§ 1. Общие положения об аренде

 Статья 606. Договор аренды

 Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно ст. 2, 3 Вводного закона с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения согласно ГК РСФСР, перестали применяться соответствующие положения Основ гражданского законодательства, а также Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23.11.1989 N 810-1 *(107).

 Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно. В первом случае арендатор не приобретает титула владельца арендованного имущества, а во втором - он становится его титульным (законным) владельцем со всеми вытекающими правовыми последствиями. Эти последствия предопределяются вещно-правовыми качествами категории владения, позволяющими распространить на обязательственные по своей юридической природе арендные отношения владельческую защиту в силу положений ст. 305 ГК.

 Передача имущества только в пользование возможна в том случае, если пользование осуществляется в таких условиях, которые позволяют арендодателю сохранять постоянный контроль за арендованным имуществом; например, пользование движимым имуществом осуществляется в его помещении.

 Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - "аренда" или "имущественный наем", исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин "наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.

 В то же время общие нормы об аренде, содержащиеся в § 1 гл. 34, применяются к регулированию всех видов аренды, поскольку иное не предусмотрено специальными нормами, содержащимися в § 2-6 гл. 34 ГК.

 Определение договора, содержащееся в ч. 1 комментируемой статьи, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату.

 Аренда имущества предполагает его использование (эксплуатацию) с учетом его потребительских качеств как в предпринимательских, так и в не связанных с предпринимательской деятельностью целях. При этом наиболее ценным качеством имущества является его способность к приращению - естественному (в форме плодов), искусственному (продукция), финансовому (деньги). По сравнению с общей диспозитивной нормой ст. 136 ГК специальная норма ч. 2 комментируемой статьи содержит императивную норму, согласно которой право собственности на плоды, продукцию и доходы, получаемые вследствие приращения арендованного имущества, принадлежит арендатору. Поэтому если в договоре аренды предусмотрена натуральная форма оплаты - часть плодов или продукции, то арендатор-собственник обязан передать арендодателю соответствующую часть приращения на праве собственности. Если же в договоре предусмотрено, что объекты такого приращения изначально принадлежат арендатору или арендодателю в определенных долях, то это указывает на конституирующий признак иного договора - о совместной деятельности.

 Статья 607. Объекты аренды

 1. Объекты аренды представлены имуществом в виде вещей (за исключением денег и ценных бумаг), обладающих качеством непотребляемости, иными словами, способностью участвовать в производственном и ином хозяйственном процессе неоднократно, не утрачивая в значительной мере своих потребительских свойств. Таким же основным качеством объектов аренды является их индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа ей подобных. Такое требование к объектам аренды основано на существе арендных отношений, когда имущество передается на праве пользования, а по окончании срока действия договора подлежит возврату собственнику. Таким образом, это - непотребляемые вещи, определяемые индивидуальными признаками (индивидуально-определенные).

 В то же время, если объектом аренды является сложная вещь или имущественный комплекс, они могут включать в себя в качестве части или составного элемента потребляемое имущество, определяемое родовыми признаками. Так, в состав предприятия включаются запасы сырья, топлива, готовая продукция, полуфабрикаты.

 Помимо общего требования к характеристике объекта аренды п. 1 комментируемой статьи содержит примерный (неисчерпывающий) перечень таких вещей. Их можно подразделить на отдельные категории, подчиненные в ряде случаев самостоятельному правовому режиму.

 В первую группу входят природные объекты, в числе которых земельные участки, участки недр, ограниченные водные и лесные объекты, формирующие группу объектов окружающей природной среды (обособленные природные объекты), являющиеся недвижимым имуществом, в некоторых случаях изъятым из гражданского оборота. Отношения по поводу таких объектов регулируются природно-ресурсным законодательством, а сами они охраняются нормами природоохранного законодательства, в частности Законом о недрах, Водным кодексом, ЛК, ЗК. В некоторых из них аренде посвящены специальные нормы, которые затем получают развитие в подзаконных актах (см., например, Положение об аренде участков лесного фонда, утвержденное постановлением Правительства РФ от 24.03.1998 N 345 (в ред. от 20.05.2005) *(108)). Называя в качестве объектов аренды земельные участки и другие обособленные природные объекты, ГК не содержит, однако, специального регулирования договоров об их аренде, распространяя на них действие только общих положений об аренде. В то же время характер указанного имущества, безусловно, требует такого регулирования. Учитывая объективные качества этих объектов, их существенное значение с точки зрения общественного (публичного) интереса, отношения, складывающиеся по поводу природных объектов, требуют самостоятельного отраслевого регулирования. Это регулирование носит комплексный характер, включающее и гражданско-правовое регулирование, поэтому п. 2 комментируемой статьи указывает на то, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Так, специальные нормы об аренде содержатся в ЛК и ЗК. Водный кодекс регулирует отношения по водопользованию, которые, можно полагать, не являются арендными, представляя собой самостоятельный вид в группе отношений по поводу пользования чужим имуществом.

 Гражданско-правовой режим ограниченных природных объектов в значительной мере учитывает публичный интерес, в силу чего право пользования может быть ограничено дополнительными условиями, в том числе экологическими требованиями. Отношения по передаче ограниченных природных объектов могут приобретать отдельные публично-правовые черты, и в таком случае это будет договор концессии, а не аренды. Арендодателем по данному договору выступает публичный собственник (государство или муниципальное образование), а на арендатора могут возлагаться дополнительные обязанности общественно полезного свойства. В настоящее время эти отношения регулируются, в частности, нормами Закона о разделе продукции.

 Для заключения договоров по передаче в пользование обособленных природных объектов в большинстве случаев требуется лицензия (разрешение).

 Вторую группу объектов составляют антропогенные, т.е. искусственно созданные человеком объекты, в том числе здания, сооружения, транспортные средства, станки и оборудование, бытовая техника, предметы домашнего обихода и др. Иногда такое деление условно. Так, на некоторые созданные человеком объекты распространяется режим природных объектов (искусственно выращенные леса, каналы, водохранилища). Правовой режим имущества, представленного антропогенными материальными объектами, неодинаков и зависит от его классификационного вида, определяемого по правилам подразд. 3 разд. I ГК "Объекты гражданских прав". Это может быть движимое и недвижимое имущество (к последнему относятся здания, сооружения, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты). Они могут характеризоваться как делимые или неделимые вещи. Так, в аренду можно сдать как здание в целом, так и его часть - помещение, в то же время нельзя сдать в аренду только конструктивный элемент здания (например, крышу для размещения рекламы), поскольку он не может быть передан в пользование отдельно от здания. Нельзя передать в аренду часть транспортного средства, так как эти отношения регулируются договорами перевозки (фрахтования). Иногда объект аренды - сложная вещь, т.е. совокупность разнородных вещей, образующих единое целое, предполагающее использование их по общему назначению. В арендных отношениях учитывается соотношение главной вещи и принадлежности (см.  коммент. к ст. 611).

 Третью группу составляют объекты смешанной природы, к которым относятся предприятия и иные имущественные комплексы. В отличие от сложных вещей это соединенные в одном объекте аренды совокупность вещей и совокупность имущественных прав и обязанностей - предприятие. Безусловно, не могут быть самостоятельным объектом аренды такие отдельные части предприятия (имущественного комплекса), как его права или долги, объекты интеллектуальной собственности, ценные бумаги, поскольку передача таких объектов оформляется иными видами договоров, в частности доверительного управления имуществом, финансирования под уступку денежного требования, коммерческой концессии, лицензионными соглашениями.

 Отдельные виды имущества, сдача которых в аренду не допускается, должны быть указаны в законе. Это такие виды имущества, которые изъяты из гражданского оборота и являются исключительной федеральной собственностью государства, т.е. не могут быть переданы в пользование частным лицам по соображениям безопасности (например, отдельные виды вооружения, месторождения радиоактивных руд и др.).

 Законом также могут быть введены ограничения по сдаче отдельных видов имущества в аренду. Это выражается, в частности, в ограничении круга лиц, которые могут вступать в отношения аренды, в выдвижении к ним дополнительных требований. Так, согласно Закону об атомной энергии передача в пользование ядерных материалов, находящихся в федеральной собственности, допускается только юридическим лицам, имеющим разрешения (лицензии), выданные органами государственного регулирования безопасности при использовании атомной энергии и на основании договоров, заключаемых специально уполномоченным на то государственным органом.

 Такие ограничения могут вводиться в отношении сроков аренды отдельных видов имущества (ст. 610 ГК).

 2. Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора. В силу того что объектом арендного правоотношения может быть только вещь, определяемая индивидуальными признаками, недостаточно лишь указать в договоре наименование вещи, а следует точно охарактеризовать (описать) ее, опираясь на ее особые признаки - цвет, размер, форму, модель. Иногда индивидуализацию можно производить, опираясь на использование номеров, символов, собственных названий и т.п. (например, технический, регистрационный номер, артикул ГОСТа, номер борта воздушного судна, название морского судна). Законом могут быть установлены специальные требования к способу индивидуализации объекта (например, в отношении зданий и сооружений). В ряде случаев необходимо указание некоторых иных технических характеристик и параметров, правда, это требование к описанию объекта аренды служит не столько определению его индивидуальных, сколько эксплуатационных характеристик. Так, при аренде морского судна в договоре должны быть указаны наряду с названием, его грузоподъемность, грузовместимость, скорость и пр.

 Отсутствие данных, позволяющих с достаточной полнотой индивидуализировать вещь для целей аренды, не дает возможности истребовать имущество по виндикационному иску, а также доказывать, что во исполнение обязательства арендодателем передана или арендатором возвращена не та вещь, которая является объектом арендного обязательства, т.е. факт ненадлежащего исполнения договора. Чтобы избежать этого, законодатель признает, что отсутствие таких данных в договоре дает основание признать договор незаключенным, поскольку сторонами не достигнуто согласие по всем его существенным условиям. Такой договор не порождает никаких юридических последствий. Если при этом имело место получение имущества, то его следует истребовать по правилам гл. 60 ГК о неосновательном обогащении. Правила о реституции в данном случае не применяются, поскольку факт отсутствия согласия по существенному условию не является основанием для признания сделки недействительной, да и сам законодатель квалифицирует договор не как недействительный, а как незаключенный.

 Статья 608. Арендодатель

 По общему правилу право передавать имущество в аренду как частный случай реализации правомочия пользования (извлечение доходов), а также распоряжения имуществом (временное изменение его принадлежности) реализует его собственник при условии полной дееспособности. Несовершеннолетние граждане в возрасте от 14 до 18 лет (за исключением эмансипированных и признанных полностью дееспособными вследствие вступления в брак до достижения 18 лет), а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут передавать собственное имущество в аренду лишь при согласии родителей, усыновителей или попечителей. Последние, в свою очередь, вправе давать такое согласие лишь при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 1 ст. 37 ГК). Юридическое лицо - собственник не вправе самостоятельно заключать сделки, в том числе договоры аренды, в случаях и в порядке, предусмотренных в законе (см. коммент. к п. 2 ст. 49).

