Глава 14. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

Глава 14 раздела VI Кодекса, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так, поскольку название данной главы не соответствует ее содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. 144-149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. 151, 152).

В целом создается впечатление, что законодатель в разделе VI Кодекса не только воспринял основные недостатки ФЗ "О товариществах собственников жилья", но и в значительной степени усугубил их. Представляется, что в ст. 135-152 Кодекса требуется внесение такого множества изменений, что весь раздел VI желательно изложить в новой редакции, исключив коллизионные и лишенные смысловой нагрузки правовые нормы, а также систематизировав нормативный материал с позиций формальной логики. В качестве основы при этом можно было бы использовать структуру раздела V Кодекса, посвященного жилищным кооперативам. В нынешнем же виде положения комментируемого раздела, с нашей точки зрения, будут не стимулом, а тормозом жилищной реформы.

Комментарий к разделу VII

В отличие от предыдущих разделов, раздел VII Кодекса не имеет деления на главы. Статьи данного раздела устанавливают юридическую обязанность пользователей жилых помещений оплачивать жилье и коммунальные услуги, а также санкции за нарушение этой обязанности, определяют структуру такой платы, порядок и сроки ее внесения, вводят основные критерии, которым должен соответствовать размер платы за жилье и коммунальные услуги, регулируют предоставление субсидий и компенсаций в данной сфере.

Прежнее жилищное законодательство (ст. 149-153 ЖК 1983 г., ст. 15, 18, 25 Основ) рассматривало соответствующие отношения через призму финансирования расходов на эксплуатацию и ремонт соответствующих видов жилищного фонда. Кодекс в целом сохранил указанный подход, однако ввел более детальное правовое регулирование, адекватное рыночному характеру отношений по поводу оплаты жилья и коммунальных услуг.

Установлена юридическая обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги лиц, указанных в ст. 153 Кодекса, а также определен момент возникновения этой обязанности у каждой категории указанных лиц.

Так, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает:

у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

у арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

у нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

у члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Новеллой Кодекса является нормативное определение структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 154). При этом структура платы за жилье и коммунальные определяется по-разному для трех категорий пользователей жилыми помещениями: а) нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищного фонда по договорам социального и коммерческого найма; б) собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов, полностью выплативших паевой взнос); в) собственников жилых домов.

Для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Для собственника помещения в многоквартирном доме плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает в себя:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

плату за коммунальные услуги.

Для собственников жилых домов (многоквартирных и предназначенных для проживания одной семьи) фактической оплатой принадлежащих им домов являются расходы на их содержание и ремонт. Коммунальные услуги такие собственники оплачивают в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Обратим внимание, что для некоторых категорий пользователей жилых помещений Кодекс не определил структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Следовательно, состав такой платы будет в конкретных случаях определяться исключительно условиями соответствующего договора (например, договора аренды или коммерческого найма жилого помещения в частном жилищном фонде).

При этом для всех категорий пользователей жилыми помещениями, в том числе и тех, для которых Кодексом не определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в императивной норме установлено единое содержание понятия "плата за коммунальные услуги". В соответствии с ч. 4 ст. 154 Кодекса указанная плата включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Такая достаточно детальная правовая регламентация структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федерального закона, с нашей точки зрения, может быть отнесена к числу достоинств нового Кодекса. Она должна способствовать, с одной стороны, развитию договорных начал в регулировании жилищных отношений и сокращению "пространства" для административного усмотрения в этой сфере, а с другой - недопущению произвольного толкования соответствующих понятий сторонами жилищных договоров.

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги определен в ст. 155 Кодекса. Указанный порядок дифференцирован для разных категорий пользователей. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги регулируется также Правилами оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг, утвержденными постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 г. N 392*(106). Указанный правовой акт применяется в части, не противоречащей Кодексу (см. ст. 4 Вводного закона).

Важно обратить внимание также на то, что Кодекс установил юридическую (гражданско-правовую) ответственность лиц, не своевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 155). Такие лица обязаны уплатить кредитору неустойку в виде пеней в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

При этом императивной нормой Кодекса введен запрет на увеличение указанного размера пеней. Поэтому в соответствующем жилищном договоре можно предусмотреть только уменьшенный, по сравнению с предусмотренным в ст. 155 Кодекса, размер такой неустойки. Изменение размера пеней, установленного Кодексом, односторонним волеизъявлением стороны жилищного договора, без согласия другой стороны следует считать невозможным.

