Глава 34. АРЕНДА

§ 1. Общие положения об аренде

Статья 606. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Комментарий к статье 606

Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно Федеральному закону о введении в действие части второй ГК с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения ГК РСФСР 1964 г., перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (ст. ст. 2, 3).

Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность, договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом, например пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - "аренда" или "имущественный наем", исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время, необходимо иметь в виду, что термин "наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

В то же время, общие нормы об аренде, содержащиеся в первом параграфе главы 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в параграфах 2 - 6 ГК.

Определение договора, содержащееся в абз. 1 ст. 606 ГК, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК, специальная норма абз. 2 ст. 606 ГК содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, являются собственностью арендатора. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.

Статья 607. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Комментарий к статье 607

1. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Таким образом, это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные). В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

Помимо общего требования к характеристике объекта аренды п. 1 данной статьи содержит примерный (неисчерпывающий) перечень таких вещей. Их можно подразделить на отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму.

В первую группу входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, которые формируют группу объектов окружающей природной среды (обособленные природные объекты), являются недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятыми из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются природоресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом РФ "О недрах" 1995 г., Водным кодексом РФ 1995 г., Лесным кодексом РФ 1997 г., Земельным кодексом РФ 2001 г. В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах (см., например, Положение об аренде участков лесного фонда, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. N 345). Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит, однако, специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время, характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, представляют собой самостоятельное отраслевое регулирование. Это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому п. 2 статьи 607 ГК указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в Лесном кодексе и Земельном кодексе. Водный кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, как представляется, не являются арендными, представляя самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом.

Гражданско-правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере учитывает публичный интерес, в силу чего право пользования может быть ограничено дополнительными условиями, в том числе экологическими требованиями. Отношения по передаче ограниченных природных объектов могут приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет договор концессии, а не аренды. Арендодателем по данному договору выступает публичный собственник (государство или муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться дополнительные обязанности общественно полезного свойства. В настоящее время эти отношения, в частности, регулируются нормами Федерального закона от 30 декабря 1995 г. "О соглашениях о разделе продукции" (СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18).

Для заключения договоров по передаче в пользование обособленных природных объектов в большинстве случаев требуется лицензия (разрешение).

Вторую группу объектов составляют антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком объекты, в том числе здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Иногда такое деление условно. Так, на некоторые созданные человеком объекты распространяется режим природных объектов (искусственно выращенные леса, каналы, водохранилища). Правовой режим имущества, представленного антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его классификационного вида, определяемого по правилам подразд. 3 разд. 1 ГК "Объекты гражданских прав". Это может быть движимое и недвижимое имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они могут характеризоваться как делимые или неделимые вещи. Так, в аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, в то же время, нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания (например, крышу для размещения рекламы), поскольку он не может быть передан в пользование отдельно от здания. Нельзя передать в аренду часть транспортного средства, так как эти отношения регулируются договорами перевозки (фрахтования). Иногда объект аренды - сложная вещь, т.е. совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. В арендных отношениях учитывается соотношение вещи главной и принадлежности (см. комментарий к ст. 611 ГК).

Третью группу составляют объекты смешанной природы, к которым относятся предприятия и иные имущественные комплексы. В отличие от сложных вещей, это соединенные в одном объекте аренды совокупность вещей и совокупность имущественных прав и обязанностей - предприятие. Безусловно, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.

Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды имущества, которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование частным лицам по соображениям безопасности (например, отдельные виды вооружения, месторождения радиоактивных руд и др.).

Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов имущества в аренду. Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отношения аренды, в выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Федеральному закону от 21 ноября 1995 г. "Об использовании атомной энергии" (СЗ РФ. 1995. N 48. Ст. 4552) передача в пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной собственности, допускается только юридическим лицам, имеющим разрешения (лицензии), выданные органами государственного регулирования безопасности при использовании атомной энергии (Госатомнадзора РФ) и на основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то государственным органом.

Такие ограничения могут вводиться в отношении сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК).

2. Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того, что объектом арендного правоотношения могут быть только вещи, определяемые индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре ее наименование, а следует точно так же охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель. Иногда индивидуализацию можно производить, опираясь на использование номеров, символов, собственных названий и т.п. (например, технический, регистрационный номер, артикул ГОСТа, номер борта воздушного судна, название морского судна). Законом могут быть установлены специальные требования к способу индивидуализации объекта (например, в отношении зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных технических характеристик и параметров, правда, это требование к описанию объекта аренды служит не столько определению его индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием, его грузоподъемность, грузовместимость, скорость и прочее.

Отсутствие данных, дающих возможность с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т.е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий. Если при этом имело место получение имущества, то его следует истребовать по правилам главы 60 ГК о неосновательном обогащении. Правила о реституции в данном случае не применяются, поскольку факт отсутствия согласия по существенному условию не является основанием для признания сделки недействительной, да и сам законодатель квалифицирует договор не как недействительный, а как незаключенный.

Статья 608. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Комментарий к статье 608

По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности), реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе (см. комментарий к п. 2 ст. 49 ГК), например, когда судом назначается внешний управляющий в целях санации.

Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти - Министерство РФ по имущественным отношениям (ранее соответственно - Госкомимущество РФ, Министерство государственного имущества РФ).

Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом приобретает не его собственник, а другое лицо. Это возможно: а) в силу закона; б) в силу уполномочия самим собственником.

Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладает лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве, содержание которого включает это правомочие. Это - право хозяйственного ведения или оперативного управления унитарных предприятий (см. комментарий к ст. ст. 294 - 300 ГК). Унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе выступать арендодателем движимого имущества, за исключением случаев, установленных в законе или иных правовых актах. Такое исключение может включать в себя либо запрет на передачу отдельных видов движимого имущества в аренду, либо требование о согласии собственника на это. В отношении недвижимого имущества согласие собственника необходимо всегда. Казенное предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного управления свободно распоряжается только готовой продукцией, распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника.

Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены, прежде всего, задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями (см. п. 9 Постановления Пленума ВАС от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник ВАС РФ. 1998. N 10)).

Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество, приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, в том случае, если право на осуществление такой приносящей доходы деятельности допускается учредительными документами в условиях неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого распоряжения, в свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое распоряжение лишь в целях достижения основной цели, определяемой в учредительных документах. В то же время, в действующем законодательстве есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. Такое право дано, например, в Законе об образовании образовательным учреждениям в силу положений п. 11 ст. 39 и п. п. 1, 2 ст. 47 Закона об образовании. Хотя такое регулирование можно было бы считать допустимым в силу нормы ст. 608, согласно которой закон может наделять любое лицо, не являющееся собственником, правом передавать имущество в аренду, однако это специальное регулирование вступает в противоречие с общими нормами ГК, которые, будучи императивными, определяют статус учреждения и режим имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления вполне определенно и не предполагают исключений сущностного характера. Именно такой характер носят нормы Закона об образовании, что влечет изменение (или искажение) правовой природы этого вида юридического лица.

В силу указаний закона родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных в судебном порядке недееспособными, также приобретают право передавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Собственником приобретаемого в качестве арендной платы имущества является непосредственно собственник передаваемого в аренду имущества - малолетний или недееспособный.

Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (см. п. 3 ст. 1012 ГК).

Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и/или исполнять договор аренды, в частности, в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и, соответственно, права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.

Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду. Во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу указаний п. 1 ст. 607 ГК или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества). Во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица - унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества должны признаваться недействительными (см. п. п. 40 - 41 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Комментарий к статье 609

1. Статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в комментируемой статье: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года.

Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это - совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст. 160 и ст. 434 ГК. При этом, если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких, как государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем путем составления единого документа в количестве экземпляров, необходимых для сторон, при этом каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа.

2. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. 633 и ст. 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок и некоторые другие рассматриваются в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в дальнейшем - Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 59).

3. Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества - объекта аренды. Это важно для договоров аренды недвижимого имущества. Так, если договор аренды здания или сооружения сроком в год и более требует государственной регистрации, то договор купли-продажи здания или сооружения как недвижимого имущества, в силу указаний ст. 550 ГК, такой регистрации не требует. Таким образом, договор аренды здания или сооружения (а также помещения, как его части), включающий условие о переходе права собственности к арендатору, не требует государственной регистрации, независимо от его срока. Это объясняется тем, что в данном случае нет практической необходимости опираться на такие качества государственной регистрации, как публичность и достоверность правового режима недвижимого имущества в целях защиты интересов потенциального покупателя по приобретению имущества, не обремененного правами третьего лица - арендатора, поскольку приобретатель и арендатор - одно и то же лицо.

4. В ст. 609 ГК нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое обусловлено особым способом его заключения путем возобновления (см. п. 2 ст. 621 ГК). Этот способ, именуемый "возобновление договора", представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора.

Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности к нему невозможно применять правила ст. 609 ГК в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу п. 2 ст. 158 ГК представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п. 3 ст. 434 ГК, не дает полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п. 2 ст. 621 ГК действия сторон, свидетельствующие о их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие письменной формы в виде документа делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом. (Подробнее см. комментарий к ст. ст. 621, 651 и 658 ГК).

Статья 610. Срок договора аренды

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Комментарий к статье 610

1. Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Правило, содержащееся в п. 2 ст. 621, указывает на особый случай, когда договор аренды заключается без указания срока.

Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием (см. комментарий к ст. 157 ГК). Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное - может повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания. Нельзя, однако, рассматривать в качестве условной сделки договор, заключенный на неопределенный срок, поскольку условием его окончания является прямо выраженная воля одной из сторон, а не наступление вероятного обстоятельства, которое от их воли не зависит.

Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом. Поскольку договор не относится к реальным сделкам, то его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора. Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей. Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом желательно указать в договоре, особенно, если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Зачастую его необходимо смонтировать, наладить, зарегистрировать в государственных органах и т.п. Это, в частности, характерно для отношений лизинга.

По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как определенный, так и неопределенный. В ГК нет указания на срок как на классификационный критерий видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время, этот критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком до одного года, а долгосрочной - до 50 лет. В некоторых законах также встречается такое деление, например в Федеральном законе от 29 октября 1998 г. "О лизинге" (СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394).

2. Если срок действия в договоре не определен, - это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 433 ГК. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.

В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило, сформулированное в п. 2 ст. 610 ГК, по которому он равен одному месяцу в случае аренды движимого имущества, и трем месяцам - в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку, а не на ее сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное уведомление. Законом, однако, может быть предусмотрена письменная форма уведомления независимо от характера участника в сделке.

3. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, для договора проката установлен максимальный срок в один год (п. 1 ст. 627 ГК), а земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год (п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ). В ст. 610 ГК не указано, что законом могут быть установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в Лесном кодексе РФ установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в аренду на срок от 1 до 49 лет. Земельный кодекс устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

В п. 3 ст. 610 ГК предусматривает юридические последствия несоблюдения сторонами законодательного требования об ограничении сроков действия договора. Истечение предельного срока автоматически прекращает договор аренды как в том случае, когда он заключен на неопределенный срок, так и в том случае, когда срок, определенный сторонами в договоре, выходит за установленные пределы. Поэтому договорное условие о сроке, противоречащее требованиям закона в части его превышения, является ничтожным.

4. Соглашением сторон может быть установлено, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям. Это, однако, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Как отмечается в рекомендациях Президиума ВАС РФ, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю части расходов на содержание арендованного имущества свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В этой связи такое соглашение не влияет на форму договора и на необходимость его государственной регистрации, если речь идет об аренде здания или сооружения (см. п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 и п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Статья 611. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Комментарий к статье 611

1. В комментируемой статье содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество - предмет аренды. Надлежащее исполнение - это, во-первых, передача имущества в надлежащем состоянии, во-вторых, с принадлежностями и относящимися к нему документами и, в-третьих, в надлежащий срок.

Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего, - обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества - объекта аренды - является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае - прохождение необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ.

2. Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (см. ст. 135 ГК). Под принадлежностью понимают обслуживающие вещи при условии, что полноценное использование главной вещи без принадлежности невозможно (например, станок и съемные приспособления к нему). Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.

Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено договором, влечет за собой ответственность арендодателя. Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

3. При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц (см. п. 9 Информационного письма ВАС N 66). Это допускается лишь после передачи вещи, в ситуации, когда она выбывает из владения арендатора.

Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и пользование только по обязательственному иску. Если при этом на это имущество на законном основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило ст. 398, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре. Если вещь, являющаяся предметом аренды, никому не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать ее уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.

Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида имущества, вида договора иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота). Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

4. Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему предмета аренды, причем за время только фактического его использования. Судебная практика, допуская применение общих норм ГК о встречных обязательствах к основным обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение п. 2 ст. 328 ГК. Согласно ему, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом, если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество (см. п. 10 Информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 Информационного письма ВАС РФ N 66).

Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.

2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Комментарий к статье 612

1. Нарушение требования, содержащегося в предыдущей статье ГК, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, т.е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии с настоящей статьей. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи. Однако это требование о качестве не тождественно тому, которое содержится в договоре купли-продажи в отношении новой вещи, так как в аренду очень часто передается имущество, бывшее в употреблении. В ст. 612 речь идет о таком качестве вещи, которое полностью или частично препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора); в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Вторая возможность - это право на самостоятельное устранение арендатором недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием для применения этой нормы является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение такого требования делает такое действие арендатора неправомерным, так как он этим, в свою очередь, нарушает права арендодателя как собственника имущества. В данном случае собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее - дать такое разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Он может также заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие со стороны арендодателя немедленных действий сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться в качестве молчаливого согласия на действия последнего.

Третья возможность, предоставленная арендатору данной статьей, - право потребовать досрочного расторжения договора.

В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением арендованного имущества, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного имущества, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в этой части.

2. Пункт 2 ст. 612 содержит основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, из данного пункта ст. 612 вытекает обязанность арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи.

Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 613

Имущество собственника может быть обременено правами третьих лиц в силу закона или договора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, например сервитут или залог. Собственник такого обремененного чужими правами имущества имеет право сдать его в аренду, если иное не установлено законом или договором.

В данной статье сформулировано правило, согласно которому передача имущества, обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на это имущество. Это частный случай проявления одного из основных признаков вещного права - "права следования" (право следует за вещью, а не вещь за правом).

Однако арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Комментарий к статье 614

1. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если же он передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части (см. п. п. 8, 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор обязан уплатить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы (см. п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Досрочное прекращение пользования имуществом (например, освобождение арендуемого помещения) до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Если договор заключен без указания срока, то предупреждение стороной контрагента о его прекращении указывает на то, что он прекратится лишь по истечении трех месяцев после этого в отношении недвижимого имущества, и месяца в отношении движимого имущества, если иной срок не предусмотрен договором (см. п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре или иной, согласно п. 2 ст. 614. Если оплата установлена в денежной форме, то следует указать, должна ли она осуществляться наличным или безналичным путем. При оплате безналичным путем следует определить форму в соответствии с требованиями гл. 46 ГК и иных правовых актов. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или полученных плодов. В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности, какая часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна быть передана арендодателю - с доставкой или путем выборки со склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в собственность, в частности условиями о качестве и т.п.

Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода платежа. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и стопроцентной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места. Если условие об арендной плате является существенным, то правило обычной цены (обычая) к такому договору не применяется и он будет считаться незаключенным. Его также нельзя применить, если обычай в области аренды такого вида имущества не сложился или само имущество является уникальным, и аналогию использовать невозможно.

2. Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) - главной вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю.

Формы оплаты многовариантны. Законодатель предлагает на выбор пять форм, которые можно использовать самостоятельно и в различных комбинациях.

Во-первых, оплата может быть определена твердой суммой платежей (в абсолютных цифрах) либо в долях или процентах от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (в относительных цифрах). В обоих случаях оплата может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. Твердая сумма чаще устанавливается для расчетов в денежной форме, а долевая - для расчетов в натуре (издольщина). Так, долей продукции может оплачиваться аренда оборудования, предприятия, долей плодов - аренда земельного участка для сельскохозяйственного производства, водоема для рыбоводства и т.д. Если расчеты ведутся в виде отчислений от доходов, то это денежная форма оплаты.

Расчеты за пользование арендованным имуществом возможны в форме услуг, предоставляемых арендатором арендодателю. Наиболее целесообразно использовать эту форму в случаях, когда арендатор является профессионалом в области оказания таких услуг, в которых нуждается арендодатель. Статья 614 ГК не называет в качестве арендной платы производство работ. Однако это не значит, что использование такой формы противоречило бы закону, поскольку договором могут быть предусмотрены иные формы помимо перечисленных в статье 614 ГК. Использование такого вида платежа требует дополнительного урегулирования подрядных отношений в части производства работ в рамках договора аренды.

Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Следовательно, к такому договору надо предъявлять требования по определению имущества, передаваемого в аренду и получаемого в аренду, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из перечисленных в данном пункте виде).

Можно предусмотреть оплату в форме передачи имущества не в аренду, а в собственность. При этом стороны должны руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений, связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю.

Если договором аренды предусмотрены мероприятия по улучшению арендованного имущества (производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто будет производить эти улучшения - арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое улучшение соответствовали установленной сторонами сумме.

В то же время, некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (см. п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат).

Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливается соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом (см., например, распоряжение Министерства государственного имущества РФ (ныне Министерство по имущественным отношениям РФ) от 14 мая 1999 г. N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом").

Такое разнообразие видов оплаты аренды имущества придает самому договору сложный характер. Нельзя, однако, утверждать, что оказание услуг, производство работ или передача имущества в собственность в качестве арендной платы делают такой договор смешанным, поскольку он не теряет своего специального вида (в том числе и наименования), а только в зависимости от конкретного вида оплаты включает в качестве своих условий элементы соответствующих обязательств.

3. Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило в целом действует в отношении договоров, превышающих годичный срок действия, поскольку данный пункт ст. 614 запрещает производить такое изменение чаще одного раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы. В то же время, законодатель может установить для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

При применении п. 3 ст. 614 Президиум ВАС РФ рекомендует судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Этот порядок (механизм), оставаясь неизменным, тем не менее определяет каждый очередной платеж в иной сумме, нежели предыдущий. Например, при использовании процента индексации или при определении ставки арендной платы в сумме рублей, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

4. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно изменились. Под существенным изменением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если:

а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

5. При существенном нарушении арендатором своей обязанности вносить арендную плату в установленный срок арендодатель имеет право потребовать от него досрочного внесения арендной платы. Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за два срока подряд.

Статья 615. Пользование арендованным имуществом

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615

1. Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для организации производства и т.п. При этом не следует отягощать содержание договора указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. В частности, арендодатель не может требовать от арендатора соблюдения правил дорожного движения при пользовании арендованным автотранспортным средством, так как правами требования в данном случае обладает не он, а органы ГАИ. Арендатор также не может применить санкции за нарушение таких правил, так как они установлены административными нормами. В то же время, если нарушение подобных правил угрожает утратой или повреждением арендованного имущества, то включение их в качестве критериев для допустимых способов пользования вполне уместно. Так, указание на то, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.

Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование - для непредусмотренных для них "грубых" операции.

2. Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, распоряжаясь своим правом аренды, он одновременно распоряжается и чужой вещью. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Поэтому в комментируемой статье предусматривается распоряжение арендными правами, однако с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка должно отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма (п. 18 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Это, в частности, подчеркивается в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66: "Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив". В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки "чистого" права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

Распоряжение арендатором своими правами реально или потенциально (при залоге) приводит к их отчуждению, т.е. бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.

В силу указаний закона арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом, поскольку он вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды. При этом использование такого права, также как распоряжение правом аренды, подчинено одной логике: распоряжение чужим имуществом допускается только с согласия собственника или управомоченного им лица - арендодателя. Если договором арендатору предоставлено право передавать имущество в субаренду или в ссуду, оно означает выражение воли арендодателя (согласие) и освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 18 и п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор - субаренды (поднайма) или ссуды. Эти договоры связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого. Их зависимость проявляется в том, что арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем (ссудодателем) в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же время, эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором.

В то же время, такая независимость участников двух договоров, не сказывается на зависимости самих договоров, поэтому юридическая судьба дополнительного договора определяется судьбой главного договора. Особенно это проявляется в отношениях парных договоров одной природы - аренды и субаренды. Так, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на их основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и в отношении государственной регистрации, правила п. 2 ст. 621, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абзаца второго п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (см. п. п. 19 и 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу (см п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Правило, сформулированное в п. 2 ст. 615 ГК, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или нормативно-правовыми актами. Иное регулирование предусмотрено нормами ГК о прокате, которое запрещает такие действия в отношении предмета проката. В то же время, нормы о договоре аренды транспортного средства позволяют передавать его в субаренду, если договором не предусмотрено иное. Нормы Земельного кодекса позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное (см. п. п. 5 и 6 ст. 22).

3. Нарушение арендатором своих обязанностей, зафиксированных в ст. 615, в частности использование арендованного имущества с нарушением условий договора или не в соответствии с назначением имущества, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил ст. 452 ГК. В то же время, общее правило данной статьи не применяется, если возникают основания для расторжения договора в силу указаний п. 1 ст. 619 ГК (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями), поскольку в ней предусмотрена иная досудебная процедура.

Кроме того, из смысла нормы ст. 606 ГК следует, что арендатор не приобретает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества с нарушением условий договора.

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Комментарий к статье 616

1. Статья 616 ГК регулирует отношения по распределению между сторонами договора обязанностей по содержанию. Под содержанием имущества понимаются определенные действия, направленные на поддержание его в нормальном состоянии, годном к использованию (эксплуатации), а также связанные с этим расходы. Для поддержания имущества в таком состоянии проводятся ремонт, профилактика и т.п. в зависимости от вида и назначения имущества. Ремонт бывает двух видов: капитальный и текущий. Разграничение работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, определяется различной нормативно-технической документацией, устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующего имущества. В отсутствие такой регламентации стороны определяют в договоре, что следует понимать под капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользование имущества. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает в первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данная норма действует в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления.

Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами, если они не установлены соответствующими нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются строительными нормами и правилами. Если сроки проведения капитального ремонта не установлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки. Такое неопределенное обозначение срока возможно только на уровне правового акта, в каждом конкретном случае этот срок желательно конкретизировать и соизмерять со сроками, которые обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах. Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью (например, поломкой вещи, выходом из строя оборудования и т.п.), если потребность в таком ремонте возникла не по вине арендатора.

Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Расходы, однако, не должны превышать необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы. В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Целям поддержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры. Во-первых, проведение текущего ремонта, который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды (например, согласно п. 1 ст. 631 ГК текущий ремонт имущества, арендованного по договору проката, осуществляется арендодателем). Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании и т.п.). Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

Обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: профилактических работ (смазка, проверка надежности крепежных деталей, замена деталей одноразового употребления и т.п.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и т.п.

Расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание имущества в исправном состоянии, несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией (например, по оплате коммунальных услуг при аренде здания, оплате расходов на горючее при аренде транспортного средства), охраной имущества, обязательным страхованием и т.п., если иное не предусмотрено законодательством или договором. Например, особый правовой режим недвижимого имущества, которое признано памятником истории и культуры, предполагает, что при передаче его в аренду арендатор обязуется обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить текущий ремонт, ремонтно-реставрационные работы, консервационные работы, предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с подписанным сторонами охранным обязательством, а также разовыми предписаниями арендодателя (Мингосимущества и балансодержателя), если это предусмотрено договором аренды. В то же время, арендатор не имеет права производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства (см. Приложение N 2 к Распоряжению Госкомимущества РФ от 28 января 1993 г. N 148-р).

------------------------------------------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Распоряжение Госкомимущества РФ от 28.01.1993 N 148-р "О введении в действие "Порядка сдачи и переоформления договоров на аренду зданий, сооружений и нежилых помещений в жилых домах, находящихся на балансе предприятий, организаций, учреждений, воинских частей Министерства обороны Российской Федерации, Министерства безопасности Российской Федерации, Министерства внутренних дел Российской Федерации, Федерального управления железнодорожных войск Российской Федерации, Федерального агентства правительственной связи и информации при Президенте Российской Федерации" утратило силу в связи с изданием распоряжения Мингосимущества РФ от 16.09.1998 N 1199-р "О признании утратившим силу распоряжения Госкомимущества России от 28 января 1993 г. N 148-Р".

------------------------------------------------------------------

Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу п. 2 ст. 619.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Комментарий к статье 617

1. В ст. 617 устанавливается судьба договора в случае перемены лиц на стороне как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу договор аренды сохраняется в силе при изменении сторон, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне происходит перемена лица.

Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве - праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанном на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (см. подробнее п. 23 и п. 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Все вышеперечисленное относится и к субаренде. Так, при перенайме договор субаренды сохраняет силу. На это указывает общее правило п. 2 ст. 615 ГК о том, что нормы договора аренды применяются к договору субаренды, а также судебная практика (см. п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

2. Если перемена лица происходит на стороне арендатора, то договор сохраняется в силе не всегда. Пунктом 2 регулируются отношения, в которых арендатор представлен физическим лицом, и перемена лица на стороне арендатора в договоре происходит ввиду его смерти (или объявления этого лица умершим в судебном порядке). Содержащаяся в данном пункте норма диспозитивна. Правопреемство имеет место лишь в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель вправе даже при отсутствии в договоре условия о расторжении договора аренды по причине смерти арендатора отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве. Эта норма рассчитана на договоры, заключенные на срок.

Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора. По договору, заключенному без указания срока, стороны, в данном случае арендодатель, имеют право в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор по правилам п. 2 ст. 610.

В ст. 617 не регулируются отношения, возникающие в случае, когда происходит перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство возможно в силу различных юридических фактов, например реорганизации этого юридического лица, перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются соответствующими статьями ГК и иного законодательства. Так, в силу п. 2 ст. 60 ГК арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков. При переуступке прав аренды (перенайме) действует норма п. 2 ст. 615, в соответствии с которой договор аренды в этом случае сохраняется.

Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

Комментарий к статье 618

1. Данная статья ГК устанавливает правило, базирующееся на зависимости юридической судьбы договора аренды и договора субаренды. Эти договоры соотносятся между собой как основное и производное, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Иными словами, существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды. Это свойство двух договоров нашло свое отражение в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК, в которой указывается, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Положение, сформулированное в п. 1 ст. 618, также отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений. Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450), так и в одностороннем порядке. По требованию одной стороны возможно досрочное расторжение договора в судебном порядке, если другая сторона существенно его нарушила, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450). ГК предусматривает специальные основания для одностороннего расторжения договора в ст. ст. 619 и 620. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451).

Норма, сформулированная в данном пункте ст. 618, действует лишь в том случае, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды.

Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным арендодателем. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком.

Эта норма опирается на принцип, близкий тому, на котором строится и норма п. 1 статьи 621, о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Она также защищает интересы добросовестного субарендатора, которые не должны страдать, если основной договор расторгнут, например ввиду недобросовестности арендатора.

2. Следствием зависимой природы договора субаренды является норма о ничтожности договора субаренды, если по основаниям, предусмотренным ГК, договор аренды признается ничтожным. Определение ничтожной сделки, основания ничтожности и правовые последствия ничтожности содержатся в § 2 гл. 9 ГК.

К субарендным отношениям применимо также правило о признании недействительной только части сделки. В части, в которой признан недействительным договор аренды, признается недействительным и договор субаренды.

В то же время, признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды.

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Комментарий к статье 619

Данная статья ГК содержит норму, направленную на защиту прав и интересов арендодателя. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих:

1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным, по определению ст. 450 ГК, будет такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к арендным отношениям существенным нарушением будет нарушение условия об использовании имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (см. п. 1 ст. 615 и комментарий к нему). Нарушение может быть несущественным, но если оно повторяется неоднократно, то это также дает основание для расторжения договора. Под неоднократным понимается в каждом конкретном случае такое количество нарушений, которое дает возможность сделать вывод о систематическом характере нарушений;

2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора аренды;

3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы также является основанием досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных платежей имела место три и более раз подряд. Кодексом предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Согласно п. 5 ст. 614, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 616), то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. При этом стороны могут опираться на технические нормативы, если таковые носят рекомендательный характер. Если нормативы имеют обязательный характер, то стороны обязаны отразить их в договоре, указав конкретно либо отослав к соответствующему нормативно-правовому акту.

В случае, если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны, ремонт должен проводиться в разумные сроки. Под разумным сроком понимается такой срок, который необходим для того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

В ст. 619 устанавливается обязанность арендодателя письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование направлено на защиту интересов арендатора. Оставление арендатором такого предупреждения без внимания дает право арендодателю обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора по основаниям, содержащимся в данной статье. Расторжение договора происходит на основании судебного решения. Следовательно, истец должен доказать наличие оснований для расторжения договора и факт предупреждения им ответчика.

Судебная практика накопила определенный опыт применения данной статьи. Так, Президиум ВАС РФ указывает на следующее.

Стороны могут самостоятельно установить в договоре и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку это право им дает п. 1 ст. 450. Так, иным, по мнению ВАС РФ, может явиться и такое установленное договором основание, как однократная просрочка внесения арендной платы, поскольку предусмотренное в части первой статьи 619 ГК основание включает в себя не только такой элемент как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Если основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является нарушение договора арендатором как из числа перечисленных в статье 619 ГК, так и в самом договоре в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, а также такое, которое суд может признать как существенное, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). При этом необходимым условием удовлетворения такого иска арендодателя является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (см. п. 29 и п. 30 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (см. п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 г. N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров". Вестник ВАС РФ. 1997. N 7).

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений. (См. подробнее п. п. 25 - 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 620

Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения договора. В частности, если имущество передано без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.). Могут быть и иные препятствия, обусловленные действиями или бездействием арендодателя;

2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. Кодекс устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В то же время, ст. 620 ГК по своей редакции отличается от ст. 612. В ст. 620 указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается ст. 612, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

Безусловно, в обеих статьях имеются в виду скрытые недостатки имущества. Однако, используя правило, сформулированное в комментируемой ст. 620, важно опираться в том числе на норму ст. 612, согласно которой неосведомленность арендодателя о скрытых недостатках объекта аренды не является основанием, освобождающим его от ответственности, и не лишает арендатора права на расторжение договора;

3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (см. комментарий к ст. 616). Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;

4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.

Помимо перечисленных в подпунктах данной статьи оснований стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу положений п. 2 ст. 450 ГК, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450.

Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за рамками перечисленных в данной статье, в качестве существенного нарушения.

Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в настоящей статье или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок, как это имеет место в отношении арендатора согласно ст. 619. Такое неодинаковое регулирование имеет место, когда большей защите подлежат права более слабой стороны в договоре. Однако в данном случае "слабость" арендатора не очевидна.

Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к статье 621

1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях. При заключении такого договора на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Сохранение в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы, в данных обстоятельствах не действуют. Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора (см. п. 33 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать применения этих санкций нельзя.

Арбитражная практика показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица. (См. п. 4 письма ВАС РФ от 10 сентября 1993 г. N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике". Вестник ВАС РФ. 1993. N 11).

Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (см., например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и ст. 642 ГК). Это правило не применимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса.

2. Пунктом 2 ст. 621 ГК установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях. Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенным на неопределенный срок) - прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон: со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами, продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт.

Таким образом, в статье формулируется специальная норма в отношении формы договора аренды (см. ст. 609 ГК). Более того, если таким способом возобновляется договор аренды недвижимого имущества, трудно выполнить общее требование о его государственной регистрации, поскольку нет письменной (документарной) формы договора. В то же время невозможно зарегистрировать первоначальный договор, имеющий письменную форму, поскольку он по существу прекратился в связи с истечением срока. Если же требование государственной регистрации связано со сроком договора, например в отношении аренды здания и сооружения (см. п. 2 ст. 651 ГК), то ввиду того, что срок нового договора не определен, невозможно сказать заранее, каким будет его срок в действительности.

В некоторой степени эту проблему разрешила судебная практика, указав, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года (см. п. 11 Информационного письма N 59).

Основной вывод, который можно сделать из нормы, содержащейся в п. 2 ст. 621, заключается в следующем. Даже если срок в договоре аренды определен, это не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю. Желательно, чтобы стороны в договоре согласовали эту процедуру, поскольку возврат имущества часто сопряжен с дополнительными действиями и расходами - временными и финансовыми (в частности, демонтаж, упаковка, снятие с учета, транспортирование предмета аренды).

В то же время, если ни одна сторона в установленные сроки не совершит таких действий, договор автоматически продлевается, а в этой ситуации прекращение договора требует предупреждения по правилам п. 2 ст. 610 ГК.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 622

Обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи с его расторжением) сопровождается рядом требований. Во-первых, это должна быть та же самая вещь, которая была ему передана в аренду (индивидуально определенная), со всеми принадлежностями и документами. Причем это не всегда те же документы, которые были переданы арендодателем. Перечень таких документов может включать не только те, которые были переданы арендатору вместе с объектом аренды в пользование. В него могут быть включены также документы, без которых арендодатель как собственник не сможет его использовать. Например, относящиеся к снятию данного имущества с технического учета, если имущество было поставлено на временный учет на имя арендатора. Во-вторых, поскольку большинство видов имущества в процессе пользования изнашивается и вернуть его в том же состоянии практически невозможно, вещь должна быть возвращена с учетом той степени изменений в ней, которая предполагается нормальной при обычном пользовании данной вещью в течение срока договора, т.е. нормального износа. Этот показатель применительно к конкретному объекту может устанавливаться техническими нормативами или определяться обычными требованиями.

В то же время, стороны могут договориться об ином, т.е. вещь может быть возвращена с улучшениями, либо с заменой отдельных узлов или принадлежностей, либо без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом.

Если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям ст. 622 ГК или договора, арендодатель имеет право применить санкции. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он фактически нарушил его право собственности, поскольку такое изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник (см. комментарий к ст. 623 ГК). То же самое касается замены узлов, деталей и принадлежностей, если они определяются индивидуальными признаками и их замена не сопряжена с проведением ремонта, возложенного на арендатора. Если имущество возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями, арендодатель вправе требовать возмещения убытков. Важно иметь в виду, что если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено, то такой риск по общему правилу несет собственник имущества, если законом или договором не предусмотрено иное. Например, согласно общему правилу ст. 669 ГК этот риск несет арендатор в отношении предмета лизинга. Если же утрата, гибель или повреждение арендованного имущества произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, к нему можно предъявить санкции, вытекающие из договорного обязательства. Это - право требовать возмещения убытков, уплаты неустойки, если она предусмотрена законом или договором, а также использование прав, основанных на иных обеспечительных мерах, в том числе залоговых и страховых. Требовать возмещения вреда, опираясь на нормы главы 59 ГК при этом нельзя, поскольку вред причинен в рамках договорных отношений.

Имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. В отношении места исполнения данного обязательства судебная практика опирается не на общую норму ст. 316 (в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения), а на принцип "зеркального отражения" исполнения обязанности по возврату имущества от исполнения обязанности арендодателем по передаче арендованного имущества арендатору. Если место исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п. 36 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66), передача недвижимого имущества осуществляется в месте его нахождения.

Исполнение этой обязанности должно подтверждаться документально, если договор был заключен в письменной форме или если стоимость имущества, возвращаемого с неотделимыми улучшениями, возросла настолько, что сделка с ним требует письменной формы. Для подписания такого документа (акта приема-передачи) стороны должны явиться в согласованные сроки в установленное место.

Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендатор не вправе вчинить виндикационный иск, поскольку, согласно п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (Вестник ВАС РФ. 1998. N 10), иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. В нашем случае в исковом требовании следует ссылаться на нарушение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора.

Неисполнение обязательства по возврату имущества в срок предполагает применение санкций, перечисленных в ст. 622 ГК. Во-первых, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков в размере, непокрытом такой арендной платой. Во-вторых, неустойка, если она предусмотрена законом или договором за такую просрочку, носит штрафной характер, т.е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (см. п. 39 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

В то же время, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, а также применения иных санкций, включая требование уплаты процентов за время просрочки. Более того, в силу ст. 406 ГК, такая просрочка со стороны арендодателя как кредитора дает право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Комментарий к статье 623

1. Для более эффективного достижения тех экономических или потребительских целей, которые ставит перед собой арендатор, иногда требуется некоторое усовершенствование объекта аренды. Такое усовершенствование, с одной стороны, требует затрат, а с другой - повышает эксплуатационные, потребительские качества имущества, а соответственно, и его цену. Такие действия в отношении имущества в целом с правовой точки зрения представляют собой один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния - и являются правомочием собственника. Следовательно, чтобы такие действия другого лица, в нашем случае арендатора, носили законный характер, они должны быть санкционированы собственником. В то же время, не всякое улучшение требует согласия собственника. Все зависит от характера такого улучшения. Если улучшение является отделимым, т.е. оно может быть отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (например, дополнительные съемные приспособления к оборудованию), то на такое улучшение не требуется согласия арендодателя. Оно не изменяет состояния вещи бесповоротно. Поэтому такое улучшение является собственностью лица, произведшего такое улучшение за свой счет (т.е. арендатора), и при возврате арендованного имущества остается у него.

В то же время, договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения, произведенные арендатором, считаются собственностью арендодателя, если они произведены за счет последнего (в счет арендной платы). В договоре может быть предусмотрен выкуп арендодателем отделимых улучшений по окончании договора и т.п.

2. Неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, пристройка к зданию). Такое изменение вещи требует согласия арендодателя, поскольку он может не быть заинтересован в их производстве. Во-первых, оно сопровождается расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника вещи. Во-вторых, оно влечет за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить бремя ее содержания. Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение. Безусловно, такие расходы должны быть разумными и необходимыми (см. презумпцию разумности в п. 3 ст. 10 ГК).

Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное. В нем, в частности, может быть предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения без предварительного согласия арендодателя, либо вообще такое улучшение может быть исключено. В этом случае желательно оговорить, какого рода должны быть такие улучшения, каковы пределы расходов на них, за чей счет они производятся, а также способы и сроки расчетов (по общему правилу возмещение расходов осуществляется по окончании договора), если они производятся за счет арендатора.

