Особенности оборота земельных участков и расположенных на них зданий, строений, сооружений

 Как известно, распоряжением Правительства РФ от 10.07.2001 г. N 910-р была утверждена Программа социально-экономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (2002-2004 годы) *(10). Среди прочих мероприятий по развитию рынка земли и других объектов недвижимости было названо законодательное оформление правовой концепции единого объекта недвижимости через определение земельного участка как базового элемента недвижимости, а любых его строительных изменений - как улучшений земельного участка.

 Первой попыткой реализации этого положения стало провозглашение Земельным кодексом РФ в качестве одного из принципов земельного законодательства России принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества (подп. 5 п. 1 ст. 1). Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, с целью создания "единого объекта недвижимости" в ЗК РФ предпринята попытка определить, какая часть этого объекта является главной вещью, а какая - ее принадлежностью.

 В настоящее время принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества получил свое развитие в ст. 35 ЗК РФ, противоречивые и недостаточно выверенные с точки зрения юридической техники нормы которой, вызвали многочисленные вопросы в юридической литературе *(11) и различное применение в практике судов и арбитражных судов *(12).

 Отчуждение земельного участка и расположенных на нем зданий, строений, сооружений, принадлежащих одному лицу

 Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Это означает, что земельный участок также должен быть отчужден в пользу лица, приобретающего здание. По смыслу п. 2 ст. 209 ГК РФ под отчуждением имущества следует понимать переход права собственности на него к другому лицу (лицам). Исходя из этого, содержащаяся в п. 4 ст. 35 ЗК РФ норма исключает возможность определения собственником иного передаваемого на соответствующую часть земельного участка права, чем право собственности (например, права аренды или безвозмездного пользования).

 Однако в соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

 Развивая указанные положения, ст. 273 ГК РФ устанавливает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Заметим, что решение вопроса о том, какое именно право на земельный участок приобретает новый собственник здания, ГК РФ оставляет на усмотрение сторон. Договором об отчуждении здания может быть предусмотрен переход права собственности на часть земельного участка, занятую зданием и необходимую для его использования. Стороны вправе также заключить договор аренды, договор безвозмездного пользования или соглашение об установлении сервитута на указанную часть земельного участка. Данные выводы подтверждает также норма п. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которой покупателю недвижимости передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

 Очевидно, что норма п. 4 ст. 35 ЗК РФ, ограничивая правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом, противоречит п. 2 ст. 209, ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ. Разрешение возникшей в данном случае коллизии правовых норм возможно лишь при внесении соответствующих изменений в ст. 35 ЗК РФ.

 В настоящее время при совершении сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества целесообразно руководствоваться следующими правилами:

 1) отчуждение земельного участка и расположенного на нем здания (строения, сооружения), если они принадлежат одному лицу на праве собственности, не может быть осуществлено раздельно, а также в пользу разных лиц. Названные объекты могут быть отчуждены только в пользу одного лица, вместе и одновременно. Отчуждение указанных объектов (т.е. переход права собственности к другому лицу) может осуществляться как на основании одного или двух договоров одного вида (купли-продажи, мены, дарения), так и двух договоров разных видов (например, купли-продажи и мены).

 Указанное правило не применяется в случаях:

 - отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

 - отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ;

 - отчуждения здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, ограниченном в обороте, если федеральным законом запрещается предоставление такого земельного участка в собственность граждан и юридических лиц.

 2) отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абз. 5 п. 4 ст. 35 ЗК РФ);

 3) отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, проводится вместе с отчуждением доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение (абз. 6 п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

 Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11).

 Права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

 Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

 Заметим, что в данном случае речь идет о той части земельного участка, на которой непосредственно расположено здание или иной объект недвижимости (участок под фундаментом) и части, которая необходима для функционального использования этого объекта. Для правильной эксплуатации строения (технической и хозяйственной) необходим земельный участок не только в габаритах самого строения, но и вокруг него для обслуживания строения *(13). Площадь части земельного участка, занятой зданием (строением, сооружением) и необходимой для его использования, определяется в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 2 ст. 35, п. 3 ст. 33 ЗК РФ).

 Норма п. 1 ст. 35 сформулирована настолько неудачно, что при буквальном ее прочтении можно сделать вывод о том, что соответствующее право на земельный участок, которым обладал прежний собственник недвижимости, переходит к приобретателю здания автоматически. Однако в соответствии с п. 2 ст. 8, ст. 131 ГК РФ и п. 1 ст. 25 ЗК РФ и ст. 2, 4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на земельные участки, в том числе право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения, подлежат обязательной государственной регистрации. При этом соответствующее вещное право считается возникшим с момента внесения записи о нем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Поэтому при применении названной нормы следует иметь в виду, что в данном случае речь идет не об автоматическом приобретении вещного или обязательственного права на соответствующую часть участка, а о субъективном праве приобретателя, т.е. предусмотренной законом возможности обладать вещным или обязательственным правом на земельный участок.

