Отчет по практике: Рентабельність іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

ЗВІТ ПО ПЕРЕДДИПЛОМНІЙ ПРАКТИЦІ

РЕНТАБЕЛЬНІСТЬ

ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ФІЗИЧНИХ ОСІБ

КОМЕРЦІЙНИМИ БАНКАМИ УКРАЇНИ

ЗМІСТ

ВСТУП

1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА КРЕДИТНО-БАНКІВСЬКОЇ СИСТЕМИ УКРАЇНИ

2. ПОРІВНЯЛЬНИЙ АНАЛІЗ УМОВ ТА КРЕДИТНИХ СТАВОК ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ ПРИДБАННЯ АВТОМОБІЛІВ ТА ЖИТЛА В БАНКАХ УКРАЇНИ

2.1 Характеристики довгострокового іпотечного кредитування в комерційному банку з 100% іноземним капіталом «РайффайзенБанк Україна»

2.1.1 Історія та основні характеристики банку «РайффайзенБанк Україна»

2.1.2 Умови кредитування фізичних осіб для придбання житла

2.1.3 Житло в кредит. Кредитний калькулятор «РайффайзенБанк Україна»

2.1.4 Автомобіль в кредит для фізичних осіб

2.1.5 Автомобіль в кредит. Кредитний калькулятор «РайффайзенБанк Україна»

2.1.6 Відсоткові ставки вартості за залучені кошти (депозитні операції Банку)

2.2 Характеристики довгострокового іпотечного кредитування в комерційному банку з 100% національним капіталом «Приватбанк»

2.2.1 Історія та основні характеристики банку «Приватбанк»

2.2.2 Умови кредитування фізичних осіб для придбання житла

2.2.3 Житло в кредит. Кредитний калькулятор «Приватбанк»

2.2.4 Автомобіль в кредит для фізичних осіб

2.2.5 Автомобіль в кредит. Кредитний калькулятор «Приватбанк»

2.2.6 Відсоткові ставки вартості за залучені кошти (депозитні операції Банку)

3. СУТНІСТЬ, СХЕМИ ТА ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД БАНКІВСЬКОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

3.1 Механізм іпотечного кредитування

3.2 Досвід іпотечного кредитування в розвинених зарубіжних країнах

3.3 Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та України

4. РОЗРАХУНОК БАНКІВСЬКОЇ РЕНТАБЕЛЬНОСТІ ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

4.1 Аналіз структури та вартості ресурсних джерел для довгострокового іпотечного кредитування

4.2 Оцінка рентабельності довгострокового іпотечного кредитування

ВИСНОВКИ

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУР

ДОДАТКИ

ВСТУП

Поняття «іпотека» походить зі Стародавньої Греції, де так називали стовп із написом, що земельна ділянка, на межі якої встановлювався такий стовп, є забезпеченням позики. На певному відрізку історії іпотекою називали заставу нерухомого майна шляхом запису до публічних книг1. Пізніше у країнах, які називали себе соціалістичними, унаслідок того що земля не була об’єктом купівлі, продажу й застави, іпотека не існувала. Сьогодні під іпотекою прийнято розуміти заставу нерухомого майна, головним чином землі, з метою отримання позики, так званого іпотечного кредиту2.

Безумовно, іпотека є невід’ємною ланкою ринкової економіки. Поява з 1 січня 2004 року системи правил про іпотеку сприятиме становленню в Україні іпотечного ринку, який як той, що самофінансується (без фінансового втручання держави), дозволить фінансувати виробництво, будівництво, сільське господарство, будівництво житла тощо. Очевидно, що іпотека сприятиме зростанню ділової активності, розвитку ринку фінансових та страхових послуг. Іпотека приваблива для кредиторів тим, що надійно захищає їх права перед іншими особами, які претендують на майно боржника, оскільки встановлює високий пріоритет для вимог іпотекодержателя.

З 1 січня 2004 року набули чинності правила, що формують іпотечний ринок України, а саме:

– Закон України від 05.06.2003 р. № 898-IV «Про іпотеку» (далі – Закон № 898, або нові правила про іпотеку) – встановлює основні правила іпотеки;

– Закон України від 19.06.2003 р. № 979-IV «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» (далі – Закон № 979) – установлює правила іпотечного кредитування, випуску та обігу іпотечних сертифікатів;

– Закон України від 19.06.2003 р. № 978-IV «Про фінансово-кредитні механізми та управління майном при будівництві житла та операції з нерухомістю» (далі – Закон № 978) – установлює обов’язковість іпотеки для забезпечення угоди між забудовником і стороною, що фінансує будівництво;

– Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV, зокрема ст. 575 «Окремі види застави» ;

– Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV, зокрема

ст. 334 «Правовий статус банків», ст. 347 «Форми та види банківського кредиту».

Перелік документів, котрі так чи інакше регламентують іпотечну систему, був би неповним без документів, що встановлюють правила реєстрації прав на нерухоме майно і захисту прав кредиторів. На сьогодні існують лише відповідні законопроекти: проект Закону України від 05.06.2003 р. № 2580-1 «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень»3 та проект Закону України від 11.07.2003 р. № 2336 «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень». Можна передбачити появу найближчим часом закону, що регулює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, оскільки без чіткої системи прав власності на нерухоме майно неможливе нормальне функціонування іпотечної системи в цілому. Згідно з п. 4 Прикінцевих положень Закону № 898 до набуття чинності таким законом порядок державної реєстрації іпотек установлюється Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації іпотек.

Відповідно до Закону № 898 іпотека – це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання отримати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, встановленому цим Законом. Отже, нове визначення іпотеки підкреслює, що іпотека – це не просто застава, а спеціальний (окремий) механізм, який можна розглядати як різновид застави.

По-своєму цікавий механізм державної реєстрації іпотеки (ст. 4 Закону № 898), що передбачає непряму мотивацію. Згідно з таким механізмом обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації, але і за її відсутності іпотечний договір залишається дійсним. Ось тут і спрацьовує механізм мотивації, згідно з яким, якщо іпотека не пройде процедуру державної реєстрації, вимога іпотекодержателя не набуває пріоритету щодо зареєстрованих прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом – у черговості їх державної реєстрації (ст. 3 Закону № 898).

Щоб нерухоме майно стало предметом іпотеки, воно згідно з новими правилами має відповідати таким умовам (ст. 5 Закону № 898): по-перше, таке майно має належати іпотекодавцю на праві власності (або на праві господарського ведення), по-друге, нерухоме майно має бути відчужуваним і на нього може бути звернено стягнення, по-третє, таке майно має бути зареєстроване як окремий виділений у натурі об’єкт. Отже, обов’язкові умови, яким повинен відповідати предмет іпотеки, готують підґрунтя для задоволення іпотекодержателем своїх вимог за рахунок предмета іпотеки, якщо це буде потрібно.

Установлено й такі обов’язкові умови передачі нерухомого майна в іпотеку, що демонструють зв'язок земельних ділянок і будов на таких ділянках, які належать іпотекодавцю на праві власності. Якщо в іпотеку передається будова, іпотека поширюється і на земельну ділянку, на якій розташовано таку будову та яка необхідна для цільового використання такої будови, і навпаки. Така норма сприяє концентрації прав власності в одних руках (не дає її «розпорошити») і дозволяє уникнути появи різних власників у землі та будов на ній у результаті іпотеки.

Іпотека того самого нерухомого майна може бути багаторазовою (ст. 13 Закону № 898), для чого необхідна згода попередніх іпотекодержателей, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Правила наступної іпотеки наочно демонструють роботу механізму пріоритету іпотеки, а саме: попередня іпотека має вищий пріоритет стосовно наступних іпотек.

Об’єкт досліджень: умови та розвиток іпотечного кредитування банками України фізичних осіб на прикладі комерційних банків «Райффайзенбанк Україна» (з 100% іноземним капіталом) та АКБ «Приватбанк» ( з 100% національним капіталом)

Мета досліджень: оцінка рентабельності іпотечного кредитування для комерційних банків та факторів, що мають суттєвий вплив на рівень рентабельності.

Актуальність досліджень: іпотечне кредитування з 01.01.2004 дає нові механізми взаємовигідного довгострокового кредитування, яке основане на двухступеневій схемі початкового кредитування банками суб’єктів господарювання та наступного коротко- та довгострокового оборотного рефінансування надбаних іпотечних активів через механізми реалізації нових цінних паперів (іпотечних сертифікатів), для існування яких необхідний розвинутий ринок іпотечних цінних паперів в Україні.

1. ЗАГАЛЬНА ХАРАКТЕРИСТИКА КРЕДИТНО-БАНКІВСЬКОЇ СИСТЕМИ УКРАЇНИ

За станом на 1 лютого 2006 року в Державному реєстрі банків значиться 188 банків, з них 164 банки мають ліцензію Національного банку України на здійснення банківських операцій, у тому числі: 132 банки - акціонерні товариства (з них: 91 - відкриті акціонерні товариства (2 банки - державні), 41 - закриті акціонерні товариства), 32 банки - товариства з обмеженою відповідальністю.

За січень 2006 року в Державному реєстрі банків зареєстровано 2 банки (ЗАТ "АКБ "Сигмабанк", АКБ "Престиж").

В стані ліквідації перебуває 20 банків (10,6 % від загальної кількості банків у Державному реєстрі банків), з них 14 банків ліквідуються за рішенням Національного банку України, 5 банків - за рішенням господарських (арбітражних) судів та 1 банк – за рішенням зборів акціонерів (власників) банку.

За січень 2006 р. капітал (балансовий) банків збільшився на 2,6 % і становить 26102,3 млн. грн.

Капітал (балансовий) банків має таку структуру. Статутний капітал складає 62,6 % від капіталу, результат минулих років – 4,3 %, результат переоцінки основних засобів, нематеріальних активів та інвестицій в асоційовані та дочірні компанії – 9,7 %, результат поточного року – 1,7 %, результати звітного року, що очікують затвердження – 8,3%, загальні резерви та фонди банків – 11,3 %, емісійні різниці – 2,1 %.

Зобов'язання банків України на 01.02.2006 становили 185872,8 млн. грн., в т.ч. нерезиденти – 16,4 % від зобов'язань.

Зобов'язання банків мають таку структуру. Вклади фізичних осіб складають 39,5 % від загальної суми зобов'язань банків; кошти суб'єктів господарської діяльності – 31,7 %; строкові вклади (депозити) інших банків та кредити, що отримані від інших банків – 14,1 %; кошти Національного банку України – 0,4 %; кошти небанківських фінансових установ – 2,4 %; кошти бюджету та позабюджетних фондів – 1,5 %; субординований борг – 1,4 %; цінні папери власного боргу – 1,5 %; кредити, отримані від міжнародних та інших фінансових організацій – 1,9 %, інші зобов'язання - 5,6 %. Банки мають таку структуру вкладів населення з точки зору строковості. Строкові вклади складають 57222,0 млн. грн. або 78,0 % від загальної суми вкладень, а вклади до запитання – 16112,0 млн. грн. або 22,0 %. Населення віддає перевагу вкладам в національній валюті, які складають 55,6 % від загальної суми вкладів фізичних осіб.

Активи за станом на 01.02.2006 р. становлять 211975,1 млн. грн. Загальні активи - складають 221219,7 млн. грн., в т.ч. нерезиденти – 6,4 % від загальних активів.

Банки мають таку структуру загальних активів. Високоліквідні активи складають – 15,4 % від суми загальних активів, кредити надані – 70,8 %, вкладення в цінні папери – 6,3 %, дебіторська заборгованість – 0,7 %, основні засоби та нематеріальні активи – 5,4 %, нараховані доходи до отримання – 1,0 %, інші активи – 0,4 % від суми загальних активів.

Кредити надані мають таку структуру. Кредити, що надані суб'єктам господарювання, складають 69,4 % від загального обсягу наданих кредитів; строкові вклади (депозити), що розміщені в інших банках та в НБУ, і кредити, що надані іншим банкам – 9,0 %; кредити, надані фізичним особам – 21,5 %, кредити, надані небанківським фінансовим установам – 0,1 %.

У січні продовжувалась тенденція зростання довгострокових кредитів та кредитів в інвестиційну діяльність. Довгострокові кредити збільшилися на 0,7 % і на звітну дату становили 86856,0 млн. грн. або 55,4 % від наданих кредитів. Кредити в інвестиційну діяльність збільшилися на 3,7 % і складають 13987,0 млн. грн. (12,9 % від кредитів, наданих суб'єктам господарської діяльності).

Одним з важливих завдань для банків залишається забезпечення прибуткової діяльності та підвищення ефективності діяльності банків. За станом на 01.02.2006 р. прибуток банків склав 435,6 млн. грн.

Порівняно з січнем 2005 року доходи банків збільшились на 764,5 млн. грн. або на 40,1 % і склали 2669,9 млн. грн., в т.ч. процентні доходи становили 1992,4 млн. грн. (або 74,6 % від загальних доходів), комісійні доходи – 448,0 млн. грн. (16,8 %), результат від торговельних операцій – 162,6 млн. грн. (6,1 %), інші операційні доходи – 58,5 млн. грн. (2,2 %), інші доходи – 7,8 млн. грн. (0,3 %), повернення списаних активів – 0,5 млн. грн., непередбачені доходи – 0,01 млн. грн.

Порівняно з січнем 2005 роком витрати банків збільшились на 490,2 млн. грн. або на 28,1 % і склали 2234,3 млн. грн., в т.ч. процентні витрати становили 1147,1 млн. грн. (або 51,3 % від загальних витрат), комісійні витрати – 46,7 млн. грн. (2,1 %), інші операційні витрати – 107,4 млн. грн. (4,8 %), загальні адміністративні витрати – 794,0 млн. грн. (35,5 %), відрахування в резерви – 97,4 млн. грн. (4,4 %), податок на прибуток 41,7 млн. грн. (1,9 %).

Таблиця 1.1

Основні показники діяльності банківської системи Україниза 2000 – 2006 роки (млн.грн.)