3. В данной статье нет прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя. Однако, на наш взгляд, это следует из смысла регулирования. В статье же указывается лишь на то, что, если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку данный пункт ст. 623 указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В то же время, данный пункт ст. 623 указывает, что сформулированное в ней общее правило может иметь исключения, которые должны быть отражены в законе. Кстати, в самом ГК есть такие положения. В частности, для аренды предприятия ст. 660 устанавливает противоположное правило: если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию предприятия, его расширение, техническое перевооружение, что является неотделимым улучшением предприятия.

4. Если улучшение арендованного имущества осуществляется за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то такие улучшения являются собственностью арендодателя. Это правило относится к любому улучшению - как отделимому, так и неотделимому - и касается имущества в форме вещей, представляющих собой основные средства производства. Именно на восстановление основных средств производства собственником имущества осуществляются амортизационные отчисления из полученной прибыли от реализации произведенной продукции. Эти отчисления рассчитываются по нормам амортизации, которые в отношении определенных видов имущества устанавливаются правовыми актами (см., например, главу 25 Налогового кодекса РФ и Постановление Правительства РФ от 10 января 2002 г.).

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Комментарий к статье 624

Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Экономически это объясняется тем, что сам арендодатель утрачивает интерес к этому имуществу как собственник или изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования (например, в отношениях финансовой аренды). В то же время, арендодатель, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, рассчитывает на переход к нему права собственности на него.

Безусловно, любые экономические предпосылки к переходу права собственности не являются юридическим основанием для этого. Вот почему, если стороны не пришли к согласию в отношении такого перехода права собственности, неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества по окончании договора (его удержание), основанное только на понятии "экономической справедливости", является неправомерным действием.

Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает отношений купли-продажи. Только одно требование базируется на нормах договора купли-продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК такой договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи того имущества, которое является объектом аренды. На это специально обращает внимание Президиум ВАС РФ, подчеркивая, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа (подробнее см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Поэтому термин "выкуп", используемый законодателем при регулировании данных отношений, обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды.

Момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа. В первом случае речь идет о нормальном (регулярном) завершении договора, когда уплаченные арендные платежи полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда внесение выкупного платежа (условие о котором устанавливается в договоре) до истечения срока аренды является основанием перехода права собственности и обязательство прекращается вследствие совпадения должника и кредитора в одном лице.

В статье 624 ГК ничего не говорится о том, что переход права собственности на арендованное недвижимое имущество требует государственной регистрации. Правило п. 2 ст. 223 ГК указывает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Норма ст. 624 ГК, видимо, и представляет собой такое исключение, поскольку в ней указаны лишь два вышеуказанных момента возникновения права собственности у приобретателя по данному конкретному договору. В то же время, требование о регистрации перехода права собственности, содержащееся в нормах договора купли-продажи к рассматриваемым отношениям, также не применяется (см. п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

2. Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели условие о выкупе арендованного имущества, они могут договориться об этом в любой момент в период действия договора, в том числе накануне окончания срока аренды, и оформить это условие дополнительным соглашением. Такое дополнительное соглашение является составной частью договора купли-продажи при условии, что ему придана форма, отвечающая требованиям к форме договора купли-продажи соответствующего вида имущества.

При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Стороны должны определить в таком соглашении момент перехода права собственности, опираясь на правило п. 1 комментируемой статьи.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Для этого используется, во-первых, общая норма, а во-вторых - специальные нормы. Общая норма указывает на правовой режим объекта как имущества, изъятого из гражданского оборота (см. комментарий к п. 2 ст. 129 ГК). Это имущество может принадлежать только публичным собственникам: РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям (см. комментарий к п. 3 ст. 212 ГК). Если такое имущество передается на праве аренды, то условие о переходе права собственности будет ничтожным. Специальные нормы содержатся в законах и относятся к имуществу, допущенному к гражданскому обороту (в том числе и ограниченному). Например, эти нормы содержатся в законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества, имеющего специальное целевое назначение (как правило, предназначенное для выполнения социальных функций публичными образованиями), в земельном законодательстве.

4. Переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору (выкуп арендованного имущества) - самостоятельное основание перехода права собственности по договору, один из производных способов возникновения права собственности. Его не следует смешивать с другими основаниями, например договором купли-продажи. Купля-продажа также может оформлять отношения, результатом которых будет переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору. Однако эти отношения регулируются правилами о купле-продаже и в этом случае стороны заключают договор купли-продажи. Поэтому, например, в некоторых нормативных актах предусматриваются два основания возникновения права собственности у арендатора на предмет аренды: либо договор аренды с условием о выкупе, либо договор купли-продажи (в частности в нормах, регулирующих отношения по постановке транспортных средств, являющихся предметом лизинга, на учет). Земельный кодекс РФ предусматривает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса (см. п. 8 ст. 22).

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

Комментарий к статье 625

Статья 625 ГК уточняет, какие нормы содержат специальное регулирование по отношению к отдельным видам договоров аренды или к арендным отношениям по поводу отдельных видов имущества. Перечень таких видов содержится в статье и носит исчерпывающий характер, т.е. ограничивает виды договоров и имущество, на которые распространяется данная статья. К ним относятся такие виды договоров, как прокат и финансовая аренда, и такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия.

В соответствии с этой статьей общие положения об аренде применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества постольку, поскольку они не изменены специальными правилами данного Кодекса о таких договорах (соответственно § 2 - 6 гл. 34 ГК). Поскольку в данном случае не указано, что регулирование, содержащееся в других законах и иных нормативно-правовых актах, также является приоритетным по отношению к нормам данной главы, они, следовательно, не должны противоречить ГК в силу п. 2 ст. 3. В то же время, если при регулировании в ГК отдельных видов договоров аренды или аренды отдельных видов имущества есть отсылка к иному законодательству, нормы которого могут содержать специальные нормы об аренде. Так, в ст. ст. 641 и 649 ГК указывается, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Общие положения об обязательствах и договорах данного Кодекса применяются к договорам аренды постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл. 34.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

3. Договор проката является публичным договором (статья 426).

Комментарий к статье 626

1. Договор проката является специальным видом договора аренды. В основе специального регулирования - особый характер арендодателя. Арендодателем является предприниматель, для которого сдача имущества в аренду представляет собой основной способ получения предпринимательского дохода. Из этого, во-первых, следует, что арендодателем в договоре могут быть юридические лица, зарегистрированные в качестве коммерческих организаций, а также физические лица, зарегистрированные в качестве предпринимателя, в том числе объединившиеся в неправосубъектную организацию - простое товарищество. Деятельность такого арендодателя носит профессиональный и специализированный характер. Во-вторых, имущество, служащее предметом договора проката, представлено в форме непотребляемых движимых вещей, обладающих такими физическими и потребительскими качествами, которые позволяют передавать их в пользование различным арендаторам многократно (вещи длительного пользования). В-третьих, такой договор носит краткосрочный характер, поскольку удовлетворяет кратковременные потребности арендатора в арендованном имуществе.

Пункт 1 настоящей статьи содержит определение договора с учетом всех особенностей данного вида аренды. Арендодатель определяется в нем как лицо, осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (предмет деятельности). Его обязанностью по договору является предоставление арендатору во временное владение и пользование движимого имущества. При этом в части 2 ст. 626 данного пункта указывается, что такое имущество используется для потребительских целей, однако в договоре может быть предусмотрено иное. Эта оговорка означает, что имущество может использоваться и в предпринимательских целях. Последнее может вытекать из существа обязательства. Так, если арендодатель обязан предоставить в аренду землеройную машину специализированной строительной организации, то предполагается, что она будет использоваться в производственных (предпринимательских) целях.

Имущество предоставляется за плату, следовательно, этот договор является возмездным. Он также характеризуется как двусторонний и консенсуальный.

2. Договор проката заключается в письменной форме. Такой договор составляется в виде единого документа, подписанного сторонами, или в виде квитанции-обязательства, подписанной арендатором. В случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать типовые договоры проката для отдельных видов имущества согласно п. 4 ст. 426 ГК.

3. Договор проката признается публичным договором с отсылкой к ст. 426 ГК. Содержащееся в этой статье определение публичного договора прямо не включает в себя такой вид деятельности, как передача имущества во временное владение и пользование. Однако распространение действия норм о публичном договоре на договор проката является естественным в силу специального характера арендодателя. Как уже указывалось выше, это лицо - профессионал, для которого прокат является специализированным видом предпринимательской деятельности.

Из этого следует, что арендодатель обязан заключить такой договор с любым обратившимся к нему лицом и не вправе оказывать предпочтение какому-либо лицу, кроме случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. Здесь имеются в виду льготы, устанавливаемые нормами социальной защиты в отношении инвалидов, участников войн и иных категорий граждан. Условия договора проката, включая условие о цене, устанавливаются одинаковыми для всех категорий арендаторов. Исключение составляют случаи, когда льготные тарифы для отдельных категорий граждан устанавливаются законом или иным правовым актом.

Отсутствие у арендодателя права свободно выбирать контрагента, направленного на защиту прав более слабой стороны в правоотношении с профессионалом, компенсируется, можно сказать, отсутствием у арендатора права определять условия договора. Арендодатель имеет право в одностороннем порядке определять условия договора в формулярах или иных стандартных формах, используя положения ст. 428 о договоре присоединения. Это положение не касается, безусловно, условия о предмете и сроке, так как выбор предмета (вещи) проката и определение срока зависят от арендатора. В то же время, арендодатель также не всегда свободен в определении условий договора, поскольку согласно норме, содержащейся в п. 4 ст. 426, в случаях, предусмотренных законом, Правительство РФ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении договора проката (типовые договоры проката, положения и т.п.).

К договорам проката, арендатором в которых является гражданин, арендующий имущество для личных бытовых нужд, применяются нормы Закона о защите прав потребителя и изданные в соответствии с ним иные правовые акты (ст. 9 Закона "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды (статья 621) к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Комментарий к статье 627

1. Договор проката опосредует отношения по краткосрочной аренде, максимальный срок которой определен законодателем в один год. Отдельные виды имущества могут передаваться в аренду на более короткие сроки, ограничиваясь часами работы соответствующей организации (например, прокат коньков на катке, лодок и пляжного инвентаря на берегу водоема).

2. Существо отношений проката не позволяет применять к договору некоторые общие положения об аренде. Поэтому п. 2 ст. 627 исключает действие правила ст. 621 о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве добросовестного арендатора на возобновление договора аренды. Если бы законодатель не ввел это исключение, то ст. 621 неминуемо вступила бы в противоречие со ст. 426, ибо арендодатель, с одной стороны, был бы вынужден оказывать предпочтение прежнему арендатору, а с другой стороны, нарушал бы свою обязанность как стороны-профессионала в публичном договоре не оказывать никакому лицу предпочтений при заключении договора.

3. Договор проката может быть прекращен досрочно. Правом досрочного отказа от договора обладает только арендатор. Законодатель в данном случае учитывает интересы арендатора, у которого необходимость в таком имуществе может отпасть в любой момент, а продолжение договора причинит ему убытки, которые он не сможет компенсировать. Для арендодателя такое прекращение договора не должно влечь серьезных убытков, так как для него это профессиональная коммерческая деятельность, включающая риск по определению. В то же время, для того чтобы арендодатель был готов принять обратно такое имущество, а также уменьшить убытки, связанные с досрочным прекращением договора, он должен быть предупрежден арендатором о таком отказе в письменном виде не менее чем за десять дней.

В случае досрочного прекращения договора арендатор имеет право на возврат части уплаченной им арендной платы в соответствии с п. 2 ст. 630.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Комментарий к статье 628

Данная статья дополняет общие положения, обязывающие арендодателя предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии, а арендатора - использовать арендованное имущество в соответствии с его назначением. Исходя из того, что арендодатель - профессионал, а арендатор по общему правилу - гражданин-потребитель, обязанность удостовериться в надлежащем состоянии (качестве, исправности, комплектности и т.п.) арендованного имущества возлагается на арендодателя. На него же возлагается обязанность неимущественного характера - проинформировать арендатора устно или письменно о правилах эксплуатации данного имущества. Нарушение этой обязанности, во-первых, лишает арендодателя права требовать возмещения вреда, если он был причинен арендованному имуществу в связи с отсутствием у арендатора такой информации, и, во-вторых, дает арендатору или любому другому лицу право требовать возмещения вреда, причиненного ему вследствие недостоверной или недостаточной информации об арендованном имуществе или правилах его эксплуатации (ст. 1095).

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Комментарий к статье 629

1. Статья регулирует отношения, связанные с обнаружением недостатков арендованного имущества. Данное регулирование носит специальный характер, исключая право арендатора на самостоятельное устранение недостатков (ремонт) арендованного имущества (ст. 612 ГК). Если после передачи арендатору имущества он обнаружит в нем недостатки, которые полностью или частично препятствуют пользованию им, он должен уведомить об этом арендодателя. Способы, форма и срок такого уведомления в ГК не установлены, следовательно, арендатор имеет право сделать это удобным для него способом и в разумный срок, если иное не предусмотрено договором. После получения такого уведомления арендодатель обязан по своему выбору либо устранить недостатки на месте (например, произвести ремонт), либо заменить данную вещь аналогичной вещью, находящейся в пригодном для использования состоянии. Для выполнения этих действий в ГК установлен десятидневный срок. Такой срок является диспозитивно-императивным, т.е. договором может быть установлен более короткий срок. Но установление более длительного срока в договоре не допускается.

2. Иначе регулируются отношения сторон, если недостатки арендованного имущества явились следствием неправомерных действий арендатора. Таковыми признаются нарушения им правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наступает ответственность арендатора в форме возмещения им убытков арендодателю. Специфика отношений по договору проката выражается, в частности, в том, что ГК ограничивает ответственность арендатора только стоимостью ремонта и транспортировки арендованного имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Комментарий к статье 630

1. Договор проката - возмездный, поскольку имущество передается во владение и пользование арендатору за плату. В отличие от общих установлений об арендной плате, содержащихся в ст. 614 ГК, для данного договора предусмотрена арендная плата в твердой сумме платежей, т.е. в денежной форме. Платежи могут вноситься периодически или единовременно. Это зависит от сроков договора проката, от вида арендованного имущества и от существа обязательства. Так, если имущество арендуется на короткий срок, предполагается единовременный платеж, осуществляемый при заключении договора проката.

Право выбора способа внесения платежей по договору проката принадлежит арендодателю как предпринимателю, если такой порядок не установлен Правительством РФ в силу п. 4 ст. 426 ГК.

2. Согласно п. 3 ст. 627 арендатор имеет право в любое время отказаться от договора и досрочно вернуть арендованное имущество. В этом случае арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы и вернуть арендатору ее часть, соответствующую неистекшему сроку проката. Исчисление этого срока начинается со дня, следующего за днем фактического возврата имущества. Например, если договор проката заканчивается 30 сентября, а имущество было возвращено досрочно 10 сентября, то срок исчисляется начиная с 11 сентября. Следовательно, перерасчет следует произвести за 20 дней.

3. Неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы дает возможность арендодателю взыскать задолженность в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса. Указанный способ защиты является исключением из содержащегося в ст. 237 ГК общего правила, согласно которому изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда. Такой внесудебный способ может быть установлен только законом и служит дополнительной гарантией прав кредитора. Статья 630 содержит такое исключение, наделяя арендодателя правом обратиться к нотариусу, минуя судебную процедуру. Нотариус удостоверяет факт просрочки совершением нотариальной надписи. Регулирование этой процедуры осуществляется в совокупности процессуальными и материальными нормами.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

Комментарий к статье 631

1. Настоящим пунктом устанавливается специальное регулирование отношений, связанных с ремонтом арендованного имущества. В отличие от диспозитивного правила ст. 616 ГК данная норма имеет императивный характер. Осуществление ремонта любого вида - капитального и текущего - является обязанностью арендодателя, и соглашением сторон нельзя установить иное. Если в результате нарушения этой обязанности арендованное имущество приобрело недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендатору следует руководствоваться правилом ст. 629 ГК. Однако неисполнение арендодателем обязанности исправить недостатки на месте или заменить имущество исправным позволяет арендатору прибегнуть к ст. 616, которая дает ему право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, либо потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

Эту норму уместно применять, когда по договору проката передается имущество производственно-технического назначения. В этом случае арендатор-предприниматель должен иметь возможность снизить риск своих убытков за счет самостоятельных действий по приведению имущества в рабочее состояние. В то же время вряд ли разумно использовать эту норму при прокате имущества в потребительских целях. В этом случае удобнее опираться на нормы, содержащиеся в Законе о защите прав потребителя.

2. В п. 2 ст. 631 содержатся запреты на такие способы реализации правомочия пользования арендованным имуществом со стороны арендатора, как последующая его передача в субаренду или в безвозмездное пользование другому лицу. Запрещается также передача арендатором своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу (перенаем). Запрещены и другие способы распоряжения правом пользования, например залог арендных прав, внесение их в качестве имущества в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственный кооператив. Данная норма формулирует, таким образом, изъятие из общего правила, содержащегося в п. 2 ст. 615 ГК, разрешающей арендатору при определенных условиях осуществлять такие действия с арендованным имуществом и правом пользования им.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг

по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Комментарий к статье 632

1. Аренда транспортного средства в силу специфики объекта требует специального регулирования, что предопределило выделение соответствующих положений в отдельный параграф в ГК. В свою очередь, совокупность этих норм разделена законодателем на две группы в зависимости от того, возлагается или не возлагается на арендодателя обязанность оказывать арендатору услуги по управлению и технической эксплуатации этого транспортного средства.

Статьи 632 - 641 регулируют комбинированное обязательство, предусматривающее обязанность арендодателя передать арендатору имущество в виде транспортного средства и оказывать ему услуги по его управлению и технической эксплуатации. По своему законодательному оформлению договор носит не смешанный характер, а сохраняет самостоятельность и цельность специального договора. Арендодатель оказывает эти услуги через лиц, находящихся с ним в трудовых отношениях (персонал, сотрудники).

Персонал, осуществляющий техническую эксплуатацию транспортного средства, именуется экипажем. Отсюда иное, более короткое, наименование договора - аренда транспортного средства с экипажем. Такой договор именуется также договором фрахтования на время или договором тайм-чартера (от англ. time-charter). Так он называется в Кодексе торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999 г., где объектом аренды является морское судно. Договор тайм-чартера используется также при аренде воздушного судна. Договор фрахтования на время (тайм-чартера) следует отличать от договора фрахтования (чартера), который является разновидностью договора перевозки (ст. 787).

Когда объектом аренды является наземное транспортное средство, в наименовании используется термин "аренда", когда воздушное, морское или речное, - термин "фрахт". В зависимости от этого и стороны именуются соответственно - арендодатель и арендатор или фрахтовщик и фрахтователь. Предметом регулирования являются, соответственно, отношения по поводу аренды транспортного средства или по поводу его фрахтования на время. Суть обязательства в том и другом случае одинакова - предоставление арендодателем во временное пользование транспортного средства.

Комментируемая статья содержит определение договора аренды транспортного средства с экипажем. Из определения следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) вещь - индивидуально определенное транспортное средство (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго - услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.

