Глава 35. Наем жилого помещения

Статья 671. Договор найма жилого помещения                              

Статья 672. Договор   найма   жилого  помещения   в   государственном   и

            муниципальном жилищном фонде социального использования      

Статья 673. Объект договора найма жилого помещения                      

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения                        

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права

            собственности на жилое помещение                            

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения                    

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане    

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения                     

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем       

Статья 680. Временные жильцы                                             

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения                      

Статья 682. Плата за жилое помещение                                    

Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения                       

Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение  договора  на

            новый срок                                                  

Статья 685. Поднаем жилого помещения                                    

Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения         

Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения                 

Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения     

Наем жилья - традиционный институт ГК. Однако в настоящем ГК он регламентирован с учетом регулирования жилищных отношений и специальными законами - Жилищным кодексом, а также Законом о жилищной политике и другими актами жилищного законодательства. Пока Жилищный кодекс РФ не принят Федеральным Собранием РФ, следует руководствоваться действующим Жилищным кодексом РСФСР 1983 г., в который не внесены изменения и дополнения в соответствии с Конституцией и настоящим ГК, что затрудняет правоприменение (см. Комментарий судебной практики, 1998, N 4).

До настоящего ГК наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения - арендой (ст.17, 18 Закона о жилищной политике). Разница между ними была определена Законом о жилищной политике в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для его потребительского, а аренда - для коммерческого использования.

Настоящий ГК отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п.2 ст.671). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения. По ГК теперь договор найма жилого помещения отвечает двум функциональным назначениям: и потребительскому, и коммерческому. Настоящий ГК регулирует договор социального найма жилого помещения (ст.672) и договор коммерческого найма жилого помещения, а также вводит общие нормы названных разновидностей найма безотносительно к разновидностям жилищного фонда (п.3 ст.672).

Особенность настоящей главы в отличие от предыдущих глав состоит в том, что она структурно не выделяет общие и особенные нормы, что затрудняет понимание содержания главы.

Заключенные до 1 марта 1996 г. договоры аренды жилых помещений с участием граждан сохраняют силу на срок своего действия. Нормы части второй ГК будут применяться к тем жилищным правам и обязанностям, которые возникнут после 1 марта 1996 г. по договорам аренды жилых помещений, заключенным с участием граждан до этой даты. После 1 марта 1996 г. гражданам заключать договоры аренды жилых помещений уже нельзя. Не потому, что аренда жилого помещения для граждан запрещена, а потому, что договор аренды не должен повторять нормы договора найма жилого помещения, содержащиеся в настоящей главе. В противном случае эти понятия образуют синонимы. Если же аренда будет оформляться по правилам гл.34 ГК, то защищенность гражданина-арендатора будет резко снижена против защищенности гражданина-нанимателя в договоре найма жилого помещения, что недопустимо (ч.3 ст.55 Конституции).

Разница между социальным и коммерческим наймом, помимо целевой направленности, состоит в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде. В основании договора социального найма лежит административный акт - ордер, выданный гражданам с соблюдением очередности или выделенный по основаниям, названным законом. Договор коммерческого найма заключается в силу волеизъявления сторон без нормированного предоставления жилого помещения. Договор социального найма - бессрочный, договор коммерческого найма - срочный. Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет. И в том, и в другом найме разный правовой режим для участников отношений. Подробнее о разнице между договорами социального найма и коммерческого найма см. коммент. к ст.672.

Комментарий к статье 671 ГК РФ

1. Определение жилищного обязательства дано как общая норма для любой разновидности найма жилого помещения. В настоящей статье формулируется его суть безотносительно к тому, на каком основании стороны заключают договор найма жилого помещения: административного акта - ордера - в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (ст.13 Закона о жилищной политике) либо исключительно на основе свободного волеизъявления сторон без участия в отношениях административного акта - в других разновидностях жилищного фонда. Участие в возникновении жилищных правоотношений ордера вовсе не отменяет необходимости заключения договора найма жилого помещения, поскольку функцией ордера является определение предмета договора и одной из сторон договора.

Суть жилищного обязательства - во взятой на себя обязанности наймодателя передать нанимателю жилое помещение, занять которое последний согласился. Наниматель обязуется нести расходы по оплате наймодателю данного ему во владение и пользование жилья. Краткосрочный наем (см. коммент. к ст.683) уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у нанимателя и совместно с ним проживающих.

В определении правомочий нанимателя не названо правомочие распоряжения занимаемым жилым помещением, хотя настоящий Кодекс, равно как и прежнее жилищное законодательство, наделяет его распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель по настоящему ГК - собственник или управомоченное им лицо, аналогично договору аренды (см. коммент. к гл.34). Собственник, как правило, уполномочивает для выполнения обязанностей наймодателя в этом договоре управляющую жилищным фондом организацию - службу единого заказчика. Проводимое в соответствии с Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 "О реформе жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации" (СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131) реформирование жилищного хозяйства предусматривает ликвидацию монополий или доминирующего положения государственных жилищно-эксплуатационных и ремонтно-строительных организаций в техническом обслуживании и ремонте жилых домов и создание, развитие конкурентной среды, что должно образовать предпосылки для выбора собственником организации, обеспечивающей необходимый уровень качества работ и услуг по сравнительно низким ценам. Собственник не ограничен в выборе управляющей организации в зависимости от ее форм собственности, т.е. государство вправе определить частную фирму для выполнения задач управляющей государственным жилищным фондом организацией. Так, постановлением Правительства Москвы от 21 января 1997 г. N 46 (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, с.36) на государственную дирекцию единого заказчика возложена обязанность заключать договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, на основании выписки из решения органа исполнительной власти. Право заключать договоры найма жилого помещения, находящегося в государственной и муниципальной собственности г.Москвы, может быть предоставлено иным юридическим лицам на конкурсной основе.