 Государство или муниципальное образование вправе выступать арендодателем собственного имущества в том случае, если оно не передано учрежденным ими юридическим лицам на праве хозяйственного ведения или оперативного управления либо физическим или юридическим лицам на ином вещном праве (в отношении, в частности, земельной собственности). В этом случае публичные образования реализуют свои правомочия собственников либо непосредственно через свои органы, либо давая специальное поручение другим субъектам гражданского права по правилам п. 3 ст. 125 ГК. Правомочия собственника в отношении федерального имущества реализует федеральный орган исполнительной власти - Росимущество.

 Возможны случаи, когда право распоряжения чужим имуществом приобретает не его собственник, а другое лицо. Это возможно: а) в силу закона; б) в силу уполномочия самим собственником.

 Правомочием распоряжения имуществом, в том числе путем передачи его в аренду, обладает лицо, которое владеет им на ограниченном вещном праве, содержание которого включает это правомочие. Это право хозяйственного ведения или оперативного управления унитарных предприятий (см. коммент. к ст. 294-300 ГК). Унитарное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, вправе выступать арендодателем движимого имущества, за исключением случаев, установленных в законе или иных правовых актах. Такое исключение может включать в себя либо запрет на передачу отдельных видов движимого имущества в аренду, либо требование о согласии собственника на это. В отношении недвижимого имущества согласие собственника необходимо всегда. Согласно ст. 18 Закона об унитарных предприятиях уставом государственного или муниципального предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер иных сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. Казенное предприятие, обладающее имуществом на праве оперативного управления, свободно распоряжается только готовой продукцией, распоряжение остальным имуществом требует согласия собственника. Закон об унитарных предприятиях не допускает распоряжения имуществом казенного предприятия, в том числе передачи его в аренду, даже с согласия собственника, если это лишает казенное предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом такого предприятия (п. 2 ст. 19).

 Поскольку закон устанавливает принцип специальной (целевой) правоспособности унитарных предприятий (ст. 49 ГК), действия предприятия по распоряжению закрепленным за ним имуществом собственника должны быть обусловлены прежде всего задачами его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества. Поэтому в тех случаях, когда передача в долгосрочное пользование имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводит к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятиями (см. п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" *(109)).

 Учреждения вправе свободно передавать в аренду имущество, приобретенное на доходы, полученные в результате предпринимательской деятельности, в том случае, если право на осуществление такой приносящей доходы деятельности допускается учредительными документами в условиях неполного его финансирования собственником (учредителем). Свобода такого распоряжения, в свою очередь, ограничена законом, который позволяет такое распоряжение лишь в целях достижения основной цели, определяемой в учредительных документах. В то же время в действующем законодательстве есть нормы, позволяющие учреждениям передавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления. Такое право дано, например, в Законе РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании" (в ред. от 22.08.2004) *(110) образовательным учреждениям в силу положений п. 11 ст. 39 и п. 1, 2 ст. 47. Хотя такое регулирование можно было бы считать допустимым в силу нормы комментируемой статьи, согласно которой закон может наделять любое лицо, не являющееся собственником, правом передавать имущество в аренду, однако это специальное регулирование вступает в противоречие с общими нормами ГК, которые, будучи императивными, определяют статус учреждения и режим имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления вполне определенно и не предполагают исключений сущностного характера. Именно такой характер носят нормы  Закона РФ "Об образовании", что влечет изменение (или искажение) правовой природы этого вида юридического лица.

 В силу указаний закона родители и усыновители малолетних в возрасте до 14 лет, а также их опекуны, равно как и опекуны лиц, признанных в судебном порядке недееспособными, также приобретают право передавать в аренду имущество подопечных, при условии получения на это предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Собственником приобретаемых в качестве арендной платы средств является непосредственно собственник передаваемого в аренду имущества - малолетний или недееспособный.

 Также в силу указаний закона и управомочия собственником в рамках соответствующих договоров правом заключать договоры аренды от собственного имени в отношении чужого имущества обладают некоторые лица, владеющие им на обязательственном праве: комиссионеры, агенты, действующие от своего имени, доверительные управляющие. Эти лица не должны доказывать своих полномочий, ссылаясь на доверенность, хотя доверительный управляющий обязан информировать другую сторону при этом о своем специальном правовом статусе (см. п. 3 ст. 1012 ГК).

 Собственник вправе своей волей, выраженной в доверенности, уполномочить другое лицо заключить и (или) исполнять договор аренды, в частности в силу договора поручения или агентского договора в части полномочий, осуществляемых от имени принципала. Однако арендодателем в этом случае будет сам собственник, поскольку такой представитель действует от его имени и соответственно права и обязанности по такому договору возникают непосредственно у собственника.

 Следует обратить внимание также на случаи, когда собственник имущества не имеет права передавать его в аренду: во-первых, это связано с законодательным запретом на передачу такого имущества в аренду в силу указаний п. 1 ст. 607 ГК или с договорным запретом (например, законом или соглашением о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду заложенного имущества); во-вторых, в случае обособления такого имущества для целей создания юридического лица - унитарного предприятия или учреждения, а также передачи его в доверительное управление. Так, передача имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления лишает собственника права распоряжения этим имуществом в такой форме. Договоры аренды, заключенные собственником в отношении такого имущества, должны признаваться недействительными (см. п. 40-41 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).

 Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды

 1. Комментируемая статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. Для него предусматривается как устная, так и письменная форма. Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в комментируемой статье: характер его участников и срок действия. Так, если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает 1 года.

 Хотя специальные нормы о форме договора аренды не учитывают такого критерия, как сумма сделки, хотелось бы порекомендовать гражданам использовать общее правило ст. 161 ГК для усиления формы сделки в инициативном порядке, если сделка заключена на срок менее года, но ее сумма велика. Поскольку форма сделки обусловлена целями защиты (способами доказывания в суде факта заключения сделки и ее условий), то под суммой сделки следует понимать оценку имущественного риска сторон. В отношениях аренды это совокупность таких параметров, как стоимость передаваемого в аренду имущества и размер арендной платы. Поэтому при решении вопроса о форме сделки между гражданами с учетом условия о ее сумме необходимо учитывать оба этих параметра.

 Во всех остальных случаях требуется письменная форма, совершаемая по правилам ст. 160 и 434 ГК. При этом если сделка требует совершения дополнительных формальностей, таких как государственная регистрация, то она, безусловно, должна совершаться в письменной форме, причем путем составления единого документа в необходимом для сторон количестве экземпляров, при этом каждый экземпляр документа обладает одинаковой юридической силой, будучи подлинником документа.

 2. По общему правилу сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Опираясь на это правило, законодатель указывает на то, что в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды (арендного права). Действительно, специальное регулирование по поводу договоров аренды отдельных видов недвижимого имущества содержит такие исключения (см., например, ст. 633, 643, п. 2 ст. 651 ГК). Реализация требований о государственной регистрации договоров аренды вызывает определенные сложности, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ N 59.

 3. Договор аренды может содержать условие о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества - объекта аренды.

 4. В комментируемой статье нет указания на исключение из общих требований к форме договора аренды, которое заключается в особом способе его заключения путем возобновления (см. п. 2 ст. 621 ГК). Этот способ, именуемый "возобновление договора", представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора.

 Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно применять правила комментируемой статьи в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу п. 2 ст. 158 ГК представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана. Специальное регулирование, содержащееся в п. 3 ст. 434 ГК, не дает полных оснований распространить на такой способ заключения договора правило о соблюдении письменной формы договора, если только не рассматривать каждую из сторон одновременно оферентом и акцептантом, поскольку указанные в п. 2 ст. 621 ГК действия сторон, свидетельствующие о их желании заключить сделку, осуществляются одновременно. В любом случае отсутствие документа в письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом (подробнее см.  коммент. к ст. 621,  651 и  658).

 Статья 610. Срок договора аренды

 1. Срок действия договора может быть определенным или неопределенным. В первом случае договор аренды действует в течение указанного в нем срока. Этот срок может обозначаться периодом времени либо указанием момента начала и окончания договора. Момент начала или окончания договора может быть определен конкретной датой или указанием на событие, которое определенно должно наступить. Во втором случае срок действия в договоре не указывается. Правило, содержащееся в п. 2 ст. 621 ГК, указывает на особый случай, когда договор аренды заключается без указания срока.

 Кроме того, этот договор можно заключить под отлагательным или отменительным условием (см. коммент. к ст. 157). Отлагательное условие будет определять начало договора, а отменительное может повлиять на изменение первоначально установленного срока его окончания. Нельзя, однако, рассматривать в качестве условной сделки договор, заключенный на неопределенный срок, поскольку условием его окончания является прямо выраженная воля одной из сторон, а не наступление вероятного обстоятельства, которое от их воли не зависит.

 Необходимо различать срок действия договора и срок пользования имуществом. Поскольку договор не относится к реальным сделкам, то его начало не сопряжено жестко с моментом предоставления имущества в пользование (передачей вещи). Поэтому момент заключения договора и момент начала пользования имуществом могут не совпадать, в силу чего срок пользования имуществом меньше срока действия самого договора. Началом срока пользования арендованным имуществом, а не началом договора в экономическом смысле обусловлена уплата арендных платежей. Во избежание спора сторон момент начала пользования имуществом желательно указать в договоре, особенно если имущество, являющееся предметом аренды, не позволяет начать пользоваться им непосредственно с момента его передачи. Зачастую его необходимо смонтировать, наладить, зарегистрировать в государственных органах и т.п. Это, в частности, характерно для отношений лизинга.

 По общему правилу стороны самостоятельно устанавливают срок действия договора, как определенный, так и неопределенный. В ГК нет указания на срок как на классификационный критерий видового деления аренды на краткосрочную, среднесрочную и долгосрочную. В то же время этот критерий используется в доктрине гражданского права, которая признает краткосрочной аренду сроком до 1 года, а долгосрочной - до 50 лет. В некоторых законах также встречается такое деление, например в Законе о лизинге.

 2. Если срок действия в договоре не определен, это значит, что нет возможности определить лишь момент его окончания, поскольку момент начала действия договора определяется по правилам ст. 433 ГК. В таком случае момент окончания договора зависит от усмотрения (воли) любой стороны. Он будет существовать столько времени, сколько будет существовать потребность обеих сторон. Как только одна из них утрачивает экономический интерес к сохранению арендных отношений, она вправе заявить требование о его прекращении. В данном случае использование права, однако, сопряжено с исполнением стороной-инициатором обязанности о предварительном уведомлении об этом контрагента в целях минимизации тех убытков, которые могут возникнуть у него в связи с прекращением аренды.

