4. Прекращение пользования жилым помещением, принадлежащим на праве собственности

Прекращение права пользования при прекращении права собственности на жилое помещение может происходить как по воле собственника в связи с отчуждением жилого помещения, так и помимо его воли.

Прекращение права пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В результате совершения сделок, особенности которых были рассмотрены в гл. 5 настоящего издания, прекращается право пользования по инициативе собственника жилого помещения в связи с его отчуждением. В этом случае права собственника передаются другому лицу. Однако переход права собственности не всегда влечет прекращение права пользования жилым помещением, в отношении которого прекратилось право собственности. Так, например, при заключении договора ренты с правом пожизненного содержания и иждивения у бывшего собственника прекращается право собственности, но сохраняется право пожизненного проживания и пользования жилым помещением. Совершение иных сделок с жилыми помещениями (заключение договоров купли-продажи, мены, дарения), как правило, влечет не только прекращение права собственности у прежних собственников, но и прекращение права пользования отчужденными жилыми помещениями. Однако сторонами при заключении указанных договоров может быть согласовано условие о сохранении за продавцом или дарителем права проживания (на определенный срок или пожизненно) в жилом помещении, которое отчуждено.

Прекращение права пользования помимо воли собственника. Право собственности и право пользования жилым помещением может прекратиться помимо воли собственника в силу объективных причин: гибели или уничтожения в результате стихийных бедствий, аварий, катастроф (разрушения дома, обвала и т.п.); смерти собственника (при этом не прекращается право пользования членами его семьи).

ГК РФ предусматривает возможность принудительного изъятия или отчуждения у собственника имущества, но только в ограниченном числе случаев, перечисленных в ст. 235. Этот перечень не подлежит расширительному толкованию. К таким случаям применительно к жилым помещениям относятся:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст. 237 ГК РФ);

- отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ);

- выкуп доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ);

- изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ);

- реквизиция (ст. 242 ГК РФ);

- конфискация (ст. 243 ГК РФ);

- изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать (ст. 238 ГК РФ).

При этом следует иметь в виду принципиальное положение ст. 35 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Обращение взыскания на имущество по обязательствам. Принудительное изъятие имущества путем обращения на него взыскания осуществляется судом в порядке, установленном ГПК РФ и АПК РФ. Пункт 1 ст. 237 ГК РФ предоставляет сторонам возможность согласовать иной порядок обращения взыскания на имущество должника (например, согласно ст. 409 ГК РФ о предоставлении отступного, п. 1 ст. 349 ГК РФ об удовлетворении требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд).

В компетенцию суда входит не лишение кого-либо принадлежащего ему права собственности, а создание права у другого лица. Следовательно, задача суда при обращении взысканий по обязательствам ограничивается определением принадлежности права. После этого (на основании судебного решения) происходит прекращение права собственности и изъятие имущества у ответчика. Изъятие имущества по вступившему в законную силу решению производится на основании исполнительных документов, выдаваемых судами. Обращение взыскания на имущество регулируется нормами ГПК РФ, Федеральным законом "О судебных приставах" от 21 июля 1997 г.*(236) и Федеральным законом "Об исполнительном производстве" от 21 июля 1997 г. N 119-ФЗ*(237).

На основании исполнительных документов жилье выставляется на публичные торги. Торги недвижимым имуществом организуются и проводятся специализированными организациями, с которыми заключается соответствующий договор. Эти организации проводят торги по заявке судебного пристава-исполнителя с указанием минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения специализированной организацией соответствующей заявки. Торги проводятся в порядке, определенном ст.ст. 447-449 ГК РФ.

Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Указанный порядок применятся не только при добровольном отчуждении жилого помещения, но и при обращении взыскания на него*(238).

Сделки, совершенные с нарушением правила п. 4 ст. 292 ГК РФ, ничтожны (ст. 168 ГК РФ). В то же время судебная практика исходит из того, что, с одной стороны, само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на отчуждение имущества не является для суда достаточным подтверждением законности такой сделки. Критерием оценки ее действительности служит реальное соблюдение имущественных прав подопечного*(239). С другой стороны, отсутствие предварительного согласия органа опеки и попечительства на сделку не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными*(240).

