§ 3. Особенности права собственности физических лиц на отдельные виды объектов

1. Согласно п. 1 ст. 213 ГК в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением того, которое в соответствии с законом не может им принадлежать (например, в государственной собственности находятся недра, а также содержащиеся в них полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы) <*>. Объем и стоимость имущества, находящегося в собственности физических лиц, согласно п. 2 ст. 213 ГК, могут быть ограничены только в целях, предусмотренных п. 2 ст. 1 ГК.

--------------------------------

<*> См.: Закон РФ от 21 февраля 1992 г. "О недрах" (с изм. и доп.) // СЗ РФ. 1995. N 10. Ст. 823; 1999. N 7. Ст. 879; 2000. N 2. Ст. 141; 2001. N 21. Ст. 2061; N 33 (часть I). Ст. 3429; 2002. N 22. Ст. 2026.

Таким образом, граждане могут являться собственниками любого имущества, в том числе недвижимого, включая земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры и др.

Однако право собственности на такого рода объекты не может не обладать рядом особенностей. Во-первых, такое право подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <*>. Во-вторых, такая специфика существует относительно отдельных видов объектов недвижимости.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533.

2. Прежде всего необходимо сказать о праве собственности граждан на земельные участки. Со вступлением в силу нового Земельного кодекса РФ введена в действие и гл. 17 ГК. Поэтому возникает вопрос о разграничении сферы действия и соотношении земельного и гражданского законодательств. Согласно п. 1 ст. 3 ЗК земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в РФ, а в соответствии с п. 3 этой же статьи имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, иными специальными федеральными законами. Гражданское законодательство в соответствии с Конституцией РФ отнесено к исключительной компетенции Российской Федерации (ст. 71), а земельное - находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72). Вышесказанному корреспондирует и положение п. 1 ст. 2 ЗК, согласно которому нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу.

Поэтому гражданам впредь не предоставляются земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение (п. 2 ст. 20; п. 1 ст. 21 ЗК). Однако в связи с этим ЗК вводит новые, специфические основания приобретения права собственности граждан на земельные участки. Так, согласно п. 5 ст. 20 и п. 3 ст. 21 ЗК, каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок. Взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

Граждане в качестве собственников земельных участков осуществляют свои правомочия свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (п. 3 ст. 209 ГК). Так, собственнику земельного участка необходимо учитывать экологические требования и нормативы, целевое назначение участка (для жилой или промышленной застройки, для сельскохозяйственных нужд и т.п.), требования закона по рациональному землепользованию. Несоблюдение этих требований служит основанием для применения к собственнику земельного участка мер гражданско-правовой ответственности, вплоть до изъятия участка (ст. 285 ГК). Если противоправные деяния собственника повлекли особо опасные последствия для окружающей природной среды или граждан и подпадают под состав одного из преступлений, предусмотренных гл. 26 УК, он может быть привлечен и к уголовной ответственности.

Кроме ограничения содержания прав всякого землепользователя, в том числе и гражданина-собственника, ограничен и оборот земельных участков в силу их высокой общественной значимости.

Отдельно следует остановиться на содержании ст. 82 ЗК, которая посвящена предоставлению земель сельскохозяйственного назначения, в том числе, общинам коренных малочисленных народов отдельных территорий России. Такое указание на общины в одном ряду с субъектами права, как и формулировки ч. 2 ст. 8 Конституции и п. 1 ст. 212 ГК, приводят к настойчивым попыткам конструирования "иных форм собственности", что, как верно отметил К.И. Скловский, "способно исказить всю систему законодательства еще до того, как она сложилась" <*>.

--------------------------------

<*> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. С. 160.

Например, В.И. Иванов предложил конструкцию коллективной общинной собственности, реализуемой через генеральную доверенность; при этом община, по его словам, "не нуждается в юридической личности" <*>. Очевидно, что такая конструкция может быть воспроизведена в законодательстве только после включения в подраздел 2 раздела 1 ГК РФ наряду с физическими и юридическими еще и неких иных субъектов, выступающих в обороте по генеральной доверенности. На наш взгляд, законодательная конструкция, допускающая "иные формы собственности", не имеет ни юридического, ни просто логического смысла, поскольку субъектами соответствующих имущественных отношений всегда будут либо отдельные физические, либо созданные ими юридические лица (частная форма права собственности) или государственные, либо муниципальные образования (публичная форма права собственности). Что же касается "коллективной общинной собственности", то и здесь следует согласиться с К.И. Скловским: если некий коллектив будет иметь статус субъекта права, то нет никаких препятствий для того, чтобы он являлся собственником, если же никаких предпосылок для правосубъектности коллектива не существует, то очевидно, что проблема не в собственности, а именно в субъектности <**>.