Таблиця 1.2

Активи та зобов’язання перших 30 комерційних банків України станом на 01.01.2006 року

Таблиця 1.3

Кредитно-інвестиційний портфель перших 30 комерційних банків України станом на 01.01.2006 року

Таблиця 1.4

Власний капітал перших 30 комерційних банків України станом на 01.01.2006 року

Таблиця 1.5

Депозити фізичних осіб в перших 30 комерційних банках України станом на 01.01.2006 року

Таблиця 1.6

Депозити юридичних осіб в перших 20 комерційних банках України станом на 01.01.2006 року

Таблиця 1.7

Фінансовий результат в перших 20 комерційних банках України станом на 01.01.2006 року (за 2005 рік)

2. ПОРІВНЯЛЬНИЙ АНАЛІЗ УМОВ ТА КРЕДИТНИХ СТАВОК ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ НА ПРИДБАННЯ АВТОМОБІЛІВ ТА ЖИТЛА В БАНКАХ УКРАЇНИ

2.1 Характеристики довгострокового іпотечного кредитування в комерційному банку з 100% іноземним капіталом «РайффайзенБанк Україна»

2.1.1 Історія та основні характеристики банку «РайффайзенБанк Україна»

Історія Банків Райффайзен почалася з німецького економіста Фрідріха Вільгельма Райффайзена (1818-1888), який у 1862 заснував перше кооперативне банківське об'єднання, покладене в основу всесвітньої організації кооперативних товариств Райффайзен. Головними принципами в роботі, визначеними Фрідріхом Райффайзеном , стали взаємодопомога і пропаганда інтересів членів цієї організації.

Об'єднання кооперативної системи Райффайзен, які виникли в Європі в середині 19 століття, існували також і в Україні. Перше об'єднання такого типу було засновано в селі Іванівці на Полтавщині в 1895 році. Найбільш широко вони розвивалися в Центральній і Східній Європі. У 1915 році існувало більш 2000 об'єднань кооперативної системи Райффайзен. У 1938 році на Галичині залишалося ще 563 об'єднання. Усі вони припинили своє існування після приходу на ці землі радянської влади.

Райффайзен Центральбанк (РЦБ-Австрія) був заснований у 1927 році, пропонує своїм клієнтам широкий спектр комерційних і інвестиційних банківських послуг. РЦБ-Австрія вважається піонером у Центральній і Східній Європі й у нього є свої банки в наступних країнах (табл.2.1):

Таблиця 2.1

Заснування дочірніх банків Райффайзен в країнах бувшого соціалістичного табору

У 1994 році було відкрите представництво РЦБ в Україні. У березні 1998 року був заснований дочірній банк - Райффайзенбанк Україна. За результатами діяльності у 2001 року Національний Банк України офіційно відніс „Райффай-зенбанк Україна” до категорії 8-ми найбільших банків України, що свідчить про надзвичайні темпи росту в історії банківської справи в Україні.

Райффайзенбанк Україна - дочірній банк Raiffeisen International Bank-Holding AG (Raiffeisen International). Raiffeisen International, яка 100% належить Райффайзен Центральбанку (РЦБ), є холдинговою компанією дочірніх банків РЦБ у Центральній і Східній Європі. РЦБ є центральною установою Австрійсь-кої Банківської Групи Райффайзен, наймогутнішої банківської групи в країні. РЦБ вважає країни Центральної і Східної Європи своїми внутрішніми ринками і функціонує через Raiffeisen International у 16 країнах регіону, де діють 15 дочірніх банків з майже 800 філіями.

Станом на 01.01.2006 року (за результатами 2005 року) „РайффайзенБанк Україна” згідно даних табл. 1.2 – 1.7 займає наступні рейтингові місця в банківській системі України:

- Обсяг валюти активів балансу – 7 048,990 млн.грн.( 7 місце);

- Обсяг власного капіталу – 786,134 млн.грн.( 6 місце);

- Обсяг статутного капіталу – 87,045 млн.євро( 8 місце);

- Обсяг кредитно-інвестиційного портфелю

– 6 018,400 млн.грн.( 6 місце);

- Обсяг поточних та строкових депозитів фізичних осіб

– 1 152,062 млн.грн.( 13 місце);

- Обсяг поточних та строкових депозитів юридичних осіб

– 2 308,038 млн.грн.( 7 місце);

- Обсяг балансового прибутку – 83,817 млн.грн.( 4 місце);

- Прибутковість статутного капіталу – 16,125 % ( 30 місце);

- Прибутковість активів балансу – 1,189 % (28 місце);

В табл.2.2 – 2.3 наведені звітні баланси та звіти про фінансові результати „Райффайзенбанк Україна” за 2004 -2005 роки за даними НБУ.

Таблиця 2.2

Звітні баланси «Райффайзенбанк Україна» за 2004 – 2005 роки

Продовження табл.2.2

Таблиця 2.3

Звіти про фінансові результати «Райффайзенбанк Україна» за 2004 -2005 роки

2.1.2 Умови кредитування фізичних осіб для придбання житла

Умови кредитування по програмі "Житло в кредит":

а) Вимоги до Позичальника:

- Приватні особи, що мають стабільний доход, достатній для погашення суми кредиту і відсотків по ньому.

б) Кредит надається:

- На придбання нерухомості на вторинному житловому ринку;

- На фінансування будівництва квартири, згідно з інвестиційним договором (договору про пайову участь у будівництві) на первинному житловому ринку. У забезпечення Позичальник надає існуючу в нього житлову нерухомість як альтернативне забезпечення.

в) Кредити видаються в національній валюті , доларах США і ЄВРО :

- Максимальна сума кредиту: 200 000 доларів США (або еквівалент в іншій валюті);

- Початковий внесок за рахунок засобів Позичальника складає не менш 15% від вартості житла. Початковий внесок може бути дорівнює 0% , як-що в іпотеку оформляється додаткова нерухомість. Додаткова нерухо-мість повинна відповідати вимогам забезпечення, її вартість повинна пок-ривати початковий внесок Позичальника;

- Максимальний термін кредитування: 20 років.

г) Погашення кредиту і відсотків:

- Щомісячні платежі рівними частинами (аннуітет);

- По графіку-щомісячне погашення кредиту рівними частинами з нарахуванням відсотків на залишок заборгованості.

д) Обов'язкове страхування:

- Страхування заставного майна;

- Страхування Позичальника від нещасного випадку;

- Страхування втрати права власності на нерухомість. Страхування права власності проводиться не більш 3 років.

е)Відношення кредиту і заставного майна:

- Для нерухомості, розташованої в обласних центрах, співвідношення максимальної суми кредиту до вартості житла складає:

≤ 85% при сумі кредиту від 3 000 до 50 000 USD;

≤ 80% при сумі кредиту від 50 001 до 100 000 USD;

≤ 70% при сумі кредиту від 100 001 до 200 000 USD.

- Для нерухомості, розташованої в інших регіонах, співвідношення максимальної суми кредиту до вартості житла складає:

≤ 85% при сумі кредиту від 3 000 до 30 000 USD;

≤ 80% при сумі кредиту від 30 001 до 50 000 USD;

≤ 70% при сумі кредиту від 50 001 до 80 000 USD;

≤ 50% при сумі кредиті від 80 001 до 200 000 USD.

ж) Процентні ставки по кредитах наведені в табл.2.4

Таблиця 2.4

Процентні ставки по кредитах на житло

з) Розрахункові суми витрат Позичальника при оформленні житлового кредита наведені в табл.2.5.

Таблиця 2.5

Зразкові витрати Позичальника при оформленні житлового кредиту

* При переході права власності на житло шляхом його приватизації, придбанні на первинному ринку житла (новобудова) або будівництві страхування титулу не застосовується. Страхування права власності проводиться не більш 3 років.

** Сума може змінюватися в залежності від регіону України і) Необхідні документи Позичальника (фізичної особи):

- Заповнена Анкета-заява ;

- Цивільний паспорт і копія паспорта дружини/чоловіка позичальника (усі сторінки з інформацією);

Свідчення про шлюб, свідоцтво про народження дитини (якщо є);

- Дозвіл органа опіки і піклування у випадку якщо:

- Малолітня (віком до 14 років) або неповнолітня (віком від 14 до 18 років) особа зареєстрована (прописана) за адресою нерухомого майна, що передається в іпотеку банкові;

- Малолітня або неповнолітня особа є співвласником нерухомого майна, що передається в іпотеку Банкові;

- Довідка з податкової інспекції про присвоєння ідентифікаційного номера платника податків позичальникові і дружині/чоловіку Позичальника;

- Довідка з місця роботи (згідно стандартів ДПАУ), завірена в бухгалтерії, що підтверджує посаду Позичальника (дружини/чоловіка) і нараховану заробітну плату й утримані податки за останні 12 місяців;

- Документи, що підтверджують інші доходи заемщина (при наявності доходів не за основним місцем роботи), у т.ч. декларація про доходи на останню звітну дату;

- Копії документів, що підтверджують право власності Позичальника на нерухоме або інше майно зазначене Позичальником в анкеті;

- Довідка з банку про наявність кредитного рахунка, з обов'язковою вказівкою дати відкриття рахунка, залишком заборгованості і стану обслуговування боргу (у випадку наявності рахунків в інших банках);

- Інвестиційний договір (договір про пайову участь у будівництві, про участь у фонді фінансування будівництва)-при наявності;

Нотаріально завірена угода дружини/чоловіка (інших співвласників) на передачу в іпотеку нерухомості або їхня безпосередня присутність при укладанні договору;

к) Документи на нерухомість, що є предметом іпотеки:

- Правовстановлюючий документ на власність, що буде предметом іпотеки з позначкою БТІ про реєстрацію;

- Документи, що підтверджують право (власності, використання, оренди) на земельну ділянку (при іпотеці будинку і/або земельної ділянки);

- Технічний паспорт на об'єкт нерухомості і довідка-характеристика БТІ на відчуження нерухомості;

- Довідка з ЖЕКа про кількість прописаних (зареєстрованих) осіб і відсутність заборгованості по комунальних послугах;

- Звіт про проведення незалежної експертної оцінки вартості предмета іпотеки, проведеної затвердженим банком оцінювачем.

2.1.3 Житло в кредит. Кредитний калькулятор «РайфайзенБанк Україна»

«Райффайзенбанк Україна» надає можливість, використовуючи WEB технологію у діалоговому режимі розрахувати орієнтований розмір кредиту, що Ви можете одержати в залежності від доходів і витрат Вашої родини, у випадку позитивного рішення Банку щодо можливості надання Вам кредиту.

Таблиця 2.6

Вихідні дані умов кредитування

У табл.2.7 -2.8 наведені результати негативної (табл.2.7) та позитивної (табл.2.8) відповіді банку кредитувати придбання 3-х кімнатної квартири за 50000 доларів США строком на 20 років в залежності від сумарних доходів та витрат Позичальника на місяць.

Таблиця 2.7

Розрахунок витрат та кредитування при придбанні 3-х комнатної квартири за 50000 доларів США при кредиті на строк 20 років (Варіант № 1(відказ банку) – Доход 1000$/місяць, витрати 450$/міс.)

Таблиця 2.8

Розрахунок витрат та кредитування при придбанні 3-х комнатної квартири за 50000 доларів США при кредиті на строк 20 років (Варіант № 2(кредитування) – Доход 1400$/місяць, витрати 300$/міс.)

2.1.4 Автомобіль в кредит для фізичних осіб

Умови кредитування по програмі "Автомобіль у кредит":

а) Вимоги до позичальника:

- Фізичні особи, що мають стабільний доход, достатній для погашення суми кредиту і відсотків по ньому.

б) Кредити надаються: у національній валюті , доларах США і Євро.

- Максимальна сума кредиту: 100 000 доларів США (або еквівалент в іншій валюті).

в) Терміни кредитування:

до 5 років (60 місяців) - для автомобілів іноземних марок;

до 3 років (36 місяців) - для автомобілів виробництва країн СНД.

г)Початковий внесок Позичальника:

- При сумі кредиту від 2 000 до 50 000 доларів США (або в еквіваленті): не менш 15% від вартості автомобіля;

- При сумі кредиту від 50 001 до 100 000 доларів США (або в еквіваленті): не менш 25% від вартості автомобіля.

д) Погашення кредиту:

- Щомісячні платежі рівними частинами (аннуітет);

- За графіком - щомісячне погашення кредиту рівними частинами з нарахуванням відсотків на залишок заборгованості;

е) Гарантії:

- Застава придбаного автомобіля;

ж)Обов'язкове страхування:

Повне КАСКО, страхування цивільної відповідальності власника автотранспортного засобу.

з) Процентні ставки по кредитах: наведені в табл.2.9.

Таблиця 2.9

Процентні ставки при кредитуванні придбання автомобілів

і) Витрати позичальника: наведені в табл.2.10.

Таблиця 2.10

Витрати позичальника при кредитуванні покупки автомобілю

к)Необхідні документи:

- Заповнена Анкета-заява;

- Довідка з податкової інспекції про присвоєння ідентифікаційного номера платника податків;

- Копія довідки з податкової інспекції про присвоєння ідентифікаційного номера платника податків дружині/чоловіку Позичальника;

- Довідка з місця роботи Позичальника (згідно стандартів ДПАУ), завірена в бухгалтерії, що підтверджує посаду Позичальника і нараховану заробітну плату за останні шість місяців

- Копії документів, що підтверджують право володіння нерухомістю або іншим майном, зазначеним Позичальником в Анкеті-Заяві;

- Акт вибору автомобіля, специфікація або рахунок-фактура на автомобіль;

- Довідка з банку про наявність і стан рахунків.

2.1.5 Автомобіль в кредит. Кредитний калькулятор «РайфайзенБанк Україна»

2.1.6 Відсоткові ставки вартості за залучені кошти (депозитні операції банку) «Райффайзенбанк Україна» здійснює депозитні операції в українській гривні, доларах США й у ЄВРО.