В ГК не дается ни общего определения транспортного средства как вещного компонента предмета данного договора, ни специального, соответствующего видовой классификации транспортных средств. Эти моменты отражены в иных источниках права, в частности в транспортных уставах и кодексах (например, в Кодексе торгового мореплавания РФ определение морского транспортного средства содержится в ст. 7 "Судно"), а также технических правилах.

В то же время, важно отличать транспортное средство, предназначенное исключительно для передвижения в пространстве, от самодвижущихся машин, имеющих производственное назначение, таких, как землеройные машины, экскаваторы, бульдозеры, рельсоукладчики, земснаряды, тракторы, сельскохозяйственные комбайны и т.д. Последние нельзя относить к предмету данного договора, ибо их функция перемещения в пространстве, являясь технически необходимой, с точки зрения целевого использования такого средства носит вспомогательный характер.

Транспортные средства, являющиеся объектом регулирования данного параграфа ГК, не включают трубопроводный транспорт, а также технически несложные механические транспортные средства, такие как велосипеды, лодки, мопеды и др., не требующие специальной государственной регистрации (учета).

В доктрине договорного права сформулирована позиция, согласно которой объектом договора аренды транспортного средства по смыслу регулирования данного параграфа гл. 34 может быть только такое транспортное средство, которое требует управления со стороны экипажа, а именно: морское, речное, воздушное судно, поскольку одним из конституирующих признаков этих договоров и одновременно основанием их внутренней классификации является возложение обязанностей по управлению таким транспортным средством и его технической эксплуатации на одну из сторон договора.

С этой позицией, безусловно, можно согласиться с небольшой оговоркой в отношении автомобильного транспорта, в частности, большегрузных грузовых машин и пассажирских автобусов. Хотя профессиональное управление им и его техническое обслуживание не предполагают большого числа работников (команды, экипажа), но его использование в предпринимательских целях, как представляется, требует распространения на отношения по поводу его аренды положений данного параграфа.

Второй компонент предмета договора - услуги. Они бывают двух разновидностей: услуги по управлению транспортным средством и услуги по его технической эксплуатации.

Услуги по управлению транспортным средством включают такие действия, как вождение, пилотирование, а также иные необходимые при этом услуги, например навигационные, услуги связи и т.п., конкретный комплекс которых зависит от вида и технических характеристик транспортного средства.

Под технической эксплуатацией понимается осуществление мер по поддержанию транспортного средства в технически нормальном, годном к использованию состоянии (смазка, замена сменных деталей, регулировка механизмов, контроль за приборами и т.п.). Обе разновидности услуг тесно связаны между собой, и их разделение в практическом плане нецелесообразно. Поэтому и в договоре их оказание предполагается в комплексе.

В определении договора, содержащемся в ст. 632, нет специального указания на юридический характер сторон. Следовательно, по общему правилу сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица, как предприниматели, так и не предприниматели. Важно, однако, иметь в виду, что в ряде случаев законами могут быть установлены дополнительные требования к сторонам договора. В частности, Воздушный кодекс РФ 1997 г. устанавливает, что гражданин или юридическое лицо, имеющие воздушное судно на праве собственности, на условиях аренды или на ином законном основании, использующие указанное воздушное судно для полетов, должны иметь статус эксплуатанта, подтвержденный сертификатом (свидетельством). Требования к эксплуатанту определяются федеральными авиационными правилами. В то же время, если гражданин или юридическое лицо используют воздушное судно в целях государственной авиации и (или) в целях экспериментальной авиации, то они не обязаны получать сертификат (свидетельство) эксплуатанта или эквивалентный сертификату документ (п. 4 ст. 61 ВК). Вопросы сертификации регулируются ст. 8 ВК, где указывается, что обязательной сертификации подлежат юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие и обеспечивающие воздушные перевозки и авиационные работы; юридические лица, осуществляющие техническое обслуживание и ремонт авиационной техники. Кроме того, Воздушный кодекс устанавливает требования по лицензированию в области авиации (ст. 9). Лицензированию подлежит, в частности, деятельность по осуществлению и обеспечению воздушных перевозок (внутренних и международных) пассажиров, багажа, грузов и почты на коммерческой основе, деятельность по обслуживанию воздушных судов. Предприниматели вправе осуществлять коммерческую деятельность в области гражданской авиации при наличии таких лицензий. Некоммерческая деятельность в области государственной, экспериментальной и гражданской авиации, в том числе авиации общего назначения, может осуществляться без лицензий. Требования к сертификации и лицензированию, а также определение компетентного органа государственной власти, осуществляющего сертификацию и лицензирование, зависят не только от вида транспортного средства, но и от его типа. Так, применительно к транспортным средствам с ядерными двигателями эти вопросы регулируются Законом об использовании атомной энергии, а сертификация и лицензирование осуществляются Госатомнадзором РФ.

Все эти требования направлены на обеспечение безопасности на транспорте и, соответственно, относятся только к арендодателю, поскольку он продолжает его техническую эксплуатацию. Более того, он обязан оказывать услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства своими силами, т.е. через сотрудников, находящихся с ним в трудовых отношениях. Исполнение договора в этой части третьим лицом недопустимо.

Требования о лицензировании и сертификации транспортной деятельности не распространяются на арендатора, так как он не осуществляет техническую эксплуатацию транспортного средства. В частности, гражданин, арендующий автотранспортное средство с предоставлением услуг водителя, не обязан сам иметь водительские права.

Данный договор является возмездным, двусторонним и, по определению данной статьи, реальным, т.е. он считается заключенным в момент предоставления транспортного средства. Это следует из буквального толкования данной статьи, поскольку арендодатель (фрахтовщик) "предоставляет" транспортные средства, а не "обязуется предоставить". Однако определение договора фрахтования судна на время в ст. 198 КТМ РФ содержит указание на консенсуальный характер договора, поскольку судовладелец "обязуется предоставить" судно фрахтователю. Трудно представить, какие причины побудили законодателя дать такую редакцию договора, поскольку договор аренды по общему определению является консенсуальным.

2. Часть 2 ст. 632 содержит изъятие из общих положений об аренде, поскольку она устанавливает, что ст. 621 ГК о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяется к данному договору. В силу этого арендатор транспортного средства с экипажем не имеет преимущественного права на заключение аналогичного договора на новый срок. Его также нельзя считать возобновленным на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 633

Для договоров данного вида предусмотрена письменная форма независимо от срока его действия. Виды такой письменной формы в ст. 633 не ограничены. Следовательно, он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е., если арендодатель (фрахтовщик), получив оферту, в срок, установленный для ее акцепта, предоставит транспортное средство, т.е. совершит акцепт путем конклюдентных действии (действий, из которых можно сделать вывод о согласии стороны заключить договор). При этом необходимо, чтобы оферта была совершена в письменной форме и содержала все существенные условия договора.

Стороны, однако, могут своим соглашением установить иные требования к форме договора, в частности согласиться заключить его путем составления одного документа, исключить акцепт в форме конклюдентных действий, предусмотреть нотариальное удостоверение договора. Данная статья не содержит указания на такое последствие несоблюдения письменной формы, как признание его недействительным. Таким образом, несоблюдение письменной формы влечет последствия, предусмотренные ст. 162 ГК, т.е. лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Несмотря на то, что такие объекты аренды, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания относятся к недвижимым вещам, по определению ст. 130 ГК, законодатель не связывает стороны обязанностью зарегистрировать этот договор в органах государственной власти. Более того, в комментируемой ст. 633 специально подчеркивается, что к такому договору не применяются правила о регистрации договора аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609. Требования о государственной регистрации отсутствуют также и в транспортном законодательстве, например в ВК РФ и КТМ РФ, хотя в них более подробно изложены требования к содержанию договора.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Комментарий к статье 634

Регулирование арендных отношений включает распределение обязанностей между сторонами по содержанию арендованного имущества, прежде всего по проведению его ремонта (текущего и капитального).

В данной статье ГК устанавливается специальное, отличное от общих положений (ст. 616 ГК) распределение этих обязанностей. Норма, содержащаяся в комментируемой статье, императивна, следовательно, стороны не вправе изменить ее своим соглашением.

Поскольку арендодатель по определению данного договора предоставляет транспортное средство с предоставлением услуг по его технической эксплуатации, уместно ему же вменить в обязанность и содержание этого средства. Под содержанием понимаются необходимые меры по поддержанию имущества в надлежащем (нормальном, годном для эксплуатации) состоянии как в техническом, так и в юридическом смысле. Первое предполагает проведение текущего и капитального ремонта, профилактику, чистку, уборку транспортного средства. Второе - осуществление необходимых процедур в контролирующих органах, разрешающих его эксплуатацию (например, прохождение технического осмотра автотранспортного средства в Госавтоинспекции).

В понятие поддержания транспортного средства включается также предоставление необходимых принадлежностей. Принадлежностями являются вещи, обслуживающие главную вещь и связанные с ней общим назначением (ст. 135 ГК). Характер принадлежностей зависит от вида, типа и цели использования транспортного средства. Так, для морского судна, используемого в целях перевозки грузов, - это погрузочно-разгрузочные механизмы, такелаж, если судно используется в целях рыболовства, - это тралы, сети и иные приспособления для рыбного лова.

Поскольку речь идет о сложных технических объектах, то технические, организационные и иные мероприятия, связанные с исполнением арендодателем этой обязанности, а также сроки их проведения устанавливаются, исходя из требований технических норм и правил, в том числе правил техники безопасности.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Комментарий к статье 635

1. Статья 635 конкретизирует обязанности арендодателя по предоставлению им услуг и по технической эксплуатации транспортного средства. Пункт 1 статьи формулирует ее, исходя из двух оценочных критериев, определяющих качество услуги. Первый - обеспечение арендатору возможности нормальной эксплуатации транспортного средства. Речь идет, прежде всего, о поддержании транспортного средства в технически исправном состоянии. Эта обязанность реализуется путем следования норме предыдущей ст. 634. Второй критерий - обеспечение безопасной эксплуатации транспортного средства. Это отражает специфику объекта аренды и его особый правовой режим, так как подобные объекты, так же как и связанная с их использованием деятельность, по определению ст. 1079 ГК, создают повышенную опасность для окружающих (являются источниками повышенной опасности).

Если эти критерии рассматривать в техническом смысле, то необходимо и достаточно оценивать качество услуги, исходя из технических норм и требований. Стороны, безусловно, должны следовать этим критериям как обязательным. Но цель аренды транспортного средства - удовлетворение экономических и иных потребностей сторон. Для арендатора это возможность максимально полного извлечения полезных свойств арендованного имущества в его предпринимательской или иной деятельности. Поэтому вышеназванные критерии необходимо рассматривать, в том числе, оценивая соответствие технически нормального и безопасного функционирования транспортного средства целям его хозяйственного, коммерческого использования, указанным в договоре.

Транспортное средство одного и того же вида может быть использовано в различных целях, которые не должны противоречить действующему законодательству. Например, морское судно можно использовать для перевозки грузов, пассажиров, багажа и почты, для рыбного или иного морского промысла, добычи полезных ископаемых, спасания судов, терпящих бедствие на море, буксировки других судов и иных плавучих объектов, производства гидротехнических работ или подъема затонувшего в море имущества, для несения специальной службы (по охране промыслов, санитарной и карантинной службе и т.п.), для научных, учебных и культурных целей, для спорта и иных целей. Согласно ст. 200 КТМ в договоре фрахтования судна на время (тайм-чартере) должна быть обязательно указана цель фрахтования.

Предоставление услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства является обязанностью арендодателя, определяемой законом. Однако стороны могут установить в договоре более широкий круг услуг, предоставляемых арендодателем арендатору. Включение в договор условия о предоставлении иных услуг, помимо обязательных (услуги по управлению и технической эксплуатации), потребует дополнительного урегулирования отношений сторон в этой части. Стороны при этом должны учитывать нормы гл. 39 ГК об оказании платных услуг.

2. Управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию осуществляет экипаж транспортного средства. Транспортные уставы и кодексы содержат определение понятия экипаж, требования к его составу, членам и т.п. Так, ст. 56 ВК указывает, что экипаж воздушного судна состоит из летного экипажа (командира, других лиц летного состава) и кабинного экипажа (бортоператоров и бортпроводников).

Данный пункт комментируемой статьи ГК содержит требования к составу экипажа, делая отсылку к обязательным для сторон правилам и условиям договора. Стороны вправе определять эти условия самостоятельно в том случае, если это допускается транспортным законодательством. В большинстве случаев, однако, нормы транспортных уставов и кодексов содержат императивные требования. Так, согласно ВК, состав экипажа воздушного судна определенного типа устанавливается в соответствии с требованиями к летной эксплуатации воздушного судна данного типа.

В зависимости от типа и назначения морского судна компетентными государственными органами определяется минимальный состав экипажа, при котором допускается выход судна в море. В состав летного экипажа гражданского воздушного судна РФ, так же как и в состав экипажа морского судна, могут входить только граждане РФ, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Члены экипажа должны удовлетворять определенным в правовых нормах квалификационным требованиям. Так, ВК к авиационному персоналу относит лиц, имеющих специальную подготовку и сертификат (свидетельство), при наличии которого лицо может быть допущено к полетам и иной деятельности, связанной с технической эксплуатацией воздушного судна. Требования, предъявляемые к авиационному персоналу гражданской авиации, устанавливаются федеральными авиационными правилами. Авиационный персонал подлежит обязательной аттестации, которая осуществляется специально уполномоченными органами. Требования и порядок проведения сертификации и аттестации также устанавливаются авиационными правилами, которые носят обязательный характер.

Если требования к составу экипажа и его квалификации не установлены обязательными для сторон правилами, они определяются требованиями обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиями договора. Таким образом, в случае молчания нормативного источника права сторонами используется обычай с соблюдением требовании п. 2 ст. 5 и п. 5 ст. 421 ГК.

Члены экипажа являются работниками арендодателя, т.е. состоят с ним в трудовых отношениях, регулируемых нормами трудового (а не гражданского) права. В силу этого члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации. В то же время, в вопросах, касающихся коммерческой эксплуатации транспортного средства, они обязаны подчиняться распоряжениям арендатора. Так, по договору фрахтования на время морского судна (тайм-чартеру) капитан подчиняется распоряжениям фрахтователя, касающимся коммерческой эксплуатации судна, за исключением распоряжений, относящихся к судовождению, внутреннему распорядку на судне и составу судового экипажа. Действительно, арендатор морского судна вправе давать капитану указания о времени выхода судна в море и возвращения, о том, в какой район должно следовать судно, какой груз следует погрузить и доставить и т.п. Однако, если эти указания невозможно исполнить вследствие требований безопасной эксплуатации судна (например, вследствие невозможности захода в запрещенные для судоходства районы плавания, запретов на выход судов в море по метеоусловиям, несоответствия веса груза тоннажу судна и т.п.), капитан вправе не выполнять такие указания.

Расходы по оплате услуг членов экипажа (по заработной плате), а также расходы на их содержание (суточные, командировочные и т.п.) несет арендодатель. Однако в силу диспозитивности этой нормы стороны могут предусмотреть иное. В частности, соглашением сторон эти расходы могут быть возложены на арендатора в целом или в части. Соответственно этому должна быть уменьшена арендная плата, поскольку в расчет цены такой аренды расходы на оплату услуг экипажа и на их содержание включаются лишь в случае исполнения указанной обязанности арендодателем.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Комментарий к статье 636

Коммерческая эксплуатация транспортного средства - это использование его технических возможностей для удовлетворения хозяйственных потребностей в коммерческих целях (с целью получения прибыли). Она предполагает использование транспортного средства как средства передвижения, прежде всего для перевозки (грузов, пассажиров и багажа). Транспортные средства отдельных видов транспорта можно использовать также и по иному хозяйственному назначению, например речное или морское судно - для лова рыбы. Этим коммерческая эксплуатация отличается от технической эксплуатации (см. комментарий к ст. 632 ГК).

Представляется, однако, что уместнее было бы использовать не термин "коммерческая эксплуатация", а иной, более широкий по лексическому смыслу, термин, например "экономическая эксплуатация". Такой термин не связывает арендатора ограничениями исключительно предпринимательского характера. У него может возникнуть потребность в аренде транспортного средства в научно-исследовательских целях, мониторинга состояния окружающей среды, ведения метеорологических наблюдений и т.п., хотя для арендодателя это всегда коммерческая эксплуатация транспортного средства.

Расходы на коммерческую эксплуатацию транспортного средства - это расходы, не связанные с проведением мероприятий по поддержанию его в технически нормальном состоянии. Поэтому расходы на горючее, масло, иные материалы, детали, которые периодически должны заменяться во время работы транспортного средства, и иные материалы, необходимые при работе транспортного средства в рейсе, относятся к категории расходов на его коммерческую эксплуатацию. Стоимость деталей и материалов, необходимых для текущего и капитального ремонта, а также поддержания транспортного средства в нормальном состоянии, годном для его технической эксплуатации (например, стоимость смазочных веществ, антикоррозионных покрытий и т.п.), не входит в такие расходы. К расходам на коммерческую эксплуатацию относятся и иные затраты, связанные с необходимостью осуществлять обязательные платежи во время рейсов, в частности вносить обязательные сборы, установленные государственными и муниципальными органами власти (например, портовые сборы).

Норма имеет диспозитивный характер и применяется в том случае, если стороны в договоре не установили иное.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Комментарий к статье 637

Норма данной статьи ГК направлена на регулирование отношений по поводу страхования как условия договора аренды транспортного средства с экипажем

Речь в данном случае идет как об обязательном, так и о добровольном страховании. Обязательное страхование осуществляется в силу указаний закона. Добровольное страхование осуществляется по свободному волеизъявлению страхователя (см. комментарий к ст. 927 ГК). Применительно к договору аренды транспортного судна основанием возникновения обязательства заключить договор страхования служит соответствующее условие договора аренды. Таким образом, добровольное с точки зрения страхового правоотношения страхование приобретает обязательный характер для сторон в арендном правоотношении. Объектом страхования применительно к аренде транспортного средства является само транспортное средство и также ответственность за причинение вреда третьим лицам этим транспортным средством или в связи с его эксплуатацией. Под третьими лицами понимаются граждане (физические лица), не связанные со страхователем трудовыми отношениями, и юридические лица. Согласно требованиям трудового законодательства страхование работников обязан осуществлять работодатель. В данном случае это обязанность арендодателя, который обязан страховать членов экипажа. Следовательно, комментируемая статья не распространяется на страхование экипажа.

Ныне возник еще один вид страхования - страхование ответственности за причинение экологического вреда, который в ряде случаев носит обязательный характер. Так, в главе XII Закона об использовании атомной энергии одной из форм финансового обеспечения ответственности за причинение ядерного ущерба физическим и юридическим лицам, а также природной окружающей среде является обязательное страхование этой ответственности. Такое страхование или иная форма обеспечения являются необходимым условием при получении лицензии на право эксплуатации судов с ядерными двигателями. Подготовлен проект закона об обязательном экологическом страховании, в котором предусмотрена обязанность владельцев источников повышенной опасности (в том числе транспортных средств) страховать свою ответственность за причинение вреда окружающей природной среде.

