Лекция «Одноквартирные жилые дома и их комплексы».

Практика использования в городском жилищном строительстве одноквартирных домов, различных типов блокированных домов, комплексов малоэтажной застройки повышенной плотности разного уровня комфорта известна с древних, исторических времен и остается достаточно востребованной до сегодняшнего времени. Городской жилой дом на одну семью (усадьба, вилла, особняк, коттедж и т.п.) издавна является пределом мечтаний городского жителя. Примечательно, что самые ранние односемейные, малоэтажные жилища, обнаруженные в древних поселениях Месопотамии (IV – III тыс. до н.э.) уже были блокированными и являли собой пример довольно плотной комплексной жилой застройки.

В России на рубеже XIX-XX веков все еще оставалась устойчивой традиция строительства особняков - довольно крупных частных домов большой площади с высоким уровнем комфорта, отдельно стоящих на участке в городской застройки и предназначенных для очень богатых, но малочисленных групп горожан. При этом в промышленных районах городах и их пригородах отсутствовало строительство коттеджей и блокированных малоэтажных жилых домов небольших площадей для более многочисленных слоев городского населения со средним достатком, а также для высококвалифицированных рабочих и инженерно-технических работников, как в Англии.

В Москве особняки получили распространение с начала XIX в. и строились (возводятся даже сейчас!) для богатых и обеспеченных москвичей в тихих и традиционно аристократических районах городского центра: на Поварской, Арбате, Пречистенке, Остоженке, между Спиридоновкой и Б. Никитской улицами, а также в купеческих кварталах Замоскворечья: на Б. Полянке, Ордынке, и др. Планировка особняков – результат рационального подхода к организации большого набора парадных, жилых и хозяйственных помещений. Эти пространства разумно скомпонованы согласно функциональным принципам и изолированы друг от друга, как по вертикали, так и горизонтали, с использованием коридорного, анфиладного, антресольного и других планировочных и пространственных приемов.

Коттеджи (традиционный тип жилища в Англии начиная с конца XVI - начала XVII вв.) и блокированные дома строились в Европе для представителей среднего класса городского населения и, как правило, возводились на рабочих окраинах или в пригородах недалеко от транспортных магистралей. Планировка этих скромных по комфорту 2-этажных жилых домов, с палисадниками при входах, отличается четким функциональным зонированием небольших пространств жилых и подсобных помещений по вертикали. На 1-ом этаже - гостиная, кухня-столовая и хозяйственные помещения, а на 2-ом этаже – спальни, детская, кабинет и т.п.

Отличительной чертой московских особняков для крупных представителей власти, богатой буржуазии, аристократической и творческой элиты конца XIX в. и начала XX в. всегда были (и остаются по сей день!) их разнообразие и неповторимость архитектурного облика и убранства внутреннего пространства. Выбор стиля почти всегда зависел и зависит от воли и возможностей заказчика и творческих возможностей работающего на него архитектора. Всем хорошо известны особняки, построенные в дореволюционные годы по проектам арх. Ф. Шехтеля для своей семьи на Б. Садовой ул., для З. Морозовой на Спиридоновке, для С. Рябушинского на М. Никитской ул. и др.; арх. Л. Кекушева для А. Кекушевой на Остоженке и др.

Отличительной чертой коттеджей и блокированных жилых домов для представителей среднего класса горожан всегда были и остаются типизированность и повторяемость их общего функционально-планировочного и архитектурно-пространственного решения, а также похожесть и унифицированность их внутренних пространств. Архитектурный облик подобных жилых зданий отличается рациональной сдержанностью пластических и цветовых решений фасадов, которые не имеют яркого стилевого различия внутри каждого жилого образования или комплекса таких малоэтажных зданий.

После Октябрьской революции 1917 года, в годы расцвета НЭПа, малоэтажное капитальное строительство особняков и одноквартирных домов в Москве велось очень редко. Истинным эталоном успешной реализации творческой архитектурной мысли в этой области стал, известный во всем мире, уникальный дом в Кривоарбатском пер., спроектированный и построенный выдающимся представителем русского авангарда арх. К. Мельниковым в 1927-1929 гг. для себя и своей семьи. А дореволюционные идеи создания «городов-садов» в пригородах Москвы реализовались в проектировании индивидуальных одноквартирных 2-этажных домов с придомовыми участками для проживания инженерно-технических работников, художников ВХУТЕМАСа и др. в поселке кооперативного товарищества «Сокол» (1923 г.), где принимали активное участие арх. Н. Марковников, братья Веснины, Н. Кондаков, Н. Дюрнбаум и др.