Оформляються наступні види депозитних договорів:

- Депозитний договір з виплатою відсотків по закінченню дії договору;

- Депозитний договір із щомісячною виплатою відсотків;

- Депозитний договір із правом поповнення і виплатою відсотків після закінчення дії договору;

- Депозитний договір на відкриття ощадного вкладу;

- Депозитний внесок на дитину до досягнення повноліття;

- Банк здійснює випуск депозитних сертифікат-іменних цінних паперів;

- При оформленні будь-якої депозитної операції банк безкоштовно відкриває поточний рахунок;

- Банк не утримує комісію за видачу готівки при виплаті депозиту.

Таблиця 2.11

Процентні ставки депозитних сертифікатів

Таблиця 2.12

Процентні ставки термінового депозиту (від 30 днів до 2 років)

Таблиця 2.13

Процентні ставки термінового депозиту з щомісячною виплатою процентів

Поточні рахунки

Райффайзенбанк Україна, для приватних осіб (резидентів і нерезидентів), пропонує послуги відкриття й обслуговування поточних рахунків.

Операції по поточних рахунках:

- Щомісячне нарахування відсотків на залишок на поточному рахунку (у гривнях - 1,5% річних, у доларах США - 0,5% річних, у Євро - 0,25% річних);

- Поточні рахунки відкриваються в гривнях, доларах США і ЄВРО. (Комісія за відкриття рахунка - 80 грн. - оплачується разово при відкритті першого рахунка).

- не стягується плата за відкриття поточного рахунка при оформленні будь - якої депозитної операції й одержанні кредиту.

2.2 Характеристики довгострокового іпотечного кредитування в комерційному банку з 100% національним капіталом «Приватбанк»

2.2.1 Історія та основні характеристики банку «Приватбанк»

Закрите акціонерне товариство Комерційний банк «ПриватБанк» (ЗАТ КБ «ПриватБанк»), зареєстровано у Національному банку України 19 березня 1992 року, реєстраційний номер — 92. Форма власності — колективна. Ідентифікаційний код за ЄДРПОУ — 14360570. Місцезнаходження банку відповідно до установчих документів: 49094, м. Дніпропетровськ, вул. Набережна Перемоги, 50, № тел. 39-06-04.

Станом на 31.12.2002 року в банку працювало 15 826 співробітників у порівнянні з 10 342 співробітниками станом на 31.12.2001 року. Сьогодні персонал банку – це команда висококваліфікованих фахівців, здатних оперативно вирішувати найскладніші задачі та задовольнити швидко зростаючі потреби клієнтів у банківському обслуговуванні. На сьогодні у банку працюють понад 23 тисячі співробітників, із них 2 400 – у головному офісі банку. Середній вік працівників банку становить 34 роки. Більшість працівників ПриватБанку (75%) мають вищу освіту, яка відповідає профілю займаної посади. У банку створені сприятливі умови для отримання вищої та післядипломної освіти, понад 50% співробітників щорічно підвищують свою кваліфікацію.

Зараз ПриватБанк є одним з банків України, які найбільш динамічно розвиваються, і займає перші позиції банківського рейтингу країни. Станом на 1 червня 2005 року розмір чистих активів ПриватБанку складає 17 252 млн грн. Статутний фонд банку складає 1 130 млн грн, власний капітал – 1 752 млн грн. Кредитний портфель банку складає 11,081 млрд грн, у тому числі кредити фізичним особам – 3,737 млрд грн. Фінансовий результат ПриватБанку за підсумками роботи за перший квартал 2005 року складає 209,993 млн грн.

Наприкінці 2004 року в рамках рейтингу Best Bank Award журналу «Global Finance» ПриватБанк другий рік поспіль визнається «Кращим банком в Україні». «Global Finance» також у черговий раз визнав ПриватБанк кращим банком України за підсумками щорічного рейтингу Best Emerging Market Banks 2005. Авторитетний міжнародний фінансово-аналітичний журнал «The Banker» за підсумками проведених у 2000 та 2002 роках досліджень присвоїв ПриватБанку звання «The Bank of Year». Інший впливовий журнал – «Euromoney» п’ять років поспіль – у 1999, 2000, 2001, 2002 та 2005 роках визнає ПриватБанк кращим банком України.

У ході дослідження ринку банківських послуг, проведеного компанією GFK-USM, 19,8% опитаних жителів України назвали ПриватБанк найбільш привабливим для себе українським банком. ПриватБанк також має найвищий рівень упізнавання серед населення та найвищий показник привабливості: понад 26% опитаних, які знають бренд ПриватБанку, вважають його послуги та якість обслуговування найбільш привабливими.

ПриватБанк також є лідером серед українських комерційних банків з кількості клієнтів: його послугами користуються понад 16% населення України.

Відповідно до Статуту Банку (нова редакція), зареєстрованого Національним банком України 18 липня 2001 року (реєстраційний № — 92), засновники Банку мають долю у статутному фонді, наведену в табл.2.14:

Таблиця 2.14

Структура акціонерних часток в статутному фонді банка

В табл. 2.15, 2.16 наведені звітні баланси АКБ “Приватбанк” за 2000, 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 роки [16 - 18].

Таблиця 2.15

Баланс АКБ „Приватбанк” за 2000 – 2004 роки

Продовження табл.2.15

Таблиця 2.16

Баланс АКБ «Приватбанк» за 2004 – 2005 роки

Продовження табл.2.16

Таблиця 2.17

Формування прибутку в АКБ „Приватбанк” у 2003 -2005 роках

Станом на 01.01.2006 року (за результатами 2005 року) „Приватбанк” згідно даних табл. 1.2 – 1.7 займає наступні рейтингові місця в банківській системі України:

- Обсяг валюти активів балансу – 21 664,360 млн.грн.( 1 місце);

- Обсяг власного капіталу – 2 307,466 млн.грн.( 1 місце);

- Обсяг статутного капіталу – 189,228 млн.євро( 2 місце);

- Обсяг кредитно-інвестиційного портфелю

– 16 763,230 млн.грн.( 1 місце);

- Обсяг поточних та строкових депозитів фізичних осіб

– 9 966,027 млн.грн.( 1 місце);

- Обсяг поточних та строкових депозитів юридичних осіб

– 4 016,333 млн.грн.( 3 місце);

- Обсяг балансового прибутку – 472,042 млн.грн.( 1 місце);

- Прибутковість статутного капіталу – 41,774 % ( 11 місце);

- Прибутковість активів балансу – 2,179 % ( 6 місце);

2.2.2. Умови кредитування фізичних осіб для придбання житла

Програма ПриватБанку "Житло в кредит" передбачає:

- одержання комплексного обслуговування в Іпотечних центрах ПриватБанку в будь-якому регіоні України

заощадження часу, оформленням протягом 30 хвилин "Іпотечного сертифікату", який гарантує Вам надання кредиту

- відсутність необхідності збирати грошові кошти на початковий внесок

Умови програми:

термін надання кредиту - до 15 років

початковий внесок 15-20 %

щомісячне погашення кредиту рівними платежами

забезпечення кредиту - застава нерухомості, що купується,

мінімальний пакет документів для оформлення кредиту

Фізичній особі достатньо зробити всього 5 кроків для одержання ключів від власної квартири/будинку (табл.2.18):

Таблиця 2.18

Порядок оформлення іпотечного житлового кредиту

Таблиця 2.19

Відсоткові ставки за кредити на купівлю житла (первинний та вторинний ринок)

ПриватБанк постійно розширює спектр діяльності зі своїми діловими партнерами та клієнтами, пропонуючи нові форми банківського обслуговування, нові продукти і послуги, які можуть дозволити істотно збільшити прибутковість бізнесу, значно розширити мережу клієнтів, одержати конкурентні переваги на ринку житлової нерухомості за рахунок взаємовигідної співпраці з банком.

У 2005 році ПриватБанк, одним з перших в Україні, запровадив у практику інноваційний підхід до вирішення "квартирного" питання для того сегмента населення України, який зацікавлений у придбанні житла або поліпшенні житлових умов, але не має для цього достатніх фінансових ресурсів. Нова Іпотечна програма ПриватБанку по житлу в кредит має серйозні переваги над іншими кредитними установами, а саме:

- початковий внесок - 15-20 %

- моментальна видача - протягом 30 хвилин - Іпотечного сертифіката – банківської гарантії, яка підтверджує платоспроможність клієнта по кредиту

- комплексне обслуговування в універсальних Іпотечних центрах на базі

відділень ПриватБанку

- термін кредитування - до 15 років

- висока швидкість здійснення угоди купівлі-продажу - протягом 1 дня

- спільна програма з Фондом сприяння молодіжному будівництву

До 01.05.2006 р. банк проводить акцію житлового кредитування «Ключове рішення» з першим внесок 0% та строком кредитування до 20 років.

«Приватбанк» у рамках створюваних Іпотечних центрів надає повний спектр послуг в одному місці та в один час:

- консультації ліцензованих кредитних спеціалістів ПриватБанку

- повний юридичний супровід процесу придбання квартири, включаючи послуги нотаріуса

- послуги професійних ріелтерів

- повна гарантія безпеки та законності угоди, яка укладається.

- спеціальні кімнати для укладення договорів, сейфові чарунки, охорона забезпечують надійність та конфіденційність угоди.

Переваги для клієнті та ріелтерських компаній:

Економія часу, оскільки підбір квартири, яку купує клієнт, здійснюється після одержання ним Іпотечного сертифікату.

Економія витрат на поїздку до нотаріуса.

Гнучка комісійна винагорода за кожну угоду, проведену разом із ПриватБанком.

Безкоштовна реклама ріелтерського агентства для потенційних споживачів через Іпотечні центри, відділення, сайт ПриватБанку, що значно посилить позиції ріелтера на ринку

Можливість проведення спільних маркетингових заходів з ПриватБанком, найсильнішим банківським брендом в Україні.

Одержання всіх інформаційних та рекламних матеріалів від банку для забезпечення плідної співпраці та одержання конкурентних переваг.

Можливість збільшити обсяг угод купівлі-продажу сегменту дорогої житлової нерухомості.

2.2.3 Житло в кредит. Кредитний калькулятор «Приватбанк»

Таблиця 2.20

Розрахунок витрат та кредитування при придбанні 3-х кімнатної квартири за 50000 доларів США при кредиті на строк 20 років

2.2.4 Автомобіль в кредит для фізичних осіб

Технологія "АвтоКредит за 30 хвилин" - можливість стати власником автомобіля вже сьогодні, оплативши частину його вартості. Забезпеченням по кредиту виступає автомобіль, що купується та знаходиться у користуванні позичальника, але залишається в заставі в банку до моменту повної виплати кредиту. Кредити для придбання особистого автотранспорту надаються приватним і корпоративним клієнтам - громадянам України на наступних умовах

Таблиця 2.21 Умови кредитування придбанння автомобілів

* за умови, що вік автомобіля на дату видачі кредиту не повинен перевищувати 10 років.

** за умови, що вік автомобіля на дату видачі кредиту не повинен перевищувати 5 років.

Погашення покупцем заборгованості за кредитом здійснюється наступним чином: - відсотки за користування кредитом - щомісяця (відсотки нараховуються прості на залишок заборгованості за кредитом); - сума кредиту – щомісяця відповідно до графіка.

Перелік документів, необхідних при первісному зверненні за кредитом до ПриватБанку для приватних клієнтів:

Паспорт;

Копія довідки про присвоєння ідентифікаційного коду;

Довідка про отримані доходи за останні 6 місяців;

Договір купівлі-продажу автомобіля.

Таблиця 2.22

Кредити на купівлю нових і "б/у" автомобілів

*тільки для нових автомобілів

«Авторозстрочка» - кращий спосіб покупки автомобіля для постійних клієнтів банку.

Якщо у Вас вже є позитивна кредитна історія в ПриватБанку, або Ви є власником зарплатої картки ПриватБанку, то процедура придбання автомобіля в кредит для Вас значно спрощується й здешевлюється.

Новий кредитний продукт «Авторозстрочка» дозволить значно скоротити Ваш час і зусилля при придбанні автомобіля в кредит за рахунок відсутності попередніх погоджень та сплати авансу.

Вам не потрібно буде мати додаткові витрати, передбачені стандартними схемами Авто кредитування (оплата первісного внеску й комісії за оформлення кредиту).

Для цього достатньо зробити 5 кроків:

Обираєте собі автомобіль в автосалоні-партнері банку.

Пред'являєте менеджера автосалону документи й кредитну картку.

За участю менеджера автосалону оформляєте документи на автомобіль.

У відділенні банку підписуєте договори.

За допомогою кредитної картки проводите оплату вартості автомобіля і заповітний автомобіль Ваш!

Умови кредитування:

Процентні ставки по кредиту - 1,59 % на місяць в UAH й 1,25 % на місяць в USD\EUR.

Строк кредитування - 5 років незалежно від марки автомобіля.

При наявності вільних коштів у сімейному бюджеті, Ви зможете робити платежі на більшу суму, ніж необхідно відповідно до умов договору, скорочуючи тим самим строк користування кредитом, або достроково повністю погасити всю заборгованість.

Якщо у Вас є зарплатна або інша платіжна картка ПриватБанку, то кошти з її на погашення Вашої заборгованості за кредитом можуть списуватися автоматично, звільняючи Вас тим самим від відвідування відділення Банку й Заощаджуючи Ваш час.

Тепер для добропорядних клієнтів і позичальників з позитивною кредитною історією, завдяки «Авторозстрочці» придбати автомобіль в кредит стало простіше, вигідніше й зручніше.

Таблиця 2.23

Перелік автосалонів котрі приймають до оплати кредитну картку «Авторозстрочка»

2.2.5 Автомобіль в кредит. Кредитний калькулятор «Приватбанк»

Результат розрахунку кредитного плану:

Вартicть автомобілю: 9000 дол. США

Сума кредиту: 7000 дол. США

Щомісячний платіж: 248.93 дол. США

Ручна відсоткова ставка: 11.52%

Витрати з оплати послуг кредитування i страхування

1. Страхування автомобіля (до 5% вiд в-тi): 450 дол. США

2. Мито при оформл. договору застави (0.1% вiд в-тi): 9 дол. США

3. Послуги нотаріусу: 9.25 дол. США

4. Поліс ОСАГВ: 40-60 дол. США

Довiдково: Витрати, не пов’язані з послугами кредитування i страхування

1. Сплата в пенсійний фонд (3% вiд в-тi): 270 дол. США

2. Реєстрація в ДАЇ: 65 дол. США

2.2.6 Відсоткові ставки вартості за залучені кошти (депозитні операції банку)

В табл. 2.24 – 2.26 наведені ставки вартості залучених коштів для банку (депозитів) в іноземній та національній валютах.

