Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Комментарий к статье 143

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за создание товарищества собственников жилья, становятся его членами, а товарищество, соответственно, подлежит государственной регистрации.

Новыми членами товарищества собственников жилья с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся собственники помещений в многоквартирном доме, подавшие заявление о вступление в члены товарищества собственников жилья.

В уставе товарищества могут быть предусмотрены порядок вступления в члены товарищества и орган, к компетенции которого относится прием новых членов.

2. Каждый новый собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, обладает правом стать членом данного товарищества. Устав товарищества или решение членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.

3. Настоящая статья предусматривает лишь порядок добровольного выхода из состава товарищества его членов: в случае прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме (это может произойти и принудительно, но выход из товарищества будет лишь следствием), и в случае заявления члена товарищества о его выходе. Порядок выхода члена товарищества может быть предусмотрен уставом. Настоящая статья не содержит положения о принудительном исключении членов товарищества из его состава.

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 144

Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества, правление товарищества.

Собственники помещений в многоквартирном доме, желающие организовать товарищество собственников жилья, имеют право участвовать в управлении делами товарищества, тем самым они реализуют свои интересы в совместном управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 53 ГК РФ юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами.

Определяя органы управления товарищества собственников жилья, настоящий Кодекс устанавливает в их качестве общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Следовательно, каждый из учредителей товарищества собственников жилья должен иметь возможность участвовать в управлении делами товарищества.

Настоящая статья указывает и исполнительный орган в лице коллегиального органа - правление, в соответствии со статьей 147 настоящего Кодекса. Речь идет об исполнительном органе, который призван готовить и осуществлять решения общего собрания, оперативно решать конкретные организационные, финансовые и хозяйственные вопросы. Единоличным исполнительным органом товарищества собственников жилья является председатель правления товарищества. Поскольку председатель правления товарищества имеет прямое отношение к правлению товарищества - органу управления, то он также является органом управления, хотя настоящая статья прямо на это и не указывает.

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 145

1. ЖК РФ устанавливает орган управления многоквартирным домом - общее собрание членов товарищества собственников жилья.

Все члены товарищества собственников жилья являются собственниками помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, все члены товарищества собственников жилья - собственники владеют, пользуются и распоряжаются в пределах, установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством, объектами общего имущества в многоквартирном доме на правах общей долевой собственности.

Соответственно, каждый член товарищества собственников жилья - собственник помещения в многоквартирном доме должен иметь возможность участвовать в управлении многоквартирным домом.

Указанный орган управления должен действовать во всех многоквартирных домах, в которых создано товарищество собственников жилья.

2. Реализуя право членов товарищества собственников жилья - собственников помещений в многоквартирном доме принимать непосредственное участие в совместном управлении комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечении эксплуатации этого комплекса, владении, пользовании и в установленных законодательством пределах распоряжении общим имуществом в многоквартирном доме, общее собрание является именно таким управленческим органом, который учитывает голоса каждого из членов товарищества собственников жилья - собственников помещений этого дома, даже если при решении того или иного вопроса такой собственник остается в меньшинстве.

Реальное участие в управлении многоквартирным домом состоит в том, что настоящий Кодекс определяет перечень наиболее принципиальных вопросов жизни как товарищества собственников жилья, так и самого многоквартирного дома, которые рассматриваются его органом управления - общим собранием. К их числу относятся вопросы: внесения изменений в устав товарищества; принятия решений о реорганизации и ликвидации товарищества; избрания правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества; установления размера обязательных платежей и взносов членов товарищества; образования специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования; принятия решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов; другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.

Перечень вопросов, решаемых общим собранием, установленный настоящей статьей, не является исчерпывающим, поскольку общее собрание вправе решать и иные вопросы, указанные в других статьях настоящего Кодекса. Общее собрание как высший орган товарищества вправе рассмотреть любой вопрос, касающийся деятельности товарищества, в сроки и в порядке, установленные в уставе товарищества. Некоторые вопросы общее собрание должно решать только совместно со всеми собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества. Все действия, затрагивающие общее имущество в доме, его инженерные коммуникации и оборудование, прилежащие земельные участки, должны быть согласованы со всеми собственниками жилых помещений дома, не являющимися членами товарищества, так как все они несут бремя содержания имущества дома и имеют законные права на это имущество. Согласно ст. 247 ГК РФ, долевые собственники пользуются и распоряжаются совместным имуществом по согласию всех собственников.

3. Устав товарищества собственников жилья является его единственным учредительным документом. Поэтому в его положениях могут быть предусмотрены вопросы, решение которых относится также к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, хотя и не предусмотренных прямо в настоящей статье.

4. Настоящая статья представляет право общего собрания членов товарищества собственников жилья решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (смотрите ст. ст. 147, 148 настоящего Кодекса, а также комментарий к ним).

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 146

1. Подготовка, созыв и проведение общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся к компетенции правления товарищества (ст. 148 Кодекса). Однако настоящая статья устанавливает, что общее собрание членов товарищества собственников жилья может быть инициировано любым из его членов.

Часть 1 настоящей статьи устанавливает правила созыва общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Так, установлена обязанность члена товарищества собственников жилья - собственника помещения в многоквартирном доме, который инициировал созыв общего собрания, уведомить каждого члена товарищества об этом путем отправления заказного письма или личного вручения письменного сообщения о созыве общего собрания под расписку каждому члену этого товарищества.

