Глава 3. Основные положения российского гражданского законодательства по вопросам осуществления операций с недвижимостью в жилищной сфере

 1. Рынок первичного и вторичного жилья, технология проведения сделок

 Все многообразие осуществляемых операций с недвижимостью в жилищной сфере можно разделить на две категории: к первой относятся операции на первичном рынке жилья, а ко второй - все остальное. С последней категорией все понятно: если у жилья уже был собственник или оно даже не один раз переходило из рук в руки, значит, мы имеем дело со вторичным рынком. У каждой квартиры или дома на этом рынке уже есть своя история, ее отсчет начинают обычно со дня приватизации, а иногда с момента, когда был выдан первый ордер на вселение. Изучение этой истории самая главная проблема для риэлторов.

 На первичном рынке жилья продаются новые дома и квартиры, только что построенные и даже те, что пока существуют только в проекте или лишь начинают строиться (в профессиональном сленге риэлторов есть даже такое выражение: "продать котлован"). Продавцом такого жилья чаще всего является тот, кто его строил или вкладывал деньги в его строительство. Это может быть строительная компания, агентство недвижимости или частное лицо, не желающее дожидаться окончания строительства дома. Главная сложность: от момента уплаты денег до новоселья может пройти много времени, и вообще под вопросом находится само окончание строительства. Впрочем, несмотря ни на какие трудности и существенную разницу в правилах игры, и на первичном, и на вторичном рынках жилья покупателей хватает.

 Каждый желающий приобрести новое жилье самостоятельно должен взвесить достоинства и недостатки покупки "квартиры с историей" или в доме-новостройке и, учитывая свои возможности, принять решение.

 Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме:

 1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке;

 2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно;

 3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти;

 4) поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт;

 5) нет проблем с "историей" квартиры, поэтому нет необходимости тратить время и силы на ее изучение. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу.

 Отрицательные стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Таким образом, самым неприятным моментом, связанным с приобретением квартиры в доме-новостройке, может явиться не то, что дом будет стоять не на том месте и ее окончательная цена и стоимость эксплуатации будут превышать те суммы, на которые вы рассчитывали, а то, что он вообще может не появиться на свет.

 По этой причине нежелательна покупка квартиры в строящемся доме при условии продажи вашего старого жилья. Иногда новая квартира может приобретаться с "зачетом стоимости старого жилья", но в этом случае не рассчитывайте, что расчет будет произведен по рыночным ценам. Как правило, клиент теряет до 20% рыночной стоимости старой квартиры, но зато избавляется от хлопот, связанных с самостоятельной продажей жилья. Этот вариант приемлем только для тех, у кого есть жилье, в котором можно прожить те несколько месяцев, когда старая квартира уже продана, а новая еще не построена. Главное, чтобы строительство не затянулось сверх установленного срока. По этим причинам приобретают квартиры в новостройках, как правило, "прямые покупатели", т.е. довольно состоятельные люди.

 Даже в том случае, если проблем не возникнет и строительство дома будет завершено в срок, хлопот не избежать. Строительство, регистрация нового жилья и заселение в него иногда затягиваются на долгие месяцы, а то и годы. На первичном рынке жилья, несмотря на отсутствие темного прошлого у продающихся квартир (или их проектов), вовсе не исключен обман и мошенничество. Особенно часто в последнее время появляются фирмы, которые, получив деньги клиентов, скрываются в неизвестном направлении.

 При покупке квартиры в новостройке необходимо учесть затраты в связи с отделкой квартиры и установкой телефона. Если дом построен в новом районе, некоторое время придется страдать от недостаточно развитой инфраструктуры и от продолжающегося строительства домов по соседству.

 По этим причинам большинство граждан по-прежнему предпочитают искать себе жилье на вторичном рынке. Но многие специалисты, работающие на рынке недвижимости, все же уверены, что покупка новой квартиры в строящемся доме - наиболее надежный и выигрышный вариант. Ведь не придется проверять юридическую чистоту жилья, цены на жилье в строящихся домах всегда ниже, чем в готовых, особенно если они сдаются в "стройварианте", т.е. требуют от вас дополнительных затрат на внутреннюю отделку.

 Главное преимущество вторичного рынка состоит в том, что покупателю предлагают готовый реальный товар, который можно увидеть и оценить. Оформляется такая квартира в вашу собственность быстро, и уже на следующий день вы можете идти знакомиться со своими соседями. На вторичном рынке совершаются всевозможные виды обменов жилья через процесс купли-продажи, расселение, обмен с доплатой. Поэтому вторичный рынок является реальным инструментом решения жилищных и финансовых проблем людей с небольшим достатком.

 Договор купли-продажи

 Самой распространенной сделкой, оформлением которой занимается риэлтор, является купля-продажа квартир.

 Если в риэлторское агентство обратился гражданин c целью продажи свого жилья, необходимо собрать информацию о субъекте и объекте права.

 Состав информации о субъекте права различен для юридических и физических лиц. В качестве субъекта права выступают: владелец, арендатор, субарендатор и т.д. Информация об объекте недвижимости - совокупность документально оформленных технических, экономических и юридических характеристик объекта недвижимости.

 Объект недвижимости включает в себя три неразрывно связанных понятия: субъект права (граждане, юридические лица, государственные органы), объект права (земельные участки, здания, квартиры и пр.) и вид права (собственность, хозяйственное ведение, аренда и т.д.).

 Таким образом, собственник должен предоставить документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи, приватизации или регистрационное удостоверение, договор мены, свидетельство о праве на наследство, решение суда, договор дарения).

 Риэлтор самостоятельно собирает ряд документов:

 1) справки БТИ (формы о совершении всех видов сделок с объектами недвижимости; о стоимости объекта недвижимости);

 2) копию лицевого счета либо справку жилищно-эксплуатационной службы о проживающих в квартире; согласие супруга, в период брака с которым приобретена квартира (а в случае его отсутствия - свидетельство о смерти или свидетельство о расторжении брака, если с момента расторжения прошло более трех лет);

 3) согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи собственника, имеющих право пользования (проживания) в отчуждаемой квартире.

 От имени несовершеннолетних членов семьи согласие дают их законные представители (родители, опекуны). Дети с 14 лет дают согласие лично, действуя с согласия своих законных представителей (родителей, опекунов).

 Ранее в соответствии со ст. 292 ГК РФ необходимо было получить разрешение администрации района на отчуждение квартиры если в квартире зарегистрированы по месту жительства несовершеннолетние члены семьи собственника либо несовершеннолетний ребенок участвовал в приватизации жилищной квотой или денежными средствами (обращаться в отдел образования по месту проживания несовершеннолетнего). Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ в статью 292 ГК РФ внесены изменения, вступившие в силу с 1 января 2005 г. В настоящее время отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

 Если квартира находится в доме, включенном в перечень памятников градостроительства и архитектуры города, требуется охранное обязательство, полученное в управлении культуры горисполкома у Главного государственного инспектора по охране историко-культурного наследия.

 Кроме того, риэлтор должен истребовать у продавца документы, подтверждающие родственные отношения (свидетельство о рождении, свидетельство о заключении брака (также ксерокопию), справка из органов ЗАГС, если брак расторгнут), и документы, удостоверяющие личность сторон сделки (паспорт, вид на жительство).

 Риэлтор, используя свои базы данных, подыскивает покупателя квартиры. Затем составляется договор купли-продажи жилого помещения. Договор заключается в письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ) и содержащего соглашения по всем существенным условиям (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Соответственно, договоры, составленные в простой письменной форме и содержащие более одного листа, должны быть прошиты и скреплены подписями сторон, а для юридических лиц - и оттисками печати.

 С введением в действие Закона о государственной регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и мены гражданами жилых помещений, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон. Следует отметить, что передаточный акт не обязательное приложение к договору купли-продажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору - передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.

 В договоре указываются стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров купли-продажи недвижимости.

 Стороны договора должны быть указаны в соответствии с требованиями гражданского законодательства, п. 1, 2 ст. 18 Закона о регистрации прав и п. 18 Правил ведения ЕГРП.

 Для физических лиц указываются:

 1) фамилия, имя, отчество (полностью, без сокращений);

 2) дата рождения;

 3) место проживания;

 4) наименование и реквизиты документов, устанавливающих личность (например, паспортные данные).

 Для юридических лиц указываются:

 1) полное наименование, включая организационно-правовую форму;

 2) местонахождение;

 3) реквизиты государственной регистрации юридического лица (дата и место регистрации, номер документа о регистрации);

 4) индивидуальный номер налогоплательщика.

 Если договор заключается индивидуальным предпринимателем, действующим без образования юридического лица, указываются сведения, необходимые для граждан, - паспортные данные и пр. Указание реквизитов документа о регистрации предпринимателя без образования юридического лица не только не соответствует требованиям к оформлению договора, но и может привести к неоправданному увеличению размеров платы за регистрацию.

 Если договор заключен не сторонами, а их представителями, то в договоре, помимо данных сторон, указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенности, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишенных дееспособности). Договоры купли-продажи могут быть заключены лицами, не являющимися собственниками недвижимости, но действующими от собственного имени (доверительные управляющие, конкурсные управляющие при банкротстве, специализированные организации на публичных торгах, комиссионеры и др.). Доверительный управляющий после своего имени (наименования) делает пометку: "Д.У." (ст. 1012 ГК РФ).

 Законом установлены следующие существенные условия договора купли-продажи недвижимости.

 1. Предмет договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

 Объект недвижимости должен быть описан в соответствии с требованиями п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12 Закона о регистрации прав. Должны быть указаны:

 1) вид (название) объекта: здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

 2) адрес (местоположение);

 3) литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

 4) этажность объекта;

 5) этаж и номера помещений на поэтажном плане;

 6) площадь объекта.

 Если предметом договора является передача доли в праве общей собственности, то указываются размер доли в виде простой дроби и данные о целом объекте недвижимости.

 В договоре указывается цена жилого помещения, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК РФ). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ). В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

 Необходимо различать цену договора и инвентаризационную оценку недвижимости. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

 Для получения налогового вычета при покупке жилья в договоре купли-продажи жилого дома необходимо отдельно определять цену жилого помещения.

 При продаже недвижимого имущества в кредит с условием о рассрочке платежа должны быть указаны порядок, сроки и размеры платежей (п. 1 ст. 489 ГК РФ).

 В договоре может быть указан перечень лиц, проживающих в жилом помещении и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения жилого помещения покупателем, с указанием их прав пользования (п. 1 ст. 558 ГК РФ). В договоре может быть положение об отсутствии таких лиц.

 Противоречат законодательству договоры, содержащие положение о том, что лица, проживающие в продаваемом жилом помещении, обязуются сняться с регистрационного учета. Согласно п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем. Риэлтор заинтересован в получении согласия на продажу жилого помещения от всех членов семьи.

Заявление о согласии продажи квартиры по адресу

 Вышеперечисленные условия являются существенными, т.е. без них договор не считается заключенным и регистрации не подлежит.

 Необходимое условие - указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, сервитут, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц. При отсутствии таких положений имеется основание для отказа в регистрации сделки и перехода права, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона о регистрации прав).

 В договоре могут также содержаться указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок оплаты имущества покупателем; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. Однако при отсутствии таких положений и при наличии всех установленных законом существенных условий требования к договору считаются соблюденными.

 При заключении договора купли-продажи жилого помещения может быть заключен договор задатка. Внесение части суммы в оплату сделки (задатка) является способом обеспечения обязательства. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращают (п. 2 ст. 381 ГК РФ). В случае неисполнения обязательств со стороны задаткополучателя он должен вернуть задаток в двойном размере. При неисполнении обязательства по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения задаток возвращают задаткодателю.

 Приведем примерный договор купли-продажи квартиры.

Договор купли-продажи жилого помещения (квартиры) между физическими лицами

 Для того чтобы правильно оформить свои права на недвижимость и получить их государственную защиту, гражданам и организациям, заключающим сделки с недвижимостью и приобретающим права на нее, надо знать ключевые положения законодательства, устанавливающие обязательность государственной регистрации. Эти положения таковы.

 Право собственности и иные вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Права, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8 ГК РФ). Право на вновь создаваемое (построенное) недвижимое имущество также возникает с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). При чем регистрации подлежат не только сами права, но также их ограничение (обременение), переход и прекращение (п. 1 ст. 131 ГК РФ). Примерами ограничений права являются арест, залог недвижимости (ипотека), аренда, рента (пожизненное содержание с иждивением), сервитут, доверительное управление.

 Регистрации подлежит отчуждение имущества, а право собственности у приобретателя возникает с момента регистрации права (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

 ГК РФ и Законом о государственной регистрации прав устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. Важным также является то, что в учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков - земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней. Это разные понятия, не совсем привычные в сложившейся системе отношений по поводу недвижимости.

 В отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию в соответствии с условиями договора.

 Внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219, и Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения, утв. приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233.

 При совершении сделок с отчуждением недвижимости производятся два регистрационных действия: регистрация самой сделки (подтверждается штампом на договоре) и регистрация права собственности приобретателя-покупателя, меняющегося, одаряемого, плательщика ренты (подтверждается Свидетельством о регистрации права).

 На государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. 16 и 17 Закона о государственной регистрации прав представляются:

 1) заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей, если иное не установлено федеральным законом, о государственной регистрации договора продажи (п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

 2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

 3) подлинники (для предъявления) и копии (для приобщения к делу правоустанавливающих документов) учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

 4) подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

 5) подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение (п. 3 ст. 9, п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

 6) удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, в случаях, когда представленный на государственную регистрацию план жилого помещения не содержит всех сведений, необходимых для заполнения раздела Единого государственного реестра прав, а также копии названных документов (п. 1 ст. 17, п. 4 и 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 23 Правил ведения ЕГРП);

 7) подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, не менее чем в двух экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, или подлинный экземпляр договора продажи, совершенного в нотариальной форме, и его копия для приобщения к делу правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав);

 8) подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17, п. 5 ст. 18 Закона о государственной регистрации прав, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

 Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет документ, удостоверяющий личность (п. 4 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав). При этом копия документа, удостоверяющего личность, не представляется.

 Заявление о государственной регистрации договора купли-продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

 В заявлении указывается в том числе следующее:

 1) данные о продавце (покупателе);

 2) цель обращения заявителя (т.е. проведение государственной регистрации договора продажи);

 3) наименование и реквизиты договора продажи;

 4) данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

 5) подпись заявителя и дата подписания заявления.

 Размеры государственной пошлины за государственную регистрацию, а также за совершение прочих юридически значимых действий установлены гл. 25.3 "Государственная пошлина" НК РФ.

 В случаях, предусмотренных законодательством РФ, на государственную регистрацию договора купли-продажи представляются и иные документы (подлинники и копии), в том числе:

 1) оформленная в установленном законом порядке доверенность на заключение договора, если одной из сторон договора является лицо, действующее на основании доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем, и (или) на представление интересов стороны договора продажи при проведении государственной регистрации (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав, ст. 182, 185 ГК РФ);

 2) разрешение (согласие) органа опеки и попечительства, если в отчуждаемом жилом помещении проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц (ст. 292 ГК РФ);

 3) письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей, если продавцом (правообладателем) или покупателем является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 26 ГК РФ);

 4) письменное согласие попечителя, если продавцом (правообладателем) или покупателем является лицо, ограниченное в дееспособности (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 30, 33 ГК РФ);

 5) письменное согласие получателя ренты, если отчуждаемое жилое помещение было передано продавцу в обеспечение пожизненного содержания (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 604 ГК РФ);

 6) нотариально удостоверенное согласие супруга продавца, если продавцом является один из супругов, а жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 Семейного кодекса РФ);

 7) нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов, а жилое помещение приобретается в общую совместную собственность супругов (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 35 СК РФ);

 8) подлинник и копия договора о доверительном управлении имуществом (жилым помещением), если жилым помещением распоряжается доверительный управляющий (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 38, 41, 1012, 1013 ГК РФ) и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о наличии указанного обременения прав правообладателя, или только подлинник названного договора, когда в Едином государственном реестре прав имеется запись о наличии указанного обременения прав правообладателя;

 9) подлинник и копия договора поручения, если жилым помещением распоряжается поверенный (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ст. 41, 971 ГК РФ);

 10) иные документы, предусмотренные законодательством РФ и необходимые для проведения правовой экспертизы и проверки законности договора продажи (п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 13, п. 2 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав).

 Для проведения государственной регистрации перехода права заявителями, наряду с вышеуказанными документами, дополнительно представляются:

 1) заявление покупателя о государственной регистрации его права собственности и заявление продавца о государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав);

 2) подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию перехода права (п. 1 ст. 11, п. 1 ст. 13, п. 4 ст. 16, п. 5 ст. 18 Закона о регистрации прав), который с отметкой "погашено" после проведения государственной регистрации возвращается заявителю, и его копия (для помещения в дело правоустанавливающих документов);

 3) подлинные экземпляры, а также копии документов, подтверждающих выполнение условий в случаях, когда договор продажи совершен под условием (ст. 157 ГК РФ);

 4) иные документы, представление которых предусмотрено законодательством РФ.

 Государственная регистрация договора продажи и последующего перехода права при одновременной подаче заявлений и документов, необходимых для государственной регистрации указанных договора и перехода права, проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, если иное не предусмотрено федеральным законом.

 Запись о государственной регистрации договора продажи вносится в подраздел II-2 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав.

 Если на стороне продавца (или покупателя) выступает несколько лиц, то в графе "Лицо, отчуждающее объект" ("Лицо, приобретающее объект") подраздела II-2 указываются сведения обо всех лицах.

 Запись о государственной регистрации права покупателя вносится в подраздел II-1 соответствующего раздела Единого государственного реестра прав, а предыдущая запись о праве продавца погашается специальным штампом погашения регистрационной надписи (приложение 12 к Правилам ведения ЕГРП).

 В настоящее время права того, кто приобрел недвижимость после 31 января 1998 г. (вступление в действие Закона о государственной регистрации прав), должны быть подтверждены Свидетельством о государственной регистрации права установленного образца (ст. 14 Закона о государственной регистрации прав). Причем право считается зарегистрированным и, соответственно, возникшим с момента внесения записи в Единый реестр, но не с даты выдачи Свидетельства. Регистратор может внести запись о праве, например, сегодня, а Свидетельство подготовить и подписать через неделю. Но собственником владелец станет с даты внесения записи в реестр, даже если Свидетельство получит на руки намного позже. К тому же Свидетельство можно не получать, поскольку согласно п. 3 ст. 131 ГК РФ оно выдается "по ходатайству правообладателя". Если же правообладатель не заявит о его выдаче, то учреждение юстиции не обязано его подготовить. Правда, не имея на руках Свидетельства, собственник лишается доказательства существования зарегистрированного права.

 Свидетельство содержит:

 1) данные о правообладателе (фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные, место жительства);

 2) описание объекта: назначение (жилой дом, квартира, гараж и пр.), адрес, площадь, этажность (этаж), кадастровый номер, присвоенный БТИ или земельным комитетом;

 3) вид зарегистрированного права (собственность или другое вещное право);

 4) основание приобретенного права - тот документ, который был представлен в учреждение юстиции в качестве правоустанавливающего (например, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилого помещения, решение суда о признании права, договор купли-продажи, дарения, мены и пр.).

 5) ограничения (обременения) зарегистрированного права.

 Свидетельство о государственной регистрации права заполняется и выдается в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП и Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утв. приказом Минюста России от 18 сентября 2003 г. N 226.

 Отметим, что собрать все документы: справки, выписки из БТИ, копии, платежи, свидетельства и прочие необходимые документы, - необходимые для осуществления сделки с квартирой, - обязанность риэлтора. Риэлтор также должен сопровождать клиента в банк на выемку-приемку денег, к нотариусу и в регистрационную палату без дополнительной платы; вести переговоры с чиновниками. Клиент должен присутствовать при этом для того, чтобы в нужный момент поставить подпись.

 Преемственность регистрации: ранее возникшее право

 Важным принципом государственной регистрации является преемственность: права на недвижимость, возникшие ранее, признаются действительными и не требуют дополнительной регистрации, установленной Законом о государственной регистрации прав. Если гражданин приобрел квартиру, жилой дом, земельный участок или другую недвижимость до 31 января 1998 г. и оформил документы в соответствии с порядком, который действовал в регионе до открытия учреждения юстиции по регистрации прав (зарегистрировал договор в БТИ или земельном комитете, или в местной администрации, как было установлено в данной местности), то данные права обязательной регистрации не подлежат, их регистрация проводится по желанию правообладателей (п. 1 ст. 6 Закона о регистрации прав).

 Но все же если планируется совершение сделки с недвижимостью (продажа, мена, дарение, залог, пожизненное содержание с иждивением и др.), ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре в учреждении юстиции, независимо от того, зарегистрированы они ранее в БТИ либо земельном комитете или местной администрации. Это требование п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав. Обязательная перерегистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции позволяет также провести дополнительную проверку законности прав лица, заключающего сделку.

 Кроме того, отметим, что по законодательству, действовавшему до вступления в действие ГК РФ, гражданин становился собственником квартиры и иного помещения в кооперативе автоматически с момента полной выплаты пая, без дополнительной регистрации. Согласно ГК РФ полная выплата пая - один из способов приобретения права на квартиру (п. 4 ст. 218 ГК РФ), которое подлежит обязательной государственной регистрации и считается возникшим с момента осуществления последней. Автоматического возникновения права собственности с момента уплаты последнего паевого взноса уже не предусмотрено, хотя по этому поводу мнения специалистов расходятся. Членам ЖСК, ГСК и других кооперативов, выплатившим пай после 1 января 1995 г. (вступления в действие ч. 1 ГК РФ), все же лучше зарегистрировать свое право, чтобы избежать сложностей при совершении сделок с квартирой и оформлении наследства.

 Регистрация ранее возникшего права в учреждении юстиции требуется только перед регистрацией сделки (договора) - купли-продажи, дарения, мены, залога, пожизненного содержания с иждивением, аренды и др., совершенной после 31 января 1998 г. Если имущество приобретается по иным основаниям (например, наследство, решение суда о признании права собственности), то регистрации ранее возникшего права не требуется.

 Что касается прав, правоустанавливающие документы на которые оформлены после 31 января 1998 г. (вступления в действие Закона о государственной регистрации прав), то они требуют обязательной регистрации в соответствии с данным Законом, независимо от того, создано ли в регионе учреждение юстиции по государственной регистрации прав либо ее продолжают осуществлять БТИ, земельные комитеты или другие органы исполнительной власти.

 Договор о долевом участии в строительстве жилья

 Говоря о покупке квартиры на первичном рынке жилья, чаще всего подразумевается возможность купить жилье в еще только строящемся доме. Прежде всего людей, впервые покупающих жилье, интересует площадь квартиры, этаж, планировка комнат и т.д., при этом упускаются из виду юридические нюансы последующего оформления выбранной квартиры. Риэлтор обязан учесть и проверить все обстоятельства. Для начала необходимо выяснить следующее:

 1) степень готовности дома (срок сдачи дома, на каком этапе находится строительство);

 2) количество комнат и площадь квартиры (разбивка по комнатам, размер кухни, прихожая, санузел);

 3) серия дома, этаж;

 4) наличие отделки (варианты: голые бетонные стены, частичная, черновая или полная отделка, "квартира под ключ"); входит ли отделка в стоимость квартиры;

 5) строительный адрес дома; наличие развитой инфраструктуры в районе;

 6) цена за квадратный метр, общая стоимость квартиры; возможны ли дополнительные расходы;

 7) по какому договору (долевого участия, инвестирования, другому документу) предлагается квартира;

 8) кто является заказчиком, подрядчиком и инвестором строительства;

 9) порядок и сроки расчетов;

 10) условия расторжения договора по инициативе сторон, условия и сроки возврата денег;

 11) возможные льготы и скидки.

 В последнее время долевое участие в строительстве как форма улучшения жилищных условий приобретает все большую популярность как среди населения, так и среди строящих организаций. Застройщики-организации, используя долевое участие, получают возможность привлечения денежных средств для финансирования строительства до сдачи дома в эксплуатацию. Граждане также получают неоспоримые преимущества - они могут вложить свободные денежные средства в строительство на льготных условиях. Сделка не требует государственной регистрации (как правило, купля-продажа (уступка) доли оформляется путем подписания трехстороннего соглашения между продавцом, покупателем и застройщиком, а если долевой вклад внесен полностью - путем двустороннего соглашения продавца и покупателя), при этом упрощается процедура купли-продажи доли.

 Предмет договора о долевом участии в строительстве жилья - "совместное долевое строительство дома по адресу...". Содержание договора о долевом участии в строительстве жилья сформировалось под влиянием конкретной практики, т.к. как в законодательстве такой вид договора, как долевое участие в строительстве, не предусмотрен.

 В широком смысле слова под инвестиционным договором можно понимать любой договор, который предусматривает, что собственник вкладывает деньги или иное имущество в объект, способный приносить ему доход. Например, к инвестиционному договору можно смело отнести договор простого товарищества (о совместной деятельности). Но в российской практике инвестиционным обычно называют договор финансирования строительства, иначе говоря, договор долевого участия в строительстве.

 В настоящее время в России широко распространился такой способ финансирования строительства, как привлечение средств инвесторов. Привлечение средств инвесторов может осуществляться в нескольких формах:

 1) долевое участие на основании договора инвестирования;

 2) долевое участие в строительстве и т.п.;

 3) договор простого товарищества (о совместной деятельности).

 Покупатель не сразу становится собственником недвижимости. Изначально он является инвестором (соинвестором, дольщиком) строительства. В соответствии с действующим законодательством основными участниками инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений при строительстве жилых домов являются генеральный инвестор, заказчик, подрядчик и соинвестор, другие лица.

 Генеральный инвестор осуществляет капитальные вложения в строительство, т.е. фактически финансирует строительство дома. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Инвестор перечисляет заказчику собственные и привлеченные средства в соответствии с планом финансирования строительства, который является приложением к инвестиционному контракту.

 Фирма, выступающая генеральным инвестором, должна иметь лицензию на осуществление своей деятельности. Согласно российскому законодательству сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим соответствующей лицензии, может быть признана судом недействительной. А значит, защитить свои права вам будет гораздо сложнее.

 Соинвесторы (дольщики, инвесторы) - физические или юридические лица, вкладывающие свои денежные средства в возведение дома.