Таблиця 2.24

Процентні ставки по вкладам у гривні. Вклади, що оформлюються

Вклади, що діють, але на даний час не укладаються

Мінімальна сума вкладу 200 гривень. Процентні ставки наведені для м Дніпропетровська.

Таблиця 2.25

Процентні ставки по вкладам у доларах США

Таблиця 2.26 Процентні ставки по вкладам у Євро

Мінімальна сума вкладу 50 доларів США і 50 Євро. Процентні ставки наведені для м. Дніпропетровська

3. СУТНІСТЬ, СХЕМИ ТА ЗАРУБІЖНИЙ ДОСВІД БАНКІВСЬКОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

3.1 Механізм іпотечного кредитування

Згідно Закону України «Про іпотеку» - іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом;

Основні економічні терміни в іпотечній справі вживаються в такому значенні:

- нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;

- основне зобов'язання - зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

- наступна іпотека - передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

- іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

- майновий поручитель - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

- іпотекодержатель - кредитор за основним зобов'язанням;

- боржник - іпотекодавець або інша особа, відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

- пріоритет - переважне право однієї особи відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

- вищий пріоритет - пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного и того ж нерухомого майна;

- нижчий пріоритет - пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-кого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна.

Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов:

- нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація;

- нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення;

- нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності.

Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право його власника на отримання від боржника виконання за основним зобов'язанням, за умови, що воно підлягає виконанню в грошовій формі, а в разі невиконання основного зобов'язання - право звернути стягнення на предмет іпотеки. Заставна оформлюється, якщо її випуск передбачений іпотечним договором.

Заставна може передаватися її власником будь-якій особі шляхом вчинення індосаменту. Наступний власник заставної має ті ж права, що мав іпотекодержатель згідно з договором, яким обумовлене основне зобов'язання, та іпотечним договором, на підставі якого була оформлена заставна.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання, та виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Практика іпотечного бізнесу в різних країнах народила суттєві відмінності у оформленні заставних, які доцільно класифікувати в залежності від особливостей процедур щодо їх обслуговування :

а) загальна заставна - це заставна на декілька незалежних частин нерухомості, які можуть бути звільненні окремо при поверненні іпотечного кредиту відповідними частинами;

б) комплексна заставна - це заставна не тільки на нерухомість, але і на предмети особистого користування та обладнання, які є частиною нерухомості чи розташовані в ній;

в) відкрита заставна – це заставна на відкриту позику (револьверна позика з встановленням максимальної суми наступного кредита, але з плинною ставкою сплати за кредит);

г) переважуючи заставна – дозволяє при існуючому іпотечному кредиті отримати додаткове фінансування від іншого кредитора під підвищену суму та підвищений процент, при цьому позичальник здійснює оплату по новому кредиту, а новий кредитор сплачує кредит та проценти первинному кредитору (перекупка застави під кращі умови);

д) за сумами та темпами повернення кредиту та сплати процентів :

- повністю амортизована заставна;

- лінійно амортизована заставна;

- заставна з прямою сплатою;

- заставна з регульованою нормою процента;

- заставна з ступеневими виплатами по кредиту;

- заставна з зростаючими виплатами по кредиту;

- заставна з перепогоджуємою нормою процента;

- частково амортизована заставна;

Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» регулює відносини у системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами у виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном.

Основні терміни іпотечного кредитування вживаються в такому значенні:

- управління іпотечними активами (далі - управління активами) - цивільно-правові відносини при здійсненні юридичних і фактичних дій щодо розпорядження платежами за іпотечними активами від свого імені, за рахунок та в інтересах установників управління майном;

- іпотечний сертифікат (далі - сертифікат) - особливий вид цінного паперу, забезпечений іпотечними активами або іпотеками;

- іпотечний кредит - правовідносини, які виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитодавцем і боржником з приводу надання коштів у користування з встановленням іпотеки;

- іпотечний пул - об'єднання іпотек за іпотечними договорами, що забезпечує виконання основних зобов'язань, реформованих у консолідований іпотечний борг;

- іпотечні активи - реформовані в консолідований іпотечний борг зобов'язання за договорами про іпотечний кредит здійснювати платежі в рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку обігу сертифікатів. Іпотечні активи мають вартість, ціну придбання та строк існування;

- керуючий іпотекою - банк, який здійснює обслуговування іпотечних активів;

- консолідований іпотечний борг - зобов'язання за договорами про іпотечний кредит, реформовані кредитодавцем;

- управитель - фінансова установа, яка діє від свого імені, здійснюючи управління іпотечними активами в інтересах установника управління іпотечними активами;

- установник - власник іпотечних активів, які він передає в управління управителю;

- частки іпотечних активів - зобов'язання за окремими договорами про іпотечний кредит, які входять до консолідованого іпотечного боргу.

Уже назва Закону № 979 говорить сама за себе. Переважно та в цілому розробив правила, які дозволяють сформувати систему, що давно випробувана в деяких країнах далекого зарубіжжя. Цю схему показано на рис. 3.1.

Рис. 3.1 Поширена схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування

Таким чином, у Законі № 979 об’єднано правила для основних елементів схеми, показаної на рис.1.1, а саме: іпотечного кредиту, іпотечного пулу та іпотечних цінних паперів (іпотечних сертифікатів).

Важливо відзначити як позитивний момент концепцію, закріплену в Законі № 979, згідно з якою передбачається дворівнева схема ринку, що спирається на іпотечне кредитування. На першому рівні такої схеми стоїть банк, що надає іпотечні кредити (ІК1,..., ІКn) зацікавленим особам (громадянам і домовласникам). На другому рівні схеми знаходиться спеціалізований посередник, який розміщує іпотечні цінні папери на ринку.

Якщо розміщенням іпотечних цінних паперів серед інвесторів займатиметься безпосередньо банк, схема перетвориться на однорівневу (на рис. 3.1 це показано лінією, названою «Перший рівень»).

Для того щоб схема, в основі якої лежить іпотечне кредитування, працювала, необхідно, щоб, по-перше, банк міг надавати довгострокові кредити («довгі гроші»). Таку умову можна з упевненістю назвати необхідною, оскільки метою використання іпотечного кредиту є придбання нерухомості, а отже, майна, що дорого коштує. Чим менший строк, на який надається кредит для придбання нерухомого майна, тим він менш привабливий. Тому для стійкої роботи схеми іпотечного кредитування строки такого кредитування мають бути тривалими.

По-друге, необхідно, щоб на іпотечному ринку з’явилися довгострокові інвестори: пенсійні фонди, страхові компанії тощо. Такі інвестори, з їх інтересами розміщувати довгострокові активи, якомога краще підходять для рефінансування банками довгострокових іпотечних активів – такий взаємний інтерес можна порівняти із «дружбою» вилки та розетки.

Схема працює таким чином. Боржник бере іпотечний кредит, за яким він зобов’язаний погашати суму основного боргу (суму кредиту) і виплачувати винагороду за користування кредитом (проценти). Одночасно із цим оформляється іпотечний договір, за яким нерухоме майно, що придбавалося, стає предметом іпотеки.

Потім іпотечні кредити об’єднуються в іпотечні активи, для того щоб банк мав можливість їх рефінансувати. Тут слід зауважити, що можливість рефінансування іпотечних активів – одна з найважливіших операцій усієї схеми іпотечного кредитування, оскільки банкіри не є альтруїстами і їм теж необхідно заробляти гроші. Без рефінансування банки будуть не у змозі видавати величезні суми у вигляді іпотечних кредитів на умовах поступового погашення протягом тривалого строку. Унаслідок цього схема має на увазі участь спеціальних банків – іпотечних, які працюють із «довгими грошима». Рефінансування іпотечних кредитів, перетворених на іпотечні активи, провадиться за рахунок розміщення серед інвесторів іпотечних цінних паперів.

Налагоджена робота схеми, що базується на іпотечному кредитуванні, залежить і від синхронізації грошових потоків, які проходять шлях від боржників за іпотечними кредитами до інвесторів. Тому ст. 14 Закону № 979 містить норму, що строк обігу іпотечних сертифікатів одного випуску не може перевищувати строку існування іпотечних активів, які є забезпеченням цього випуску, та строку відчуження іпотечних активів. Отже, в інвесторів є гарантія, що обіцяні виплати за іпотечними сертифікатами буде забезпечено виплатами за іпотечними активами і, крім того, самими активами.

Кредитодавець до укладення договору про іпотечний кредит має розкрити основні економічні та правові вимоги щодо надання кредиту. Ця інформація має бути оприлюднена кредитодавцем у письмовій формі і містити:

- опис усіх грошових зборів і витрат, пов'язаних з установленням іпотеки;

- принципи визначення плати за договором про іпотечний кредит;

- положення про інфляційне застереження;

- порядок дострокового виконання основного зобов'язання у разі неплатоспроможності боржника або невиконання боржником своїх зобов'язань за договором про іпотечний кредит та юридичні наслідки цього невиконання;

- право боржника попереджати кредитодавця про можливе невиконання основного зобов'язання;

- інші умови за рішенням кредитодавця.

Умови договору про іпотечний кредит та іпотечного договору розробляє кредитодавець.

Кредитодавець може запроваджувати додаткові процедури щодо встановлення платоспроможності та ідентифікації боржника.

У договорі про іпотечний кредит можуть бути зазначені:

- вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження або умови, що дозволять їх визначити;

- право кредитодавця самостійно встановлювати розмір часток платежів, отриманих за договором про іпотечний кредит, та розподіляти їх між ціною зобов'язання та доходом кредитодавця;

- згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу та включення іпотеки до іпотечного пулу;

- право кредитодавця відчужувати основне зобов'язання або право отримання платежів за договором про іпотечний кредит;

- інфляційне застереження;

- умови страхування фінансових ризиків щодо:

- невиконання основного зобов'язання;

- неотримання платежів за цим договором;

- несвоєчасної реалізації предмета іпотеки;

- несвоєчасного отримання суми, вирученої від реалізації предмета іпотеки, або недостатнього її розміру для задоволення вимог кредитора.

Умови договору про іпотечний кредит, включений до консолідованого іпотечного боргу, змінам не підлягають.

У разі визначення в договорі про іпотечний кредит вартості основного зобов'язання таке зобов'язання має включати ціну зобов'язання та дохід кредитодавця. Ціною зобов'язання у цьому разі є сума коштів, надана кредитодавцем боржнику, а її розмір не може перевищувати 70 відсотків від оціночної вартості предмета іпотеки.

Основне зобов'язання за таким договором про іпотечний кредит підлягає амортизації шляхом поступового зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит. Ціна основного зобов'язання зменшується на суму таких платежів, яку кредитодавець зарахував на погашення заборгованості боржника за ціною зобов'язання.

Інфляційним застереженням є обумовлений сторонами договору про іпотечний кредит спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитодавця. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів за договором про іпотечний кредит при сплаті основного зобов'язання.

В інфляційному застереженні та для обліку зобов'язань боржників за договорами про іпотечний кредит можуть використовуватися індексуючи умовні розрахункові одиниці або інші механізми.

Реформування іпотечних активів є об'єднання зобов'язань за договорами про іпотечний кредит у неподільну цілісність зобов'язань - консолідований іпотечний борг, та одночасне об'єднання відповідних іпотек за іпотечними договорами в іпотечний пул.

Кредитодавець має право реформувати в один або декілька консолідованих іпотечних боргів зобов'язання певної кількості боржників здійснювати платежі протягом певного строку в рахунок погашення основного зобов'язання за договорами про іпотечний кредит.

Основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит одночасно може бути реформоване тільки в один консолідований іпотечний борг.

Одночасно з таким реформуванням кредитодавець створює відповідні іпотечні пули. До таких іпотечних пулів включаються іпотеки, що забезпечують виконання основних зобов'язань за договорами про іпотечний кредит, реформованими у відповідний консолідований іпотечний борг. Розмір іпотечного пулу має бути більшим, ніж забезпечений ним консолідований іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають входити іпотеки, які відповідають таким вимогам:

- предметом іпотеки є нерухомість, яку збудовано та належним чином зареєстровано у відповідному Державному реєстрі;

- предмет іпотеки на повну вартість застрахований на користь іпотекодержателя від ризиків загибелі або пошкодження;

- основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит застраховане від визначених у цьому Законі фінансових ризиків на користь кредитодавця.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг зобов'язань боржників щодо здійснення платежів у рахунок погашення основного зобов'язання протягом строку існування іпотечних активів є вартістю іпотечних активів.

До консолідованого іпотечного боргу можуть бути включені тільки зобов'язання за договорами про іпотечний кредит на придбання, будівництво або реконструкцію нерухомості, забезпечені іпотекою.

Консолідований іпотечний борг має об'єднувати зобов'язання не менш як трьох боржників. Сума окремого консолідованого іпотечного боргу при реформуванні зобов'язань має бути в розмірі, еквівалентному не менше ніж 200 тисячам євро за курсом Національного банку України на дату здійснення операції з таким боргом.

У консолідований іпотечний борг кредитодавець може включити тільки зобов'язання, які мають однакові умови договорів про іпотечний кредит, умови іпотечних договорів та інші умови, перелік яких визначає кредитодавець.

Кредитодавець, після реформування у консолідований іпотечний борг зобов'язань за договорами про іпотечний кредит і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул, має право проводити операції з відчуження іпотечних активів.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитодавець зобов'язується у визначений договором строк продати першому кредитодавцю придбані у нього іпотечні активи, а перший кредитодавець зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору. Строк, протягом якого іпотечні активи належать другому кредитодавцю, є строком відчуження іпотечних активів.

