Глава 33. РЕНТА И ПОЖИЗНЕННОЕ СОДЕРЖАНИЕ С ИЖДИВЕНИЕМ

Глава выражает, в основном, новый самостоятельный институт российского гражданского права. ГК 1964 регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением гражданина и только как разновидность договора купли - продажи жилого дома, и на других условиях.

Рента относится к группе институтов гражданского права, связанных с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, которая обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый лицом в обмен на отчуждение имущества, сопряженный с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей.

В настоящей главе содержатся общие нормы о ренте и пожизненном содержании с иждивением (§ 1) и специальные нормы, регулирующие разновидности ренты, - постоянную (§ 2), пожизненную (§ 3) и ее обособившуюся разновидность - пожизненное содержание с иждивением (§ 4). Общие нормы применяются, когда отношения не урегулированы специальными.

ГК регулирует эти отношения исчерпывающе и, как правило, не предусматривает отсылочных норм к другим актам законодательства. Вместе с тем к отношениям, регулируемым нормами настоящей главы, применяются нормы о купле - продаже (гл. 30) и о дарении (гл. 32) субсидиарно, дополнительно (см. коммент. ст. 585).

§ 1. Общие положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением

Статья 583. Договор ренты

1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

2. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Статья 584. Форма договора ренты

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты

1. Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

2. В случае, когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле - продаже (глава 30), а в случае, когда такое имущество передается бесплатно, правила о договоре дарения (глава 32) постольку, поскольку иное не установлено правилами настоящей главы и не противоречит существу договора ренты.

Комментарий к статьям 583 - 585

1. Ст. 583 определяет договор ренты с учетом всех ее разновидностей. Стороны в этих отношениях - плательщик ренты и ее получатель. Предмет договора - действия сторон по обмену имущества получателя ренты на предоставление рентных платежей, выплачиваемых ему плательщиком ренты. В текст договора включаются: обязательство получателя ренты передать свое имущество (за плату или бесплатно) в собственность другой стороне; обязательство плательщика ренты - систематически выплачивать рентные платежи их получателю на протяжении времени действия договора. Они составляют непрерывный рассроченный доход их получателя. Договор сопряжен с определенным риском для каждой из сторон возможности преждевременного его прекращения. Этим договор ренты отличается от договора мены, который завершается передачей в собственность имущества каждой из сторон.

Лицо, передающее имущество под выплату ренты, не будет ее получателем, если в качестве такового назовет в договоре или завещании другое лицо. Получателей ренты может быть несколько, равно как и плательщиков. Наличие нескольких плательщиков может быть в отдельных разновидностях ренты не в интересах получателя ренты (см. коммент. ст. 593).

Права получателя по договору постоянной ренты могут передаваться (см. коммент. ст. 589). В случае смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательство выплаты прекращается (см. коммент. ст. 546). Договор пожизненной ренты в пользу гражданина, который умер к моменту его заключения, ничтожен.

Состав плательщиков ренты законом не ограничен, тогда как ее получателями являются лишь граждане и некоммерческие организации, да и то не все (см. 5 гл. 4, а также Закон РФ от 12 января 1996 г. "О некоммерческих организациях" - СЗ РФ, 1996, N 3, ст. 145). Закон отказался от прежнего ограничителя - продавцом жилого дома с условием его пожизненного содержания мог быть лишь нетрудоспособный по возрасту или состоянию здоровья.

Поскольку введено лицензирование риэлтерской деятельности (совершение сделок с жилыми помещениями) и деятельности по оказанию ритуальных услуг, то коммерческие структуры, занимающиеся указанными видами деятельности в обмен на передачу гражданами жилой площади в собственность коммерческих организаций, должны лицензировать свою деятельность. Установлена ответственность юридических лиц и граждан, осуществляющих деятельность, подлежащую лицензированию, без лицензирования или с нарушением лицензионных условий.

Также создаются государственные (муниципальные) службы, которые оказывают одиноким пожилым гражданам или супружеским парам и инвалидам, заключающим со службой договор купли - продажи жилой площади с правом пожизненного содержания, социальные услуги - уборка квартиры, приготовление пищи, санитарно - гигиенические, медицинские, транспортные услуги, а также ритуальные услуги.