Страхование транспортного средства или ответственности владельца за вред перед третьими лицами может быть обязательным и в силу международных соглашении, в которых участвует российская сторона.

В ст. 637 используется термин "причинение ущерба", когда речь идет о страховании ответственности. Это противоречит нормам гл. 59 ГК об обязательствах о возмещении вреда и ст. 931 о страховании ответственности за причинение вреда, а также ст. 640 об ответственности за вред, причиненный арендованным транспортным средством. В этих статьях используется термин "причинение вреда". Лексически синонимичные слова "вред" и "ущерб" не являются таковыми в специальном, гражданско-правовом значении. Ущерб (реальный ущерб), по определению п. 2 ст. 15 ГК, не включает упущенную выгоду, вред - включает, потому что в деликтных обязательствах убытки являются способом возмещения вреда. По смыслу ст. 1082 ГК, вред и убытки совпадают по объему возмещения. Кроме того, сам термин "ущерб" применим лишь к регулированию отношений по причинению имущественного вреда (ущерб как утрата или повреждение имущества) и неприменим к причинению вреда личности (жизни и здоровью гражданина), а страхованию подлежит ответственность за причинение вреда как имуществу, так и личности.

Непоследовательность в использовании этих терминов проявляется и в пределах регулирования аренды транспортного средства. Так, в ст. 640 предметом регулирования является ответственность за вред, причиненный транспортным средством, а в комментируемой ст. 637 при страховании этой же ответственности используется термин "ущерб".

Настоящая статья возлагает обязанность застраховать транспортное средство или ответственность за причиненный им вред, а также вред, причиненный в результате его эксплуатации, или первое и второе вместе, на арендодателя. Однако стороны могут в договоре предусмотреть иное регулирование, возложив эти обязанности полностью или частично на арендатора. Такое возложение обязанностей на арендатора должно отразиться в формировании арендной платы, так как расходы на страхование в этом случае должны быть исключены из расчета цены договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Комментарий к статье 638

1. Арендные отношения предполагают возможность последующей передачи арендованного имущества или его части в субаренду. Однако по общему правилу арендатор может передать такое имущество в субаренду (поднаем) с разрешения арендодателя, если иное не установлено ГК, другим законом или иными правовыми актами. Данная статья регулирует эти отношения по-другому. В соответствии с ней арендатор имеет право без согласия арендодателя заключать договор субаренды транспортного средства с экипажем. Стороны могут в своем соглашении установить иное правило, поскольку данная норма является диспозитивной.

Положения о субаренде, содержащиеся в первом параграфе комментируемой главы ГК, применяются к субаренде транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства в том случае, если они не изменены транспортными уставами и кодексами. КТМ также предусматривает право фрахтователя на заключение договора субфрахтования судна на время (субтайм-чартер) (ст. 202).

2. Если арендатор заключает договор в целях коммерческой эксплуатации транспортного средства (см. комментарий к ст. 636), то одна из возможностей такой эксплуатации может заключаться в использовании транспортного средства для оказания транспортных услуг третьим лицам. Поэтому данный пункт устанавливает право на свободное (от своего имени и без разрешения арендодателя) заключение соответствующих договоров с третьими лицами (услугополучателями). Законодатель, однако, устанавливает при этом ограничение - целевое использование арендованного имущества. Это значит, что при заключении договоров арендатор должен использовать транспортное средство в соответствии с целями, указанными в договоре аренды данного транспортного средства. Если они в договоре не указаны, то таким критерием является назначение данного транспортного средства. Например, грузовые транспортные средства должны использоваться для перевозки грузов, а пассажирские - для перевозок пассажиров и багажа, рыболовные суда - для рыболовства и т.д. Использование грузовых транспортных средств ограничивается специальными целями соответственно их виду или типу. Так, для перевозки наливных продуктов используются танкеры, для иных - сухогрузы, для специальных грузов (например, ядерных материалов) - специальные транспортные средства, имеющие специальные средства защиты.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Комментарий к статье 639

Поскольку управление и техническая эксплуатация арендованного транспортного средства осуществляется работниками арендодателя, то их действия, повлекшие утрату или повреждение транспортного средства, не порождают отношений ответственности между арендатором и арендодателем. Поэтому арендодатель может требовать возмещения убытков от арендатора лишь в случае, если докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды. Например, при нарушении обязанности охранять транспортное средство в свободное от рейсов время, если она возложена на арендатора договором. При молчании закона или договора об обстоятельствах и условиях, при которых ответственность возлагается на арендатора, а также в случае недоказанности факта наличия этих обстоятельств или нарушения соответствующих условий договора ответственность арендатора не наступает и убытки несет арендодатель.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Комментарий к статье 640

Транспортное средство (точнее, связанная с его использованием деятельность) является источником повышенной опасности. Понятие источника повышенной опасности распространяется на само транспортное средство, а также на связанные с ним иные объекты, которые используются с ним в едином техническом и технологическом процессе. Это - различные механизмы, устройства, оборудование (например, погрузочные механизмы, тралы, прицепы и т.п.). Такие объекты, по смыслу ст. 135 ГК, рассматриваются как принадлежности.

Согласно положениям ст. 1079 ГК ответственность за вред, причиненный источником повышенной опасности, возлагается на его владельца. Под владельцем понимается титульный (законный) владелец. По общему правилу к числу таких владельцев относится арендатор. Однако ответственность возлагается на него в том случае, если этот источник повышенной опасности выбывает из-под технического и оперативного контроля арендодателя и переходит под контроль арендатора. В данном случае транспортное средство не выходит из-под контроля арендодателя, так как управление им и его техническая эксплуатация осуществляются его работниками (экипажем). Поэтому ответственность за причинение вреда третьим лицам арендованным транспортным средством продолжает нести арендодатель. Если этот вред возник вследствие действия или бездействия любого члена экипажа, то арендодатель отвечает за их действия как работодатель в силу действия ст. 1068 ГК, которая устанавливает ответственность юридического лица или гражданина за вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей.

Ответственность арендодателя за вред, причиненный транспортным средством, наступает независимо от его вины как владельца источника повышенной опасности (см. комментарий к ст. 1079 ГК).

В развитие ст. 1081 ГК комментируемая статья наделяет арендодателя правом требовать от арендатора возмещения сумм, выплаченных третьим лицам, в порядке регресса (обратного требования), если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Регулирование вопросов ответственности, установленной ст. 640, осуществляется в соответствии с правилами гл. 59 ГК, в которой есть отсылка к комментируемой статье. Однако необходимо иметь в виду, что такие правила могут быть изменены нормами иных законов или международных соглашений, подписанных Российской Федерацией. В частности, согласно Закону об использовании атомной энергии и Венской конвенции 1963 г. "О гражданской ответственности за ядерный ущерб", подписанной Российской Федерацией в 1996 г., ответственность за причинение вреда третьим лицам вследствие ядерного инцидента на транспортном средстве с ядерным двигателем носит специальный и более строгий характер в сравнении с ответственностью владельца источника повышенной опасности.

Норма ст. 640 императивна, следовательно, стороны должны ей следовать и не могут своим соглашением ее изменить.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

Комментарий к статье 641

Помимо норм ГК об аренде транспортного средства с экипажем соответствующие арендные отношения регулируются нормами транспортных уставов и кодексов. Содержащиеся в них правила отражают особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

Транспортные уставы и кодексы представляют собой источники специального регулирования, объектом которого являются отдельные виды транспорта: железнодорожный, автомобильный, внутренний водный, морской и воздушный.

В настоящее время идет активный процесс обновления этой группы актов регулирования транспортных отношений. В 1997 г. принят и введен в действие Воздушный кодекс РФ (ВК). 8 января 1998 г. Федеральным законом введен в действие новый Транспортный устав железных дорог Российской Федерации. 30 апреля 1999 г. принят Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации (КТМ), а 7 марта 2001 года - Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации (КВВТ). Хотя в настоящее время продолжает действовать Устав автомобильного транспорта РСФСР 1969 г., идет работа над проектом нового закона.

Наиболее полно эти вопросы урегулированы в КТМ, в котором им посвящена глава X "Договор фрахтования судна на время (тайм-чартер)" (ст. ст. 198 - 210) и главой X КВВТ "Аренда судов" (ст. ст. 60 - 65). В этих же актах содержатся специальные нормы о регистрации судов и прав на них. ВК вообще не содержит норм о фрахтовании на время, однако эти отношения регулируются нормами подзаконных актов.

Общие положения об аренде применяются к аренде транспортных средств с услугами по управлению и технической эксплуатации в соответствии с требованиями ст. 625 ГК, а именно, если иное не установлено правилами комментируемого параграфа, а следовательно, и транспортными уставами и кодексами.

2. Аренда транспортного средства без предоставления

услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок (статья 621) к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Комментарий к статье 642

1. Данная разновидность договора аренды транспортных средств порождает обязательство классического типа - аренду имущества в форме вещи. Из определения договора, содержащегося в ст. 642, следует, что арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство на праве владения и пользования без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Предметом аренды является транспортное средство. Она не включает такого компонента, как оказание услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации (см. комментарий к ст. 632). Следовательно, управление и эксплуатацию (коммерческую и техническую) арендатор осуществляет лично или через своих работников (персонал, экипаж). На морском транспорте этот договор имеет специальное наименование - бербоут-чартер. Он подробно регулируется главой XI КТМ РФ 1999 г.

В определении договора не содержится указания на специальный характер сторон и не устанавливается никаких требований к ним. Однако надо иметь в виду, что транспортное средство, а в ряде случаев и осуществляемая с его использованием деятельность (например, перевозка опасных грузов) представляют собой повышенную опасность для окружающих. Поэтому обе стороны в договоре должны отвечать специальным квалификационным требованиям, содержащимся в иных правовых актах. Это нормы о лицензировании, сертификации и аттестации, содержащиеся в транспортных уставах и кодексах, иных законодательных актах.

Договор согласно комментируемой статье является возмездным, так как имущество предоставляется арендатору за плату. Он носит двусторонний (взаимный) и реальный характер.

2. Часть 2 ст. 642 устанавливает изъятие из общих положений об аренде, указывая, что ст. 621 не применяется к данному договору. В силу этого, арендатор не имеет преимущественного права на заключение аналогичного договора на новый срок. Его нельзя возобновить и на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 643

Для договоров данного вида предусмотрена письменная форма независимо от срока его действия. Виды такой письменной формы в статье не ограничены, следовательно, договор может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 ГК, т.е. если арендодатель, получив оферту в срок, установленный для ее акцепта, предоставил транспортное средство, т.е. совершил акцепт путем конклюдентных действии. При этом необходимо, чтобы оферта была совершена в письменной форме и содержала все существенные условия договора.

Стороны, однако, могут своим соглашением установить иную форму договора, в частности в виде составления единого документа, или исключить акцепт в форме конклюдентных действий, или предусмотреть нотариальное удостоверение договора. Статья 643 не содержит указания на недействительность сделки в случае несоблюдения требования о его письменной форме. Поэтому последствия будут определяться правилами ст. 162 ГК о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки, в которой говорится, что несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Круг доказательств может быть ограничен транспортными уставами и кодексами.

Несмотря на то, что такие объекты аренды, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания относятся к недвижимым вещам, по определению ст. 130 ГК, законодатель не связывает стороны обязанностью зарегистрировать этот договор в органах государственной власти. В комментируемой статье специально подчеркивается, что к такому договору не применяются правила о регистрации договора аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Комментарий к статье 644

Статья возлагает обязанности по содержанию транспортного средства на арендатора. Эта обязанность существует в течение всего срока договора.

Под содержанием транспортного средства применительно к данному договору понимается комплекс мер (действий), направленных на поддержание транспортного средства в нормальном, технически исправном состоянии. К таким мерам относятся ремонт (текущий и капитальный), профилактика, меры по уходу за транспортным средством (уборка).

При регулировании возникших отношений стороны должны руководствоваться обязательными для них техническими нормами и правилами, устанавливающими перечень работ, включаемых в капитальный ремонт, периодичность его проведения, обязательные профилактические меры и т.п., а также способы их производства. Это позволяет обеспечить безопасность работы транспорта. За пределами таких обязательных требований стороны могут установить дополнительные обязанности для арендатора (например, периодичность уборки) или руководствоваться обычными требованиями по содержанию, применяемыми на практике для данного вида транспорта.

Несмотря на то, что статья со всей определенностью возлагает обязанность проводить текущий и капитальный ремонт на арендатора, ее нельзя толковать буквально. В ряде случаев она требует ограничительного толкования применительно к конкретно заключенному договору.

В каждом конкретном случае содержание этих обязанностей будет зависеть не только от вида транспортного средства, но и от срока самого договора аренды. В этом случае со сроком аренды соотносятся установленные обязательными нормами и требованиями нормативы по срокам (периодичности) проведения ремонтных и профилактических работ конкретного вида (типа) транспортного средства. Например, поскольку периодичность проведения капитального ремонта достаточно продолжительна, то его проведение не входит в круг обязанностей арендатора при краткосрочной аренде. Это же правило действует в отношении текущего ремонта и профилактики, если период их проведения не совпадает со сроком аренды. В силу этого арендодатель не имеет права передать в краткосрочную аренду транспортное средство, если подошел срок его капитального ремонта, так как это будет нарушением его обязанности предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК).

Норма данной статьи императивна, поэтому стороны не могут своим соглашением ее изменить, предусмотрев возложение этих обязанностей на арендодателя или распределив их между собой.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Комментарий к статье 645

Арендодатель обязан только передать арендатору транспортное средство, но не оказывать ему услуги по управлению им и его технической эксплуатации. Поэтому арендатор своими силами осуществляет управление, техническую и коммерческую эксплуатацию данного объекта в отличие от аренды с предоставлением услуг. По смыслу данной статьи арендатор обязан управлять и эксплуатировать транспортное средство лично (если речь идет об арендаторе-гражданине), или через своих работников, либо через лиц, которые находятся с арендодателем в гражданско-правовых отношениях (например, в силу трудового соглашения).

Понятия "управление транспортным средством", "техническая эксплуатация" и "коммерческая эксплуатация" транспортного средства рассмотрены в комментариях к ст. ст. 635 - 636.

К сожалению, редакция текста комментируемой статьи не соответствует ее заголовку, поскольку в тексте статьи как раз нет указания на обязанность арендатора управлять транспортным средством, эксплуатировать его технически, а тем более в коммерческом смысле. По определению договора аренды - это не обязанность, а право арендатора. У арендодателя не возникает права требовать от арендатора исполнения данной обязанности. Однако разнообразные нормы, регулирующие транспортную деятельность, которую осуществляет арендатор, накладывают на него обязанность поддерживать лицензии, иметь сертификаты и проводить аттестацию работников (персонала, экипажа). Эти требования имеют двойственную правовую природу. С одной стороны, гражданско-правовую, так как они связаны с характером дееспособности арендатора и определяют гражданско-правовой режим арендованного имущества. В этом смысле они являются предпосылкой для заключения договора и условием его законности. С другой стороны, административно-правовую, так как правоотношения, связанные с лицензированием, сертификацией и аттестацией, регулируются нормами административного права.

Поскольку в ст. 645 эти обязанности не указаны, а только подразумеваются, она фактически носит дополнительный, поясняющий характер к ст. 642, содержащей определение договора. Исходя из того, что обязанность арендодателя заключается в предоставлении транспортного средства без услуг экипажа, можно сделать логический вывод, что управление транспортным средством и его техническую эксплуатацию арендатор осуществляет своими силами.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Комментарий к статье 646

Арендатор несет расходы на содержание транспортного средства, если в договоре не предусмотрено иное. В данной статье ГК под расходами на содержание понимаются, во-первых, расходы, связанные с проведением ремонта и иных мер по поддержанию транспортного средства в нормальном состоянии (см. комментарий к ст. 644 ГК), во-вторых, иные расходы, связанные с его эксплуатацией. Это, в частности, расходы на охрану транспортного средства, уплату налогов, пошлин, сборов и его обязательное страхование. Помимо страхования самого транспортного средства его владелец в случаях, предусмотренных законом, обязан страховать свою ответственность за причинение вреда третьим лицам (см. комментарий к ст. 637 ГК).

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Комментарий к статье 647

1. Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду. Эта норма, содержащаяся в ст. 647, диспозитивна, поэтому стороны своим соглашением могут предусмотреть иное регулирование, например запретить передачу транспортного средства в субаренду или обязать арендатора получить разрешение арендодателя на такую передачу.

Данная норма допускает последующую сдачу арендованного транспортного средства как без предоставления услуг по управлению им и его технической эксплуатации, так и с их предоставлением. В первом случае этот договор имеет традиционный характер субарендного договора. Во втором случае он имеет неоднородную природу. В той части, в которой предметом договора является транспортное средство, это субарендный договор, имеющий производный, зависимый от договора аренды транспортного средства характер. В части обязанности оказывать услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации он представляет собой самостоятельный договор.

Тем не менее в целом такой субарендный договор будет носить зависимый характер от договора аренды со всеми присущими ему чертами, поскольку его существо определяет вещный компонент. Так, досрочное прекращение договора аренды транспортного средства влечет за собой досрочное прекращение договора субаренды транспортного средства с экипажем.

2. Часть 2 ст. 647 в целом повторяет ч. 2 ст. 638 ГК (см. комментарий). Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать самостоятельные договоры с третьими лицами, в частности договоры перевозки. Законодатель при этом устанавливает единственное требование к этому - отсутствие противоречия такого договора целям использования.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 648

Транспортное средство, являющееся предметом данного договора, а в ряде случаев и деятельность, связанная с его эксплуатацией (например, перевозка опасных грузов), представляют собой источник повышенной опасности. В этом случае арендатор является владельцем источника повышенной опасности. Комментируемая статья исходит из нормы ст. 1079 ГК, возлагающей обязанность возмещения вреда, причиненного источником повышенной опасности, на юридическое лицо или гражданина, которые владеют им на законном основании, в том числе на праве аренды. Арендодатель как собственник транспортного средства или владеющий им на ином "сильном" вещном праве не несет такую ответственность, поскольку не имеет возможность осуществлять технический контроль за транспортным средством, управление и техническую эксплуатацию которого осуществляет арендатор. Ответственность арендатора абсолютная, так как возникает независимо от его вины.

Данная норма императивна. Вопросы ответственности арендатора за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, регулируются правилами гл. 59 ГК. Однако необходимо иметь в виду, что они могут быть дополнены нормами иных правовых актов и международных соглашений (см. комментарий к ст. 640 ГК).

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Комментарий к статье 649

Данная статья аналогична ст. 641 ГК в том, что касается установления приоритетов нормативных источников, используемых при регулировании аренды транспортных средств без предоставления услуг экипажа. Регулирование аренды отдельных видов транспортных средств осуществляется на основе норм транспортных уставов и кодексов (перечень этих источников и их характеристику см. в комментарии к ст. 641), которые развивают и детализируют соответствующие положения ГК. Нормы транспортных уставов и кодексов не являются специальными по отношению к комментируемым, они только развивают и дополняют положения § 3 гл. 34 ГК, но не могут их изменять.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Комментарий к статье 650

1. Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его предмета. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34 ГК, применяются к данному договору только в том случае, если ее четвертым параграфом не предусмотрено иное.