 Заказчики - уполномоченные инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчики привлекают строительные компании и организуют процесс возведения объекта. Заказчиками могут выступать инвесторы. Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором (контрактом) в соответствии с законодательством РФ. Заказчик, согласно договору с инвестором, производит приемку от исполнителей выполненных проектных, строительных и монтажных работ по соответствующим актам приемки, на основании которых выставляет инвестору счета.

 Застройщики - предприятия, специализирующиеся на выполнении функций, связанных с организацией строительства объектов, контролем за его ходом и ведением бухгалтерского учета производимых при этом затрат. При выполнении строительных работ подрядным способом застройщик по отношению к подрядной строительной организации выступает в роли заказчика.

 Подрядчиками выступают физические и юридические лица, выполняющие работы по договорам подряда (контрактам), заключаемым с заказчиками согласно гражданского законодательства. Подрядчики обязаны иметь лицензию на осуществление ими соответствующих видов деятельности. Подрядчик непосредственно строит дом.

 Экономические отношения, формируемые в ходе финансирования капитальных вложений, регламентируются гл. 3 "Строительный подряд" ч. 2 ГК РФ, согласно которой договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ.

 Отношения между застройщиком и дольщиком оформляются в виде одного или нескольких договоров (долевого участия, инвестирования или соинвестирования). При этом у инвестора может возникнуть право долевой собственности на созданный объект или право собственности на определенную договором часть объекта, т.е. на конкретную квартиру. По российскому законодательству, сделка между гражданином и юридическим лицом совершается в простой письменной форме. Если имело место устное соглашение, стороны лишены даже права в случае спора ссылаться на свидетельские показания, поэтому доказать факт передачи денег практически невозможно.

 Договор, заключаемый между инвестором и застройщиком (заказчиком), носит характер посреднического договора, иногда с элементами договора простого товарищества. В договоре нужно предусмотреть все детали, важные для обеих сторон. Впоследствии это позволит свести к минимуму споры между сторонами, которые могут возникнуть по поводу договора.

 Необходимо отметить, что все участники (и граждане, и организации) договора о совместной деятельности должны иметь общую цель - совместное возведение, сдача в эксплуатацию и передача в собственность каждого участника строительства жилого объекта. При этом цель сторон должна быть изложена с достаточной степенью определенности, чтобы исключить ее двусмысленное толкование. Не должен смущать тот факт, что в качестве вклада в простое товарищество граждане и организации вносят денежные средства или иное имущество, а строительные организации - фактически выполняемые подрядные работы, поскольку вкладами в совместное строительство могут быть не только материальные, но и трудовые и иные ресурсы.

 В условиях договора указываются конкретные действия сторон, определенные ими как виды совместной деятельности. Так, стороны могут оказывать услуги по отводу земельного участка под строительство, предоставлять технические средства, заниматься подбором квалифицированных рабочих и специалистов и пр.

 Определение долей в общей собственности необходимо в любом договоре простого товарищества, поскольку стороны изначально должны знать, на какую часть общего имущества они могут рассчитывать. При отсутствии специального указания в соответствии со ст. 1042 ГК РФ вклады участников признаются равными, что предполагает и равные права на объект.

 Внесенный в общее строительство вклад должен иметь денежную оценку, которую стороны устанавливают самостоятельно. При этом стороны вправе определить свои доли на построенный объект, не связывая их с объемом затраченных средств и иных ресурсов. Представляется необходимым также сказать, что любой участник совместной деятельности может распорядиться своей долей в строительстве.

 При досрочном расторжении договора, но продолжении строительства участник вправе покинуть состав простого товарищества с выделом в созданном объекте обусловленной договором доли (ст. 252 ГК РФ). Участник договора о долевом участии в строительстве c согласия других участников может уступить право на свою долю в общем имуществе третьим лицам, заключив соглашение об уступке требования (ст. 382 ГК РФ). В результате такой сделки вновь привлеченное лицо (дольщик, инвестор) становится полноправным участником совместной деятельности, в связи с чем может требовать передачи ему по окончании строительства квартиры и регистрации прав собственности на нее.

 Существенным условием договора является его предмет. Предмет договора - права и обязанности сторон, т.е. инвестор уполномочивает застройщика действовать в своих интересах по вопросам строительства, для чего передает деньги или имущество. Если предмет договора четко не определен, суд может признать такой договор незаключенным или признать заключенным другой договор.

 Поскольку объектом инвестиций является недвижимость, необходимо подробно описать характеристики этого объекта, по возможности дать их в приложении к договору, чтобы не перегружать основной текст. В случае, если объектом договора выступает не отдельное здание (сооружение), а его часть, следует привести в договоре характеристики этой части.

 В договоре, составленном по типу договора простого товарищества, также необходимо указать порядок распределения прибыли от совместной деятельности, кому поручаются управление общими делами товарищей, составление отдельного баланса простого товарищества и ведение бухгалтерского учета общего имущества.

 Договор финансирования строительства (договор долевого участия в строительстве) по своей сути является инвестиционным договором. Такой договор заключается между инвестором и застройщиком (заказчиком) и фактически носит характер посреднического договора. В данном договоре важно четко определить существенные условия, чтобы впоследствии избежать споров между сторонами.

 Необходимые условия инвестиционного договора:

 1) описание объекта недвижимости, общая площадь части объекта;

 2) местонахождение объекта;

 3) сумма и форма инвестиций;

 4) порядок финансирования инвестором объекта;

 5) определение доли инвестора в объекте инвестиций в процентах и в натуре;

 6) порядок выдела доли при наличии нескольких инвесторов;

 7) сроки действия договора, срок окончания строительства, срок сдачи готового объекта в эксплуатацию;

 8) ответственность сторон в случае неисполнения ими своих обязательств;

 9) обстоятельства "форс-мажор".

 Инвестиционный договор может заключаться по типу различных гражданско-правовых договоров: поручения, комиссии, агентского договора, договора доверительного управления, договора простого товарищества (договора о совместной деятельности). Общее для них всех то, что они регулируют инвестиционную деятельность.

 Особый подход требуется к решению вопроса стоимости приобретаемой квартиры. Обычно сначала вносится первый, самый значительный взнос (как правило, не менее 30%), остальная часть оплачивается в процессе строительства, а часть - после приемки дома государственной комиссией. Во избежание недоразумений относительно стоимости квартиры в договоре необходимо отражать ее окончательную стоимость. В договоре может быть указана окончательная стоимость квадратного метра общей площади на дату заключения договора. В этом случае по завершении или даже в процессе строительства фирма вправе изменить стоимость этого самого квадратного метра, ссылаясь на подорожание материалов, рост курса доллара и прочие факторы. Порой застройщики фиксируют цену после выплаты инвестором, например, 30% стоимости квартиры. Этот вариант для инвестора, конечно, предпочтительнее. Некоторые компании в договор с дольщиком вносят даже такое условие: в случае, если реальная площадь построенной квартиры (по документам БТИ) окажется меньше той, которая оплачена инвестором, разница не выплачивается. Подобные подпункты необходимо исключать.

 Денежные средства, которые получает заказчик на долевое участие в строительстве конкретного объекта от предприятий-инвесторов (дольщиков) или физических лиц, учитываются у заказчика и расходуются по целевому назначению.

 Важно в договоре соблюсти баланс между ответственностью сторон. Иногда в договорах оговаривается только то, что должен инвестор по отношению к компании. В подобной ситуации сложно привлечь генерального инвестора к ответственности. Поэтому при заключении договора следует добиваться включения гарантий выполнения договора застройщиком. В договоре необходимо предусмотреть условия его расторжения. Всегда могут возникнуть непредвиденные обстоятельства и гражданин не сможете выкупить квартиру. В этом случае деньги должны вернуть, но, скорее всего, с удержанием некоторого процента. Договор инвестирования, который заключается с фирмой, будет главным доказательством при решении всех возможных споров. Поэтому в нем следует указать все, что обещает застройщик.

 Желательно, чтобы по условиям договора в обязанность фирмы входило оформление квартиры в собственность дольщика. Процедура эта сложная и довольно затратная: поэтому лучше, если с самого начала все связанные с этим хлопоты возьмет на себя фирма-застройщик.

 Что касается строительства с долевым участием, покупателю, не обладающему специальными юридическими знаниями, крайне рискованно заниматься всем самостоятельно, без поддержки профессионалов. Поэтому риэлторское агентство сразу должно взять клиента под свою защиту, заключив при этом договор на оказание риэлторских услуг.

 Выполнение обязательств генерального инвестора по передаче квартиры подтверждается актом передачи квартиры. В передаточном акте идентифицируется объект (его часть): местонахождение, общая и жилая площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Желательно также отразить тот факт, что и дольщик выполнил свои обязанности по оплате квартиры в полном объеме. При государственной регистрации права дольщика на квартиру в случае отсутствия в акте указаний о выполнении им обязательств по финансированию необходимо будет предоставить в учреждение юстиции дополнительные документы, которые свидетельствовали бы о выполнении обязательств в полном объеме.

 В том случае если в договорах инвестирования не указывались номера квартир инвесторов, то после завершения строительства составляется акт распределения квартир, который подписывается всеми инвесторами или уполномоченными ими лицами. В интересах дольщика нужно проследить за тем, что при составлении акта распределения квартир его права не были ущемлены, в противном случае придется обращаться в суд.

 Когда объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию, акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части).

 Степень риска при покупке квартиры в строящемся доме зависит во многом от застройщика. Хорошо, если строительство дома включено в местную городскую программу развития и к тому же инвестируется (хотя бы частично) местным бюджетом. Это главным образом касается массовой застройки. Возведением жилья повышенной комфортности в престижных районах занимаются исключительно частные застройщики. Если застройщик - коммерческая организация, надо проявить особую осторожность. Если за 2 года дом построен лишь наполовину, вряд ли стоит верить обещаниям довести дело до конца за полгода, в современных условиях дома строятся быстро. Прежде чем подписывать инвестиционный договор и вносить первый взнос за будущую квартиру, взвесьте все "за" и "против" и убедитесь в законности ведущегося строительства.

 В соответствии с российским законодательством объект незавершенного строительства юридически становится недвижимостью только после государственной регистрации. При этом процедура оформления (государственной регистрации) прав собственности на квартиры в домах-новостройках довольно трудоемкая и занимает много времени.

 Как и при купле-продаже квартиры на вторичном рынке жилья порядок проведения государственной регистрации прав на приобретенное недвижимое имущество определен Законом о государственной регистрации прав.

 Процесс регистрации начинается с приема документов, необходимых для государственной регистрации. Одним из главных оснований для регистрации права на вновь создаваемый объект недвижимого имущества являются документы, подтверждающие факт его создания. Основным таким документом считается акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. Сдача результатов работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. Как правило, в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления. Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта государственной приемочной комиссией. Причем этот акт должен еще быть утвержден органом, назначившим комиссию. Для осуществления государственной регистрации прав на новые жилые помещения новый дом должен соответствовать градостроительным и строительным нормам и правилам. Эту оценку и должны давать представители соответствующих государственных органов и органов местного самоуправления, которые принимают участие в работе приемочной комиссии.

 Документы - основания для государственной регистрации вашего права на новую квартиру - должны находиться у дольщика (риэлтора), который и предоставит их в учреждение юстиции при обращении с заявлением о государственной регистрации права. Помимо этих документов, для регистрации права на квартиру в учреждение юстиции должен быть представлен так называемый "пакет заказчика". После поступления в учреждение юстиции "пакета заказчика" учреждение юстиции осуществляет прием документов на государственную регистрацию от инвесторов.

 Итак, для государственной регистрации вновь возведенного объекта необходимо представить:

 1) документ, подтверждающий право пользования земельным участком (решение соответствующих органов об отводе земельного участка под строительство, а также договор аренды, свидетельство о праве на наследство, государственный акт на земельный участок);

 2) разрешение на строительство объекта;

 3) постановление об утверждении акта ввода объекта в эксплуатацию, акт государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта;

 4) договоры о совместной деятельности (в том числе подрядные договоры, договоры уступки прав требования заказчика), соглашения о распределении результатов совместной деятельности между участниками договора;

 5) акты передачи объекта от подрядчика заказчику;

 6) постановление органа местного самоуправления о распределении жилых помещений;

 7) документ о присвоении вновь возведенному объекту постоянного адреса;

 8) технический паспорт на объект в целом *(7).

 В заключение хотелось бы отметить, что во избежание неприятностей при некорректных формулировках предмета договора, а также при определении круга прав и обязанностей сторон желательно исключать еще до момента подписания договора. Для этого граждане и прибегают к помощи юристов. Ряд риэлторских организаций специализируются на долевом участии в строительстве, но даже в их работе можно встретить недочеты, что связано, прежде всего, с недостаточным урегулированием данного вопроса.

 Необходимо детально урегулировать на законодательном уровне порядок заключения договоров долевого участия в строительстве, что вызвано их широким распространением, расширением рынка жилья в целом.

 2. Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества

 Если риэлторская организация приобрела объект недвижимости (здание, сооружение) не для перепродажи, а для дальнейшей реконструкции (достройки, дооборудования), т.е. как объект основных средств, то приобретение данного объекта недвижимости необходимо отразить на счете 01 "Основные средства". У каждого объекта основных средств есть определенный срок службы (срок полезного использования), с учетом которого необходимо рассчитать норму амортизационных начислений для восстановления основных средств. Амортизация отражает процесс постепенного списания (погашения) стоимости объекта основных средств в течение времени его полезного использования и непосредственно связана с распределением ранее понесенных расходов, связанных с принятием объекта к бухгалтерскому учету и последующим улучшением его состояния.

 В момент ввода имущества в эксплуатацию заполняют Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) по форме N ОС-1. А затем из формы N ОС-1 переносят данные в инвентарную карточку, составленную по форме N ОС-6. Ее нужно вести в течение всего срока службы объекта.

 Однако для граждан, которые ведут деятельность без образования юридического лица, "первичка" не разрабатывалась.

 Пункт 27 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей рекомендует использовать те же формы и указания по их заполнению, что предусмотрены для организаций.

 В разделе 2 Акта о приеме-передаче объекта основных средств указываются первоначальная стоимость, срок полезного использования и способ начисления амортизации, можно вписать и данные для налогового учета. Для этого бланк ОС-1 можно дополнить необходимыми данными для налогового учета.

 Форму N ОС-1 с изменениями лучше утвердить как приложение к учетной политике для целей налогообложения.

 Если расхождений между данными бухгалтерского и налогового учета нет, то можно сделать пометку о том, что данные для налогообложения прибыли аналогичные.

 В соответствии с п. 1 ст. 83 НК РФ налогоплательщики подлежат постановке на учет в налоговых органах по месту нахождения обособленных подразделений или по месту нахождения принадлежащего им недвижимого имущества. На основании п. 5 ст. 83 НК РФ заявление организации о постановке на учет по местонахождению подлежащего налогообложению недвижимого имущества подается в налоговый орган по местонахождению этого имущества в течение 30 дней, с дня его регистрации в органах, осуществляющих государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним. Следовательно, как только риэлторская организация зарегистрировалась в этих органах, т.е. получила свидетельство о праве собственности на объект недвижимости, она обязана не позднее 30 дней после даты регистрации встать на учет в налоговом органе по местонахождению данного недвижимого имущества.

 Согласно п. 10 ст. 83 НК РФ налоговые органы обязаны на основе имеющихся данных и сведений, сообщаемых им органами, осуществляющими государственный учет и регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним, самостоятельно (до подачи заявления налогоплательщиком) принимать меры к постановке на учет налогоплательщиков в налоговых органах. Регистрация риэлторской фирмы в налоговом органе по местонахождению недвижимого имущества влечет за собой уплату налога на имущество, подлежащее обложению налогом на имущество предприятий.

 Также по месту регистрации риэлторской организации необходимо представить расчет по налогу на имущество предприятий, который составляется в целом по организации (включая обособленные подразделения, здания и сооружения, если они имеются).

 Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01 этот актив принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому его стоимость указывается в договоре купли-продажи.

 Для имущества, которое приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, унифицированные формы первичной документации по основным средствам не применяются. В данном случае квартира приходуется на основании накладной поставщика. А когда передается непосредственно покупателю, составляют акт приемки-передачи имущества.

 В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками".

 В зависимости от того, по какому договору приобретается квартира (долевого участия или купли-продажи) и у кого (у организации, физического лица или индивидуального предпринимателя), порядок учета НДС по ним различен так же, как и различен порядок исчисления НДС в бюджет.

 Для оплаты приобретенного помещения риэлторская организация привлекает кредитные средства. В соответствии с подп. 3 и 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет займов и кредитов и затрат по их обслуживанию" (ПБУ 15/01), на дату получения денежных средств по кредитному договору организация отражает основную сумму долга в составе кредиторской задолженности. Уменьшение (погашение) указанной кредиторской задолженности отражается при возврате организацией-заемщиком полученного от заимодавца кредита (п. 10 ПБУ 15/01).

 Для обобщения информации о состоянии краткосрочных (на срок не более 12 месяцев) кредитов, полученных организацией, предназначен счет 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам". Суммы полученных организацией краткосрочных кредитов отражаются по кредиту счета 66 в корреспонденции в данном случае с дебетом счета 51 "Расчетные счета".

 Затраты, связанные с получением и использованием кредитов (проценты, причитающиеся к уплате кредиторам за полученные от них кредиты), признаются расходами того периода, в котором они произведены. За исключением их части, которая подлежит включению в стоимость инвестиционного актива (подп. 11 и 12 ПБУ 15/01). При этом согласно п. 13 ПБУ 15/01 объекты основных средств, приобретаемые непосредственно для перепродажи, учитываются как товары и к инвестиционным активам не относятся.

 В соответствии с п. 14 ПБУ 15/01 начисленные согласно условиям договора проценты по полученным кредитам независимо от срока их уплаты включаются заемщиком в состав текущих расходов в качестве операционных. В пункте 17 ПБУ 15/01 указано, что задолженность по полученным займам и кредитам показывается с учетом причитающихся к уплате на конец отчетного периода процентов согласно условиям договоров.

 Проценты по полученным кредитам отражаются по кредиту счета 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам" в корреспонденции с дебетом счета 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет 91-2 "Прочие расходы". Начисленные суммы процентов учитываются обособленно. Обособленный учет процентов можно обеспечить путем открытия соответствующих субсчетов к счету 66, например 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", 66-2 "Расчеты по начисленным процентам".

 Пример.

 Риэлторская организация получила банковский кредит сроком на 2 месяца в сумме 590 000 руб. под 30% годовых, для оплаты приобретенного нежилого помещения с целью его дальнейшей перепродажи. Согласно договору проценты начисляются банком ежемесячно, а их уплата производится единовременно вместе с погашением основной суммы долга. Стоимость приобретенного помещения составляет 590 000 руб., в том числе НДС 90 000 руб. Получение кредита и оплата нежилого помещения произведены после получения организацией свидетельства о государственной регистрации права собственности на помещение. Кредитные средства возвращены в установленный срок.

 На счетах бухгалтерского учета риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

 Д 41 "Товары", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 500 000 руб. - оприходовано нежилое помещение, приобретенное для продажи;

 Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 90 000 руб. - отражена сумма НДС по приобретенному помещению;

 Д 51 "Расчетные счета", К 66-1 "Расчеты по основной сумме долга" - 590 000 руб. - получен кредит банка на приобретение помещения;

 Д 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - произведена оплата за приобретенное помещение;

 Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 90 000 руб. - принята к вычету сумма НДС по оплаченному и оприходованному нежилому помещению.

 Ежемесячно в течение срока действия кредитного договора производятся следующие записи:

 Д 91 "Прочие доходы и расходы", К 66-2 "Расчеты по начисленным процентам" - 29 500 руб. - начислены проценты по полученному кредиту за 2 месяца ((590 000 х 30% / 12 х 2) = 29 500 руб.)

 Д 66-1 "Расчеты по основной сумме долга", К 51 "Расчетные счета" - 590 000 руб. - отражен возврат основной суммы долга по полученному кредиту;

 Д 66-2 "Расчеты по начисленным процентам", К 51 "Расчетные счета" - 29 500 руб. - отражена уплата процентов банку по полученному кредиту.

 Постановка на учет по местонахождению недвижимого имущества производится в следующем порядке.

 1. Регистрирующие органы обязаны сообщить в налоговый орган по месту своего нахождения сведения, о расположенном на подведомственной им территории недвижимом имуществе в течение 10 дней со дня их регистрации (п. 4 ст. 85 НК РФ).

 2. В течение 5 дней со дня поступления этих сведений налоговый орган ставит организацию на учет (п. 2 ст. 84 НК РФ).

 3. В этот же срок налоговый орган обязан выдать налогоплательщику или направить ему по почте уведомление о постановке на учет по форме N 09-1-3, установленной приказом МНС России от 3 марта 2004 г. N БГ-3-09/178. В этом уведомлении, в частности, будет указан КПП, который налоговый орган присвоит организации при постановке на учет по местонахождению недвижимого имущества организации (п. 2.1.4 приказа).

 Согласно п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы НДС, уплаченные риэлторской организацией при приобретении основных средств. При этом указанные вычеты производятся по мере постановки на учет объектов основных средств, с момента начисления амортизации в налоговом учете (п. 5 ст. 172 НК РФ). Порядок начала начисления амортизации по объекту амортизируемого имущества установлен п. 2 ст. 259 НК РФ, а именно: амортизация для целей налогообложения начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект введен в эксплуатацию.

 Согласно п. 1 ст. 116 НК РФ нарушение риэлторской организацией установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе при отсутствии признаков налогового правонарушения, предусмотренного п. 2 ст. 83 НК РФ, влечет взыскание штрафа в размере 5000 руб.

 Нарушение налогоплательщиком установленного ст. 83 НК РФ срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе на срок более 90 дней влечет взыскание штрафа в размере 10000 руб. (п. 2 ст. 116 НК РФ).

 Передача квартиры покупателю (по договору купли-продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

 До момента государственной регистрации - перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить); продавец (застройщик) также теряет право распоряжения объектом сделки.

 Затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 "Капитальные вложения".

 С 2006 г. вступили в силу поправки к Налоговому кодексу, и эти изменения прояснили многое, что было неясно для риэлторов в налоговом учете.

 Один из видов деятельности риэлторов - покупка недвижимости и дальнейшая ее продажа клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. В случае, если изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Товары" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры также войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7 500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 В учете у продавца отражается "реализованная", но не прошедшая государственной регистрации квартира, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 "Товары отгруженные", на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности, на которую к нему не перешло.

 В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако здесь сумма госпошлины, в отличие от бухгалтерского учета, не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу же после уплаты, независимо от момента реализации квартиры.

 При дальнейшей продаже квартиры риэлтором дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров, а ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

 Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ), т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

 Застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.

 Собственные средства юридических и физических лиц, при использовании которых инвестиционные проекты реализуются на коммерческой основе, составляют значительный объем среди источников финансирования капитальных вложений в основной капитал, объекты природопользования, землю.

 С начала 2005 г. вступил в силу ряд нормативных актов, объединенных в "пакет жилищных законов". Они кардинально изменили правовое регулирование в этой сфере, коснувшись буквально каждого гражданина и затронув интересы многих организаций. Самыми главными в этом пакете, безусловно, являются действующие Жилищный и Градостроительный кодексы РФ.

 В ЖК РФ впервые предусмотрена специальная глава, регламентирующая перевод жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.

 Определены основания для отказа в согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения, а также последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения.

 Новым является правило о том, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Исключена норма о том, что необходимо получать разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника. Требование получения такого согласия распространяется лишь на отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства).

 Строительство жилья - высокодоходный бизнес, который требует значительных и достаточно долгосрочных финансовых вложений, поскольку период оборота средств в данной отрасли составляет от 1,5 до 3 лет. Именно такой срок необходим для возведения объекта от нулевого цикла до момента сдачи государственной комиссии. При этом стоимость строительства может достигать нескольких миллионов долларов. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства.

 Поскольку из-за высоких процентных ставок привлечение банковского кредита для строительства жилья в нашей стране пока не получило должного распространения, застройщиками было найдено альтернативное решение - привлечение инвестиций других организаций, а также граждан.

 Каждое предприятие использует в своей работе собственные разработки или классические схемы построения бизнеса.

 Любую схему уменьшения налоговых обязательств можно назвать законной, если предприятию, осуществляющему строительство, по результатам работы схемы не может быть предъявлено никаких обвинений. Для этого необходимо на основе законодательной базы убедить государственные органы в том, что представленная схема не создана специально для уменьшения налоговых обязательств, а является логичным ведением строительного бизнеса.

 Риэлторские организации в основном осуществляют инвестиции в строительство жилья с целью его дальнейшей реализации своим клиентам. Юридическая безграмотность физических и, довольно часто, юридических лиц, финансирующих строительство жилого дома, может привести к негативным последствиям, в случае сотрудничества с недобросовестным партнером.

 Одним из способов формирования источников финансирования строительства объектов является привлечение средств физических и юридических лиц в форме долевого участия в строительстве.

 3. Отдельные виды обязательств: мена; дарение; рента и пожизненное содержание с иждивением; аренда; наем жилого помещения

 Договор мены

 Правовое регулирование мены осуществляется ГК РФ. В пункте 1 ст. 567 ГК РФ дано определение понятия договора мены. На отношения сторон распространены правила о купле-продаже, каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

 Договор мены характеризуется следующими признаками:

 1) направленность на передачу имущества в собственность;

 2) направленность на возмездную передачу имущества в собственность;

 3) возмездность характеризуется эквивалентно-определенным встречным предоставлением;

 4) эквивалентно-определенное встречное предоставление является не денежным, а товарным.

 Кроме того, установлены специальные правила о мене, обусловленные ее правовой природой:

 1) презюмируется равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

 2) обмен неравноценными товарами с оплатой разницы также является договором мены, а не смешанным договором мены и купли-продажи (п. 2 ст. 568 ГК РФ);

 3) установлен одновременный переход права собственности на обмениваемые товары после исполнения обеими сторонами обязательств по их передаче, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 570 ГК РФ).

 Государственная регистрация мены жилых помещений проводится в соответствии с вышеуказанным Федеральным законом. Порядок регистрации при мене объектов недвижимости, находящихся в различных субъектах РФ, установлен Инструкцией о порядке государственной регистрации договора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся на территориях различных регистрационных округов, утв. приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183.