Представляется, что положения ст. 155 Кодекса не могут толковаться ограничительно: неустойка в виде пеней в ней предусмотрена не в виде исключительной санкции (см. абзац 2 п. 1 ст. 294 ГК РФ). Поэтому целесообразно иметь в виду, что гражданско-правовая ответственность должника в таких случаях может не ограничиваться уплатой неустойки. Возможно также возложение на него обязанности возместить кредитору убытки (если будет доказано, что они возникли вследствие несвоевременной и (или) неполной оплаты жилого помещения и коммунальных услуг) в части, не покрытой неустойкой (см. ст. 393, 394 ГК РФ). Напомним, что согласно ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Размер платы за жилое помещение определяется в соответствии с положениями ст. 156 Кодекса. При этом плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Критерии установления размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения различаются в зависимости от категорий пользователей жилых помещений, принадлежности жилищного фонда и иных обстоятельств, указанных в ч. 2-4 ст. 156 Кодекса. Однако в любом случае установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Помимо комментируемых положений Кодекса определение размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги подчиняется правилам, установленным в подзаконных правовых актах. Например, постановлением Правительства РФ от 17.02.2004 г. N 89 были утверждены Основы ценообразования в сфере жилищно-коммунального хозяйства*(107). В последние годы Правительство РФ устанавливает также федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг на соответствующий год*(108).

Согласно ч. 9 ст. 156 Кодекса граждане, которые были признаны в установленном порядке малоимущими и которым жилое помещение предоставлено по договору социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилыми помещениями (см. также комментарий к гл. 7 раздела III Кодекса). Однако указанное правило не освобождает таких малоимущих граждан от обязанности вносить плату за содержание и ремонт жилья, о которой говорилось выше, а также за коммунальные услуги.

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, определяемых органами местного самоуправления, а в Москве и Санкт-Петербурге - органами государственной власти. Расчет платы за коммунальные услуги производится на основании тарифов (цен), устанавливаемых органами, указанными в ч. 2 ст. 157 Кодекса.

При этом основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса определяются ФЗ от 30.12.2004 г. "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса"*(109). Кроме того, при расчете платы за коммунальные услуги необходимо учитывать и другие акты действующего законодательства*(110). Основы ценообразования в отношении электрической и тепловой энергии в Российской Федерации были утверждены постановлением Правительства РФ от 26.02.2004 г. N 109*(111). Этим же постановлением утверждены Правила государственного регулирования и применения тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации.

В соответствии со ст. 157 Кодекса правила предоставления коммунальных услуг утверждаются Правительством РФ. В настоящее время продолжают применяться Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. N 1099*(112). Они действуют в части, не противоречащей ГК РФ, комментируемому Кодексу и Закону РФ от 7.02.1992 г. в редакции ФЗ от 9.01.1996 г. "О защите прав потребителей"*(113).

Коммунальные услуги, оплачиваемые пользователями жилых помещений, должны предоставляться в соответствии с установленными нормативами. Нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами признается административным правонарушением, предусмотренным ст. 7.23 КоАП РФ, которое влечет наказание виновных в его совершении должностных лиц и (или) юридических лиц в виде штрафа.

Целесообразно также иметь в виду, что граждане, являющиеся пользователями жилых помещений, рассматриваются в качестве потребителей оплачиваемых ими работ и услуг в жилищной сфере. Отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению или обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг*(114). Поэтому в случаях, когда нарушаются права потребителей работ и услуг в жилищной сфере, такие граждане вправе требовать в судебном порядке взыскания с нарушителей весьма крупной неустойки в случаях, предусмотренных Законом РФ от 7.02.1992 г. в редакции ФЗ от 9.01.1996 г. "О защите прав потребителей" и использовать другие способы защиты своих прав, установленные в ст. 28-32 указанного Закона РФ.

Предоставление субсидий и компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг регулируется ст. 159 и 160 Кодекса. Субсидия - это предварительная выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью использования гражданином этих средств в счет оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Компенсация - это выплата бюджетных средств гражданину, имеющему на нее право, с целью возмещения ему расходов, которые он фактически произвел в связи с оплатой жилого помещения и коммунальных услуг.

Условия предоставления субсидий установлены в ч. 1 ст. 159 Кодекса. При наличии указанных условий, согласно ч. 2 этой же статьи, субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг могут предоставляться следующим категориям граждан: пользователям жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; нанимателям по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда; членам жилищных и жилищно-строительных кооперативов; собственникам жилых помещений. Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или управомоченным им учреждением на основании заявлений указанных граждан.

