§ 5. Договор аренды предприятия

1. Понятие договора аренды предприятия. Положения ГК об аренде (имущественном найме) предприятия в целом как имущественного комплекса не новы для российского законодательства.

ГК РСФСР 1922 г. содержал целый ряд специальных правил (см. ст. 153, 162, 164, 171 и др.), призванных регламентировать имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества. ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия. В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. (ст. 21) <*> и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. (ст. 16) <**> вновь допускалась сдача в аренду предприятий.

--------------------------------

<*> ВВС СССР. 1991. N 26. Ст. 733.

<**> ВВС СССР. 1989. N 25. Ст. 481; 1991. N 12. Ст. 325.

Но арендаторами вправе были выступать лишь определенные формирования - организации арендаторов, образованные трудовыми коллективами государственных предприятий либо их структурных подразделений. После подписания договора аренды организация арендаторов принимала в установленном порядке от арендодателя (министерства, ведомства, объединения) имущество государственного предприятия и приобретала статус арендного предприятия. Тем самым договор аренды служил в качестве основания приобретения статуса арендного предприятия - особой организационно-правовой формы предприятия, созданного трудовым коллективом государственного предприятия на основе аренды имущества этого предприятия.

Действующий ГК впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, отражающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия.

Согласно ГК по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК).

В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетны правила § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятий. Затем следуют нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 650) (далее - общие положения ГК об аренде, о договоре, об обязательствах и сделках).

В действующих нормативных актах договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит более основанием приобретения статуса предприятия, статуса особой организационно-правовой формы юридического лица <*>.

--------------------------------

<*> Действующему законодательству неизвестна такая организационно-правовая форма юридического лица, как арендное предприятие.

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды с особым правовым режимом обусловлено не столько тем, что предприятие в целом как имущественный комплекс признается особым видом недвижимости, сколько тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект, предприятие "на ходу", бизнес арендодателя.

Важно заметить, что совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет прекращение предпринимательской деятельности арендодателя, которая осуществлялась на предприятии до его передачи в аренду. Передача в аренду предприятия также не влечет изменение в правовом статусе юридического (или физического) лица, являющегося арендодателем: он не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права. Равно как и приобретение предприятия в аренду не влечет изменения в правовом статусе арендатора. И если в качестве арендатора выступает индивидуальный предприниматель, он может использовать предприятие в своей деятельности непосредственно без создания юридического лица.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

2. Стороны договора аренды предприятия. ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно субъектного состава этого договора, но предприятие - имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности. Поэтому сторонами договора аренды предприятия вправе выступать лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть как коммерческие, так и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели. Как правило, сторонами выступают все же коммерческие организации.

Форма договора. Рассматриваемый договор под угрозой его недействительности заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 и 3 ст. 658 ГК).

Заключение договора и его государственная регистрация. В соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости (п. 2 ст. 609 ГК) договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений). Поскольку предприятие в данном случае выступает в качестве объекта, а не субъекта гражданских прав, регистрация осуществляется в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (см. Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). При отсутствии государственной регистрации данный договор считается незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании п. 3 ст. 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор <*>.

--------------------------------

<*> Правило п. 3 ст. 165 ГК о праве заинтересованной стороны предъявить в суд требование об обязании регистрации сделки действует и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной (а не только в случаях, когда сделка при отсутствии регистрации считается недействительной). Этот вывод подтверждается Высшим Арбитражным Судом РФ (см.: п. 7 Обзора Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).

3. Предмет договора и другие условия. К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК).

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности. При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предприятию, а может составлять лишь его часть. Заметим, однако, что именно как предприятие может быть сдана в аренду не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданских прав. Например, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом либо иным структурным подразделением юридического лица.

Вместе с тем известно, что сдача в аренду отдельных элементов, входящих в состав предприятия (зданий, оборудования, транспорта, имущественных прав и др.), осуществляется на основе общих норм об аренде, правил договора аренды здания или сооружения, договора аренды транспортных средств и т.д. Критерии разграничения предметов названных договоров и договора аренды предприятия следует искать в самом понятии предприятия как объекта гражданских прав (ст. 132 ГК). Если передаваемый в аренду имущественный комплекс достаточен и пригоден для предпринимательской деятельности именно в виде комплекса, т.е. образует технологически единое целое, его следует считать предприятием, а аренду регулировать нормами § 5 гл. 34 ГК. Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей, не обладающие этими свойствами, предмета рассматриваемого договора не образуют.

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.е. установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а сам договор заключенным (п. 3 ст. 607 ГК). Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия, и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований <*>.