 В случае заключения и исполнения сторонами договоров мены жилых помещений должно совершаться несколько регистрационных действий:

 1) регистрация сделки - договора мены;

 2) регистрация перехода права на одно жилое помещение;

 3) регистрация перехода права на другое жилое помещение.

 Необходимое условие регистрации сделки - наличие записей о ранее возникших правах на обмениваемые жилые помещения.

 В том случае если с одной стороны действуют несколько лиц, являющихся сособственниками обмениваемого помещения, то регистрация перехода права на приобретаемый объект осуществляется в соответствии с порядком регистрации долевой собственности, т.е. путем внесения записей о праве каждого из них с указанием размера доли в праве общей собственности. Но это одно регистрационное действие - регистрация перехода права общей собственности.

 Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, регулируется ст. 72-74 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого ст. 567-571 гл. 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене - права и обязанности нанимателей по договорам социального найма.

 В прежнем жилищном законодательстве обмену жилых помещений были посвящены ст. 67-74, абз. 2 ст. 98, ст. 119 ЖК РФ 1983 г. Необходимо отметить, что жилищное законодательство наделяет нанимателя и арендатора жилого помещения в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов правом передачи прав и обязанностей по договору найма или аренды этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилой дом (жилое помещение). ЖК РФ 1983 г. такой вариант обмена не предусматривал, но положения Основ обладали приоритетом по отношению к правилам ЖК РФ 1983 г. В результате такого обмена его участники заступали на места друг друга в соответствующих правоотношениях: прежний собственник становился нанимателем в жилищном правоотношении, а наниматель - собственником в правоотношении собственности.

 Правила об обмене жилыми помещениями, установленные действующим ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ранее действовавшего ЖК РФ 1983 г. (ст. 67-74) и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Таким в образом, в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма.

 Право нанимателя на обмен жилого помещения обусловлено наличием письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих. Если какие-либо члены семьи являются недееспособными или ограниченно дееспособными, необходимо получить также разрешение органов опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, ст. 72 ЖК РФ). Согласие члена семьи на обмен составляется в простой письменной форме в виде соответствующего документа.

 Как и раньше, если между нанимателем и совместно проживающими с ним членами его семьи не достигнуто согласие об обмене, то и наниматель, и любой из членов семьи вправе требовать принудительного обмена занимаемого помещения в судебном порядке. Порядок обмена жилыми помещениями ЖК РФ 1983 г. и Основы детально не регламентировали. Поэтому можно считать правила, регулирующие порядок обмена и его оформление, установленные действующим ЖК РФ, новеллой.

 При согласии членов семей всех нанимателей, участвующих в обмене, заключается договор об обмене соответствующих жилых помещений (ст. 74 ЖК РФ). Количество участников такого договора ЖК РФ не ограничивает. Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного нанимателями - сторонами договора (простая письменная форма). Помимо согласия членов семей нанимателей, участвующих в обмене, необходимо получить также письменное согласие соответствующих наймодателей на осуществление обмена. Такое согласие или отказ в даче согласия наймодатель обязан выдать обратившемуся к нему нанимателю (или его представителю) в течение 10 рабочих дней со дня обращения. При этом отказ в даче согласия на обмен возможен только тогда, когда обмен жилыми помещениями не допускается (ст. 73 ЖК РФ). При этом отказ может быть обжалован в судебном порядке (ст. 74 ЖК РФ) по правилам, предусмотренным гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ.

 Ранее договор обмена жилых помещений можно было считать вступившим в силу с момента получения обменных ордеров. В новом жилищном законодательстве нет такого понятия, как "ордер", момент вступления в силу договора об обмене жилыми помещениями определяется по правилам гражданского законодательства о двух- или многосторонних сделках (договорах).

 Договор об обмене жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, - юридическое основание для осуществления такого обмена.

 В соответствии со ст. 74 ЖК РФ наймодатель обязан осуществить переоформление (расторжение прежних и заключение новых) договоров социального найма в течение 10 рабочих дней со дня обращения гражданина, который представил наймодателю договор об обмене и письменные документы о согласии наймодателей на осуществление данного обмена.

 Статья 73 ЖК РФ предусматривает исчерпывающий перечень случаев, когда обмен жилыми помещениями не допускается:

 1) к нанимателю жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

 2) право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

 3) жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

 4) принято решение о сносе жилого помещения или его переоборудовании для использования в других целях;

 5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;

 6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

 Первый, третий, четвертый и пятый случаи в измененной редакции воспроизводят соответствующие положения ЖК РФ 1983 г. Новыми можно считать второй и шестой случаи, которые непосредственно в ЖК РФ 1983 г. не были предусмотрены.

 Следует отметить, что ЖК РФ 1983 г. запрещал обмен, который носит корыстный или фиктивный характер (п. 2 ст. 73). В настоящее время такого рода обмен жилыми помещениями может быть, при наличии соответствующих обстоятельств, признан недействительным в судебном порядке по правилам, предусмотренным ст. 166-181 ГК РФ, в частности ст. 170 ГК РФ о недействительности мнимой и притворной сделок.

 Ранее не допускался также обмен жилых помещений, находящихся в общежитии или являющихся служебными (п. 5 ст. 73 ЖК РФ 1983 г.). Действующий ЖК РФ не рассматривает указанные помещения как предмет обмена, поскольку они не входят в жилищный фонд социального использования и, следовательно, не могут быть предметом договора социального найма жилого помещения.

 К договору мены обычно прибегают, когда стороны уже обо всем договорились, каждая из сторон согласна с условиями договора, а главное, согласно каким-либо их сугубо внутренним взаимоотношениям в процессе мены не должны фигурировать денежные средства, например, когда у какой-либо из сторон таких средств нет и быть не может.

 На практике нередко возникают сложности при разграничении мены и купли-продажи. Иногда, например, стороны формулируют свои обязательства как взаимную куплю-продажу с условием о зачете взаимных требований. Если в правоотношении предусмотрен обмен товарами, такое обязательство следует квалифицировать как мену, а не взаимную куплю-продажу, поставку и т.д. Если же договор предусматривает не только взаимную передачу товара, но и обязанность каждой стороны оплатить полученный товар деньгами, такие обязательства должны квалифицироваться как купля-продажа.

Договор мены жилыми помещениями

 Договор дарения

 В своей деятельности риэлторам также приходится сталкиваться с таким договором, направленным на передачу недвижимого имущества в собственность, как дарение. Правовая база договора дарения предопределяется, прежде всего, тем, что он направлен на передачу имущества в собственность.

 Безвозмездность - основной признак дарения. В соответствии с п. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.

 Иногда встречаются сделки дарения жилья с условием сохранения прав пользования дарителем этим жилым помещением. Такой договор не может быть признан дарением, данная сделка притворна (совершена с целью прикрыть другую сделку, отношения сторон по данному договору сходны с договором пожизненного содержания с иждивением), т.к. как здесь имеет место встречное обязательство одаряемого - предоставить дарителю право пользования жильем после его отчуждения. Притворная сделка признается ГК РФ ничтожной (п. 1 ст. 572, п. 2 ст. 170 ГК РФ). Не противоречит безвозмездному характеру дарения факт совершения впоследствии одаряемым дара в пользу дарителя, но по самостоятельному договору.

 Дарение является двусторонней сделкой, для заключения которой обязательны воля и согласие двух сторон договора - дарителя (на передачу дара) и одаряемого (на принятие). Обещание дарения, согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, - односторонняя сделка, которая связывает только обещавшего. До передачи дара одаряемый вправе отказаться от дарения, отказ от принятия дара - это тоже односторонняя сделка, которая должна быть совершена в той же форме, что и дарение (п. 1 ст. 573 ГК РФ). Передача и принятие дара в виде недвижимого имущества осуществляются, как правило, вручением ключей и правоустанавливающих документов (п. 1 ст. 574 ГК РФ). ГК РФ признает возможность существования не только реального, но и консенсуального договора дарения.

 Следует обратить внимание на недопустимость заключения договора дарения, предусматривающего передачу дара после смерти дарителя (п. 3 ст. 572 ГК РФ). Невозможна также государственная регистрация договора дарения и права собственности одаряемого после смерти дарителя даже в случае нотариально удостоверенного договора. Если при жизни дарителя переход права на недвижимость не был зарегистрирован, это имущество не принадлежит одаряемому и должно быть включено в наследственную массу скончавшегося дарителя.

 При дарении недвижимости совершаются два регистрационных действия: регистрация договора дарения (сделки) - независимо от жилого или нежилого назначения недвижимости; регистрация права собственности одаряемого.

 Договор дарения недвижимости свидетельствует о принятии дара одаряемым, и эти два регистрационных действия совершаются одновременно.

 Для регистрации представляются те же документы, что и при купле-продаже (кроме передаточного акта). Нет необходимости указывать в договоре цену даримой недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ, если дарится доля в праве общей собственности на недвижимое имущество, то соблюдения права преимущественной покупки и согласия остальных сособственников на регистрацию не требуется, т.к. сделка безвозмездная.

 В случае обещания дарения регистрируется только сделка. Для того чтобы право одаряемого было зарегистрировано, необходимо принятие им дара.

 Возможен отказ одаряемого от принятия дара, при чем и после регистрации сделки, но до регистрации права. В том случае если после регистрации права собственности одаряемого он возвращает имущество дарителю по взаимному согласию, то государственной регистрации подлежит данное соглашение как новая сделка дарения, а также переход права собственности к дарителю.

 В статьях 575 и 576 ГК РФ закреплены случаи запрещения и ограничения дарения. Не допускается дарение имущества малолетних и недееспособных граждан их законными представителями (родителями, усыновителями, опекунами). Не допускается дарение в отношениях между коммерческими организациями, такие договоры между юридическими лицами называются не дарением, а, например, "договором безвозмездной передачи", "соглашением о передаче с баланса на баланс" и пр., но признаком совершаемого дарения является не название договора, а его безвозмездность. Дарение имущества, находящегося в совместной собственности, допускается по согласию всех сособственников (п. 2 ст. 576 ГК РФ), в отличие от иных сделок, когда согласие остальных предполагается (ст. 253 ГК РФ).

 Необходимо отметить, что дарение не может быть совершено на основании генеральной доверенности, содержащей полномочия представителя на совершение разнообразных сделок с имуществом представляемого. К доверенности на совершение дарения установлены специальные требования, в ней должны быть указаны предмет дарения и одаряемый. В противном случае она ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Договор дарения квартиры

 Договор ренты

 Одно из существенных новшеств современного российского законодательства - рента. Рента представляет собой вид регулярного дохода, не требующий от получателя осуществления трудовой, предпринимательской или иной деятельности, а основанный непосредственно на передаваемом в собственность плательщика имуществе.

 Договоры ренты - это двусторонние договоры, сторонами которых выступают плательщик ренты и получатель ренты. Согласно ст. 583 ГК РФ рента - это периодические платежи, которые плательщик ренты обязан уплачивать ее получателю в обмен на полученное в собственность имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Под выплату ренты может быть передано любое имущество, в том числе и деньги. В соответствии со ст. 584 ГК РФ рентные договоры, согласно которым под выплату ренты передается недвижимость, подлежат государственной регистрации.

 Различают постоянную и пожизненную ренту. Постоянную ренту могут получать граждане и некоммерческие организации, право на получение постоянной ренты может быть унаследовано, уступлено или получено в порядке правопреемства согласно п. 2 ст. 589 ГК РФ.

 Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане, этот вид ренты не наследуется, обязательства по ее выплате прекращаются со смертью получателя ренты (ст. 596 ГК РФ). Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождают плательщика от обязательства по выплате пожизненной ренты (ст. 600 ГК РФ).

 Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Иначе говоря, договор пожизненного содержания с иждивением - одна из разновидностей договоров ренты, его правовое регулирование осуществляется гл. 30 "Купля-продажа" и гл. 33 "Рента и пожизненное содержание с иждивением" ГК РФ. По договору пожизненного содержания получателем ренты всегда передается недвижимость (ст. 601 ГК РФ), может быть передана и доля в праве общей собственности на нее (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Потребности в жилище получателя ренты могут быть обеспечены сохранением права пользования жилым помещением, переданным под выплату ренты, или предоставлением плательщиком ренты другого жилья. Одним из существенных условий договора является стоимость всего объема содержания, что должно составлять в месяц не менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

 Допускается установление ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты или содержания с иждивением (п. 2 ст. 596 ГК РФ).

 Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен (п. 3 ст. 596 ГК РФ). Моментом заключения договора пожизненного содержания с иждивением является дата государственной регистрации. Если после нотариального удостоверения, но до государственной регистрации договора получатель ренты скончается, то данный договор ничтожен и не подлежит регистрации, соответственно, не может быть зарегистрировано и право собственности плательщика ренты. Напомним, что заявления о регистрации сделки должны быть поданы обеими сторонами - и плательщиком, и получателем ренты.

 Отчуждение имущества под выплату ренты может быть осуществлено за плату (ст. 585 ГК РФ): помимо обязательства по периодической уплате ренты (или предоставления содержания), плательщик ренты должен уплатить получателю ренты определенную договором сумму. В этом случае передача недвижимости осуществляется по передаточному акту (если договором не предусмотрен иной порядок). Для государственной регистрации требуются те же документы, что и для купли-продажи. Если имущество передается бесплатно, то передаточный акт не составляется.

 Основные особенности договоров ренты, пожизненного содержания с иждивением - это обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ). Поэтому при заключении договоров пожизненного содержания с иждивением регистрируются:

 1) сделка - договор ренты, пожизненного содержания с иждивением;

 2) право собственности плательщика ренты;

 3) обременение рентой;

 4) залог в пользу получателя ренты.

 Следует обратить внимание, что нормы о залоге в силу закона при ренте являются императивными и не могут быть отменены соглашением сторон, в отличие от залога в силу закона при купле-продаже в кредит.

 Регистрация залога осуществляется в соответствии с Инструкцией о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам, утв. приказом Минюста России, Госстроя России, Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 16 октября 2000 г. N 289/235/290.

 В свидетельстве о государственной регистрации права собственности плательщика ренты в графе "Ограничения (обременения)" указывается: "Постоянная рента", "Пожизненная рента" или "Пожизненное содержание с иждивением", затем "Залог в силу закона".

 Плательщик ренты как собственник вправе распоряжаться недвижимостью, переданной под выплату ренты. Но при совершении сделок необходимо соблюдение ряда условий:

 1) наличие согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ);

 2) указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставлению пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК РФ).

 При этом согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты.

 Записи об обременении недвижимого имущества рентой и ипотекой погашаются в случае:

 1) расторжения договора ренты, пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 453 ГК РФ);

 2) судебного признания данного договора недействительным (ст. 167 ГК РФ);

 3) смерти получателя пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением (ст. 596, 695 ГК РФ);

 4) выкупа ренты (ст. 592-594, 599, 605 ГК РФ);

 5) в иных случаях прекращения обязательства в соответствии с ГК РФ.

 Заключение договора ренты выгодно с точки зрения налогообложения, размер необходимых налоговых отчислений государству при заключении договора меньше, чем при простой купле-продаже. Обманчивое впечатление простоты указанного договора провоцирует обывателей на его заключение без предварительной консультации с юристом. Но исполнение такого договора имеет ряд личностных обязательств покупателя, которые сторонами игнорируются. Задача риэлторов - ознакомить граждан, обратившихся к ним за помощью, со всеми тонкостями при заключении договоров купли-продажи жилого помещения с пожизненным содержанием и иждивением. Приведем пример такого договора.

Договор купли-продажи жилого дома с пожизненным содержанием

 Договор найма жилого помещения

 Распространенной формой возникновения права на проживание является временный наем жилого помещения. Договор найма жилого помещения - это сделка, в результате которой наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

 Необходимость снимать квартиру может быть вызвана семейными, деловыми или иными обстоятельствами. Предложения подобного рода на рынке услуг появились довольно давно. Чаще всего такие отношения основывались на устной договоренности жильцов с хозяевами квартиры. В настоящее время все больше людей обращаются в риэлторские агентства для поиска возможных вариантов найма жилых помещений и оформляют рассматриваемые отношения надлежащим образом.

 Правовые характеристики договора временного найма жилого помещения определены гл. 35 ГК РФ. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Нанимателем по такому договору может быть только физическое лицо (гражданин РФ, иностранный гражданин, лицо без гражданства). Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). В этом проявляется государственная жилищная политика, направленная на сохранение жилого фонда и использование его по прямому назначению.

 Жилое помещение является собственностью наймодателя, и в рамках правомочий собственника он может распоряжаться своим имуществом. В договоре он может выступать как лично, так и через уполномоченное лицо.

 Социальный найм регулируется ст. 672 ГК РФ, где установлено, что такой договор заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. При этом к договору социального найма жилого помещения применяются также правила ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК РФ. Кроме того, к указанному виду договора могут применяться и другие положения ГК РФ, однако это возможно только в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

 Договор найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении указанного требования сделка является недействительной. В договоре указывается срок его действия, но не более пяти лет. Если такой срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

 Положения о временных жильцах, установленные в ст. 80 ЖК РФ, воспроизводят большинство положений ст. 680 ГК РФ, содержащей аналогичные нормы. Временные жильцы - все иные граждане, помимо нанимателя и совместно проживающих с ним членов его семьи, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем. Вселение временных жильцов возможно только при соблюдении следующих условий: взаимного согласия (единогласия по этому вопросу) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи; предварительного уведомления наймодателя. При этом целесообразно осуществлять уведомление наймодателя в письменной форме, т.к. в дальнейшем соответствующий документ может иметь доказательственное значение.

 Новеллой по сравнению с ЖК РФ 1983 г. является правило о том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения, приходящаяся на одного члена семьи и временных жильцов, будет для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Также введено новое правило, согласно которому срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ст. 80 ЖК РФ). Ранее предельный срок не предусматривался, существовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК РФ 1983 г.).

 Наниматель жилого помещения по договору социального найма предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения. Отметим, что от платы за коммунальные услуги наниматели не освобождаются. Отношения нанимателя и временных жильцов могут быть урегулированы в договорном порядке (договор безвозмездного пользования жилым помещением по правилам, установленным ст. 689-701 ГК РФ).

 Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения производится в соответствии с ЖК РФ с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. 450-453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не следует иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

 Определение договора найма жилого помещения является универсальным и охватывает две разновидности такого договора. Первая - договор коммерческого найма, предметом которого являются объекты жилищного фонда, находящиеся в частной, государственной или муниципальной собственности и относящиеся к жилищному фонду коммерческого использования. Этот вид договора найма регулируется ст. 671, 673-688 ГК РФ.

 Вторая разновидность договора - это договор социального найма, заключаемый в отношении только тех объектов, которые входят в состав государственного или муниципального жилищного фонда и относятся к жилищному фонду социального использования.

 От объекта и срока аренды зависит обязательность государственной регистрации договора аренды. Подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации следующие договоры:

 1) договоры аренды земельных участков, зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 26 ЗК РФ);

 2) договоры аренды участков лесного фонда (ст. 609 ГК РФ, ст. 32 ЛК РФ);

 3) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса независимо от срока аренды (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

 4) договоры субаренды, к которым применимы правила о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

 Также государственной регистрации подлежат соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды или договоры перенайма (ст. 389, 391, 615 ГК РФ) и соглашения об изменении договора аренды (дополнительные соглашения).

 Обязательность государственной регистрации договоров аренды установлена вступившей в силу с 1 марта 1996 г. второй частью ГК РФ. Статья 6 Федерального закона от 26 января 1996 г. N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" предусматривала, что до введения в действие федерального закона о государственной регистрации сохранялся действующий порядок регистрации сделок с недвижимостью.

 Заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды земельных участков как документы, подтверждающие право пользования земельными участками, подлежали регистрации в комитетах по земельным ресурсам и землеустройству в соответствии с указами Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" (в ред. Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287) (п. 3) и от 7 марта 1996 г. N 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" (п. 5) (в настоящее время оба указа утратили силу).

 Кроме собственников, в соответствии с законом арендодателями могут быть:

 1) государственные и муниципальные предприятия, в чьем хозяйственном ведении находится недвижимое имущество, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 2 ст. 295 ГК РФ);

 2) казенные предприятия, владеющие имуществом на праве оперативного управления, с согласия органа, уполномоченного распоряжаться государственным или муниципальным имуществом (п. 1 ст. 297 ГК РФ);

 3) учреждения, имеющие право самостоятельного распоряжения имуществом, приобретенным за счет доходов от разрешенной учредительными документами деятельности (п. 2 ст. 298 ГК РФ);

 4) образовательные учреждения с согласия совета образовательного учреждения (Закон РФ от 10 июля 1992 г. N 3266-1 "Об образовании" или ученого совета высшего образовательного учреждения (п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22 августа 1996 г. N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании");

 5) лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством - участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

 До государственной регистрации договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано право собственности, либо право хозяйственного ведения, либо право оперативного управления арендодателя на передаваемую в аренду недвижимость.

 Арендодателями государственного или муниципального недвижимого имущества, незакрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления (как правило, комитеты по управлению государственным, муниципальным имуществом). Перед регистрацией аренды должна быть осуществлена регистрация права собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования (на основании выписки из реестра государственной или муниципальной собственности или иного документа, подтверждающего принадлежность имущества данному публичному собственнику).

 Существует исключение из правила обязательной первичной регистрации, которое установлено земельным законодательством. Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется. Распоряжение указанными землями до разграничения осуществляют органы местного самоуправления, если законодательством (федеральным или региональным) не установлено иное.

 Собственник может, сохранив за собой право собственности, передать другим лицам полномочия по распоряжению имуществом на основании договоров. Например, договором доверительного управления могут быть определены полномочия доверительного управляющего на передачу имущества в аренду. В этом случае перед регистрацией договора аренды в ЕГРП должно быть зарегистрировано не только право собственности на переданное в доверительное управление имущество, но и передача недвижимости в доверительное управление в соответствии с п. 2 ст. 1017 ГК РФ.

 Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Передаточный акт свидетельствует об исполнении обязанности арендодателя по предоставлению арендованного имущества во владение и пользование арендатора.

 Возможно изменение и дополнение договора аренды. Соглашение об этом - сделка, изменяющая отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор. Однако государственная регистрация не является элементом формы договора, специального требования об обязательной государственной регистрации соглашений о внесении изменений в подлежащий государственной регистрации договор ГК РФ не содержит.

 В случае прекращения арендных отношений необходима государственная регистрация прекращения аренды. В ЕГРП запись об аренде погашается специальным штампом. Регистрация прекращения аренды может быть подтверждена выпиской из ЕГРП, выданной по заявлению арендодателя или арендатора.

 Хотя при регистрации договоров аренды в регистрационной записи указывается срок аренды, истечение указанного срока само по себе не является основанием для погашения регистрационной записи. После истечения срока запись об аренде может быть погашена по заявлению одной из сторон. Если срок договора истек, а арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжает пользоваться арендованным имуществом, и при этом ни одна из сторон не заявила в учреждении юстиции о погашении записи об аренде, то в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Если договор возобновлен на неопределенный срок, то регистрационная запись может быть в дальнейшем погашена по заявлению любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за 3 месяца или за иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

 Необходимо отметить, что аренда является обременением права арендодателя. В случае распоряжения арендованным имуществом (например, продажа или передача в залог) арендодатель обязан предупредить сторону по договору (покупателя, залогодержателя) о наличии арендатора.

Договор найма жилого помещения гражданином (физическим лицом) у гражданина (физического лица)

 4. Приобретение и реализация квартир по договору долевого участия в строительстве

 Часто строительство жилого дома финансируется частными инвесторами - юридическими и физическими лицами. По условиям инвестиционного контракта часть жилой площади передается безвозмездно органам местного самоуправления. На практике формирование стоимости квадратного метра жилья для инвестора осуществляется следующим образом.

 Сметная стоимость строительства жилого дома определяется на основании проекта и включается в сводный сметный расчет стоимости строительства. Она является лимитом финансирования, который определяет предельный размер долевых взносов каждого соинвестора.

 В договорах на долевое участие в финансировании строительства устанавливается сумма долевых взносов и соответствующая ей жилая площадь для каждого соинвестора.

 Фактическая себестоимость одного квадратного метра построенной жилой площади определяется исходя из стоимости капитальных затрат и общей площади жилого дома по проектным данным. Согласно условиям инвестиционного контракта данная себестоимость определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома.

 Инвестиционная себестоимость одного квадратного метра площади для соинвесторов определяется как стоимость фактических (капитальных) затрат по исполнительному сводному сметному расчету, деленная на общую площадь квартир жилого дома за вычетом общей площади квартир, передаваемых органу местного самоуправления.

 Таким образом, инвестиционная себестоимость одного квадратного метра жилой площади превышает его фактическую себестоимость по данным учета заказчика. Это обусловлено безвозмездной передачей части жилой площади органам местного самоуправления.

 В учете соинвесторов - юридических лиц полученные квартиры отражаются в составе основных средств, в корреспонденции со счетами расчетов по перечисленным заказчику долевым взносам финансирования.

 Участники инвестиционного контракта по окончании строительства составляют совместный документ о распределении меду ними построенной жилой площади. Согласно условиям инвестиционного контракта каждая из сторон самостоятельно оформляет право собственности на получаемые отдельные квартиры.

 Значит, квартиры, приобретенные в порядке долевого участия в строительстве, отражаются в учете риэлторской организации по стоимости приобретения, которая равна сумме денежных средств, фактически перечисленных заказчику на их строительство.

 При реализации по договору купли-продажи квартир, полученных риэлтором в счет долевого участия в строительстве, облагаемый НДС оборот определяется в виде разницы между рыночной ценой их реализации и балансовой стоимостью. Рыночной ценой реализации признается цена, указанная сторонами сделки (ст. 40 НК РФ). Под балансовой стоимостью понимается объем фактических затрат по финансированию их строительства.

 Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру.

 В соответствии с инвестиционным контрактом администрация предоставляет инвестору инвестиционный объект - земельный участок, на территории которого инвестор за счет собственных и привлеченных средств возводит жилой дом. Площади в построенном доме делятся между инвестором и администрацией в оговоренной в контракте пропорции. Соинвесторы - юридические лица в свою очередь привлекают других соинвесторов. Таких уровней может быть несколько.

 Опишем особенности налогообложения данной операции с учетом сроков поступления оплаты от соинвесторов и перечисления средств генеральному инвестору.

 Допустим, организация произвела оплату генеральному инвестору, а затем переуступила право участия в инвестиционном договоре соинвестору (риэлтору). В данном случае такая переуступка будет являться уступкой имущественного права и в соответствии с требованиями ст. 155 НК РФ признается налоговой базой по НДС.