Наймодатель в государственном и муниципальном жилищном фонде выполняет функции заказчика на техническое (санитарное) обслуживание и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства на основе государственного (муниципального) заказа. Подрядные организации, выполняющие на основе государственного (муниципального) контракта подрядные работы в жилищном фонде - техническое (санитарное) обслуживание и ремонт жилых домов государственной и муниципальной собственности, определяются государственным (муниципальным) органом, обладающим необходимыми инвестиционными ресурсами, или организацией, наделенной соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами (см. коммент. к _5 гл.38 ГК).

Так, в Москве дирекции единого заказчика, являющейся государственным унитарным предприятием и имеющей на своем балансе жилые дома, принадлежащие на праве собственности г. Москве как субъекту РФ, поручено заключать такого рода договоры с ремонтно-строительными организациями разных форм собственности, службами коммунального хозяйства (водоканалом, энергосистемой и т.п.).

Существенные условия договора найма жилого помещения как общие нормы для всех его разновидностей - оплата, наниматель и объект договора.

Договор возмездный (см. коммент. к ст.682). Безвозмездное пользование жильем выводит его из-под регулирования норм настоящей главы и переводит в регулирование гл.36 ГК. "Безвозмездное пользование" и жилищного законодательства.

В отличие от аренды нежилых помещений (см. коммент. к ст.608) в качестве нанимателя в договоре жилищного найма всегда выступает гражданин (см. коммент. к ст.672, 677), хотя настоящая статья его не называет, но этот признак следует из требований п.2 настоящей статьи (см. коммент. к п.2). При этом на стороне нанимателя может быть множество лиц в жилищном обязательстве, проживающих с ним по этому договору найма в занимаемом жилом помещении на условиях, указанных в ст.672, 677 ГК. Это множество лиц определено - в социальном найме как члены семьи и лица, утратившие семейные связи с нанимателем (ст.672), - в коммерческом найме как постоянно проживающие совместно с нанимателем (ст.677). В социальном найме названные лица - сонаниматели, в коммерческом найме - или сонаниматели (если названные лица заключили с нанимателем договор о солидарной ответственности перед наймодателем), или остающиеся в положении постоянно проживающих совместно с нанимателем.

От аренды этот договор отличается также специальным объектом - жилым помещением (см. коммент. к ст.288, 650, 673), которое удовлетворяет требованиям нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих и на котором сторона остановила свой выбор. Жилое помещение здесь - обобщенное понятие (см. коммент. к ст.673). Перемена объекта с жилого помещения на его противоположность - нежилое помещение - прекращает договор найма жилого помещения и трансформирует его в договор аренды нежилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится нанятое жилое помещение, не допускается без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (см. коммент. к ст.681).

2. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Вместе с тем юридическому лицу жилое помещение может быть предоставлено, но не на условиях жилищного найма, а на условиях договора аренды (см. коммент. к ст.650) или договора безвозмездного пользования (см. коммент. к ст.689). По договору аренды юридическое лицо обязано использовать жилье по его назначению, сдав помещение, уже в качестве наймодателя, например, своему сотруднику как нанимателю по договору найма (см. ст.240).

Вместе с тем имеют место факты, когда юридические лица, став в этом случае арендаторами, заключают с пользователями арендованного жилого помещения не договор его найма, а договор субаренды, что ущемляет жилищные права граждан в сравнении с жилищными правами нанимателя (см. Положение о порядке и условиях аренды жилых помещений, находящихся в государственной и муниципальной собственности г.Москвы - Вестник мэрии Москвы, 1997, N 9, с.36-44; Положение о порядке и условиях аренды с правом выкупа жилых помещений, находящихся в собственности г.Москвы и предназначенных для продажи - Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, с.33-43).

Комментарий к статье 672 ГК РФ

1. Настоящая статья фиксирует новое наименование договора найма в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования - договор социального найма жилого помещения.

Законом о жилищной политике в составе государственного и муниципального жилищного фонда выделены для социально незащищенных слоев населения жилые помещения и дома. К ним отнесены: коммунальные квартиры; жилые помещения, заселенные уже по договору найма, предоставленные в пределах нормы жилой площади и оплачиваемые по лимитированной квартирной плате; специализированные жилые дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др. (ст.1, 12-15 указанного Закона).

Конституцией (ст.40) в состав фонда социального использования дополнительно введены и другие фонды (частный жилищный фонд), где могут проживать малоимущие и иные указанные в законе граждане, которым следует предоставлять жилье бесплатно или за доступную плату, что не учитывают настоящая статья и Закон о жилищной политике. Однако соответствующие изменения о включении частного жилищного фонда в состав жилищного фонда социального использования в Закон о жилищной политике не внесены. Поэтому хозяйственные общества и товарищества не вправе предоставлять жилые помещения по договору социального найма, им не могут принадлежать жилые помещения социального использования. Только договор коммерческого найма жилого помещения может реально заключаться во всех разновидностях жилищного фонда: государственном, муниципальном и частном.

По договору социального найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования проживают те: кто уже до вступления в силу ГК пользовался площадью по договору найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда независимо от занимаемой площади, оплачивающие эту площадь по лимитированной квартирной плате (ст.13 Закона о жилищной политике, а также коммент. к ст.682); кому будут предоставляться жилые помещения в домах этих разновидностей жилищного фонда по ордеру в пределах нормы жилой площади (12 кв. метров на одного человека) и по лимитированной квартирной плате (ст.13, 15 Закона); кто проживает или будет проживать в коммунальных квартирах и специализированных домах (ст.12 Закона). Наниматели, проживающие, и те наниматели, кто будет проживать в частном жилищном фонде, не признаны текущим законодательством как проживающие по договорам социального найма.