Помимо правил о предоставлении жилищных субсидий и компенсаций, установленных Кодексом, в данной сфере действует множество других правовых актов. При этом общие правила предоставления субсидий установлены постановлением Правительства РФ от 30.08.2004 г. N 444 "О предоставлении субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг"*(115).

Предоставление субсидий и компенсаций регулируется также специальными нормами, посвященными отдельным категориям граждан. К их числу можно отнести, например, ФЗ от 25.10.2002 г. "О жилищных субсидиях гражданам, выезжающим из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"*(116), а также постановления Правительства РФ: от 22.06.2004 г. N 305 "О порядке предоставления за счет средств федерального бюджета жилищных субсидий гражданам, выезжающим (выехавшим) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"*(117), от 25.11.2004 г. N 680 "О предоставлении в 2004 году средств федерального бюджета на жилищные субсидии гражданам, выезжающим (выехавшим) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей"*(118).

Обеспечению мер социальной поддержки инвалидов по оплате жилого помещения и коммунальных услуг посвящена ст. 28.2 ФЗ от 24.11.1995 г. "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации"*(119). Кроме того, в соответствии со ст. 17 указанного Федерального закона инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, предоставляется скидка не ниже 50% с квартирной платы (в домах государственного и муниципального жилищного фонда) и оплаты коммунальных услуг (независимо от принадлежности жилищного фонда), а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, - со стоимости топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению. Правила предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг утверждены постановлением Правительства РФ от 27.07.1996 г. N 901*(120).

Для работников, направляемых для работы за границу, предусмотрена компенсация расходов в связи с наймом жилого помещения и некоторых других (см. ст. 340 ТК РФ, Правила предоставления гарантий и компенсаций работникам, направляемым на работу в представительства Российской Федерации за границей*(121)).

В соответствии с ФЗ от 31.03.1999 г. "О газоснабжении"*(122) социальные гарантии для малоимущих граждан в части компенсации понесенных ими затрат на приобретение газа и перечень данных категорий граждан определяются законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации (ст. 24).

Компенсации на оплату жилья и коммунальных услуг предусмотрены также следующими постановлениями Правительства РФ для указанных в них категорий граждан:

от 26.06.1995 г. N 604 "О порядке оказания безвозмездной финансовой помощи на строительство (покупку) жилья и выплаты денежной компенсации за наем (поднаем) жилых помещений военнослужащим и гражданам, уволенным с военной службы"*(123);

от 26.08.1996 г. N 1006 "О возмещении расходов по оплате жилья и коммунальных услуг пенсионерам из числа военнослужащих и членов их семей, проживающим в Латвийской Республике, Литовской Республике и Эстонской Республике"*(124);

от 24.12.2002 г. N 922 "Об оплате членами семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти жилых помещений, коммунальных и других видов услуг и выплате им денежной компенсации в связи с этими расходами"*(125);

от 29.07.2004 г. N 388 "О дополнительных мерах по осуществлению компенсационных выплат за утраченное жилье и имущество пострадавшим в результате разрешения кризиса в Чеченской Республике гражданам, постоянное проживающим на ее территории"*(126);

от 27.12.2004 г. N 852 "О порядке и размерах выплаты компенсаций за наем (поднаем) жилых помещений сотрудникам органов внутренних дел Российской Федерации, Федеральной службы исполнения наказаний, Государственной противопожарной службы Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, лицам начальствующего состава Государственной фельдъегерской службы Российской Федерации"*(127) и др.

Правила финансирования затрат, связанных с выплатой отдельным категориям граждан денежной компенсации в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг утверждены постановлением Правительства РФ от 24.12.2002 г. N 922*(128).

Участникам правоотношений, возникающих по поводу оплаты жилых помещений и коммунальных услуг, целесообразно обратить внимание на то, что положения раздела VII Кодекса, как правило, адресованы всем категориям плательщиков независимо от их гражданства. Однако из этого правила имеются два исключения. Во-первых, иностранцы и лица без гражданства не могут вносить плату за жилье (и коммунальные услуги), предоставленное по договорам социального найма, постольку, поскольку они не вправе выступать в качестве сторон указанных договоров, если международным договором не будет предусмотрено иное (см. ст. 49 и комментарий к гл. 7 раздела III Кодекса). Во-вторых, согласно ч. 12 ст. 159 Кодекса, иностранным гражданам не могут быть предоставлены субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, если международный договор не устанавливает иные правила (в России международный договор обладает приоритетом по отношению к национальному закону).