Предметом договора является здание или сооружение. Здание - это разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенная для целей пребывания в нем людей. В зависимости от целей пребывания они делятся на жилые и нежилые. Жилое здание используется в целом или в значительной части для проживания людей. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемым для жилых помещений. Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания именуется помещением. Нежилое здание может включать жилое помещение, так же как и жилое - нежилые помещения. Поэтому дополнительным критерием отнесения здания к жилому или нежилому является в данном случае соотношение его жилой и нежилой частей.

Под сооружением понимается любой иной, кроме здания (дома), строительно-архитектурный или технический объект, в том числе гидротехнический (шлюзы, акведуки, маяки и др.), транспортный, включая объекты транспортной инфраструктуры - железнодорожные и автомобильные путепроводы, мосты, пристани, линии электропередачи, трубопроводы и др. В целом определение конкретного объекта как сооружения определенного вида содержится в соответствующих нормативных актах, исходя в общем из техногенной природы объекта и его технических особенностей. Содержащееся в них определение не "всегда соответствует целям регулирования арендных отношений". Так, согласно определению Кодекса торгового мореплавания РФ 1999 г., морское судно - это плавучее сооружение. Однако аренда морского судна не регулируется нормами данного параграфа, она является предметом иного специального регулирования (аренда транспортного средства).

Сооружения могут иметь как производственно-техническое, так и иное социальное назначение.

Предметом договора является как здание в целом, так и его отдельная часть, именуемая помещением. В зависимости от целей использования здания и помещения делятся на жилые и нежилые. Ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 этого Закона, помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

В то же время, не может быть объектом договора аренды отдельный конструктивный элемент этого здания, поскольку передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Соглашение сторон, предметом которого является использование такого конструктивного элемента как крыша для целей размещения рекламы, не лишает собственника права пользования крышей. Из этого судом был сделан вывод, что это договор иной природы и к нему не применяются нормы об аренде (см. п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Передача жилого помещения за плату во временное владение и пользование гражданам для проживания в нем регулируется нормами о договоре найма жилого помещения. Передача жилого помещения за плату юридическим лицам во временное владение и (или) пользование осуществляется на основе договора аренды.

Определение договора не содержит ограничений по кругу лиц. Следовательно, как на стороне арендатора, так и на стороне арендодателя могут выступать как физические, так и юридические лица независимо от целей их деятельности. Однако в каждом конкретном случае такие ограничения возможны. Прежде всего, это зависит от назначения здания или сооружения, их целевого использования. Так, если арендатор намерен использовать производственные, складские, технические объекты в предпринимательских целях, то стороны договора - предприниматели. Объекты социально-культурного назначения, используемые в непредпринимательских целях, могут быть предметом договора, стороны в котором - некоммерческие организации. Дополнительным требованием является наличие лицензий на владение тем или иным техническим объектом, в частности в случае, если сам объект или осуществляемая с его использованием деятельность представляют собой повышенную опасность для окружающих.

Договор является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Хотя определение договора в п. 1 данной статьи не содержит указания на его возмездный характер, он является таковым в силу общего определения договора аренды (ст. 606 ГК). Более того, ст. 654 ГК указывает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора.

2. Поскольку здание или сооружение могут являться составной частью предприятия как имущественного комплекса, то нормы комментируемого параграфа применяются к аренде предприятий, если специальными нормами об аренде предприятий не предусмотрено иное (см. параграф 5 настоящей главы). К аренде предприятия применяются положения ст. ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, ст. 654 ГК об арендной плате, а также ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время, положения о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения неприменимы к форме договора об аренде предприятий, поскольку последние изменены п. 2 ст. 658 ГК. Договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации только в том случае, если ее срок равен или превышает год, а договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации независимо от срока аренды.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Комментарий к статье 651

1. Пункт 1 ст. 651 указывает на то, что договор аренды здания или сооружения должен заключаться в письменной форме под страхом недействительности договора. Из всех вариантов письменной формы договора, определенных в п. 2 ст. 434 ГК, к которому отсылает данный пункт, допускается только один способ: составление одного документа, подписанного сторонами. Такой способ представляет собой фиксацию воли обеих сторон на едином бумажном носителе. К такой форме договора применяются также требования ст. 160 ГК о письменной форме сделки.

2. Предметом данной сделки служит недвижимое имущество, поскольку здания и сооружения прочно связаны с землей (п. 1 ст. 130). Сделки с недвижимым имуществом, согласно ст. 164 ГК, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Кодекса и Законом о государственной регистрации прав на недвижимость. В отношении ст. 131 следует сказать, что право аренды не включено в перечень прав на недвижимое имущество, которые полежат государственной регистрации, однако ст. 131 содержит отсылку к специальному регулированию данным Кодексом и иными законами. В комментируемой статье как раз и содержится такое специальное регулирование. Оно заключается в том, что договоры аренды зданий или сооружений подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Это требование относится только к договорам, заключенным на год или больший срок. Если срок аренды менее года (краткосрочная аренда), то договор не требует государственной регистрации.

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды здания (сооружения) в целях применения п. 2 ст. 651 ГК по сравнению с нормой п. 1 ст. 192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2. ст. 651 ГК РФ признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Договор аренды здания и сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям и придания ему письменной формы, т.е. после подписания документа. Договор, заключенный на год и больший срок, считается заключенным с момента его государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации делает договор незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 ст. 165 предъявить иск об обязании зарегистрировать договор (см. п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

Поскольку в ГК не предусмотрено регулирование отношений по поводу аренды помещений, их определение как части здания, содержащееся в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость, позволило Президиуму ВАС РФ сделать следующий вывод. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК (см.: Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" // Вестник ВАС РФ. 2000. N 7).

Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации недвижимого имущества, в том числе здания (помещения). Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества при обременении вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость самого договора аренды недвижимого имущества. По мнению Президиума ВАС РФ (см. п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 59), который исходит из смысла положений ГК, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).

Отдельные вопросы, связанные с государственной регистрацией договора аренды недвижимого имущества, в частности здания, были предметом рассмотрения Президиума ВАС РФ, рекомендации которого содержатся в Информационном письме N 66 (см. комментарий к общим положениям об аренде).

Статья 652. Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

2. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

3. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Комментарий к статье 652

1. Данная статья посвящена урегулированию отношений по поводу прав на земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение. Поскольку здание или сооружение непосредственно связаны с другим недвижимым объектом - землей, право владения и пользования ими предполагает пользование также и земельным участком. Под земельным участком понимается также часть дна водоема, на котором находится гидротехническое сооружение.

Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Таким образом, площадь земельного участка сформируется из двух компонентов: а) площади участка, соответствующей площади здания или сооружения в плане, и б) площади участка, прилегающей к зданию по его периметру, размеры которого определяются строительными и иными техническими нормами и правилами. Если размеры прилегающего к зданию или сооружению участка не определены в нормативных актах, то они определяются исходя из принципа необходимости при использовании объекта аренды в соответствии с его назначением.

Для отдельных видов зданий и сооружений (представляющих собой промышленные объекты высокого риска) предусмотрены санитарная и охранная зоны, территории которых также включаются в площадь обслуживающего земельного участка.

2. Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п. 1 настоящей статьи. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Статья 652 ГК, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (см. комментарий к ст. 624 ГК).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и, соответственно, не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

В этих случаях площадь участка, которым может пользоваться арендатор, определяется по правилам п. 1 (см. комментарий).

3. Пункт 3 ст. 652 содержит норму, аналогичную положению п. 3 ст. 271 ГК (которая пока не действует, равно как и гл. 17 в целом) о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком "непротиворечии". Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Комментарий к статье 653

Права арендатора здания или сооружения на пользование частью земельного участка, предусмотренные ст. 652, обременяют собственника земельного участка. Хотя это обременение носит производный от прав собственника этого здания или сооружения характер, его природа в данном случае идентична природе права арендодателя на земельный участок. Это право на чужую вещь, которое обременяет собственника этой вещи. Кроме того, объем прав арендатора не превышает объем прав арендодателя. Поэтому при перемене собственника земельного участка, обремененного правами арендатора, должно использоваться общее правило, согласно которому "право следует за вещью, а не вещь за правом". В данном случае перемена лица на стороне собственника земельного участка не лишает арендатора права пользования этим земельным участком на тех же условиях, которые действовали до такой перемены. Тем более, что это вполне согласуется с правилом ст. 460 ГК о том, что продавец обязан передать покупателю земельный участок свободным от прав третьих лиц, если только покупатель сам не согласится принять его с таким обременением.

Следовательно, если он приобрел такой участок, значит, он знал, что приобретает его не свободным от прав третьих лиц, и согласился принять его таковым. Если же он не знал о правах третьих лиц, то это дает ему право требовать уменьшения покупной цены или расторгнуть договор купли-продажи, но ни в коем случае не дает ему права требовать прекращения прав арендатора.

Данная норма действует только в случае перехода прав собственности на земельный участок по договору купли-продажи. Она не применяется, если перемена собственника произошла по иным основаниям (наследование, реорганизация юридического лица - собственника, реквизиция, конфискация, договоры дарения или ренты и др.). Такое ограничение вряд ли всегда оправданно. Было бы более целесообразно распространить правило о сохранении прав арендатора на пользование земельным участком для всех случаев отчуждения земли по аналогии с нормой ст. 617 ГК.

Статья 654. Размер арендной платы

1. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

2. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

3. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Комментарий к статье 654

1. По определению, данный договор имеет возмездный характер. Статья 654 устанавливает, что условие о размере арендной платы является существенным условием договора, которое должно быть согласовано сторонами в письменной форме. При отсутствии такого условия, зафиксированного в договоре письменно, договор считается незаключенным. Таким образом, исключается действие п. 3 ст. 424 ГК, согласно которой, если в возмездном договоре цена не предусмотрена, она определяется исходя из условий договора, а в случае невозможности определить цену таким образом, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

При расчете арендной платы учитываются: стоимость здания, размер годовых амортизационных отчислений (если капитальный ремонт осуществляет арендодатель), стоимость технического обслуживания арендуемого помещения и прилегающей территории (если частично или полностью оно осуществляется арендодателем), иные накладные расходы, связанные с содержанием имущества (налоги, страховые взносы), а также некоторые другие показатели.

Поскольку предметом договора является имущество, оценка которого представляет определенные сложности, стороны могут руководствоваться методиками, разработанными компетентными государственными органами. Они носят рекомендательный характер. Например, "Методика по определению уровня арендной платы за нежилые здания (помещения)" от 14 сентября 1992 г. N 209, утвержденная Министерством архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства России, содержит формулы для расчета арендной платы на нежилые здания (помещения), а также устанавливает нормативные коэффициенты эффективности капитальных вложений в зависимости от отрасли народного хозяйства, в которой используется арендованное имущество. Содержит она и коэффициенты к расчету арендной платы за объекты, имеющие историко-культурную ценность (памятники), в зависимости от их значения (местного, республиканского или национального).

Если предметом аренды является имущество, находящееся в государственной собственности, то при определении размера арендной платы стороны должны руководствоваться обязательными для них нормативами. Такие нормативы, в частности, были предусмотрены распоряжением Госкомимущества РФ от 29 декабря 1995 г. (N 1921-р) "О расчете арендной платы за объекты федеральной собственности в г. Москве".

2. В расчет арендной платы за пользование арендованным зданием и сооружением включается также арендная плата за земельный участок, который в обязательном порядке предоставляется арендатору в соответствии со ст. 652 ГК. Пределы такого участка не могут быть меньше занимаемого самим зданием или сооружением, а также прилегающего к нему участка земли, необходимого для его использования. Если стороны согласились о передаче в пользование большего участка земли, то это, соответственно, также включается в цену договора.

Указанное в данном пункте ст. 654 правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. Оно не действует, в частности, когда участок передается в безвозмездное пользование или когда стороны согласились установить арендную плату за здание (сооружение) и земельный участок по отдельности.

3. Арендная плата может устанавливаться в договоре как за объект в целом, так и за единицу, определяющую его размер. Такой расчетной единицей служит единица площади здания или сооружения - квадратный метр, хотя в зависимости от вида здания или сооружения могут использоваться и иные показатели размера, например объем. В таком случае расчетной единицей будет кубический метр. Когда арендная плата устанавливается за единицу площади, объема или иного показателя размера здания, арендатор обязан уплатить сумму, равную произведению арендной платы за указанную единицу, умноженной на весь размер (площадь, объем и т.д.) здания или сооружения. Если фактический размер здания или сооружения не совпадает с его официальным размером (зафиксированным в документах), арендная плата определяется исходя из фактического размера.

Статья 655. Передача здания или сооружения

1. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

2. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Комментарий к статье 655

1. Передача одним лицом другому объектов высокой стоимости, как правило, оформляется специальной процедурой - составлением и подписанием соответствующих документов. Это может быть единый документ, составленный в соответствующем количеству участников количестве экземпляров, имеющих одинаковую юридическую силу, который именуется передаточным актом или актом передачи-приемки. Могут быть и иные учетные документы, в которых участники своими подписями удостоверяют факт передачи имущества.

Настоящая статья также содержит требование к сторонам оформить передачу здания или сооружения в аренду составлением и подписанием передаточного акта или иного документа.

Передаточный акт или иной документ служат письменным доказательством того, какое именно имущество, в каком состоянии и когда передано арендатору. С момента подписания такого акта арендатор несет ответственность за его сохранность и выполнение других обязанностей как по договору, так и по закону, выступая титульным (законным) владельцем переданного ему имущества (в частности, несет ответственность за причинение вреда третьим лицам деятельностью, связанной с использованием арендованного имущества).

Исполнение арендодателем своей обязанности предоставить здание или сооружение определяется моментом его передачи, который приурочивается к моменту подписания сторонами передаточного акта, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Следовательно, передаточный акт при совпадении момента фактической передачи с моментом подписания передаточного акта является также доказательством исполнения арендодателем своей обязанности по передаче объекта арендатору.

Уклонение арендодателя или арендатора от подписания передаточного акта или иного документа о передаче здания или сооружения на предусмотренных договором условиях является отказом арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора - от его принятия.

Правовые последствия таких действий сторон могут быть различны в зависимости от того, правомерен или нет отказ от подписания документа. Так, отказ арендодателя подписать акт передачи правомерен, если арендатор не исполнил обязанностей, обусловливающих передачу ему здания или сооружения (например, обязанность по внесению авансового платежа). Что касается арендатора, то он имеет право отказаться подписать передаточный акт в случае, если состояние здания или сооружения не соответствует условиям договора. Односторонний отказ от исполнения обязательства допустим также в случаях, предусмотренных законом (например, если в период между заключением договора и передачей имущества у арендатора прекратилось действие лицензии, необходимой для пользования объектом аренды) или договором. Последнее допускается только в случае, если арендное обязательство связано с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности (ст. 310 ГК).

В иных случаях такой отказ представляет собой неправомерное действие стороны и влечет ее ответственность.

2. Прекращение договора аренды предполагает проведение процедуры передачи здания или сооружения арендатором арендодателю. Эта процедура должна осуществляться по правилам предыдущего пункта ст. 655, т.е. путем составления и подписания передаточного акта или иного документа. Однако правовые последствия такой процедуры в данном случае иные. Они погашают обязательство в целом, если к этому нет иных препятствий. Такими препятствиями могут служить нарушения, допущенные арендатором при исполнении условий договора. В частности, если имущество возвращено с ухудшением или не произведен его ремонт.

§ 5. Аренда предприятий

Статья 656. Договор аренды предприятия

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Комментарий к статье 656

1. Для данного договора аренды предусмотрено специальное регулирование, поскольку его предметом является особая категория имущества - предприятие. К аренде предприятий применяются правила § 4 об аренде зданий и сооружений, если иное не предусмотрено правилами данного параграфа. Что касается общих положений об аренде, то они применяются к данному договору в субсидиарном порядке, в случае, если нормами об аренде предприятий, зданий и сооружений не предусмотрено иное.

Предприятие в данном обязательстве - объект гражданского права, и, согласно ст. 132 ГК, оно представляет собой имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Комплексный характер объекта аренды данного вида ставит перед сторонами сложную задачу точно указать в договоре данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Несоблюдение этого требования дает основание считать условие о предмете договора не согласованным сторонами, а соответствующий договор - не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК).

Перечень имущества (как вещей, так и имущественных прав) и неимущественных прав, которые входят в этот комплекс согласно данной статье, совпадает с перечнем ст. 132 ГК не полностью, хотя в обоих случаях перечни не имеют исчерпывающего характера. Так, помимо прав требования, в комментируемой статье в группу имущественных прав включены права владения и пользования, в частности права пользования землей, водой, другими природными ресурсами.

Такой вид имущества, как предприятие, носит комплексный (сложный) характер, оно состоит из отдельных элементов - вещного и обязательственного. Обязательственный элемент включает также права на идеальные объекты. Поэтому и договор аренды приобретает комплексный характер. В нем будут присутствовать в качестве составляющих элементов те договоры, на основании которых осуществляется передача прав владения и пользования конкретным элементом имущественного комплекса - вещи, имущественного права, права на использование исключительных прав. Соответственно к этим отношениям будут применяться правила об уступке требований, переводе дома, о лицензионных договорах.

Итак, один элемент в содержании договора будет представлен теми особенностями, которые присущи договору аренды имущества в форме вещей. Это - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие, входящие в состав предприятия, основные средства, оборотные средства (запасы сырья, топлива, материалов и др.), принадлежащие арендодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

Этот элемент может включать нормы специального регулирования по поводу конкретной вещи. В данном случае надо учитывать следующие основные правила: 1) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается. Следовательно, такое имущество не может входить в состав имущественного комплекса. Более того, если именно этот элемент является функционально необходимым для предприятия, то это обстоятельство лишает объект качества делимой вещи для целей договора аренды предприятия (ст. 133 ГК), а стороны - возможности заключить такой договор; 2) законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду ограничивается. Следовательно, договор аренды может быть заключен только в том случае, если он не нарушает ограничительные требования закона; 3) законом, прежде всего Земельным кодексом, могут быть установлены особенности передачи в аренду земельных участков и иных обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607); 4) в субсидиарном порядке к данному договору применяются правила § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений.

По поводу вещей, составляющих один элемент имущественного комплекса, у арендодателя, согласно определению арендного договора, возникает классическая, традиционная обязанность предоставить эти вещи арендатору во владение и пользование.

Вторым элементом договора являются условия по передаче имущественных прав, связанных с данным предприятием. Они включают как обязательственные права, так и ограниченные вещные права (права пользования чужим имуществом). Условия их передачи зависят от того, на каком основании они принадлежат арендодателю. Так, обязательственные права требования (например, к поставщикам сырья и материалов, к покупателям за отгруженную продукцию) в целом регулируются нормами об их уступке (цессии), если законом или договором, на основании которого эти права возникли у арендодателя, не установлено иное (ст. ст. 382 - 390).