2. В настоящей статье сохраняется ранее существовавшее правило равенства жилищных прав и обязанностей между всеми совместно проживающими членами семьи и нанимателем. В этом контексте наниматель не наделен по закону большим объемом жилищных прав и обязанностей, чем остальные совместно с ним проживающие. Приведенное положение закона является общей нормой и для коммерческого найма (см. коммент. к ст.677). Однако в отличие от договора коммерческого найма жилого помещения в договоре социального найма жилого помещения сохраняется понятие членов семьи нанимателя. Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении (см. ст.53 ЖК).

Коммент. статья предусматривает возможность проживающими выбора фигуры нанимателя по усмотрению членов семьи, равно как и перемену нанимателя в процессе пользования жилым помещением, если наниматель умер либо выбыл к другому постоянному месту жительства. В этих случаях договор может быть перезаключен с кем-либо из членов семьи по их усмотрению. Порядок и условия изменения договора найма жилого помещения не определены, и поэтому применяются правила, установленные Жилищным кодексом.

3. Настоящая статья мало регулирует отношения социального найма. П.3 статьи носит отсылочный характер к иным нормам жилищного законодательства, регулирующим эту разновидность договора найма жилого помещения. До вступления нового ЖК РФ действуют нормы ЖК РСФСР 1983 г. в той части, в какой они не противоречат Конституции и ГК. Коммент. статья ряд норм о коммерческом найме специально распространила на договор социального найма: письменная форма договора (ст.674 ГК), сохранение договора при переходе права собственности на жилье (ст.675 ГК), обязанности нанимателя жилого помещения (ст.678 ГК), временные жильцы (ст.680 ГК), ремонт помещения (ст.681 ГК), поднаниматели (пп.1-3 ст.685 ГК). Таким образом, названные нормы приобрели общий характер для двух разновидностей жилищного найма.

Названные нормы (их перечень примерный) не ограничивают применения других норм. Другие нормы настоящего ГК, в т.ч. и настоящей главы, например ст.671, 673, нормы гл.34 (применительно к жилищным отношениям), действуют, но при условии, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Следовательно, приоритет отдается специальным нормам. Однако возможность неопределенного применения иных норм о коммерческом найме к отношениям социального найма затрудняет применение закона.

Комментарий к статье 673 ГК РФ

1. Употребляемое в настоящей статье, равно как и в других статьях главы, понятие "жилое помещение" - обобщенное, объединяющее ряд однопорядковых понятий: "квартира", "жилой дом", понимаемый в этом пункте исключительно как одноквартирный, и, соответственно, их части - и комнаты, и квартиры. В тех случаях, когда под понятием "жилой дом" понимается многоквартирный жилой дом, на это специально указывается (см. п.2). Ключевое слово "жилое помещение" лишь условно включает понятие "многоквартирный дом".

Жилой дом - разновидность здания (см. коммент. к ст.650), особенности которого вытекают из присущего ему качества недвижимости (см. ст.130 ГК). Жилое помещение - замкнутая ячейка жилого дома, имеющая сообщение с домом и внешним окружением (двором, улицей, набережной, переулком). Жилому помещению присущи те же технические и санитарные характеристики, что и дому в целом, и к тому же оно имеет свои особенности, которые должны найти свое отражение в предмете договора коммерческого найма жилья. Эта же норма может быть применима и в договоре социального найма жилого помещения (см. коммент. к ст.672).

ГК восстанавливает высокие социальные требования к жилому помещению в отличие от требований, установленных Законом о жилищной политике (ст.1), снизившим эти требования (против Жилищного кодекса). Прежде всего оно должно отвечать такому минимальному, но непременному качеству, как изолированность. Будучи изолированным, оно становится жилым при условии, если его уровень санитарной и технической пригодности соответствует возможности постоянного проживания в нем (с 1992 г., когда был принят упомянутый Закон, помещения признавались жилыми, если были пригодными просто к проживанию, что на порядок ниже требований к постоянному проживанию), что отличает жилье от нежилого помещения, место жительства от места пребывания (см. ст.20 ГК). Например, пригодность к проживанию в течение всех сезонов года, его всепогодность, а не только в летнее время, чем жилое помещение отличается, допустим, от дачного, капитальное от временного (например, от барака).

ГК не называет конкретно санитарные и технические требования к жилому помещению, обеспечивающие его пригодность для постоянного проживания. Пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. К сожалению, на самом деле ведомственным нормативным актом установлены лишь конструктивные дефекты жилых домов, жилых помещений, наличие которых выводит жилой дом, жилое помещение из числа пригодных для постоянного проживания граждан, и только для домов государственного и муниципального жилищного фонда (см. коммент. к ст.687).

На федеральном уровне стандарт проживания не определен в целом (установлены норма жилой площади на одного человека, социальные нормы общей площади на семью, критерии непригодности жилого помещения). Отдельные субъекты РФ и органы местного самоуправления устанавливают стандарт жилья. Так, постановлением правительства г.Москвы для города установлен следующий стандарт - дом (квартира) со всеми видами удобств: электроснабжение, водопровод, канализация, центральное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), лифт и мусоропровод независимо от материала стен (Вестник мэрии Москвы, 1997, N 18, с.49). Нормативы будут совершенствоваться с периодичностью в 5 лет.

2. Все проживающие в многоквартирном жилом доме вправе пользоваться общим имуществом дома (независимо от его форм собственности), к которому относятся общие помещения дома (лестничная клетка, общее домовое оборудование за пределами квартиры - газовые, электрические, водоканальные сети и сети центрального отопления), и другим имуществом, названным в ст.290 ГК.

Комментарий к статье 674 ГК РФ

Договор найма жилого помещения любой разновидности (см. коммент. к ст.672) оформляется в простой письменной форме (см. ст.161 ГК). Нарушение письменной формы не влечет в данном случае недействительность договора (см. ст.167), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (см. ст.162 ГК). Отказ от заключения договора в письменной форме, в котором надлежит обязательно указать постоянно проживающих (см. коммент. к ст.677), ставит эти лица (в случае оспаривания их жилищных прав на данное жилое помещение) в тяжелое положение при доказывании своих прав в споре и требует от них соблюдения правил, предусмотренных ст.679 (см. коммент. к ней).