 В этой ситуации немаловажное значение имеет срок такого предупреждения (направления уведомления). Если стороны не включили в договор условие о таком сроке, действует общее правило, сформулированное в п. 2 ст. 610 ГК, по которому он равен 1 месяцу в случае аренды движимого имущества и 3 месяцам в случае аренды недвижимости. Эти сроки могут быть изменены законом для отдельных видов договоров аренды. Такое предупреждение является односторонней сделкой и должно отвечать тем требованиям, которые определяют ее действительность, в частности исходить от управомоченного лица и иметь надлежащую форму, чтобы иметь доказательную силу. Поскольку предметом такой сделки является информация, которая не имеет стоимостного выражения, то правило о форме сделки (предупреждения) опирается на характер стороны, совершающей сделку, а не на ее сумму. Так, юридическое лицо должно направить письменное уведомление. Законом, однако, может быть предусмотрена письменная форма уведомления независимо от характера участника в сделке.

 3. Законодатель может устанавливать максимальные (предельные) сроки для отдельных видов договоров аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Так, для договора проката установлен максимальный срок в 1 год (п. 1 ст. 627 ГК), а земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем 1 год (п. 7 ст. 22 ЗК).

 В комментируемой статье не указано, что законом могут быть установлены также и минимальные сроки, однако это так. Например, наряду с максимальным сроком в ЛК установлен и минимальный предел, в силу чего участок лесного фонда может быть предоставлен в аренду на срок от 1 года до 49 лет. ЗК устанавливает ограничение по срокам в отношении земельных участков, которые унаследованы лицами, не достигшими совершеннолетия: их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

 Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает юридические последствия несоблюдения сторонами законодательного требования об ограничении сроков действия договора. Истечение предельного срока автоматически прекращает договор аренды как в том случае, когда он заключен на неопределенный срок, так и в том случае, когда срок, определенный сторонами в договоре, выходит за установленные пределы. Поэтому договорное условие о сроке, противоречащее требованиям закона в части его превышения, является ничтожным.

 4. Соглашением сторон может быть установлено, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям. Это, однако, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Как отмечается в рекомендациях Президиума ВАС РФ, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю части расходов на содержание арендованного имущества свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование объекта аренды. В силу такого соглашения нельзя сделать вывод об изменении срока договора, поскольку срок договора начинает течь с момента его заключения. В этой связи такое соглашение не влияет на форму договора и на необходимость его государственной регистрации, если речь идет об аренде здания или сооружения (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 и п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

 Статья 611. Предоставление имущества арендатору

 1. В комментируемой статье содержатся требования к надлежащему исполнению арендодателем своей обязанности предоставить арендатору имущество - предмет аренды. Надлежащее исполнение - это, во-первых, передача имущества в надлежащем состоянии, во-вторых, с принадлежностями и относящимися к нему документами и, в-третьих, в надлежащий срок.

 Имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование, должно быть пригодным для целей аренды, прежде всего обладать теми потребительскими качествами, которые позволяют арендатору его использовать. Таким образом, одной из юридических характеристик имущества - объекта аренды - является его состояние. Состояние определяется с помощью двух показателей: субъективного (определяется сторонами в договоре) и объективного (назначение имущества). Надлежащее состояние определяется как физическими параметрами, так и юридическими. В первом случае это связано с такими действиями, как ремонт, техническая профилактика, наладка, очистка, и т.п., во втором случае - с прохождением необходимых формальностей, связанных с проверкой его технического состояния в органах государственной власти, если это требование установлено в законодательстве РФ.

 2. Если имущество представляет собой совокупность главной вещи и принадлежностей, то арендодатель обязан предоставить одновременно с главной вещью и принадлежности к ней, так как по общему правилу принадлежность следует юридической судьбе главной вещи (см. ст. 135 ГК). Под принадлежностью понимают обслуживающие вещи при условии, что полноценное использование главной вещи без принадлежности невозможно (например, станок и съемные приспособления к нему). Арендодатель обязан предоставить имущество со всеми относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.). Эта норма действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное.

 Неисполнение или ненадлежащее исполнение данного требования, если оно не изменено договором, влечет за собой ответственность арендодателя. Однако такая ответственность наступает в случае, если арендатор докажет, что без этих принадлежностей или документов он не может пользоваться имуществом в соответствии с его целевым назначением или в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. В этом случае арендатор может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов в принудительном порядке или расторжения договора. Арендатор также имеет право требовать возмещения убытков, связанных с данным нарушением условий договора или его расторжением.

 3. При неисполнении арендодателем обязательства предоставить сданное внаем имущество арендатор не вправе его истребовать ни у арендодателя, ни у третьего лица на основании виндикационного иска, поскольку до его передачи не является его титульным владельцем и, следовательно, не может использовать вещно-правовые способы защиты от действий третьих лиц (см. п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Это допускается лишь после передачи вещи, в ситуации, когда она выбывает из владения арендатора.

 Арендатор вправе истребовать имущество, которое подлежит передаче во владение и пользование, только по обязательственному иску. Если при этом на указанное имущество на законном основании одновременно претендуют несколько лиц или оно уже передано другому лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, применяется правило ст. 398 ГК, которое позволяет установить лицо, имеющее право на получение вещи в натуре. Если вещь, являющаяся предметом аренды, никому не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск. В том случае, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления, истребовать ее уже невозможно, и арендатор может только требовать возмещения убытков.

 Право требовать принудительного изъятия имущества у арендодателя и передачи его арендатору возникает у последнего при нарушении сроков передачи. В договоре должно быть указано, в какой срок арендодатель должен предоставить имущество арендатору. Если такой срок не указан, то предполагается, что имущество должно быть передано в разумный срок (в зависимости от вида имущества, вида договора, иных конкретных обстоятельств, а также в силу обычаев делового оборота). Одновременно с истребованием имущества арендатор имеет право потребовать возмещения убытков, вызванных просрочкой передачи имущества. Вместо всего этого арендатор может воспользоваться предоставленной ему альтернативой и потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

 4. Передача имущества во владение и пользование и уплата арендных платежей за пользование имуществом представляют собой встречные обязанности сторон. Поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по такой передаче в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему предмета аренды, причем только за время фактического его использования. Судебная практика, допуская применение общих норм ГК о встречных обязательствах к основным обязанностям сторон договора аренды, учитывает также и положение п. 2 ст. 328 ГК. Согласно ему в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению. Таким образом, если имущество передано не полностью, например не все помещение, а только его часть, арендатор вправе вносить арендную плату только за фактически переданное имущество (см. п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Этой же логике следует судебная практика, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды. В этом случае арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Статья 612. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

 1. Нарушение требования, содержащегося в предыдущей статье ГК, согласно которому арендодатель обязан передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, т.е. без недостатков, влечет за собой его ответственность в соответствии с комментируемой статьей. Под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи. Однако это требование о качестве не тождественно тому, которое содержится в договоре купли-продажи в отношении новой вещи, так как в аренду очень часто передается имущество, бывшее в употреблении. В комментируемой статье речь идет о таком качестве вещи, которое полностью или частично препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды. Ответственность в данном случае возлагается как на недобросовестного, так и на добросовестного арендодателя. Он несет ее даже в случае, если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.

 При обнаружении таких недостатков арендатор имеет возможность восстановить свое нарушенное право следующими способами. Первый - обращение к арендодателю с любым из трех требований: а) безвозмездного устранения недостатков имущества; б) соразмерного уменьшения арендной платы (т.е. изменения условия о цене договора); в) возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

 Вторая возможность - это право на самостоятельное устранение арендатором недостатков вещи. При этом он может либо потребовать от арендодателя возмещения расходов, связанных с устранением недостатков имущества, либо непосредственно удержать соответствующую сумму из арендной платы. В последнем случае необходимым условием для применения этой нормы является предварительное уведомление арендодателя о намерении устранить недостатки самостоятельно, удержав необходимые суммы из арендной платы. Неисполнение данного требования делает такое действие арендатора неправомерным, так как он этим, в свою очередь, нарушает права арендодателя как собственника имущества. В данном случае собственник может решить, что ему удобнее и выгоднее дать такое разрешение арендатору или самому устранить недостатки арендованного имущества. Он может также заменить его аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Он должен устранить любым из перечисленных способов препятствия к пользованию арендованным имуществом без промедления. Отсутствие со стороны арендодателя немедленных действий сразу после его уведомления арендатором может рассматриваться в качестве молчаливого согласия на действия последнего.

 Третья возможность, предоставленная арендатору комментируемой статьей, - право потребовать досрочного расторжения договора.

 В любом случае арендатор имеет право на возмещение убытков, связанных с восстановлением нарушенного права, в том числе убытков, понесенных сверх расходов на устранение недостатков арендованного имущества. Если расходы, понесенные арендатором в связи с самостоятельным исправлением арендованного имущества, или иные убытки, понесенные им в связи с ненадлежащим состоянием переданного имущества, не покрываются удержанной арендной платой, он имеет право потребовать их возмещения в непокрытой части.

 2. Пункт 2 комментируемой статьи содержит основания, освобождающие арендодателя от ответственности за недостатки сданного в аренду имущества. Во-первых, он не несет такой ответственности, если поставил арендатора в известность о недостатках имущества и последний согласился принять его с недостатками. Перечень или характер этих недостатков должны быть оговорены в самом договоре. Во-вторых, арендодатель не несет ответственности за недостатки, которые были заранее известны арендатору при заключении договора или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при передаче. В первом случае речь идет как о скрытых, так и о явных недостатках, во втором - только о явных. Кроме того, данный пункт комментируемой статьи побуждает арендатора осмотреть имущество и участвовать в его проверке в момент передачи, поскольку он несет риск необнаружения явных недостатков.

 Статья 613. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество

 Имущество собственника может быть обременено правами третьих лиц в силу закона или договора. Эти права третьих лиц носят ограниченный вещный характер, например сервитут или залог. Собственник такого обремененного чужими правами имущества имеет право сдать его в аренду, если иное не установлено законом или договором.

 В комментируемой статье сформулировано правило, согласно которому передача имущества, обремененного правами третьих лиц, в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на это имущество. Это частный случай проявления одного из основных признаков вещного права - "права следования" (право следует за вещью, а не вещь за правом).

 Однако арендатору не безразлично, получает ли он имущество свободным от прав третьих лиц или обремененное ими. Поэтому арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество. Арендатор может согласиться или не согласиться на заключение такого договора. Если арендодатель нарушил эту обязанность, то это дает арендатору право в любой момент потребовать либо изменения условия об арендной плате (уменьшить ее), либо расторжения договора и возмещения убытков.