Отчуждение недвижимого имущества, в том числе жилого помещения, в связи с изъятием земельного участка (ст. 239 ГК РФ, ст. 32 ЖК РФ). Порядок обеспечения жилыми помещениями лиц, дома которых подлежат сносу в связи с изъятием земельного участка, определен ст. 32 ЖК РФ, которая устанавливает единственное основание, при котором у собственника может быть изъято жилое помещение, - изъятие для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором такое помещение находится.

Земельное законодательство устанавливает перечень случаев, когда допускается изъятие (в том числе путем выкупа) земельных участков. Согласно п. 1 ст. 49 ЗК РФ изъятие допускается в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации; с размещением отдельных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (например, с размещением объектов использования атомной энергии, обороны и безопасности, федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, автомобильных дорог общего пользования и др.), а также с иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Таким образом, презюмируется, что органы власти не могут произвольно устанавливать перечень таких случаев.

В то же время дополнительные случаи изъятия могут устанавливаться законами субъектов Российской Федерации в отношении земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).

Законодательство устанавливает два варианта изъятия жилого помещения:

1) жилое помещение у собственника выкупается полностью (при этом согласия собственника не требуется). Изъятие части жилого помещения путем его выкупа допускается только с согласия собственника такого помещения, т.е. в случае, если собственник своего согласия на выкуп части принадлежащего ему жилого помещения не даст, то его нельзя будет принудить к выкупу (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ);

2) по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Сторонами соглашения о выкупе жилого помещения являются собственник жилого помещения и публичное образование (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование). В зависимости от того, для чьих нужд осуществляется выкуп, соответствующие выплаты будут осуществляться за счет средств федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Указанное решение подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" как обременение права собственности на изымаемое жилое помещение, которое с истечением определенного срока может данное право прекратить. Регистрация осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя объекта недвижимости (п. 2 ст. 13 вышеназванного Закона). Уведомление правообладателя объекта недвижимости производится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

Собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

С момента государственной регистрации решения об изъятии данного помещения до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе жилого помещения собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Таким образом, принятие решения об изъятии у собственника жилого помещения и последующая регистрация такого решения не ограничивают собственника в его правомочиях. Собственник также имеет право производить затраты на содержание жилого помещения, однако они должны быть необходимыми для его поддержания в состоянии, пригодном для использования, поскольку он несет риск отнесения на него при определении выкупной цены жилого помещения затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Выкуп жилого помещения. Он осуществляется на основании соглашения о выкупе, к которому, помимо правил об общих положениях о договорах (гл. 27-29 ГК РФ), применяются нормы гл. 30 ГК РФ о договоре купли-продажи.

Часть 6 ст. 32 ЖК РФ устанавливает дополнительно два существенных условия такого соглашения: в нем должны быть определены выкупная цена жилого помещения и срок выкупа. Форма соглашения простая письменная.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включаются рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В случае отсутствия соглашения между собственником жилого помещения и органом государственной власти или органом местного самоуправления о выкупе жилого помещения указанными органами вопрос передается на разрешение суда. ЖК РФ устанавливает пресекательный срок для такого иска. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка.

Часть 10 ст. 32 ЖК РФ устанавливает правила изъятия жилых помещений при признании многоквартирного дома аварийным. В этом случае собственники помещений в таком доме должны за свой счет осуществить снос дома. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию путем выкупа или предоставления иного жилого помещения каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. При этом годичный срок предупреждения об изъятии не применяется, т.е. орган местного самоуправления вправе выкупить такие помещения в любое время после принятия решения об изъятии земельного участка, но при соблюдении порядка такого выкупа.

Выкуп доли в общей собственности. Он регулируется по правилам ст. 252 ГК РФ, согласно которой участник долевой собственности имеет право на раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли.

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией, что влечет утрату собственником, которому она выплачена, права на долю в общем имуществе. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Изъятие бесхозяйственно содержимого жилого помещения (ст. 293 ГК РФ). Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Под систематическим нарушением прав и интересов соседей понимаются не любые действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом нарушения является жилое помещение: нарушения перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику может отрицательно повлиять на содержание жилья.