3.2 Досвід іпотечного кредитування в розвинених зарубіжних країнах

У розвинених країнах (США, Великобританія, Канада, Німеччина, Франція, Італія) іпотечне кредитування вже давно стало класичним інструментом на фінансовому ринку, що дозволяє сьогодні говорити про існування різних моделей розвитку іпотеки.

Становлення національної моделі іпотечного кредитування потребує вивчення та узагальнення зарубіжного досвіду в цей сфері.

На сьогодні існує дві основні моделі іпотеки: німецька (франко скандинавська) та американська. Головна відмінність меж цими моделями полягає у тому, які саме джерела використовуються для фінансування іпотечних кредитів. Так, згідно з американською моделлю, превалюючи джерелом е фондовий ринок, на якому шляхом випуску іпотечних облігацій мобiлiзуються необхiднi кредитні ресурси. Завдяки такому механізму у США формується близько 52% ресурсів, що спрямовуються на іпотечне кредитування.

Американська модель іпотечного кредитування е складнішою за німецьку. Сьогодні вона являє собою цілу систему іпотечних банків, ощадних та кредитних асоціацій, страхових компаній, пенсійних фондів тощо. Функціонування стількох учасників на ринку іпотеки дало поштовх формуванню та розвитку вторинного іпотечного ринку та використанню фондових механізмів фінансування іпотечних кредитів. У рiзнi роки у США були створені спеціалізовані іпотечні організації, такі, як Федеральна національна іпотечна асоціація, Корпорація житлового кредитування та Урядова національна іпотечна асоціація. На сьогодні з Федеральної іпотечної асоціації утворено дві окремі компанії. Одна з них стала повністю приватною компанією, акції якої котируються на фондовому ринку. Інша зберегла державний статус та отримала назву Державної національної іпотечної асоціації (GNMA). Сферою її діяльності є фінансування та підтримка іпотечних програм, які не можуть повністю фінансуватися на комерційній основі.

Однією з особливостей американської моделі іпотечного кредитування є те, що практично всі учасники ринку іпотеки можуть випускати боргові зобов’язання для залучення капіталу на фінансовому ринку. Останніми роками ринок іпотечних цінних паперів, зокрема іпотечних облігацій, випущених у США, є одним з найбільш динамічних та масштабних за розмірами капіталу. На початок 90-х років його обсяг становив близько $3,5 трлн., а у 2002 р., за оцінками експертів, загальний обсяг ринку іпотечних облігацій у США склав $4,3 трлн., що становить 22 % загального обсягу випущених у США облігацій.

Коли мова йде про американську систему іпотечних цінних паперів, найчастіше маються на увазі так звані Mortgage-Basked Securities (MBS), що являють собою фінансовий інструмент, який дає право інвесторам на одержання грошових надходжень від визначеного набору (пула) прав вимог за іпотечними кредитами, забезпечених заставою нерухомості. Позичальники погашають іпотечні кредити щомісячними чи щоквартальними платежами. Власники іпотечних цінних паперів, забезпечених таким пулом, за певною, заздалегідь визначеною схемою, отримують велику частину цих платежів. На практиці існує широка різноманітність MBS, які розрізняються за типом активів, якими забезпечуються, гарантіями і т.п. При цьому існує два основних способи розподілу платежів, що надходять від іпотечного пула.

1. Платежі позичальників просто передаються власникам іпотечних цінних паперів. Такі папери називаються наскрізними чи перехідними (passthrough). Власники перехідних паперів мають право на частку в грошовому потоці, породженому пулом кредитів. Емітент сертифікатів участі є лише керуючим самим пулом. Ризики, пов'язані з несвоєчасним поверненням позичальниками кредитів, включених у пул, несуть власники таких цінних паперів. Перехідні сертифікати за своєю конструкцією схожі на паї інвестиційного фонду.

2. Вся емісія іпотечних цінних паперів розділяється на кілька класів. Платежі і ризики можуть бути перерозподілені між цими класами відповідно до певного набору правил структурування й обслуговування. Такі папери називаються структурованими іпотечними цінними паперами. Типовими прикладами структурованих іпотечних цінних паперів є СМО (Collateralized Mortgage Obligations) і CMBS (Commercial Mortgage-Basked Securities).

На сьогоднішній день ринок MBS є одним з найбільш великомасштабних і динамічних секторів не тільки американського, але і світового фондового ринку. Уперше MBS були випущені державним агентством Джинні Мей у 1970 році. Це були без документарні цінні папери типу pass-through, що випускаються на основі пула індивідуальних іпотечних кредитів. Власник такого іпотечного паперу здобував право на неподільну частку доходів в іпотечному пулі. Таким чином, дохід інвестор одержує за рахунок платежів позичальника іпотечного кредиту, що надходять як у погашення основного боргу, так і відсотків, за винятком винагороди кредитора. Джинні Мей стягує 0,1% за свої гарантії і перевірку заставних і 0,4% йде посереднику-емітенту, що працює з агентством. Саме ж агентство не є емітентом вторинних цінних паперів.

З 1971 року сертифікати участі стала випускати компанія Фредді Мак. За цими цінними паперами, на відміну від паперів державного агентства Джинні Мей, не надаються державні гарантії. Агентство саме формує пули й емітує цінні папери.

У 1981 році на ринок іпотечних цінних паперів вийшла Федеральна іпотечна асоціація Фанні Мей. Спочатку, як і інші агентства, вона випускала стандартні MBS, тобто MBS на основі пула заставних з фіксованою процентною ставкою, однак вже в 1982 році MBS стали випускатися на основі заставних зі змінною процентною ставкою (Adjustable-rate morgages, ARMs). У даний час MBS, випущені Фанні Мей, складають близько 40% усіх MBS у Сполучених Штатах, при цьому їхній обсяг постійно збільшується. Так, з 1981 року дотепер він зріс в 138 разів - з 25 млрд. доларів до 3,46 трлн. доларів. Найбільш розповсюдженим є випуск MBS, які реалізуються через операції своп. Загалом схема реалізації подібних випусків має такий вигляд. Спочатку первинний кредитор поєднує в пул кілька іпотечних позик. Фанні Мей, переконавшись, що всі кредити відповідають установленим стандартам андеррайтингу, викуповує цей пул заставних і передає їх у так званий траст довірителя (grantor trust). Саме ж довірче агентство (чи траст) випускає MBS для іпотечного кредитора. Активи, що знаходяться в розпорядженні кредитора, перетворяться з пула індивідуальних іпотечних кредитів у цінні папери, за якими Фанні Мей гарантує своєчасну сплату платежів за основним боргом і відсотками. За надані послуги Фанні Мей стягує з кредитора щомісячну плату, розраховану виходячи з розміру невиплаченої суми боргу за іпотечними кредитами пула. При цьому кредитор одержує високоякісний ліквідний дохідний цінний папір, який може продати інвесторам. Для кожного пула іпотек установлюється визначений переказний відсоток (рass thrоugh rate) чи купон, що і складає доход інвестора і виплачується емітентом, як правило, на 25-й день після завершення купонного періоду. Зазвичай, платежі проводяться щомісяця. Ставка купона за MBS нижче, ніж відсоток за іпотечними кредитами, а різниця в процентних ставках - це і є плата, стягнута агентством за надання гарантії і плата первинному кредитору за обслуговування. Як правило, неможливо сформувати цілком однорідний пул закладних, тому при випуску "наскрізних" паперів розраховується середньозважена купонна ставка і середньозважений термін до погашення. Платіжним агентством по цінних паперах Фанні Мей виступає Федеральний Резервний банк Нью-Йорка. MBS випускаються в без документарній формі. Стандартний номінал - 1000 доларів.

Цінні папери, аналогічні сертифікатам участі, випускають і приватні компанії. Як правило, цим займаються дочірні компанії інвестиційних банків і будівельних корпорацій. Їхні папери не є загальними зобов'язаннями емітента. Емітент лише уступає права на іпотечні кредити і передає їх у спеціальний траст. За емітентом залишається обов'язок обслуговувати позики і право одержання за це комісійних, а інвестор одержує частку в пулі іпотечних кредитів і право на pro rata фінансових потоків. Виплати за відсотками плюс планові і позапланові виплати основних сум кредитної заборгованості щомісяця передаються інвестору і, як правило, організація, що обслуговує позичку, гарантує виплати інвесторам у випадку недонадходження платежів від позичальників. Приватному емітенту цінний папір "прямої дії" дає можливість продати активи, залишивши за собою дохід від обслуговування кредитів. З моменту, коли активи продані, цінний папір "прямої дії" не фігурує в балансі емітента, а прибуток чи збиток виявляється в період продажу. Основним обов'язком емітента (обслуговуючої особи) є передача платежів за відсотками і плановими та достроковими виплатами основних сум кредитної заборгованості інвестору, при необхідності авансуючи ці виплати.

Крім традиційних інструментів Фанні Мей періодично пропонує ринку нові фінансові продукти. Насамперед це так звані Stripped MBS - папери типу pass-through, створені шляхом поділу (стриппування) платежів за основним боргом і відсотків за заставними, що лежать в основі стриппованих цінних паперів. У результаті утворюються два класи цінних паперів. Власники одних одержують платежі за рахунок грошових потоків, що надходять в оплату відсотків (interest only), інші - за рахунок надходжень, що погашають основний борг (principal only). Звичайно ціни паперів цих класів приблизно дорівнюють ціні стандартного MBS, що зазнав стриппування. Папери типу principal only ще називаються "інструментами глибокого дисконту". У випадку зниження процентних ставок на ринку імовірність дострокового погашення зростає і прибутковість цих паперів збільшується. І навпаки, власники паперів типу interest only виграють при рості процентних ставок. Таким чином, ці інструменти використовуються для контролю і управління ризиками.

Ще один інструмент, про який говорилося вище - Collateralized Mortgage Obligations, CMO. Ці папери відрізняються тим, що випускаються траншами. Якщо традиційні інструменти гарантують всім інвесторам одержання рівних часток потоків коштів, що надходять у погашення кредитних зобов'язань, то в даному випадку папери розділяються на класи в залежності від строків, прибут-ковості і ризиків. Перевага СМО полягає в тому, що за рахунок розбивки на транші вони відсувають ризики дострокового погашення кредитів, а отже, змен-шують нестабільність майбутніх надходжень. Перерозподіл виплат за траншами здійснюється в залежності від термінів виходу траншів, тобто з перших траншів знімається частина прибутковості і переноситься на останній транш, який характеризується найбільшим ризиком.

У даний час американська модель вторинного ринку успішно застосовується у Великобританії і Канаді, а також у багатьох країнах Латинської Америки - Аргентині, Болівії, Бразилії, Чилі, Колумбії, Еквадорі, Мексиці.

У німецької моделі основним джерелом формування кредитних ресурсів для іпотечних кредитів є система ощадних вкладень i лише близько 20% необхідних коштів залучається на фондовому ринку.

Основою функціонування системи ощадних вкладень е так звані будівельне (житлове) ощадні каси. Джерелом кредитних ресурсів для цільових житлових позик у цих касах є вкладення громадян, плата за користування позиками, а також державна премія, що виплачується відповідно до контракту про житлові заощадження за умови, що вкладник протягом року вклав на свій рахунок визначену суму. Кредит на придбання житла може отримати тільки вкладник ощадної каси. Слід зауважити, що відсоткові ставки за депозитами та кредитами в таких касах є незмінними протягом всього строку договору iз вкладником. При цьому ці ставки, як правило, є на 4-5% нижчими за такі по аналогічних операціях на ринку.

На особливу увагу заслуговує система державної підтримки вкладників житлових ощадних кас у Німеччини. Основними формами цієї підтримки е державні грошові дотації при погашенні відсотків за кредит i система податкових пільг. Зрозуміло, що диференціація видів i розмірів державної підтримки залежить переважно від фінансового та сімейного стану боржника.

Окрім Німеччини система житлових накопичень успішно функціонує у Великобританії та Франції. Вiдмiнiстю англійської системи житлових заощаджень е те, що іпотечний кредит у житлових ощадних касах чи товариствах можуть отримати не лише вкладники, а й інші особи.

Говорячи про європейську модель іпотечного кредитування, найчастіше мають на увазі класичну німецьку однорівневу модель, у якій іпотечні банки залишають видані позички у своєму портфелі, а для залучення коштів випускають власні облігації, забезпечені платежами від позичальників і заставою нерухомого майна (іпотечні облігації, чи пфандбрифи).

Сучасний пфандбриф - це облігація, що випускається іпотечними банками для фінансування іпотечних кредитів приватним особам і комерційним організаціям. Забезпеченням пфандбрифів служить як перша заставна на нерухомість (іпотечні пфандбрифи), так і кредити суспільному сектору (публічні пфандбрифи). Пфандбрифи випускаються як в іменній формі, так і на пред'явника. Найбільш поширені терміни погашення 3, 5 і 10 років. Звичайно облігація погашається разовим платежем наприкінці терміну, але зустрічаються і відкличні випуски. На відміну від MBS, для пфандбрифів дострокове погашення не передбачається. Велика частина пфандбрифів мають фіксовану ставку процентного доходу, що виплачується раз на рік. Існують і структуровані пфандбрифи, що можуть мати практично будь-які характеристики, використовувані на світовому ринку. Процентний доход за такими цінними паперами сплачується один раз на квартал чи на півроку.

Основна відмінність MBS і пфандбрифа полягає в тому, що кожен випуск MBS пов'язаний з конкретним пулом. При емісії пфандбрифів не потрібно створення конкретних пулів для випуску конкретних облігацій, а створюється єдиний пул для усіх випусків. Обсяг пулів, як і їхня структура, постійно змінюється (видаються нові позички, старі погашаються). Банки зобов'язані постійно підтримувати рівність між величиною активів пула і величиною пасивів у формі пфандбрифів. Відсотки за пфандбрифами не повинні перевищувати процентні виплати за облігаціями. Суворо повинна дотримуватися відповідність між термінами іпотечних кредитів і термінами пфандбрифів. Заміна забезпечення чітко контролюється. Коли така заміна виявляється неможливою, допускається включення в забезпечення державних облігацій. Всі активи, що служать покриттям пфандбрифів, повинні бути внесені до спеціального реєстру, у якому вказуються характеристики закладеного об'єкту, номінальна сума кредиту і т.д.