Нарушение простой письменной формы, как правило, имеет место в домах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, где в основании возникновения жилищных правоотношений лежит индивидуальный административный акт - ордер (см. коммент. к ст.671), которому стороны на практике неосновательно придают значение акта, заменяющего письменную форму договора.

Комментарий к статье 675 ГК РФ

Сохранено традиционное для российского гражданского законодательства правило неизменности договора найма любой разновидности (см. коммент. к ст.672) при перемене собственника помещения, который занимает место прежнего наймодателя.

Комментарий к статье 676 ГК РФ

1. Положения статьи применяются не только к договору коммерческого, но и социального найма, поскольку норма статьи не расходится с прежней нормой жилищного законодательства (см. Типовой договор найма жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда в РСФСР).

Настоящая статья конкретизирует обязанность наймодателя передать нанимателю жилое помещение - оно передается свободным и в состоянии, пригодном для проживания, что отражает сложившуюся практику.

Жилому помещению следует быть свободным юридически и фактически одновременно. К моменту передачи оно не может быть объектом чьих-либо жилищных, иных имущественных прав либо неосновательных претензий самоуправно занявших данное помещение. Права нанимателя на него должны быть бесспорными.

Относительно пригодности помещения целям постоянного проживания см. коммент. к ст.673.

2. За наймодателем, кроме обязанности передачи помещения нанимателю, числятся обязанности, обеспечивающие нормальное функционирование всех инженерных систем дома, его эксплуатацию, содержание и ремонт жилого дома, а также бесперебойную подачу проживающим коммунальных услуг. Это не значит, что наймодатель обязан выполнять эти требования закона своими силами, но ему надлежит принять все необходимые организационные меры, чтобы исполнить обязанности, входящие в содержание договора найма жилого помещения (см. коммент. к ст.671).

Комментарий к статье 677 ГК РФ

1. Статья адресована нанимателю и множеству лиц, совместно с ним проживающих по договору коммерческого найма жилья. Заключать договор вправе совершеннолетние граждане, а несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет - с письменного согласия своих законных представителей. Возможны замена нанимателя по основаниям и на условиях, установленных ст.686, и наделение постоянно проживающих положением сонанимателей (см. также коммент. к ст.686). Настоящая статья устанавливает единственного титулодержателя нанятого помещения из множества его постоянных пользователей - нанимателя.

2. В отличие от ранее действующего жилищного законодательства настоящая статья содержит указание на обязательное включение в текст письменной формы договора всех совместно проживающих с нанимателем лиц, в т.ч. несовершеннолетних, малолетних, лиц, находящихся под опекой и попечительством. Из закона вытекает, что текущие изменения в составе постоянных пользователей в процессе пользования жилой площадью (ст.679 ГК) также надлежит адекватно отразить в договоре в соответствующих записях. На тот случай, если в договоре кто-либо не будет персонально назван, действует правило ст.679, т.е. его жилищные права должны быть оформлены согласно требованиям как вселение новых постоянных пользователей. Если они были своевременно оформлены в соответствии с названной статьей, то при наличии доказательств этого вносятся необходимые изменения в текст договора. Такая мера обеспечивает осуществление требования письменной формы договора (см. коммент. к ст.674), но только при заключении договора коммерческого найма.

Другое отличие от прежнего жилищного законодательства, а также и от регулирования договора социального найма жилого помещения (ст.672) - отказ от понятия членов семьи нанимателя и замена его понятием "граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем" по договору коммерческого найма. Это - отказ от европейского типа семьи и замена неравноценным конгломератом случайных лиц, круг которых ограничен усмотрением уже проживающих и прежде всего нанимателя, не связанных между собой кровнородственными или иждивенческими связями либо ведением общего домашнего хозяйства, но наделенных всей полнотой жилищных прав и обязанностей в качестве членов одного сообщества.

Настоящая глава в большинстве своих статей называет только нанимателя как носителя жилищных прав и обязанностей по данному договору, хотя равенство жилищных прав и обязанностей всех постоянно проживающих с ним провозглашается. Как правило, наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения, что также отличает коммерческий наем от договора социального найма жилого помещения.

Отношения между нанимателем и конгломератом постоянных пользователей, проживающих вместе с нанимателем, регулируются гражданским и жилищным законами.

3. В отличие от прежнего жилищного законодательства в настоящей статье провозглашается отказ в принципе от солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех остальных совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора (см. коммент. к ст.687).

Солидарная ответственность этих лиц установлена настоящей статьей как исключение из правила (п.4).

Конструкция единственного ответственного титулодержателя из множества совместно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав и обязанностей всех постоянных пользователей (п.2) и аналогична положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю (см. коммент. к ст.680, 685), за действия которых отвечает титулодержатель перед наймодателем. Однако положение постоянных пользователей жилого помещения несопоставимо с положением временно проживающих (временные жильцы и поднаниматели). Постоянные пользователи во всех случаях должны быть сонанимателями, сотитулодержателями наряду с нанимателем. Тогда будет последовательно введено правило о равенстве жилищных прав и обязанностей участников наемных правоотношений.

4. Солидарная ответственность постоянных пользователей допускается как исключение в силу особой договоренности между ними. Солидарные обязанности (ответственность) вводятся при неделимости предмета обязательства, каким и является объект договора найма жилого Помещения, пока договор найма не изменен.

Если постоянные пользователи специально заключают договор с нанимателем о солидарной ответственности (ст.322 ГК) перед наймодателем (сообщив ему об этом), тогда они становятся сонанимателями, т.е. обретают полное равенство в жилищных правах и обязанностях.

Комментарий к статье 678 ГК РФ

Изложенные в настоящей статье обязанности носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672).

