С» - «эконом», на 500 и более квартир (10-25 этажей и выше).

В результате, создается жилищный фонд «повышенного» комфорта с заведомо ошибочными и бесперспективными решениями, трудно устранимыми впоследствии в связи с высокой капитальностью и стоимостью возведенных жилых домов. Именно это может неизбежно стать одной из причин ускоренного «морального» и физического старения жилых зданий повышенного комфорта, построенных из сборно-монолитного железобетона.

В сложных условиях бурно изменяющейся жизни уже построенного и постоянно обновляющегося города-мегаполиса с древней историей своего развития, понять и обеспечить достойную жизнь его простых жителей-обитателей при помощи современного, комфортного многоквартирного жилища будет очень сложно, трудно, ответственно, но при этом и очень увлекательно, интересно и благородно.

Лекция «Жилые здания и комплексы I-й категории комфорта»

Изменения в социально-экономическом устройстве России, произошедшие в начале 1990-х годов, привели к разделению городского многоквартирного жилища, в том числе и в первую очередь в Москве, на две категории его комфортности. К настоящему времени в столице уже сформировался проектно-строительный рынок не только многоквартирных жилых зданий социального назначения для бесплатного или льготного предоставления (II-я категория комфортности по МГСН 3.01-01 «Жилые здания»), но и многоквартирных жилых зданий и комплексов повышенного комфорта для коммерческой реализации обеспеченным слоям населения (I-я категория комфортности по МГСН 3.01-01 «Жилые здания»).

Под повышенным комфортом многоквартирного жилища принято понимать не только большую площадь квартиры, но и совокупность критериев и характеристик, связанных с полноценной функционально-планировочной, пространственной организацией квартирного жилища, а также более продвинутого инженерно-технического оснащения и бытового оборудования. Такое городское жилище имеет в России свои исторические корни от палат и дворцов до дорогих доходных домов и жилых домов советской номенклатуры. Практика строительства многоэтажного жилища повышенной комфортности в Москве имеет следующую ориентировочную периодизацию:

- в конце XIX начале XX вв. возводились многоквартирные доходные дома со сложившимися типами престижных квартир для обеспеченных горожан.Такие многокомнатные квартиры, как правило, были двух или трехсторонней ориентации, состояли из трех функциональных зон (парадно-общая, жилая и подсобная) с использованием анфиладной планировки и двух лестниц (парадной и черной), с проходными общими и отдельными жилыми комнатами хороших пропорций, иногда с эркерами. Повышенная комфортность проживания в таких жилых домах и комплексах обеспечивалась самыми современными на тот период времени инженерно-техническими достижениями и разработками в области жилищного строительства и эксплуатации жилых зданий.

Яркими примерами являются дома, построенные по проектам архитекторов Ф. Шехтеля, Л. Кекушева и др. в центре Москвы на ул. Пречистенке, Б. Дмитровке, Петровке, Мясницкой. Очень известны жилые комплексы Страхового Общества «Россия» на Сретенском бульваре (арх. А. фон Гоген и Н. Проскурнин, 1902 г.) и Московского купеческого общества «Соляной Двор» на ул. Солянке (арх. В. Шервуд, 1916 г.);

- с 1918 г. по 1930 г. новые жилые дома и комплексы с квартирами высокого уровня комфорта возводились в единичных экземплярах для партийной и правительственной номенклатуры и элиты социалистического общества. Это, прежде всего, жилое многосекционное здание «Моссельпрома» (арх. Д. Коган, 1923 г.) у Арбатской пл.; очень крупный жилой многофункциональный комплекс «Дом правительства» на ул. Серафимовича (арх. Б. Иофан, 1931 г.). Квартиры в этих зданиях отличались большой площадью и комфортностью бытового обустройства, а целый ряд многокомнатных квартир с огромными террасами на верхних этажах в «Доме правительства» можно смело отнести даже к современным пентхаусам;

- с 1930 г. по 1941 г. строительство новых жилых домов и комплексов с квартирами повышенного комфорта для «ответственных работников», деятелей науки, техники и искусства велось различными наркоматами и ведомствами на крупных городских магистралях, улицах, площадях и бульварах центральной части столицы. К ним следует отнести знаменитый жилой дом на Моховой ул. (арх. И. Жолтовский, 1934 г.), который никогда не использовался для жилых целей; «Дом полярника» на Никитском бульваре (арх. Е. Иохелес, 1937 г.); «Дом наркомата обороны» на Покровском бульваре (арх. И. Голосов, 1937 г.); целый ряд жилых зданий на Тверской ул. и Б. Калужской ул. (арх. А. Буров, А. Мордвинов, А. Власов, Д. Чечулин, Г. Гольц и др.,1933-1940 гг.), на Земляном валу (арх. И. Вайнштейн, 1937 г.) и др.;

- с 1945 г. до 1957 г. продолжилось строительство новых многоквартирных жилищ повышенного комфорта для ответственных сотрудников и работников министерств, ведомств, заводов, а также творческой и научно-технической элиты на крупных «вылетных» магистралях, бульварах, на близких к центру панорамных набережных столицы, а также в срединной части города, недалеко от парковых и озелененных зон столицы. Эти многоэтажные жилые здания и кварталы и сейчас выделяются большой высотой жилых этажей и своей особой представительностью парадных фасадов на Садовом кольце, шоссе Энтузиастов, проспекте Мира, Ленинградском проспекте, на Фрунзенской набережной и др.