В предвоенные годы массовое строительство капитальных одноквартирных малоэтажных частных и блокированных домов на территории столицы СССР практически не велось, за исключением индивидуального строительства, как правило, деревянных 1-2-этажных жилых домов с приусадебными участками для садов и огородов в ближних пригородах (поселках и деревнях) Москвы (Измайлово, Перово, Ново-Гиреево, Останкино и др.) и возведения там же 1-2-этажных «сталинских» бараков для работников различных ведомств и производств.

После Великой Отечественной войны 1941-1945 гг. возведение одноквартирных малоэтажных частных и блокированных домов из капитальных конструкций в черте города фактически не осуществлялось, а продолжилось выделение участков и строительство на них индивидуальных деревянных 1-2-этажных домов в близких пригородах города с частичным их финансированием за счет государства в качестве «подъемных» для покупки стройматериалов.

С начала 50-х годов и вплоть до начала 90-х годов прошлого века в строительной практике нашей столицы, малоэтажная городская застройка в виде особняков, коттеджей, блокированных домов практически отсутствовала, если не считать единичные примеры строительства особняков (государственных дач) для правительственной, научно-технической и творческой элиты в озелененных, парковых зонах города (Измайлово, Останкино, Сокольники, Серебряный Бор и др.).

Блокированные жилые дома, как наиболее демократичный и рациональный тип малоэтажной застройки пригородов, получили широкое распространение за рубежом, в Западной Европе, в прибалтийских республиках СССР, где они всегда традиционно присутствовали и пользовались успехом у более развитого и многочисленного среднего слоя городского населения.

Вместе с тем, построенные в Москве в конце XIX начале XX вв. здания особняков, наряду с городскими усадьбами, были в советский период отданы под коммунальное, уплотненное заселение семей пролетариев, инженерно-технических работников, военнослужащих, а также переданы в долгосрочное пользование различным и многочисленным государственным учреждениям, общественным организациям. А наиболее богатые, красивые особняки с огороженными участками ушли под размещение разных торговых представительств и посольств иностранных государств.

Чтобы убедиться в этом, достаточно внимательно прогуляться в центре города по Бульварному кольцу, Садовому кольцу и прилегающим к ним улицам и переулкам, а также по спокойным переулкам Арбата, улочкам ближнего Замоскворечья и другим тихим местам в пределах Садового кольца.

Такому решению способствовали великолепные потребительские характеристики городских особняков: обособленный и хорошо озелененный участок, привлекательный архитектурный облик, большие площади и внутренние пространства, развитая номенклатура и состав общих, жилых, подсобных и хозяйственных помещений, а также великолепное внутреннее убранство интерьеров многочисленных парадных и представительских помещений.

Только начиная с 1992 года, в соответствии с Указом президента Р.Ф. от 04.01.92 г. № 1 «Об отводе земельных участков в Московской области для малоэтажного строительства и садоводства для жителей города Москвы и Московской области», в целях частичного снятия остроты жилищной проблемы в столице (более 400 тыс. очередников) активизировалась работа по проектированию и строительству индивидуальных малоэтажных жилых домов различных типов. Действие Указа президента Р.Ф. и соответствующих подзаконных актов ограничивалось сроком в 10 лет. За это время предполагалось выделить 40 тыс. га под строительство около 300 тыс. коттеджей, блокированных домов для расселения от 1,5 до 2,0 млн. нуждающихся в улучшении жилищных условий жителей столицы и области.

Подобное малоэтажное жилье предполагалось реализовывать в следующих пропорциях: 1/4 – жителям Московской области, а 3/4 – москвичам. При этом 5% выделялось бесплатно очередникам (малоимущим и многодетным), 45% - по себестоимости городу, а 50% - для коммерческой продажи. Домам из кирпича отдали предпочтение 70% желающих.

Руководством Москвы и Московской области были подготовлены Каталоги проектов жилых домов для индивидуального строительства в Москве и области, а также организованы тематические семинары, предназначенные для ознакомления широкого круга участников малоэтажного строительства с градостроительными и типологическими особенностями возведения одноквартирных домов, их функционально-планировочными, архитектурно-пространственными и конструктивными решениями.