--------------------------------

<*> Иванов В.И. Коллективная собственность общины // Закон. 1996. N 5. С. 119.

<**> См.: Скловский К.И. Указ. соч. С. 163.

3. Не менее важными, чем земельные участки, объектами права собственности граждан являются жилые помещения. Под жилыми помещениями согласно действующему законодательству следует понимать: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, специальные дома для одиноких престарелых граждан, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания (ч. 3 ст. 1 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики") <*>.

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 3. Ст. 99 (с изм. и доп.).

Как видно из приведенного определения, круг жилых помещений, очерченный законодателем, является открытым. На это указывает формулировка "иные жилые помещения в других строениях", т.е. элементный перечень жилого фонда может быть дополнен и прочими объектами, зарегистрированными в этом качестве в государственных органах, осуществляющих учет такого рода недвижимости (как правило, в соответствующих территориальных БТИ).

Закон содержит специфические основания возникновения права собственности на жилые помещения, характерные только для граждан. Так, в соответствии со ст. 54.1 ЖК, граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную или долевую, на условиях, установленных законодательством.

Такие условия содержатся, в частности, в Законе РФ от 4 июля 1991 г. "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" <*>. Согласно данному Закону граждане имеют право на бесплатную приватизацию занимаемых ими жилых помещений только один раз, при этом несовершеннолетние, ставшие собственниками приватизированного жилого помещения, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия (ст. 11 Закона).

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1991. N 28. Ст. 959 (с изм. и доп.).

Не могут быть объектами приватизации лишь жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, помещения в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения до перевода их в разряд неслужебных собственниками или уполномоченными ими органами. В то же время положение ст. 4 Закона, ограничивающее приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда, Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П признано не соответствующим Конституции РФ <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1998. N 45. Ст. 5603.

Гражданин-собственник осуществляет правомочия по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, как и земельными участками, в соответствии с их целевым назначением (ст. 288 ГК). Закон предъявляет требования к порядку осуществления правомочия пользования, возможные только в отношении гражданина-собственника. Систематическое нарушение этих требований может служить основанием для прекращения по решению суда права собственности гражданина на занимаемое им жилое помещение (ст. 293 ГК).

Целевое назначение жилья обусловливает тот факт, что граждане - собственники жилых помещений вправе их использовать как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма или аренды, тогда как юридические лица, а также государственные и муниципальные образования - только для сдачи их по договору. Такое положение объясняется тем, что ни у юридических лиц, ни у публичных образований нет жилищной потребности, и они не могут сами использовать жилище по назначению. Конечно, и тем и другим жилые помещения могут быть необходимы для предоставления нуждающимся в улучшении жилищных условий гражданам и (или) для извлечения прибыли. Но в данных случаях субъект права собственности действует, исходя не из жилищной потребности, а из соображений кадровой, социальной политики или других интересов.

Особая ценность жилья для удовлетворения человеческих потребностей объясняет существование целого ряда отличий не только в осуществлении правомочия пользования, в основаниях возникновения и прекращения права собственности граждан на данные объекты, но и в реализации правомочий по владению и распоряжению ими. В этих отношениях наряду с собственниками жилья в целом ряде случаев выступают лица, имеющие самостоятельное право на данное жилище.

Так, к примеру, отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК). Следовательно, собственник ограничен в возможности реализации своего правомочия по распоряжению жилым помещением. Кроме того, продажа или иное отчуждение жилого помещения собственником не является основанием для прекращения права пожизненного пользования этим помещением членами его семьи (п. 2 ст. 292 ГК). Права нового собственника будут обременены не только самостоятельным пользованием третьих лиц, но и фактическим совладением с их стороны. Причем данному праву членов семьи бывшего собственника корреспондирует обязанность всех прочих лиц не препятствовать им в его осуществлении (п. 3 ст. 292 ГК).

Определенные особенности существуют и в праве собственности на квартиру в многоквартирном доме. Закон запрещает отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (п. 2 ст. 290 ГК; ч. 2 ст. 8 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. "Об основах федеральной жилищной политики"; п. 3 ст. 8 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья") <*>.

--------------------------------

<*> СЗ РФ. 1996. N 25. Ст. 2963; 1998. N 15. Ст. 1794; 2002. N 1 (Часть I). Ст. 2.

