§ 8. Договор продажи недвижимости

Понятие договора продажи недвижимости. Вьщеление в главе 30 ГК особых правил, посвященных продаже недвижимости, обусловлено рядом обстоятельств. Во-первых, большинство объектов недвижимости неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены. Во-вторых, поскольку недвижимое имущество по сравнению с другими объектами обладает, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов как продавцов, так и покупателей. В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте. Наконец, в-четвертых, недвижимость является, как правило, индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ней отношений.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст.454 ГК, в сочетании со специальными нормами о продаже недвижимости. Его определение может быть сформулировано следующим образом: по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи недвижимости является консенсуальным, он считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами в требуемой законом форме.

Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Элементы договора продажи недвижимости. Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости1, действующий непосредственно или через своего представителя. Благодаря обязательной государственной регистрации права собственности, правомочия собственника подтверждаются «титулом», т.е. свидетельством, выданным государственным регистрирующим органом. Заключая договор, покупатель имеет возможность установить принадлежность отчуждае-

Гражданское законодательство допускает, однако, продажу недвижимого имущества и несобственниками, в частности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями. Поэтому сказанное в настоящем параграфе относительно собственников относится и к обладателям соответствующих вещных прав на недвижимость.

94

мого недвижимого имущества с помощью информации, содержащейся в справке, выдаваемой регистрирующим органом, которая подтверждает правомочия собственника.

Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако участие в договоре некоторых субъектов гражданского права связано с известными особенностями.

Если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения (а если речь идет о казенном предприятии — правом оперативного управления), оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника (п. 2 ст. 295, п. 1 ст. 297 ГК ). Что касается учреждения, то оно может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК). Проданное государственными или муниципальными предприятиями, а также учреждениями недвижимое имущество выбывает одновременно как из сферы хозяйственного ведения (соответственно — оперативного управления), так и из государственной (муниципальной) собственности или частной собственности, если учредителем учреждения является частный собственник.

То же самое происходит, если эти субъекты выступают на стороне покупателя, т.е. одновременно происходит и смена собственника, и возникновение права хозяйственного ведения (права оперативного управления).

При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.

Некоторыми особенностями характеризуется процесс продажи недвижимого имущества, когда продавцом выступает частное юридическое лицо. Правда, эти особенности затрагивают внутренние процессы волеизъявления юридического лица, в частности акционерного общества. В Законе РФ «Об акционерных обществах»1 предусмотрены правила совершения крупных сделок, связанных с приобретением или отчуждением обществом имущества. Эти правила могут применяться к сделкам с недвижимым имуществом, если его стоимость составляет более 25 % балансовой стоимости активов общества. Решение о совершении крупной сделки, предметом которой является имущество, сто-

имость которого составляет от 25 до 50 % балансовой стоимости активов общества на дату принятия решения о совершении такой сделки, принимается советом директоров (наблюдательным советом) общества единогласно. При стоимости выше 50 % решение о совершении такой сделки принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров — владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. 78 Закона РФ «Об акционерных обществах»).

Для совершения сделки с недвижимостью, если она находится в совместной собственности супругов, а продавцом выступает один из супругов, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (главным образом, это имеет значение при продаже жилых помещений). При отсутствии такого согласия на совершение сделки она может быть признана недействительной в судебном порядке по требованию супруга, не участвовавшего в заключении сделки, но чье согласие необходимо было получить. Срок исковой давности для исков о признании такой сделки недействительной так же, как и для других оспоримых сделок, устанавливается в один год и исчисляется со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 2 ст. 181 ГК, п. 3 ст. 35 СК).

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил вьщелить этот вид договора купли-продажи. В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК к недвижимым вещам отнесены земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. К недвижимым вещам законом может быть отнесено и иное имущество.

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора. Из содержания ст. 554 ГК следует, что в договоре должны быть данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Например, если предметом договора является здание, сооружение или помещение, в договоре необходимо указать его месторасположение, адрес, назначение, год постройки, площадь, в том числе жилую, этажность и другие характеристики. При отсутствии в договоре требуемой

96

шконом детализации предмета договора условие о предмете считается не согласованным, а договор не заключенным.