 Пример.

 По договору долевого участия в строительстве жилого дома риэлторская организация перечислила заказчику (генеральному инвестору) 10 000 000 руб. После сдачи дома в эксплуатацию риэлторская организация приобрела право собственности на 10 квартир в нем, которые продала за 12 000 000 руб. физическим и юридическим лицам. Затраты по реализации квартир составили 600 000 руб.

 В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи.

 Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 10 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на долевое строительство.

 После государственной регистрации права собственности на квартиры:

 Д 41 "Товары", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 10 000 000 руб. - приобретенные квартиры поставлены на баланс.

 После оформления договоров купли-продажи квартир:

 Д 90 "Себестоимость продаж", К 41 "Товары" - 10 000 000 руб. - балансовая стоимость квартир списана на реализацию;

 Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 "Выручка" - 12 000 000 руб. - отражена выручка от реализации квартир;

 Д 90 "Себестоимость продаж", К 44 "Расходы на продажу" - 600 000 руб. - списаны затраты организации по реализации квартир;

 Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 305 000 руб. (2 000 000 руб. х 15,25%) - начислен НДС с разницы между продажной и балансовой стоимостью;

 Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 1 666 600 руб. - выявлен финансовый результат от реализации квартир (облагается по ставке 30%).

 Следует иметь в виду, что исчисление налогов по каждой сделке купли-продажи квартир должно осуществляться с учетом положений ст. 40 НК РФ.

 Генеральный инвестор по условиям контракта имеет право привлекать к финансированию строительства объекта соинвесторов, которые уже, в конечном счете, получают право собственности на проинвестированную ими часть жилого дома (квартиру, блок квартир и т.п.).

 Договор о долевом участии в строительстве может содержать условия и элементы и других видов договоров быть квалифицирован как смешанный договор. Допустим, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону цели (ст. 1041 ГК РФ). Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью (ст. 1043 ГК РФ).

 Часто совместное долевое строительство юридическими лицами зданий, сооружений, заводов, дорог, гаражей, жилых домов или совместное долевое строительство жилых домов хозяйственными обществами (товариществами) и гражданами осуществляется на основании договора о совместной деятельности. Этот договор может иметь разные названия: договор об участии в долевом строительстве, договор долевого участия, договор о совместной деятельности и пр.

 Стоимость объектов, находящихся в собственности двух или нескольких организаций, отражается каждой организацией в составе основных средств соразмерно ее доле в общей собственности.

 Имущество может находиться в общей собственности, с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (ст. 244 ГК РФ).

 Возникновение общей долевой собственности возможно как между организациями - юридическими лицами, так и между гражданами; при этом участниками общей совместной собственности могут быть только граждане.

 Все операции учета по совместной деятельности можно разделить на три этапа.

 При отражении в учете вкладов в совместную деятельность передача будет осуществлена проводками:

 1) Д 91 "Прочие расходы", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - учтена стоимость переданного имущества;

 2) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - отражена стоимость передачи по договору простого товарищества;

 3) Д 91 "Прочие расходы", К 10 "Материалы" - списана стоимость передаваемых материалов;

 4) Д 58 "Финансовые вложения", К 91 "Прочие доходы" - учтена договорная стоимость передаваемых материалов.

 Внесение в качестве вклада денежных средств учитывается проводкой - Д 58 "Финансовые вложения", К 51 "Расчетные счета" - перечислены средства по договору простого товарищества.

 При учете операций по совместной деятельности на выделенном балансе стоимость полученного имущества приходуется проводками:

 1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы произведенные участником капитальные вложения;

 2) Д 10 "Материалы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы материалы, полученные от участника;

 3) Д 51 "Расчетные счета", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходованы полученные денежные средства.

 Затем затраты связанные со строительством учитываются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" в общем порядке, до момента установленной передачи готового объекта в долевую собственность участников.

 Передача имущества в долевую собственность учитывается проводками:

 1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - оприходована на баланс полученная доля по стоимости, указанной в документах на передачу организацией-застройщиком;

 2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 91 "Прочие доходы" - определена сумма полученного дохода по совместной деятельности;

 3) Д 91 "Прочие расходы", К 58 "Финансовые вложения" - учтена сумма вклада в простое товарищество. Если стоимость полученной доли будет выше, чем сумма вклада, то будет учтена сумма полученной прибыли.

 По пункту 1.1 ст. 6 Федерального закона от 7 августа 2001 г. N 115-ФЗ обязательному контролю подлежат сделки с недвижимостью на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб. Об этом риэлторским организациям напомнил ЦБ РФ в своем письме от 31 августа 2005 г. N 8, как раз перед всплеском покупательной и деловой активности рынка недвижимости. Более того, по разъяснениям ЦБ РФ к контролируемым относятся и сделки, связанные с участием в долевом строительстве. Ведь по п. 1 ст. 130 ГК РФ "незавершенное строительство" относится к недвижимому имуществу, а значит, на нее распространяется действие подп. 1.1 ст. 6 Федерального закона N 115-ФЗ. Поэтому, как только риэлтор зарегистрирует договор долевого участия в строительстве на сумму, равную или превышающую 3 млн. руб., он сразу попадет под пристальное внимание Росфинмониторинга. О том, что подобный договор подлежит государственной регистрации, сказано в п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

 Внесенная доля для застройщика является целевым финансированием (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), поэтому отнести ее на расходы риэлтор не вправе (подп. 17 ст. 270 НК РФ). Однако это не означает, что перечисленные по договору на протяжении всего периода строительства суммы не смогут вообще участвовать при расчете налога на прибыль риэлторской организации. По окончании строительства она станет собственником квартиры, поэтому дальнейшая продажа квартиры будет расцениваться как обычная реализация товаров, доход от которой уменьшается на стоимость покупки (подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ). В данном случае не важно, что изначально жилье было приобретено не по договору купли-продажи, а по договору долевого участия в строительстве.

 Для дольщика заключение договора участия в долевом строительстве гарантирует, что, когда постройка закончится, он, зарегистрировав право собственности на указанную в договоре долю (квартиру), станет ее полноправным хозяином. Поэтому, реализуя впоследствии квартиру, он вправе воспользоваться льготой по НДС. Соответственно, входной налог, предъявленный застройщиком после окончания строительства, к вычету не принимается, а учитывается в стоимости квартиры у риэлтора, согласно п. 2 ст. 170 НК РФ.

 5. Уступка права требования квартир, основанная на договоре долевого участия в строительстве жилого дома

 Организации, занимающиеся строительством жилья (застройщики), как правило, не имеют возможности отвлечь из оборота значительные финансовые средства на долгий период. В связи с этим застройщики вынуждены использовать при строительстве дома не только собственные, но и привлеченные средства. Схема долевого строительства имеет многоуровневую структуру. В основе ее обычно лежит инвестиционный контракт, заключаемый между муниципальной администрацией - владельцем земельного участка и генеральным инвестором. Если владельцем земельного участка является какая-либо организация, то заключается трехсторонний контракт.

 Если риэлторская организация внесла инвестиционный взнос в полном объеме и тем самым выполнила свои обязательства перед заказчиком по договору на долевое участие в строительстве жилья, то в этом случае у риэлторской организации возникает право требования к заказчику на долю профинансированных ею квартир. Согласно гражданскому законодательству (ст. 382 ГК РФ) это право (требование) может быть передано риэлторской организацией другому лицу по договору уступки права требования (договору цессии), в этом случае договор цессии помогает гарантированно вернуть свои деньги.

 В договоре цессии участвуют две стороны: цедент (продавец задолженности) и цессионарий (покупатель). Договор цессии, на основе которого производится перемена сторон в обязательстве, должен соответствовать первоначальному договору, по которому проводилась сделка между продавцом задолженности и должником (ст. 389 ГК РФ). Если первоначальный договор был заключен в простой письменной или нотариальной форме, то уступка права требования совершается таким же образом. Если сделка требовала государственной регистрации, то договор цессии нужно зарегистрировать в том же порядке. Права по цессии покупатель получает от первоначального кредитора в том же объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода.

 Если построенные квартиры предназначены для продажи, то они включаются в состав основных средств или готовой продукции в зависимости от предполагаемого направления использования. Риэлторские организации могут продавать готовые квартиры, поступившие в их собственность по окончании строительства и принятия на баланс готовых помещений.

 Уступка права требования представляет собой перемену кредитора в обязательстве в результате совершения кредитором соответствующей сделки, как правило, путем заключения двустороннего соглашения (договора) между прежним и новым кредитором (ст. 382 ГК РФ).

 Уступка прав требования жилья производится по договорам уступки прав, которые могут заключаться сторонами во время строительства и после окончания строительства, но всегда до момента оформления в собственность построенного жилья. Фактическая передача прав на квартиры может быть осуществлена после окончания строительства (когда объект права индивидуализирован) и до момента, когда организация воспользовалась своим правом и оформила жилье в собственность.

 В случае если объект строительства принят государственной приемочной комиссией в эксплуатацию и акт ввода в эксплуатацию утвержден постановлением главы муниципального образования, на территории которого находится объект, то заключение договора долевого участия в строительстве не допускается. Стороны могут заключить только договор купли-продажи объекта (его части). Таким образом, если договор не содержит ограничений на уступку права (требования) риэлторской организации к инвестору, то такая уступка не противоречит ГК РФ.

 Договор цессии широко применяется в следующем варианте хозяйственных отношений: риэлторская организация, участвуя в качестве инвестора в долевом строительстве, перечисляет деньги другому юридическому лицу на строительство, а затем уступает права требования доли в построенном объекте недвижимости юридическим или физическим лицам. Широкое распространение договора уступки права требования в строительстве связано с тем, что:

 1) инвестиции осуществляются не с целью получения недвижимого имущества, а с целью получения прибыли от его дальнейшей продажи;

 2) оформление права собственности на недвижимость - достаточно длительный процесс, занимающий немалое время.

 Поэтому вместо того чтобы оформить право собственности на имущество на себя, а затем еще раз переоформить на покупателя, риэлторы, не получая права собственности на построенную недвижимость, уступают право требования ее получения покупателю, и в результате право собственности оформляется только один раз - сразу на покупателя.

 При этом очевидно, что данная риэлторская организация товаров не поставляет, работ не выполняет и услуг не оказывает: она только перечисляет деньги, получает право на недвижимость и уступает его.

 Пример.

 По договору цессии риэлторская организация (цедент), перечислившая по договору долевого участия в строительстве жилого дома заказчику инвестиционный взнос в полном объеме на строительство 2 квартир (2 000 000 руб.), уступает право требования этих квартир другой организации (цессионарию) за 3 000 000 руб.

 В бухгалтерском учете организации осуществляется следующая запись:

 Д 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", К 51 "Расчетные счета" - 2 000 000 руб. - по договору на долевое строительство заказчику перечислены денежные средства в размере инвестиционного взноса на строительство 2 квартир.

 После подписания с цессионарием договора цессии:

 1) Д 76, субcчет "Расчеты с цессионарием", К 90 "Выручка" - 3000 000 руб. - отражена уступка права требования квартир;

 2) Д 90 "Себестоимость продаж", К 76, субcчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - списана на реализацию дебиторская задолженность в сумме инвестиционного взноса, внесенного риэлтором на строительство квартир, права на которые переуступаются;

 3) Д 90 "Себестоимость продаж", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 542 руб. - начислен в бюджет НДС с разницы между задолженностью цессионария и стоимостью уступаемого права в размере реализуемой дебиторской задолженности;

 4) Д 90 "Себестоимость продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 847 458 руб. - выявлен финансовый результат по договору цессии (является операционным доходом, включаемым в балансовую прибыль организации для обложения налогом на прибыль по основной ставке);

 5) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с цессионарием" - 3 000 000 руб. - погашена задолженность цессионария по договору цессии

 В случае занижения оплаты по проданной дебиторской задолженности убыток от данной операции для целей налогообложения не учитывается.

 Пример.

 Инвестор перечислил инвестору-застройщику 1 000 000 руб. в качестве финансирования строительства доли в объекте недвижимости (квартиры). По окончании строительства квартира в собственность инвестора не оформляется, т.к. право требования ее получения переходит к физическому лицу. При этом физическое лицо уплачивает инвестору 1 300 000 руб. Кроме того, инвестор уплатил комиссионное вознаграждение риэлторской фирме за услуги по поиску покупателя права требования в сумме 23 600 руб., включая 3600 руб. НДС.

 Бухгалтерский учет в рассматриваемом случае должен быть следующим:

 1) Д 76/и, субcчет "Расчеты с инвестором-застройщиком", К 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос инвестору-застройщику;

 2) Д 23 "Вспомогательные производства", К 76/р, субcчет "Расчеты с риэлтором" - 20 000 руб. - начислено посреднику (риэлторской фирме) за выполненные услуги по поиску покупателя права требования - по подписании акта выполненных услуг;

 3) Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 76/р, субcчет "Расчеты с риэлтором" - 3600 руб. - на сумму НДС по посредническим услугам;

 4) Д 76/р, субcчет "Расчеты с риэлтором", К 51 "Расчетные счета" - 23 600 руб. - уплачено за оказание риэлторских услуг;

 5) Д 50 "Касса", К 76/п, субcчет "Расчеты с покупателем" - 1300000 руб. - получена от покупателя сумма за предстоящую уступку права требования;

 6) Д 76/п, субcчет "Расчеты с покупателем", К 90 "Выручка" (91 "Прочие доходы") - 1 300 000 руб. - отражена реализация права требования;

 7) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 76/и, субcчет "Расчеты с инвестором-застройщиком" - 1 000 000 руб. - списана "первоначальная стоимость" задолженности;

 8) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 23 "Вспомогательные производства" - 20 000 руб. - списаны комиссионные расходы по поиску покупателя, уплаченные риэлторской организации;

 9) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 68 "Налоги и сборы НДС" - 198 300 руб. - начислен в бюджет НДС с суммы, полученной от покупателя по договору (1300 тыс. руб. / 118% х 18%).

 Кроме того, т.к. данная операция признается облагаемой НДС, следовательно, налогоплательщик может принять к вычету НДС, уплаченный риэлторской организации (подп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ):

 1) Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 3600 руб. - принят к вычету НДС, уплаченный в составе комиссионного вознаграждения;

 2) Д 90 "Себестоимость продаж" (91 "Прочие расходы"), К 99 "Прибыли и убытки" - 81 700 руб. - выявлена прибыль от операции по уступке требования в целом (1 300 000 руб. - 198 300 руб. - 1 000 000 руб. - 20 000 руб.);

 3) Д 99 "Прибыли и убытки", К 68 "Налог на прибыль" - 19 600 руб. - начислен налог на прибыль (81 700 руб. х 24%).

 По сути, организация, уступающая право требования, должна начислить налог с разницы между суммой, полученной от физического лица, и суммой, перечисленной генеральному инвестору. При этом принять к вычету НДС с инвестиционного взноса инвестор не может по нескольким причинам, одной из которых является, например, отсутствие счета-фактуры. Таким образом, при получении денег от покупателя инвестиционного взноса НДС должен быть начислен со всей суммы, а не с разницы.

 Особого порядка определения финансового результата для сделок по уступке права требования при инвестиционно-строительной деятельности гл. 25 НК РФ не установлено. При этом при передаче имущественных прав определяются доходы и расходы от реализации.

 Датой признания доходов по данной сделке должен являться день, в который право требования переходит от прежнего инвестора к новому владельцу. Что касается расходов, то расход в виде суммы первоначально внесенного инвестиционного взноса для целей исчисления налога на прибыль должен признаваться также в момент перехода прав по договору цессии. Действительно, до этого момента взнос не может быть признан расходом, связанным с определением налоговой базы по операции уступки права требования, т.к. является вложением (инвестиционным взносом) в строительство недвижимости.

 Момент перехода права от цедента к цессионарию осуществляется в момент заключения договора цессии, за исключением следующих случаев:

 1) передача будущих прав - такие права перейдут цессионарию только в момент их возникновения;

 2) заключение договора уступки требования с отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ) - в этой ситуации право требования будет передано новому кредитору только при наступлении определенного сторонами условия;

 3) когда стороны в договоре цессии предусмотрели иной момент перехода права.

 Что касается комиссионного вознаграждения, уплаченного риэлторской фирме, то его можно признать для целей налогообложения в момент подписания акта выполненных комиссионных услуг в соответствии с подп. 3 п. 1 ст. 264 НК РФ в качестве прочих расходов, связанных с реализацией.

 В настоящее время существуют следующие граничные условия договора цессии:

 1) сделки заключаются между юридическими лицами;

 2) первым заключается договор между заказчиком-застройщиком и дольщиком (риэлтором), обязанным по договору финансировать строительство нескольких квартир и приобретающим право на получение этих квартир после исполнения обязанности по финансированию, при этом дольщик (риэлтор) исполняет данное обязательство, как перечисляя денежные средства, так и выполняя для заказчика строительные работы;

 3) в договоре предусмотрено право первого участника передавать свои права и обязательства другим юридическим и физическим лицам, в том числе и частично;

 4) к моменту заключения первого договора цессии первый участник выполняет строительные работы;

 5) первый участник (риэлтор) заключает договоры уступки требования с двумя юридическими лицами (вторым и третьим участниками). При этом второму участнику передаются документы, подтверждающие исполнение первым участником своих обязательств и право получения в дальнейшем одной квартиры. Третьему участнику документов об исполнении первым участником своих обязательств по договору с заказчиком-застройщиком не передается, а передается как право получения в построенном доме нескольких квартир, так и обязанность финансирования строительства.

 Чтобы избежать негативных последствий при оспаривании застройщиком действительности договора "замены лица в обязательстве", целесообразно предусмотреть в договоре между застройщиком и генеральным инвестором право инвесторов (риэлторских организаций) передавать часть своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, а также согласие застройщика на соответствующий перевод долга.

 Можно дать несколько практических советов при заключении договоров такого рода.

 Для того чтобы договор "замены лица в обязательстве", по которому передается только часть прав, не был признан ничтожным при рассмотрении дела в арбитражном суде, необходимо, чтобы в первоначальном договоре (договоре застройщика с риэлторской организацией (инвестором)) было предусмотрено право риэлтора (инвестора) передавать часть своих прав и обязанностей, а также согласие застройщика на перевод долга, соответствующего передаваемым правам по данному договору. Эта ситуация имеет место в договорах цессии с третьим участником.

 Большое значение имеет комплект документов, передаваемый прежним кредитором новому кредитору вместе с договором цессии (ст. 385 ГК РФ). Должник вправе не исполнять обязательство по отношению к новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу, а кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

 Закон прямо указывает на обязанность кредитора, уступающего требование, передать документы, удостоверяющие право требования. К таким документам относится в первую очередь оригинал договора риэлтора (инвестора) с застройщиком.

 Таким образом, обязанность прежнего кредитора-инвестора передать новому кредитору-инвестору все документы, удостоверяющие право требования, приводит генерального инвестора, передающего только часть требований, к необходимости заключить с застройщиком договор в количестве экземпляров, большем двух. Это не противоречит п. 2 ст. 434 ГК РФ, в котором предусматривается заключение договора в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, однако не устанавливается никаких ограничений относительно количества экземпляров подписанного договора. В соответствии с общими принципами гражданского права это можно трактовать как свободу участников договора в определении количества экземпляров последнего. Если в тексте основного договора содержится указание на количество экземпляров данного договора, ничто не мешает при необходимости застройщику и риэлтору (инвестору) внести изменения в договор в части увеличения количества его экземпляров.

 Однако выходит, что третье лицо, которому риэлтор (инвестор) уступает часть прав и передает часть обязанностей по договору с заказчиком-застройщиком, ограничено в дальнейшей уступке своих прав по данному договору количеством экземпляров оригинала договора, переданного ему риэлтором (инвестором), либо должно заранее согласовать возможность передачи ему дополнительных экземпляров оригинала основного договора.

 Получить право на оформление в собственность жилья можно не только путем заключения договора уступки права (требования) на квартиру после того, как объект построен (имущество, право на которое уступается, создано), но и в процессе строительства путем заключения договора долевого участия в строительстве или уступки права инвестирования.

 Если риэлтор имеет дело с инвестором, который уже получил имущественное право (проинвестировал строительство), привлекает средства других участников, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций, этот риэлтор фактически передает новым участникам инвестирования имущественные права инвестора.

 Если риэлтор имеет дело с инвестором, который, получив средства дольщиков, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик.

 Однако пока не создан объект имущественного права, не существует и самого имущественного права на этот объект. Иными словами, имущественное право на жилье возникает только после того, как дом построен и сдан государственной комиссии. Следовательно, и налогом облагаются только сделки по передаче имущественных прав на жилье после окончания строительства дома. В этой ситуации под передачей имущественного права можно понимать только сделки по уступке права (требования) жилья, заключаемые после того, как объект построен. Право оформить в собственность квартиру может быть имущественным правом лишь тогда, когда в любой момент им можно воспользоваться (оформить право собственности на квартиру). На стадии строительства дома сделать это невозможно. Более того, объект имущественного права может не возникнуть (например, участок с недостроенным домом будет изъят для государственных целей).

 Однако с 1 января 2005 г. при приобретении прав на квартиру в строящемся доме покупатель вправе получить имущественный налоговый вычет на основании:

 договора о приобретении прав на квартиру, доли (долей) в ней в строящемся доме;

 акта о передаче квартиры, доли (долей) в ней покупателю, не дожидаясь получения свидетельства о праве собственности на квартиру (подр. см. ниже).

 6. Уступка доли инвестирования строительства квартир физическим или юридическим лицам

 В ходе строительства жилого дома риэлторская организация по согласованию с генеральным инвестором, с которым у нее заключен договор на долевое строительство, может переуступить третьему лицу долю инвестирования строительства, которую она обязана профинансировать в соответствии с условиями договора с генеральным инвестором.

 Риэлторские организации, привлекающие денежные средства третьих лиц (физических и юридических) по договорам уступки доли инвестирования, учитывают инвестиционные взносы последних как целевые поступления, которые не подлежат обложению НДС до момента исполнения сторонами обязательств по договору.

 Сумма превышения денежных средств, полученных по договорам уступки доли инвестирования строительства, над суммой затрат, понесенных организацией по финансированию строительства доли жилья, рассматривается как прочие операционные доходы, которые в свою очередь облагаются налогом на прибыль и НДС.

 В риэлторской организации основной деятельностью является получение дохода от переуступки доли инвестирования объектов строительства. В случае если доля поступлений от такой деятельности составляет значительную сумму при систематическом получении дохода, то риэлторская организация должна отразить эту сумму в бухгалтерском учете по счету 90 "Выручка" как прибыль от реализации услуг, а не по счету 91 "Прочие доходы" как прочие операционные доходы, закрепив это в своей учетной политике. При этом расходы, связанные с получением доходов, учитываемых как доходы от обычных видов деятельности, необходимо учитывать в соответствии с требованиями положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99), утв. приказом Минфина России от 6 апреля 1999 г. N 33н, как расходы от обычных видов деятельности.

 Возникает вопрос: как квалифицировать договор переуступки доли инвестирования строительства квартиры - как договор возмездного оказания услуг (по реализации инвестиционного проекта) или договор комиссии (или агентский). От решения этого вопроса зависят и бухгалтерский учет, и налогообложение риэлторской организации.

 Поскольку заключаемый риэлторской организацией с физическим или юридическим лицом договор переуступки права инвестирования является гражданско-правовой сделкой, связанной с реализацией права на объект недвижимости и совершаемой в пользу третьих лиц за их счет, безусловно, есть основания признать такой договор посредническим.

 Однако не в пользу такого вывода говорит тот факт, что изначально риэлторская организация заключила с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство от своего имени, не имея на тот момент поручения от третьих лиц на его заключение с целью переуступки в последующем доли инвестирования строительства в их пользу, что означает ее действия в собственных интересах, а не в интересах третьих лиц.

 В то же время возможно признание действия риэлторской организации по заключению договора с заказчиком действием в чужом интересе без поручения (гл. 50 ГК РФ), а заключение договора переуступки доли инвестирования строительства жилья - действием по поручению третьего лица, в интересах которого и были произведены действия, предшествующие сделке (заключение договора с генеральным инвестором на долевое строительство). В этом случае договор, заключаемый риэлторской организацией на переуступку доли инвестирования строительства, следует признать посреднической сделкой, доход по которой у риэлтора можно рассматривать как вознаграждение, облагая его по повышенной ставке налога на прибыль.

 Пример.

 Риэлторская организация, заключившая с заказчиком (генеральным инвестором) договор на долевое строительство жилого дома с условием финансирования строительства 10 квартир в размере 10 000 000 руб., уступает долю инвестирования строительства 2 квартир физическому лицу за 3 000 000 руб. Расходы по оформлению права собственности на квартиры составляют 2500 руб.

 При этом возможны два варианта.

 Заключение договора с заказчиком не согласовано, условиями договора предусмотрено:

 1) перечисление денежных средств в полном объеме на счет риэлтора;

 2) компенсация расходов по оформлению права собственности на квартиры физическим лицом;

 3) обязательства по договору считаются выполненными после погашения физическим лицом задолженности по договору в полном объеме и оформления риэлтором права собственности физического лица на квартиры.

 Заключение договора на таких условиях следует рассматривать как агентский договор с элементами договора комиссии (поскольку риэлторская организация при исполнении обязательств по договору действует в отношениях с заказчиком от своего имени в пользу физического лица), и элементами договора поручения (оформляя право собственности на квартиры, риэлторская организация действует в интересах физического лица по его доверенности).

 Таким образом, переуступка права инвестирования строительства квартир должна быть отражена в учете как операция по агентскому договору с участием агента в расчетах.

 В бухгалтерском учете риэлторской организации осуществляются следующие записи:

 1) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 3 000 000 руб. - получены денежные средства от физического лица на строительство квартир;

 2) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 62 "Авансы полученные" - 1 000 000 руб. - сумма вознаграждения, предусмотренная договором с физическим лицом (как разница между договорной ценой и суммой инвестиционного взноса, подлежащей перечислению риэлтором на строительство 2 квартир по договору с заказчиком), отражена как аванс, полученный по договору переуступки доли инвестирования строительства квартир;

 3) Д 62 "Авансы полученные", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 543 руб. - начислен НДС с аванса;

 4) Д 76, субcчет "Расчеты с заказчиком", К 51 "Расчетные счета" - 2 000 000 руб. - перечислен инвестиционный взнос на строительство 2 квартир после сдачи жилого дома в эксплуатацию;

 5) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 51 "Расчетные счета" - 2500 руб. - оплата расходов, связанных с оформлением права собственности физического лица на квартиры;

 6) Д 51 "Расчетные счета", К 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 2500 руб. - компенсация физическим лицом расходов по оформлению его права собственности на квартиры.

