6

Современное российское законодательство нашло некий компромисс. Наряду с судебным порядком обращения взыскания на заложенное имущество допускается внесудебное взыскание — на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии со статьями 51 и 55 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке). Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56 Закона). Предусмотрено приобретение залогового имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, путем заключения соглашения об удовлетворении требований залогодержателя (ст. 55) . Однако соглашение: не может предусматривать приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (подп. 2 п. 3 ст. 55).

В соответствии со статьей 78 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное жилье не может служить основанием для выселения залогодателя и членов его семьи, если данное жилье является единственным. В этом случае с залогодателем и членами его семьи заключается договор найма. При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоэтажных жилых домах проживающие в них собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального жилого дома или приобретения квартиры в многоквартирном доме, за счет которого залогодатель приобрел жилье, если он и члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке обязательство освободить жилье в случае обращения на него взыскания.

Несмотря на то, что законодательство (Гражданский, Гражданско-процессуальный кодексы и Закон об ипотеке) предусматривает реализацию недвижимости, выселение заемщика, соответствующая судебная практика отсутствует. Это одна из причин того, почему счет на действительно ипотечные кредиты идет на единицы, и банки не предоставляют ипотечные кредиты, заключая с заемщиком кредитный договор. Проблематичность принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств (обращение взыскания на заложенное имущество, выселение заемщика) делает ипотечные кредиты сверхрискованными. Именно поэтому вместо реальной ипотеки наибольшее распространение получили схемы кредитования под названием «продажа жилья в рассрочку» или заключение с заемщиком договора аренды жилого помещения с правом его выкупа в дальнейшем (договор аренды с правом выкупа). Должна быть выработана четкая система взыскания имущества, а также схема внебанковской реализации заложенного заемщиком банку имущества. Планируется, что этим будут заниматься коммерческие структуры, имеющие лицензию Минюста России. Такие организации уже существуют.

Российское законодательство позволяет заемщику выполнять денежные требования кредитора (залогодержателя) только из стоимости заложенного имущества. Сейчас, когда еще не сформировалась реальная стоимость недвижимости в России, это в какой-то степени может защитить заемщика от общих экономических встрясок. Однако кредитор может получить удовлетворение по обязательствам заемщика за выданный кредит только исходя из стоимости недвижимого имущества, что препятствует становлению института ипотеки. Обычно падение стоимости недвижимости приводит к росту отказов заемщиков от выплат по кредиту, что еще больше снижает ликвидность недвижимости и приводит к дополнительному снижению цен. Эти вопросы серьезно сдерживают становление кредитного института, требуют более тщательного и осторожного подхода со стороны кредиторов.

Когда удовлетворение денежных требований ввиду падения стоимости недвижимости будет проблематичным, возрастает вероятность признания судом недействительности соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований кредитора (п. 5 ст. 55 Закона об ипотеке). Эти положения законодательства, защищающие заемщиков, будут сильно влиять на выдачу ипотечного кредита.

Специфические факторы, делающие ипотечное кредитование высоко рискованным, создают необходимость создания стабилизирующих противовесов. При этом на первую роль выходит страхование. Ипотечный рынок без страхования существовать не может. Вопрос страхования связан со стоимостью недвижимости, которая, в свою очередь, выходит за рамки одного кредитного института и затрагивает всю кредитно-финансовую схему. Роль страхования — уменьшение кредитного риска, его перераспределение. На Западе затраты на страхование применительно к страховому объекту достаточно низки. Стабильность, эффективность работы всех звеньев финансово-инвестиционной системы являются в определенной степени гарантией существования ипотечных отношений и определяют достаточно низкую стоимость реального страхования, соответственно имеющего и достаточно низкие риски.

На Западе страховой рынок в настоящее время сильно реформирован. Если несколько десятков лет назад страховые институты успешно работали со страхованием на ипотечном рынке (и с ценными бумагами), то сейчас в результате трансформации инвестиционных институтов и функций 75 процентов европейских банков занято на рынке страховых услуг, а 37 процентов страховых фондов успешно работают на рынках банковских услуг, в том числе ипотечных.