Випуск пфандбрифів здійснюється за наявності незалежного контролера, який призначається й оплачується Федеральним управлінням з нагляду за банками. Головна задача контролера - стежити за 100% наявністю покриття. Кожен пфандбриф має підпис контролера, що засвідчує наявність достатнього покриття. Іпотечні позички можуть бути виключені з реєстру тільки за згодою контролера.

Іпотечні цінні папери, які використовуються у світовій практиці, можуть нести для інвестора наступні основні ризики: кредитний ризик, ризик ліквідності, процентний ризик і ризик дострокового погашення.

Кредитний ризик - ризик банкрутства позичальника, несплати позичальником зобов'язань за іпотечним кредитом. Величина цього ризику знижується за рахунок наявності застави.

Ризик ліквідності - ризик неможливості продати швидко іпотечний папір на ринку. Ринок іпотечних цінних паперів найбільш масштабний у світі. Імовірність того, що попит на іпотечні цінні папери знизиться, мінімальний.

Ризик дострокового погашення кредиту, що лежить в основі іпотечного цінного паперу. Цей ризик є в MBS і відсутній у пфандбрифах. Для розподілу цього ризику між різними траншами, з'явилися такі різновиди MBS, як СМО і стрипповані MBS.

Процентний ризик - це ризик зміни вартості цінного паперу в залежності від зміни ринкової ставки відсотка. Цей ризик пом'якшується при використанні гнучкої ставки і збільшується ризиком дострокового погашення

Випуск iпотечних цiнних паперiв стає популярним i в країнах Європи, де традицiйно використовувалась класична нiмецька схема iпотечного кредитування. Так, в Iталiї та Нiмеччинi стають популярними облiгацiї, що випускаються iпотечними банками.

Взагалi, iпотечнi цiннi папери (mortgage-backed securities) е рiзновидом так званих asset-backed securities - цiнних паперiв, якi дають їх власникам право на отримання грошових надходжень вiд формування певного пулу (набору) ак-тивiв. У випадку випуску iпотечних цiнних паперiв активами є права вимоги за iпотечними кредитами, що забезпеченi заставою об'єктiв нерухомостi. Власники iпотечних цiнних паперiв, що забезпеченi пулом активiв, отримують перiо-дичнi платежi за цими цiнними паперами за наперед визначеною схемою. У бiльшостi випадкiв випуск iпотечних цiнних паперiв здiйснюється пiд гарантiї держави. У свiтовiй практицi використовуються два принциповi механiзми розподiлу грошових надходжень вiд активiв за iпотечними цiнними паперами:

- платежi надходять власникам iпотечних цiнних паперiв тiльки пiсля того, як здiйснено всi утримання за адмiнiстративне та сервiсне обслуговування цих цiнних паперiв. У фiнансовому лексиконi цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «наскрiзнi»;

- здiйснюється попереднiй подiл емiтованих iпотечних цiнних паперiв на класи за рiвнем ризику та доходу, на основi якого в подальшому здiйснюються структурованi платежi iх власникам. Тому цей вид iпотечних цiнних паперiв отримав назву «структурованi».

Звичайно, випуск та обiг iпотечних цiнних паперiв, як i будь-яких iнших цiнних паперiв, пов'язаний з певним ризиком. Для пiдвищення рейтингу iпотеч-них цiнних паперiв серед iнвесторiв у свiтовiй практицi використовують такi схеми:

1. Страхування неперервностi платежiв за iпотечними цiнними паперами (payment interruption insurance). Схема передбачає часткове фiнансування страховою компанiєю платежiв за iпотечними цiнними паперами до моменту реалi-зацii застави.

2. Використання додаткових гарантiй та страховок, що надаються спецi-алiзованими страховими компанiями (financial assurance company).

3. Випуск iпотечних цiнних паперiв пiд гарантований кредит (letter of credit) - зобов'язання сторонньоi фiнансовоi установи, як правило, банку, пов-нiстю виплатити основну суму боргу та проценти у разi банкрутства емiтента.

Зрозумiло, що цивiлiзоване функцiонування ринку iпотечних цiнних па-перiв неможливе без належноi законодавчоi бази, яка повинна чiтко визначити правила випуску та обiгу цього виду цiнних паперiв, а також встановити меха-нiзм захисту iнтересiв як емiтентiв, так i iнвесторiв. Особливої уваги потребує, зокрема, лiцензування iпотечної дiяльностi спецiалiзованих установ, таких, наприклад, як iпотечнi банки. Так, законодавство Польщi та Угорщини передбачає рiзке обмеження операцiй, якi можуть здiйснюватись iпотечними банками. У цих країнах вони можуть виконувати лише найменш ризиковi операцiї. У Че-хiї та Словаччинi iпотечною дiяльнiстю можуть займатися унiверсальнi комер-цiйнi банки за умови застосування вiдповiдних захисних механiзмiв. Але й у цих країнах лiцензiї на iпотечну дiяльнiсть видаються переважно спецiалiзова-ним банкам.

Дiяльнiсть з iпотечного кредитування росiйськi банки почали освоювати ще в 1998 р., однак пiсля тодiшньої серпневої фiнансової кризи практично всi iпотечнi програми було закрито або призупинено. Поступово з покращанням фiнансової ситуацiї та розвитком фiнансового сектора в Росii iнтерес до iпотеки почав вiдновлюватися. Першим кроком у становленнi iпотечного кредитування в РФ стала Федеральна iпотечна програма, яка вперше почала розвиватись у Москвi.

Основними етапами розвитку iпотеки в Росiї є:

1. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотеку (заставу нерухомостi)» - липень 1997 р.

2. Реєстрацiя Агентства з iпотечного житлового кредитування - вересень 1997 р.

3. Початок реалiзацiї iпотечної програми фонду 'Дельта-Кредит' - 1998 р.

4. Створення банку 'Московське iпотечне агентство' з метою реалiзацii iпотечної програми уряду Москви - 2000 р.

5. Набрання чинностi Федерального закону «Про iпотечнi цiннi папери» - листопад 2003 р.

Оцiнюючи модель розвитку iпотеки в Росiї, можна сказати, що вона має адаптований характер, оскiльки сумiщає у собi риси американської та нiмецької моделей.

Наприклад, у Росії схема житлового іпотечного кредитування запрацювала тільки через чотири роки з моменту появи (1998 р.) «тамтешнього» Закону про іпотеку, та й то лише після того, як на іпотечному ринку з’явився спеціалізований іпотечний банк, засновником якого виступив американський інвестиційний фонд. Крім того, цей іпотечний банк підтримують цільовими позиками Міжнародної фінансової корпорації та Європейського банку реконструкції та розвитку (ЄБРР). Отже, для того щоб схема житлового іпотечного кредитування розпочала свою роботу, потрібні були значні інвестиційні вливання з-за кордону. На сьогодні до такої схеми залучено близько двох десятків російських банків. Реалізована в Росії схема житлового іпотечного кредитування має приблизно такий вигляд (рис. 1.2):

Рис. 3.2 Схема житлового іпотечного кредитування, реалізована в Росії

Як саме схема, закладена в Законі № 979 (див. рис. 3.1), реалізується на практиці, чи буде вона нагадувати схему на рис. 3.2 або складеться в якусь іншу, говорити поки що рано.

3.3. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та України

Іпотечне кредитування один з пріоритетних й основних напрямків (секторів) загального ринку кредитування Європи. Обсяг заборгованості по іпотечним кредитам (враховуючи нежитлову іпотеку) у Європейському Союзі і Норвегії в 2000 році становив 3,7 трильйони євро, а в 2001 вже 3,9 трильйони євро. Іпотечний ринок в Європі – це галузь фінансового сектора, яка останнім часом дуже стрімко розвивається. Обсяг заборгованості за іпотечними кредитам зріс більше ніж вдвічі порівняно з 1990 роком і це підтверджується довгостроковим трендом зростання біля 8% на рік. Все це підтверджує зростаючу значимість іпотечного кредитування в Європі. І це стосується не лише зростання обсягів кредитування, а й збільшення спектру послуг, відбуваються зміни в напрямку підвищення привабливості умов кредитування для позичальника, зокрема зменшення процентних ставок, подовження строків кредитування, адаптуються способи розрахунків тощо.

Кредитування житлової іпотеки є пріоритетним і домінуючим в Європі. Обсяг кредитування під заставу житлової іпотеки в 2000 році в Європі становив 3,2 трильйони євро (Діаграма рис.3.3). Кредитування комерційної іпотеки приблизно сягає рівня в 500 мільярдів євро (співвідношення заборгованості за кредитами, що були видані на будівництво житла та на будівництво комерційної нерухомості в 1998 році в деяких країнах Європи (у %) зображено на діаграмах рис.3.4. Починаючи з 1990 року обсяг житлових кредитів збільшився вдвічі, а темпи зростання саме житлового кредитування значно перевищують темпи зростання інших секторів іпотечного ринку, а саме комерційної та аграрної іпотеки. Найбільші ринки за обсягами заборгованості по іпотечним кредитам це ринки Німеччини, Великобританії, Франції та Нідерландів.

Рис.3.3 Заборгованість за житловими кредитами в країнах ЕС

Рис.3.4 Співвідношення заборгованості за іпотечними кредитами на будівництво житла та комерційної нерухомості

Але зростання активності кредитування житла з 1990 року по теперішній час в різних країнах Європи дуже відрізнялось і відбувалося різними темпами. Найбільші темпи зростання до 2000 року можна було спостерігати в таких країнах як Португалія (840%), Ірландія (490%) та Греція. Менші темпи зростання спостерігались у Нідерландів (315%) та Іспанії.

Діаграма рис.3.5 наведена нижче ілюструє темпи зростання іпотечних ринків країн Європейського Союзу протягом 1990-2001 рр.

Рис.3.5 Темпи зростання ринків іпотечного кредитування в країнах ЄС (%)

Обсяг житлових кредитів виданих у 2000 році становив за оцінками 519 млрд. євро. Цей показник зріс вдвічі порівнюючи з 1990 роком (228 млрд. євро). Кредити «нетто», а саме заборгованість, яка виникла в поточному році зменшена на суму погашеної заборгованості по діючих кредитах, мали подібний темп зростання до загального обсягу житлових кредитів, але їх зростання починаючи з 1990 року несуттєво знизилось через вплив активізації на ринку наступної іпотеки. Цей показник є вельми важливим, бо він однозначно показує напрямок руху іпотечного ринку (зростання, або згортання). Отже кредити «нетто» у 2000 році становили 247 млрд. євро. Ця цифра показує приблизно подвійне зростання порівняно з 1990 роком (116 млрд. євро).

Важливо підкреслити той факт, що низький рівень процентних ставок у 1999 році значно пожвавив ринок наступної іпотеки і відповідно зростання процентних ставок протягом 2000 року дещо послабило темпи зростання (графіки Рис.3.6). Це яскраво свідчить про зменшення розриву між загальним обсягом наданих житлових кредитів та чистими житловими кредитами.

Рис.3.6. Динаміка процентних ставок за іпотечними кредитами в деяких країнах ЄС.

Рис.3.7. Динаміка середньої процентної ставки по країнах ЄС

Існує велика різниця між видами продуктів, що пропонуються первинними кредиторами в Європейському Союзі. Основні відмінності полягають в таких особливостях як строки іпотечного кредиту, відношення кредиту до вартості застави (LTV), вид процентної ставки. Для того, щоб виокремити національні особливості більш чітко наведемо основні аспекти «типових» іпотечних продуктів у 2000 році:

Таблиця 3.1

Умови типових іпотечних кредитів в країнах ЄС

Показник LTV

Для показника LTV розбіжність в країнах членах ЄС є також дуже суттєвою. Показник LTV практично знаходиться в проміжку від 47% в Греції до 80% в Данії. Абсолютно максимальне значення даного показника можна (за певних умов) спостерігати в Нідерландах (125%), не дивлячись на те, що для інших країн він залишається в проміжку від 80% до 100% (в багатьох країнах показник LTV обов’язково регулюється законодавством).

Процентні ставки.

Існує також різниця в умовах плати за користування кредитом, що застосовуються в різних країнах ЄС. З одного боку, існує фіксована процентна ставка, яка залишається незмінною протягом усього терміну сплат за кредитом. З іншого боку, досить поширеною є плаваюча процентна ставка, де відсоток може змінюватись чи не кожний день. Але існує й усереднена ситуація, що має назву фіксовано-плаваючої процентної ставки (яка є фіксованою протягом певного початкового періоду).

В країнах центральної Європи домінує житлове кредитування з фіксованою або фіксовано-плаваючої процентною ставкою (з відносно довгим початковим періодом), в той час як в інших країнах переважає кредитування з плаваюча або фіксовано-плаваючою процентною ставкою (з відносно коротким початковим періодом). Взагалі фіксовано-плаваюча процентна ставка є дуже поширеною по всій Європі. Вона пропонується в багатьох країнах з достатньою довжиною початкового періоду. Відносно довгий початковим період (більше п’яти років) з фіксованою процентною ставкою пропонується в Німеччині та Нідерландах, а відносно короткий (від 1 до 5 років) – в Ірландії, Італії, Австрії, Великобританії та Норвегії. В Греції та Швеції використовують фіксовано-плавуючи процентні ставки як з коротким, так і з довгим початковим періодом.

Плаваюча процентна ставка також дуже поширена в країнах ЄС, але використовуються різні методи її встановлення. Плаваюча процентна ставка найбільшого використання набула у Великобританії, Швеції та Норвегії. В цих країнах так само легко як і в Ірландії, Нідерландах та Греції плаваюча процентна ставка може бути переглянутою. В інших країнах, включаючи Іспанію, Францію, Італію та Австрію процес її корегування є більш складним.