Объектом имущества, которое участвует в названном обмене, могут быть, без каких-либо ограничений в законе, как движимые, так и недвижимые вещи (см. ст. 130 ГК) в отличие от ГК 1964, ограничивавшим объект только одним видом недвижимого имущества - жилым домом. В их числе: денежные суммы, предприятия, частные коллекции картин, посуда, мебель, изделия из драгметаллов, а также квартира, жилой дом, дача, гараж. Все зависит от целей, каким служат рентные платежи.

Выплата рентных платежей в зависимости от характера ренты осуществляется в разных формах: предоставлением вещей, деньгами, выполнением работ или оказанием услуг, удовлетворением потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а также уходе за ним, оплате ритуальных услуг. Важное условие договора - периодичность, размер и обеспечение выплат (см. коммент. ст. 587). При всем разнообразии форм рентных платежей денежный эквивалент договора обязателен.

2. Существенным условием, определяющим разновидность договора ренты, является его срок. Он дифференцирует ренту на постоянную, т.е. непрерывную, не имеющую срока прекращения платежа, а также пожизненную, т.е. на время жизни одного или нескольких получателей ренты, каковы бы ни были ее продолжительность и обременительность рентных платежей. В случае смерти получателя прекращается обязательство по выплате ренты. Рента на условиях пожизненного содержания лица с иждивением может быть только пожизненной.

3. По ст. 584 договор ренты нотариально удостоверяется (см. ст. 163 ГК), а при отчуждении объекта недвижимости (см. п. 1) также требуется и государственная регистрация этой сделки. При несоблюдении этих требований сделка считается ничтожной (см. ст. 165, 166 ГК).

4. Плательщик получает в собственность имущество получателя ренты за плату или бесплатно (ст. 585). В этих отношениях применяются соответственно правила о купле - продаже (см. коммент. к настоящей гл. и гл. 30), а если имущество передается безвозмездно, - правила о договоре дарения (см. коммент. к настоящей гл. и гл. 32). Однако правила договоров купли - продажи и дарения недвижимости не предусматривают их нотариального удостоверения (см. коммент. ст. 550, 560, 574) и поэтому действуют иные, специальные правила ст. 584. Правила договоров купли - продажи и дарения применяются лишь постольку, поскольку они не противоречат существу договора ренты.

Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества

1. Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

2. Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность (статья 399) по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если настоящим Кодексом, другим законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Комментарий к статье 586:

1. Закон не ограничивает плательщика ренты в праве распоряжаться приобретенной в собственность недвижимостью. Она не исключается из гражданского оборота. Он может ее продать, подарить и иным образом осуществить ее отчуждение новому приобретателю, после чего освобождается от исполнения своих обязательств по выплате ренты. Однако для нового приобретателя недвижимость обременена - обязательства плательщика ренты автоматом переходят на нового приобретателя. Поэтому новых приобретателей имущества плательщик ренты должен предварительно известить, что данный объект недвижимости обременен рентой. На передачу обремененного рентой имущества новому приобретателю не требуется согласия получателя рентных платежей, кроме одного случая (см. коммент. ст. 604).

Однако, если отчужденное имущество поступает в общую собственность или разделяется между несколькими лицами, то множество сособственников не отвечает интересам получателя постоянной ренты. Тогда он вправе по ст. 593 требовать выкупа ренты первоначальным плательщиком. Поэтому коммент. ст. следует применять с учетом ст. 593 (см. коммент.).

2. Указанное выше правило адресовано добросовестному плательщику. Если плательщик до отчуждения нарушал принятое на себя обязательство, получатель ренты вправе требовать от него, чтобы и он, наряду с новым приобретателем, нес субсидиарную, дополнительную ответственность.

На этот случай стороны могут установить в договоре не дополнительную, а солидарную ответственность (см. ст. 322). Поэтому дополнительная ответственность вступает в силу лишь тогда, когда стороны не используют свое право на введение солидарной ответственности прежнего и нового плательщиков ренты.