--------------------------------

<*> Следует отметить, что правила об аренде предприятия в отличие от правил о его купле-продаже не содержат обязательных требований о порядке удостоверения состава арендуемого предприятия (см. ст. 561 ГК).

В составе предприятия как арендуемого имущественного комплекса условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом: первая - земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая - запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водой, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав предприятия основные средства, т.е. объекты первой группы, предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Оборотные средства и иные объекты второй группы передаются в аренду "в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором" (ст. 656 ГК). Сказанное означает, в частности, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может и говорить о возврате можно лишь с учетом каждого конкретного случая. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Зачастую невыполнимо требование о возврате и применительно к уступленным правам требования и переведенным долгам <*>. Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение и пользование и должно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

--------------------------------

<*> Реализация арендатором предоставленного ему права требования или исполнение возложенного на него долга приводят к прекращению как права требования, так и долга.

Впрочем, не все элементы имущественного комплекса предприятия находятся в собственности арендодателя. На случай, если арендодатель не является собственником имущества, в ст. 656 ГК установлено правило о том, что права владения и пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием и другим имуществом, находящимся в собственности других лиц, передаются в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В данном случае необходимо иметь в виду специальное законодательство, регулирующее права арендаторов и прочих пользователей землей, водными и другими объектами, определяющее их правомочия по распоряжению соответствующими объектами. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК. В соответствии с ней, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК) и земельных участков (п. 6 ст. 22 ЗК).

Наконец, не все имущество, указанное в документах, удостоверяющих состав предприятия, должно быть передано арендатору. Поскольку оборотные средства, права и обязанности передаются не только "на условиях", но и "в пределах", предусмотренных договором, а земельные участки лишь в части, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, то в договоре стороны вправе исключить отдельные элементы из состава передаваемого в аренду предприятия.

Более того, при аренде предприятия, по общему правилу, не допускается передача прав арендодателя, полученных на основании разрешения (лицензии) заниматься определенной деятельностью. Правило это диспозитивное, и право на передачу указанных прав арендатору может быть установлено законом или иными правовыми актами, но не договором. Если все же при сдаче в аренду предприятия в состав имущества будут включены обязательства, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него разрешения (лицензии), то арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредитором (п. 2 ст. 656 ГК). К примеру, в случае включения в состав арендуемого предприятия обязательства по ремонту авиационной техники <*> (при условии, что арендатор при этом не имеет лицензии на подобные работы) арендодатель не освобождается от обязательства по выполнению указанных ремонтных работ.

--------------------------------

<*> Данный вид работ включен в перечень видов деятельности, подлежащих лицензированию. См.: Федеральный закон от 8 августа 2001 г. "О лицензировании отдельных видов деятельности" // СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3430; 2003. N 13. Ст. 1178.

Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям договора аренды предприятия. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК). Арендная плата определяется сторонами, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Порядок исчисления размера арендной платы аналогичен порядку ее исчисления, применяемому при сдаче в аренду зданий и сооружений.

4. Права кредиторов арендодателя при аренде предприятия. Долги предприятия - один из элементов его имущественного комплекса. Принимая во внимание, что у собственника (арендодателя) среднего или крупного предприятия могут быть сотни и тысячи кредиторов по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия, необходимость получения от каждого из кредиторов письменного согласия на перевод долга явилась бы непреодолимым препятствием для передачи в аренду подобного предприятия <*>. Поэтому законодатель предусмотрел на этот счет специальные правила об уведомлении кредитора о передаче предприятия в аренду и установил специальные последствия на случай как неполучения согласия кредитора на перевод долга, так и неуведомления его о предстоящей передаче.

--------------------------------

<*> В одних случаях из-за многочисленности кредиторов, в других - из-за обычного для кредиторов нежелания менять должника и проч.

Согласно п. 1 ст. 657 ГК кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи (а не до заключения договора аренды) письменно уведомлены арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду. Кредиторы при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем своего долга на арендатора в порядке и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, а последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга: кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК) <*>. Но сделать это он может только в течение трех месяцев со дня получения уведомления о предстоящей передаче предприятия в аренду (а не в течение всего срока действия договора до его исполнения). Этот срок является пресекательным, поскольку установлен на случай неосуществления кредитором его права выразить согласие на перевод долга. Его пропуск влечет досрочное прекращение субъективного права кредитора требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства в связи с включением долгов в состав переданного в аренду предприятия.

--------------------------------

<*> В данном случае, на наш взгляд, имеет место основанное на ст. 168 ГК установление иных (кроме недействительности сделки) последствий совершения сделки, не соответствующей требованиям закона или иных правовых актов.

Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации к арендодателю, нарушившему правило о переводе долга, кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК). Указанный срок является сокращенным сроком исковой давности (п. 1 ст. 197 ГК).

Заметим также, что в случае продажи предприятия без согласия кредитора на перевод долга последствия более жесткие. Кредитор вправе потребовать не только прекращения либо досрочного исполнения обязательства и возмещения убытков, но и признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично (п. 2 ст. 562 ГК).

5. Передача предприятия в аренду. Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта.

Поскольку договор аренды предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК), то стороны имеют права и несут корреспондирующие этим правам обязанности только с момента такой регистрации. Поэтому передача предприятия арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор будет зарегистрирован.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений (п. 1 ст. 655 ГК).

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту предприятия, состав которого не соответствует предусмотренному договором аренды предприятия, в том числе в отношении качества переданного имущества, определяются на основании общих правил об аренде, предусмотренных ст. 612 ГК. Также на основании общих положений определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК).

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду. Подготовка предприятия к возврату арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Правомочия по распоряжению имуществом арендованного предприятия в процессе пользования им. Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия.

Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без согласия на то арендодателя. Это положение - основанное на законе исключение из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении перечисленных распорядительных действий лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы материальные ценности. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды. Таких, к примеру, которые определяют сохранение профиля предприятия или устанавливают те или иные ограничения в пользовании отдельными объектами (например, запрет на продажу оборудования партнерам из других стран) и т.п. Впрочем, правило это диспозитивное, и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом, так и иной (к примеру, разрешительный) порядок их осуществления. Указанный в ст. 660 ГК порядок не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом. Права арендаторов земли, участков недр, других обособленных природных объектов определяются специальным законодательством: ЗК, Законом "О недрах", ВК, ЛК и др.

К названным положениям о правомочиях по распоряжению имуществом в процессе пользования добавляется еще правило о том, что арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Подобное возможно при одном непременном условии: названные изменения должны увеличивать стоимость предприятия. Правило это также диспозитивное. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких способов изменения состава предприятия.

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. Это предполагает как физическую сохранность имущественного комплекса, так и его текущий и капитальный ремонт. На арендатора также возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

В процессе эксплуатации предприятия арендатором могут быть произведены неотделимые улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат арендодателю, но не безвозмездно. Независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Это правило может быть изменено только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого арендодатель должен доказать в суде, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, либо они произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности (ст. 662 ГК).

6. Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору (гл. 25 ГК). Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то следует учитывать правило п. 3 ст. 401 ГК о повышенной ответственности предпринимателя. В соответствии с ним, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, нарушившее условия договора аренды предприятия, несет ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение, если не докажет, что исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы.

Значительной гарантией прав кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, служит правило п. 4 ст. 657 ГК. В соответствии с этим правилом после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

7. Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным. Основания и порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также основания и порядок его изменения и расторжения устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды. Определенные ограничения установлены законом лишь относительно последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или досрочного расторжения. Впрочем, ограничения касаются применения не всех возникающих при указанных обстоятельствах последствий, а лишь таких, как возврат полученного по сделке другой стороне или взыскание в доход Российской Федерации полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон.

Возможность возврата того, что было исполнено по договору, предполагается в качестве последствия при его расторжении в связи с существенным изменением обстоятельств (п. 3 ст. 451 ГК). Возврат другой стороне полученного по договору предусмотрен п. 2 ст. 167 ГК в качестве общего последствия при признании сделки недействительной. Так, возникновение вопроса о наступлении указанного последствия допустимо при признании договора аренды предприятия недействительным вследствие несоблюдения письменной формы (п. 3 ст. 658 ГК) либо при совершении притворной или мнимой сделки (ст. 170 ГК), при совершении договора органом юридического лица с превышением полномочий (ст. 174 ГК) и в других случаях.

Проблема взыскания в доход Российской Федерации всего полученного по договору может возникнуть при признании договора аренды предприятия недействительным, как совершенного с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности (ст. 169 ГК), либо под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК) и др.

Однако применение указанных последствий к договору аренды предприятия ограничено и допустимо лишь в случаях, когда такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. К примеру, многие элементы предприятия (прежде всего оборотные средства) арендатор не сможет вернуть при прекращении договора, поскольку они израсходованы, проданы или обменены в процессе пользования имуществом арендованного предприятия, и их возврат нарушал бы интересы законных и добросовестных приобретателей такого имущества. Как интересам участников договора, так и общественным интересам противоречило бы применение последствия в виде возврата полученного по договору и в случае, если объект видоизменился в результате реконструкции, расширения, технического перевооружения арендованного имущества.