Если предметом договора является памятник истории и культуры, включенный в соответствующий перечень памятников, то в договоре должно быть указание на историко-культурное значение отчуждаемого объекта недвижимости, что следует рассматривать как существенную характеристику предмета договора, без которой он считается не заключенным. Отсутствие такой характеристики либо приложения к договору перечня архитектурно-художественных элементов объекта, составленного Управлением государственной инспекции по охране памятников истории и культуры, может привести к утрате этих объектов, подлежащих особой охране.

Договор продажи недвижимости в соответствии со ст. 550 ГК заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Подобные требования к простой письменной форме договора вызваны предполагаемьм отказом законодателя от нотариального удостоверения договора купли-продажи недвижимости и заменой его государственной регистрацией .

Заключение договора путем составления одного документа позволяет сторонам четко представлять условия совершаемой сделки, а также упрощает восприятие регистрирующим органом волеизъявления сторон. Несоблюдение указанной формы договора влечет его недействительность2.

Особого внимания заслуживает вопрос о регистрации. Что регистрируется при совершении сделок с недвижимостью? В ст. 551 ГК предусмотрена государственная регистрации перехода права собственности на недвижимость. Правда, законодатель не раскрывает содержания этого понятия, создавая трудности при отграничении его от сходных понятий, таких как «регистрация права собственности» и «регистрация сделки». Совершенно очевидно, что «регистрация перехода права собственности» не должна отождествляться с «регистрацией сделки», но последняя может осуществляться одновременно с «регистрацией права собственности», если в договоре стороны не предусмотрели иной

По крайней мере, нотариальная форма была предусмотрена в ст. 239 ГК 1964 г. для договоров купли-продажи жилого дома или его части, если хотя бы одной из сторон был гражданин.

Порядок применения ст. 550 ГК установлен ст. 7 Закона РФ «О введении в действие части второй ГК РФ» от 22 декабря 1995 г. В соответствии с этой нормой впредь до введения в действие Федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров купли-продажи недвижимости сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК.

момент перехода права собственности. Этого совпадения может и не быть. Толкование пп. 1 и 2 ст. 551 ГК позволяет сделать вывод о существовании договора до государственной регистрации перехода права собственности. Обязательства между сторонами возникли, но на взаимоотношения с третьими лицами это не влияет, так как покупатель не получил еще «титула» собственника.

Словосочетание «государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», употребленное в ст. 551 ГК, является юридико-техническим приемом и подразумевает регистрацию права собственности на недвижимость, приобретенную по договору. Таким образом, «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности» являются тождественными понятиями с тем лишь отличием, что в последнем делается ударение на вторичный способ приобретения права собственности. Наряду с этим допустимо словосочетание «регистрация возникновения и прекращения права собственности».

Итак, договор продажи недвижимости, по общему правилу, совершается в письменной форме и не требует государственной регистрации. Стороны обязаны зарегистрировать только переход права собственности на имущество. При этом указанная регистрация не обязательно осуществляется одновременно с передачей недвижимости по акту. Исполнение обязанности продавца по передаче недвижимости покупателю может происходить как до регистрации перехода права собственности, так и после нее.

Применительно к продаже жилых помещений законодатель обязывает стороны зарегистрировать договор под страхом его недействительности (ст. 558 ГК). Договор считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, по сделкам с жилыми помещениями обязательна регистрация сделки, а затем или одновременно регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК)1.

Что касается правил регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, то в настоящее время действуют прежние правила регистрации, которую по терминологии ст. 130 ГК следует отнести к специальной регистрации, предусмотренной главным образом в транспортных кодексах и уставах, а также ведомственных нормативных актах, принятых в соответствии с ними.

В частности, единый порядок регистрации судов, эксплуатируемых

Порядок регистрации недвижимости в рассматриваемом параграфе не раскрывается, так как основные принципы были установлены в части первой ГК, которая отсылает к закону о регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. В соответствии со ст. 8 Закона РФ «О введении в действие части первой ГК РФ» впредь до принятия этого закона действует ранее сложившийся порядок регистрации.

