Вопрос №2.

Сторонами в договоре наема жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное собственником лицо. Наймодателем может быть гражданин или ЮЛ.

Нанимателем выступает только гражданин достигший 18 летнего возраста. Наниматели жилого помещения могут быть представлены не одним, а несколькими лицами. Такими лицами, как правило, являются члены семьи нанимателя жилого помещения.

Членами семьи нанимателя жилого помещения принято именовать супругов нанимателя, его детей, родственников и иных лиц, которые совместно проживают с нанимателем в одном жилом помещении и ведут с ним общее хозяйство. В теории гражданского права эти лица делятся на 2 категории:

1) условные члены семьи

2) безусловные члены семьи

Безусловными членными семьи нанимателя выступают супруги, которые для проживания в жилом помещении должны подтвердить свой статус. Дети подтверждают свое правовое положение документом о происхождении, а именно актовой записью о рождении ребенка и свидетельством о рождении. Под родственниками нанимателя закон понимает лиц, которые связаны определенной линией или степенью родства через общего родственника.

К условным членам семьи принято относить иных членов семьи: свойственников, иные лица, которые не находятся в родстве или свойстве, но совместно проживающие с нанимателем и ведущие с ним общее хозяйство.

Временные жильцы это лица, которые могут быть вселены в жилое помещение при соблюдении определенных условий:

1) они вселяются с согласия наймодателя

2) они вселяются с согласия нанимателя и членов его семьи

3) должна быть соблюдена норма жилой площади

4) временный жилец вселяется в жилое помещение с указанием срока проживания. Этот срок не может превышать 6 месяцев

5) временные жильцы вселяются в жилое помещение и пользуются им безвозмездно

6) временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилыми помещением и не несут ответственности за нарушение жилищного законодательства

Наличие статуса временного жильца дает гражданину право проживать в жилом помещении. Однако такое лицо не может быть самостоятельным пользователем жилого помещения и не может нести ответственность за нарушение жилищного законодательства. Временный жилец должен освободить жилое помещение по истечению срока проживания, в противном случае он подлежит выселению.

Поднаниматели жилого помещения это лица, которые вселяются в жилое помещение по договору поднайма и приобретают право пользования жилого помещения на тех условиях, которые установлены в договоре. Сам договор поднайма производен от договора найма жилого помещения. Такая производность может состоять в следующих моментах:

1) договор поднайма действует на тот период, пока действует договор найма жилого помещения

2) если признается недействительным договор найма жилого помещения, то недействительным считается и договор поднайма

3) если договор найма жилого помещения заключен в ненадлежащей форме, то незаключенным признается и договор поднайма

Существенными условиями договора поднайма являются:

· предмет договора – жилое помещение или его часть. В судебной практике под частью жилого помещения принято понимать изолированное жилое помещение, выделенное в натуре в составе другого жилого помещения, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым помещениям и имеющие самостоятельные вход и выход на улицу или в общий коридор жилого дома или квартиры.

· Плата за поднаем. Она определяется по согласованию сторон и не фиксируется минимальными и максимальными размерами в законе

· Форма договора является простой письменной и устанавливается в виде 1 документа, подписанного сторонами. Такой договор не требует государственной регистрации. Однако регистрируется как ограничение обременения права.

· Установление срока сдачи жилого помещения в поднаем. Жилое помещение нельзя сдать на неопределенный срок. Поднаем является срочной сделкой, и срок определяется в рамках действующего договора найма жилого помещения.

· Должны быть установлены правовые основания для сдачи жилого помещения в поднаем

а) Получено согласие наймодателя

б) Выражено согласие нанимателя и членов его семьи

в) Если жилое помещение находится в коммунальной квартире, то должно быть получено согласие других нанимателей

г) Должна быть соблюдена норма жилой площади

д) Вселение поднанимателя должно соответствовать закону

Поднаниматель приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением и отвечает в рамках заключенного договора. Иные лица, не приобретающие право пользования могут быть вселены в жилое помещение при наличии определенных требований: например, осуществление трудовой деятельности в семье нанимателя, оказание подрядных работ, оказание услуг. Для их вселения не требуется оформление договоров, а предполагается постановка в известность наймодателя. Такой субъект имеет право проживать в жилом помещении и осуществлять свою трудовую деятельность, но не имеет права самостоятельно пользоваться жилым помещением и за его действия отвечает наниматель.

Предмет – жилое помещение требования к которому установлены законом. Жилое помещение должно представлять из себя недвижимое имущество. Жилое помещение должно быть использовано по назначению для проживания в нем (нельзя размещать в жилом помещении промышленное производство). Оно должно отвечать санитарным, техническим и градостроительным нормам. Оно должно быть представлено в виде жилого дома, отдельной квартиры, их части или комнаты. Понятие данных жилых помещение установлено ст.16 ЖК.

Жилой дом отличается от других жилых помещений по следующим критериям:

1) Он представляет из себя индивидуально-определенное здание

2) Состоит из комнат и вспомогательных помещений

3) Используется для проживания граждан и для удовлетворения их бытовых нужд в связи с проживанием

Квартира отличается следующими параметрами:

1) Представляет из себя обособленное помещение в многоквартирном доме. Такое обособление является структурным в горизонтально-вертикальных осях.

2) Квартира состоит из 1 или нескольких комнат и вспомогательных помещений

3) Квартира используется для проживания граждан и удовлетворения их бытовых нужд

Части жилого дома или квартиры представляют из себя выделенные в натуре и структурно обособленные от других жилых помещений жилого дома или квартиры комнаты и вспомогательные помещения.

Под комнатой принято понимать часть жилого жома или квартиры, которые предназначены для непосредственного проживания граждан в этом жилом доме или квартире. В литературе существует 2 подхода на предмет понятия части жилого дома (квартиры):

1) Это понятие соответствует определению комнаты

2) Это понятие является более широким, чем комната и включает в себя вспомогательные помещения жилого дома/квартиры.

Форма договора. Договор оформляется письменно в виде 1 документа, подписанного сторонами, и не требует государственной регистрации. Однако регистрируется ограничение прав наймодателя на жилое помещение и обременение на само жилое помещение.

Срок. Договор заключается на максимальный срок до 5 лет и на минимальный срок до 1 года (долгосрочный и краткосрочный договор соответственно).

Плата по договору найма жилого помещения (или плата за пользование жилым помещением). Она состоит из 2 элементов: плата за наем, плата за коммунальные услуги. Плата за пользование жилым помещением определяется по соглашению наймодателя и нанимателя и не регулируется законом.

Иные условия по договору наема жилого помещения относятся к обычным условиям и регулируются законом. Среди них можно выделить: использование жилого помещения по назначению, права и обязанности нанимателя и наймодателя, ответственность за нарушение договора.

В договор могут быть включены случайные условия. Они устанавливаются соглашением сторон и могут касаться порядка внесения платы, установления форм возмещения убытков. Если такие условия включены в договор, то они считаются существенными условиями.