 Статья 614. Арендная плата

 1. Основной обязанностью арендатора в силу возмездного характера договора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Эта обязанность возникает только после того, как арендодатель исполнит свою обязанность по предоставлению ему объекта аренды в пользование (передаст вещь). Эти обязанности рассматриваются как встречные, поэтому арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданной в аренду вещи в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи вещи. Если же он передал имущество по частям, без принадлежностей и документов, что не позволяет использовать его по назначению в целом или частично, то арендная плата не подлежит взысканию в целом или в соответствующей части (см. п. 8, 10 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Если фактическое пользование имуществом началось до заключения договора аренды, арендатор обязан уплатить за такое пользование в соответствии с условиями договора об арендной плате только в случае, если стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы (см. п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Досрочное прекращение пользования имуществом (например, освобождение арендуемого помещения) до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не является основанием для прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы. Если договор заключен без указания срока, то предупреждение стороной контрагента о его прекращении указывает на то, что он прекратится лишь по истечении 3 месяцев после этого в отношении недвижимого имущества и месяца в отношении движимого имущества, если иной срок не предусмотрен договором (см. п. 13 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. В договоре, таким образом, должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата - деньгами, в натуре или иной, согласно п. 2 комментируемой статьи. Общая формула рыночной экономики: "товар - деньги - товар", поэтому, если оплата товара производится в любой иной, неденежной форме, указание на нее должно содержаться в договоре. Натуральная форма арендной платы представляет собой передачу арендодателю на праве собственности определенного количества произведенной продукции или полученных плодов.

 В этом случае также следует уточнить все условия расчетов, в частности, какая часть полученной продукции или плодов будет составлять арендную плату, каким образом она должна быть передана арендодателю - с доставкой или путем выборки со склада, каким образом распределяются расходы на доставку, если она предусмотрена, и т.п. В этой части стороны должны руководствоваться соответствующими правилами об обязательствах по передаче имущества в собственность, в частности условиями о качестве и т.п., или применять их в силу п. 1 ст. 6 ГК.

 Стороны должны согласовать сроки внесения платежей. Это могут быть разовые платежи, когда имущество арендуется на короткий срок. Если предполагается аренда имущества на достаточно длительный срок, то арендная плата вносится по частям. В этом случае стороны устанавливают периодичность платежей (раз в неделю, в декаду, в месяц, в квартал, в полугодие, в год), срок платежа, размер платежа.

 При разовом платеже оплата производится по окончании договора аренды, при периодических платежах - по окончании установленного периода пользования. Стороны, однако, могут условиться о предварительной оплате, в том числе и 100%-ной. Такой аванс вносится либо при заключении договора, либо при предоставлении имущества, или через определенный период времени после указанных действий. Если стороны не определили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, это, как правило, не лишает его юридической силы. В этом случае действует правило, согласно которому арендная плата должна вноситься в таком порядке, на таких условиях и в такие сроки, которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах, прежде всего обстоятельствах времени и места. Условие об арендной плате не является существенным в силу закона, но правило п. 3 ст. 424 ГК к договору не применяется, и он будет считаться незаключенным, если обычай в области аренды такого вида имущества не сложился, или само имущество является уникальным, и аналогию использовать невозможно, а также когда законом установлены специальные требования об отнесении размера арендной платы к существенным условиям.

 2. Арендная плата может быть установлена за все арендуемое имущество в целом. Это относится как к простому имуществу (одной вещи), так и к составному (совокупности вещей) - главной вещи и принадлежности, сложной вещи, в том числе имущественному комплексу. В отношении последнего вида имущества допустимо установление арендной платы за пользование каждой из его составных частей. Например, при аренде здания вместе с земельным участком возможно установление отдельных платежей за здание и за землю.

 Формы оплаты многовариантны. Законодатель предлагает на выбор пять форм, которые можно использовать самостоятельно и в различных комбинациях.

 Во-первых, оплата может быть определена твердой суммой платежей (в абсолютных цифрах) либо в долях или процентах от полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов (в относительных цифрах). В обоих случаях оплата может производиться как в денежной, так и в натуральной форме. Твердая сумма чаще устанавливается для расчетов в денежной форме, а долевая - для расчетов в натуре (издольщина). Так, долей продукции может оплачиваться аренда оборудования, предприятия, долей плодов - аренда земельного участка для сельскохозяйственного производства, водоема для рыбоводства и т.д. Если расчеты ведутся в виде отчислений от доходов, то это денежная форма оплаты.

 Расчеты за пользование арендованным имуществом возможны в форме услуг, предоставляемых арендатором арендодателю. Наиболее целесообразно использовать эту форму в случаях, когда арендатор является профессионалом в области оказания таких услуг, в которых нуждается арендодатель. Комментируемая статья не называет в качестве арендной платы производство работ. Однако это не значит, что использование такой формы противоречило бы закону, поскольку договором могут быть предусмотрены иные формы помимо перечисленных в комментируемой статье. Использование такого вида платежа требует дополнительного урегулирования подрядных отношений в части производства работ в рамках договора аренды.

 Стороны могут договориться о взаимном обязательстве сдать в аренду друг другу такое имущество, в котором временно каждая из них нуждается. В этом случае оплата будет производиться в форме предоставления такого имущества в аренду. При такой ситуации можно говорить об объединении в одном договоре взаимных обязательств по аренде. Следовательно, к такому договору надо предъявлять требования по определению имущества, передаваемого в аренду и получаемого в аренду, в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК. Каждая сторона при этом приобретает все права и обязанности арендатора по отношению к полученному имуществу и все права и обязанности арендодателя по отношению к сданному имуществу. Если передаваемое и получаемое имущество не равноценны, то должны быть урегулированы отношения, связанные с компенсацией (доплатой в любом из перечисленных в данном пункте виде).

 Можно предусмотреть оплату в форме передачи имущества не в аренду, а в собственность. При этом стороны могут руководствоваться нормами договора купли-продажи при регулировании отношений, связанных с передачей такого имущества арендатором в собственность арендодателю.

 Если договором аренды предусмотрены мероприятия по улучшению арендованного имущества (производство мелиоративных работ на земельном участке, модернизация производственного оборудования или предприятия и т.п.), то арендная плата может быть представлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на такое улучшение. При этом не играет роли, кто будет производить эти улучшения - арендатор или арендодатель, важно лишь, чтобы затраты на такое улучшение соответствовали установленной сторонами сумме.

 В то же время некоторые обязанности арендатора не могут рассматриваться как формы оплаты, в частности возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг (см. п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Законом для некоторых договоров аренды установлена только денежная форма оплаты (например, прокат).

 Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливается соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом (см., например, распоряжение Мингосимущества России от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом" *(111)).

 Такое разнообразие видов оплаты аренды имущества придает самому договору сложный характер. Нельзя, однако, утверждать, что оказание услуг, производство работ или передача имущества в собственность в качестве арендной платы делают такой договор смешанным, поскольку он не теряет своего специального вида (в том числе и наименования), а только в зависимости от конкретного вида оплаты включает в качестве своих условий элементы соответствующих обязательств.

 3. Условие о размере арендной платы может периодически пересматриваться, если в договоре не установлен запрет на такой пересмотр. Это правило в целом действует в отношении договоров, превышающих годичный срок действия, поскольку п. 3 комментируемой статьи запрещает производить такое изменение чаще 1 раза в год. Стороны могут предусмотреть в договоре более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы. В то же время законодатель может установить для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы.

 При применении п. 3 комментируемой статьи Президиум ВАС РФ рекомендует судам исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Этот порядок (механизм), оставаясь неизменным, тем не менее определяет каждый очередной платеж в иной сумме, нежели предыдущий. Например, при использовании процента индексации или при определении ставки арендной платы в сумме рублей, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 4. Арендатор имеет право в одностороннем порядке потребовать уменьшения размера арендной платы, если состояние арендованного имущества или условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно изменились. Под существенным изменением следует понимать такое изменение, в силу которого арендатор в значительной степени лишается того, на что мог бы рассчитывать при заключении договора. Это право возникает лишь в случае, если: а) такое изменение возникло в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, и б) законом в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества не предусмотрено иное.

 5. При существенном нарушении арендатором своей обязанности вносить арендную плату в установленный срок арендодатель имеет право потребовать от него досрочного внесения арендной платы. Этот способ самозащиты имущественных прав представляет собой одну из мер оперативного воздействия на неисправного должника - перевод его на предоплату. Данная норма диспозитивна, она действует в том случае, если сторонами в договоре не предусмотрено иное, в частности запрет на перевод арендатора на предоплату. Если же иное не предусмотрено, то арендодатель устанавливает срок такой предоплаты. Однако потребовать предварительной оплаты он может не более чем за 2 срока подряд.

 Статья 615. Пользование арендованным имуществом

 1. Если договор аренды содержит условия о способах пользования арендованным имуществом, арендатор обязан соблюдать эти условия. Например, использовать складское помещение для хранения товаров, а не для организации производства и т.п. При этом не следует отягощать содержание договора указанием на требования, которые вытекают из административного, уголовного, экологического и иного законодательства, нарушение которых влечет не гражданско-правовую, а иную ответственность. В частности, арендодатель не может требовать от арендатора соблюдения правил дорожного движения при пользовании арендованным автотранспортным средством, так как правами требования в данном случае обладает не он, а органы ГАИ. Арендатор также не может применить санкции за нарушение таких правил, так как они установлены административными нормами. В то же время если нарушение подобных правил угрожает утратой или повреждением арендованного имущества, то включение их в качестве критериев для допустимых способов пользования вполне уместно. Так, указание на то, что арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с правилами его эксплуатации, установленными техническими нормативами со ссылкой на соответствующие нормативные источники, необходимо, если эти правила и нормативы обязательны для сторон.

 Если в договоре отсутствует условие о способах использования имущества, то эти способы вытекают из назначения самого имущества. Так, жилое помещение запрещено использовать для производственных целей, прецизионные станки и высокотехнологичное оборудование - для не предусмотренных для них "грубых" операций.