Поскольку в состав имущества предприятия включаются также долги арендодателя, связанные с предприятием, то их перевод на арендатора в целом регулируется по правилам о переводе долга (ст. ст. 391 - 392 ГК). Последнее требует получения согласия кредиторов. По смыслу ст. 657 ГК перевод долга осуществляется после заключения договора, а так как кредитор может не дать своего согласия, а потребовать досрочного исполнения или прекращения такого обязательства, то этот долг нельзя включить в состав предприятия. Таким образом, невозможно точно определить предмет в этой части договора, как это требуется по правилу п. 3 ст. 607 ГК. Следовательно, в отношении данного вида имущества, входящего в состав предприятия, положения ст. 607 ГК не должны применяться. Желательно, однако, чтобы законодатель обозначил соответствующее изъятие более определенно, включив его в нормы, определяющие требования к предмету договора аренды предприятия в части определения долгов в составе передаваемого имущества. Можно было бы поступить иначе, наделив арендодателя правом одностороннего изменения условия о предмете в этой части, увязав это со ст. 657 ГК.

Возможность включения в состав предприятия как предмета арендного договора прав владения и пользования зависит от воли не только сторон, но также и третьих лиц - собственников соответствующего имущества. Чтобы уяснить это, необходимо выявить природу и вид этих прав. Если это ограниченные вещные права, то возможность и способы их передачи определяются соответствующими нормами разд. II ГК "Право собственности и другие вещные права". Если они носят обязательственный характер, то это зависит от условий соответствующих договоров. Например, если это право владения и пользования по договору аренды, то этот договор может включать условие, запрещающее передавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя.

В отношении второго элемента в составе имущества (права и долги) в определении договора аренды предприятия содержится указание на обязанность арендодателя передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права владения и пользования, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, связанные с предприятием. Однако исполнение арендодателем закрепленной в данном пункте обязанности перевести на арендатора долги и передать ему права владения и пользования чужим имуществом не всегда зависит только от воли самого арендодателя. Поэтому следовало бы, как представляется, предусмотреть норму, освобождающую его от ответственности за неисполнение данного обязательства в случае отсутствия его вины.

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется также передать арендатору в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Таким образом, третьим элементом договора является передача в пользование имущественных прав особого рода. Арендодатель обязуется передать арендатору право использовать в процессе коммерческой эксплуатации арендованного предприятия комплекс исключительных прав. Предметом данного договора способны быть не все личные права, а только такие, которые тесно связаны с имущественными или представляют собой совокупность личных неимущественных и имущественных прав, т.е. по своей природе способны к использованию в коммерческом обороте. В группу таких прав включаются права на использование объектов промышленной собственности. Это исключительные права на идеальные объекты, которые используются в предпринимательской деятельности. Среди них, в частности, право на использование средств индивидуализации производителя и продукции - права на фирменное наименование и/или коммерческое обозначение, права на товарный знак, знак обслуживания и наименование места происхождения товара, а также права на объекты интеллектуальной собственности, охраняемые патентом и принадлежащие лицу по праву преждепользования (изобретение, полезную модель, промышленный образец), право на охраняемую коммерческую информацию (ноу-хау).

При передаче всех этих прав стороны должны руководствоваться также нормами законодательства об интеллектуальной собственности и, в частности, о лицензионных договорах и договоре коммерческой концессии.

Из определения договора аренды предприятия, данного в комментируемой статье, можно сделать вывод, что он является консенсуальным, взаимным, возмездным. Он может включать ограничительные условия, связанные с передачей прав на использование объектов промышленной собственности. Стороны в договоре всегда предприниматели. Хотя в определении этого договора нет ограничений в отношении физических лиц - предпринимателей, они тем не менее могут содержаться в других законах, в частности о лицензировании отдельных видов деятельности.

2. Для ведения деятельности, связанной с использованием предприятия, как правило, требуются государственные лицензии (разрешение). Арендодатель не имеет права передавать права, полученные по такой лицензии, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. Данное правило основано на том, что такие права неразрывно связаны с личностью их носителя и в силу этого по общему правилу не подлежат передаче. Следовательно, арендатор должен получить лицензию (разрешение) лично. Однако из текста ст. 656 не следует, что получение лицензии является его обязанностью по договору. Это общее требование ГК, а также норм административного права, связанное, в том числе, с минимизацией риска аварий при эксплуатации промышленных объектов, на которых осуществляется опасное производство.

В то же время, в данной статье ГК указывается, что если в состав передаваемого по договору предприятия включаются обязательства, которые арендатор не может исполнить ввиду отсутствия у него лицензии, то по этим обязательствам продолжает отвечать также и сам арендодатель. Это естественно, поскольку отсутствие лицензии у арендатора лишает его права заниматься лицензируемым видом деятельности, а в ряде случаев и владеть арендованным предприятием. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов в обязательствах, связанных с передаваемым предприятием. В то же время, и арендодатель может защитить свои интересы, если неполучение или задержка в получении арендатором лицензии вызваны его виновными действиями. В частности, если невозможность передачи предприятия вызвана отсутствием у арендатора лицензии и в этом есть его вина, имеет место просрочка кредитора (ст. 406 ГК), в силу чего арендодатель имеет право требовать возмещения возникших у него в связи с этим убытков.

В то же время, желательно было бы более четко урегулировать отношения между сторонами в связи с неполучением арендатором лицензии, поскольку прямое требование расторжения договора по этой причине или возмещения убытков, связанных с неполучением арендатором лицензии, может возникнуть у арендодателя только на основании соответствующей нормы ГК, в частности вменяющей арендатору в обязанность получение лицензии. В этом случае можно было бы непосредственно применять п. 2 ст. 450 ГК, согласно которому арендодатель мог бы в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков.

Статья 657. Права кредиторов при аренде предприятия

1. Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду.

2. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

3. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, может предъявить иск об удовлетворении требований, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Комментарий к статье 657

1. Комментируемая статья содержит нормы, направленные на охрану законных прав и интересов кредиторов арендодателя по обязательствам, включенным в состав предприятия. Поэтому стороны обязаны учитывать волю кредиторов, хотя окончательно повлиять на судьбу договора кредиторы не могут. Но они могут повлиять на договор в той его части, которая определяет его предмет (состав передаваемого имущества). Классическая конструкция основания правопреемства при переводе долга как трехстороннего договора касается лишь того обязательства, которое стороны только предполагают включить в состав арендованного имущества. Перевод долга с арендодателя на арендатора является предпосылкой для точного определения предмета договора аренды, но не делает сам договор аренды трех- или многосторонним.

До передачи предприятия арендатору арендодатель обязан письменно уведомить кредиторов о передаче его в аренду.

2. Кредитор письменно уведомляет арендодателя о своем согласии, хотя он имеет право не делать этого. Молчание в данном случае воспринимается как молчаливый отказ. Но у кредитора есть и другие возможности, например потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Он не имеет права требовать возмещения убытков, если досрочное исполнение такого обязательства допускается по правилам ст. 315 ГК. Все указанные действия кредитор обязан совершить в течение трех месяцев со дня получения уведомления.

3. В случае неисполнения арендодателем своей обязанности письменно уведомить о передаче предприятия в аренду кредитор имеет право потребовать прекращения обязательства или его досрочного исполнения, а также возмещения убытков. В отношении таких требований устанавливается специальный срок исковой давности, равный одному году, течение которого начинается со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.

4. Если кредитор не дал своего согласия на перевод долга, но в то же время, и не потребовал прекращения обязательства или досрочного его исполнения, арендодатель вправе включить соответствующий долг в состав передаваемого предприятия. Но в этом случае он несет вместе с арендатором солидарную ответственность перед кредитором по данному обязательству, в силу чего кредитор имеет право потребовать его исполнения полностью или в части от любого из них.

Статья 658. Форма и государственная регистрация договора аренды предприятия

1. Договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

2. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

3. Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность.

Комментарий к статье 658

1. Для договора аренды предприятия установлена обязательная письменная форма под страхом недействительности договора. Несмотря на то, что в первом пункте комментируемой статьи есть ссылка на п. 2 ст. 434 ГК, в данном случае допускаются не все из перечисленных в этом пункте возможности придания договору письменной формы, а только возможность составления одного документа, подписанного сторонами. Этот документ составляется в количестве экземпляров, число которых не может быть меньше, чем число сторон в договоре. Все экземпляры имеют одинаковую юридическую силу.

2. Данный договор подлежит обязательной государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом, которым является предприятие. Договор аренды предприятия считается заключенным с момента такой регистрации.

По данному договору в пользование передаются также некоторые исключительные права. Договоры по их передаче также подлежат регистрации в органах государственной власти. Так, например, передача прав по лицензионным договорам на использование изобретений, полезных моделей и промышленных образцов согласно Патентному закону 1992 г. подлежит обязательной регистрации в Роспатенте; там же регистрируется передача прав на использование товарного знака и знака обслуживания, а передача в пользование права на использование чужого фирменного наименования по договору коммерческой концессии предполагает регистрацию в государственном органе, осуществившем регистрацию юридического лица, правообладателя. Важно отметить, что все эти нормы носят императивный характер.

Поскольку в ст. 658 нет указания, в каких именно органах государственной власти должна проводиться регистрация данного договора, как это сделано, в частности, в отношении договора коммерческой концессии, можно предположить, что законодатель исходил из общего определения предмета договора - предприятия - как недвижимого имущества. Следовательно, подразумевается, что регистрация должна проводиться в органах, регистрирующих сделки с недвижимостью.

Статья 659. Передача арендованного предприятия

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Комментарий к статье 659

Передача предприятия представляет собой юридическое действие, погашающее обязанность арендодателя предоставить имущество в том случае, если она происходит путем составления и подписания сторонами передаточного акта.

Передаточный акт - документ, удостоверяющий состав имущества, передаваемого арендодателем арендатору по договору аренды предприятия.

Передаче предприятия предшествует целый комплекс мероприятий, связанных с подготовкой к ее осуществлению. В частности, необходимо провести инвентаризацию материальных ценностей (т.е. вещного элемента имущественного комплекса), получить необходимые разрешения на передачу прав владения и пользования, получить разрешение кредиторов на перевод долгов, письменно известить должников об уступке прав требования, поскольку в связи с этим может измениться место исполнения обязательства. Поскольку имущество должно быть передано в нормальном состоянии, годном для целей его использования, арендодатель должен произвести необходимые действия по ремонту и замене неработающих станков, оборудования и т.п., освободить помещения предприятия от имущества, не переходящего к арендатору, а также убедиться в действительности обязательств, входящих в состав предприятия. Он должен, кроме того, составить баланс, отражающий активы и пассивы в составе предприятия.

Заключительным этапом подготовительной работы является составление и представление на подписание передаточного акта.

Осуществление подготовки предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет в том случае, если в договоре не предусмотрено иное распределение таких обязанностей.

Данная статья не содержит норм, регулирующих собственно передачу предприятия, эта процедура регулируется нормами ст. 655 о передаче здания и сооружения, поскольку ее действие распространяется и на аналогичные отношения при аренде предприятий в силу указаний п. 2 ст. 650 ГК.

Статья 660. Пользование имуществом арендованного предприятия

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Указанный порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Если иное не предусмотрено договором аренды предприятия, арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.

Комментарий к статье 660

Аренда предприятия имеет своей целью обеспечить арендатору возможность экономической эксплуатации арендованного имущества, т.е. максимально возможной свободы совершения с ним фактических и юридических действий.

Первая часть комментируемой статьи определяет возможности арендатора, связанные с таким способом пользования арендатором имущественным комплексом, как извлечение из него доходов. Этот способ предполагает наделение арендатора правами по распоряжению арендованным имуществом. Действительно, в процессе производственной деятельности ему необходимо возобновлять запасы сырья, топлива, реализовывать готовую продукцию, осуществлять операции по товарному и коммерческому кредиту и др. Поэтому ст. 660 предоставляет арендатору предприятия возможность свободно, без согласия арендодателя, совершать любые действия с арендованным имуществом: продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Но арендатор приобретает право свободно передавать другим лицам не любое имущество предприятия, а только материальные ценности, под которыми понимаются оборотные средства (вещи, потребляемые в процессе одного или нескольких производственных циклов, средства производства, например сырье, топливо, полуфабрикаты, комплектующие, инструменты и т.п.), готовая продукция, иные вещи и имущественные права. В круг такого имущества не включаются, во-первых, земля и другие природные ресурсы и, во-вторых, имущество, с которым подобные действия невозможны в силу закона. Речь идет, например, об остальном недвижимом имуществе (зданиях, сооружениях и др.), которое принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения.

Поэтому в отношении этого имущества арендатор наделяется ограниченными правомочиями. Он может использовать его только непосредственно в своей производственной деятельности.

Свободное распоряжение материальными ценностями со стороны арендатора возможно при соблюдении следующих условий. Во-первых, если в договоре аренды не определено иное и, в частности, если не предусмотрено обязательное получение согласия арендодателя на такие действия. Во-вторых, если такие действия не влекут уменьшения стоимости предприятия. В-третьих, если при этом не нарушаются другие положения договора аренды предприятия.

Следствием действий, предусмотренных первой частью ст. 660, может быть изменение состава предприятия. Изменение состава возможно также в результате иных действий арендатора, например произведенных улучшений. В отношении предприятия такое улучшение допускается, в частности, в виде реконструкции, расширения, и технического перевооружения предприятия.

Реконструкция предприятия предполагает его переустройство по комплексному проекту в целом, не связанное, как правило, с расширением имеющихся зданий и сооружений, в целях повышения его технико-экономического уровня на основе достижений научно-технического прогресса. Расширение предприятия - это строительство новых дополнительных производственных помещений для размещения новых цехов и участков. Техническое перевооружение предприятия - это комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производственных участков, цехов. В зависимости от вида строительных работ они включают в себя также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно с этим связанных, работ.

Арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, в том числе производить улучшение арендованного предприятия. Эта норма направлена на максимально полное удовлетворение производственных потребностей арендатора и его предпринимательской свободы. В то же время, законодатель позаботился и об интересах арендодателя, придав норме диспозитивный характер. Поэтому стороны могут предусмотреть в договоре иное регулирование, в частности исключить право арендатора на изменение состава арендованного имущественного комплекса полностью или в какой-либо его части, право включить условие о согласии на эти действия со стороны арендодателя.

Статья 661. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Комментарий к статье 661

1. Императивной нормой законодатель возлагает на арендатора обязанность поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, включая проведение за его счет в предусмотренные техническими нормами и правилами сроки, а также в случае необходимости текущего и капитального ремонта. Речь в данном случае идет только о вещном компоненте предприятия как имущественного комплекса, представленного основными средствами производства, такими как здания, сооружения, станки и оборудование, а также участками земли и других природных ресурсов, нормальное состояние которых определяется нормативами, установленными законодательством о природопользовании.

2. Поскольку техническая и коммерческая эксплуатация предприятия осуществляется арендатором, то связанные с ней расходы также возлагаются на него. Однако в отличие от обязанности по техническому содержанию имущества, данная обязанность возлагается на арендатора лишь в случае, если стороны в договоре не установили иное распределение расходов. Такие расходы включают также платежи по страхованию арендованного имущества. Данная норма, к сожалению, ограничивает обязанность по страховым платежам только одним видом страхования - самого предприятия, не включая в нее платежи по иным видам обязательного страхования (например, по экологическому страхованию, ответственности перед третьими лицами за причинение вреда, если это промышленное предприятие высокого риска, и т.п.). Не совсем удачна и редакция данного пункта ст. 661, так как грамматическое толкование нормы, указывающей на включение в расходы страховых платежей, ввиду использования конструкции обособления придает ей императивный характер. Такая жесткость в данном случае вряд ли оправданна.

Статья 662. Внесение арендатором улучшений в арендованное предприятие

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Комментарий к статье 662

Данная статья является логическим следствием нормы, содержащейся в ст. 660 ГК. Но ее заголовок представляется неудачным, так как он не соответствует содержанию статьи. Право на внесение арендатором улучшений в арендованное имущество вытекает не из нее, а из ст. 660, где, в частности, указывается на то, что арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию, расширение, техническое перевооружение предприятия. Результаты таких действий - неотделимые улучшения предприятия. В той же статье говорится, что арендатор вправе изменять имущественный состав предприятия, следствием чего также могут явиться неотделимые улучшения (например, при замене отдельных видов станков или оборудования на более совершенные).

Комментируемая же статья регулирует только производные от вышеуказанных отношений, наделяя арендатора правом на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения. Это правило действует, если стороны в договоре аренды не предусмотрели иного распределения расходов между ними на неотделимые улучшения предприятия или не установили для них ограничений по технико-экономическим и финансовым параметрам.

В то же время, защищая интересы арендодателя, комментируемая статья дает суду право освободить его от возмещения стоимости таких улучшений, если арендатор при этом нарушил принцип экономичности, который заключается в соответствии произведенных затрат полученной пользе. Иными словами, если в результате таких затрат стоимость арендованного имущества повысилась значительно больше, чем его качество и (или) эксплуатационные свойства. Бремя доказывания нарушения арендатором принципа экономичности возлагается на арендодателя.

Арендодатель также может обратиться в суд с требованием освободить его от возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений, если при их осуществлении арендатором были нарушены принципы добросовестности и разумности. Поскольку суд в этом случае выносит решение, опираясь на установленную п. 3 ст. 10 ГК презумпцию (предположение) добросовестности и разумности арендатора, истец должен ее опровергнуть путем доказательства недобросовестности и неразумности арендатора.

Статья 663. Применение к договору аренды предприятия правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора

Правила настоящего Кодекса о последствиях недействительности сделок, об изменении и о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам.

Комментарий к статье 663

Норма данной статьи содержит изъятие из общих правил о последствиях недействительности сделок, об изменении и расторжении договора применительно к договору аренды. Это изъятие относится к таким последствиям недействительности сделок, изменения или расторжения договора, когда возврату или взысканию подлежит имущество в натуре. Такой возврат возможен в случае двусторонней реституции (возврат в первоначальное состояние) по правилам п. 2 ст. 167 ГК. Правовым последствием может быть односторонняя реституция или ее недопущение, если одна или обе стороны действовали при заключении сделки недобросовестно. В этом случае имущество, переданное недобросовестной стороной (сторонами) или подлежащее передаче ею (ими) по такому договору, взыскивается в доход государства (конфискационная санкция). Иногда возврат имущества в натуре является юридическим следствием изменения или расторжения договора.

Если возврат имущества или его взыскание в натуре по данным основаниям существенно нарушают права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц или противоречат общественным интересам, то эти правила не применяются. Иными словами, признание сделки недействительной, изменение или расторжение договора при доказанности риска нарушения таких интересов не порождают вообще никаких последствий, т.е. прав требования по возврату или взысканию имущества и соответствующих обязанностей. Следовательно, при судебном рассмотрении таких исков в число участников включаются также лица, чьи права и законные интересы могут быть нарушены, в том числе представители общественных и государственных органов, обязанные защищать общественные интересы. На них возлагается обязанность доказать такое нарушение.

Естественно, эта норма направлена на защиту интересов кредиторов сторон данного договора, третьих лиц, а иногда и самого арендатора. Такое изъятие из общего правила в отношении любых кредиторов или третьих лиц вряд ли целесообразно, так как эта норма сводит к минимуму или вовсе исключает их предпринимательские риски, связанные с этим договором аренды предприятия, законодатель ставит их в привилегированное положение по сравнению со всеми другими предпринимателями в иных предпринимательских договорах (хотя иногда можно требовать возмещения в денежной форме, например, в силу правила, установленного п. 2 ст. 167, или положений самого договора).