Жилое помещение предоставляется для проживания, и поэтому наниматель, как и лица, которые совместно с ним проживают, обязан использовать жилое помещение по назначению, целевому использованию. Эта обязанность возложена не только на нанимателя, сонанимателей, но и на других совместно с ними постоянно проживающих лиц.

Получив от наймодателя жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (см. коммент. к ст.676), наниматель обязан обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи, производя своевременно необходимый текущий ремонт (см. коммент. к ст.681), повышая благоустройство помещения, принимая меры к предотвращению аварий квартирного оборудования, не допуская самовольной перепланировки и переоборудования жилого помещения (оборудования). Бесхозяйственное содержание жилья ведет к расторжению договора (см. коммент. к ст.687).

Обязанность оплаты пользования жильем - важнейшая для нанимателя (см. коммент. к ст.671, 687). О сроках и размерах квартирной платы см. коммент. к ст.682. Большинство централизованных коммунальных услуг (водопровод, канализация, центральное отопление) оплачивается нанимателем сверх квартирной платы через наймодателя (см. коммент. к ст.671), меньшая часть коммунальных услуг (электрическая энергия, газ) оплачивается нанимателем непосредственно коммунальному предприятию. Наметился постепенный переход теплоснабжающих организаций на прямые расчеты с населением за отопление и горячее водоснабжение. В законе заложена презумпция прямой оплаты нанимателем коммунальных услуг, если иное не будет установлено в договоре.

Комментарий к статье 679 ГК РФ

На вселение по договору коммерческого найма полагается согласие наймодателя, каждого из постоянно проживающих и нанимателя. В отличие от регулирования договора социального найма настоящая статья вводит новую зависимость - согласие наймодателя. При вселении несовершеннолетних детей согласия наймодателя и постоянных пользователей (как и в прежнем регулировании) не требуется.

Вселение новых постоянных пользователей в занимаемое нанимателем жилое помещение осуществляется независимо от регистрации по месту жительства граждан. Регистрационный учет граждан не может носить разрешительного характера и не должен приводить к ограничению конституционного права гражданина выбирать место жительства (см. постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. - СЗ РФ, 1998, N 6, ст.783). Он не влияет на возникновение, изменение и прекращение жилищных правоотношений в соответствии с Законом РФ от 23 июня 1993 г. "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" (Ведомости РФ, 1993, N 32, ст.1227) и с учетом постановления Конституционного Суда РФ от 25 апреля 1995 г. (СЗ РФ, 1995, N 18, ст.1708), признавшего положения Закона о процедуре вселения в жилое помещение при условии соблюдения режима прописки, не соответствующими содержанию Конституции.

Норма жилой площади на одного человека (12 кв.м.), требуемая при вселении нового постоянного пользователя, ранее содержавшаяся в утративших силу правилах прописки, восстановлена в требованиях настоящей статьи как норма гражданского права. Исключение из правила установлено для несовершеннолетних детей, которые вселяются независимо от этой нормы.

Комментарий к статье 680 ГК РФ

Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672).

В отличие от нормы действующего жилищного законодательства вводится предварительное уведомление постоянными пользователями наймодателя о вселении временных жильцов. Временных жильцов закон признает и как временных пользователей. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. Основными признаками временного проживания являются: безвозмездность пользования помещением в течение ограниченного срока - до шести месяцев (который раньше вовсе не имел предела), отсутствие самостоятельного права пользования помещением. Срок нахождения в месте временного пребывания должен определяться самими гражданами (постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г.).

Хотя наймодатель по закону лишь информируется о предстоящем вселении временных жильцов, он также наделен и правом активного запрета на их проживание в случае, если нарушена норма жилой площади на одного человека - 12 кв. метров. Получив такую информацию предварительно, наймодатель вправе не допустить въезд временных жильцов по этому основанию.

Прежнее жилищное законодательство также рассматривало временных жильцов только как проживающих. Как и прежде, ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем.

В пределах шестимесячного срока временного проживания может быть установлен конкретный согласованный срок, по истечении которого временному жильцу следует освободить занимаемое им жилое помещение. Если срок вообще не был согласован, временный жилец освобождает помещение не позднее семи дней со дня заявления нанимателя об освобождении.

Настоящая статья не устанавливает последствий согласованного продления срока проживания временных жильцов свыше шести месяцев.

Комментарий к статье 681 ГК РФ

1. Настоящая статья носит общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672).

2. В найме жилья действует тот же принцип, что вообще в имущественном найме (аренде): текущий ремонт нанятого помещения - за нанимателем, капитальный ремонт строения в целом и его ячейки - помещения - за наймодателем. Норма диспозитивна, иное может быть установлено договором найма жилого помещения.

3. П.3 устанавливает одно условие переоборудования наймодателем дома в целом - согласие нанимателя, если в результате переоборудования существенно изменятся условия его пользования занимаемым жилым помещением. Мнение совместно проживающих с нанимателем постоянных пользователей жилого помещения в этом случае не принимается по внимание, если они не являются сонанимателями (см. коммент. к ст.671). Условия пользования касаются предмета договора найма (см. коммент. к ст.673). Изменения, намеченные в проекте капитального ремонта дома с переоборудованием, или реконструкция (надстройка, пристройка к дому и т.п.) не должны снижать уровень пригодности жилого помещения к постоянному проживанию. К сожалению, настоящая статья в отличие от ЖК не содержит общего требования к переоборудованию, его цель - повышение благоустройства жилого помещения, что позволяет наймодателю решать задачи переоборудования, не руководствуясь целью повышения уровня благоустройства жилого помещения. Во всех случаях вопросы согласования с нанимателями дома проекта будущего переоборудования должны решаться заблаговременно, на стадии подготовки проекта к утверждению в установленном порядке (см., например, соответствующие правила, утв. мэром Москвы 31 июля 1996 г. N 166/1-РМ - Вестник мэрии Москвы, 1996, N 19).