 2. Если имущество передается арендатору на праве владения и пользования, эти права становятся самостоятельным имущественным объектом, который можно именовать арендными правами (правом аренды) и который может быть предметом самостоятельных сделок. Однако распоряжение этим объектом со стороны арендатора ограничено в силу того, что эти права возникают в отношении вещи, которая не принадлежит ему на праве собственности. Иными словами, распоряжаясь своим правом аренды, он одновременно распоряжается и чужой вещью. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, свобода распоряжения правом аренды также ограничивается волей арендодателя. Кроме того, если распоряжение правом влечет перемену лица в договоре, то одновременно к новому лицу переходят также обязанности арендатора. Поэтому в комментируемой статье предусматривается распоряжение арендными правами, однако с учетом воли арендодателя. При этом его воля должна быть выражена определенно - согласием. Это согласие как односторонняя сделка должно отвечать всем условиям, чтобы быть действительным. Согласие должно следовать обращению арендатора с просьбой дать такое согласие, которое также является односторонней сделкой. Такое согласие не требуется, если в договоре есть условие, которым арендатору априори предоставлено право осуществления перенайма (п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 В комментируемой статье содержится исчерпывающий перечень способов распоряжения правом аренды. Это, в частности, подчеркивается в п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66: "Передача права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив". В силу чего в данной статье устанавливаются специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, не допускающие цессии как уступки "чистого" права аренды, не обремененного никакими обязательствами.

 Распоряжение арендатором своими правами реально или потенциально (при залоге) приводит к их отчуждению, т.е. бесповоротной передаче другому лицу, ибо в результате происходит перемена стороны в договоре (арендатора), в результате чего первоначальный арендатор утрачивает свое право аренды. Оно переходит к новому арендатору.

 В силу указаний закона арендатор приобретает право, в котором можно обнаружить оттенок правомочия распоряжения чужим имуществом, поскольку он вправе передать арендованное имущество в субаренду (поднаем) или в безвозмездное пользование на основании соответствующих договоров, представляющих собой дополнительные договоры по отношению к договору аренды. При этом использование такого права, так же как распоряжение правом аренды, подчинено одной логике: распоряжение чужим имуществом допускается только с согласия собственника или управомоченного им лица - арендодателя. Если договором арендатору предоставлено право передавать имущество в субаренду или в ссуду, оно означает выражение воли арендодателя (согласие) и освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (см. п. 15 и 18 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 В отличие от распоряжения правом аренды использование права на передачу имущества в субаренду и в ссуду не является основанием прекращения у арендатора прав аренды, поскольку, оставаясь участником арендного договора, он заключает еще один договор - субаренды (поднайма) или ссуды. Эти договоры связаны между собой по признаку первоначального и производного, в силу чего последний зависит от первого. Их зависимость проявляется в том, что арендатор в договоре аренды становится вторичным арендодателем (ссудодателем) в рамках такого дополнительного договора (субдоговора). В то же время эти договоры не порождают трехстороннее обязательство, т.е. арендодатель и субарендатор (ссудополучатель) никакими договорными обязательствами между собой не связаны, поскольку в каждом из них участвуют разные лица на стороне должника и кредитора. Поэтому, не будучи связанными договорными обязательствами, ни арендодатель не может прямо предъявить права требования к субарендатору, ни субарендатор - к арендодателю. Иными словами, арендатор несет ответственность за неисполнение условий аренды, даже если они вызваны нарушениями со стороны субарендатора. В частности, при просрочке арендных платежей по договору аренды арендатор не может ссылаться на просрочку, допущенную субарендатором, так же как и при нарушении условий пользования, ухудшении имущества субарендатором.

 В то же время такая независимость участников двух договоров не сказывается на зависимости самих договоров, поэтому юридическая судьба дополнительного договора определяется судьбой главного договора. Особенно это проявляется в отношениях парных договоров одной природы - аренды и субаренды. Так, признание договора аренды в части или в целом недействительным влечет недействительность в соответствующей части или в целом и заключенных на его основе договоров субаренды. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Договоры субаренды регулируются на основании тех же правил, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы и государственной регистрации, правила п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз. 2 п. 2 комментируемой статьи, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (см. п. 19 и 20 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Право передачи арендованного имущества в субаренду может быть реализовано арендатором как самостоятельно, так и параллельно с правом распоряжения правом аренды. При этом перенаем не влияет на судьбу договора субаренды, который сохраняет свою силу (см. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Правило, сформулированное в п. 2 комментируемой статьи, позволяющее арендатору с согласия собственника распоряжаться своим правом аренды и арендованным имуществом, действует, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или нормативно-правовыми актами. Иное регулирование предусмотрено нормами ГК о прокате, которое запрещает такие действия в отношении предмета проката. В то же время нормы о договоре аренды транспортного средства позволяют передавать его в субаренду, если договором не предусмотрено иное. Нормы ЗК позволяют арендатору земельного участка передать его в субаренду, а также передать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное (см. п. 5 и 6 ст. 22 ЗК).

 3. Нарушение арендатором своих обязанностей, зафиксированных в ст. 616, в частности использование арендованного имущества с нарушением условий договора или не в соответствии с назначением имущества, дает арендодателю право требовать в одностороннем порядке расторжения договора и возмещения причиненных ему убытков. Это право на одностороннее расторжение договора арендодатель реализует в судебном порядке с учетом правил ст. 452 ГК. В то же время общее правило комментируемой статьи не применяется, если возникают основания для расторжения договора в силу указаний п. 1 ст. 619 ГК (когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями), поскольку в ней предусмотрена иная досудебная процедура.

 Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

 1. Комментируемая статья регулирует отношения по распределению между сторонами договора обязанностей по содержанию арендованного имущества. Под содержанием имущества понимаются определенные действия, направленные на поддержание его в нормальном состоянии, годном к использованию (эксплуатации), а также связанные с этим расходы. Для поддержания имущества в таком состоянии проводятся ремонт, профилактика и т.п. в зависимости от вида и назначения имущества. Ремонт бывает двух видов: капитальный и текущий. Разграничение работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту, определяется различной нормативно-технической документацией, устанавливающей оптимальный и безопасный режим эксплуатации соответствующего имущества. В отсутствие такой регламентации стороны определяют в договоре, что следует понимать под капитальным и текущим ремонтом передаваемого в пользование имущества. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы.

 Поскольку капитальный ремонт служит сохранению целостности и стоимости вещи, что отвечает в первую очередь интересам ее собственника, то обязанность проводить такой ремонт и нести расходы, связанные с ним, по общему правилу возлагается на арендодателя. Однако данная норма действует в том случае, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Если в силу иных нормативно-правовых актов или соглашения сторон обязанность осуществлять капитальный ремонт возлагается на арендатора, то в расчет арендной платы не включаются амортизационные отчисления.

 Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются сторонами, если они не установлены соответствующими нормативными актами. Например, сроки и виды капитального ремонта зданий и сооружений устанавливаются строительными нормами и правилами. Если сроки проведения капитального ремонта не установлены договором или нормативными актами, то его следует проводить в разумные сроки. Такое неопределенное обозначение срока возможно только на уровне правового акта, в каждом конкретном случае этот срок желательно конкретизировать и соизмерять со сроками, которые обычно требует аналогичный вид ремонта аналогичного имущества при аналогичных обстоятельствах. Это же правило распространяется на ситуацию, когда такой ремонт вызван неотложной необходимостью (например, поломкой вещи, выходом из строя оборудования и т.п.), если потребность в таком ремонте возникла не по вине арендатора.

 Нарушение арендодателем своей обязанности по капитальному ремонту арендованного имущества дает арендатору право альтернативного поведения. Во-первых, он имеет право произвести капитальный ремонт сам, но за счет арендодателя, т.е. либо взыскать с него стоимость ремонтных работ, либо зачесть ее в счет арендной платы. Расходы, однако, не должны превышать необходимых затрат, связанных с таким видом ремонтных работ, которые указаны в договоре аренды или вызваны неотложной необходимостью. Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Во-вторых, арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.

 В-третьих, он может потребовать расторжения договора и возмещения связанных с этим убытков.

 2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии. Целям поддержания имущества в исправном (нормальном) состоянии служат различные меры. Во-первых, проведение текущего ремонта, который должен проводить арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды (например, согласно п. 1 ст. 631 ГК текущий ремонт имущества, арендованного по договору проката, осуществляется арендодателем). Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по сохранению имущества от преждевременного износа и устранению мелких неисправностей (например, побелка потолков и окраска стен в помещении, ремонт электропроводки, замена мелких неисправных деталей в оборудовании и т.п.). Текущий ремонт, так же как и капитальный, направлен на поддержание имущества в нормальном состоянии, но не требует капитальных затрат.

 Обязанностью арендатора является проведение иных мероприятий по поддержанию имущества в надлежащем состоянии: профилактических работ (смазка, проверка надежности крепежных деталей, замена деталей одноразового употребления и т.п.), повседневный уход (чистка, протирка, уборка) и т.п.

 Расходы по текущему ремонту и проведению иных работ, направленных на поддержание имущества в исправном состоянии, несет арендатор. На него также возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией (например, по оплате коммунальных услуг при аренде здания, оплате расходов на горючее при аренде транспортного средства), охраной имущества, обязательным страхованием и т.п., если иное не предусмотрено законодательством или договором. Например, особый правовой режим недвижимого имущества, которое признано памятником истории и культуры, предполагает, что при передаче его в аренду арендатор обязуется обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить текущий ремонт, ремонтно-реставрационные работы, консервационные работы, предусмотренные актом технического состояния, составляющим неделимое целое с подписанным сторонами охранным обязательством, а также разовыми предписаниями арендодателя (Росимущества и балансодержателя), если это предусмотрено договором аренды. В то же время арендатор не имеет права производить без разрешения балансодержателя никаких работ по ремонту, побелке, покраске стен, покрытых живописью, лепкой, и предметов внутреннего оборудования, являющихся произведениями искусства (см. распоряжение Мингосимущества России от 16.09.1998 N 1199-р *(112)).

 Законодатель не устанавливает специальную ответственность арендатора за нарушение требований данного пункта, однако, если такое нарушение влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора в силу п. 2 ст. 619 ГК или потребовать возмещения убытков, вызванных возвратом имущества со сверхнормативным износом.

 Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

 1. В комментируемой статье устанавливается судьба договора в случае перемены лиц на стороне как арендодателя, так и арендатора. Договор аренды в ряде случаев сохраняется в силе при изменении сторон, хотя регулирование имеет свои особенности в зависимости от того, на какой стороне происходит перемена лица.

 Если перемена лица происходит на стороне арендодателя - собственника арендованного имущества или лица, управомоченного им или законом выступать на стороне арендодателя, то договор всегда сохраняется в силе на прежних условиях. Это правило действует также и в том случае, если арендодателем является не собственник, а лицо, владеющее имуществом на "сильном" вещном праве - праве хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения. Это правило подчеркивает, что арендные отношения, будучи в общем обязательственными, содержат в себе вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). Поэтому при переходе права собственности или иного вещного права на имущество, обремененное правом пользования, основанным на арендном договоре, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор.