 После государственной регистрации права собственности на квартиры:

 1) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 76, субсчет "Расчеты с заказчиком" - 2 000 000 руб. - денежные средства, перечисленные заказчику, зачтены как инвестиционный взнос физического лица;

 2) Д 76, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 90 "Выручка" - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по реализации инвестиционного проекта;

 3) Д 62 "Авансы полученные", К 76, субсчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - зачтен ранее полученный аванс;

 4) Д 68 "Налоги и сборы НДС", К 62 "Авансы полученные", - 152 543 руб. - зачтен НДС, уплаченный в бюджет с суммы аванса;

 5) Д 90 "Выручка", К 44 "Расходы на продажу" - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с выполнением обязательств по договору с физическим лицом;

 6) Д 90 "Выручка", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 543 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

 7) Д 90 "Выручка", К 99 "Прибыли и убытки" - 832 157 руб. - выявлен финансовый результат по договору.

 Если заключение договора на переуступку доли инвестирования с заказчиком согласовано, то это рассматривается как замена лица в обязательстве (риэлтора - на физическое лицо) по договору на долевое участие в строительстве жилого дома, заключенному между заказчиком и риэлторской организацией. В таком случае к физическому лицу переходят все обязанности и права на уступаемую ему долю по договору, заключенному ранее риэлторской организацией на долевое участие в строительстве.

 При этом договор уступки доли инвестирования строительства можно рассматривать как договор поручения, основанный на договоре действия в чужом интересе без поручения (ст. 982 ГК РФ), без участия поверенного в расчетах.

 В бухгалтерском учете организации осуществляются следующие записи:

 1) Д 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом", К 90 "Выручка" - 1 000 000 руб. - отражена сумма вознаграждения за оказанные физическому лицу услуги по уступке права инвестирования строительства 2 квартир;

 2) Д 90 "Выручка", К 44 "Расходы на продажу" - 15 300 руб. - списаны затраты организации, связанные с оказанием услуг по договору;

 3) Д 90 "Выручка", К 68 "Налоги и сборы НДС" - 152 543 руб. - начислен НДС в бюджет с суммы вознаграждения по договору;

 4) Д 90 "Выручка", К 99 "Прибыли и убытки" - 832 57 руб. - выявлен финансовый результат по договору;

 5) Д 51 "Расчетные счета", К 62, субcчет "Расчеты с физическим лицом" - 1 000 000 руб. - погашена задолженность физического лица перед риэлторской организацией за оказанные услуги.

 Договор о долевом инвестировании заключает застройщик с риэлторской организацией или физическими лицами. Средства, полученные в рамках договоров долевого строительства, могут быть признаны у застройщика целевым финансированием.

 Для признания денежных средств целевыми, необходимо наличие двух следующих условий:

 1) риэлторская организация или физические лица заключают договор о строительстве конкретно для них определенной части объекта строительства;

 2) бухгалтерский учет хозяйственных операций, связанных со строительством ведется на балансе застройщика, т.е. договор не может быть квалифицирован как договор по совместной деятельности.

 Средства, полученные по договорам долевого строительства, учитываются проводками:

 1) Д 51 "Расчетные счета", К 86 "Целевое финансирование" - получены средства дольщиков на расчетный счет;

 2) Д 50 "Касса", К 86 "Целевое финансирование" - средства получены в кассу.

 Каждый участник договора долевого участия в строительстве по окончании этого строительства должен получить часть построенного объекта пропорционально внесенной им доли. Если застройщик осуществляет строительство жилых помещений за счет долевого участия разных риэлторских организаций, то построенный объект основных средств передается на баланс риэлторских организаций соразмерно доли каждого в объекте основных средств (ПБУ 6/01).

 Дольщики могут объединиться в товарищество собственников жилья, в этом случае объект передается в размере общей суммы долей всех объединившихся риэлторов. Такая передача, по НК РФ, не может быть признанной реализацией и поэтому не облагается НДС.

 Пример.

 Риэлторской организацией в 2005 г. по договору долевого участия в строительстве жилья внесены средства в порядке инвестиционного взноса на строительство жилого дома, в размере 5 900 000 руб., в том числе средства привлекаемых соинвесторов (физических лиц) - в размере 2 900 000 руб.

 По окончании строительства стоимость доли жилого дома составила 5 900 000 руб. Соинвесторам (физическим лицам) выделены квартиры пропорционально внесенной ими доле.

 В бухгалтерском учете риэлторской организации производятся следующие записи:

 1) Д 51 "Расчетные счета", К 86 "Целевое финансирование" - 2 900 000 руб. - получены средства от соинвесторов на реализацию инвестиционного проекта;

 2) Д 76 "Разные дебиторы, кредиторы", К 51 "Расчетные счета" - 5 900 000 руб. - перечислены генподрядчику источники финансирования, в том числе собственные средства - 3 000 000, средства соинвесторов - 29 000 000;

 3) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 5 000 000 руб. - закрытие расчетов с генподрядчиком по выполненным строительным работам;

 4) Д 19 "НДС по приобретенным ОС", К 76 "Разные дебиторы, кредиторы" - 900 000 руб. - сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам;

 5) Д 86 "Целевое финансирование", К 19 "НДС по приобретенным ОС" - 442 373 руб. - соинвесторам передана сумма НДС, предъявленная основным застройщикам по выполненным строительным работам, в части долей, внесенных соинвесторами (физическими лицами);

 6) Д 01 "Основные средства", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - 2 542 373 руб. - отражена инвентарная стоимость объекта в размере собственной доли (после прохождения обязательной государственной регистрации);

 7) Д 86 "Целевое финансирование", К 08 "Вложения во внеоборотные активы" - 2 457 627 - соинвесторам (физическим лицам) переданы квартиры пропорционально их доли.

 Передача имущества, если она носит инвестиционный характер, не признается реализацией товаров (работ, услуг). В соответствии с п. 17 ст. 270 НК РФ не учитывается в качестве расхода в целях налогообложения стоимость имущества, переданного в рамках целевого финансирования. Поэтому первый инвестор не учитывает для целей налогообложения сумму денежных средств, перечисленных заказчику-застройщику в оплату доли инвестирования. Заказчик-застройщик также не учитывает при определении налоговой базы полученные денежные средства, руководствуясь подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Соответственно, при уступке первым инвестором доли инвестирования у него не возникает налоговой базы в размере уступаемой доли. При этом превышение суммы уступки над стоимостью уступаемой доли (вознаграждение за уступку) у первого инвестора признается доходом от реализации на основании ст. 249 НК РФ.

 Однако для риэлторов, участвующих в долевом строительстве путем приобретения доли по уступке, прекращение соответствующего обязательства по окончании строительства означает получение имущества в счет стоимости оплаченной доли. Передача такого имущества от заказчика-застройщика не формирует дохода у участника долевого строительства. На том же основании у риэлторов не возникает расхода по приобретенному праву требования в части стоимости доли инвестирования.

 Риэлторам, не оказывающим финансовые услуги, а осуществляющим продажу квартир, полученных от участия в долевом строительстве, следует применять порядок определения расходов по торговым операциям, предусмотренный ст. 320 НК РФ. В соответствии с этим порядком к прямым расходам относятся стоимость покупных товаров, реализованных в отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика-покупателя. Все остальные расходы признаются косвенными расходами (за исключением внереализационных) и уменьшают доходы от реализации текущего отчетного периода.

 Риэлторы учитывают полученные квартиры на счете 41 "Товары", при этом транспортные расходы на доставку товаров у них отсутствуют. Таким образом, для целей налогового учета при уступке права требования у риэлторов сумма вознаграждения за уступку права требования относится к косвенным расходам.

 При внесении инвестиционного взноса путем перечисления денежных средств, в соответствии с договором участия в долевом строительстве, риэлтор указывает в платежном поручении, что перечисляемый инвестиционный взнос не облагается НДС. В бухгалтерском учете риэлтора внесение инвестиционного взноса отражается по дебету счета 76, субсчет "Расчеты с застройщиком (инвестором) по переданным средствам финансирования строительства". При уступке риэлтором права требования указанного инвестиционного взноса новый участник (новый кредитор) приобретает права и обязанности первоначального кредитора по договору и отражает приобретенное право требования также на аналогичном субсчете счета 76 в сумме, соответствующей первоначальному договору. Одновременно в бухгалтерском учете нового кредитора (нового участника долевого строительства) формируется кредиторская задолженность перед лицом, уступившим ему данное право требования в оценке, определенной в договоре уступки. Для формирования в бухгалтерском учете достоверной информации о хозяйственной операции рекомендуется в договоре уступки отдельно указывать сумму уступаемого права требования и сумму вознаграждения за уступку.

 7. Реализация квартир по договорам комиссии и поручения

 Среди видов услуг, оказываемых риэлторской организацией, особое место занимает ее брокерская деятельность, имеющая свои особенности. Риэлтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера в случае заключения между ним и потребителем услуг договора комиссии, в соответствии с которым риэлтор принимает на себя обязательство от своего имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом (гл. 51 ГК РФ), либо договора поручения, согласно которому риэлтор обязуется совершить от имени и за счет доверителя определенные юридические действия (гл. 49 ГК РФ). Деятельность риэлторских фирм, совершаемая в рамках договоров комиссии или поручения, приравнивается к посреднической.

 Рассмотрим эти договоры более подробно.

 Договор поручения

 Предметом договора поручения являются юридические действия поверенного. Данные действия направлены на установление, изменение или прекращение субъективных прав и обязанностей доверителем в отношении третьих лиц посредством совершения сделок. Фактические действия также могут иметь место при исполнении договора поручения (например, осмотр вещей, поездки и пр.), но они не составляют предмет договора поручения, а играют только вспомогательную роль. Особенностью договора поручения является то, что по нему одно лицо совершает юридические действия в пользу другого лица. При этом юридические действия совершаются поверенным по договору поручения от имени доверителя. Таким образом, поверенный является представителем последнего. Именно поэтому нормы гл. 49 ГК РФ, регулирующие договор поручения, должны использоваться в соответствии с нормами гл. 10 ГК РФ, регулирующими представительство.

 Необходимо отметить, что юридические действия, являющиеся предметом договора поручения, должны осуществляться поверенным только в интересах доверителя. Договор, по которому исполнитель поручения действует в своих интересах, не может считаться договором поручения. Юридические действия, совершаемые поверенным, должны быть правомерными, т.е. такими, которые соответствуют закону и другим правовым актам.

 Поверенный действует на основании выданной ему доверенности. Это необходимо в связи с тем, что, вступая в правоотношения с третьими лицами, последние должны знать характер и пределы полномочий поверенного. Согласно ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

 Сторонами в договоре поручения являются:

 1) доверитель - тот, кто дает поручение;

 2) поверенный - принявший на себя поручение или исполнитель поручения (например, риэлторская организация).

 Сторонами в договоре поручения могут быть как граждане (физические лица), так и юридические лица. Поскольку являющиеся стороной в договоре поручения физические лица должны быть способными совершать юридические акты, и доверитель, и поверенный должны быть дееспособными. Юридические лица обладают правоспособностью в силу признания за ними прав юридического лица.

 Обязанности сторон по договору поручения закреплены в ст. 974, 975 ГК РФ.

 Поверенный обязан:

 1) лично исполнять данное ему поручение;

 2) сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

 3) передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

 4) по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения.

 Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

 Доверитель обязан, если иное не предусмотрено договором:

 1) возмещать поверенному понесенные издержки;

 2) обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

 Доверитель обязан без промедления принять от поверенного все исполненное им в соответствии с договором поручения и уплатить ему вознаграждение, если договор поручения является возмездным.

 Риэлторские фирмы могут выступать в качестве коммерческих представителей. В соответствии со ст. 184 ГК РФ коммерческим представителем является лицо, постоянно и самостоятельно представительствующее от имени предпринимателей при заключении ими договоров в сфере предпринимательской деятельности. Особенности коммерческого представительства, в том числе с использованием договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности, в том числе и риэлторской, устанавливаются законом и иными правовыми актами.

 Глава 49 ГК РФ не содержит специальных норм, предусматривающих форму договора поручения. Следовательно, форма договора поручения определяется общими правилами, установленными ГК РФ для заключения сделок. Таким образом, поскольку стороной в договоре является юридическое лицо, то договор поручения должен быть заключен в письменной форме.

 Форма договора поручения для коммерческого представительства закреплена в специальной норме ст. 184 ГК РФ. В соответствии с п. 3 данной статьи коммерческое представительство осуществляется на основании договора, заключенного в письменной форме и содержащего указания на полномочия представителя, а при отсутствии таких указаний - также и доверенности.

 Из определения договора поручения, сформулированного в ГК РФ, следует, что по данному договору поверенный совершает юридические действия за счет доверителя. Это означает, что доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки и обеспечивать поверенного средствами, необходимыми для исполнения поручения.

 Договор поручения может быть заключен как с указанием срока, в течение которого поверенный имеет право действовать от имени доверителя, так и без указания такого срока. Установление срока зависит от характера прав и обязанностей, осуществляемых поверенным. Для осуществления юридических действий может устанавливаться период определенной продолжительности. Когда же существо действий поверенного связано с каким-либо точным сроком, в договоре может быть указан и точно установленный срок. Вопрос о сроке действия договора поручения непосредственно связан с последствиями прекращения договора поручения до его исполнения поверенным.

 Договор поручения применяется тогда, когда по тем или иным причинам возникает потребность в посреднике, представляющем одного из участников гражданского оборота. Эта сфера расширяется в связи с развитием рыночных отношений и коммерческой деятельности с использованием коммерческого представительства. Во всех этих случаях необходимо иметь в виду, что юридические действия, производимые поверенным, считаются действиями доверителя, в связи с чем третьи лица вступают в соответствующие отношения с самим доверителем.

Договор поручения

 Договор комиссии

 С учетом некоторых признаков договора поручения формируется и ряд других посреднических договоров, например договор комиссии.

 Содержание договора комиссии:

 1) одна сторона (комиссионер) выполняет поручение другой стороны (комитента), но выступает в гражданском обороте от своего имени;

 2) комиссионер выполняет юридические действия, т.е. заключает одну или несколько сделок;

 3) за услуги комиссионера выплачивается вознаграждение, таким образом, такой договор всегда является возмездным;

 4) по сделке, совершенной комиссионером с третьими лицами, права и обязанности приобретает сам комиссионер.

 В комиссионном правоотношении выделяют внутренние и внешние отношения. Внутренние отношения комитента и комиссионера напоминают отношения между доверителем и поверенным в договоре поручения. Во внешних отношениях комиссионер действует от собственного имени, как если бы ему принадлежали осуществляемые права (например, право собственности на передаваемую по договору комиссии вещь, которую он передает покупателю по договору купли-продажи).

 Договор комиссии оформляет одну из основных разновидностей обязательств по оказанию юридических услуг. Его предметом является совершение определенных юридических действий - сделок, стороной которых становится комиссионер, а не комитент, поскольку первый совершает эти действия от своего имени, приобретая права и обязанности в отношениях с третьими лицами. При этом комиссионер действует не за свой счет, а за счет комитента. В этом состоит основное отличие договора комиссии от договора поручения и агентского договора. Если договор поручения и в определенных случаях агентский договор представляют собой прямое представительство, то комиссия осуществляется на основе так называемого косвенного представительства. При этом следует иметь в виду, что комиссионер вправе совершать далеко не любые юридические действия в интересах комитента. Так, например, комиссионеру не может поручаться исполнение юридических действий, вытекающих из правоотношений комитента, регулируемых налоговым законодательством РФ и законодательством РФ о труде.

 Договор комиссии может заключаться на определенный срок или без указания срока его действия, с указанием либо без указания территории его исполнения, с обязательством комитента не предоставить третьим лицам право совершать в его интересах и за его счет сделки, совершение которых поручено комиссионеру, или без такого обязательства, с условием или без условия относительно ассортимента товаров, являющихся предметом комиссии. Определяя содержание комиссионного обязательства, стороны, однако, не вправе нарушать закон или нормы иных правовых актов. Договор комиссии - консенсуальная сделка.

 Отдельные виды договора комиссии могут быть предусмотрены законом или иными правовыми актами. Развитый торговый оборот невозможен без использования различных разновидностей договора комиссии.

Договор комиссии

 Заключая договор переуступки права требования, риэлторская организация, не дожидаясь окончания строительства дома, на квартиру в котором она может претендовать в будущем, переуступает свою долю клиенту (этот договор подлежит государственной регистрации). Разрешено это при условии, что одновременно с передачей права требования на нового участника долевого строительства переводится долг по оплате оставшейся суммы договорной цены (п. 1 ст. 11 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

 В этой ситуации происходит не реализация жилья, по которой полагается льгота, а передача имущественных прав на жилые помещения, которые находятся на стадии строительства. Следовательно, при переуступке доли льгота по НДС не действует. При этом налог в подобной ситуации платится не с выручки, а с разницы между ценой продажи права и затратами на его получение. Иными словами, если на момент переуступки права требования риэлтор заплатил застройщику 500 000 руб., а долю продал за 600 000 руб., то НДС надо платить с разницы, т.е. со 100 000 руб. Правда, инспекторы на местах к этому мнению не прислушиваются, требуя от плательщиков исчислять НДС с полной выручки.

 Однако организация может доказать незаконность действий налоговиков, требующих начислять НДС (не важно с какой суммы). Ведь, несмотря на то что по нормам ст. 146 НК РФ передача имущественных прав и облагается НДС, определять налоговую базу по ст. 155 НК РФ не совсем правильно, потому что данная норма говорит об уступке прав, вытекающих из операций по реализации товаров (работ, услуг), а здесь право иного рода. Поэтому, когда риэлтор со своим клиентом заключает договор об уступке права требования, начисление НДС с такой операции неправомерно.

 Чтобы с большей вероятностью выиграть судебный процесс, организация можно апеллировать к тому, что законодательство хотя и включило в объект налогообложения передачу имущественных прав, но не уточнило, как в нашей ситуации рассчитывать НДС. А налог считается установленным при наличии, в том числе, порядка исчисления налога (п. 1 ст. 17 НК РФ).

 С начала 2006 г. вступили в силу поправки, вносящие ясность в данный вопрос. В новой редакции п. 3 ст. 155 НК РФ определил правила расчета налоговой базы по НДС при реализации имущественного права участниками долевого строительства. Новые поправки расширили и конкретизировали список имущественных прав, передача которых облагается НДС:

 1) при передаче имущественных прав (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машиноместа НДС исчисляется по расчетной ставке 18/118 от суммы разницы между ценой уступки и расходами на приобретение передаваемых прав. Налог уплачивается в бюджет в момент заключения сделки;

 2) при приобретении денежного требования у третьих лиц НДС уплачивается в момент получения исполнения от должника или в момент последующей переуступки этого требования. Сумма налога определяется по расчетной ставке 18/118 от суммы превышения полученного дохода над суммой расходов на приобретение указанного требования;

 3) при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав НДС исчисляется по ставке 18% исходя из всей суммы полученного по этой сделке дохода (без учета НДС).

 Что касается налога на прибыль, то в настоящее время риэлтор при продаже имущественных прав включает их по п. 1 ст. 249 НК РФ в доходы от реализации. При этом в расчете налогооблагаемой прибыли участвуют и затраты, связанные с реализацией имущественных прав (подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ). В данном случае порядок списания расходов НК РФ не регламентирован, но предполагается, что он такой же, как и при продаже товаров, т.е. затраты уменьшат прибыль только после переуступки права требования. До этого момента расходы показывать нельзя, т.к. это запрещено подп. 17 ст. 270 НК РФ. С 2006 г. порядок списания затрат при продаже доли нашел отражение в новой версии ст. 268 НК РФ, устанавливающей порядок определения расходов, где четко сказано, что доходы от реализации долей уменьшаются на цену их приобретения, а также на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

 Договоры комиссии или агентские договоры, когда агент выступает от своего имени, риэлторская организация может заключать как с юридическими, так и с физическими лицами. На практике к услугам агентств недвижимости чаще прибегают граждане.

 Оказывая посреднические услуги, риэлторские организации могут принимать или не принимать участие в расчетах. В первом случае деньги за проданную недвижимость сначала поступают в кассу риэлтора. Затем он выплачивает их комитенту, оставив себе комиссионное вознаграждение. В соответствии со ст. 156 НК РФ НДС начисляется на сумму комиссионного вознаграждения, у риэлторских организаций этим налогом облагается выручка от реализации посреднических услуг.

 В налоговом учете комиссионное вознаграждение отражается в составе доходов от реализации (ст. 249 НК РФ). В какой момент этот доход считается полученным, зависит от метода, которым агентство недвижимости определяет доходы и расходы. Если используется метод начисления, то вознаграждение надо учесть в тот момент, когда оказывается посредническая услуга (подп. 3 п. 4 ст. 271 НК РФ). Фактически это день, когда в регистрационную палату отправляется договор купли-продажи. Если же риэлторская организация применяет кассовый метод, то вознаграждение учитывают в составе доходов, когда покупатель расплачивается с ним (п. 2 ст. 273 НК РФ). Как правило, в риэлторских организациях момент оказания услуги совпадает с моментом оплаты.

 Пример.

 В ноябре 2005 г. риэлторская организация заключила договор комиссии с гражданкой Рожковой В.С. По условиям договора риэлторская организация (комиссионер) обязуется продать квартиру, принадлежащую Рожковой В.С. (комитенту). Квартира стоит 720 000 руб. В декабре 2005 г. квартира была продана физическому лицу. Деньги поступили в кассу риэлторской организации, которая, удержав комиссионное вознаграждение, выплатило их Рожковой В.С.

 Комиссионное вознаграждение составило 35 400 руб. (в том числе НДС - 5 400 руб.). Обязанности риэлторской организации перед Рожковой В.С. считаются выполненными в тот момент, когда договор купли-продажи квартиры был сдан в регистрационную палату.

 В бухгалтерском учете риэлторской организации будут сделаны следующие записи:

 1) в ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

 2) в ноябре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

 3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 76 субсчет "Расчеты с комитентом" - 755 400 руб. (720 000 + 35 400) - отражена задолженность перед комитентом в момент государственной регистрации договора купли-продажи квартиры;

 4) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

 5) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

 6) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 755 400 руб. - поступили от покупателя деньги в кассу риэлторской организации;

 7) Д 76 субсчет "Расчеты с комитентом", К 50 "Касса" - 720 000 руб. - выплачено Рожковой В.С. за проданную квартиру;

 8) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35400 - 5400) - отражена прибыль.

 Сумму комиссионного вознаграждения необходимо включить в расчет налогооблагаемого дохода в декабре 2005 г.

 Допустим, что риэлторская организация, будучи комиссионером, не участвует в расчетах. В этом случае деньги от покупателя получает сразу комитент (продавец недвижимости), а затем он перечисляет агентству вознаграждение за оказанные услуги.

 Пример.

 Изменим исходные данные предыдущего примера.

 Предположим, что, по условиям договора, деньги получает Рожкова В.С. (комитент).

 Затем, в момент регистрации договора купли-продажи квартиры, она выплачивает риэлторской организации (комиссионеру) посредническое вознаграждение.

 Риэлторская организация сделает следующие записи:

 1) В ноябре 2005 г.: Д 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720000 руб. - отражена стоимость квартиры, принадлежащей Рожковой В.С.;

 2) В декабре 2005 г.: К 004 "Товары, принятые на комиссию" - 720 000 руб. - продана квартира;

 3) Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90 субсчет "Выручка" - 35 400 руб. - начислена сумма комиссионного вознаграждения;

 4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 5400 руб. - начислен НДС с суммы комиссионного вознаграждения;

 5) Д 50 "Касса", К 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками" - 35 400 руб. - поступили от комитента деньги за оказанные посреднические услуги;

 6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 30 000 руб. (35 400 - 5 400) - отражена прибыль.

 Доход от посреднической деятельности необходимо включить в расчет налога на прибыль в декабре 2005 г.

 В ситуации с договорами поручения или агентскими договорами - когда риэлтор от имени клиента, получив от него доверенность и деньги, ищет желающих купить недвижимость. В данном случае отражать в учете все операции надо так же, как если бы был заключен договор комиссии и комиссионер не участвовал в расчетах.

 8. Земельное законодательство, сделки с земельными участками и порядок их регистрации

 Правила реализации правомочий по владению, пользованию и распоряжению - правовой режим имущества. Правовой режим отдельных видов недвижимого имущества существенно различается. Земельный участок - особый объект права собственности, свободное пользование которым исключительно по усмотрению собственника не допускает ни один современный правопорядок.

 В соответствии со ст. 6 ЗК РФ объектами земельных отношений являются:

 1) земля как природный объект и природный ресурс;

 2) земельные участки;

 3) части земельных участков.

 Земля - природный ресурс, сама по себе она не является объектом имущественных прав, это источник формирования земельных участков - объектов гражданских прав, недвижимых вещей.

 Отношения по использованию и охране земель регулируются земельным законодательством. Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (ст. 3 ЗК РФ).

 Правовой режим земельных участков определяется:

 1) оборотоспособностью участка;

 2) категорией земли (целевым назначением);

 3) разрешенным использованием участка;

 4) территориальной зоной и градостроительным регламентом (для земель поселений).

 По целевому назначению земли в РФ подразделяются на следующие категории:

 1) земли сельскохозяйственного назначения;

 2) земли поселений;

 3) земли специального назначения - промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения;

 4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

 5) земли лесного фонда;

 6) земли водного фонда;

 7) земли запаса.

 В соответствии со ст. 8 ЗК РФ отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляются в отношении:

 1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством РФ;

 2) земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ;

 3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

 4) земель, находящихся в частной собственности: земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

 Для каждой категории земельных участков предусматриваются свои виды и условия разрешенного использования. Согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Порядок зонирования устанавливается федеральным законом.

 В своей деятельности риэлторам чаще приходится сталкиваться со сделками с землями поселений.