4. ЖК употреблял понятие "перепланировка жилого помещения" наряду с его переоборудованием, что в ГК исключено, но продолжает употребляться в иных правовых актах и технической документации. Очевидно, под переоборудованием в настоящей статье следует понимать не только собственно переоборудование инженерных коммуникаций жилого помещения и его санитарно-технического и иного оборудования, но и перепланировку жилого помещения. Например, под переоборудованием жилых помещений можно понимать перенос (замену на иную конструкцию) нагревательных, санитарно-технических и газовых приборов, устройство и переоборудование туалетных помещений, ванных комнат, вентиляционных каналов, а также перенос и разборку перегородок между комнатами, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров, остекление балконов и лоджий, переустройство оконных проемов.

Самовольное переоборудование помещений приведет к необходимости восстановить прежнее положение, и оно не отражается в технической учетной документации жилищного фонда, что имеет существенное значение для сделок с жилыми помещениями.

Комментарий к статье 682 ГК РФ

1. Статья адресована только договору коммерческого найма, где квартирная (наемная) плата, в основном, не лимитирована в отличие от договора социального найма (см. постановление Правительства РФ от 18 июня 1996 г. N 707 "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" и утвержденное им Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг - СЗ РФ, 1996, N 26, ст.3139, а также концепцию реформы жилищно-коммунального хозяйства в Российской Федерации, одобренную Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г. N 425 - СЗ РФ, 1997, N 18, ст.2131).

Как правило, в договоре коммерческого найма плата за нанятое жилье определяется по усмотрению сторон в договоре.

Вместе с тем государство принимает меры к минимальному регулированию квартирной (наемной) платы и в коммерческом найме, и оказанию государственной поддержки малоимущим. Указанным постановлением Правительства РФ установлена структура платежей населения за жилье всех форм собственности. Она должна включать первый платеж - за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых домах, второй платеж - за коммунальные услуги. Третий платеж - собственно плата за наем жилья (на компенсацию затрат для его строительства и реконструкции). Органами местного самоуправления утверждаются нормативы потребления коммунальных услуг, а также ставки и тарифы на коммунальные услуги (кроме тарифов на электроэнергию и газ, которые утверждаются централизованно). Компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются лишь нанимателям, в т.ч. и коммерческого найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда, членам ЖСК, ЖК, а также гражданам, имеющим в собственности жилые помещения: при этом собственные расходы граждан, располагающих совокупным доходом семьи на одного человека, не превышающим установленный прожиточный минимум на оплату жилья и коммунальных услуг в пределах социальной нормы, площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, не должны превышать половину минимального размера оплаты труда, установленного федеральным законом. Эти вопросы решаются органами местного самоуправления. Таким образом, наниматель в договоре коммерческого найма пользуется компенсациями (субсидиями) только в одном случае - проживая в домах государственного и муниципального фонда.

В домах, находящихся в собственности приватизированных организаций, оплата жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма жилья работниками данных организаций, членами их семей, а также пенсионерами регулируется с учетом соответствующих коллективных договоров (СЗ РФ, 1996, N 3, ст.147).

Открытые акционерные общества, созданные посредством преобразования государственных и муниципальных унитарных предприятий, отвечают по обязательствам, которые содержатся в коллективных договорах, действовавших до преобразования предприятий (ст.27 Закона о приватизации).

2. В договоре коммерческого найма введен запрет на одностороннее изменение размера квартирной платы, допустим, в сторону увеличения, наймодателем. Его может изменить закон или договор.

3. Срок внесения квартирной платы теперь определяется в договоре. На случай, если он там не будет назван, действует норма настоящей статьи - оплата производится ежемесячно. Порядок внесения платы нанимателем жилого помещения регламентируется специальным жилищным законом - Жилищным кодексом (ст.56, 57).

Комментарий к статье 683 ГК РФ

1. В отличие от установленной ЖК бессрочности договора социального найма в домах государственного и муниципального жилищного фонда настоящая статья вводит в договор коммерческого найма жилья его срочность. Восстанавливается существовавший ранее в ГК 1964 пятилетний срок договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.

Истечение этого срока не означает необходимости оставить нанятое помещение, поскольку наниматель наделен правом на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст.684).

Нанимателю невыгодно воздерживаться в договоре от указания какого-либо срока. Если он не будет назван, договор коммерческого найма жилья все равно будет считаться заключенным на пять лет.

2. Закон выделяет в особую группу договоры найма на короткий срок (краткосрочный наем), которым признается срок договора до одного года. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются:

права быть вписанными персонально в договор найма жилого помещения (п.2 ст.677). Вселение граждан осуществляется по правилам ст.679, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно с ним постоянно проживающих (см. коммент. к ней),

права вселять временных жильцов и поднанимателей (см. коммент. к ст.680, 685);

преимущественного права на возобновление договора на новый срок (см. коммент. к ст.684);

права на замену нанимателя в договоре (см. коммент. к ст.686);

льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилого помещения (чтобы приостановить выселение), послуживших основанием для судебного предупреждения о расторжении договора найма по требованию наймодателя (см. коммент. к п.2 ст.687).

При краткосрочном коммерческом найме объем жилищных прав и обязанностей проживающих может не уменьшаться, если об этом специально договорятся стороны.

В ранее действовавшем жилищном законе также предусматривалось при краткосрочном найме ограничение в индивидуальном жилищном фонде прав нанимателя, заключившего договор на срок не свыше одного года. Но из всех вышеперечисленных ограничений оно касалось лишь невозможности требовать возобновления договора.

Комментарий к статье 684 ГК РФ

1. Статья регулирует коммерческий наем. При срочности договорных отношений (см. коммент. к ст.683) необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающих. Таким правовым инструментом является преимущественное право на заключение договора коммерческого найма на новый пятилетний срок, которым наделяются наниматель и совместно с ним постоянно проживающие лица. При этом не имеет значения, является ли наниматель добросовестным пользователем или нет. Ранее такой правовой механизм был установлен исключительно в индивидуальном жилищном фонде, где существовал срочный договор найма.