Иное дело, если возврат или взыскание имущества в натуре повлечет серьезные негативные последствия для общества в целом. Поэтому включение в данную норму в качестве критерия общественного (публичного) интереса позволяет в таком случае сделать отступление от принципа гражданского права, устанавливающего приоритет частного интереса над публичным. Такое исключение допустимо в силу ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК.

Статья 664. Возврат арендованного предприятия

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных статьями 656,  657 и 659 настоящего Кодекса. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Комментарий к статье 664

Обязанность арендатора - вернуть имущество арендодателю по окончании срока аренды. Для данного договора предусматривается процедура возврата предприятия по передаточному акту, подписанному сторонами. Сама процедура аналогична передаче предприятия арендатору, только с обратным распределением обязанностей. С учетом этого к данной процедуре применяются правила ст. 659 ГК. Состав возвращаемого имущества определяется по правилам ст. 656 ГК. Арендатор обязан перевести свои долги, связанные с предприятием, на арендодателя, учитывая требования ст. 657 ГК. Кроме того, он обязан за свой счет подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, если договором аренды не предусмотрено иное.

§ 6. Финансовая аренда (лизинг)

Комментарий к § 6

Лизинг как институт гражданского права не был известен Гражданскому кодексу РСФСР 1964 г. Впервые в российском законодательстве термин "лизинг" появился в 1994 г. - с изданием Указа Президента РФ от 17 сентября 1994 г. "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" (СЗ РФ. 1994. N 22. Ст. 2463). В июне 1995 г. было принято Постановление Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности", которое утвердило Временное положение о лизинге (СЗ РФ. 1995. N 27. Ст. 2591).

------------------------------------------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Указ Президента РФ от 17.09.1994 N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности" утратил силу в связи с изданием Указа Президента РФ от 22.04.1999 N 524 "О признании утратившим силу Указа Президента Российской Федерации от 17 сентября 1994 г. N 1929 "О развитии финансового лизинга в инвестиционной деятельности".

------------------------------------------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постановление Правительства РФ от 29.06.1995 N 633 "О развитии лизинга в инвестиционной деятельности" утратило силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 12.07.1999 N 794 "Об изменении и признании утратившими силу решений Правительства Российской Федерации в связи с Федеральным законом "О лизинге".

------------------------------------------------------------------

В 1998 г. был принят Федеральный закон "О лизинге" <*>, который внес немало путаницы в регулирование этого вида правоотношений. Его разработчики абсолютно пренебрегли положениями ГК и Конвенцией о международном финансовом лизинге, включив в законопроект противоречащие им положения (а законодатель в процессе принятия Закона их сохранил) <**>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1998. N 44. Ст. 5394.

<**> О недостатках Закона о лизинге и о предпринимаемых в настоящее время попытках его исправить см.: В.В. Витрянский. Договор аренды и его виды. М., 1999. С. 248 и след.; Е.В. Кабатова. Закон "О лизинге": трудности применения // Приложение к журналу "Хозяйство и право". 1999. N 8. С. 40 - 47; Е.В. Кабатова. Закон о лизинге сегодня и завтра // Закон. 2000. N 11. С. 49 - 55. В настоящее время принят Федеральный закон "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О лизинге", который исключил многие ошибки Закона о лизинге, описанные в вышеуказанных статьях.

Чем объясняется необходимость включения в Гражданский кодекс договора лизинга? Ответом на этот вопрос служит сложившаяся к моменту разработки данного Кодекса практическая ситуация - использование лизинга в различных сферах отношений и недостаточное их урегулирование. Договоры лизинга активно используются на практике с начала 90-х годов - времени появления первых российских специализированных лизинговых компаний.

Термин "лизинг" - английского происхождения (leasing). В свою очередь, слово "leasing" образовано от английского lease - сдавать и брать в аренду. Отношения, получившие название "лизинг", стали использоваться давно, хотя нет единого мнения - где и когда впервые: в Римской империи, средневековой Англии или в прошлом веке в США. Однако господствует мнение, что современный лизинг получил распространение в континентальной Европе в 60-х годах нашего столетия, куда он был "завезен" из США (специалисты Великобритании считают, что в их стране лизинг использовался еще задолго до этого).

Одной из существенных причин быстрого распространения лизинга в Европе в 60-х годах явилась необыкновенная гибкость этой формы отношений - она могла использоваться для решения самостоятельных задач, достижения несходных целей партнеров и в самых разных экономических условиях. В основе лизинга лежат отношения между пользователем имущества и лизинговой компанией, к которой он обращается за необходимым имуществом и которая, в свою очередь, специально для этой цели его покупает (стороны таких отношений в разных странах именуются по-разному). Помимо этих участников в лизинге могут быть задействованы и иные субъекты (например, ссудодатели, гаранты), однако чаще всего в лизинге принимают участие три стороны.

В России наиболее подходящие условия для использования лизинга сложились на рубеже 80 - 90-х годов - в период перехода к рыночным отношениям, необходимости в инвестициях, возможности использования разнообразных договорных форм участниками предпринимательских отношений.

Широкое использование лизинга как на национальном, так и на международном уровне привело к разработке международной Конвенции о финансовом лизинге, подписанной в Оттаве в 1988 г. В этой Конвенции нашел отражение богатый опыт многих стран по использованию и правовому регулированию лизинга. Теперь она сама может быть применена для разработки соответствующего законодательства в разных странах. Россия не стала исключением - при подготовке данного параграфа в главе Кодекса учитывались положения упомянутой Конвенции, не противоречащие российскому гражданскому законодательству. Примером положения Конвенции, которое могло бы войти в противоречие с российским гражданским законодательством, является положение, согласно которому в договор лизинга может быть включено условие об освобождении арендодателя от ответственности за умышленное нарушение обязательства (п. 3 ст. 8). Включение этого условия вызвало серьезные споры в связи с различным подходом к решению этого вопроса в национальных законодательствах разных стран. Для решения этого спора был предложен компромисс - в ст. 20 Конвенции предусмотрена возможность для государства, присоединяющегося к Конвенции, сделать оговорку и заменить это положение на положения своего национального законодательства. Поскольку такое положение противоречит российскому гражданскому законодательству (в п. 4 ст. 401 ГК прямо предусмотрена ничтожность любых соглашений об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательств), Россия при присоединении к Конвенции вправе сделать такую оговорку <*>.

--------------------------------

<*> Россия присоединилась к Конвенции в соответствии с Федеральным законом от 2 февраля 1998 г. "О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге" (СЗ РФ. 1998. N 7. Ст. 787). При присоединении Россия сделала оговорку о применении своего гражданского законодательства вместо п. 3 ст. 8 Конвенции. (СЗ РФ. 1999. N 32. Ст. 4040).

Статья 665. Договор финансовой аренды

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Комментарий к статье 665

Из текста данной статьи явствует, что в отношениях финансовой аренды участвуют, как правило, не менее трех лиц - арендодатель, арендатор и продавец. Такой "тройственный союз" накладывает особый отпечаток на взаимоотношения сторон, отличая арендодателя и арендатора по договору финансовой аренды от арендодателя и арендатора по договору аренды и продавца, участвующего в отношениях финансовой аренды, от продавца в обычном договоре купли-продажи. Особенности прав и обязанностей каждого из участников и их взаимоотношения изложены в статьях данного параграфа.

Статья определяет, что инициатором заключения договора лизинга является арендатор, который указывает арендодателю, в каком имуществе он нуждается, а также называет продавца этого имущества. Стороны могут договориться об ином, что предусмотрено во второй части данной статьи. Вопрос о том, кто определяет продавца имущества - арендодатель или арендатор, - важен в связи с различными правовыми последствиями, о чем идет речь в ст. 670 ГК.

Такое распределение ролей участников лизинга объясняется тем, что, несмотря на разнообразие видов лизинговых соглашений, роль арендодателя, как правило, ограничивается финансированием сделки. Арендодатель в подавляющем числе случаев лишь оплачивает имущество, которое впоследствии передает арендатору во временное пользование, и никаких технических и иных проблем, связанных непосредственно с ним, не решает и не может решить. Более того, арендодатель чаще всего и не видит оборудования, собственником которого является, - оно передается, как правило, непосредственно арендатору. В этой ситуации возлагать на арендодателя ответственность, в частности, за качество, комплектность имущества, своевременность его доставки было бы нелогично и нереально - к такому выводу давно пришла практика использования договора лизинга во многих странах.

Однако в этой связи необходимо отметить, что российская практика применения лизинга привнесла свои особенности, которые отражают современную экономическую ситуацию в стране и которые могут трансформироваться с изменением этой ситуации. Дело в том, что на практике российские арендаторы по сравнению с российскими арендодателями являются, как правило, более слабыми и зависимыми в экономическом отношении организациями. Это приводит к тому, что арендодатели сами определяют продавцов необходимого арендатору имущества, не беря на себя ответственности за этот выбор. Арендодатели подчеркивают, что их отношения с арендаторами носят характер сотрудничества; арендаторы пока не имеют возможности воздействовать на арендодателей и фиксировать в договоре лизинга, что выбор продавца осуществлен арендодателем (о последствиях такого выбора см. ст. 670 и комментарий к ней).

С другой стороны, практика последних лет свидетельствует о том, что арендодатели нередко оказываются в менее выгодной по сравнению с арендатором ситуации в процессе исполнения условий договора лизинга. Речь идет о случаях нарушения арендатором своих договорных обязательств, чаще всего по оплате взятого в лизинг имущества. При отсутствии доброй воли со стороны арендатора к урегулированию конфликта, арендодатель, являясь собственником имущества, нередко лишен всяких правовых методов оперативного воздействия на арендатора, восстановления status quo и защиты своих имущественных интересов. Нередки случаи порчи и незаконной реализации арендатором предмета лизинга. На наш взгляд, возможное решение проблемы сохранения балансов интересов сторон договора лизинга и их равной защиты лежит в предоставлении арендодателю специфических, установленных в законе, средств защиты его интересов, которое обеспечивало бы оперативное воздействие на нарушителя условий договора лизинга (например, возможность оперативного изъятия предмета лизинга у арендатора на основе законной упрощенной процедуры, как это предусмотрено во многих правовых системах).

В мировой практике договоры лизинга подразделяются на различные виды в зависимости от таких обстоятельств, как срок договора, объем обязанностей сторон и проч. Включенное в данную статью определение охватывает все возможные варианты этой договорной формы - отсутствие каких-либо требований в отношении срока договора, прав и обязанностей сторон делает его максимально широким.

Необходимо сказать и о таком виде лизинга, как возвратный лизинг, широко используемый в практике многих стран. При возвратном лизинге собственник имущества продает его лизинговой компании и одновременно берет это же имущество во временное пользование. Таким образом, продавец и арендатор совпадают, становятся одним и тем же лицом. Необходимость в проведении такой операции может быть вызвана тем, что собственник не может содержать то или иное имущество, но вместе с тем не хочет его окончательно лишаться. На наш взгляд, формулировка данной статьи может быть применена и к возвратному лизингу: арендодатель, как обычно, приобретает имущество и предоставляет его во временное пользование. В статье не указывается, что это обязательно должны быть различные организации или граждане, и не сказано, что это не может быть одно и то же лицо.

Статья 666. Предмет договора финансовой аренды

Предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов.

Комментарий к статье 666

Круг вещей, которые могут быть предметом договора лизинга, достаточно широк - это движимые и недвижимые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, определение которых дано в ст. 130 ГК. Однако в статье содержится существенное изъятие - предметом договора лизинга не может быть такой вид недвижимости, как земельные участки и другие природные объекты.

Понятие непотребляемых вещей дано в ст. 607 данного Кодекса. К ним отнесены вещи, которые "не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования".

Статья 667. Уведомление продавца о сдаче имущества в аренду

Арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

Комментарий к статье 667

Требование уведомления продавца о будущей "судьбе" продаваемого им имущества является еще одной иллюстрацией трехстороннего характера сделки финансовой аренды - продавец должен знать заранее о предполагающемся заключении договора финансовой аренды (лизинга), поскольку это существенно влияет на его обязательства и ответственность по договору купли-продажи. Заключая договор купли-продажи с арендодателем, продавец по некоторым вопросам исполнения этого договора вступает в непосредственный контакт с арендатором (см. ст. 670 данного Кодекса и комментарий к ней). Если продавец не будет знать заранее о предстоящем заключении договора лизинга, то впоследствии это может осложнить на практике его взаимоотношения с арендатором.

Статья 668. Передача арендатору предмета договора финансовой аренды

1. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, имущество, являющееся предметом этого договора, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего.

2. В случае, когда имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, не передано арендатору в указанный в этом договоре срок, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе, если просрочка допущена по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 668

В данной статье, содержащей диспозитивную норму, четко проявляются особенности отношений участников финансовой аренды. В силу особой роли, которую играет в договоре лизинга арендодатель - сугубо финансовой, существенно отличающейся от роли арендодателя в классическом договоре аренды, - структура взаимоотношений строится таким образом, чтобы освободить арендодателя от обязательств, связанных непосредственно с имуществом. Это проявляется и в том, что арендодатель подчас даже не видит имущества, которое приобретает у продавца, - оно, как правило, передается непосредственно арендатору, не являющемуся стороной договора купли-продажи.

В п. 2 статьи подчеркивается, что договор финансовой аренды может быть расторгнут, если имущество - предмет договора - передано арендатору с опозданием по вине арендодателя.

Статья 669. Переход к арендатору риска случайной гибели или случайной порчи имущества

Риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества переходит к арендатору в момент передачи ему арендованного имущества, если иное не предусмотрено договором финансовой аренды.

Комментарий к статье 669

Статья важна тем, что устанавливает отличное от общего правило. В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Несмотря на диспозитивность данной нормы, общим является правило о том, что риски случайной гибели или повреждения имущества лежат на его собственнике. В общих положениях об аренде, изложенных в § 1 гл. 34 ГК, каких-либо оговорок на этот счет не сделано, что означает сохранение этого общего правила для договора аренды - арендодатель как собственник несет все риски, связанные со случайной гибелью или повреждением имущества.

Иная ситуация в договоре финансовой аренды - здесь все риски переходят от арендодателя (собственника) на арендатора, владеющего и пользующегося имуществом на основе договора лизинга. Такое правило имеет глубокий смысл для договора финансовой аренды. Выше уже отмечалась "финансовая" роль арендодателя в договоре лизинга и, как следствие, соответствующая ему гораздо более активная роль арендатора по сравнению с арендатором в договоре классической аренды. Не случайно в некоторых странах арендатор в договоре лизинга именуется экономическим собственником, а арендодатель - юридическим собственником, что убедительно иллюстрирует реальную ситуацию, складывающуюся при лизинге. Именно такому распределению обязанностей вполне соответствует норма о переходе рисков с арендодателя на арендатора, возлагая на последнего обязанности, которые в обычных условиях несет собственник имущества. Напомним, что стороны договора могут установить иной порядок распределения рисков по своему усмотрению.

Необходимо подчеркнуть, что во Временном положении о лизинге, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 29 июня 1995 г. N 633, был закреплен иной порядок - в п. 15 установлено, что риск случайной гибели, порчи лизингового имущества несет лизингодатель (в Положении стороны договора лизинга именуются "лизингодатель" и "лизингополучатель"). Эта норма, как и норма ГК, диспозитивна - сторонам предоставлено право решить вопрос иначе, но общее правило - риски несет арендодатель, собственник имущества, что, на наш взгляд, не отвечает задачам и целям этого вида отношений. В любом случае после принятия второй части ГК РФ в соответствии с п. 5 ст. 3 ГК действуют положения данного Кодекса, а не указа или постановления, противоречащих ему.

Статья 670. Ответственность продавца

1. Арендатор вправе предъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметом договора финансовой аренды, требования, вытекающие из договора купли - продажи, заключенного между продавцом и арендодателем, в частности в отношении качества и комплектности имущества, сроков его поставки, и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом. При этом арендатор имеет права и несет обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом для покупателя, кроме обязанности оплатить приобретенное имущество, как если бы он был стороной договора купли-продажи указанного имущества. Однако арендатор не может расторгнуть договор купли-продажи с продавцом без согласия арендодателя.

В отношениях с продавцом арендатор и арендодатель выступают как солидарные кредиторы (статья 326).

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Комментарий к статье 670

1. Данная статья является как бы стержнем трехсторонней (или более) сделки по финансовой аренде (лизингу). Активная роль арендатора в этом договоре, дающая основание сравнивать его с собственником, требует предоставления ему прав по урегулированию вопросов, связанных с имуществом, непосредственно с продавцом. Поскольку арендатор и продавец напрямую не связаны никакими договорными отношениями, решение их взаимоотношений не было простой задачей. Необходимо было разработать или использовать такую структуру, которая делала бы их отношения логичными и обязательными. Столкнувшись с этой проблемой, разработчики международной Конвенции о финансовом лизинге потратили много усилий и времени, рассмотрели большое число предложенных и используемых в разных странах механизмов ее решения. В окончательном тексте Конвенции нашел отражение вариант, использованный и в п. 1 данной статьи. Приравнивание арендатора в отношениях с продавцом к покупателю дает возможность первому обращаться непосредственно к продавцу с претензиями по поводу имущества и одновременно обязывает продавца эти претензии рассматривать. В этой конструкции ответственности, пожалуй, наиболее ярко проявляется своеобразный характер отношений, возникающих из договора лизинга. Попутно отметим, что употребление термина "поставка" в первом пункте статьи не совсем корректно, поскольку речь идет о договоре купли-продажи, а не поставки. По смыслу статьи здесь имеется в виду передача имущества, и именно так, видимо, следовало бы толковать этот пункт.

2. Наряду с предоставлением арендатору прав покупателя необходимо было защитить продавца от возможности предъявления ему одинаковых претензий от арендодателя и арендатора. Для этого в ч. 2 данной статьи установлено, что арендатор и арендодатель являются солидарными кредиторами по отношению к продавцу. В соответствии со ст. 326 данного Кодекса любой из солидарных кредиторов вправе предъявить должнику требование в полном объеме. В п. 3 ст. 326 установлено, что исполнение обязательства полностью одному из солидарных кредиторов освобождает должника от исполнения остальным кредиторам. Таким образом, исполнение продавцом требования, предъявленного арендатором (или арендодателем), избавляет его от риска возложения на него повторного исполнения аналогичного требования арендодателя (или арендатора).

3. Пункт 2 данной статьи непосредственно связан со ст. 665 (см. комментарий к этой статье). В комментарии к ст. 665 уже было отмечено, что в зависимости от того, кто выбирает продавца, решается вопрос об ответственности за выполнение продавцом своих обязательств по договору купли-продажи. В соответствии со схемой, установленной в ст. 665 и 670, если продавца выбирает арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности за выполнение продавцом своих обязательств; если продавца выбирает арендодатель - он несет ответственность за действия продавца перед арендатором. В этом случае арендатор получает возможность предъявлять требования, связанные с договором купли-продажи, либо продавцу, либо арендодателю, которые выступают как солидарные должники. В этом случае в соответствии с п. 1 ст. 325 данного Кодекса исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает другого (или других) должника от исполнения кредитору.