Ревизионная комиссия (ревизор)

Контрольным органом во всех товариществах собственников жилья является ревизионная комиссия (ревизор). Данный орган не относится к числу органов управления товарищества: он не осуществляет организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества, так называемый внутренний аудит.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества (ч. 1 ст. 150 Кодекса). Это - единственное требование к членам ревизионной комиссии, которое предъявляет Кодекс. Поэтому представляется, что в состав ревизионной комиссии могут входить физические лица, как являющиеся, так и не являющиеся членами данного товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии. Председатель ревизионной комиссии не является самостоятельным контрольным органом, его основная задача - организационно-техническое обеспечение деятельности ревизионной комиссии.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Средства, имущество и хозяйственная деятельность товарищества

Согласно ст. 151 Кодекса в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Целесообразно обратить внимание на то, что согласно ст. 36 Кодекса все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст. 36), находится в общей долевой собственности собственников помещений. Это общее недвижимое имущество не подлежит отчуждению и поэтому не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии, что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье и т.п.)*(25).

В соответствии со ст. 16 Вводного закона в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому такой земельный участок не может стать объектом права собственности товарищества собственников жилья. Исключение составляют случаи, когда товариществу как юридическому лицу на праве собственности принадлежат какие-либо помещения в соответствующем многоквартирном доме. Тогда товарищество будет обладать долей в праве общей долевой собственности собственников помещений.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие Кодекса, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не допускается в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие Кодекса.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

4) прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества. Цели, на которые могут расходоваться указанные средства, и правила совершения правлением действий, связанных с распоряжением такими средствами, можно достаточно подробно определить в уставе товарищества или положении о правлении, утверждаемом общим собранием.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью (ч. 1 ст. 152 Кодекса).

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме хозяйственной деятельности, товарищество собственников жилья вправе заниматься предпринимательской деятельностью как некоммерческое юридическое лицо (ст. 50 ГК РФ). Предпринимательская деятельность товарищества должна соответствовать целям создания данной некоммерческой организации.

В ст. 152 Кодекса установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество, что не может изменить положение ст. 50 ГК РФ о предпринимательской деятельности некоммерческого юридического лица. Сдача в аренду общего имущества многоквартирного дома должна осуществляться с соблюдением требований ГК РФ*(26).

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные главой 14 Кодекса и уставом товарищества.