 Приобретая здание (строение, сооружение), его новый собственник получает возможность использовать земельный участок на тех же условиях и на том же праве, что и прежний собственник. Право на оформление соответствующего вещного или обязательственного права на земельный участок возникает у приобретателя здания (строения, сооружения) с момента государственной регистрации перехода права собственности на него (п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

 Вопрос о том, оформления какого именно права и в каком порядке может требовать новый собственник недвижимости, заслуживает, на наш взгляд, детального рассмотрения. Заметим, что в отличие от ГК РФ, в некоторых нормах которого речь идет о праве пользования (ст. 271, п. 3 ст. 552) или праве ограниченного пользования (сервитут) (ст. 553), в п. 1 ст. 35 ЗК РФ четко установлено, что новый собственник недвижимости приобретает право на использование части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник здания. Это означает, что в случаях, когда участок принадлежал прежнему собственнику на праве аренды, безвозмездного срочного пользования, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, у нового собственника возникает право требовать оформления именно этого права (одного из названных). Рассмотрим подробнее возможные ситуации.

 В случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания на праве аренды, приобретатель здания (строения, сооружения) вправе требовать оформления права аренды на тех же условиях. В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ N 11 указано на то, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Из приведенного разъяснения можно сделать вывод, что даже в том случае, когда оформленный должным образом договор аренды отсутствует, у приобретателя недвижимости в любом случае возникает право использовать земельный участок на праве аренды. Однако каким же образом предполагается установить, что участок используется собственником недвижимости на праве аренды, если договор аренды не оформлен в установленном порядке? Право аренды - вид обязательственного права, возникающего исключительно на основании договора. Нет договора - нет права аренды.

 Приобретение новым собственником здания (строения, сооружения) права аренды части земельного участка, занятой этим зданием и необходимой для его использования, осуществляется путем заключения соответствующего договора с собственником земельного участка. Это возможно лишь после оформления соглашения о расторжении договора аренды земельного участка с прежним собственником здания. Приведенные разъяснения распространяются также на случаи, когда земельный участок принадлежит лицу, отчуждающему здание на праве безвозмездного пользования на основании договора.

 Сложнее решается вопрос в случае, когда земельный участок принадлежал прежнему собственнику здания (строения, сооружения) на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. После введения в ЗК РФ (30.10.2001 г.) земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования могут быть предоставлены только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам и юридическим лицам (иных помимо указанных организационно-правовых форм) земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования не предоставляются (ст. 20 ЗК РФ). Право пожизненного наследуемого владения земельным участком также не может быть приобретено гражданами с момента введения в действие ЗК РФ (п. 1 ст. 21 ЗК РФ).

 В связи с этим граждане и юридические лица (кроме указанных выше) в случае приобретения ими зданий, строений, сооружений не вправе требовать оформления права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения. Как разъяснялось в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ N 11, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно ст. 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, то последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (п. 2 ст. 268, п. 1 ст. 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Представляется, что аналогичным образом должен решаться вопрос и в случае, когда земельный участок, на котором расположена отчуждаемая недвижимость, принадлежал ее собственнику на праве пожизненного наследуемого владения.

 Следует заметить, что обоснование Пленумом ВАС РФ права приобретателя недвижимости на оформление права собственности или аренды на земельный участок, как лица, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования, представляется не вполне корректным. Возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации. Право признается возникшим с момента внесения соответствующей записи о нем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 ст. 8 ГК РФ, ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Названное вещное право в рассматриваемой ситуации не может быть зарегистрировано за приобретателем недвижимости, поскольку не может ему принадлежать в силу ст. 20 ЗК РФ.

 Таким образом, при переходе права собственности на здание (строение, сооружение) его новый собственник:

 а) приобретает право на использование части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его функционального использования;

 б) приобретает возможность использовать соответствующую часть земельного участка на том же праве и тех же условиях, что и прежний собственник здания, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание;

 в) может оформить право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок не может быть ему предоставлен на таком же праве, которым обладал прежний собственник здания.

 Совершение сделок с земельным участком, на котором расположено здание (строение, сооружение), принадлежащее другому лицу, осуществляется в следующем порядке. В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания (строения, сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Поэтому прежде чем совершить какую-либо сделку с земельным участком, его собственник обязан в письменной форме известить собственника здания о намерении продать или сдать в аренду земельный участок с указанием цены и других условий предполагаемого договора. Извещение может быть вручено собственнику здания лично (под расписку) или направлено в его адрес по почте заказным письмом с уведомлением о вручении. При продаже или сдаче в аренду земельного участка с нарушением преимущественного права собственник здания имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя или арендатора. Начало течения указанного срока определяется по общим правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ.

 Если собственник здания в течение одного месяца со дня извещения откажется от заключения соответствующего договора либо никак не отреагирует на такое предложение, то собственник земельного участка вправе заключить договор купли-продажи или аренды с любым посторонним лицом (ст. 250 ГК РФ). По смыслу п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания имеет преимущественное право только покупки и аренды земельного участка. Поэтому, если он в течение месяца откажется от предложения купить или арендовать участок или никак не отреагирует на такое предложение, то собственник земельного участка вправе заключить с третьим лицом любой гражданско-правовой договор (купля-продажа, мена, дарение, аренда, безвозмездное пользование и т.д.).