Вартість землі, мета та принципи її оцінки


Нормативно-правове регулювання оцінки земель в Україні

Створена на сьогодні в Україні нормативно-правова та методологічна база дозволяє здійснювати всі види грошової оцінки земель, є необхідною передумовою для формування ринку земель і забезпечує виконання державних цілей щодо розвитку інфраструктури земель.

У табл.8 наводиться перелік законодавчих та нормативно-правових актів, що використовуються при нормативній та експертній грошовій оцінці земель (як двох видів оцінки в Україні).


Таблиця 8Перелік законодавчих та нормативно-методичних актів, що використовуються в різних видах грошової оцінки земель

Тип документу Перелік
Законодавча база Конституція України; Земельний кодекс України; Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»; Закон України «Про оцінку земель». Указ Президента «Про заходи щодо розвитку і регулювання ринку земель населених пунктів, інших земель несільськогосподарського призначення»
Нормативно-методична база Методика грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів; Методика грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів); Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок. Порядок грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів; Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів)

 

Поняття вартості є ключовим в оціночній діяльності. Саме воно відображає економічний зв’язок між об’єктом земельної власності, що купується, і його покупцем, сутність якої полягає у встановленні певної суми щодо конкретної трансакції.

Вартість землі створюється її корисністю, тобто здатністю задовольняти потреби людей мати житло, відпочинок, у виробничій або іншій діяльності протягом досить тривалого часу.

Оцінка земельної ділянки повинна відображати її корисність, насамперед, з погляду ринку. Саме у відповідь на потребу у врахуванні впливу всіх ринкових сил сформувалося поняття ринкової вартості, визначення якого дає змогу отримати об’єктивну схему для аналізу й оцінки земельної власності. Професійно визначена ринкова вартість є об’єктивною оцінкою земельної власності в конкретний період.

Можна виділити чотири основні цілі оцінки земельних ділянок:

1) задоволення потреб ринку землі, що розвивається;

2) створення бази для оподаткування;

3) реальне відображення вартості земельних ділянок у бухгалтерському обліку;

4) складання державного земельного кадастру, а також реальне вартісне відображення земель у статистиці національного багатства країни.

Згідно із ст.5 Закону України «Про оцінку земель» залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

1. Бонітування ґрунтів.

2. Економічна оцінка земель.

3. Грошова оцінка земельних ділянок (яка, в свою чергу, поділяється на нормативну та експертну оцінку). Нормативна грошова оцінка земельних ділянок представляє собою капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Експертна грошова оцінка земельних ділянок –церезультат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків й оформлення результатів у вигляді звіту.

Відповідно до ст. 4 Закону України «Про оцінку земель» оцінка земель базується на таких принципах, як:

– законності, додержання законів України, інших нормативно-правових актів у сфері оцінки земель;

– єдності методологічного та інформаційного простору у сфері оцінки земель;

– безперервності процесу оцінки земель;

– доступності використання даних з оцінки земель;

– рівності перед законом суб'єктів оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Одній і тій же земельній власності, залежно від конкретних і чітко обумовлених ситуацій, поряд з ринковою, можуть приписуватися й інші, неринкові, види вартості такі як: споживна, спеціальна, страхова, податкова, інвестиційна та ліквідаційна.

Для з’ясування сутності оцінки важливим є чітке розуміння виду вартості, що визначається; принципів, що застосовуються, а також їхня відповідність поставленому завданню, що зрештою дає змогу розмежувати широкий спектр економічних зв’язків, які виникають стосовно землі.

Використані джерела: 3; 9; 10-14; 28-29; 45-47; 57; 62.

Питання для самоперевірки та контролю засвоєння знань:

1) Навести визначення терміну «земельна ділянка».

2) Перелічити та визначити сутність характеристик земельної ділянки (фізична і геодезична площа тощо).

3) Обґрунтувати наявні особливості землі, які безпосередньо впливають на оцінку її вартості.

4) Пояснити зміст існуючих прав та зобов’язань, які виникають стосовно земельної ділянки.

5) Проаналізувати перелік законодавчих та нормативно-правових актів, що використовуються при нормативній та експертній грошовій оцінці.

6) Перелічити види оцінки землі.

7) Розкрити зміст бонітування ґрунтів.

8) Визначити принципові відмінності між нормативною та експертною оцінкою землі.

9) Розкрити зміст всіх видів оцінки, які можуть розраховуватися для землі.