 Согласно ст. 85 ЗК РФ в землях поселений могут выделяться территориальные зоны со следующим разрешенным использованием земельных участков:

 1) жилые - для индивидуальной жилой, малоэтажной смешанной жилой, среднеэтажной смешанной жилой и многоэтажной жилой застройки, застройки объектами культурно-бытового назначения, иной застройки;

 2) общественно-деловые - для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными объектами общественного использования;

 3) производственные - для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными производственными объектами;

 4) инженерных и транспортных инфраструктур - для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры;

 5) рекреационные - для отдыха граждан и туризма: городские леса, скверы, парки, городские сады, пруды, озера, водохранилища;

 6) сельскохозяйственного использования:

 7) специального назначения;

 8) военных объектов;

 9) особо охраняемых территорий;

 10) иные.

 Особый порядок установлен для продажи земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим данного имущества определяется ст. 257-259 ГК РФ и Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Предоставленные для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или приобретенные на общие средства участки являются совместной собственностью его членов, если законом или договором между ними не установлено иное (ст. 257 ГК РФ). Сделки по распоряжению имуществом осуществляются главой хозяйства, порядок распоряжения имуществом устанавливается соглашением членов хозяйства (ст. 18 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). При выходе одного из членов крестьянского (фермерского) хозяйства, а также в случае наследования имущества умершего члена участки разделу не подлежат, вышедший участник получает компенсацию (ст. 19, 27 Федерального закона "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", п. 2 ст. 258 ГК РФ). В остальных случаях участок делится по правилам, установленным земельным и гражданским законодательством.

 Из статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" следует, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, принадлежащего гражданину, ведущему крестьянское (фермерское) хозяйство, или сельскохозяйственной коммерческой организации, необходимо учитывать следующее:

 а) установленные в законе предельные размеры земельных участков, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц;

 б) преимущественное право покупки указанных земельных участков субъектом РФ, а в случаях, установленных субъектом РФ, - органом местного самоуправления;

 в) иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

 Действующим законодательством РФ предусмотрены следующие виды прав на землю:

 а) собственность;

 б) постоянное (бессрочное) пользование;

 в) пожизненное наследуемое владение;

 г) ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут);

 д) аренда земельных участков;

 е) безвозмездное срочное пользование.

 Распоряжение государственными землями осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством РФ не предусмотрено иное. Поскольку земельное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов (ст. 72 Конституции РФ), полномочия местного самоуправления по распоряжению государственными землями могут быть ограничены как федеральным, так и региональным законодательством.

 Правила предоставления гражданам и юридическим лицам участков утверждены постановлением Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю". В соответствии с этим постановлением Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р утверждены Примерные формы решений о предоставлении земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование, аренду и договоров купли-продажи, безвозмездного срочного пользования и аренды земельных участков.

 Необходимо отметить, что земельное законодательство направлено на устранение из оборота ограниченных вещных прав на землю, переоформление их на право собственности или аренду - основные виды землепользования.

 С 30 октября 2001 г. (со дня введения в действие ЗК РФ) земельные участки могут предоставляться в постоянное (бессрочное) пользование только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления (ст. 20 ЗК РФ). Ранее возникшее право постоянного пользования сохраняется, но подлежит переоформлению на право аренды или на право собственности до 1 января 2006 г., а также при купле-продаже недвижимости, расположенной на таком участке (ст. 20 ЗК РФ).

 В настоящее время может быть зарегистрировано право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком:

 1) возникшее у физических и юридических лиц в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

 2) приобретенное реорганизованными юридическими лицами - правопреемниками организаций, обладавших этим правом до 30 октября 2001 г.;

 3) предоставленное государственным и муниципальным учреждениям, в том числе органам государственной власти и местного самоуправления, федеральным казенным предприятиям.

 Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О введении в действие части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации" была введена в действие гл. 17 ГК РФ "Право собственности и другие вещные права на землю". Согласно ст. 270 ГК РФ лицо, которому участок предоставлен в постоянное пользование, вправе передавать участок в аренду или в безвозмездное срочное пользование с согласия собственника участка. ЗК РФ исключил эту возможность. В настоящее время граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

 В настоящее время может быть зарегистрировано право пожизненного наследуемого владения земельным участком, возникшее:

 1) у граждан в соответствии с действовавшим до 30 октября 2001 г. земельным и гражданским законодательством;

 2) при наследовании после 30 октября 2001 г.

 Российским законодательством установлены случаи бесплатного получения земельных участков. Возможность бесплатного получения земельных участков предоставлена гражданам РФ рядом федеральных законов (например, федеральные законы от 12 января 1995 г. N 5-ФЗ "О ветеранах" (ст. 14-21); от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" (ст. 17); от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ "О дополнительных гарантиях по социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" (п. 7 ст. 8) и пр.).

 Бесплатное получение в собственность участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, - установленное законом исключение. Правило существующего земельного законодательства - возмездное приобретение участков, которое осуществляется двумя способами:

 1) продажа на торгах (конкурсах или аукционах) участков или права на заключение договора аренды;

 2) продажа участка или заключение договора аренды без торгов.

 Приобретение участка или права на заключение договора аренды на торгах определяется ст. 38 ЗК РФ. Порядок установлен постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или прав на заключение договора аренды таких земельных участков".

 Государственная регистрация права собственности покупателя участка осуществляется на основании протокола о результатах торгов и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка (ст. 551 ГК РФ, ст. 30 ЗК РФ). В случае приобретения права аренды протокол о результатах торгов - основание для заключения договора аренды, который подлежит государственной регистрации.

 Без проведения торгов осуществляется:

 1) продажа или передача в аренду земельных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимости (ст. 36 ЗК РФ);

 2) продажа или передача в аренду земельных участков при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования;

 3) продажа или передача в аренду земельных участков гражданам для целей, не связанных со строительством (ст. 34 ЗК РФ);

 4) продажа арендаторам участков, в том числе участков сельскохозяйственного назначения по истечении 3 лет с момента заключения договора, - по рыночной стоимости (п. 8 ст. 22 ЗК РФ, п. 4 ст. 12 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения");

 5) продажа садовых, огородных и дачных земельных участков в собственность граждан - членов соответствующих некоммерческих объединений в порядке, установленном законодательством субъекта РФ, но не выше нормативной цены земли (п. 6 ст. 14 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан").

 При возмездном приобретении участка (выкупе или аренде) права возникают на основании заключенной сделки, но не на основании акта уполномоченного органа о предоставлении земли. Поэтому государственная регистрация права собственности покупателя осуществляется на основании решения о предоставлении участка и договора купли-продажи, а в случае предоставления участка в аренду регистрации подлежит договор аренды (ст. 30 ЗК РФ).

 Заключение договоров купли-продажи участков регулируется гл. 30 "Купля-продажа" ГК РФ. Согласно общей для всех видов недвижимости норме ст. 551 ГК РФ обязательной регистрации подлежит переход права к покупателю. Только для двух видов недвижимости - жилых помещений и предприятий как имущественных комплексов - дополнительно регистрации подлежат договоры купли-продажи (ст. 558, 560 ГК РФ). Договоры купли-продажи земельных участков не подлежат государственной регистрации, как и договоры купли-продажи иной недвижимости нежилого назначения - зданий, садовых и дачных домов, гаражей, иных строений, сооружений, нежилых помещений. Данные сделки считаются заключенными с момента подписания.

 Статья 37 ЗК РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи и мены земельных участков.

 1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. В соответствии с требованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 8 Закона о государственной регистрации прав в договоре должны быть указаны:

 1) местоположение участка;

 2) площадь;

 3) кадастровый номер;

 4) категория земли (целевое назначение);

 5) разрешенное использование участка.

 2. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В договор также могут быть включены сведения (п. 3 ст. 37 ЗК РФ):

 1) о разрешении на застройку данного земельного участка;

 2) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

 3) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

 4) иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

 В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

 3. ЗК РФ не допускает включения в договор купли-продажи земельных участков некоторых условий, признавая их недействительными. Так, п. 2 ст. 37 ЗК РФ предусматривает, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельных участков: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами. Следует иметь в виду, что признание указанных условий недействительными не означает недействительности самого договора, который может быть признан таковым в силу ст. 168 ГК РФ, т.е. только если он не соответствует закону или иным правовым актам. Юридические последствия включения в договор купли-продажи земельных участков указанных в п. 2 ст. 37 ЗК РФ условий заключаются в том, что при разрешении споров эти условия не должны приниматься во внимание.

 При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен(ы) объект(ы) недвижимого имущества, приобретенный(е) в собственность гражданами и юридическими лицами (утв. распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р)

 В договоре аренды существенным условием является размер арендной платы, который должен быть определен в тексте договора (ст. 22 ЗК РФ). Договорами аренды земельных участков также устанавливаются порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности (п. 4 ст. 65 ЗК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

 Примерная форма договора аренды утверждена Распоряжением Минимущества России от 2 сентября 2002 г. N 3070-р.

 В гражданском законодательстве содержатся требования о государственной регистрации только сделок договоров аренды. Так, в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав установлено, что государственная регистрация аренды осуществляется посредством регистрации договора аренды.

 Вопрос о необходимости государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, заключенных на срок менее 1 года, решен в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53(74). В письме указано, что помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Ввиду того что нежилое помещение неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится, и что в законодательстве отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ о необходимости регистрации договоров аренды, срок которых превышает 1 год. В отношении регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и иной недвижимости федеральные нормативные акты отсутствовали, поэтому заключенные до 31 января 1998 г. договоры аренды регистрации не подлежали. Договоры аренды, заключенные после вступления в действие Закона о регистрации прав, подлежат регистрации в учреждениях юстиции.

 Таким образом, регистрация прав и сделок с участками проводится в соответствии с общим порядком, установленным Законом о регистрации прав. Как и в случае иных объектов недвижимости, регистрация сделки с земельным участком (земельной долей), ограничения (обременения) или перехода права возможна только в том случае, если учреждением юстиции зарегистрировано право лица, распоряжающегося земельным участком или земельной долей.

 Еще один вопрос, возникающий в практике риэлторских фирм, - о праве на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости (ст. 552 ГК РФ). Отличительная черта недвижимого имущества - его неразрывная связь с землей. Таким образом, при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, расположенной на земельном участке, к ее покупателю переходит и часть земельного участка (или весь земельный участок), на котором расположена продаваемая недвижимость. Необходимо отметить, что этот переход не зависит от волеизъявления продавца. Обязательность передачи покупателю недвижимости соответствующего земельного участка либо его части следует из закона. Продавец недвижимости может только определить, на каком праве земельный участок или его часть передается покупателю.

 Практика исходит из того, что, поскольку переход права собственности на земельный участок не зависит от волеизъявления продавца недвижимости, то возможен переход соответствующей части земельного участка к покупателю недвижимости безвозмездно и без заключения соответствующего договора. Эту передачу следует зафиксировать в момент государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости путем регистрации права собственности покупателя на земельный участок или его часть и внесения изменений в соответствующие документы, удостоверяющие право собственности продавца на земельный участок. Если продаваемая недвижимость расположена на земельном участке, который не принадлежит продавцу на праве собственности, то земельный участок переходит к покупателю земельного участка на таком же праве, на каком он принадлежал продавцу. Например, если земельный участок был арендован продавцом, то необходимо переоформить договор аренды. Если земельный участок принадлежал продавцу на праве пожизненного наследуемого владения, то в этом случае указанное право переходит к покупателю недвижимости. Что касается перехода права на земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности и принадлежащий продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, то абз. 3 п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает иные правила. Как уже было указано выше, в соответствии с данным правилом при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных юридическим лицам на праве постоянного (бессрочного) пользования, указанное право подлежит переоформлению на право аренды или земельные участки должны быть приобретены в собственность по выбору покупателей зданий, строений и сооружений.

 Согласно гражданскому законодательству собственник земельного участка может продать земельный участок, на котором осталась иная недвижимость, принадлежащая ему на праве собственности (ст. 553 ГК РФ). Если в договоре не определены права собственника расположенной на продаваемом земельном участке недвижимости на соответствующую часть земельного участка, то собственник имеет право ограниченного пользования (сервитут) этой частью земельного участка. Установленный обязательный для обеих сторон сервитут подлежит государственной регистрации. В соответствии с земельным законодательством вопрос о судьбе недвижимости, расположенной на отчуждаемом земельном участке, решается по-другому. Согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения и сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Разрешение коллизии норм ст. 553 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ возможно либо путем внесения соответствующих изменений в ЗК РФ или в ГК РФ, либо путем разъяснения компетентных органов.

 9. Практика работы с объектами нежилого фонда, договора купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости

 Нежилой фонд

 Нежилые помещения - отдельные строения и их части, не используемые для проживания граждан. Отличительная черта данных объектов - их неразрывная связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. В настоящее время утрачено понятие "нежилое помещение" как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием "строение". В отличие от Гражданского кодекса 1964 г. вводится новая классификация одного из объектов - "здание" вместо "строения".

 Понятие "здание" технически характеризует строение как капитальное. В данном контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки, буфеты и т.п.

 По функциональному назначению здания можно классифицировать на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования. Переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном порядке.

 Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные, культурно-просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования.

 Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации и технической инвентаризации в установленном порядке. Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено Законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и другие необходимые данные.

 Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному для гражданского права делению имущества на главную вещь и ее принадлежность. Основным считается здание, "главенствующее по капитальности" постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Служебным считается строение, которое по отношению к основному играет второстепенную, обслуживающую роль. Это строения, в основном, некапитального типа (сараи, гаражи индивидуального использования и т.п.).

 Уяснение данных понятий необходимо для правильного выявления индивидуально-определенного объекта договора, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества.

 Оформление прав владения на нежилые помещения осуществляется путем:

 1) оформления и заключения контракта на хозяйственное ведение;

 2) оформления и заключения контракта на оперативное управление;

 3) оформления и заключения договора на безвозмездное пользование;

 4) оформления и заключения договора аренды;

 5) оформления и заключения договора субаренды;

 6) оформления права собственности.

 Для оформления прав формируется следующий пакет документов:

 1) заявление;

 2) выписка из технического паспорта БТИ;

 3) поэтажный план и экспликация на конкретное помещение;

 4) справка о техническом состоянии здания;

 5) копии уставных документов, заверенные нотариально: учредительный договор, устав, свидетельство о регистрации, зарегистрированные в установленном порядке;

 6) информационное письмо органов государственной статистики с указанием классификационных кодов организации;

 7) в отдельных случаях могут быть затребованы гарантийные обязательства о производстве ремонтных или реставрационных работ в установленные сроки, копия штатного расписания (для государственных структур) или любые другие документы, подтверждающие те или иные факты;

 8) заключение главы Управы района о возможности использования помещения под конкретные цели;

 9) заключение административных органов: Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и служб газоснабжения.

 Институт продажи предприятия как имущественного комплекса является новым по сравнению с ГК РФ 1964 г. Однако в целом российскому праву он давно известен.

 Предприятие как самостоятельный объект гражданских прав - имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и включающий в себя все виды имущества, предназначенные для такой деятельности: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), его продукцию, работы и услуги и другие исключительные права (ст. 132 ГК РФ).

 Договор купли-продажи

 Риэлторы должны знать: поскольку предприятие относится к недвижимому имуществу, к форме договора о его продаже предъявляются такие же строгие требования, как и к договору продажи недвижимости. Помимо общих требований (ст. 550, п. 1 и 2 ст. 560 ГК РФ), необходимы приложения к договору - документы, удостоверяющие состав и стоимость предприятия:

 1) акт инвентаризации;

 2) бухгалтерский баланс;

 3) заключение независимого аудитора;

 4) перечень включаемых в состав предприятия долгов (обязательств).

 При отсутствии таких документов в государственной регистрации договора может быть отказано, т.е. договор не будет заключен.

 В отличие от договора продажи недвижимости для договора продажи предприятия установлена не только государственная регистрация перехода прав на имущество, но и государственная регистрация самого договора, причем договор считается заключенным лишь с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

 Для заключения договора продажи недвижимости необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, т.к. предприятие - это сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, состав которых может видоизменяться по соглашению сторон (ст. 132, п. 2 ст. 559, абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК РФ). Без выполнения данного условия предмет договора не может считаться определенным, а сам договор - заключенным.

 Еще одно существенное условие договора - цена. В данном случае действует общее положение о цене в договоре продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Цена предприятия определяется сторонами свободно на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости. Особый порядок оценки предприятия, предполагающий определение его стоимости с привлечением независимого аудитора, вводится в интересах покупателя с тем, чтобы при согласовании цены с продавцом у него имелась достоверная информация о действительной стоимости предприятия.

 При заключении данного договора важно урегулировать судьбу входящих в его состав обязательств.

 ГК РФ устанавливает формализованный порядок передачи предприятия покупателю. Моментом передачи предприятия покупателю считается день подписания обеими сторонами передаточного акта, именно с этого момента на покупателя переходят связанные с предприятием риски. Поскольку договор продажи предприятия считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, передача предприятия покупателю по передаточному акту может иметь место лишь после того, как договор будет зарегистрирован.

 Государственная регистрация права собственности на предприятие есть самостоятельный акт, отличный от регистрации договора продажи предприятия, хотя регистрация договора, наряду с подписанным обеими сторонами передаточным актом, является правовым основанием для перехода права собственности на предприятие к покупателю посредством государственной регистрации.

 Таким образом, можно выделить три стадии продажи предприятия:

 1) государственная регистрация договора;

 2) передача предприятия;

 3) государственная регистрация права собственности на него.

 Приведем пример договора купли-продажи предприятия.

Договор продажи (купли-продажи) предприятия

 Договор аренды коммерческой недвижимости

 Договор аренды предприятия является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Правила заключения данного договора аналогичны правилам о форме и государственной регистрации продажи предприятия, кроме требования об обязательном приложении к договору документов, указанных в п. 1 ст. 561 ГК РФ.

 ГК РФ подробно регламентирован договор аренды здания или сооружения. Договор аренды здания или сооружения - разновидность договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества - здания или сооружения. К арендуемым сооружениям относятся гидротехнические, очистные, спортивные, сооружения транспорта и связи, трубопроводы, нефтяные и газовые скважины, оранжереи, навесы, некоторые элементы внешнего благоустройства, трансформаторы, тепловые узлы, подэстакадные пространства, мосты и другие инженерные сооружения, имеющие характер недвижимости.

 Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит и считается заключенным по общим правилам ст. 432 и п. 1 ст. 433 ГК РФ. Как было указано выше, в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53 *(8) отмечается, что ст. 1 Закона о государственной регистрации прав относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и порядке, установленных законом. А в соответствии с абз. 2 п. 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации прав помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений. Поскольку нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, а в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ. Поэтому договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с п. 1 ст. 433 ГК РФ.

 Обязательным приложением к договору аренды являются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием их размеров; план земельного участка, участка недр с указанием кадастрового номера, который сам по себе уникален (не повторяется во времени и на территории РФ) и присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).

 Государственная регистрация прав на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц. Государственная регистрация договора аренды возможна лишь при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на объект договора - права собственности или иных вещных прав в Едином государственном реестре прав. Регистрация проводится не позднее месячного срока со дня подачи заявления и необходимых документов и удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав; на договоре аренды проставляется специальная регистрационная надпись.

 Несоблюдение предусмотренной ГК РФ формы договора аренды здания или сооружения ведет к признанию такого договора ничтожным.

 Существенным условием договора аренды является также размер арендной платы здания или сооружение, отсутствие которого не позволяет считать договор заключенным. Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК РФ).

 Арендная плата должна учитывать технические характеристики здания (помещения), названные в техническом паспорте (назначение, основная и вспомогательная площадь, подвалы, мансарды, износ, строительный материал стен, перекрытий, тип строения, территориальная зона расположения арендуемого здания, степень обустройства, удобство коммерческого использования и т.п.). Арендная плата дифференцируется в зависимости от вида деятельности арендатора при использовании зданий (помещений) по их назначению. Плата за аренду здания или сооружения должна включать в себя и плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Следовательно, законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за землю.

 Важно отметить, что ГК РФ дополнительно урегулированы: отношения аренды земельных участков (п. 2 ст. 607 ГК РФ); максимальный (предельный) срок аренды зданий и сооружений (п. 3 ст. 610 ГК РФ); минимальный срок пересмотра размера арендной платы (п. 3 ст. 614 ГК РФ); запрет на уменьшение арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ); возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованных зданий и сооружений, произведенных арендатором без согласия арендодателя (п. 3 ст. 623 ГК РФ); основание запрета выкупа арендованного здания и сооружения (п. 3 ст. 624 ГК РФ). Указанные нормы, в основном, диспозитивны.

 Таким образом, арендные отношения могут быть дополнительно урегулированы в договоре, поскольку нормы закона диспозитивны.

 Приведем пример договора аренды здания.

Договор аренды здания

 Перевод жилого помещения в нежилое

 Реформирование экономики России выявило высокий интерес участников гражданского оборота к нежилым помещениям, выполняющим в инфраструктуре экономики важные и многообразные функции. В связи с этим появляется большое количество желающих купить жилое помещение, чаще в центре города, а затем осуществить его перевод в нежилое. Несомненно, риэлторы должны стать квалифицированными помощниками в данном процессе.

 Перевод жилого помещения в нежилое и наоборот - это перемена целевого назначения помещения. Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда в нежилые не допускается - это общее правило, т.к. они должны использоваться по назначению, а именно, в соответствии со ст. 17 ЖК РФ, для проживания граждан. Но могут быть исключения: когда ситуация отвечает требованиям статей о возможности перемены статуса такого помещения. Основания, позволяющие изменить целевое назначение жилья, установлены гл. 3 ЖК РФ.

 Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое допускается при соблюдении условий ЖК РФ и ГК РФ.

 Условия, при которых перевод жилого помещения в нежилое не допускается, следующие:

 1) если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

 2) если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания;

 3) если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.

 Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Также перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

 ЖК РФ устанавливает общий порядок обращения за решением вопроса о допустимости перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Перевод осуществляется органом местного самоуправления. Для этого необходимо предоставить:

 1) заявление о переводе помещения;

 2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

 3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);

 4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

 5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и перепланировки переводимого помещения (если последние необходимы).

 Данный перечень является исчерпывающим, т.е. орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представления других документов, кроме указанных выше.

 Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.

 Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее, чем через три рабочих дня со дня принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения выдает или направляет заявителю по адресу, указанному в заявлении, документ, подтверждающий принятие соответствующего решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются Правительством РФ. Одновременно с этим орган, осуществляющий перевод помещений, информирует о принятом решении собственников помещений, примыкающих к данному помещению.

 ЖК РФ установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое:

 1) непредставление определенных ЖК РФ документов;

 2) представление документов в ненадлежащий орган;

 3) несоблюдение предусмотренных ЖК РФ условий перевода помещения;

 4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

 Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на конкретные нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее, чем через три рабочих дня с даты принятия такого решения, и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

 В таких случаях нужно руководствоваться положениями гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса РФ или гл. 25 Гражданского процессуального кодекса РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об отказе в переводе помещения.

 10. Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи

 Приобретение и реализация квартир по договору купли-продажи предполагает покупку недвижимости и дальнейшую ее продажу клиенту. Разница между покупной и продажной ценами и будет считаться фактическим доходом риэлторской организации. Поскольку изначально жилье приобретается для последующей продажи, организация приходует его стоимость на счет 41 "Продажи" в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01. При этом в стоимость квартиры войдут расходы на уплату госпошлины за перерегистрацию прав собственности, поскольку к фактическим затратам на приобретение товаров относятся в том числе иные затраты, уплачиваемые в связи с покупкой (п. 6 ПБУ 5/01). С 2006 г. госпошлина относится к федеральному сбору. Ее размер составляет 7500 руб. (подп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

 Продав квартиру, организация не сможет признать выручку до тех пор, пока право собственности покупателя не будет зарегистрировано. Согласно п. 12 ПБУ 9/99 одним из условий признания выручки является переход права собственности от продавца к покупателю, а это, согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, происходит в момент регистрации права. Поэтому пока клиент не станет полноправным собственником квартиры, у риэлтора ее стоимость будет оприходована на счете 45 "Товары отгруженные".

 В налоговом учете стоимость купленной квартиры риэлтор спишет на расходы, связанные с приобретением и реализацией товаров в момент реализации. Однако сумма госпошлины в отличие от бухгалтерского учета не будет формировать стоимость продаваемого жилья. Платежи за регистрацию прав на недвижимость поименованы в ст. 264 НК РФ как прочие расходы. Поэтому уменьшать налогооблагаемую прибыль пошлина будет сразу после уплаты, независимо от момента реализации квартиры. При дальнейшей продаже квартиры риэлторской организацией дохода в целях налогообложения прибыли не будет до тех пор, пока клиент не будет зарегистрирован как собственник. Согласно п. 3 ст. 271 НК РФ моментом признания доходов для организаций, использующих метод начисления, является дата реализации товаров. Ею в свою очередь признается переход права собственности от продавца к покупателю. Таким образом, для налогообложения прибыли доход от продажи квартиры возникает в момент государственной регистрации права собственности на квартиру за покупателем, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

 Что касается НДС, то с начала 2006 г. "реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них" и "передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир" подпадает под льготу (подп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Т.е. если риэлтор продает квартиру, находящуюся в его собственности, такая реализация не будет облагаться НДС. Заметим, что этой льготой не смогут воспользоваться риэлторы, которые непосредственно не занимаются продажей принадлежащего им на праве собственности жилья, а оказывают исключительно посреднические услуги (подбор квартиры, заполнение необходимых бумаг и т.д.).

 Пример.

 Допустим, покупатели (в том числе потенциальные покупатели) квартир оставляют задаток, если хотят "придержать" квартиру за собой. После этого договор купли-продажи не всегда заключается. В случае его заключения задаток принимается в счет оплаты за посреднические услуги. Следует ли облагать задаток НДС при его получении?

 В соответствии со ст. 162 НК РФ суммы авансовых и иных платежей, полученных в счет предстоящих поставок товаров, выполнения работ или оказания услуг, увеличивают налоговую базу по НДС. А задаток в данном случае подпадает под определение "иные платежи". Таким образом, НДС с задатка платится в том же порядке, что и НДС с авансов.

 Пример.

 Риэлторская организация заключила договор с физическим лицом на продажу его квартиры. В договоре указана стоимость квартиры - 156 000 руб. Организация разместила рекламное объявление но, при этом была указана цена продаваемой квартиры - 175 000 руб. Из-за разницы цен организация была привлечена к административной ответственности за размещение в рекламном объявлении недостоверных сведений.