 При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. Кроме того, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (см. подробнее п. 23 и 24 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Все вышеперечисленное относится и к субаренде. Так, при перенайме договор субаренды сохраняет силу. На это указывает общее правило п. 2 ст. 615 ГК о том, что нормы договора аренды применяются к договору субаренды, а также судебная практика (см. п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 2. Если перемена лица происходит на стороне арендатора, то договор сохраняется в силе не всегда. Пунктом 2 комментируемой статьи регулируются отношения, в которых арендатор представлен физическим лицом, и перемена лица на стороне арендатора в договоре происходит ввиду его смерти (или объявления этого лица умершим в судебном порядке). Содержащаяся в данном пункте норма диспозитивна. Правопреемство имеет место лишь в том случае, если законом или договором не предусмотрено иное. При этом могут учитываться личные качества арендатора, если они обусловили заключение договора. Только в таком случае арендодатель вправе даже при отсутствии в договоре условия о расторжении договора аренды по причине смерти арендатора отказать наследнику в правопреемстве в арендном обязательстве.

 Правопреемник приобретает права арендатора только на оставшийся срок действия договора. По договору, заключенному без указания срока, стороны, в данном случае арендодатель, имеют право в любое время в одностороннем порядке расторгнуть договор по правилам п. 2 ст. 610 ГК.

 В комментируемой статье не регулируются отношения, возникающие в случае, когда происходит перемена на стороне арендатора, представленного юридическим лицом. Такое правопреемство возможно в силу различных юридических фактов, например реорганизации этого юридического лица, перехода права аренды к залогодержателю, перенайма, поэтому данные отношения регулируются соответствующими статьями ГК и иного законодательства. Так, в силу п. 2 ст. 60 ГК арендодатель в случае реорганизации юридического лица - арендатора имеет право либо продолжить арендные отношения с новым арендатором, либо потребовать прекращения договора аренды и возмещения убытков. При переуступке прав аренды (перенайме) действует норма п. 2 ст. 615 ГК, в соответствии с которой договор аренды в этом случае сохраняется.

 Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

 1. Комментируемая статья ГК устанавливает правило, базирующееся на зависимости юридической судьбы договора аренды и договора субаренды. Эти договоры соотносятся между собой как основной и производный, в силу чего судьба договора субаренды определяется судьбой договора аренды. Иными словами, существование договора субаренды возможно только в пределах срока существования договора аренды. Это свойство двух договоров нашло свое отражение в абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК, в которой указывается, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

 Положение, сформулированное в п. 1 комментируемой статьи, также отражает зависимый характер субарендных отношений, которые по общему правилу прекращаются при прекращении арендных отношений. Частным случаем этого правила является прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Такое досрочное прекращение договора аренды возможно как по взаимному согласию сторон (п. 1 ст. 450 ГК), так и в одностороннем порядке. По требованию одной стороны возможно досрочное расторжение договора в судебном порядке, если другая сторона существенно его нарушила, а также в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК). ГК предусматривает специальные основания для одностороннего расторжения договора в ст. 619 и 620. Кроме того, досрочное расторжение договора аренды возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК).

 Норма, сформулированная в п. 1 комментируемой статьи, действует лишь в том случае, если в самом договоре аренды не установлено иное, в частности не предусмотрен специальный механизм перевода договора субаренды в договор аренды или порядок его установления в самом договоре аренды.

 Досрочное прекращение договора аренды дает субарендатору право требовать от арендодателя заключения договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды с первичным арендодателем. Договор при этом заключается на условиях прекращенного договора аренды и ограничен его оставшимся, не истекшим сроком.

 Эта норма опирается на принцип, близкий тому, на котором строится и норма п. 1 ст. 621 ГК, о преимущественном праве добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Она также защищает интересы добросовестного субарендатора, которые не должны страдать, если основной договор расторгнут, например, ввиду недобросовестности арендатора.

 2. Следствием зависимой природы договора субаренды является норма о ничтожности договора субаренды, если по основаниям, предусмотренным ГК, договор аренды признается ничтожным. Определение ничтожной сделки, основания ничтожности и правовые последствия ничтожности содержатся в § 2 гл. 9 ГК.

 К субарендным отношениям применимо также правило о признании недействительной только части сделки. В части, в которой признан недействительным договор аренды, признается недействительным и договор субаренды.

 В то же время признание в части или в целом недействительным договора субаренды не влияет на судьбу договора аренды. Ничтожность договора субаренды не влечет ничтожность договора аренды.

 Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

 Комментируемая статья содержит норму, направленную на защиту прав и интересов арендодателя. В ней определены основания и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Основаниями такого расторжения являются нарушения условий договора арендатором, среди которых называются четыре следующих:

 1) использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным, по определению ст. 450 ГК, будет такое нарушение условий, которое влечет для арендодателя ущерб, в значительной мере лишающий его того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Применительно к арендным отношениям существенным нарушением будет нарушение условия об использовании имущества в соответствии с условиями договора аренды, а если они в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества (см. п. 1 ст. 615 и  коммент. к нему). Нарушение может быть несущественным, но если оно повторяется неоднократно (2 раза или более) и таких нарушений более чем одно (нарушение 2 или более условий договора), то это также дает основание для расторжения договора;

 2) арендатор должен использовать имущество таким образом, чтобы вернуть его арендодателю в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. В силу этого он обязан принимать необходимые меры по его сохранности и не совершать действий, влекущих за собой его ухудшение. Если действия (или бездействие) арендатора существенно ухудшают имущество, это является основанием для досрочного расторжения договора аренды;

 3) нарушение обязательства по своевременному внесению арендной платы также является основанием досрочного прекращения договора, если такая просрочка арендных платежей имела место подряд 3 раза и более. ГК предусмотрен еще один вариант поведения арендодателя в случае просрочки арендатора. Согласно п. 5 ст. 614 ГК, если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд;

 4) если договором, законом или иными правовыми актами установлено, что проведение капитального ремонта является обязанностью арендатора (п. 1 ст. 616 ГК), то просрочка в проведении капитального ремонта является одним из оснований досрочного прекращения договора аренды по требованию арендодателя. Сроки проведения капитального ремонта устанавливаются в договоре. При этом стороны могут опираться на технические нормативы, если таковые носят рекомендательный характер. Если нормативы имеют обязательный характер, то стороны отражают их в договоре, указав конкретно либо отослав к соответствующему нормативно-правовому акту.

 В случае если в договоре сроки проведения капитального ремонта не указаны, ремонт должен проводиться в разумные сроки. Под разумным сроком понимается такой срок, который необходим для того, чтобы поддерживать имущество в нормальном, годном к дальнейшей эксплуатации состоянии.

 В комментируемой статье устанавливается обязанность арендодателя письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязанностей в разумный срок. Это требование направлено на защиту интересов арендатора. Непринятие арендатором мер к устранению нарушений в срок, установленный в предупреждении, дает право арендодателю обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении договора по основаниям, содержащимся в данной статье. Расторжение договора происходит на основании судебного решения. Следовательно, истец должен доказать наличие оснований для расторжения договора и факт предупреждения им ответчика, а у ответчика есть право доказывать, что срок, предоставленный для устранения нарушений, не был разумным (недостаточен), т.е. опровергать презумпцию разумности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК.

 Судебная практика накопила определенный опыт применения комментируемой статьи. Так, Президиум ВАС РФ указывает на следующее.

 Стороны могут самостоятельно установить в договоре и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, поскольку это право им дает п. 1 ст. 450 ГК. Так, иным, по мнению ВАС РФ, может явиться и такое установленное договором основание, как однократная просрочка внесения арендной платы, поскольку предусмотренное в ч. 1 комментируемой статьи основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента - "более двух раз" и "подряд". Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

 Если основанием досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является нарушение договора арендатором как из числа перечисленных в комментируемой статье, так и в самом договоре в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК, а также такое, которое суд может признать как существенное, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 комментируемой статьи), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). При этом необходимым условием удовлетворения такого иска арендодателя является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (см. п. 29 и 30 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Однако требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (см. п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" *(113)).

 Стороны могут предусмотреть в договоре аренды основания для одностороннего отказа от исполнения договора, что не предполагает судебного разбирательства в силу п. 3 ст. 450 ГК.

 Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 комментируемой статьи, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. В этом случае исключается как судебная процедура расторжения договора, так и необходимость предварительного требования об устранении нарушений (см. подробнее п. 25-28 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

 Законодатель защищает интересы арендатора, устанавливая основания досрочного расторжения договора аренды по его требованию. Этими основаниями являются следующие существенные нарушения арендодателем требований законодательства и условий договора:

 1) нарушение арендодателем обязанности предоставить имущество в пользование арендатору. В соответствии с требованиями ст. 611 ГК арендодатель обязан предоставить такое имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если имущество передано, но арендодатель создает препятствия к пользованию им в соответствии с условиями договора или назначением имущества, то это также является основанием для досрочного расторжения договора. В частности, если имущество передано без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.п.). Могут быть и иные препятствия, обусловленные действиями или бездействием арендодателя;

 2) арендодатель обязан предоставить имущество надлежащего качества, т.е. без недостатков, препятствующих его использованию по назначению. ГК устанавливает ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества в ст. 612 ГК, включив в нее право арендатора потребовать досрочного расторжения договора. В то же время комментируемая статья по своей редакции отличается от ст. 612. В комментируемой статье указывается только на недостатки, в целом препятствующие использованию арендованного имущества, которые не были oговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Что касается ст. 612, то в ней предполагается, что основанием досрочного расторжения договора могут служить недостатки, полностью или частично препятствующие пользованию имуществом, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.

 Безусловно, в обеих статьях имеются в виду скрытые недостатки имущества. Однако, используя правило, сформулированное в комментируемой статье, важно опираться в том числе на норму ст. 612 ГК, согласно которой неосведомленность арендодателя о скрытых недостатках объекта аренды не является основанием, освобождающим его от ответственности, и не лишает арендатора права на расторжение договора;

 3) по общему правилу проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя (см.  коммент. к ст. 616). Неисполнение обязанности произвести капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии - в разумные сроки является основанием досрочного расторжения договора;

 4) если переданное арендатору имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования, договор аренды может быть расторгнут досрочно. Это правило действует только в том случае, если непригодность имущества вызвана обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, в частности непреодолимыми обстоятельствами.

 Помимо перечисленных в подпунктах комментируемой статьи оснований стороны могут предусмотреть и иные основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в силу положений п. 2 ст. 450 ГК, а также основания для одностороннего отказа арендатора от договора в силу положений п. 3 ст. 450.

 Кроме того, суд может признать любое иное нарушение условий договора арендодателем, за рамками перечисленных в комментируемой статье, в качестве существенного нарушения.

