§ 3. Прекращение договора

1. Прекращение действия договора регламентируется рядом специальных постановлений. Действие договора прекращается за истечением срока, на который он был заключен, а при неуказании срока — по заявлению одной из сторон с соблюдением установленных законом или обычаем сроков предупреждения другой стороны.

Если по истечении срока найма наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, договор считается продленным на неопределенное время или на установленный законом срок (Франция—ст. 1736 и 1737 ФГК; ФРГ— § 565—569 ГГУ; Швейцария — ст. 268 ШОЗ и т. д.).

Особые постановления действуют обычно для прекращения договора найма жилых помещений, торгово-промышленных помещений и сельскохозяйственных участков, устанавливаемые специальными законами. Заключение договора ограничивается, как правило, определенным сроком, а при неуказании срока в договоре наймодатель может прекратить действие договора лишь при наличии предусмотренных в специальном законодательстве оснований. Суды, опирающиеся в некоторых странах на нормы такого законодательства, признают за нанимателем, особенно в отношении торгово-промышленных и жилых помещений, право на возобновление договора после истечения срока его действия.

При согласии наймодателя на возобновление договора спор сторон об условиях, на которых договор возобновляется, разрешается чаще всего в судебном порядке. При несогласии наймодателя на возобновление договора на помещения, в которых функциони-

339

руют промышленные или торговые предприятия, он обязан, например, по французскому праву, возместить причиненный нанимателю ущерб как лицо, «злоупотребляющее правом», отказаться от возобновления договора и не вправе в течение установленного срока сдавать внаем это помещение конкурирующему предприятию.

Основанием прекращения договора найма признается также гибель вещи при отсутствии вины в этом какой-либо из сторон.

Действие договора может быть прекращено в результате нарушения обязанности одной из сторон, если другая на основании этого потребует прекращения договора (Франция — ст. 1741 ФГК;

ФРГ — § 554 ГГУ; Швейцария — ст. 265 ШОЗ и др.). Например, наймодатель может прекратить договор при просрочке внесения нанимателем наемной платы или использовании им вещи вопреки условиям договора.

Осуществление договора найма не прекращается в случае смерти наймодателя, но может быть прекращено при объявлении конкурса над имуществом нанимателя.

2. Неодинаково определяются юридические последствия отчуждения наймодателем имущества, сданного внаем. Для сторон договора важное значение имеет нормативное решение вопроса о том, прекращает ли отчуждение собственником имущества, сданного внаем, договор найма или нет. От этого зависит решение вопроса о том, приобретает ли новый собственник право истребования имущества от нанимателя или же он оказывается в положении наймодателя, связанного ранее заключенным договором найма прежним собственником имущества.

Регулирование проблемы зависит от целого ряда обстоятельств, в частности от природы вещи как движимости или недвижимости, момента отчуждения имущества как совершенного до или после передачи вещи нанимателю и, наконец, факта применения к нанимателю имущества специального законодательства по защите его интересов.

По общему правилу, переход права собственности на сданное внаем имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора имущественного найма. Обязательственному праву нанимателя сообщается так называемое «право следования», характерное для вещной природы того или иного права. Придание праву нанимателя недвижимости свойства вещного права обеспечивает сохранение за ним всех его правомочий из договора, то есть возможности противопоставления своего права из договора найма третьим лицам, в первую очередь новому собственнику.

Во Франции приобретатель вещи, сданной собственником внаем, не вправе выселить нанимателя-фермера или нанимателя, имеющего удостоверенный акт. Если же возможность выселения нанимателя была оговорена в самом договоре найма, то наймодатель обязан возместить ему убытки, если только это не было исключено в договоре (ст. 1743 и 1744 ФГК).

340

В ФРГ отчуждение нанятой недвижимости также не прекращает осуществляемого договора найма: новый собственник вступает в права и обязанности наймодателя (§ 571 ГГУ).

В Швейцарии при отчуждении наймодателем вещи наниматель вправе требовать от нового собственника выполнения условий договора только лишь тогда, когда приобретатель имущества принимает на себя соответствующие обязательства. Но в случае найма недвижимости приобретатель несет обязанности наймодателя (абз. 2 ст. 259 ШОЗ). Регистрация договора найма земельного участка в поземельной книге обязывает новою собственника к выполнению условии договора найма (ст. 260 ШОЗ).