 Если организация, продавая квартиры по договору поручения или агентскому, действует от имени физического лица, то информация, размещенная в объявлении, рекламой не является, поскольку в п. 5 ст. 1 Федерального закона от 18 июля 1995 г. N 108-ФЗ "О рекламе" сказано, что объявления физических лиц, в том числе в средствах массовой информации, не связанные с предпринимательской деятельностью, рекламой не являются.

 Если стороны заключили договор комиссии, согласно которому посредник действует от своего имени, либо таково условие агентского договора, то и в этом случае нарушения нет. Поскольку, согласно ст. 992 ГК РФ, посредник вправе совершить сделку на более выгодных условиях, чем те, которые были указаны поручителем. Полученная выгода делится между участниками, если договором не предусмотрен иной порядок. Эти же правила распространяются и на агентский договор (ст. 1011 ГК РФ). Поэтому риэлтор может в объявлении указать стоимость квартиры выше, чем в договоре.

 Если квартира приобретается риэлторской организацией с целью ее дальнейшей перепродажи, то в соответствии с п. 2 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" ПБУ 5/01, утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н, эта квартира принимается к бухгалтерскому учету в качестве материально-производственных запасов. Поэтому еe стоимость указывается в договоре купли-продажи. В бухгалтерском учете приобретенная квартира отражается по дебету счета 41 "Товары" в корреспонденции с кредитом счета 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками". Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира приобретается организацией у физического лица, не являющегося плательщиком НДС, стоимость квартиры не включает НДС.

 Выручка от продажи квартиры признается организацией при выполнении условий, перечисленных в п. 12 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утв. приказом Минфина России от 6 мая 1999 г. N 32н. Одним из этих условий является переход права собственности на товар (квартиру) от организации к покупателю (работнику). До момента государственной регистрации права собственности работника на квартиру выручка от продажи переданной по акту приемки-передачи имущества квартиры не может быть признана в бухгалтерском учете. Поэтому с момента подписания акта приемки-передачи имущества до момента признания выручки стоимость квартиры учитывается на счете 45 "Товары отгруженные". На дату государственной регистрации право собственности на квартиру переходит к покупателю (п. 2 ст. 223 ГК РФ) и в бухгалтерском учете производится запись по кредиту счета 90 "Продажи", субсчет 90-1 "Выручка" и дебету счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Одновременно с признанием выручки стоимость проданной квартиры списывается со счета 45 в дебет субсчета 90-2 "Себестоимость продаж".

 Пример.

 Риэлторская организация приобретает для перепродажи у физического лица в собственность квартиру за 1 000 000 руб., стоимость которой по оценке БТИ - 500 000 руб. Рыночная стоимость квартиры - 1 500 000 руб. В дальнейшем квартира была реализована за 1 050 000 руб.

 В целях бухгалтерского учета финансовым результатом от продажи квартиры является убыток. Этот убыток формирует бухгалтерскую прибыль (убыток) отчетного периода, исходя из которой определяется сумма условного расхода (условного дохода) по налогу на прибыль (п. 20 Положения по бухгалтерскому учету "Учет расчетов по налогу на прибыль" ПБУ 18/02, утв. приказом Минфина России от 19 ноября 2002 г. N 114н). Записи в бухгалтерском учете риэлторской организации:

 1) произведена предоплата продавцу физическому лицу (приобретение квартиры) - Д 60.2 "Предоплата продавцу квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 1 000 000 руб. - выписка банка по расчетному счету, договор купли-продажи с физическим лицом;

 2) на дату получения свидетельства государственной регистрации права собственности риэлторской организации на квартиру отражена кредиторская задолженность перед продавцом квартиры - Д 41 "Товары", К 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества произвольной формы, свидетельство о государственной регистрации прав;

 3) сумма предоплаты продавцу квартиры зачтена в счет оплаты - Д 60.1 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", К 60.2 "Предоплата продавцу квартиры" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

 4) на дату реализации (передачи) квартиры юридическому лицу отражена передача квартиры покупателю - Д 45 "Товары отгруженные", К 41 "Товары" - 1 000 000 руб. - акт приемки-передачи имущества (квартиры).

 Бухгалтерские записи, связанные с продажей квартиры, на дату получения свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру:

 1) признана выручка от продажи квартиры - Д 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", К 90-1 "Выручка" - 1 050 000 руб. - свидетельство о государственной регистрации прав;

 2) списана фактическая себестоимость проданной квартиры - Д 90-2 "Себестоимость продаж", К 45 "Товары отгруженные" - 1 000 000 руб. - бухгалтерская справка;

 3) выявлен финансовый результат (без учета других операций) - (1 050 000 - 1 000 000) = 50 000 руб. - бухгалтерская справка.

 В соответствии со ст. 228 НК РФ физическое лицо, получившее доход от продажи имущества, принадлежащего ему на праве собственности, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ, подлежащую уплате в бюджет, представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию и уплатить исчисленную сумму налога в бюджет. Поэтому, если продавцом квартиры является резидент РФ, определение налоговой базы источником выплаты дохода риэлторской организацией не производится.

 По окончании налогового периода организация (как налоговый агент) должна представить в налоговые органы сведения о доходах физических лиц по форме N 2-НДФЛ с указанием общей суммы произведенных выплат по видам доходов (согласно разд. VI Методических рекомендаций налоговым органам о порядке применения гл. 23 "Налог на доходы физических лиц" ч. 2 НК РФ).

 В налоговом учете для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ как передача права собственности на товары на возмездной основе, независимо от фактического поступления денежных средств в их оплату (п. 3 ст. 271 НК РФ). Следовательно, в целях налогообложения прибыли доход от реализации квартиры признается организацией в момент государственной регистрации права собственности работника на квартиру, т.е. одновременно с признанием выручки в бухгалтерском учете.

 Согласно подп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации покупных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров. Если цена приобретения покупных товаров с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, то разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ). В соответствии со ст. 40 НК РФ налоговые органы могут осуществлять контроль за применением цен в следующих случаях:

 1) между взаимозависимыми лицами;

 2) по товарообменным (бартерным) операциям;

 3) при совершении внешнеторговых сделок;

 4) при отклонении более чем на 20% в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам в пределах непродолжительного периода.

 В таких случаях налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, исчисленных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Поэтому, если в течение непродолжительного времени (например, месяца или квартала) риэлторская организация реализовала идентичную квартиру по более высокой цене, существует риск, что налоговые органы примут для целей налогообложения рыночную цену.

 11. Ипотека, ипотечное жилищное кредитование

 В настоящее время сформировался и быстро развивается рынок жилья. В результате проводимой политики бесплатной приватизации жилья и снятия ограничений на количество и размер жилых помещений, находящихся в собственности населения, изменилась структура жилищного фонда по формам собственности. В настоящее время большая часть жилищного фонда в России находится в частной собственности.

 В условиях отсутствия налаженного механизма получения кредитов на строительство и приобретение готового жилья подавляющая часть населения не может решить свой жилищный вопрос из-за недостаточной платежеспособности. Государство сократило бюджетные расходы в жилищном секторе. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающая приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

 Именно поэтому необходимо создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

 Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

 Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) утверждена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

 Эта Концепция, подготовленная в развитие федеральной целевой программы "Свой дом", утвержденной постановлением Правительства РФ от 27 июня 1996 г. N 753, определяет место и роль ипотечного жилищного кредитования в жилищном финансировании, а также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы.

 Риэлторские фирмы могут стать квалифицированными консультантами, операторами вторичного рынка ипотечных кредитов, т.е. агентствами по ипотечному жилищному кредитованию. Для этого сами риэлторы должны хорошо знать механизм жилищного кредитования. Отметим основные положения.

 Ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Понятие и основания возникновения залога установлены в ст. 334 ГК РФ. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

 По договору об ипотеке (договору о залоге недвижимого имущества) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

 Ипотека - особый вид залога, т.к. имущество, на которое установлена ипотека (предмет ипотеки), всегда остается у залогодателя в его владении и пользовании до обращения взыскания на него в соответствии с договором об ипотеке.

 Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

 В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

 В договоре об ипотеке должны быть указаны:

 1) право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;

 2) наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

 Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

 Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

 1) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

 2) право залога на имущество, обремененное ипотекой.

 Договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данного правила влечет недействительность договора, т.е. такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

 Ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрация ипотеки осуществляется по местонахождению имущества, являющегося предметом ипотеки.

 Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, осуществляется на основании заявления залогодателя или залогодержателя.

 Для регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, должны быть представлены:

 1) договор об ипотеке и его копия;

 2) документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

 3) документ об уплате государственной пошлины;

 4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

 Если права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав представляются также закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

 Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

 В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Законом о государственной регистрации прав (ст. 21 Закона).

 Государственная регистрация ипотеки может быть отложена не более чем на один месяц в следующих случаях:

 1) непредставление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, какого-либо из необходимых документов;

 2) несоответствие договора об ипотеке, закладной и приложенных к ним документов требованиям, предусмотренным законодательством РФ;

 3) необходимость проверки подлинности представленных документов.

 Принимая решение об отложении государственной регистрации ипотеки, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, запрашивает необходимые документы или требует устранения выявленных несоответствий.

 В случае невыполнения требований указанного органа в установленный им срок в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано.

 При наличии судебного спора по поводу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или по поводу обращения на него взыскания государственная регистрация ипотеки откладывается до разрешения спора судом.

 Чаще всего риэлторы сталкиваются с ипотекой жилых домов и квартир, приобретенных за счет кредита банка или иной кредитной организации. В целом к залогу жилья, помимо Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости", применяются нормы ГК РФ и других правовых актов. В данном случае кредитный ипотечный договор - договор, при котором банк (кредитная организация) предоставляет физическому лицу (гражданину) кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

 Основные участники ипотечного кредитного правоотношения:

 1) заемщики - физические лица, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита денежные средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья;

 2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим или юридическим лицам и продающиеся по их поручению;

 3) кредиторы - банки (кредитные организации), предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты.

 В ипотечных правоотношениях также участвуют:

 1) операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты. Операторы вторичного рынка, помимо рефинансирования кредиторов, выпускают эмиссионные ипотечные ценные бумаги, привлекают средства инвесторов в сферу жилищного кредитования, оказывают кредиторам содействие во внедрении рациональной политики ипотечного кредитования;

 2) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые регистрируют сделки купли-продажи жилых помещений, оформляют переход права собственности к новому собственнику, регистрируют договоры об ипотеке и права ипотеки, хранят и предоставляют информацию по правам собственности и обременении ипотекой жилых помещений;

 3) страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

 4) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений.

 Чаще всего для получения ипотечного кредита необходимо предоставить следующие документы:

 1) копию паспорта заемщика;

 2) копию документа, являющегося основанием для регистрации постоянного места жительства заемщика;

 3) копии документов об образовании;

 4) документы, подтверждающие семейное положение заемщика;

 5) паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи заемщика;

 6) выписку из домовой книги по месту постоянной регистрации заемщика;

 7) копию финансового лицевого счета жилого помещения, служащего местом регистрации заемщика.

 Кроме того, могут потребоваться следующие документы:

 1) документы, подтверждающие здоровье заемщика (военный билет, водительские права, в случае отсутствия последних - справка из психоневрологического диспансера);

 2) документы, подтверждающие сведения о доходах и занятости заемщика (копии трудовой книжки, справки из налоговой инспекции и др.);

 3) документы, подтверждающие наличие в собственности дорогостоящего имущества, банковских счетов, ценных бумаг.

 Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных членов семьи. Для передачи жилого помещения в ипотеку в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства вправе дать согласие на отчуждение и (или) передачу в ипотеку жилого помещения, если соблюдены интересы указанных лиц (в частности, когда у собственника или у кого-либо из указанных категорий граждан есть другое жилье). Установлен максимальный срок (30 календарных дней с даты подачи заявления), в течение которого органы опеки и попечительства должны дать согласие или отказать в совершении указанных действий. При этом отказ должен быть обязательно мотивирован.

 Несомненно, в данной сфере гражданских правоотношений еще очень много спорных вопросов, нереализованных моментов. Законодательная база подготовлена, дело за практикой.

 12. Жилье в собственности предприятия

 Ситуация, когда организация, купившая квартиру, собирается ее впоследствии продать, является самой простой. Действительно, реализация недвижимости не запрещена законом и не требует лицензии, т.к. подобный вид деятельности не упомянут в ст. 17 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности". Стоимость квартиры следует отразить по дебету счета 41 "Товары" и принять к расходам, уменьшающим облагаемую прибыль, в том периоде, когда недвижимость будет продана. С 1 января 2005 г., согласно подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, реализация жилья не облагается НДС, поэтому при покупке квартиры входного налога, который ставился бы к вычету, не возникает.

 Ситуация усложняется, если организация планирует оставить жилье в собственности предприятия. Самый главный вопрос, который предстоит решить бухгалтеру: считать ли квартиру основным средством.

 В пункте 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" сказано, что к объектам ОС относится имущество со сроком полезного использования свыше 12 месяцев, не предназначенное для перепродажи, применяемое в производстве или управлении и способное принести организации доход в будущем. Однако использовать квартиры в качестве производственных помещений или для управленческих нужд (под офис) недопустимо, для этого нужно перевести их в нежилой фонд.

 Однако наказание за несоблюдение этого правила в явном виде не предусмотрено. Но можно предположить, что с нарушителем, использующим принадлежащую ему квартиру под офис или склад (в случае отказа устранить это обстоятельство), поступят так же, как с тем, кто самовольно переустроил или перепланировал свое жилье и не привел его вовремя в прежнее состояние. И в том, и в другом случае не соблюдены законные интересы соседей, санитарные и прочие нормы (п. 4 ст. 17 ЖК РФ). Организация, оборудовавшая квартиру под служебное помещение, может заплатить административный штраф. А для юридических лиц, оформивших жилье на себя, санкция еще более вероятна.

 Кроме того, пока квартира не переведена в нежилой фонд, сумму амортизации по ней нельзя списывать на расходы, учитываемые при налогообложении прибыли, согласно письму УМНС России от 1 апреля 2004 г. N 26-12/22224 и Минфина России от 6 мая 2004 г. N 04-02-05/2/19.

 После того как квартира-офис получила статус нежилого помещения, ее можно признать объектом ОС, учитывать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", а после регистрации прав собственности - на счете 01 "Основные средства". Амортизация в этом случае уменьшает облагаемый доход.

 Часто жилье, приобретенное организацией, служит в качестве гостиницы (платной или бесплатной) для сотрудников, командированных иногородними филиалами, или для гостей других организаций. Однако нужно, чтобы директор организации издал приказ, что квартира по определенному адресу будет эксплуатироваться для размещения работников, прибывших из других городов для решения производственных задач. Тогда стоимость недвижимости сначала следует отнести в дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", а после регистрации права собственности - на счет 01 "Основные средства". Ремонт и амортизация относятся на расходы от обычных видов деятельности, а в налоговом учете - на затраты, связанные с производством и реализацией.

 Льготы по налогу на имущество в общем случае отсутствуют, т.к. налог не берется только с жилых помещений, содержание которых полностью или частично финансируется за счет средств бюджета (подп. 6 ст. 381 НК РФ). Однако власти областей, краев и республик могут утвердить дополнительные льготы. Например, в Москве налогом на имущество не облагается любой жилой фонд, находящийся на балансе организации, независимо от источников финансирования (ст. 4 Закона г. Москвы от 5 ноября 2003 г. N 64).

 Бывают случаи, когда организация не собирается применять квартиру в качестве производственного помещения, офиса или гостиницы для командированных работников, а планирует использовать в личных целях или до поры до времени вообще не эксплуатировать. Тогда ее нельзя признать основным средством в бухгалтерском учете и амортизируемым имуществом в налоговом учете, ведь она не будет приносить дохода.

 Забалансовые счета предназначены для обобщения информации о ценностях, временно находящихся в распоряжении организации, т.е. фактически ей не принадлежащих. Это следует из Инструкции по применению Плана счетов, утвержденной приказом Минфина России от 31 октября 2000 г. N 94н. Возможны два варианта:

 1) показать стоимость объекта по дебету счета 91 "Прочие доходы", т.е. фактически сразу списать ее. Но применять этот метод можно лишь в том случае, если квартира не используется ни для каких нужд организации (ни производственных, ни отвлеченных), а находится в собственности организации временно, например, до того как будет подарена. Налога на имущество здесь нет, ведь он начисляется только на основные средства, принятые на баланс организации (п. 1 ст. 374 НК РФ);

 2) предусмотреть в учетной политике и открыть для счета 01 субсчет "Объекты непроизводственного назначения". Такая возможность косвенно подтверждает п. 17 ПБУ 6/01 жилье не амортизируется, но раз в год на него начисляется износ, который учитывается на специальном забалансовом счете. При этом объекты жилищного фонда названы основными средствами, из чего можно сделать вывод, что, несмотря на отсутствие производственного назначения, квартиру можно учитывать на счете 01 субсчет "Объекты непроизводственного назначения".

 Если затем организация решит реализовать недвижимость или использовать иным образом, нужно перевести ее на другой счет (субсчет). Но здесь, в отличие от предыдущего способа, возникает налог на имущество (если содержание квартиры частично или полностью не финансируется из бюджета или если местные власти не установили льготу). Облагаемой базой будет разница между первоначальной стоимостью и износом (п. 1 ст. 375 НК РФ). В налоговом учете жилье, не выполняющее служебных функций, никак не отражается.

 Квартира, приобретаемая специально для сдачи в аренду, после регистрации прав собственности на нее отражается по дебету счета 03 "Доходные вложения в МЦ", а амортизация и ремонт - по дебету счета 91 "Прочие расходы". Такие суммы учитываются при уменьшении облагаемых доходов на основании подп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

 Часто возникает ситуация, когда предприятие выступает в качестве риэлтора и продает принадлежащие ему квартиры сотрудникам по льготным ценам. Основываясь на положении ст. 40 НК РФ, налоговые органы полагают, что налог на прибыль нужно начислить исходя не из фактической, а из рыночной стоимости жилья. Для этого им нужно определить, какая цена является рыночной, и доказать, что работник заплатил за недвижимость сумму, отличающуюся от этого показателя более чем на 20%. Так, инспекция, предоставившая на рассмотрение арбитров заключение риэлторской организации, проиграла процесс, поскольку суд счел, что эксперты не приняли во внимание, насколько далеко квартира расположена от центра города и какая категория ей присвоена (постановление ФАС Уральского округа от 28 января 2004 г. N Ф09-5035/03-АК).

 Аналогично обстоит дело и с налогом на доходы физических лиц. Инспекторы расценивают скидку при покупке недвижимости как материальную выгоду и начисляют НДФЛ. Здесь успех или поражение в суде также зависит от того, сумеют ли они доказать, что разница в цене превышает 20%. Есть пример, когда инспекция привела в качестве подтверждения своей правоты среднестатистические данные стоимости жилья по целой области, но не определила, сколько стоят именно те квартиры, что проданы сотрудникам. В результате арбитраж встал на сторону предприятия (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10 декабря 2003 г. N А19-4484/03-15-Ф02-4368/03-С1).

 Но в некоторых случаях доказать наличие материальной выгоды не составляет труда для чиновников. Так произошло в ситуации, когда организация-работодатель заключила договор о долевом участии в строительстве дома с последующей передачей квартир работникам. В документах были четко указаны сумма, которую заплатило предприятие, и цена, по которой квартиры достались сотрудникам. Поскольку последняя цифра оказалась меньше, то с разницы пришлось заплатить налог (постановление ФАС Поволжского округа от 13 марта 2003 г. N А12-14004/01-С42).

 13. Приобретение и реализация квартир для проведения реконструкции и переоборудования под иной объект

 Строительство новых объектов в престижных районах крупных городов зачастую невозможно из-за отсутствия свободных земельных участков. Поэтому нередко организации скупают квартиры или расселяют жильцов дома, чтобы провести его реконструкцию и переоборудовать, например, под современный офис или фешенебельную гостиницу.

 Поскольку квартиры приобретаются с целью реконструкции жилого дома и его переоборудования под иной объект, поэтому стоимость выкупленных квартир следует относить на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет "Строительство объектов основных средств"). Здесь они будут учитываться до тех пор, пока весь дом, переоборудованный уже под иной объект, не будет введен в эксплуатацию. Только после этого все затраты будут учтены на счете 01 "Основные средства".

 Согласно п. 4 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" (ПБУ 6/01), утв. приказом Минфина России от 30 марта 2001 г. N 26н, для того чтобы признать актив в качестве основного средства, необходимо одновременное выполнение четырех условий:

 1) объект должен использоваться в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг либо для управленческих нужд организации;

 2) он должен использоваться свыше 12 месяцев;

 3) организация не должна планировать перепродать этот актив;

 4) этот актив должен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.

 В случае выкупа жилья для реконструкции объекта не выполняется первое условие, поскольку квартиры не будут использоваться до тех пор, пока организация не закончит реконструкцию и переоборудование дома. А после этого изменится даже функциональное назначение квартир. Потому затраты на выкуп квартир представляют собой капитальные вложения, связанные с созданием.

 Согласно п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. N 91н, "допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств".

 Из пункта 1 ст. 256 и п. 1 ст. 257 НК РФ следует, что к основным средствам относится имущество организации, которое используется в производственных целях или для управленческих нужд свыше 12 месяцев и стоимость которого превышает 10 000 руб.

 Никаких оговорок по поводу того, что имущество можно отнести к основным средствам только после государственной регистрации прав на него (если, конечно, такая регистрация необходима), в НК РФ нет. Кроме того, в п. 8 ст. 258 НК РФ указано, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию. Иначе говоря, недвижимость, права на которую еще не зарегистрированы, можно не только отразить в составе основных средств, но даже амортизировать.

 Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ налогом на имущество облагается движимое и недвижимое имущество, которое по правилам бухгалтерского учета отражается у организации в составе основных средств. Стоимость выкупленных квартир в доме, подлежащем реконструкции, признается капитальными вложениями. Поэтому до тех пор пока жилой дом, переоборудованный уже под иной объект, не введут в эксплуатацию и не поставят на счет 01 "Основные средства", платить налог на имущество не нужно.

 Пример.

 Организация (риэлтор, инвестор и заказчик-застройщик в одном лице) скупает квартиры в жилом доме, чтобы после его реконструкции открыть в нем гостиницу. При этом с собственниками квартир заключаются договоры купли-продажи. Стоимость всех выкупленных квартир в жилом доме составила 150 750 000 руб.

 Организация отразит в учете операции по покупке квартир следующими проводками:

 1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры" - 150 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

 2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами дома за приобретенные у них квартиры", К 51 "Расчетные счета" - 150 750 000 руб. - перечислены деньги жильцам (собственникам) за выкупленные у них квартиры.

 Однако на практике чаще всего используется несколько иной вариант оформления отношений между жильцами и организацией, выкупающей их квартиры. Между ними заключается два договора: первый - договор купли-продажи квартиры, по которому организация приобретает у жильца квартиру, а второй - посреднический договор, по которому организация обязана оказать жильцу услуги по поиску и оформлению для него покупки другой квартиры. При этом деньги, причитающиеся жильцу квартиры по первому договору, организация может перечислить непосредственно продавцу той квартиры, которая подобрана для этого жильца в рамках второго договора.

 При таких расчетах организация получает прибыль, поскольку обычно стоимость квартир в доме, подлежащем реконструкции, превышает стоимость тех квартир, которые предоставляются жильцам. Ведь за свои услуги, связанные с подбором новых квартир для жильцов, организация должна получить вознаграждение.

 Зачет взаимозадолженностей допускается, если требования однородны и срок их погашения наступил (либо срок не указан или определен моментом востребования), для зачета достаточно заявления одной стороны (ст. 410 ГК РФ).

 Пример.

 Воспользуемся исходными данными предыдущего примера, несколько изменив его. Предположим, что организация заключила с каждым жильцом по два договора:

 1) договор купли-продажи квартиры жильца (стоимость приобретаемых по таким договорам квартир составила 151 750 000 руб.);

 2) агентский договор, по которому организация находит жильцам другие квартиры, при этом агентское вознаграждение организация определяется как разница между стоимостью квартиры, приобретенной у жильца по договору купли-продажи, и стоимостью найденной для него квартиры (допустим, что фактическая стоимость найденных для жильцов квартир составила 150 500 000 руб.). Расходы организации на подбор новых квартир для жильцов расселяемого дома составили 535 000 руб.

 В этом случае организация сделает в учете следующие проводки:

 1) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры" - 151 750 000 руб. - оприходованы квартиры, выкупленные у жильцов дома, подлежащего реконструкции;

 2) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир" 150 500 000 руб. - отражена задолженность перед продавцами квартир, найденных для расселяемых жильцов;

 3) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры", К 90 субсчет "Выручка" - 1 250 000 руб. (151 750 000 - 150 500 000) - отражено агентское вознаграждение фирмы за услуги по поиску квартир и оформлению документов для расселяемых жильцов;

 4) Д 90 субсчет "Налог на добавленную стоимость", К 68 субсчет "Расчеты по НДС" - 190 677,97 руб. (1 250 000 руб. / 118% х 18%) - начислен НДС с агентского вознаграждения;

 5) Д 90 субсчет "Себестоимость продаж", К 20 "Основное производство" - 535 000 руб. - списаны расходы, связанные с подбором новых квартир для жильцов расселяемого дома;

 6) Д 90 субсчет "Прибыль/убыток от продаж", К 99 "Прибыли и убытки" - 524 322,03 руб. (1 250 000 - 190 677,97 - 535 000) - отражена прибыль по данной операции;

 7) Д 60 субсчет "Расчеты с собственниками найденных квартир", К 51 "Расчетные счета" - 150 500 000 руб. - перечислены деньги продавцам квартир, найденных для расселяемых жильцов;

 8) Д 76 субсчет "Расчеты с жильцами за приобретенные у них квартиры", К 76 субсчет "Расчеты с жильцами за найденные для них квартиры" 151 750 000 руб. - произведен взаимозачет задолженностей.

 В соответствии с п. 8 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" все затраты на приобретение, сооружение и изготовление объектов основных средств (за исключением НДС и иных возмещаемых налогов) включаются в их стоимость. А потому все расходы на реконструкцию жилого дома и его переоборудование под иные цели нужно собирать на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Аналогичный порядок действует и в целях налогообложения прибыли (п. 1 ст. 257 НК РФ). Поэтому в данном случае бухгалтеру удастся сблизить данные бухгалтерского и налогового учета.

 Пример.