Статья 587. Обеспечение выплаты ренты

1. При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

2. Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств (статья 329) либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

3. При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Статья 588. Ответственность за просрочку выплаты ренты

За просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные статьей 395 настоящего Кодекса, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Комментарий к статьям 587 и 588

Выплата ренты получателю должна быть обеспечена. Механизм обеспечения разный (ст. 587 ГК), в зависимости от характера передаваемого имущества.

1. Получатель ренты наделен законным правом залога недвижимости. Хотя получатель ренты приобретает это право в силу закона, но все-таки требуется договорное оформление. Такое положение получателя ренты связано исключительно с объектами недвижимости.

2. Иное дело с движимыми вещами. Здесь способы обеспечения рентных платежей фиксируются только договором ренты, причем стороны поставлены перед дилеммой: либо они используют на выбор любые предусмотренные законом или договором (см. ст. 329 ГК) способы обеспечения исполнения обязательств (помимо залога также неустойку, удержание имущества должника, поручительство, банковскую гарантию, задаток и др.), либо вместо всего этого договорятся о необходимости застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение, либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика (см. коммент. ст. 932). Это существенное условие договора ренты, необходимость которого специально предусмотрена нормой коммент. ст. Отметим, что страхование риска ответственности за нарушение договора допускается лишь в случаях, установленных законом, - это именно такой случай.

3. Независимо от того, в какой форме осуществляются рентные платежи (вещами, деньгами, выполненными работами и т.п. - см. коммент. ст. 583), их просрочку закон связывает с ответственностью плательщика за неисполнение во всех случаях денежного обязательства (см. ст. 395 ГК). Естественно, стороны свободны в установлении иного, чем указано ст. 395, размера процентов, но тогда это должно быть предусмотрено в договоре. Если же иного решения в договоре нет, действуют правила названной статьи.

§ 2. Постоянная рента

Статья 589. Получатель постоянной ренты

1. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.

2. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Статья 590. Форма и размер постоянной ренты

1. Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

2. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

Статья 591. Сроки выплаты постоянной ренты

Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Комментарий к статьям 589 - 591

1. К лицам, получающим постоянную ренту (см. коммент. к ст. 583), относятся (ст. 589 ГК) граждане любого возраста, а из числа юридических лиц - лишь некоммерческие организации, притом только те, деятельность которых в этой части соответствует целям их деятельности, названным в учредительных документах, и не противоречат закону (см. коммент. ст. 583). Конечно, такой избирательный подход к отбору юридических лиц - получателей ренты связан с целями, стоящими перед сторонами договора ренты.

Больше всего этим целям соответствует деятельность фондов, преследующих социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд использует имущество для целей, определенных в его уставе (см. ст. 118). В меньшей степени отвечают целям постоянной ренты потребительские кооперативы, занятые удовлетворением материальных и иных потребностей своих участников. Не соответствуют названным целям ассоциации или союзы, объединяющие коммерческие организации, созданные для представительства и защиты их общих имущественных интересов. Таковы, например, союзы и ассоциации кредитных организаций (ст. 3 Закона о банках).

2. Получатель постоянной ренты может уступить свое право соответственно другим гражданам или некоммерческим организациям (см. гл. 24). В случае смерти гражданина это право переходит к его наследникам. Некоммерческие организации могут приобрести права получателя постоянной ренты в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц (см. ст. 58).

На передачу таким образом прав получателя ренты в договоре может быть наложен запрет, что делает невозможной передачу постоянной ренты. Стало быть, здесь все зависит от волеизъявления сторон.

3. В постоянной ренте приоритетной формой рентных платежей закон называет денежные суммы, размер которых определяется сторонами в договоре. Стороны, впрочем, свободны выбрать и иные формы: предоставление вещей, производство работ или оказание услуг, эквивалентные по стоимости согласованной сумме денег. Таким образом, сумма денег имеет базовое значение и при всех других формах ренты и для ее выкупа (см. коммент. к ст. 592).

