4. Участие в жилищно-накопительных кооперативах

С 1 марта 2005 г. правом на формирование имущества (складочного капитала) посредством внесения гражданами денежных средств в целях приобретения квартир обладают юридические лица двух организационно-правовых форм: жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖК, ЖСК) и жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). ЖНК в правовом отношении организационно оформили уже фактически сложившиеся отношения по реализации так называемых накопительных функций по аккумулированию денежных средств под строительство жилья в рамках других организационно-правовых форм (жилищно-строительные кооперативы, акционерные общества и т.д.).

Отличия указанных видов кооперативов заключаются в следующем:

1) членами ЖНК могут быть только физические лица, в то время как членами ЖК (ЖСК) могут быть и юридические лица. В ЖНК могут объединяться физические лица не менее 50 и не более 5 000 человек. Минимальное количество членов ЖК (ЖСК) - пять человек; предельное число ограничено количеством жилых помещений в строящемся ими многоквартирном доме;

2) ЖНК - организация, которая занимается определенным видом деятельности: накоплением средств, строительством и приобретением жилья для членов ЖНК, который не обязательно создавать каждый раз для строительства или приобретения конкретного дома, как это имеет место при объединении в ЖК (ЖСК).

Паевые и иные взносы членов кооператива. Паевые взносы вносятся только деньгами, а не иным имуществом. Взносы предназначены для следующих расходов:

- погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения;

- компенсация затрат кооператива на осуществление деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений;

- погашение затрат, связанных с приобретением или строительством жилого помещения (страхование жилого помещения; повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива; содержание, ремонт жилого помещения, оплата коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива); обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения; уплата налогов, сборов и иных обязательных платежей).

Порядок внесения паевого взноса членом кооператива определяется в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

Кроме паевых взносов, члены кооператива вносят вступительные членские взносы и членские взносы. Вступительные членские взносы вносятся членами кооператива единовременно. Членские взносы вносятся членами кооператива ежемесячно, если уставом кооператива не предусмотрен иной порядок внесения таких взносов. Вступительные членские взносы и членские взносы не подлежат возврату при прекращении членства в кооперативе, если иное не предусмотрено уставом кооператива.

Формы участия в деятельности кооператива устанавливают:

1) минимальный и максимальный периоды внесения, а также минимальный размер (или способ определения размера) части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива;

2) период внесения оставшейся части паевого взноса;

3) размеры и периодичность платежей в счет паевого взноса;

4) возможные условия привлечения заемных средств.

Формы участия в деятельности кооператива могут предусматривать:

1) условия индексирования периодических платежей в счет паевого взноса;

2) условия начисления процентов на паенакопления, направляемые из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилых помещений для других членов кооператива;

3) иные условия приобретения или строительства кооперативом жилых помещений и условия внесения паевых взносов.

Формы участия в деятельности кооператива утверждаются общим собранием членов кооператива. До утверждения общим собранием членов кооператива форм участия в деятельности кооператива такие формы должны быть утверждены правлением кооператива. Они устанавливаются едиными для всех членов ЖНК, т.е. не могут устанавливаться индивидуально для одного члена кооператива.

Приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. Право члена кооператива на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения возникает после выполнения членом кооператива условий внесения части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива.

После внесения членом кооператива части паевого взноса, определенной в соответствии с выбранной им формой участия в деятельности кооператива, при условии соблюдения членом кооператива предусмотренных такой формой участия сроков и периодичности внесения соответствующих платежей кооператив в порядке очередности обязан:

1) приобрести жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива;

2) приобрести право на строящееся жилое помещение или построить жилое помещение, соответствующее требованиям, указанным в заявлении члена кооператива.

Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом кооператива части паевого взноса и истечения установленного выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива срока внесения указанной части паевого взноса.

Порядок определения очередности приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередности строительства жилого помещения для члена кооператива (далее - порядок определения очередности) устанавливается уставом кооператива и (или) решениями общего собрания членов кооператива.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков - член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Выбранная членом кооператива форма участия в деятельности кооператива и требования к месту расположения и характеристикам жилого помещения указываются в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива о приеме гражданина в члены кооператива на основании его заявления о приеме в члены кооператива или в принимаемом указанным органом на основании соответствующего заявления члена кооператива решении об изменении требований к жилому помещению. Выписки из указанных решений или их копии выдаются членам кооператива по их требованию в течение одного рабочего дня.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива. Передача жилого помещения в пользование члену кооператива осуществляется кооперативом непосредственно после приобретения кооперативом права собственности на это жилое помещение. Перед передачей жилого помещения в пользование члену кооператива может быть осуществлен ремонт жилого помещения или выполнены работы по повышению потребительских качеств такого помещения, если это предусмотрено выбранной членом кооператива формой участия в деятельности кооператива.

Решение о передаче жилого помещения в пользование члену кооператива принимается органом кооператива, определенным уставом кооператива. Выписка из такого решения или его копия выдается члену кооператива по его требованию в течение одного рабочего дня.

Передача жилого помещения в пользование члену кооператива, вселение в жилое помещение и пользование им осуществляются в соответствии с жилищным законодательством Российской Федерации в порядке, предусмотренном для членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Приобретение членом кооператива права собственности на жилое помещение. Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств.

Выселение из жилых помещений кооператива. При прекращении членства в кооперативе, за исключением случая внесения членом кооператива паевого взноса в полном размере, член кооператива, которому кооператив передал в пользование жилое помещение, и проживающие совместно с ним лица утрачивают право пользования жилым помещением и обязаны его освободить в течение двух месяцев со дня прекращения членства в кооперативе, а в случае ликвидации кооператива - со дня принятия решения о ликвидации кооператива.

В случае отказа освободить жилое помещение член кооператива и проживающие совместно с ним лица подлежат выселению по решению суда без предоставления другого жилого помещения в порядке, предусмотренном жилищным законодательством Российской Федерации для граждан, исключаемых из жилищных или жилищно-строительных кооперативов.

Требования к финансовой устойчивости ЖНК:

1) возникновение права кооператива на строительство или приобретение квартиры для передачи ее в пользование члену предполагается только после внесения не менее 30 процентов ее стоимости;

2) если кооператив принимает решение направить средства, внесенные другими членами, на приобретение или строительство жилья одного из членов, то размер этих средств не должен превышать суммы, внесенной самим членом кооператива;

3) заемные средства кооператива, направляемые на получение жилья одним из членов, не могут превышать 70 процентов от общей суммы средств, внесенных самим членом;

4) срок от вступления гражданина в кооператив до возникновения права кооператива на строительство (приобретение) жилья, не должен быть менее двух лет (в случае, если кооператив существует более года). Срок выплаты гражданином паевого взноса полностью должен быть не более чем полтора вышеуказанного срока.

ЖНК не вправе ни при каких обстоятельствах совершать следующие действия:

- выдавать какие-либо займы;

- дарить жилые помещения;

- передавать жилые помещения в безвозмездное пользование (цель ограничения, по-видимому, предупреждение притворных сделок);

- выступать поручителем, в том числе и своих членов по их обязательствам;

- участвовать своим имуществом в формировании имущества юридических лиц.