Использование жилого помещения не по назначению, что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.

Бесхозяйственное содержание жилого помещения - это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности, длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений, отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и его техническом обслуживании, систематические отказы от предложений собственников делать ремонт дома, использование жилого помещения под производственные и иные нежилые цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей, а также нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка, обслуживающего помещения, появление грызунов, систематическая невывозка бытового мусора и отходов, высокий уровень шумов от бойлерной, загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.*(241)

Реквизиция (ст. 242 ГК РФ). В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, имущество в интересах общества по решению государственных органов может быть изъято у собственника в порядке и на условиях, установленных законом, с выплатой ему стоимости имущества (реквизиция). Таким образом, цель изъятия (реквизиции) - не пресечь противоправное поведение собственника, а обеспечить безопасность граждан, спасти имущество или же уничтожить зараженных животных в случаях эпидемии, эпизоотии. Поэтому имущество изымается в административном порядке по решению государственных органов и без предварительного и равноценного возмещения его стоимости.

Реквизированное имущество переходит в собственность государства и передается определенным органам.

Оценка, по которой собственнику возмещается стоимость реквизированного имущества, может быть оспорена им в суде.

Лицо, имущество которого реквизировано, вправе при прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества. Собственник вправе возвратить полученную за имущество компенсацию с учетом потерь от снижения ценности вещи при использовании ее во время реквизиции.

Конфискация (ст. 243 ГК РФ). В случаях, предусмотренных законом, имущество может быть безвозмездно изъято у собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация). Конфискация имущества есть принудительное безвозмездное изъятие государством всего или части имущества, являющегося собственностью лица, совершившего уголовное преступление либо гражданское или административное правонарушение.

В качестве уголовного наказания конфискация в настоящее время не применяется в связи с утратой силы ст. 52 УК РФ.

В качестве меры гражданско-правовой ответственности конфискация может быть применена судом при определении последствий недействительных сделок (ст.ст. 169, 179 ГК РФ).

Согласно ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки - в случае исполнения сделки обеими сторонами - в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой стороны взыскивается в доход Российской Федерации все полученное ею и все причитавшееся с нее первой стороне в возмещение полученного. При наличии умысла лишь у одной из сторон такой сделки все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход Российской Федерации.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ).

Незаконная конфискация может быть обжалована в судебном порядке. При признании конфискации незаконной собственник может требовать, кроме возврата вещи, возмещения причиненных ему убытков.

Изъятие жилого помещения у лица, которому оно не может принадлежать. Такое изъятие должно осуществляться в порядке ст. 238 ГК РФ, согласно которой если по основаниям, допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчуждено собственником в течение года с момента возникновения права собственности на имущество, если законом не установлен иной срок. В случаях когда имущество не отчуждено собственником в указанные сроки, такое имущество, с учетом его характера и назначения, по решению суда, вынесенному по заявлению государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит принудительной продаже с передачей бывшему собственнику вырученной суммы либо передаче в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом. При этом вычитаются затраты на отчуждение имущества.

Если в собственности гражданина или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в порядке, установленном для имущества, которое не может принадлежать данному собственнику.

На практике такая ситуация встречается редко. В качестве примера можно привести возможность применения ст. 238 ГК РФ при нарушении требования ст. 8 Закона Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании" от 14 июля 1992 г. N 3297-I (с изменениями)*(242), согласно которой граждане, приватизировавшие занимаемые ими жилые помещения, и собственники жилых домов, находящихся на территории закрытого административно-территориального образования, вправе продавать, сдавать в аренду эти помещения и дома и совершать с ними иные сделки с гражданами, постоянно проживающими или работающими на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на данной территории, а также с гражданами Российской Федерации, получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования.

Прекращение права пользования при прекращении права собственности на жилое помещение помимо воли собственника. Переход права собственности прекращает по общему правилу для бывшего собственника право пользования отчужденным жилым помещением. Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, действующей с 1 января 2005 г. в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.