98

на внутренних судоходных путях, установлен Приказом Министерства транспорта РФ от 5 марта 1993 г. № 18, которым утверждены «Правила регистрации судов, эксплуатируемых на внутренних судоходных путях РФ»1. Регистрации согласно Правилам подлежат суда независимо от их ведомственной принадлежности и форм собственности, кроме военных и специальных спортивных судов. Регистрацию (приписку) осуществляют Государственные речные судоходные инспекции соответствующих бассейнов. Суда, имеющие класс Регистра РФ, в соответствии с КТМ СССР регистрируются также и в морских торговых портах. Суда, не зарегистрированные в соответствии с требованиями вышеуказанных Правил, не допускаются к плаванию на внутренних судоходных путях.

Регистрация судов производится по заявлению судовладельца. Государственная речная судоходная инспекция бассейна (ее линейный отдел) вносит данные о судне в Судовой реестр, присваивает судну регистрационный номер и вьщает судовладельцу Судовое свидетельство, удостоверяющее право плавания судна под флагом Российской Федерации и подтверждающее право собственности на судно. Перерегистрация судов с выдачей новых Судовых свидетельств производится в случаях изменения типа судна, изменения судовладельца, изменения наименования судна. Исключение судна из Судового реестра происходит при гибели, ликвидации или списании судна.

Для некоторых объектов, отнесенных к недвижимости, правила регистрации отсутствуют. Так, в соответствии с п. 4 постановления Верховного Совета РФ от 20 августа 1993 г. «О введении в действие Закона РФ «О космической деятельности»2 Совету Министров — Правительству РФ поручалось до 1 января 1994 г. принять положения о регистрации космических объектов РФ. Однако это положение не принято до сих пор, поэтому нет ясности в том, каким органом и в каком порядке регистрируются космические объекты. Руководствоваться можно только Законом РФ «О космической деятельности» от 20 августа 1993 г.3, в соответствии с п. 1 ст. 17 которого космические объекты подлежат регистрации и должны иметь маркировку, удостоверяющую их принадлежность к РФ. Значение этой регистрации состоит в том, что она одновременно удостоверяет принадлежность космического объекта к РФ и свидетельствует о праве собственности на него конкретного лица. Принадлежность к РФ означает, что РФ сохраняет контроль над зарегистрированными в ней космическими объектами во время нахождения этих объектов на Земле, на любом этапе полета в

Российские вести. 1993. № 57. Российская газета. 1993. 6 октября. 3 Там же; СЗ РФ. 1996. № 50. Ст. 5609.

4* 99

космос или пребывания в космосе, на небесных телах, а также после возвращения на Землю за пределами юрисдикции государства. Смены собственника космического объекта в зависимости от места нахождения объекта не происходит.

Отнесение морских, космических, воздушных судов к недвижимости, а также установление специальных правил их регистрации связано с тем, что эти объекты, даже покидая пространственные границы государства, осуществившего их регистрацию, и находясь в пределах территории другого государства, остаются в сфере юрисдикции РФ.

Цена является .существенным условием договора купли-продажи недвижимости, при ее отсутствии договор считается незаключенным. Правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК, не действуют в силу прямого указания абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК, что отличает договор продажи недвижимости от других возмездных договоров, в том числе и от иных видов договора купли-продажи. Особенность определения цены при продаже недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, состоит в том, что согласованная в договоре продажная цена включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Эта норма диспозитивная, иные правила могут быть установлены законом или договором.

Права и обязанности сторон1. Основная обязанность продавца— передача недвижимости покупателю. Эта обязанность является общей для всех договоров купли-продажи. С момента передачи вещи у покупателя, как правило, возникает право собственности (п. 1 ст. 223 ГК). Однако у приобретателя недвижимости по договору ее продажи право собственности возникает с момента регистрации перехода права собственности, который может и не совпадать с фактической передачей недвижимости. В рассматриваемом обязательстве следует различать передачу права собственности и фактическую передачу вещи (недвижимости) по акту передачи. В связи с этим основную обязанность продавца предпочтительнее рассматривать как обязанность перенести на покупателя право собственности на проданное имущество и ввести его во владение недвижимостью (т.е. фактически передать недвижимость).

Учитывая установленное законодательством требование регистрации перехода права собственности, на каждую из сторон договора возлагается обязанность обратиться в государственный регистрирую-

В настоящем параграфе они будут охарактеризованы только в той мере, в какой это необходимо для установления специфики договора продажи недвижимости.