Процентна ставка, що є фіксованою протягом всього періоду кредитування (фіксована процентна ставка) набагато менше використовується в Європі. Однак, вона є чи не найпоширенішою у Франції та Італії. Також вона використовується в Австрії, Іспанії та Нідерландах.

Іпотечні кредитори використовують весь спектр методів для фінансування надаваних кредитів. Методи, які використовуються, залежать від типу та розміру кредитора та значно різняться від однієї країни до іншої. Найбільш поширеним джерелом (методом) фінансування в ЄС залишається отримання коштів за рахунок різних видів депозитів. За даними Європейської Іпотечної Федерації обсяг депозитів у фінансуванні житлової іпотеки становив 62% у 1998 році. Інший поширений інструмент фінансування – іпотечні фінансові інституції (наприклад, дочірні компанії) та банківські облігації. Іпотечні кредити також фінансуються з власних ресурсів (наприклад, акціонерний капітал) кредитної установи та страхових премій ( у випадку, страхової корпорації).

Європейський вторинний ринок відображає особливості та історичні передумови первинного іпотечного ринку. Іпотечні облігації зазвичай мають довгостроковий термін обертання та фіксовану відсоткову ставку. Ринок іпотечних облігацій – це важливе джерело фінансування іпотечних кредитів. Виходячи з довгострокової природи житлових кредитів, наявність довгострокових ресурсів є визначальним фактором встановлення фіксованої ставки. За обсягами, ця форма сек’юритизації відноситься до найбільшої категорії фінансових інструментів на ринках капіталу Європи (на кінець 1997 року склали приблизно 500 млрд. ЕКЮ).

Випуск іпотечних облігацій здійснюється спеціалізованими іпотечними банками та кредитними установами, як основний інструмент фінансування житлових кредитів у деяких країнах більш ніж 100 років й обов’язково регулюється законодавством. Це фінансовий інструмент, який в якості забезпечення має відповідний пакет іпотечних кредитів та представляє гарантовані вимоги до кредитних установ.

В Німеччині, наприклад, іпотечні облігації мають вбудований механізм захисту інвестора за рахунок:

дотримання принципу покриття та принципу балансу активів і пасивів (за розмірами та строками) – загальна номінальна вартість облігацій, що знаходяться в обороті, завжди повинна покриватися іпотекою такої ж вартості за як мінімум такої ж відсоткової ставки;

преференцій у випадку банкрутства;

поручителя, який гарантує постійну наявність забезпечення в належному обсязі;

патентованої назви іпотечних облігацій, що не дозволяє використовувати її щодо менш надійних фінансових інструментів.

Випуск іпотечних облігацій – один з основних методів фінансування іпотечних кредитів (див. Діаграму рис.3.8). Так, наприклад, лише три країни в ЄС обіймають 84% від загального ринку іпотечних облігацій. Німецький «Hypotheken Pfandbriefe» лідирує з 44%, наступними є Данія з 29% та Швеція з 12% від загального обсягу ринку фінансування житлових кредитів за рахунок іпотечних облігацій.

Рис.3.8 Фінансування житлових кредитів за рахунок випуску іпотечних облігацій (обсяг випущених іпотечних облігацій обсяг заборгованості за іпотечними кредитами)

У Данії іпотечне кредитування банківськими установами повністю забезпечується за рахунок випуску іпотечних облігацій. У Швеції іпотечні облігації представляють 70% фінансових ресурсів житлових кредитів. В Німеччині загальна вартість іпотечних облігацій, що були випущені, на кінець 1999р. склала 232 млрд. євро., а в 2000 році вже 245 млрд. євро.

Решта 16% ринку іпотечних облігацій розподілені між сімома країнами. Іпотечні облігації активно використовуються в Австрії. Іпотечні облігації – друге джерело (після депозитів) фінансування у Франції та Іспанії, але представлено лише 9% та 2% від загального обсягу фінансування житлових кредитів відповідно. В Норвегії та Нідерландах випуск іпотечних облігацій теж має місце, але цей вид фінансування є відносно малим (3% та 0,3% відповідно).

В Додатку В представлені результати аналізу стану умов іпотечного кредитування фізичних осіб комерційними банками України

4. РОЗРАХУНОК БАНКІВСЬКОЇ РЕНТАБЕЛЬНОСТІ ДОВГОСТРОКОВОГО ІПОТЕЧНОГО КРЕДИТУВАННЯ

4.1 Аналіз структури та вартості ресурсних джерел для довгострокового іпотечного кредитування

В якості довгострокових ресурсних оплачуваних джерел для довгострокового іпотечного кредитування використовуються:

а) строкові депозити юридичних осіб за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 5,9% («Райффайзенбанк») та 8,2 % (АКБ «Приватбанк») річних (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

б) строкові депозити фізичних осіб за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 8,7%(«Райффайзенбанк») та 11,9 % річних (АКБ «Приватбанк») (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

в) строкові депозитні сертифікати за середньозваженою ставкою по національній та іноземній валютах 6% («Райффайзенбанк») та 10,0 % річних (АКБ «Приватбанк») (станом на 01.01.2006 року по банківській системі України - Додаток А);

Використання поточних міжбанківських кредитів(депозитів) та коштів юридичних та фізичних осіб на поточних рахунках для іпотечного кредитування є недопустимим.

Середньозважена по ресурсним джерелам іпотечних кредитів річна ставка вартості ресурсів розраховується як :

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006)

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006)

Таким чином, за рахунок різної структури строкових депозитів фізичних та юридичних осіб та різних процентних ставок середньозважена вартість джерел іпотечних ресурсів в «Райффайзенбанк Україна» на 3,7% річних нижче, ніж в АКБ «Приватбанк».

Для розрахунку рентабельності іпотечного кредиту, окрім прямої вартості джерел іпотечних ресурсів слід врахувати додаткові витрати на:

не операційні витрати банка, тобто витрати на адміністративно господарче управління, оплату праці персонала та інші не операційні витрати;

витрати банка на створення резервів на стандартну та нестандартну заборгованість, рівень якої за рахунок нестандартної заборгованості можна для іпотечних забезпечених кредитів прийняти на рівні 0,5%;

Коефіцієнт накладних (не операційних) витрат на рівень оплати за іпотечні ресурси розраховується як:

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006)

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006)

4.2 Оцінка рентабельності довгострокового іпотечного кредитування

Враховуючи результати розділу 4.1, розрахунок рентабельності іпотечного кредиту (з врахуванням податку на прибуток 25%) виконується за формулою :

а) «Райффайзенбанк Україна» (01.01.2006) – середньозважена вартість ставки іпотечних кредитів в національній та іноземній валюті – 13,5 %

б) АКБ «Приватбанк» (01.01.2006) – середньозважена вартість ставки іпотечних кредитів в національній та іноземній валюті – 16,0 %

Таким чином, при сьогоднішній вартості довгострокових джерел іпотечних ресурсів (7,0 -10,7% річних) та враховуючи значний коефіцієнт накладних не операційних витрат в комерційних банках (1,72 -1,84), рентабельність іпотечних кредитів при середньозважених (по національній та іноземній валютах) ставках кредитування 13,5 -16,0 % річних - позитивна +0,43% річних в «Райффайзенбанк» та негативна – 4,2% річних в АКБ «Приватбанк».

Зниження річної ставки іпотечних кредитів на 3% ( до рівня 11,5 -13,0 % річних) при сьогоднішній ресурсній базі комерційних банків неможливо.

Отримані результати обґрунтовують причини не розвину тості іпотечного кредитування в банківській системі України, оскільки для виходу на рентабельний режим іпотечного кредитування треба мати вартість іпотечних ресурсів не вище 5,0% річних.

Вихід на позитивний рівень рентабельності іпотечних кредитів можливий тільки з використанням схем рефінансуванням за рахунок іпотечних облігацій (механізм описаний у розділ 3 роботи).

ВИСНОВКИ

Портфель іпотечних кредитів досліджує мого в роботі «Райффайзенбанк Україна» у лютому 2006 року досяг 1 млрд. грн., портфель іпотечних кредитів в АКБ «Приватбанк» у лютому 2006 року перевищив 3 млрд. грн. Частка іпотечних кредитів в загальному обсязі кредитів приватним особам в цих банках досягла 62%. Актуальність проведення аналізу рентабельності іпотечних кредитів в банківській системі України є нагальною необхідністю, оскільки це визначає шляхи подальшого розвитку іпотечного ринку.

За останні три роки відбулися суттєві зміни на ринку банківських кредитів. Пріоритетним напрямком стало кредитування під забезпечення реальними активами. Нерухоме майно є базовим економічним активом, який дозволяє через систему іпотечного кредитування залучити у господарський обіг та сферу споживання довгострокові фінансові ресурси.

Рівень розвитку системи іпотечного кредитування багато в чому характеризує й загальний рівень економічного розвитку тієї чи іншої країни в цілому.

У цьому контексті показовим є сегмент іпотечного ринку, пов’язаний з кредитуванням під заставу нерухомості житлового призначення (житлове іпотечне кредитування).

В Україні ринок житлового іпотечного кредитування становить більше половини загального обсягу іпотечних кредитів. Інша половина припадає на кредитування під заставу нерухомості комерційного призначення. Успішний розвиток ринку житлового іпотечного кредитування зумовлюється трьома основними факторами:

- стабільними темпами загальноекономічного зростання;

- достатнім рівнем розвитку банківського сектора економіки;

- наявністю належної законодавчої та регуляторної бази.

За даними Української Національної Іпотечної Асоціації, в цілому в Україні іпотечне кредитування почало прогресувати починаючи з 2001 року. На його розвиток впливали й інші позитивні фактори загальноекономічного характеру, насамперед, невисокі темпи інфляції, стабільність національної валюти, поступове збільшення доходів населення.

Ринок нерухомості України на сьогодні знаходиться на етапі бурхливого розвитку. Характерними негативними чинниками є не тільки зниження сумарних інвестицій в нерухомість за останні 10 років, але й, перш за все, — низький ступінь інституційної організації як первинного, так і вторинного ринків, відсутність необхідної інфраструктури, значний якісний і кількісний розрив між найбільшими економічними центрами, в першу чергу великими містами України і рештою регіонів.

Зараз іпотечним кредитуванням займаються кілька десятків українських банків. Відсоткова ставка на позику здебільшого перевищує 10 відсотків і коливається від 12 до 16 - в іноземній валюті, а у гривнях подекуди сягає 24-ьох. За статистикою, вісімдесяти шести відсоткам населення України придбати власне житло не по кишені.

За статистичними даними (УНІА), станом на 1 липня 2005 загальна заборгованість за кредитами, що забезпечені житловою іпотекою або надані на фінансування будівництва житла, становила 5625 млн. грн., тобто з початку 2002 року заборгованість зросла в 17,7 разів або на 5307 млн. грн., а з початку 2005 року зросла на 90,63%. В цілому, за період з 1 січня 2002 до 1 липня 2005 обсяг заборгованості за іпотечними кредитами зростав в середньому на 5,5% за місяць. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків з 1 липня 2004р. по 1 липня 2005 р. змінювалась в межах 2,9%—4,6% і станом на 1 липня 2005 р. була на рівні 4,6%. Тобто, частка житлових іпотечних кредитів та кредитів на фінансування будівництва житла у кредитному портфелі банків залишається незначною.

Слід зауважити, що існує значний розрив між обсягами кредитування в національній та іноземній валютах. В 2002 році вимальовувалася чітка тенденція зростання частки житлових іпотечних кредитів, що були надані в іноземній валюті, яка посилювалася протягом 2003 та 2004 років.

Обсяг житлових іпотечних кредитів, наданих в іноземній валюті, значно перевищує обсяг таких же кредитів у гривні, зокрема, станом на 1 липня 2005 р. він становив 82,2% від загальної кількості непогашених житлових іпотечних кредитів. Цей факт можна частково віднести на рахунок заощаджень у іноземній валюті, частково на нижчі процентні ставки у іноземній валюті, частково на ризик інфляції з боку позичальників. З початку 2005 року темпи зростання житлового іпотечного кредитування дещо уповільнилися, але впродовж наступних місяців значно збільшилися. Обсяги кредитування купівлі майбутнього житла під заставу за інвестиційною угодою з початку року збільшилися на 276,9 млн. грн. і станом на 1 липня 2005 р. складають 365,1 млн. грн., або 6,8% від обсягів житлових кредитів.

Аналіз даних з реєстрації іпотек свідчить про те, що з початку року банки України зменшували видачу клієнтам іпотечних кредитів на купівлю нерухомості. Протягом січня 2005 року зменшення досягло 50% у порівнянні з попереднім місяцем, цей показник є найнижчим за весь час реєстрації іпотечних кредитів (з квітня 2004 року).

За даними УНІА, протягом січня 2005 року було видано 3734 іпотечних кредити. Але протягом лютого і березня видача банками іпотечних кредитів почала збільшуватись, і в лютому було видано 6048 кредитів, що на 61,9% більше у порівнянні з попереднім місяцем, а у березні цей показник становив 8258, найвищий показник за цей період. Це сталося через те, що багато банків збільшили свій портфель за рахунок покращення умов видачі іпотечних кредитів. Тобто за умов зниження відсоткових ставок на іпотечні кредити і через збільшення строку іпотечних кредитів, ми маємо такий результат.

Протягом останніх трьох років можна виокремити декілька най активні із банків, які займають значні частки ринку житлового іпотечного кредитування в Україні: ВАТ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Укрсиббанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», АКБ «Аркада»та інші.

Станом на 1 липня 2005 р. 12 банків — основних професійних учасників, займають приблизно 85% ринку житлового іпотечного кредитування. Існують обґрунтовані прогнози щодо збереження високих темпів зростання ринку житлового іпотечного кредитування в Україні у найближчій перспективі, що супроводжуватиметься поступовим зростанням питомої ваги заборгованості за житловими іпотечними кредитами в ВВП. Обґрунтованість подібного очікування обумовлена декількома об’єктивними передумовами.

