76. Залог как способ обеспечения исполнения обязательств.

 Обеспечительная функция залога состоит в том, что кредитор - залогодержатель в случае неисполнения должником обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество, за изъятиями, установленными в законе.

 Отношения по залогу в настоящее время регулируются Гражданским кодексом РФ, Законом об ипотеке, Законом РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г., который в соответствии со ст. 4 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ" от 21 октября 1994 г., применяется постольку, поскольку не противоречит части первой ГК, Закону об ипотеке.

 Сторонами в залоговом обязательстве выступают залогодатель - лицо, предоставившее имущество в залог, и залогодержатель - лицо, получившее имущество в залог. В качестве залогодателя может выступать как сам должник, так и третье лицо.

 Содержание залогового обязательства составляют права и обязанности сторон. Залогодержатель приобретает совокупность прав, которые составляют его залоговое право. Это право возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передать залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. При передаче предмета залога залогодержателю у последнего возникает право владения, право истребовать это имущество из чужого незаконного владения от любого лица, в том числе и от залогодателя, право ограничивать распоряжение заложенным имуществом.

 Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязан надлежащим образом его сохранять и содержать и, в частности: 1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, на сумму не ниже требования; 2) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц; 3) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждении заложенного имущества.

 В большинстве случаев залог возникает в силу договора. Такие договоры заключаются, в частности, при заключении договоров о получении кредитов с банками, ломбардами и т.д. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении имущества, которое надлежит передать залогодержателю, - с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

 В ст. 339 ГК перечисляются требования, предъявляемые к содержанию договора о залоге, его форме и регистрации. В частности, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем также должно содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

 Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге. При этом правила о залоге, возникающем из договора, применяются и к залогу, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. В качестве примера можно привести право залога, возникающее у продавца на товар, переданный покупателю в целях обеспечения исполнения последним обязанности по оплате товара.

 Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни и здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

 В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

 Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущества без судебного решения возможно при заключении залогодателем и залогодержателем специального соглашения, которое должно удовлетворять двум условиям: оно должно удостоверяться нотариально и заключаться сторонами после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Это значит, что в случае получения ссуды, обеспеченной залогом недвижимости, банк-кредитор (залогодержатель) уже после факта невозврата кредита или процентов по нему должен будет заключить и нотариально удостоверить с залогодателем соглашение об удовлетворении претензий залогодержателя на заложенное имущество. В случае же отказа залогодателя по какой либо причине от заключения такого соглашения, залогодержатель для удовлетворения своих претензий должен все равно обращаться в суд.

 Пунктом 3 ст. 349 ГК предусмотрен ряд случаев, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. Это возможно, когда: 1) для заключения договора о залоге требуется согласие или разрешение другого лица или органа; 2) предметом залога является имущество, имеющее значительную художественную или иную культурную ценность для общества; 3) залогодатель отсутствует и установить его местонахождение невозможно.

 Реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданско-процессуальным законодательством, если законом не установлен другой порядок. Начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда (если взыскание на имущество осуществлялось в судебном порядке) или соглашением залогодержателя с залогодателем.

 При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

 Закон РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" ВВС РФ 1992 N 23 ст. 1239

 ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 30.12.2004). СЗ РФ 1998 N 29 ст. 3400