Комментарий к разделу VIII

Как и предыдущий раздел, раздел VIII Кодекса не разделен на главы. В его статьях установлены основные правила управления многоквартирным жилым домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования. На органы местного самоуправления возложена обязанность создания надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в данной сфере.

Большинство положений комментируемого раздела являются новыми. В ЖК 1983 г. управлению жилищным фондом был посвящен раздел II, статьи которого закрепляли централизованную систему органов, наделенных управленческими полномочиями. Указанная система была достаточно подробно описана в юридической литературе*(129) и воспроизводить ее характеристику вряд ли целесообразно. Поэтому обратим внимание на основные новеллы раздела VIII Кодекса.

Основные правила управления многоквартирным домом установлены в ст. 161 Кодекса. Управленческая деятельность в данной сфере должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Обеспечить эффективное управление имуществом может только его собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом очевидном принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются нормы нового Кодекса, посвященные управлению многоквартирными домами. Это коренным образом отличает новое правовое регулирование указанных отношений от прежнего жилищного законодательства. Напомним, что ЖК 1983 г. декларировал возможность участия в управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов общественной самодеятельности, не являющихся собственниками жилищного фонда (см. ст. 18, 19). Новый Кодекс не называет указанных субъектов среди участников деятельности по управлению объектами жилищного фонда.

Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее субъектов) и муниципальной (муниципальных образований) собственности, правила ст. 161 Кодекса действуют в отношении всех указанных собственников жилых помещений.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Кодекс возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом из числа указанных в ч. 2 ст. 161 Кодекса. Такими способами управления могут быть:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией (понятие "управляющая организация" обозначает как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуального предпринимателя - см. ч. 4 ст. 155 Кодекса).

Следует полагать, что допуская множественность вариантов организации управления многоквартирным домом, Кодекс имеет целью демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в данной сфере. Если собственники помещений многоквартирного дома сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Таким образом, данные положения Кодекса направлены на создание правовых условий для свободной конкуренции субъектов управления многоквартирными домами, должны стимулировать их заинтересованность в повышении качества обслуживания. Прежнему жилищному законодательству подобного рода нормы не были известны.

Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе принять только общее собрание собственников помещений в этом доме. Понятие "выбор способа управления" включает в себя не только возможность первично определить этот способ, но и изменить его впоследствии, выбрав новый способ управления.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса. Представляется, что указанный договор, заключаемый с управляющей организацией, обладает признаками публичных договоров, регулируемых ст. 426 ГК РФ.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от заключения публичного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается (см. п. 1, 3 ст. 426 ГК РФ).

Как уже отмечалось, управляющей организацией ст. 155 Кодекса признает не только юридическое лицо любой организационно-правовой формы, но также индивидуального предпринимателя. При этом ст. 426 ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только коммерческую организацию. Однако противоречия здесь нет: к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, соответственно применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ). При этом целесообразно иметь в виду, что индивидуальный предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую) правоспособность после государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном порядке*(130).

Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления, не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в договоре управления можно установить иной срок (больший или меньший) начала деятельности управляющей организации.

Изменение и расторжение договора управления производится по правилам, установленным ст. 450-453 гл. 29 ГК РФ.

Основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, установлены в ст. 163 Кодекса. Правила данной статьи являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. 16 и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически централизованную и безальтернативную систему управления жилищным фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно неадекватной новым рыночным отношениям.

Кодекс не содержит детального регулирования системы управления государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо этого ч. 1 ст. 163 Кодекса содержит бланкетную норму, согласно которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной собственности, определяется указанными в этой норме федеральным, региональными и муниципальными органами. Это дает возможность каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить оптимальный порядок управления своим имуществом*(131).

При этом вводится обязательное для всех названных собственников договорное начало в организацию деятельности по управлению государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие органы государственной власти и органы местного самоуправления, уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда, должны заключать договоры управления многоквартирными домами с управляющими организациями. Только такие организации вправе осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований.

Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в организацию управления государственными и муниципальными жилыми домами.

Предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации. Такие организации будут определяться по результатам открытых конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому, устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в соответствии с законодательством (см. ч. 2 ст. 163 Кодекса).

Указанные новеллы, с нашей точки зрения, заслуживают самой положительной оценки, поскольку в случае их правильной реализации возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Тихомиров М.Ю.,

кандидат юридических наук