По-перше, в контексті розвитку власного бізнесу комерційні банки почали приділяти велику увагу сегменту іпотечного кредитування, зокрема через те, що комерційні банки стають все більш консервативними і надають перевагу менш прибутковим, але більш надійним операціям з іпотечного кредитування. Доказом цього може служити тенденція до виділення іпотечної складової роздрібного банківського бізнесу в окремі підрозділи комерційного банку — іпотечні центри. Питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі комерційних банків також поступово зростає. В той час як в 2002—2003 рр. цей показник не перевищував 2%, в 2004р. він сягнув 3% (значення цього показника впродовж 2004 року коливалися в межах 2,9–3,4%). З іншого боку, слід зазначити, що питома вага житлових іпотечних кредитів в кредитному портфелі банку на рівні 3% не може на сьогоднішній день характеризувати рівень розвитку системи житлового іпотечного кредитування в Україні як задовільний. За експертними оцінками, оптимальне значення цього показника для універсального банку в Україні може об’єктивно досягти 8–10% у середньостроковій перспективі за умови наявності позитивних загальноекономічних чинників.

По-друге, не задовольняється попит населення на житло. При цьому мова йде про платоспроможний попит з боку осіб, яких за українськими мірками можна віднести до середнього класу з середньомісячним доходом, що перевищує 2500 грн. Очевидно, що особи, які генерують цей попит, є потенційними споживачами житлових іпотечних кредитів. Для адекватного визначення потенційного попиту на іпотечні кредити також слід враховувати споживачів, які на даний момент проживають поза межами великих міст, де на сьогодні зосереджений як ринок нерухомості, так і ринок іпотечного кредитування.

По-третє, починаючи з 2002 р. стійкою є тенденція до поступового зниження процентних ставок за іпотечними кредитами. Збереження цієї тенденції може призвести до розширення кола потенційних споживачів іпотечних кредитів, про яких йшлося вище. Адже на сьогодні для цієї категорії осіб існуючі процентні ставки фактично роблять іпотечні кредити недоступними. Крім того, лібералізації цінових параметрів іпотечних кредитів сприятиме і загострення конкурентного середовища на цьому ринку, зокрема за рахунок можливої появи спеціалізованих іпотечних банків та іноземного капіталу.

По-четверте, останнім часом держава почала відігравати активну роль у становленні іпотечного ринку та вживати заходи, спрямовані на заохочення іпотечного кредитування. Продовження цієї політики може мати реальний вплив на збільшення обсягів житлового іпотечного кредитування, оскільки воно розвиватиметься не всупереч оточуючому середовищу, а в фарватері цілеспрямованої державної політики.

Водночас існує небезпека втручання держави в суто ринкові процеси та конкуренція з професійними учасниками на ринку житлових кредитів. Очевидно, що передумовою подальшого зростання ринку іпотечного кредитування є стабільний розвиток економіки України в цілому та банківського сектора зокрема. Крім того, для забезпечення подальшого зростання ринку житлового іпотечного кредитування слід подолати стримуючі розвиток цього ринку фактори.

Зокрема, це низький попит на житлові іпотечні кредити. Незважаючи на значну динаміку зростання масового житлового іпотечного кредитування в Україні поки не існує. Низький попит на іпотечні кредити насамперед обумовлений високими процентними ставками за кредитами та високими цінами на нерухомість.

Якщо при такому рівні процентних ставок громадянин все ж таки приймає рішення отримати кредит, розмір цього кредиту знаходитиметься на мінімальному рівні з високою ймовірністю дострокового погашення. Тому відносно високі процентні ставки є одним з основних стримуючих факторів для зростання ринку житлового іпотечного кредитування. Держава повинна стимулювати зниження процентних ставок, в тому числі шляхом впорядкування системи державного субсидування житлового будівництва і її переорієнтації на субсидування процентних ставок за житловими іпотечними кредитами.

Другим фактором є відсутність режиму змінюваної процентної ставки.

Процентні ставки за житловими іпотечними кредитами в Україні є фіксованими і визначаються у такий спосіб, який нівелює ризик зміни процентної ставки протягом строку кредиту. Тобто, банки визначають проценту ставку за довгостроковими кредитами таким чином, щоб вона була прийнятною для банку навіть у разі можливого збільшення ринкової процентної ставки. Подібне штучне завищення фіксованих процентних ставок відбувається через відсутність реального індексу та методики визначення змінюваної процентної ставки.

Запровадження адекватного механізму плаваючої (змінюваної) процентної ставки дозволило б зменшити ризики зміни процентної ставки, а отже, й знизити середній рівень ставок за житловими іпотечними кредитами принаймні на 1–2%.

Третім фактором є надмірна валютизація ринку житлового іпотечного кредитування.

Як зазначалось, більше 75% житлових іпотечних кредитів надається в доларах США з огляду на нижчій рівень процентних ставок за валютними кредитами. Подальша валютизація може спричинити загострення валютних ризиків для позичальників, оскільки переважна їх кількість отримує доход в гривнях. Очевидно, що подібні валютні ризики можуть викликати платіжний шок у позичальників або трансформуватися у кредитні ризики для банку у разі знаних курсових коливань на валютному ринку. Крім того, валютизація іпотечних кредитів ставить банки у надмірну залежність від депозитів в іноземній валюті, наявності зовнішніх джерел фінансування та поведінки експортерів. Через непевність пасивів в іноземній валюті у банку створюється й надмірний ризик ліквідності у цій валюті.

Четвертим фактором є незбалансованість банківських активів і пасивів за строками і умовами та ризик ліквідації. Основним джерелом фінансування довгострокових іпотечних кредитів у банків є депозити з максимальним строком до одного року. Надаючи за рахунок таких депозитів іпотечні кредити строком на 10–15 років з фіксованими процентними ставками, банки таким чином створюють серйозні ризики для вкладників, особливо фізичних осіб, оскільки обсяги депозитів громадян зростають значно швидше, ніж юридичних осіб.

Очевидною на сьогодні є недостатня диверсифікація джерел фінансування іпотечних кредитів, оскільки у банків фактично відсутні можливості для їх рефінансування, зокрема через випуск іпотечних цінних паперів чи інші спеціальні механізми рефінансування.

Залежність іпотечного кредитора від одного короткострокового джерела фінансування у вигляді депозитів створює надмірний ризик ліквідності. За Деякими оцінками, спроможність банків продовжувати фінансові довгострокові іпотечні кредити за рахунок короткострокових депозитів обмежується у разі, якщо такі іпотечні активи становитимуть більше 5% у кредитному портфелі банку. У разі подолання цієї позначки, іпотечний кредитор буде спроможний і надалі розширювати сегмент іпотечного кредитування лише у разі знаходження адекватних джерел рефінансування цієї діяльності з метою мінімізації ризику ліквідності.

Як показали результати проведено дослідження, при сьогоднішній вартості довгострокових джерел іпотечних ресурсів (9,7 -10,7% річних) та враховуючи значний коефіцієнт накладних не операційних витрат в комерційних банках (1,72 -1,84), рентабельність іпотечних кредитів при середньозважених (по національній та іноземній валютах) ставках кредитування 13,5 -16,0 % річних - позитивна +0,43% річних в «Райффайзенбанк» та негативна – 4,2% річних в АКБ «Приватбанк».

Зниження річної ставки іпотечних кредитів на 3% ( до рівня 10,5 -13,0 % річних) при сьогоднішній ресурсній базі комерційних банків неможливо.

Отримані результати обґрунтовують причини не розвинутості іпотечного кредитування в банківській системі України, оскільки для виходу на рентабельний режим іпотечного кредитування треба мати вартість іпотечних ресурсів не вище 5,0% річних.

Вихід на позитивний рівень рентабельності іпотечних кредитів можливий тільки з використанням схем рефінансуванням за рахунок іпотечних облігацій (механізм описаний у розділ 3 роботи).

СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ

М.: «Дело ЛТД»,1995.— 768 с.

33. Синки, Дж. мл. Управление финансами в коммерческих банках1. ЗАКОН УКРАЇНИ „Про банки і банківську діяльність” // від 7 грудня 2000 року N 2121-III (Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 22 грудня 2005 року N 3273-IV)

2. Закон України “Про Національний банк України” // від 20 травня 1999 року N 679-XIV (станом на 10.01. 2002 року N 2922-III)

3. ЗАКОН УКРАЇНИ – «Про цінні папери і фондову біржу» // від 18.06. 1991 N 1201-XII ( із змінами на 3.06.1999 N 719-XIV )

4. Закон України “Про господарські товариства”//від 19 вересня 1991 року N 1576-XII ( від 17 травня 2001 року N 2409-III)

5. ЗАКОН УКРАЇНИ „Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” // від 19 червня 2003 року N 979 IV

6. ЗАКОН УКРАЇНИ Про іпотеку // від 5 червня 2003 року N 898-IV

7. ЗАКОН УКРАЇНИ „Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” // від 19 червня 2003 року N 978-IV

8. ЗАКОН УКРАЇНИ „Про страхування” // від 7 березня 1996 року N 85/96-ВР (Законом України від 4 жовтня 2001 року N 2745-III цей Закон викладено у новій редакції), із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом на 1 липня 2004 року N 1971-IV

9. ЗАКОН УКРАЇНИ „Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” // від 12 липня 2001 року N 2658-III(Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 9 вересня 2004 року N 1992-IV)

10. ЗАКОН УКРАЇНИ „Про заставу” // від 2 жовтня 1992 року N 2654 XII (Із змінами і доповненнями, внесеними Законами України станом від 18 листопада 2003 року N 1255-IV)

11. КОНЦЕПЦІЯ створення національної системи іпотечного кредитування розпорядження Кабінету Міністрів України від 10 серпня 2004 р. № 559-р

12. Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 31 березня 2004 р. N 410

13. Про стандартну (типову) форму бланка заставної // Рішення Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку від 4 вересня 2003 року N 363

14. Про затвердження Плану рахунків бухгалтерського обліку банків України та Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку банків України // Постанова Правління Національного банку України від 17 червня 2004 року N 280 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Правління Національного банку України станом від 1 грудня 2005 року N 457)

15. Про затвердження Інструкції про порядок регулювання діяльності банків Україні // Постанова Правління Національного банку України від 28 серпня 2001 року N 368 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Правління Національного банку України станом від 1 листопада 2005 року N 407)

16. Про затвердження Інструкції про порядок складання та оприлюднення фінансової звітності банків України //Постанова Правління Національного банку України від 7 грудня 2004 року N 598 (Із змінами і доповненнями, внесеними постановами Правління Національного банку України від 21 грудня 2005 року N 484)

17. Про внесення змін до Методики розрахунку економічних нормативів регулювання діяльності банків в Україні // ПРАВЛІННЯ НАЦІОНАЛЬНОГО БАНКУ УКРАЇНИ ПОСТАНОВА від 11 квітня 2005 року N 125(Із змінами і доповненнями, внесеними постановою Правління Національного банку України від 22 грудня 2005 року N 493)

18. Банківські операції. Підручник/ А.М.Мороз, М.І. Савлук, М.Ф.Пудовкіна та інш. Київ: КНЕУ, 2000.

19. Банковское дело: Учебник /Под ред. О.И.Лаврушина – Москва, «Финансы и статистика», 1998 – 576 с.

20. Волков С.С. Іпотечне кредитування в Україні: передумови, ризики та перспективи // Український дiловий тижневик "Контракти" / № 35 вiд 30 08- 2004

21. Євтух О.Т. Іпотека – механізм ефективного використання ресурсів – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2001, 305 с.

22. Євтух О.Т. Доходна іпотека – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2000, 304 с.

23. Іванова Т. Мізерні відсотки на кредитування житла (аналітичний огляд 2005) // http://www.mnemosoft.com

24. Ипотека -2005 (рейтинг жилищных кредитов) // Журнал «Деловой журнал», октябрь 2005, стр. 31 -55

25. Коцовська Р., Ричаківська В та інш. Операції комерційних банків – Львів : ЛБІ НБУ, 2001

26. Кудрявцев В.А., Кудрявцева Е.В. Основы организации ипотечного кредитования – М.: «Высшая школа», 1998

27. Лагутін В.Д. Становлення та розвиток системи іпотечного кредитування «Фінанси України», № 1, 2004, с.75 – 82

28. Лагутин В.Д. Кредитование : теория и практика. Учебное пособие.- 3 –е изд- К.: «Знание», 2002, 215 с.

29. Огляд ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу /Українська національна іпотечна асоціація, 2002

30. Примостка Л.О. Аналіз банківської діяльності: сучасні концепції, методи та моделі: Монографія. — КНЕУ, 2002.— 316 с.

31. Примостка Л.О. Фінансовий менеджмент у банку: Підручник. — 2-е вид., доп. і перероб. — К.: КНЕУ. 2004. — 468 с.

32. Роуз П.С. Банковский менеджмент. Пер. с англ. со 2-го изд.—. Пер. с англ. 4-го переработанного изд. / под ред. Р.Я.Левиты, Б.С.Пинкерса. М.: 1994, Catallaxy.— 820 c.

34. Офіційний сайт НБУ – HTTP://www.bank.gov.ua

35. Офіційний сайт АКБ «Приватбанк» – HTTP://WWW.PRIVATBANK.DP.UA

36. Офіційний сайт КБ «Райффайзенбанк Україна» – HTTP://WWW.RAIFFEISEN.COM.UA

37. Офіційний сайт Асоціації банків України – HTTP://WWW.AUB.COM.UA

ДОДАТКИ

Додаток А

Додаток Б

Рейтинг умов житлових кредитів станом на вересень 2005 року

Додаток В.

Таблиця В.1

Заборгованість за іпотечними кредитами в країнах ЄС за 1998-2000 рр

Таблиця В.2

Показники процентних ставок за іпотечними кредитами в країнах ЄС (на кінець року)

Таблиця В.3

Порівняльна таблиця деяких показників ринку іпотечного кредитування країн Європейського Союзу та Данії

Таблиця В.4

1 Євтух О.Т. Доходна іпотека – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2000, 304 с.

2 Євтух О.Т. Іпотека – механізм ефективного використання ресурсів – Луцьк, «Волинська обласна друкарня», 2001, 305 с.