4. Кроме недвижимости следует отметить объекты, являющиеся по своим характеристикам движимым имуществом, по отношению к которым, однако, невозможно безоговорочное применение норм о праве собственности. Среди таких объектов следует назвать прежде всего те, которые обнаруживают специфическую принадлежность непосредственно физическим лицам. Речь идет о появившейся вследствие научно-технического прогресса возможности трансплантации органов и тканей одного человека другому, что способно поставить перед цивилистикой серьезные проблемы.

Правовая доктрина западных стран уже признает эти органы и ткани в качестве особого объекта права собственности <*>. К.И. Скловский также обращает внимание на юридическую проблему права собственности физического лица на его тело и органы, которая, по его мнению, имеет основанием одно из наиболее универсальных определений вещи как всего, что не является человеком <**>.

--------------------------------

<*> См.: The Sale of Human Body parts // Michigan Law Rev., Ann Arbor. 1972. V. 71. N 8. P. 1182 - 1264.

<**> См.: Скловский К.И. Указ. соч. С. 55 - 56.

Новейшие биомедицинские технологии, делающие, к примеру, возможным рождение ребенка от умерших родителей, приводят к серьезным трудностям, связанным с адекватным правовым регулированием возникающих отношений. М.И. Кулагин указывал на то, что в судебной практике западных стран стали возникать споры, в которых суду необходимо решать, является ли сперма умершего мужчины частью его тела (хотя бы и отдельной), когда она сдана на хранение в банк-холодильник, или же ее следует рассматривать в качестве особой вещи, которая вместе с прочим имуществом переходит от умершего к его наследникам, и последние вправе распоряжаться ею по своему усмотрению.

Приводится следующий случай из судебной практики Франции. Муж Корин Паркале, умерший от рака, успел сдать перед смертью свою сперму в банк-холодильник. Вдова решила потребовать ее для того, чтобы при помощи гетерогенного зачатия родить ребенка. Однако банк отказался выдать требуемый вклад, поскольку покойный супруг не оставил никаких распоряжений на случай смерти. Корин Паркале обратилась с иском в суд. Прокурор требовал в иске отказать, так как иное решение, по его словам, нарушило бы право на "физическую целостность" умершего. Суд, однако, решил дело в пользу вдовы <*>.

--------------------------------

<*> См.: Кулагин М.И. Указ. соч.

Схожие ситуации возможны и в нашем правоприменении. Так, к примеру, ст. 8 Закона РФ от 22 декабря 1992 г. "О трансплантации органов и (или) тканей человека" установлена презумпция согласия покойного, данного им при жизни, и согласия его близких родственников на изъятие органов и (или) тканей у трупа для их трансплантации реципиенту <*>.

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 2. Ст. 62; СЗ РФ. 2000. N 26. Ст. 2738.

Таким образом, отечественный законодатель также близок к тому, чтобы признать органы и ткани человека вещами sui generis - "вещами особого рода". К тому же перечень объектов гражданских прав, приведенный в ст. 128 ГК, не может быть замкнутым в принципе. Установленный ч. 4 ст. 1 Закона "О трансплантации..." запрет на куплю-продажу органов и (или) тканей человека в целом не меняет ситуацию, поскольку, во-первых, подобный запрет не означает невозможности органов и (или) тканей человека быть предметом иных сделок, связанных с их отчуждением; во-вторых, изъятие органов и (или) тканей допускается и у живого донора с его согласия (т.е. человек самостоятельно распоряжается принадлежащими ему органами и (или) тканями); в-третьих, платное донорство допускается ст. 1 Закона РФ от 9 июня 1993 г. "О донорстве крови и ее компонентов" <*>. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 15 Закона "О трансплантации...", его действие не распространяется на препараты и пересадочные материалы, для приготовления которых использованы тканевые компоненты, т.е., с одной стороны, допускается купля-продажа указанных препаратов и материалов, в том числе, с участием учреждений здравоохранения, а, с другой, учитывая содержание ст. 8 Закона, становится неясным, имеет ли вообще какое-то правовое значение несогласие покойного при жизни и его близких родственников на изъятие тканей для иных целей, нежели трансплантация реципиенту.

--------------------------------

<*> ВВС РФ. 1993. N 28. Ст. 1064; СЗ РФ. 2000. N 19. Ст. 2024; 2001. N 17. Ст. 1638.

Все эти вопросы свидетельствуют о необходимости скорейшей выработки законодателем четкой позиции относительно данных проблем.