Земельного кодексу, плата за землю стягується відповідно до закону. Відомо, що таким законом є Закон «Про плату за землю», згідно із яким плата за землю здійснюється у виді земельного податку або орендної плати. Однак, для внесення плати за орендовані земельні ділянки в цьому законі передбачено виключення, відповідно до якого орендна плата за землю регулюється Законом «Про оренду землі».

В ст. 19 цього Закону, орендна плата за земельну ділянку визначається як це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за угодою сторін у договорі оренди. Внесення орендної плати на майбутній період оренди допускається на термін, не більший одного року. У разі визнання договору оренди земельної ділянки недійсним одержана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

Закон передбачає і форми встановлення сторонами орендної плати за орендовані земельні ділянки. Орендна плата може вноситись в грошовій формі, залежної від грошової оцінки орендованої землі, у натуральній формі - визначеною кількістю або частиною продукції, одержуваної від використання земельної ділянки та у відробітковій формі - наданням визначених послуг орендодавцю. Законом надається право передбачати сторонами договору оренди поєднання зазначених форм або визначати інші форми плати за використання орендованої земельної ділянки. Однак орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній та комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі[7].

Оренда земельних ділянок широко представлена в чинному Земельному кодексу і може мати місце на всіх категоріях земельного фонду країни, не залежно від їх основного цільового призначення. Тому у даний час розвиток орендних відносин у землекористуванні залежить не стільки від основного цільового призначення земельних ресурсів, скільки від видів діяльності орендарів. Для надання земельної ділянки в оренду закон, насамперед, виділяє здійснення підприємницької діяльності. Вона має місце при веденні фермерського господарства, як форми підприємницької діяльності на селі з використанням землі як засобу виробництва, здійсненні різних видів будівництва, як форм підприємницької діяльності з використанням земельних площ як просторового базису тощо.

Проте закон передбачає можливості орендного землекористування і для інших видів діяльності. До них можна віднести оренду земельних ділянок громадянами для ведення особистого селянського господарства або заняття садівництвом, обслуговування житлового будинку та гаражного будівництва. Непідприємницьке орендне землекористування може здійснюватися і юридичними особами, наприклад, державними підприємствами для дослідницьких робіт, науковими установами для дослідницьких цілей, комунальними підприємствами для проведення комунікацій, приватними підприємствами для здійснення благоустрою і т. д.

Визначений інтерес в діючому земельному законі представляє правове регулювання суборенди земельних ділянок. Так, ч. 4 ст. 93 Земельного кодексу передбачає, що орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Отже, суборенда є різновидом орендного землекористування і являє собою переуступку орендарем права володіння і користування орендованою ним земельною ділянкою суборендареві.

У наведеній нормі Земельного кодексу звертає на себе увага те, що суборенда, на відміну від ст. 9 Закону «Про оренду землі», не пов’язується ні з землями сільськогосподарського і несільськогосподарського використання, ні з тими винятковими випадками, що дають орендарю право на їхнє надання в суборенду. Важливим для суборендного землекористування є лише згода на те первісного орендодавця, тобто власника землі.

Загальним як для договору оренди земельної ділянки, так і для договору суборенди, є вимога їх державної реєстрації, а якщо цього вимагає одна зі сторін договору, то і нотаріальне посвідчення. Разом з цим Закону «Про оренду землі» пред’являє ряд спеціальних вимог до суборендного землекористування. Так, умови договору суборенди земельної ділянки мають бути визначені в межах договору оренди земельної ділянки не суперечити йому. Термін суборенди не може перевищувати строку дії договору оренди земельної ділянки. У разі припинення або розірвання договору оренди чинність договору суборенди земельної ділянки припиняється. Наведені вимоги Закону свідчать про те, що умови суборендного землекористування визначаються не тільки безпосереднім, у даному випадку «вторинним» орендодавцем, але і власником земельної ділянки, який визначив умови використання земельної ділянки у «первісному» договорі оренди землі.