Денежный эквивалент не является постоянным: в процессе исполнения договора постоянной ренты он увеличивается пропорционально росту минимального размера оплаты труда, определяемого законом. Конечно, стороны вправе согласованно отказаться от этих изменений или от принципа этих изменений, установив иной принцип. Это решение должно отразиться в условиях договора.

4. Условие о сроке рентных платежей - по истечении каждого квартала - действует, если стороны договора не установят иного правила о периодичности выплат, например по истечении каждого полугодия или один раз в год.

Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты

1. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа.

2. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

3. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Статья 593. Выкуп постоянной ренты по требованию получателя ренты

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (статья 587);

плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

в других случаях, предусмотренных договором.

Комментарий к статьям 592 и 593

1. Постоянная рента бессрочна. Вместе с тем закон предусматривает возможность плательщика преждевременно ее выкупить, прекратив таким образом договорные отношения. Он не вправе просто отказаться от договора без выкупа, равно как и от права на ее выкуп. Если же такое условие появится в тексте договора (что маловероятно, так как сделка подлежит нотариальному контролю), оно ничтожно (см. ст. 166 ГК). Допускается условие, по которому выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Договор прекращается поступлением всей суммы выкупа к получателю постоянной ренты, если стороны не предусмотрели иного порядка выкупа (о размере ренты в денежном выражении см. коммент. ст. 590).

2. Чтобы осуществить свое право на выкуп, плательщик должен соблюсти ряд формальностей. Еще при заключении договора желательно, чтобы он оговорил любой длительный срок, в течение которого получатель ренты будет извещен о выкупе. Минимальный срок для информации установлен настоящей статьей - не менее трех месяцев до момента будущего прекращения выплаты ренты. Это правило применяется, если в договоре не указан более длительный срок. Плательщик постоянной ренты, решившийся на выкуп, обязан заявить об этом в письменной форме.

3. Выкуп постоянной ренты может осуществляться по инициативе как плательщика (ст. 592 ГК), так и ее получателя (ст. 593 ГК). Перечень оснований, по каким получатель ренты вправе требовать ее выкупа плательщиком, в настоящей статье назван не исчерпывающе, а примерно (другие случаи могут быть названы в договоре). Эти основания, в основном, связаны с нарушением плательщиком принятых на себя по договору обязательств.

Прежде всего это, согласно закону, задержка выплаты более чем на один год. Иной срок, допустим укороченный, может быть назван в договоре постоянной ренты (см. коммент. к ст. 591). Следует определить причины неплатежей, чтобы отграничить неаккуратность плательщика от другого основания, также названного в настоящей статье, - неплатежеспособности плательщика как постоянно действующего фактора. В первом случае - плательщик ренты не проявил необходимой заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась характером обязательства (см. ст. 401). Неплатежеспособность плательщика постоянной ренты - самостоятельное основание. К нему приравнивается и серьезная опасность возможных будущих неплатежей против согласованных договором размеров и сроков рентных платежей, так важных для получателя постоянной ренты. Прогноз вероятной опасности неплатежей должен базироваться на обстоятельствах, очевидно свидетельствующих, что рента не будет поступать к получателю в ближайшей перспективе. Неплатежеспособность не равна несостоятельности (банкротству) юридического лица или индивидуального предпринимателя (см. ст. 25, 65). Банкротство может быть составной частью неплатежеспособности.

Закон требует признания любого рода неплатежеспособности плательщика ренты либо оценки обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться не будет.

Если юридическое лицо или индивидуальный предприниматель окажутся несостоятельными, то банкротами их должен признать суд, после чего юридическое лицо ликвидируется, а регистрация индивидуального предпринимателя утрачивает силу. Суд устанавливает и иные формы неплатежеспособности плательщика, если спор об этом вызван тем, что получатель требует выкупа ренты ее плательщиком.

Если плательщик - физическое лицо, признание его неплатежеспособным и оценка обстоятельств, очевидно свидетельствующих, что рента выплачиваться им не будет, в случае спора также подлежат рассмотрению судом.

Еще одно основание, по которому получатель вправе требовать ее выкупа, - нарушение плательщиком своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты (см. коммент. к ст. 587).

