Глава 20. Ограниченные вещные права

 1. Понятие ограниченных вещных прав

 Вещные права предоставляют ее обладателю возможность влиять на судьбу данной вещи по реализации права собственности. Вещные права осуществляются путем предоставления собственнику или лицу, обладающему вещью на законном основании (например, аренда, возмездное пользование имуществом), права осуществлять непосредственное воздействие на правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению объектом собственности. Субъекты гражданского права по своему усмотрению вправе совершать любые действия в отношении своего имущества, не противоречащие нормам права и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ст. 290 ГК РФ).

 Ограниченные вещные права производны от права собственности, т.к. только собственник при передаче другим субъектам гражданского права части полномочий по отношению к своему имуществу всегда остается обладателем всего объема прав, предоставленных ему законом как собственнику. Ограниченное вещное право можно определить как абсолютное субъективное право лица, обладающего возможностью в своих интересах в рамках предоставленных ему законом полномочий, непосредственно использовать вещь, принадлежащую на праве собственности другому лицу, не прибегая к содействию собственника *(100).

 Ограниченные вещные права, как и право собственности, пользуются абсолютной защитой от нарушения их любым субъектом гражданского оборота, поэтому переход права собственности от одного к другому не лишает вещных прав лиц, не являющихся их собственниками, что закреплено в ряде статей ГК РФ (ст. 275, 300). Важной особенностью ограниченных вещных прав является их исчерпывающий перечень, который устанавливается законом.

 К группе ограниченных вещных прав гражданское законодательство относит:

 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

 право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

 право хозяйственного ведения имуществом;

 право оперативного управления имуществом;

 сервитуты.

 По мнению А.И. Масляева, ограниченными вещными правами можно считать:

 право пользования жильем членами семьи собственника;

 право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом. Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ) (ст. 1137 ГК РФ);

 право учреждения по самостоятельному распоряжению доходами и имуществом, полученными в результате разрешенной хозяйственной деятельности.

 2. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и право пожизненного наследуемого владения земельным участком

 Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком позволяет его обладателям бессрочно владеть и пользоваться земельным участком, который был выделен государственным или муниципальным исполнительным органом, являющимся собственником этого недвижимого имущества.

 Субъектами данного ограниченного вещного права являются граждане и юридические лица, однако принятый Земельный кодекс РФ сужает круг субъектов, которым могут предоставляться земельные участки. В частности, выделение земельных участков в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется государственным и муниципальным учреждениям; федеральным казенным предприятиям; органам государственной и муниципальной власти.

 Земельный кодекс РФ лишил физических лиц права на получение в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков. В то же время граждане, имеющие данное недвижимое имущество на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право безвозмездно приобрести их в собственность.

 В соответствии с гражданским законодательством обладатели ограниченного вещного права самостоятельно определяют возможности и пределы его использования в собственных интересах. Собственник права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком вправе возводить здания и сооружения как для потребительских, так и производственных целей; проводить мелиоративные работы и строить водные объекты; использовать земельный участок для производства сельскохозяйственных работ и заниматься поиском полезных ископаемых в пределах, предусмотренным Федеральным законом "О недрах".

 С учетом общественной значимости использования земельного участка субъекты этого права обязаны использовать его в соответствии с целевым назначением, с учетом сохранности окружающей среды, порядка использования природными объектами, соблюдением градостроительных, противопожарных и экологических норм и правил.

 Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком указываются в земельном законодательстве. В частности, субъекты данного права могут приобрести его в собственность или добровольно отказаться от своего права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 20, 45 Земельного кодекса РФ). В то же время Гражданский и Земельный кодексы РФ предусматривают принудительное изъятие земельного участка при реквизиции для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ), путем его выкупа по правилам, установленным для прекращения права собственности. В статье 45 Земельного кодекса РФ приводится перечень обстоятельств, позволяющих соответствующим государственным и муниципальным органам принудительно прекращать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

 использование земельных участков не по назначению;

 неустранение совершенных умышленных следующих земельных правонарушений:

 а) отравление, порча или уничтожение плодородного слоя почвы;

 б) систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, их охране и по предотвращению процессов, ухудшающих состояние почв;

 в) систематическая неуплата земельных налогов;

 г) неиспользование в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

 Земельный кодекс РФ ограничивает возможность субъектов права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжаться предоставленной недвижимостью, однако при отчуждении права собственности на жилое здание или другой объект строительства данный собственник передает покупателю право на использование соответствующей части земельного участка.

 Право пожизненного наследуемого владения земельным участком регулирует сферу владения и пользования данной недвижимостью, передаваемой по наследству. Субъектами этого права являются только граждане, т.к. наследство открывается после смерти наследодателя (физического лица). Земельные участки субъектам права пожизненного наследуемого владения ранее предоставлялись безвозмездно из государственных и муниципальных фондов для ведения личного подсобного хозяйства или создания крестьянского "фермерского" хозяйства. Принятый Земельный кодекс РФ запретил предоставлять земельные участки для пожизненного наследуемого владения и сузил сферу их гражданского оборота. Землевладелец может только передавать другим лицам земельные участки в аренду или в безвозмездное срочное пользование, а продажа, залог, и другие сделки, направленные на отчуждение этой недвижимости, не допускаются (ст. 267 ГК РФ).

 3. Сервитут

 Сервитутные права (служение вещи) предоставляют другим субъектам гражданского оборота возможность пользоваться в ограниченном объеме чужим недвижимым имуществом. Субъектами сервитутных правоотношений являются физические и юридические лица, при условии наличия права собственности у других участников гражданского оборота. Сервитут устанавливается по соглашению между сторонами и подлежит обязательной государственной регистрации в установленном законом порядке.

 Сервитут может устанавливаться для осуществления прохода или проезда на соседний участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи, трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиоративных работ. Установление сервитута не лишает собственника недвижимости права собственности. Собственник участка, обремененного сервитутными правами, вправе требовать от всех субъектов, пользующихся сервитутом, соразмерную плату за его предоставление.

 Гражданское законодательство закрепляет в отношении сервитута право следования, позволяющее его обладателям сохранять свои права при отчуждении недвижимого имущества, и защищает его интересы (ст. 275 ГК РФ).

 Сервитутные права делятся на публичные и частные. Публичные сервитуты устанавливаются для удовлетворения потребностей всех субъектов гражданского оборота на основании закона или иного нормативного акта. В качестве примера можно привести использование лесных или водных объектов общего пользования. Публичные сервитуты прекращаются при отпадения оснований или отсутствии общественных нужд путем принятия соответствующего нормативного акта.

 Частные сервитуты регулируют правоотношения, возникающие между собственником недвижимого имущества, интересы которого не могут быть обеспечены без установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка, другого здания или сооружения. Частные сервитуты ликвидируются по соглашению сторон, а также при выкупе обладателем сервитутных прав недвижимого имущества, обременного сервитутом, или при гибели предмета сервитута. Кроме того, собственник имущества, обременного сервитутом, вправе требовать его отмены в судебном порядке, если сервитут ограничивает его право использования своего недвижимого имущества в соответствием с назначением.

 Сервитутные права по срокам их предоставления могут быть постоянными и срочными.