100

щий орган с целью выполнения этого требования. Если одна из сторон уклоняется от выполнения указанной обязанности, то суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. То же происходит и втом случае, если одна из сторон уклоняется от регистрации договора, требующего государственной регистрации. Несмотря на то, что договор считается заключенным только после его регистрации, суд вправе вынести решение о регистрации, если сделка совершена в надлежащей форме (ст. 165 ГК).

Обязанность передать право собственности на недвижимое имущество предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

Учитывая специфику недвижимости как объекта договора продажи, законодатель установил специальные правила, связанные с исполнением продавцом обязанности передать, а покупателем — принять проданную вещь. Передача недвижимости осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательность письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т. д., а также возможные претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого имущества, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Передаточный акт нельзя рассматривать как дополнение или уточнение договора. Если стороны укажут в нем на несоответствие недвижимости условиям договора, то это не служит основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора (п. 2 ст. 556 ГК). Передаточный акт не может рассматриваться и как неотъемлемая часть договора. Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю. Так как продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимости с момента вручения этого имущества покупателю и подписания акта или иного документа о передаче, то и риск случайной гибели или случайного повреждения имущества переходит на покупателя с этого момента, если иное не предусмотрено договором.

При заключении договоров продажи жилых помещений в много-

101

квартирных домах и продажи нежилых встроенно-пристроенных помещений в них, если они принадлежат разным (не менее чем двум) домовладельцам, законодатель устанавливает дополнительные обязанности продавца, поскольку это общее имущество включается в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества. В целях защиты прав покупателей помещений в кондоминиуме в ст. 13 Закона РФ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г.1 установлено, что при продаже помещения в кондоминиуме продавец, кроме обычных технических характеристик, сообщаемых покупателю при продаже помещений, обязан предоставить документы со следующими сведениями: 1) при отсутствии товарищества собственников сообщаются: данные о наличии или отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;

сведения о залоге помещений; сведения о страховании общего имущества в кондоминиуме; 2) при наличии товарищества в дополнение к сведениям, перечисленным в пункте 1, сообщаются: сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами. Кроме того, в дополнение к этим сведениям представляется устав товарищества, определяющий права и обязанности будущего домовладельца.

Обязанности покупателя не требуют подробной характеристики, так как они являются обычными для любого договора купли-продажи, за исключением обязанности принять недвижимое имущество по передаточному акту и зарегистрировать переход права собственности в соответствии со ст. 551 ГК

Особенности продажи жилых помещений. Договор продажи жилых помещений отличается от иных договоров продажи недвижимости прежде всего тем, что жилое помещение, независимо от того, в чьей собственности оно находится, может быть использовано только по целевому назначению — для проживания граждан. Целевой характер использования жилища не может быть изменен по усмотрению сторон в договоре продажи. Жилое помещение может использоваться для проживания как самого собственника, так и иных лиц, которым помещение предоставляется для проживания в качестве членов семьи, либо по договору, либо в силу завещательного отказа прежним собственником. Поэтому в случае продажи жилого помещения, обремененного правами пользования третьих лиц, в договоре обязательно должен быть указан перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право

СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.

пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, а также основание этого права. В этот перечень могут быть включены члены семьи собственника, оставшиеся проживать в продаваемом жилом помещении (ст. 292 ГК); наниматели жилого помещения и члены их семей ( ст. 675 ГК); арендаторы (ст. 617 ГК), а также лица, которые пользуются жилым помещением в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК 1964 г.).

Если в жилом помещении на момент продажи не проживают лица, права которых следуют за жилым помещением, то в договоре должно быть на это прямо указано. Кроме того, ограничения, связанные с отчуждением жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, установлены в п. 4 ст. 292 ГК. В этих случаях продажа допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Еще одной отличительной особенностью договора продажи жилого помещения является необходимость его регистрации. Только с момента государственной регистрации договор считается заключенным. Регистрацию договора, так же как и регистрацию перехода права собственности, должны осуществлять органы юстиции. Однако, пока не принят закон о регистрации, фактически она осуществляется различными органами, созданными в соответствии с нормативными актами, принятыми субъектами Российской Федерации.