Однако реальный процесс масштабного строительства одноквартирных домов на территории Москвы и Подмосковья принял содержание и формы, далекие от указанных документов. Размещение таких жилых зданий и их комплексов велось даже в многоэтажной жилой застройке на территории города (районы Жулебино, Бутово, и др.). Пробелы в надлежащих правовых нормах, неподготовленность властных и исполнительных структур, организационная неразбериха, а также отсутствие необходимых знаний, надлежащего опыта, нормативного обеспечения проектирования и строительства, соответствующей профессиональной подготовки специалистов (градостроителей и архитекторов) в области современного проектирования малоэтажной застройки и одноквартирных жилых домов привели к следующим последствиям:

- большинство малоэтажных, кирпичных, комфортабельных, одноквартирных домов стало вторым (загородным) капитальным жилищем только для богатых и обеспеченных групп городского населения;

- множество домов (довольно больших габаритов и площади) строилось на очень маленьких участках, без должного инженерного обеспечения и инфраструктуры;

- проектные решения почти всех домов отличались дисбалансом и превышением площадей, а также нерациональным перерасходом строительных материалов;

- объемно-планировочные решения множества домов удивляли как типовой заскорузлостью, шаблонностью композиционных приемов, так и излишней вычурностью, эклектичностью, абсурдностью архитектурных решений и форм на уровне китча;

В итоге Программа малоэтажного строительства для ускорения решения жилищной проблемы в городе провалилась, а ее результаты оказались совершенно противоположными заявленным в Программе благородным целям и задачам. Многие построенные в ближнем Подмосковье, так называемые, «коттеджные» поселки и жилые комплексы получились закрытого типа для нуворишей и счастливчиков, быстро разбогатевших в первые годы социально-экономических реформ. При этом решение проблемы обеспечения достойным жильем очередников и нуждающихся отложилось на неопределенное время.

Строительство современных одноквартирных жилых домов (особняков, коттеджей, блокированных домов) и их комплексов в Москве, а также на присоединенных к ней территориях довольно активно затронуло следующие зоны нашей столицы:

- в тихих и престижных кварталах центральной части столицы, а также в ее зеленых и парковых зонах стали размещаться и размещаются особняки и малоэтажные жилые комплексы типа «люкс» для олигархов, богатых бизнесменов и предпринимателей, руководителей властных структур и ярких представителей городской творческой элиты (в районе Остоженка, на Минской ул., в Серебряном бору и др.);

- на пустующих окраинах города, на месте сносимых деревянных и ветхих строений, а также на принадлежащих городу участках земли за МКАД возводились и возводятся группы коттеджей и комплексы блокированных домов для других, менее богатых, но хорошо обеспеченных групп городского населения (в новых районах Рождествено, Куркино и др.).

Особенно пристального внимания заслуживает проводимая с середины 1990-х годов проектным бюро «Остоженка» (руководитель арх. А. Скокан) реновация и застройка новыми индивидуальными жилыми домами Остоженки – престижного и тихого района в самом центре Москвы. Современные архитектурные формы, высокий комфорт и запредельная стоимость новых особняков и жилых комплексов за высокими заборами с бдительной охраной привлекли в эти престижные кварталы самых богатых бизнесменов и обеспеченных горожан не только города, но и России. Однако при этом была практически полностью утрачена прежняя, историко-культурная, архитектурно-пространственная и социальная среда, а также историческая ценность и гуманная теплота этого интереснейшего уголка нашей древней столицы.

С середины первого десятилетия XXI века, во исполнение очередной целевой городской жилищной программы, на территории московских окраин ведется массовое строительство 2-этажных одноквартирных коттеджей и блокированных жилых домов для их предоставления в долговременное пользование многодетным семьям горожан. Поспешность действий и ускоренные темпы масштабной реализации в натуре непродуманных целей и задач указанного программного мероприятия чуть было не привели к результатам, схожим с итогами предыдущей программы малоэтажного строительства в Московской области.

Перспективы массового строительства на территории Москвы в пределах МКАД новых одноквартирных домов (особняков, коттеджей, блокированных домов) и их комплексов, по всей видимости, будут мало чем отличаться от уже реализованных на этой территории города индивидуальных, а также повторно-применяемых и типизированных малоэтажных одноквартирных домов и комплексов. Основная сложность, трудоемкость и целесообразность размещения подобных объектов в уже сложившейся плотной застройке города будет заключаться в отсутствии свободных земельных участков для любого нового строительства.

С каждым годом ценность и стоимость таких городских земельных ресурсов будет неумолимо возрастать. При этом ответственность заказчиков, инвесторов и авторов архитектурных проектов указанных малоэтажных комплексов и одноквартирных объектов за надлежащее бережное, экономически выгодное и эстетически приемлемое использование особо ценной городской территории будет возрастать в не меньшей, если не в большей степени.

Оживление в проектирование и массовое строительство одноквартирных жилых зданий и их комплексов может внести задуманное президентом Р.Ф. и реализуемое мэром столицы, расширение Москвы на Юго-Запад Московской области с перенесением туда целого ряда объектов административно-управленческих ведомств государства с жильем и необходимой инфраструктурой обслуживания. По крайней мере, об этом было заявлено при презентации первых идей и концепций обустройства этой новой, очень большой части столицы Р.Ф.