Настоящая статья связывает отмеченное преимущество нанимателя с предоставлением другой стороне по договору - наймодателю - инициативы в своих намерениях продолжать или прекращать отношения с нанимателем. Однако инициатива наймодателя ограничена определенным сроком - не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма. Если наймодатель пропускает установленный срок для внесения предложений другой стороне, договор считается продленным на следующие пять лет и на тех же условиях (если наниматель не отказывается от продления договора, что действует стимулирующе для наймодателя).

2. Закон предоставил наймодателю широкий выбор вариантов возможных предложений нанимателю, направленных на перезаключение договора на прежних условиях или изменение договора, либо на прекращение договора вообще.

Наниматель стабильно сохраняет условия своего найма лишь в одном из возможных вариантов инициативного поведения наймодателя, в двух остальных случаях - его условия пользования или изменятся, либо вообще прекратятся. Правда, в последнем случае наймодатель ограничен - он может отказаться от возобновления договора найма на следующий срок, если вообще откажется от сдачи внаем жилья не меньше чем на один год. Как только он нарушит течение годичного срока и опять сдаст свободное помещение внаем, прежний наниматель вправе требовать признания заключенного договора с новым нанимателем недействительным и (или) возмещения причиненных убытков. Например, возместить расходы по найму нового жилья, превышающие прежние.

3. Прежнее жилищное законодательство в сравнении с настоящим ГК давало больше гарантий стабильности пользования нанимателю в индивидуальном жилищном фонде, допуская прекращение жилищных правоотношений в двух случаях: при краткосрочном найме (не свыше одного года) и при необходимости жилья в потребительских целях собственника и членов его семьи.

По ГК наниматель также при краткосрочном найме не пользуется преимуществом на перезаключение договора (см. коммент. к ст.683), что расширяет число оснований, по которым договор не может быть возобновлен на новый срок. Если же договор и будет возобновлен, он может быть изменен существенно, что не входит, допустим, в планы нанимателя. Одно из условий будущего договора формулирует настоящий закон: нанимателю запрещается требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих. Это условие нельзя не расценить как кабальное, вопреки жизненной необходимости, которая может возникнуть в течение следующих пяти лет. Закон встают на сторону наймодателя.

Комментарий к статье 685 ГК РФ

1. Пункты 1-3 настоящей статьи носят общий характер для любой разновидности договора найма (см. коммент. к ст.672). Другие пункты статьи адресованы коммерческому найму.

В отличие от временных жильцов (см. коммент. к ст.680) поднаниматель и совместно с ним проживающие, получая в пользование жилую площадь по договору от нанимателя, должны ее оплачивать. Договор поднайма заключается на определенный срок в пределах оставшегося общего срока договора коммерческого найма. ГК содержит запрет поднайма при краткосрочном найме (см. коммент. к ст.683), если иное не предусмотрено договором, т.е. этот запрет может быть преодолен по специальной договоренности.

Согласия совместно проживающих с нанимателем постоянных проживающих на заключение договора поднайма настоящая статья не требует, но, принимая во внимание их равенство между собой (см. коммент. к ст.672 и 677), очевидно, что договор подписывается, кроме нанимателя, также и постоянными пользователями.

Поднаниматель, равно как и временный жилец, не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, оставаясь "в тени" фигуры нанимателя перед наймодателем. Это означает, что за его действия, нарушающие условия договора найма, заключенного между наймодателем и нанимателем, несет ответственность наниматель. Поднаниматель получает нанятую жилую площадь (либо жилое помещение в целом, либо его часть) в пользование. Поднаниматель не обладает никакими распорядительными жилищными правомочиями, условия пользования определяются нанимателем по его усмотрению, с которыми соглашается поднаниматель.

2. Сохраняется прежнее положение жилищного законодательства о необходимости соблюдения в результате вселения нормы жилой площади на одного человека (12 кв.м.). Поэтому сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, окажется менее нормы.

Настоящее требование из числа ранее действовавших является единственным. Прежние условия, при которых сдача жилого помещения в поднаем не допускалась (запрет на вселение поднанимателя в помещение, где проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также без согласия проживающих в одной коммунальной квартире других нанимателей и совместно с ними живущих постоянных пользователей), не действуют.

3. Плата за поднаем устанавливается соглашением нанимателя и поднанимателя. Эта плата не лимитирована.

4. Срок договора поднайма определяется по усмотрению нанимателя и поднанимателя, но в коммерческом найме не может быть больше общего срока договора коммерческого найма - пяти лет (см. коммент. к п.1 настоящей статьи).

5. Если договор найма досрочно прекращается (см. коммент. к ст.687), следует прекращение соответственно и договора поднайма. Поднаниматель и члены его семьи должны освободить занимаемую жилую площадь. Он не наделен преимущественным правом на возобновление договора поднайма на новый срок (см. коммент. к ст.684).

Комментарий к статье 686 ГК РФ

1. Правовой механизм изменения договора коммерческого найма в сравнении с договором социального найма, урегулированного нормами жилищного законодательства, резко изменен. Подразделяется замена нанимателя в договоре найма на замену с участием первоначального нанимателя (п.1) и без его участия в случае его смерти или выбытия из занимаемого жилого помещения (п.2).

2. Замена нанимателя при участии первоначального нанимателя, вопреки отказу наймодателя, по ГК не допускается, хотя раньше разрешалась жилищным законом. Требуется исключительно взаимная согласованность сторон на перемену нанимателя: первоначального нанимателя и совершеннолетних лиц, совместно с ним проживающих, с одной стороны, и наймодателя, с другой. Правом быть признанным новым нанимателем наделяются совершеннолетние лица, постоянно проживающие совместно с первоначальным нанимателем.