Особая роль была отдана квартирам повышенной комфортности и оснащенных по последнему слову отечественной инженерной техники в «сталинских» высотках жилого назначения: на Кудринской площади (арх. М. Посохин, А. Мндоянц, 1955 г.); на Котельнической набережной (арх. Д. Чечулин, А. Ростковский, 1953 г.); в жилых корпусах небоскреба у Красных ворот (арх. А. Душкин, 1953 г.); в жилых корпусах гостиницы «Украина» (арх. А. Мордвинов, 1957 г.);

- с 1957 г. по 1992 г. в I, II, III и IV периоды массового индустриального домостроения в столице продолжалось строительство повторно применяемых жилых домов с квартирами высшей (нулевой) категории для номенклатурных работников.Возведение этих домов осуществлялось поквартально на Ленинском и Кутузовском проспектах, а другие элитные жилые здания, отделанные «тычковой» (самой дорогой!) кладкой из лицевого кирпича строили в тихих переулках центра Москвы недалеко от Садового кольца в Несвижском переулке, на Сивцевом Вражке и других переулках Старого Арбата, в Гранатном переулке, на Зоологической улице и др.;

- с 1993 г. и по настоящее время происходило и происходит возрастание активизации проектирования и масштабов строительства сначала отдельных индивидуальных жилых зданий повышенной комфортности, а потом и многофункциональных жилых комплексов (МФЖК) разной этажности, в том числе выше 100 и даже 200 метров, предназначенных для коммерческой реализации.

Очень быстрый рост фонда жилищной недвижимости I-й категории комфорта, еще не получившей оценку профессионалов по существу тематики, отличается рядом важных методологических упущений, типологических ошибок, функционально-планировочных недостатков и социально-экономических просчетов, к которым можно отнести:

а. подчинение проектирования вопросам финансовой эффективности, интересам бизнеса, быстрой коммерческой реализации и окупаемости жилищ высокого комфорта при минимуме времени, отведенном на разработку проектов этих зданий;

б. слабая профессиональная подготовленность проектных, строительных организаций и частных фирм в проектировании городского жилища, способствовавшая появлению многих недочетов и нареканий в процессе дальнейшей эксплуатации указанных жилых объектов;

в. резкое снижение достигнутого ранее качественного уровня проектной и строительной продукции, связанное с быстрым переходом от полносборного домостроения на монолитное и сборно-монолитное строительство городского жилища;

г. неудачное использование технических решений зарубежных проектных и строительных фирм, не отвечающих российским нормам и природно-климатическим условиям;

д. разрушение научно-исследовательской базы проектирования городского жилища,приведшее к путанице в новых определениях, терминах и понятиях, в том числе типах, классах многоэтажного, многоквартирного жилища повышенной комфортности.

Проведенный специалистами-типологами анализ современного городского многоквартирного жилища I-й категории комфорта позволяет предварительно определить его классификацию, относительно этажности и числу квартир в доме:

- «А» - «клубный-1», до 10 квартир (3-5 этажей);

- «А» - «клубный-2», на 10-40 квартир (6-9 этажей);

- «В» - «премиум», на 40-100 квартир (6-9 этажей);

- «С» - «бизнес», на 100-500 квартир (10-25 этажей и выше);

Все указанные выше классы («А», «В», «С») жилых домов предусматривают обязательное наличие закрытой или частично открытой сервисной системы обслуживания проживающих в этих домах(автостоянки, торговые, культурно-развлекательные, физкультурно-оздоровительные, воспитательные, медицинские и пр.).

«Пентхаус» (дословно - особняк на крыше небоскреба) воплощает в себе исключительную (эксклюзивную, по заказу), наивысшую категорию комфорта современного городского частного жилища, расположенного на верхнем этаже многоэтажного здания. По своему существу и основной функции - это максимально изолированное индивидуальное, огромной площади (более 200 кв. м) 2-3-этажное жилище с большим составом помещений для одной семьи, со своим придомовым участком, лифтовым подъемником, бассейном и т.д., а также, обязательно, с превосходными панорамными видами на окрестности через огромные витражи общих и жилых комнат.

Как показали исследования, в московском строительстве последних лет максимальный объем коммерческого жилья имеют многоэтажные многоквартирные дома класса «С» - «бизнес»-класса и «эконом»-класса. В этих домах следует обратить внимание на наиболее существенные недостатки функционально-планировочных и пространственных решений квартир, которые снижают их потребительские качества, комфорт проживания и ведут к социально-экономическим издержкам:

- большая площадь квартир (в два раза выше минимальной нормативной) не стала показателем и гарантией удачных функционально-планировочных и пространственных решений, а также их повышенного комфорта;

- неоправданно ограниченный состав помещений(только жилых и подсобных);

- двухчастное функциональное зонирование помещений(жилых и подсобных);

- неудовлетворительные пропорции жилых комнат(более 2-х квадратов);

- неполноценность инсоляции и освещенности помещенийиз-за их глубины и несоответствия светопроемов функциональному назначению помещений;

- отсутствие полноценного сквозного проветривания помещений;

- отсутствие унифицированных решений санитарных узлов и их нерациональный «разброс» как по планировке квартир, так и в секции;