Лекция «Реконструкция и капитальный ремонт массовых жилых зданий».

Для Москвы – самого крупного города-мегаполиса России и Европы (на сегодняшний день в столице более 215 млн. кв. м общей площади квартир) очень важным, жизненным вопросом является сохранение и поддержание, а также обновление и реконструкция существующего жилищного фонда, особенно массового, построенного в основной своей массе в советское и постсоветское время развития города. Общеизвестно, что сроки жизни (эксплуатации) жилых зданий, в том числе зданий и сооружений другого назначения, ограничены по времени в зависимости от степени их капитальности, то есть долговечности основных несущих конструкций этих объектов недвижимости. Для капитальных жилых зданий этот срок не должен быть менее 100-120 лет при условиях нормальной эксплуатации.

Многоэтажные (доходные) дома, построенные в Москве до Октябрьской Революции 1917 года, по своим несущим конструкциям (кирпичные стены, металлические прогоны деревянных перекрытий) являются достаточно капитальными и могут быть пригодными для использования в дальнейшем при условии выполнения ряда мероприятий по замене конструкций перекрытий, а также инженерных систем, оборудования и приборов.

Многоквартирные здания, построенные до и после Великой Отечественной Войны 1941-1945 гг., а также во все последующее времяс кирпичными, железобетонными конструкциями несущих стен, комбинированными и железобетонными перекрытиями являются капитальными. Срок службы этих жилых зданий составляет не менее 125 лет, при условии нормальной эксплуатации и своевременного проведения плановых и капитальных ремонтов для восстановления их первоначального ресурса.

Сохранение и поддержание существующего жилищного фонда, соответствующего действующим нормам по своим моральным качествам (архитектурно-планировочные параметры, показатели и др.) и техническим характеристикам (конструктивные, инженерные решения, показатели и др.), осуществляется при помощи своевременного проведения плановых и капитальных ремонтов, при условии нормальной эксплуатации жилых зданий.

Обновление и реконструкция существующего жилищного фонда, не вполне соответствующего действующим нормам по своим моральным качествам, но в целом соответствующего действующим нормам по своим конструктивным характеристикам, осуществляется посредством проведения модернизации(внутренняя перепланировка, инженерное переоснащение без изменения объема и функции здания) или за счет выполнения реконструкции с внутренней перепланировкой, инженерным переоснащением и изменением объема (надстройка, пристройка, обстройка) и, при необходимости, изменением категории комфортности жилого здания или его функции (перевод в нежилой фонд).

Наиболее существенной и важной для нашего города проблемой является состояние существующего массового жилищного фонда I-го периода (5-этажки 1957-1962 гг. постройки) и II-го периода (9-12-этажки 1963-1969 гг. постройки) индустриального домостроения, отличающегося значительной степенью морального износа, низкими эксплуатационными качествами, но во многих случаях еще крепкого по своему физическому состоянию и конструктивным характеристикам. Время и практика эксплуатации этого жилищного фонда (36,0 млн. кв. м общей площади квартир в 5-этажках и 57,0 млн. кв. м общей площади квартир в 8-9-12-этажках) показали, что объемно-планировочные и конструктивные решения ряда жилых домов того времени постройки обладают определенными и даже существенными недостатками, влияющими на ухудшение степени их морального износа и физического состояния.

При этом к 2000 году физический износ некоторых типовых пятиэтажек (как правило крупнопанельных), в ряде случаев, уже достиг критического уровня в 60% и эти жилые здания (около 6,5 млн. кв. м общей площади квартир) были признаны непригодными для капитального ремонтирования, реконструкции и подлежащими сносу в ближайшее время.

Массовое строительство 5-этажных жилых зданий типовых серий (1-511, 1-447 – кирпичные; 1-510 – крупноблочная; 4570-МО, 1-515, II-32, II-35, 1-335, 1МГ-300, 1605-АМ, К-7 и др. – крупнопанельные) осуществлялось в районах не очень далеко от Малого кольца МЖД(Н. Черемушки, Хорошево-Мневники, Текстильщики, Кузьминки, Измайлово, Перово и др.). Особое место занимают дома с тремя продольными несущими стенами (более 30,0 млн. кв. м занимают серии 1-511, 1-447, 1-510, 1-515 и др.), которые являются еще вполне крепкими и могут быть капитально отремонтированы или реконструированы.

Строительство 9-12-этажных жилых домов массовых серий (II-29 – кирпичная; II-18 – кирпичная и блочная; II-49, II-57, 1605-АМ, 1-515 - панельные.) производилось в районах, сформировавшихся на периферийных территориях города(Дегунино, Ивановское, Вешняки, Владыкино, Гольяново, Орехово-Борисово, Теплый Стан, Беляево-Богородское и др.). Жилые дома указанных серий составляют около 60,0 млн. кв. м. Особое место в этом ряду занимают кирпичные 8-9-этажные дома серии II-29, а также кирпичные и блочные 9-этажные дома серии II-18. Строительство жилых домов этих типовых серий началось с 1960 года, продолжалось вплоть до 1980 года и отличалось довольно низкими (по сравнению даже с полносборными 5-этажками!) архитектурно-планировочными решениями и эксплуатационными характеристиками.

Учитывая сложившуюся ситуацию, со второй половины 1990-х годов по решению Правительства Москвы была выполнена работа по созданию на конкурсной основе проектной базы на стадии «проект» и «рабочий проект» оптимальных вариантов реконструкции жилых 5-этажных домов типовых серий, не подлежащих сносу (серии 1-511, 1-447, 1-510, 1-515 и др.) как с отселением, так и без отселения жителей. Этими проектами предусматривались: надстройка одного или двух этажей, устройство в пристройках к лестничным клеткам лифтовых подъемников и мусоропроводов, утепление наружных стен базовой части зданий, расширение и остекление летних помещений и др.

С конца 1990-х годов руководство столицы приступило к реализации I-го этапа Программы комплексной реконструкции районов 5-этажной застройки, заключавшемся только в сносе ветхих 5-этажек, непригодных для ремонта (около 6,5 млн. кв. м общей площади квартир) и строительстве на месте их сноса уже 17-22-этажных, в основном, типовых домов. Снос идет почти 15 лет и еще незавершен в полной мере, поскольку переселение жителей из сносимых домов проводится с коэффициентом 2,0 и, как правило, в пределах района их проживания.

За прошедшие двадцать лет в столице осуществлена рядом фирм и организаций единичная реконструкция пятиэтажек (блочных, панельных и кирпичных жилых домов и, в большей мере, кирпичных общежитий коридорного типа) не сносимых серий с надстройкой мансарды, одного или двух этажей в легких конструкциях разного типа, с отселением и без отселения жителей.

Однако, по ряду причин, ни одна из этих фирм и организаций не проявила желания продолжить подобную реконструкцию 5-этажек в дальнейшем, как в единичном, так и в массовом порядке, из-за целого ряда причин объективного и субъективного характера.

При этом прежнее Правительство столицы так и не смогло решить дальнейшую судьбу всех 5-этажек не сносимых серий (а это около 30,0 млн. кв. м общей площади квартир!). Вместе с тем, учитывая «быстрые» темпы реализации 1-го этапа указанной Программы (более 15 лет!), только на снос этих домов и переселение жителей в новые многоэтажные крупнопанельные жилые дома может уйти, по меньшей мере, около 70-80 лет. При этом придется на месте сноса ветхих 5-этажек и в других свободных под застройку местах города придется построить не менее 60,0 млн. кв. м общей площади квартир в новых многоквартирных жилых домах.