 Вернемся к условиям предыдущего примера. Организация скупила у жильцов дома квартиры на общую сумму 150 750 000 руб. и теперь осуществляет реконструкцию жилого дома и его переоборудование под гостиницу. Предположим, что все работы выполнены подрядным способом в декабре 2005 г., при этом стоимость работ подрядчика согласно договору и акту - 94 400 000 руб. (в том числе НДС - 14 400 000 руб.). А стоимость материалов, приобретенных организацией и переданных для выполнения работ подрядчику, составила 35 400 000 руб. (в том числе НДС - 5 400 000 руб.).

 В учете организация сделает следующие проводки:

 1) Д 10 субсчет "Строительные материалы" К 60 "Расчеты с поставщиками" - 30 000 000 руб. (32) 5 400 000 - 5 400 000) - оприходованы стройматериалы, необходимые для ремонта и предоставляемые заказчиком подрядчику;

 Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 5400000 руб. - отражен НДС по стройматериалам;

 3) Д 60 "Расчеты с поставщиками", К 51 "Расчетный счет" - 35 400000 руб. - оплачены стройматериалы поставщику;

 4) Д 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону", К 10 субсчет "Строительные материалы" - 30 000 000 руб. - переданы стройматериалы подрядчику;

 5) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 10 субсчет "Материалы, переданные в переработку на сторону" - 30 000 000 руб. - списаны стройматериалы, израсходованные подрядчиком;

 6) Д 08 субсчет "Строительство объектов основных средств", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 80 000 000 руб. (94 400 000 - 14 400 000) - отражена стоимость работ по реконструкции и ремонту, выполненных подрядчиком (сдача заказчику работ, выполненных подрядчиком, оформляется актом по форме N КС-2 и справкой по форме N КС-3);

 7) Д 19 "НДС по приобретенным ценностям", К 60 "Расчеты с поставщиками" - 14 400 000 руб. - отражен НДС по подрядным работам;

 8) Д 60 "Расчеты с поставщиками", К 51 "Расчетный счет" - 94 400 000 руб. - оплачены подрядчику его работы.

 Примерный перечень расходов, включаемых в стоимость основных средств:

 1) суммы, уплачиваемые в соответствии с договором поставщику (продавцу);

 2) суммы, уплачиваемые организациям за осуществление работ по договору строительного подряда и иным договорам;

 3) суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;

 4) регистрационные сборы, государственные пошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением (получением) прав на объект основных средств;

 5) невозмещаемые налоги, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;

 6) вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;

 7) иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, сооружением и изготовлением объекта основных средств.

 После завершения всех работ по реконструкции жилого дома новый инвентарный объект основных средств приходуется на баланс организации, т.е. переводится со счета 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" на счет 01 "Основные средства".

 А в том месяце, в котором организация начнет начислять на него амортизацию в налоговом учете, "входной" НДС по данному объекту можно будет предъявить к вычету из бюджета (п. 5 ст. 172 НК РФ).

 Пример.

 Продолжим предыдущий пример. Предположим, что все работы были закончены и гостиница была введена в эксплуатацию в конце декабря 2005 г.

 Срок полезного использования здания гостиницы для целей бухгалтерского и налогового учета был установлен в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной постановлением Правительства РФ от 1 января 2002 г. N 1, в размере 30 лет.

 Амортизация начисляется линейным способом.

 Предположим, что расходы на государственную регистрацию прав собственности на здание гостиницы составили 7500 руб.

 Организация отразит в учете операции, связанные с вводом гостиницы в эксплуатацию, следующими проводками:

 1) в декабре 2005 г.: Д 01 "Основные средства", К 08 субсчет "Строительство объектов основных средств" - 260 757 500 руб. (150 750 000 + 30 000 000 + 80 000 000 + 7500) - принята к учету гостиница по первоначальной стоимости;

 2) в январе 2006 г.: Д 20 "Основное производство", К 02 "Амортизация ОС" - 724 326,39 руб. (25) 60 757 500 / 30 лет / 12 мес.) - начислена амортизация гостиницы за первый месяц эксплуатации;

 3) Д 68 субсчет "Расчеты по НДС", К 19 "НДС по приобретенным ценностям" - 19 800 000 руб. (5 400 000 + 14 400 000) - предъявлен к вычету из бюджета НДС по стройматериалам и подрядным работам.

 14. Приватизация жилья

 Первым законодательным актом, закрепившим основные принципы осуществления приватизации жилья на территории РФ, стал Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации). Основные правила передачи в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обслуживания и порядок содержания и ремонта приватизированного жилья закреплены в Примерном положении о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации (утв. решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4). На основе Закона и Примерного положения разработаны и утверждены органами государственной власти субъектов РФ положения на территории каждого субъекта РФ.

 Согласно ст. 1 Закона о приватизации приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. С принятием Закона о приватизации у российских граждан появилась реальная возможность стать собственниками занимаемого по договору социального найма жилого помещения.

 Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с 1 января 2007 г. не предусматривается приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда. Но выдвигаются предложения о продлении данного срока в связи с тем, что большое количество граждан до сих пор не приватизировали свое жилье, а число желающих бесплатно оформить в собственность собственные квартиры возросло, в связи с чем возникли очереди в уполномоченных структурах. В Государственной Думе РФ рассматривается вопрос о продлении срока до 2010 г.

 Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

 1) добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

 2) бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

 3) гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

 Закон предусматривал бесплатную передачу в собственность граждан жилых помещений в размере не менее 18 кв. м общей площади на одного человека и дополнительно 9 кв. м на семью. Площадь квартиры, превышающей нормы бесплатно передаваемого жилья, подлежала оплате гражданами.

 После внесения 23 декабря 1992 г. в этот Закон изменений и дополнений передача в собственность занимаемого гражданами жилья производится бесплатно, независимо от его размера. Суммы, ранее выплаченные гражданами за часть общей площади, превышающей по размеру названные выше нормы, подлежали возврату.

 Согласно Закону о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, коммунальных квартирах, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, а также жилые помещения в специализированных домах.

 В самом Законе нет положений, раскрывающих понятия "аварийные жилые помещения", "общежития", "закрытые военные городки", "служебные жилые помещения".

 Обобщая существующее законодательство и сложившуюся практику можно заключить, что аварийными считаются жилые дома (жилые помещения), имеющие значительный износ или повреждения несущих конструкций, т.е. непригодные для проживания граждан. Отнесение жилых домов (жилых помещений) к непригодным для проживания осуществляется в соответствии с "Положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания", утв. приказом Министра жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529.

 Действующий ЖК РФ не предусматривает понятия "общежития". Жилые помещения относятся к общежитиям на основании соответствующих положений, содержащихся в Примерном положении об общежитиях, утв. постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. N 328 (в ред. постановления Правительства РФ от 23 июля 1993 г. N 726). Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома. Общежития укомплектовываются мебелью, другими предметами культурно-бытового назначения, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан, проживающих в них, в соответствии с типовыми нормами.

 Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании" относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих" к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба) (ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих"). Этим объясняется, что в домах закрытых военных городков приватизация жилых помещений запрещена *(9).

 Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П ст. 4 данного Закона РФ в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования, признана не соответствующей Конституции РФ и утратила силу с момента провозглашения Постановления.

 Также отмечено, что собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и коммунальных квартир. Приватизации в этом случае подлежит квартира в целом при волеизъявлении всех нанимателей жилых помещений в коммунальной квартире с согласия совершеннолетних членов их семей на приватизацию.

 Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом о приватизации и Примерным положением. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

 Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, в том числе временно отсутствующих, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется право пользования жилым помещением.

 Граждане, забронировавшие занимаемые жилые помещения, осуществляют приватизацию жилья по месту бронирования жилых помещений.

 По желанию граждан, жилые помещения передаются им в порядке приватизации в общую собственность (совместную или долевую) всех проживающих в них граждан либо в собственность одного или части из них в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением.

 При этом за гражданами, не участвующими в приватизации занимаемого жилого помещения и выразившими согласие на приобретение в собственность жилого помещения другими проживающими с ними лицами, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность, в порядке приватизации, другого впоследствии полученного жилого помещения.

 Несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение. При этом отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

 Согласно письму Минобразования России от 20 февраля 1995 г. N 09-М "О защите жилищных прав несовершеннолетних" для более эффективной защиты прав несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения, целесообразно незамедлительно принимать меры к приватизации жилых помещений, на которых остались проживать исключительно несовершеннолетние, с возможностью дальнейшего использования жилого помещения в интересах несовершеннолетних (например, сдача в поднаем жилого помещения с обязательным зачислением средств на личный счет несовершеннолетнего). Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, производится за счет местного бюджета.

 Необходимо отметить, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие, наравне с совершеннолетними членами семьи, на приватизацию жилых помещений.

 Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, не утрачивают права на однократную бесплатную приватизацию после достижения ими совершеннолетия.

 Граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются этими помещениями по своему усмотрению, вправе: продавать, завещать, сдавать в аренду, совершать с ними иные сделки, не противоречащие Закону. Кроме того, собственники приватизированных жилых помещений являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

 Продажа одним из участников общей долевой собственности принадлежащей ему доли постороннему лицу возможна лишь при условии, если остальные собственники откажутся от осуществления права преимущественной ее покупки.

 Собственник может передать другому лицу свои правомочия владения, пользования и распоряжения жилым помещением, использовать его в качестве предмета залога, продавать, дарить, завещать, а также совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения иные действия, не противоречащие закону.

 Собственник жилого помещения вправе произвести обмен этого жилого помещения на другое, занимаемое по договору найма или аренды. При этом право собственности на это жилое помещение передается нанимателю или арендатору жилого помещения в домах государственного, муниципального или общественного жилищного фонда, а бывший собственник приобретает права и обязанности, вытекающие из договора найма или аренды. Обмен жилых помещений оформляется в установленном порядке.

 Собственник жилого помещения может произвести обмен его на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности другому лицу, по договору мены в соответствии с нормами гражданского законодательства.

 Мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность граждан жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности.

 Прекращение права собственности, помимо воли собственника, не допускается, за исключением случаев обращения взыскания на это жилое помещение по обязательствам собственника, в случаях и в порядке, предусмотренных законодательными актами, принудительного отчуждения имущества, которое не может принадлежать данному собственнику в силу закона, реквизиции и конфискации, а также в других случаях, прямо предусмотренных законодательством.

 Владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью производится по согласию всех ее участников. В случае разногласия порядок владения, пользования и распоряжения определяется по иску любого из участников.

 Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержек по его содержанию и сохранению.

 Собственники жилых помещений обязаны соблюдать Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Несоблюдение собственником этих правил влечет ответственность в установленном порядке.

 Собственники жилых помещений, расположенных в домах - памятниках истории и культуры, обязаны также соблюдать законодательство по охране памятников истории и культуры.

 Обслуживание и ремонт приватизированного жилья осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников. Оплата расходов, связанных с обслуживанием и ремонтом приватизированных жилых помещений производится собственниками по ставкам, установленным для обслуживания государственного и муниципального жилищного фонда.

 Собственники квартир, расположенных в домах государственного и муниципального жилищного фонда, обязаны участвовать в общих расходах по обслуживанию и ремонту строения, его инженерного оборудования и придомовой территории пропорционально доле занимаемой площади в этом доме, что должно быть предусмотрено договором передачи квартир в собственность.

 Содержание и ремонт жилого дома в целом осуществляются жилищными ремонтно-эксплуатационными государственными и муниципальными предприятиями. Собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания этих помещений, включая жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования. При этом жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия не вправе отказать собственникам приватизированных жилых помещений в содержании и ремонте принадлежащего им жилья. Взаимоотношения между собственниками жилых помещений и предприятиями, осуществляющими работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, основываются на договорных условиях. При объединении собственников жилых помещений могут образовываться товарищества собственников жилых помещений по содержанию и ремонту жилых домов. Порядок и условия организации товариществ устанавливаются учредительным договором, уставом товарищества и Положением о товариществах собственников жилых помещений в многоквартирных домах по содержанию и ремонту жилых домов (кондоминиумах).

 Передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется:

 1) соответствующим представительным или исполнительным органом власти;

 2) предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;

 3) учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.

 Переход государственных и муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, на приватизацию жилья.

 Это положение не должно применяться, если правопреемники изменивших форму собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений на свои средства построили либо приобрели незаселенное жилое помещение, которое впоследствии явилось предметом спора о приватизации.

 Для того чтобы приобрести в собственность жилое помещение в порядке приватизации гражданину необходимо представить следующие документы:

 1) заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя, а также несовершеннолетними членами семьи в возрасте от 14 до 18 лет; если кто-либо из указанных лиц не желает участвовать в приватизации, то этот член семьи нанимателя представляет дополнительное заявление, в котором содержится просьба не включать его в число участников общей собственности приватизируемого жилого помещения; если кто-либо из указанных членов семьи вообще возражает против приватизации, то договора об этом быть не может (формы заявлений даны в прил. 1 и 2 к "Примерному положению о приватизации");

 2) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;

 3) справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

 4) в случаях, когда в жилом помещении проживают несовершеннолетние или они сохраняют право пользования этими помещениями, документ органов опеки и попечительства.

 Непосредственно оформлением приватизации жилищных помещений занимаются, как правило, жилищно-эксплуатационные организации, которые принимают от граждан (риэлторских фирм) заявления и другие необходимые документы, а также специальные агентства (бюро) по приватизации жилья.

 Гражданин, желающий приобрести в собственность занимаемое жилое помещение, подает заявление в агентство (бюро), которое берет на себя организацию всего процесса приватизации жилья, включая сбор необходимых документов (Типовое положение об агентствах (бюро), утв. постановлением Коллегии Госкомитета РСФСР по жилищно-коммунальному хозяйству от 18 октября 1991 г. N 7).

 Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Таким образом, организации (должностные лица), которые осуществляют оформление приватизации жилых помещений, и граждане должны обязательно руководствоваться этим сроком. Законодательством не предусмотрены конкретные меры ответственности за превышение двухмесячного срока, однако виновные должностные лица могут быть привлечены, например, к дисциплинарной ответственности в соответствии с законодательством о труде.

 Гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений, если приватизация данного жилого помещения не противоречит Закону. Соблюдение установленного порядка соответствующим органом представительной власти оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан.

 Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность, в порядке, установленном соответствующим представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

 Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора.

 Пользование земельными участками, на которых размещены приватизированные жилые дома и придомовые территории, осуществляется в порядке и на условиях, установленных нормами земельного законодательства.

 Если гражданин, подавший заявление о приватизации жилья, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в его собственность либо до регистрации такого договора, то это обстоятельство не может служить основанием к отказу в удовлетворении требований наследников, если наследодатель выразил при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по не зависящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. В случае возникновения спора по поводу наследования жилого помещения вопрос решается в судебном порядке *(10).

 В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Споры в связи с отказом гражданину в приватизации жилого помещения разрешаются судом по правилам искового судопроизводства.

 Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном НК РФ для исковых заявлений, не подлежащих оценке.

 Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска.

 В случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (гл. 9, ст. 166-181 ГК РФ).

Исковое заявление о признании недействительным отказа в приватизации занимаемого жилого помещения

 Верховным Судом РФ совместно с некоторыми верховными судами республик в составе России, краевыми, областными судами изучена практика рассмотрения дел, связанных с приватизацией жилья. Как показали материалы обобщения этих дел, рассмотрение судами обращений граждан является эффективным средством защиты их прав, предусмотренных Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

 Существует определенная сложность в рассмотрении таких дел судами, т.к. многие положения Закона о приватизации изложены сжато, без уточнения механизма их реализации. Не содержит каких-либо существенных разъяснений по порядку применения Закона и Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РФ.

 Учитывая, что суды по-разному подходят к разрешению ряда вопросов, возникающих при рассмотрении дел данной категории, Пленум Верховного Суда РФ, обсудив 24 августа 1993 г. материалы проведенного изучения, принял постановление N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

 В постановлении отмечено, что в соответствии с п. 1 ст. 25 ГПК РСФСР, предусматривающим подведомственность судам дел по спорам граждан, возникающим из гражданских правоотношений, судам подведомственны дела, связанные с осуществлением и защитой прав граждан при приватизации занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный жилищный фонд, т.е. жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений.

 Специальное указание о подведомственности таких дел содержится и в п. 3 ст. 8 Закона, предусматривающем, что в случае нарушения прав гражданина при приватизации жилья он вправе обратиться в суд. Однако порядок обращения гражданина в суд и порядок рассмотрения его заявления судом в Законе не определен.

 Изучение показало, что в решении этого вопроса нет единства. Одни суды рассматривали заявления граждан, поданные в связи с отказом в приватизации жилых помещений, в порядке, предусмотренном ГПК для дел, возникающих из административно-правовых отношений, другие - в порядке искового производства. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления от 24 августа 1993 г. разъяснил, что, поскольку в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим Советом народных депутатов, исполнительным органом, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он должен разрешаться судом по правилам искового производства.

 В соответствии с Законом о приватизации (в ред. от 23 декабря 1992 г.) занимаемое жилое помещение передается гражданину бесплатно независимо от размера и стоимости этого помещения. Оценка приватизируемого жилья производится лишь для последующего взимания налога с собственности и не влияет на решение вопроса о бесплатной передаче жилья в собственность граждан.

 Запрет приватизации жилья станет большой проблемой для тех, кто по каким-либо причинам не приватизировал свое жилье. Однако у тех, кто успел это сделать, нередко возникает потребность расторгнуть договор о приватизации. По многим признакам деприватизация схожа с признанием недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность.

 Федеральным законом от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ в Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесена ст. 9.1. В соответствии с ней граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами в порядке, установленном законодательством РФ и законодательством ее субъектов.

 Такая же статья была предусмотрена в п. 15 Примерного положения о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации. При переезде в другое жилое помещение и заселении его по договору найма или аренды граждане имеют право на приватизацию этого жилья при условии расторжения договора передачи в собственность в порядке приватизации ранее занимаемого помещения.

 При деприватизации жилья важным является вопрос о восстановлении либо невосстановлении права на приватизацию жилья. Споры существуют уже по поводу самого вопроса: либо это восстановление права, либо его сохранение, либо повторная приватизация. Правильным было бы полагать, что в жилищном законодательстве существует два самостоятельных института: признание договора о передаче в собственность жилого помещения в порядке приватизации недействительным и деприватизация жилья (многими исследователями эти понятия смешиваются). Деприватизация имеет место, когда отсутствует спор о праве (в отличие от признания недействительным договора о передаче жилого помещения в собственность), и применяется по единогласному волеизъявлению всех сособственников независимо от побудительных мотивов без восстановления права на приватизацию.

 15. Учет процентов по заемным средствам, использованным для строительства и приобретения перепродаваемых помещений

 Заемные деньги часто являются единственным способом оперативно решить финансовые проблемы организации, но за пользование кредитом приходится платить проценты.

 Если после завершения строительства часть построенных помещений оформляется в собственность риэлторской компании с целью их последующей продажи, то в бухгалтерском учете это отразится следующим образом:

 1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы";

 2) К 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами";

 3) Д 41 "Товары";

 4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

 Проценты по заемным средствам, начисляемые в соответствии с условиями договора вплоть до завершения строительства, будут относиться на счет учета капитальных вложений и затем войдут в стоимость построенных помещений:

 1) Д 08 "Вложения во внеоборотные активы";

 2) К 66 "Расчеты по краткосрочным кредитам и займам", 67 "Расчеты по долгосрочным кредитам и займам";

 3) Д 41 "Товары";

 4) К 08 "Вложения во внеоборотные активы".

 При реализации построенных помещений указанные проценты уменьшат налогооблагаемую прибыль. При использовании заемных средств на приобретение предназначенной для перепродажи на вторичном рынке недвижимости проценты, уплаченные до постановки недвижимости на учет, войдут в ее балансовую стоимость, учитываемую на счете 41 "Товары". Такой порядок предусмотрен с 2002 г. п. 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет материально-производственных запасов" (ПБУ 5/01), утв. приказом Минфина России от 9 июня 2001 г. N 44н.

 Если по инвестиционным активам, приобретенным (построенным) с привлечением заемных средств, не будет в соответствии с правилами бухгалтерского учета начисляться амортизация, то проценты по заемным средствам не включаются в стоимость таких активов, а относятся на текущие расходы организации в качестве операционных расходов (п. 23 ПБУ 15/01). Если инвестиционный актив не принят к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств или имущественного комплекса, но используется для производства продукции, выполнения работ, оказания услуг. То в этом случае включение затрат по предоставленным займам и кредитам в первоначальную стоимость инвестиционного актива прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем фактического начала эксплуатации (п. 31 ПБУ 15/01).

 Согласно подп. 2 п. 1 ст. 265 НК РФ проценты по долговым обязательствам любого вида, вне зависимости от характера предоставленного кредита или займа (текущего или инвестиционного), признаются внереализационным расходом. Поэтому независимо от порядка бухгалтерского учета процентов и, соответственно, способа уменьшения на их сумму балансовой прибыли (через себестоимость или через операционные расходы) в целях налогообложения они будут приниматься в соответствии с правилами, установленными ст. 269 НК РФ.

 В налоговом учете проценты, начисленные по любым заемным средствам (кредитам, займам, векселям, облигациям и т.д.), включают в состав внереализационных расходов. Такие затраты включают в состав внереализационных расходов только в пределах норм.

 Существует два способа нормирования этих расходов.

 1. Исходя из среднего процента, увеличенного в 1,2 раза, который уплачивается организацией по долговым обязательствам того же вида (т.е. по договорам займа, кредита и т.д.), полученным в сопоставимых условиях.

 Чтобы определить сумму процентов, которая включается в состав внереализационных расходов и учитывается при налогообложении прибыли, организации следует:

 1) определить, какие долговые обязательства можно считать сопоставимыми;

 2) рассчитать средний уровень процента, уплачиваемого по сопоставимым долговым обязательствам;

 3) увеличить средний уровень процентов в 1,2 раза.

 Средний уровень процентов рассчитывается следующим образом.

 Сумма займа по договору N 1 х Процентная ставка по договору N 1 + Сумма займа по договору N 2 х Процентная ставка по договору N 2 + .../ Сумма займа по договору N 1 + Сумма займа по договору N 2 + ...х 100% = Средний уровень процентов.

 Затем средний уровень процентов нужно увеличить в 1,2 раза.

 Если сумма процентов, которые уплачиваются по договору, выше этого показателя, то при налогообложении прибыли учитывают их средний уровень, увеличенный в 1,2 раза.

 Если сумма процентов не превышает этот показатель, то при налогообложении их учитывают полностью.

 Пример.

 Риэлторская организация получила три займа от других организаций:

 1) первый заем в сумме 500 000 руб. под 40% годовых;

 2) второй заем в сумме 560 000 руб. под 25% годовых;

 3) третий заем в сумме 550 000 руб. под 20% годовых.

 Все займы получены в рублях на один год и на сопоставимых условиях.

 Средний уровень процентов по займам составит:

 (500 000 руб. х 40% + 560 000 руб. х 25% + 550 000 руб. х 20%)/ (500 000 руб. + 560 000 руб. + 550000 руб.) х 100% = 27,95%.

 Средний уровень процентов, увеличенный в 1,2 раза, будет равен:

 27,95% х 1,2 = 33,54%.

 Этот показатель превышают только проценты по первому займу.

 Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты по нему в пределах 33,54% годовых.

 Сумма процентов по первому займу, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

 500 000 руб. х 33,54% = 167 700 руб.

 Проценты по второму и третьему займам включаются в состав внереализационных доходов и уменьшают облагаемую прибыль полностью.

 2. Исходя из ставки рефинансирования ЦБ РФ, увеличенной в 1,1 раза (если деньги получены в рублях), или 15% годовых (если деньги получены в валюте). Если условия договора (кредита или займа) не предусматривают изменения процентной ставки в течение срока его действия, при расчете суммы нормируемых процентов берется та ставка рефинансирования, которая действовала на момент заключения договора. Если предусматривают, то берется ставка, действующая на день начисления процентов. Это правило применяется с 1 января 2006 г. Таким образом будут нормироваться не только сами проценты по заемным деньгам, но и суммовые разницы по ним, если сумма кредита выражена в условных денежных единицах.

 Организация может самостоятельно выбрать любой из этих способов.

 Пример.

 Риэлторская организация получила заем в сумме 100 000 руб. под 30% годовых.

 Ставка рефинансирования, установленная ЦБР, составила 13% годовых.

 Облагаемую прибыль уменьшают проценты, рассчитанные исходя из ставки рефинансирования, увеличенной в 1,1 раза.

 Ставка процентов, которые учитываются при налогообложении, составит:

 13% х 1,1 = 14,3%.

 Этот показатель меньше, чем проценты по займу, которые платит организация.

 Следовательно, в состав внереализационных расходов можно включить проценты в пределах 14,3% годовых.

 Сумма процентов, учитываемых при налогообложении прибыли, составит:

 100 000 руб. х 14,3% = 14 300 руб.

 По первому способу нормирования можно прийти к несложной схеме минимизации налогообложения. При получении банковского кредита в сумме 1 200 000 руб. под 30% годовых первый способ, казалось бы, неприменим, кредит один. Сравнивать проценты по нему попросту не с чем, да и рассчитать средний процент нельзя, но есть простой выход. Можно попросить банк разбить один кредит на три, например, по 400 000 руб., полученных под ту же процентную ставку.

 В результате появится несколько "долговых обязательств, выданных в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения", причем средний процент по ним составит 30%. Поэтому они уменьшат облагаемую прибыль организации полностью. Налоговая служба считает, что в НК РФ имеется в виду та ситуация, когда кредиты поступают от разных заимодавцев (т.е. от нескольких коммерческих банков).

 Расходом признаются проценты, начисленные по долговому обязательству любого вида при условии, что размер начисленных налогоплательщиком по долговому обязательству процентов существенно не отклоняется от среднего уровня процентов, взимаемых по долговым обязательствам, выданным в том же квартале (месяце) на сопоставимых условиях.

 Под долговыми обязательствами, выданными на сопоставимых условиях, понимаются долговые обязательства, выданные в той же валюте на те же сроки в сопоставимых объемах, под аналогичные обеспечения. Не важно, получены деньги от одного заимодавца или от тысячи, главное, чтобы они были получены на сопоставимых условиях:

 1) за ведение ссудного счета;

 2) предоставление информационных услуг и другие услуги.

 В результате получим расходы на оплату процентов и банковских услуг, и те и другие услуги учитываются при налогообложении полностью.