 Расторжение договора по требованию арендатора по основаниям, указанным в комментируемой статье или в договоре аренды, осуществляется в судебном порядке, что требует соответствующих доказательств со стороны истца. Законодатель не предусматривает обязанности арендатора предупредить нарушителя-арендодателя о необходимости исполнения им своих обязательств в разумный срок, как это имеет место в отношении арендатора согласно ст. 619 ГК. Такое неодинаковое регулирование имеет место, когда большей защите подлежат права более слабой стороны в договоре. Однако в данном случае "слабость" арендатора не очевидна.

 Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

 1. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок - классическая норма арендного законодательства, направленная на защиту интересов арендатора. Это право имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности (т.е. в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов). Еще одно условие для реализации этого права арендатором - возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Однако содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях. Их изменение в этом случае допускается по взаимному соглашению. Присутствие в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает изменения условий прежнего договора, т.е. его продление (пролонгацию). Поэтому ограничения, вводимые п. 3 ст. 614 ГК, о минимальных сроках пересмотра условия о размере арендной платы в данных обстоятельствах не действуют. Речь в этом случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в том числе согласования сторонами всех существенных условий, придания ему требуемой законом формы, а в необходимых случаях - его государственной регистрации.

 Если арендатор пожелает воспользоваться этим своим преимуществом, он должен письменно (независимо от формы договора) уведомить арендодателя об этом в срок, который был согласован сторонами и включен в содержание действующего договора аренды. Если такой срок не предусмотрен договором, то уведомление должно быть сделано в разумный срок до окончания действия договора. Разумность срока будет определяться либо его достаточностью для согласований условий нового договора с прежним арендатором, если он воспользуется своим преимущественным правом, либо для поиска арендодателем нового потенциального контрагента при отказе арендатора от этого права. В любом случае отсутствие письменного уведомления в пределах срока действия договора является молчаливым отказом от преимущественного права. Более того, в этой ситуации отказ от права влечет его прекращение. Если же уведомление о намерении арендатора воспользоваться своим правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды. Более того, на существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе с его стороны от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора (см. п. 33 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 Действительно, арендатор может реализовать свое преимущественное право при условии реального намерения арендодателя заключить договор с кем бы то ни было. Если же он в дальнейшем не намерен передавать имущество в аренду, он вправе отказать арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора аренды с третьим лицом. Если же арендодатель, отказавший арендатору в заключении договора на новый срок, в течение этого срока заключит договор с другим лицом, прежний арендатор вправе по своему выбору либо потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, либо только возмещения убытков.

 Это правило касается только заключенного договора аренды, если же имущество передано в пользование по иному договору (например, по договору о совместной деятельности), требовать применения этих санкций нельзя.

 Арбитражная практика периода, предшествовавшего принятию ГК, показывает, что арендатор может защитить свое право на возобновление договора аренды в суде, опираясь лишь на тот факт, что арендодатель только намеревается заключить его с третьим лицом. Для обоснования своих требований истец-арендатор обязан предоставить документы, подтверждающие такое намерение или передачу объекта аренды другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором. Если арбитражный суд установил, что арендодатель уже заключил договор аренды с другим арендатором, его следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица (см. п. 4 письма ВАС РФ от 10.09.1993 N С-13/ОП-276 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" *(114)). Этот порядок в определенной мере противоречит действующему ГК, в частности, он игнорирует презумпцию добросовестности, установленную в п. 3 ст. 10 ГК, возлагая бремя доказывания собственной добросовестности на самого арендатора.

 Арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если законом или договором аренды не предусмотрено иное (см., например, п. 2 ст. 627, ст. 632 и 642 ГК). Это правило неприменимо к договорам, заключенным на неопределенный срок, поскольку арендные отношения в этом случае существуют до тех пор, пока одна из сторон не утратит к ним экономического интереса.

 2. Пунктом 2 комментируемой статьи установлен специальный способ заключения договора аренды, который можно использовать только при сохранении у его участников экономической заинтересованности в арендных отношениях к моменту окончания договора аренды на тех же условиях. Заключение договора в этих условиях именуется его возобновлением, поскольку предполагает сохранение на новый срок арендных отношений на тех же условиях. Иными словами, договор - новый, а его условия (кроме условия о сроке: договор считается заключенным на неопределенный срок) - прежние. Поскольку как арендатора, так и арендодателя устраивают прежние условия, нет необходимости их согласовывать. Поэтому возобновление договора происходит по умолчанию сторон: со стороны арендатора - это продолжение пользования имуществом, а со стороны арендодателя - это отсутствие возражений по этому поводу. Иными словами, продолжение пользования имуществом можно рассматривать как оферту со стороны арендатора в форме конклюдентных действий, а отсутствие возражений со стороны арендодателя - как молчаливый акцепт.

 Таким образом, в статье формулируется специальная норма в отношении формы договора аренды (см. ст. 609 ГК). Более того, если таким способом возобновляется договор аренды недвижимого имущества, трудно выполнить общее требование о его государственной регистрации, поскольку нет письменной (документарной) формы договора. В то же время невозможно зарегистрировать первоначальный договор, имеющий письменную форму, поскольку он, по существу, прекратился в связи с истечением срока. Если же требование государственной регистрации связано со сроком договора, например в отношении аренды здания и сооружения (см. п. 2 ст. 651 ГК), то ввиду того, что срок нового договора не определен, невозможно сказать заранее, каким будет его срок в действительности.

 В некоторой степени эту проблему разрешила судебная практика, указав, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п. 2 ст. 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее 1 года (см. п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ N 59).

 Основной вывод, который можно сделать из нормы, содержащейся в п. 2 комментируемой статьи, заключается в следующем. Даже если срок в договоре аренды определен, это не значит, что договор автоматически прекращается в момент его наступления. Поэтому, чтобы прекратить такой договор, заинтересованная сторона должна совершить действие, определенно свидетельствующее о таком намерении. Если такое намерение имеет арендодатель, он обязан предупредить об окончании срока аренды и потребовать возврата предмета аренды. Если инициатива исходит от арендатора, он должен вернуть имущество арендодателю. Желательно, чтобы стороны в договоре согласовали эту процедуру, поскольку возврат имущества часто сопряжен с дополнительными действиями и расходами - временными и финансовыми (в частности, демонтаж, упаковка, снятие с учета, транспортирование предмета аренды).

 В то же время, если ни одна сторона в установленные сроки не совершит таких действий, договор автоматически возобновляется на неопределенный срок, а в этой ситуации прекращение договора требует предупреждения по правилам п. 2 ст. 610 ГК.

 Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

 Обязанность арендатора возвратить имущество по окончании срока аренды (в том числе в связи с его расторжением) сопровождается рядом требований. Во-первых, это должна быть та же самая вещь, которая была ему передана в аренду (индивидуально-определенная), со всеми принадлежностями и документами. Причем это не всегда те же документы, которые были переданы арендодателем. Перечень таких документов может включать не только те, которые были переданы арендатору вместе с объектом аренды в пользование. В него могут быть включены также документы, без которых арендодатель как собственник не сможет его использовать, например, относящиеся к снятию данного имущества с технического учета, если имущество было поставлено на временный учет на имя арендатора. Во-вторых, поскольку большинство видов имущества в процессе пользования изнашивается и вернуть вещь в том же состоянии практически невозможно, она должна быть возвращена с учетом той степени изменений в ней, которая предполагается нормальной при обычном пользовании данной вещью в течение срока договора, т.е. нормального износа. Этот показатель применительно к конкретному объекту может устанавливаться техническими нормативами или определяться обычными требованиями.

 В то же время стороны могут договориться об ином, т.е. вещь может быть возвращена с улучшениями, либо с заменой отдельных узлов или принадлежностей, либо без каких-то принадлежностей, а также со сверхнормативным износом.

 Если имущество возвращено в состоянии, не соответствующем требованиям ст. 622 ГК или договора, арендодатель имеет право применить санкции. Если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он фактически нарушил его право собственности, поскольку такое изменение вещи представляет собой один из способов реализации правомочия распоряжения, которым обладает собственник (см.  коммент. к ст. 623). То же самое касается замены узлов, деталей и принадлежностей, если они определяются индивидуальными признаками и их замена не сопряжена с проведением ремонта, возложенного на арендатора. Если имущество возвращено в состоянии сверхнормативного износа или с повреждениями, арендодатель вправе требовать возмещения убытков. Важно иметь в виду, что если имущество в целом утрачено, погибло или было повреждено случайно, то такой риск по общему правилу несет собственник имущества, если законом или договором не предусмотрено иное. Например, согласно общему правилу ст. 669 ГК этот риск несет арендатор в отношении предмета лизинга. Если же утрата, гибель или повреждение арендованного имущества произошли по обстоятельствам, за которые отвечает арендатор, к нему можно предъявить санкции, вытекающие из договорного обязательства. Это право требовать возмещения убытков, уплаты неустойки, если она предусмотрена законом или договором, а также использование прав, основанных на иных обеспечительных мерах, в том числе залоговых и страховых. Требовать возмещения вреда, опираясь на нормы гл. 59 ГК, при этом нельзя, поскольку вред причинен в рамках договорных отношений.

 Имущество должно быть возвращено в надлежащем месте и в надлежащее время. В отношении места исполнения данного обязательства судебная практика опирается не на общую норму ст. 316 ГК (в месте жительства должника, а если должником является юридическое лицо - в месте его нахождения), а на принцип "зеркального отражения" исполнения обязанности по возврату имущества от исполнения обязанности арендодателем по передаче арендованного имущества арендатору. Если место исполнения обязательства по передаче движимого имущества не определено, то оно подлежит передаче в том месте, где оно было получено арендатором (см. п. 36 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66), передача недвижимого имущества осуществляется в месте его нахождения.

 Исполнение этой обязанности должно подтверждаться документально, если договор был заключен в письменной форме или если стоимость имущества, возвращаемого с неотделимыми улучшениями, возросла настолько, что сделка с ним требует письменной формы. Для подписания такого документа (акта приема-передачи) стороны должны явиться в согласованные сроки в установленное место.

 Отказ арендатора от исполнения обязанности вернуть имущество дает арендодателю право истребовать его в судебном порядке. Однако при этом арендатор не вправе подавать виндикационный иск, поскольку согласно п. 23 постановления пленума ВАС РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрушения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" *(115) иск собственника о возврате имущества лицом, с которым собственник находится в обязательственном правоотношении по поводу спорного имущества, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данное правоотношение. В нашем случае в исковом требовании следует ссылаться на нарушение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества в связи с прекращением договора и требовать принуждения его к исполнению данной обязанности.