Последнее основание, названное в ст. 593 ГК, связано с таким распоряжением плательщика (см. коммент. к ст. 586) недвижимым имуществом, переданным ему под выплату ренты, что оно поступило в общую собственность новых приобретателей, которые тем самым стали плательщиками ренты. При этом не имеет значения, является ли общая собственность совместной или долевой. Тем самым у получателя постоянной ренты появляется несколько плательщиков, что нарушает интересы получателя ренты, передавшего недвижимость одному плательщику ренты. Требование получателя к плательщику о выкупе ренты - мера защиты его интереса.

Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты

1. Выкуп постоянной ренты в случаях, предусмотренных статьями 592 и 593 настоящего Кодекса, производится по цене, определенной договором постоянной ренты.

2. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

3. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая по правилам, предусмотренным пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса.

Комментарий к статье 594:

1. Ст. 590 (см. коммент.) установила, что, независимо от разной формы рентных платежей, их денежный размер имеет базовое значение, в том числе и в случае выкупа постоянной ренты. Цена постоянной ренты определяется договором.

2. Если в договоре отсутствует специальное указание о ее выкупной цене, то выкуп (см. коммент. к ст. 592, 593) производится по цене, рассчитанной по договорной годовой сумме, выплачиваемой получателю при возмездной передаче им имущества (см. коммент. ст. 583).

Если же имущество передавалось плательщику ренты безвозмездно, в состав цены выкупа помимо договорной годовой суммы, выплачиваемой ее получателю, добавляется цена этого имущества. Цена выкупа определяется по правилам, установленным п. 3 ст. 424, т.е. по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты

1. Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

2. При случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Комментарий к статье 595:

1. В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик постоянной ренты как собственник имущества, независимо от того, получено ли оно им бесплатно или за плату. Иное может быть предусмотрено законом или договором. Настоящая статья повторяет общее правило лишь применительно к имуществу, переданному бесплатно. Другого применительно к имуществу, переданному за плату, настоящая статья не предусматривает. Следовательно, и в последнем случае действует общее правило (ст. 211). Если при гибели имущества, переданного плательщику безвозмездно, стороны не вправе что-либо изменить в договоре, то при возмездной передаче плательщику стороны вправе договориться по-иному, чем условия риска, установленные законом. Плательщик вправе требовать прекращения договора, своего обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

§ 3. Пожизненная рента

Статья 596. Получатель пожизненной ренты

1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

2. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Статья 597. Размер пожизненной ренты

1. Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

2. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных статьей 318 настоящего Кодекса, подлежит увеличению.

Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты

Если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Комментарий к статьям 596 - 598

1. Получатель (получатели) пожизненной ренты - гражданин, передавший имущество под выплату ренты ее плательщику, или другой гражданин, который указан передавшим имущество плательщику, либо множество граждан, которые указаны передавшим имущество плательщику. Считается ничтожным договор пожизненной ренты в пользу лица, умершего к моменту заключения этой сделки (см. ст. 166 ГК).

Если получателей несколько, закон исходит из их равных долей на пожизненную ренту. Это правило действует в том случае, когда договором не установлено другое, например неравные доли. Смерть одного из получателей приводит к переводу его доли пережившим получателям ренты пропорционально оставшимся в живых. Смерть последнего получателя прекращает договор пожизненной ренты.

2. Плательщик обеспечивает пожизненную ренту исключительно деньгами в течение всей жизни ее получателя (получателей). Ее размер устанавливается в договоре из расчета ежемесячного платежа. Закон вводит его ежемесячную минимальную величину, ниже которой стороны не вправе рассчитывать стоимость пожизненной ренты. Рентный минимум должен быть равен минимальному размеру оплаты труда, который устанавливается законом. В соответствии со ст. 318 ГК сумма, выплачиваемая по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, с ростом минимальной оплаты труда пропорционально увеличивается. Таким образом, закон категорически требует увеличения размера пожизненной ренты, что должно быть заложено в договоре.

3. Закон определяет не только принцип расчета пожизненной ренты, но и периодичность выплат - по окончании каждого календарного месяца. Допускается иная периодичность - по усмотрению сторон.

Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты

1. В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьей 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков.

2. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Комментарий к статье 599:

Получатель пожизненной ренты наделен в целях защиты своего положения правом требовать от плательщика выкупа ренты и тем самым инициативно прекратить договор, оставшись при своем интересе. У плательщика пожизненной ренты такого права нет. Основания инициативного требования выкупа ее получателем - существенные нарушения договора со стороны ее плательщика. Перечня таких оснований, даже примерного, настоящая статья не приводит. Можно применить аналогию закона (основания, приведенные в договоре постоянной ренты - см. коммент. ст. 593), но целесообразнее их назвать конкретно в заключаемом договоре пожизненной ренты. Прямо указывается на выкуп пожизненной ренты на условиях, предусмотренных ст. 594 (см. коммент.)

Вариантом расторжения договора путем выкупа пожизненной ренты законом признается предусмотренный им случай: получатель пожизненной ренты, передавший плательщику имущество бесплатно, вправе потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены пожизненной ренты, если плательщик также существенно нарушал договор.

Наряду с этим получатель пожизненной ренты, в случае существенного нарушения договора, вправе отказаться от выкупа ренты, а выбрать просто расторжение договора, потребовав возмещения убытков (см. ст. 15, 393). Таким образом, в отличие от договора постоянной ренты, настоящий договор может быть расторгнут без выкупа пожизненной ренты.

Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты

Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Комментарий к статье 600:

В соответствии со ст. 211 ГК риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты как собственник имущества независимо от того, получено ли оно бесплатно или за плату. Настоящая статья повторяет это правило, не освобождая плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на договорных условиях.

§ 4. Пожизненное содержание с иждивением

Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением

1. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

2. К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа.

Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением

1. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

2. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением. При этом стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.

3. При разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами

Договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Комментарий к статьям 601 - 603

От договора пожизненной ренты договор пожизненного содержания с иждивением отличается ограниченностью имущества, передаваемого плательщику ренты, - объектом такой передачи может быть лишь недвижимость, а также объемом рентных платежей. Они должны обеспечивать содержание иждивенца (потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за ним; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком и ритуальных услуг). Получателями этой ренты могут быть и третьи лица.

Общий для двух договоров срок действия - время жизни получателя - позволяет распространить действие правил договора пожизненной ренты на отношения пожизненного содержания с иждивением, поскольку иное не предусмотрено правилами, регулирующими договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК).

Во втором договоре определяется стоимость всех потребностей получателя (иждивенца). При этом закон устанавливает, что в течение одного месяца он не может получить объем содержания меньший, чем два минимальных размера оплаты труда, определенной законом (сравните с величиной пожизненной ренты - см. коммент. ст. 597). Минимальный размер оплаты труда подвижен, и в этой части применяется п. 2 ст. 597 в соответствии с п. 2 ст. 601. Поэтому с ростом минимального размера оплаты труда пропорционально увеличивается (ст. 318 ГК) и объем содержания с иждивением. Возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах. Спор об объеме содержания подлежит рассмотрению в судебном порядке. Закон устанавливает критерии, какими суд должен при этом руководствоваться.

Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания

Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.

Комментарий к статье 604:

Как собственник полученной недвижимости, плательщик ренты обладает распорядительными полномочиями, но с определенным ограничением: требуется предварительное согласие на распоряжение объектами недвижимости получателя ренты. Это связано с тем, что последний продолжает пользоваться жильем, бывшим в его собственности до передачи по договору.

С данным обстоятельством связана и другая обязанность плательщика ренты - поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты (см. коммент. ст. 605).

Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением

1. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.

2. При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных статьей 594 настоящего Кодекса. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Комментарий к статье 605:

Договор пожизненного содержания с иждивением прекращается: а) если получатель ренты умер; б) если плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В последнем случае получатель ренты, вправе потребовать возврата недвижимости (см. коммент. ст. 604), либо выплаты ему выкупной цены (см. коммент. ст. 594). Плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя (см. ст. 15).