Хотя споры, возникающие в связи с признанием кого-либо из постоянно проживающих с нанимателем, разрешаются в судебном порядке, однако суд, руководствуясь настоящей статьей, не может обязать наймодателя заключить договор с новым нанимателем при возражениях со стороны наймодателя.

3. Изменение договора найма в двух случаях - смерти нанимателя или его выбытия - осуществляется независимо от возражений на замену нанимателя со стороны наймодателя вопреки правилу, изложенному в п.1. Единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем, имеет решающее значение для замены его на нового нанимателя, которым становится один из них. По закону в этих случаях договор продолжает действовать на тех же условиях.

Если нет согласия всех указанных лиц относительно кандидатуры нового нанимателя вместо умершего или выбывшего первоначального нанимателя, постоянно проживающие переводятся в категорию сонанимателей (см. коммент. к ст.677).

Комментарий к статье 687 ГК РФ

В соответствии со ст.40 Конституции "никто не может быть произвольно лишен жилища".

1. Формулируется традиционное право всех постоянно проживающих прекратить договор коммерческого найма в любое время. Такое решение должно быть единодушным. Если из жилого помещения выедут не все, договор не прекратит свое действие; утратят свои жилищные права лишь выбывшие к другому месту жительства. Введено новое правило прекращения договора по инициативе граждан - они информируют наймодателя за три месяца до фактического прекращения договора, причем в письменной форме.

2. Устанавливаются основания досрочного расторжения договора с другой стороной по инициативе наймодателя. Расторжение договора возможно в судебном порядке. Таких оснований два:

а) задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев. Договор может установить и более длительный срок. Действуют особые сроки исчисления невнесения квартирной платы, установленные при краткосрочном найме (см. коммент. к ст.683);

б) разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими гражданами, за действия которых наниматель несет ответственность (см. коммент. к ст.677, 680, 685).

В последнем случае законодатель дает нанимателю шанс на спасение от такого рода санкции - ему предоставляется судебным решением льготный, не более одного года, срок для восстановления пригодности жилья для проживания. Если наниматель его не использовал или не принял всех организационных мер (например, не заключил подрядный договор на ремонт жилого помещения и т.п.), наймодатель вправе обратиться в суд с иском о расторжении договора найма. Настоящая статья предусматривает возможность отсрочки исполнения судебного решения, но не более одного года.

3. В отличие от "рукотворной" порчи помещения проживающими настоящая статья (п.2) вводит возможность расторжения договора также из-за такого технического и санитарного состояния жилого помещения, какое в законе оценивается как непригодное для проживания, но образующегося в результате естественного износа дома, жилого помещения в процессе их эксплуатации и непринятия своевременных и необходимых мер по поддержанию дома, жилого помещения в надлежащем техническом и санитарном состоянии (нарушение нормативных сроков производства капитального ремонта, запущенность профилактических мероприятий и др. нарушения правил и норм содержания жилищного фонда). Непригодность к постоянному проживанию может быть выражена и крайней степенью состояния дома, жилого помещения, каким является их аварийность, что также имеется в виду в законе.

В этом случае следует руководствоваться Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утв. приказом Министерства жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

Непригодные к постоянному проживанию жилые дома по этому Положению делятся на две категории: пригодные для постоянного проживания в результате проведения капитального ремонта, модернизации или реконструкции; дефекты которых не могут быть устранены технически или их устранение экономически нецелесообразно. Непригодное помещение - не тоже самое, что аварийное помещение или дом. Аварийное состояние грозит обвалом.

Названное Положение не устанавливает критерии аварийности технического состояния дома по степени износа основных конструкций дома, указывая лишь на случай аварийной ситуации или обнаружения факторов, особо опасных для здоровья людей, когда расселение проживающих в доме "необходимо оформлять в день получения акта комиссии или протокола обследования строительных конструкций". Комиссия, о которой идет речь в Положении, назначается исполнительной властью и состоит из заместителя руководителя органа местной исполнительной власти (председатель комиссии), представителей жилищно-эксплуатационных организаций, районного или городского архитектора, БТИ, санитарного надзора, управления пожарного надзора. При необходимости в состав комиссии могут быть введены технические эксперты. Решение комиссии подлежит утверждению органом местной исполнительной власти.

Договор найма может быть расторгнут в этом случае по требованию любой из сторон в договоре.

Другие основания для расторжения договора в судебном порядке называются жилищным законодательством. Однако такая норма совершенно неопределенна, поскольку коммерческий наем используется во всех разновидностях жилищного фонда, а в ЖК основания выселения имеют зависимость от его разновидности.

4. Использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение прав и интересов соседей по квартире или дому - традиционные для жилищного законодательства основания расторгнуть договор по инициативе наймодателя либо граждан, проживающих в доме (жилом помещении).

Однако настоящая статья наделяет правом на расторжение договора в этом случае лишь наймодателя. Прежде чем требовать в судебном порядке выселения, он вправе (но не должен) предупредить виновных лиц. Законодатель отказался от мер общественного воздействия к ним в силу неэффективности, а равно от такой меры взамен выселения, как принудительный обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, указанное заинтересованной в обмене стороной.

Если после предупреждения в поведении виновных лиц ничего не изменится, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор. Суд, правда, как и в случае порчи жилого помещения (п.2), может дать испытательный годичный срок для изменения поведения. И уже по итогам этого года по повторному требованию наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. По просьбе названных лиц суд может принять решение о расторжении договора с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Комментарий к статье 688 ГК РФ

Норма статьи отличается от соответствующей нормы жилищного законодательства тем, что не устанавливает последствия выселения из жилого помещения на основании судебного решения постоянно проживающих - без предоставления или с предоставлением другого жилого помещения, а также не отсылает в решении этого вопроса к жилищному законодательству, хотя эти вопросы получают ответы именно в нормах жилищного законодательства.