 Неисполнение обязательства по возврату имущества в срок предполагает применение санкций, перечисленных в комментируемой статье. Во-первых, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а также возмещения убытков в размере, не покрытом такой арендной платой. Во-вторых, неустойка, если она предусмотрена законом или договором за такую просрочку, носит штрафной характер, т.е. уплачивается сверх суммы подлежащих возмещению убытков. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Кроме того, арендодатель вправе требовать от арендатора уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами в случае просрочки внесения арендной платы и за период с момента прекращения договора аренды до возврата арендодателю имущества (см. п. 39 информационного письма президиума ВАС РФ N 66).

 В то же время арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если он сам уклонялся от приемки арендованного имущества, а также применения иных санкций, включая требование уплаты процентов за время просрочки. Более того, в силу ст. 406 ГК такая просрочка со стороны арендодателя как кредитора дает право арендатору как должнику право на возмещение вызванных этим убытков.

 Статья 623. Улучшения арендованного имущества

 1. Для более эффективного достижения тех экономических или потребительских целей, которые ставит перед собой арендатор, иногда требуется некоторое усовершенствование объекта аренды. Такое усовершенствование, с одной стороны, требует затрат, а с другой - повышает эксплуатационные, потребительские качества имущества, а соответственно и его цену. Такие действия в отношении имущества в целом с правовой точки зрения представляют собой один из способов распоряжения имуществом - изменение его состояния - и являются правомочием собственника. Следовательно, чтобы такие действия другого лица, в нашем случае арендатора, носили законный характер, они должны быть санкционированы собственником. В то же время не всякое улучшение требует согласия собственника. Все зависит от характера такого улучшения. Если улучшение является отделимым, т.е. оно может быть отделено от вещи без вреда для ее назначения и целостности (например, дополнительные съемные приспособления к оборудованию), то на такое улучшение не требуется согласия арендодателя. Оно не изменяет состояния вещи бесповоротно. Поэтому такое улучшение является собственностью лица, произведшего такое улучшение за свой счет (т.е. арендатора), и при возврате арендованного имущества остается у него.

 В то же время договором аренды может быть предусмотрено, что отделимые улучшения, произведенные арендатором, считаются собственностью арендодателя, если они произведены за счет последнего (в счет арендной платы). В договоре может быть предусмотрен выкуп арендодателем отделимых улучшений по окончании договора и т.п.

 2. Неотделимыми улучшениями являются такие, которые нельзя отделить от арендованной вещи без вреда для нее (например, пристрой к зданию). Такое изменение вещи требует согласия арендодателя, поскольку он может быть не заинтересован в их производстве. Во-первых, оно сопровождается расходами, которые по общему правилу ложатся на арендодателя как собственника вещи. Во-вторых, оно влечет за собой изменение стоимости самой вещи, что может увеличить бремя ее содержания. Соответственно, если арендодатель дает согласие на производство таких улучшений, он обязуется принять назад вещь в измененном состоянии, обладающей более высокой стоимостью, и возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимое улучшение. Безусловно, такие расходы должны быть разумными и необходимыми (см. презумпцию разумности в п. 3 ст. 10 ГК).

 Это правило действует, если в договоре не предусмотрено иное. В нем, в частности, может быть предусмотрено право арендатора производить неотделимые улучшения без предварительного согласия арендодателя, либо вообще такое улучшение может быть исключено. В этом случае желательно оговорить, какого рода должны быть такие улучшения, каковы пределы расходов на них, за чей счет они производятся, а также способы и сроки расчетов (по общему правилу возмещение расходов осуществляется по окончании договора), если они производятся за счет арендатора.

 3. В комментируемой статье нет прямого запрета на производство неотделимых улучшений арендатором без согласия арендодателя. Однако, на наш взгляд, это следует из смысла регулирования. В данной статье же указывается лишь на то, что если арендатор произвел неотделимые улучшения без согласия арендодателя, он рискует не получить возмещения понесенных в этой связи расходов, поскольку п. 3 комментируемой статьи указывает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

 В то же время п. 3 комментируемой статьи указывает, что сформулированное в ней общее правило может иметь исключения, которые должны быть отражены в законе. Кстати, в самом ГК есть такие положения. В частности, для аренды предприятия ст. 660 устанавливает противоположное правило: если иное не предусмотрено договором, арендатор вправе без согласия арендодателя проводить реконструкцию предприятия, его расширение, техническое перевооружение, что является неотделимым улучшением предприятия.

 4. Если улучшение арендованного имущества осуществляется за счет амортизационных отчислений от этого имущества, то такие улучшения являются собственностью арендодателя. Это правило относится к любому улучшению - как отделимому, так и неотделимому - и касается имущества в форме вещей, представляющих собой основные средства производства. Именно на восстановление основных средств производства собственником имущества осуществляются амортизационные отчисления из полученной прибыли от реализации произведенной продукции. Эти отчисления рассчитываются по нормам амортизации, которые в отношении определенных видов имущества устанавливаются правовыми актами (см., например, гл. 25 НК).

 Статья 624. Выкуп арендованного имущества

 1. Переход права собственности на арендованное имущество к арендатору может быть предусмотрен как договором, так и законом. Экономически это объясняется тем, что сам арендодатель утрачивает интерес к этому имуществу как собственник или изначально не имеет намерения самостоятельно реализовывать свое правомочие пользования (например, в отношениях финансовой аренды). В то же время арендодатель, выплативший в качестве арендной платы сумму, равную, а иногда и превышающую продажную стоимость арендованного имущества, рассчитывает на переход к нему права собственности на него.

 Безусловно, любые экономические предпосылки к переходу права собственности не являются юридическим основанием для этого. Вот почему, если стороны не пришли к согласию в отношении такого перехода права собственности, неисполнение арендатором обязанности по возврату арендованного имущества по окончании договора (его удержание), основанное только на понятии "экономической справедливости", является неправомерным действием.

 Условие о переходе права собственности на имущество по окончании договора аренды не порождает отношений купли-продажи. Только одно требование базируется на нормах договора купли-продажи. Согласно п. 3 ст. 609 ГК такой договор должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора купли-продажи того имущества, которое является объектом аренды. На это специально обращает внимание Президиум ВАС РФ, подчеркивая, что к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора. Поэтому, в частности, уплату арендных платежей нельзя рассматривать как приобретение вещи в собственность с рассрочкой платежа (подробнее см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66). Поэтому термин "выкуп", используемый законодателем при регулировании данных отношений, обозначает переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору в силу условия договора аренды.

 Момент перехода права собственности определяется с помощью одного из двух критериев: 1) окончание срока аренды; 2) уплата выкупного платежа. В первом случае речь идет о нормальном (регулярном) завершении договора, когда уплаченные арендные платежи полностью покрывают стоимость имущества. Во втором случае речь идет о досрочном прекращении договора, когда внесение выкупного платежа (условие о котором устанавливается в договоре) до истечения срока аренды является основанием перехода права собственности и обязательство прекращается вследствие совпадения должника и кредитора в одном лице.

 В комментируемой статье ничего не говорится о том, что переход права собственности на арендованное недвижимое имущество требует государственной регистрации. Правило п. 2 ст. 223 ГК указывает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Норма комментируемой статьи, видимо, и представляет собой такое исключение, поскольку в ней указаны лишь два вышеупомянутых момента возникновения права собственности у приобретателя по данному конкретному договору. В то же время требование о регистрации перехода права собственности, содержащееся в нормах договора купли-продажи, к рассматриваемым отношениям также не применяется (см. п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

 2. Если при заключении договора аренды стороны не предусмотрели условие о выкупе арендованного имущества, они могут договориться об этом в любой момент в период действия договора, в том числе накануне окончания срока аренды, и оформить это условие дополнительным соглашением. Такое дополнительное соглашение является составной частью договора купли-продажи при условии, что ему придана форма, отвечающая требованиям к форме договора купли-продажи соответствующего вида имущества.

 При этом стороны могут произвести зачет ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Стороны должны определить в таком соглашении момент перехода права собственности, опираясь на правило п. 1 комментируемой статьи.

 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества. Для этого используются, во-первых, общая норма, а во-вторых, специальные нормы. Общая норма указывает на правовой режим объекта как имущества, изъятого из гражданского оборота (см. коммент. к п. 2 ст. 129). Это имущество может принадлежать только публичным собственникам: Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (см. коммент. к п. 3 ст. 212). Если такое имущество передается на праве аренды, то условие о переходе права собственности будет ничтожным. Специальные нормы содержатся в законах и относятся к имуществу, допущенному к гражданскому обороту (в том числе и ограниченному). Например, эти нормы содержатся в законодательстве о приватизации государственного и муниципального имущества, имеющего специальное целевое назначение (как правило, предназначенного для выполнения социальных функций), в земельном законодательстве.

 4. Переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору (выкуп арендованного имущества) - самостоятельное основание перехода права собственности по договору, один из производных способов возникновения права собственности. Его не следует смешивать с другими основаниями, например договором купли-продажи. Купля-продажа также может оформлять отношения, результатом которых будет переход права собственности на предмет аренды от арендодателя к арендатору. Однако эти отношения регулируются правилами о купле-продаже, и в этом случае стороны заключают договор купли-продажи. Поэтому, например, в некоторых нормативных актах предусматриваются два основания возникновения права собственности у арендатора на предмет аренды: либо договор аренды с условием о выкупе, либо договор купли-продажи (в частности, в нормах, регулирующих отношения по постановке транспортных средств, являющихся предметом лизинга, на учет). ЗК предусматривает, что при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 ЗК (см. п. 8 ст. 22).

 Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

 Комментируемая статья уточняет, какие нормы содержат специальное регулирование по отношению к отдельным видам договоров аренды или к арендным отношениям по поводу отдельных видов имущества. Перечень таких видов содержится в данной статье и носит исчерпывающий характер, т.е. ограничивает виды договоров и имущество, на которые распространяется эта статья. К ним относятся такие виды договоров, как прокат и финансовая аренда, и такие виды имущества, как транспортные средства, здания и сооружения, предприятия.

 В соответствии с комментируемой статьей общие положения об аренде применяются к вышеперечисленным видам аренды и к аренде отдельных видов имущества постольку, поскольку они не изменены специальными правилами ГК о таких договорах (соответственно § 2-6 гл. 34). Поскольку в данном случае не указано, что регулирование, содержащееся в других законах и иных нормативно-правовых актах, также является приоритетным по отношению к нормам комментируемой главы, они, следовательно, не должны противоречить ГК в силу п. 2 ст. 3. В то же время, при регулировании в ГК отдельных видов договоров аренды или аренды отдельных видов имущества есть отсылка к иному законодательству, нормы которого могут содержать специальные нормы об аренде. Так, в ст. 641 и 649 ГК указывается, что транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств.

 Общие положения об обязательствах и договорах ГК применяются к договорам аренды постольку, поскольку они не изменены положениями, содержащимися в гл. 34.