Также ЖК РФ устанавливает срок для сообщения о созыве общего собрания членов товарищества собственников жилья - не позднее чем за десять дней до даты его проведения.

2. ЖК РФ устанавливает обязательные требования к содержанию письменного уведомления о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья. Указанное письменное уведомление должно содержать:

- сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание;

- место и время проведения общего собрания;

- повестка дня общего собрания.

Также настоящая статья определяет, что вопросы, которые не были включены в повестку дня, то есть не были указаны в письменном уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья, не подлежат обсуждению на таком собрании.

3. Кворум общего собрания членов товарищества собственников жилья определяется в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса (смотрите также комментарий к ней) и уставом данного товарищества. Однако настоящая статья все же ставит условие правомочности общего собрания товарищества собственников жилья - необходимо присутствие более половины членов товарищества или их представителей. Тем самым настоящая статья допускает участие в общем собрании представителей членов этого товарищества.

4. Квалифицированным числом голосов - не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества - принимаются решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по следующим вопросам:

- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Простым большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей принимаются решения по остальным вопросам.

5. Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

6. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрен порядок проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья в форме заочного голосования (путем опроса в письменной форме). В этом случае устав товарищества должен содержать точно определенный круг вопросов, решение которых возможно путем проведения заочного голосования. Общее годовое собрание членов товарищества должно проводиться только в очной форме. Лишь промежуточные и внеочередные общие собрания и по определенным уставом вопросам могут проводиться путем заочного голосования, если в уставе товарищества предусмотрена такая форма проведения общих собраний.

Настоящая статья предлагает поделить членов товарищества собственников жилья на группы в зависимости от назначения помещений (жилые или нежилые), которыми они обладают на праве собственности. И следовательно, предусматривает возможность проведения голосования по указанным группам, что может быть отражено в уставе товарищества.

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 147

1. Правление товарищества собственников жилья является его коллегиальным исполнительным органом. Исполнительный орган подотчетен высшему органу управления товарищества собственников жилья и призван осуществлять волю товарищества, выраженную в решениях общего собрания членов товарищества собственников жилья, при ведении текущих дел данного товарищества.

Коллегиальный исполнительный орган товарищества собственников жилья - правление товарищества осуществляет текущее руководство деятельностью этого товарищества. К компетенции правления товарищества относится решение всех вопросов, которые не составляют исключительную компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также органов управления товарищества собственников жилья, определенную законом и уставом данного товарищества.

2. Порядок избрания членов правления определяется уставом так же, как срок и порядок прекращения деятельности членов правления. Количественный состав правления также устанавливается уставом и должен зависеть от числа членов товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья избирает правление из числа членов товарищества.

3. Правление товарищества собственников жилья должно избрать из своего состава председателя товарищества, который является единоличным исполнительным органом.

4. Правление товарищества подотчетно высшему органу управления товарищества - общему собранию членов товарищества собственников жилья. Правление товарищества принимает решения по вопросам, относимым к его компетенции, и при необходимости представляет их на утверждение общему собранию членов товарищества собственников жилья. Порядок деятельности коллегиального исполнительного органа товарищества собственников жилья - правления товарищества, а также порядок принятия им решений могут устанавливаться помимо учредительного документа товарищества - его устава - внутренними документами этого товарищества - положениями, регламентами и другими. Поскольку правление товарищества собственников жилья подчиняется высшему органу управления этого товарищества, указанные внутренние документы принимаются таким высшим органом управления товарищества.

5. Инициатором созыва заседания правления товарищества собственников жилья может быть единоличный исполнительный орган товарищества, избранный правлением товарищества, - председатель правления товарищества. Порядок и сроки созыва указанного заседания должны быть определены в уставе товарищества.

6. Настоящая статья устанавливает кворум заседания правления товарищества собственников жилья - в таком заседании необходимо участие большинства членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом. Все решения правления оформляются письменно и подписываются председателем и секретарем или тем лицом, которое вправе вести заседание правления в отсутствие председателя. В решении указывается, кто и как голосовал по каждому вопросу. Все протоколы заседаний и решения правления хранятся товариществом, пока оно существует.

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 148

Настоящая статья приводит перечень обязанностей коллегиального исполнительного органа товарищества собственников жилья - правления товарищества. Этот перечень не является исчерпывающим и в большей степени отражает компетенцию правления товарищества.

Указанные настоящей статьей вопросы, решение которых входит в обязанность правления товарищества собственников жилья, может также решить общее собрание членов товарищества собственников жилья, которое имеет право решать вопросы, отнесенные к компетенции правления товарищества (ч. 4 ст. 145 настоящего Кодекса).

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 149

1. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается правлением товарищества из своего состава и на срок, определенный уставом данного товарищества.

Председатель правления товарищества является единоличным исполнительным органом товарищества. Являясь единоличным исполнительным органом, председатель правления товарищества должен иметь компетенцию, разграниченную с компетенцией правления товарищества, что должно быть отражено в уставе товарищества.

Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.

2. В соответствии с ГК РФ юридическое лицо - товарищество собственников жилья приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы и прежде всего через свой исполнительный орган. Основное отличие исполнительного органа от других органов состоит в том, что именно председатель правления товарищества представляет товарищество собственников жилья в гражданском обороте, без доверенности совершая от его имени действия, направленные на установление, изменение и прекращение гражданских прав и обязанностей данного товарищества (сделки), тем самым обеспечивая выполнение решения правления товарищества собственников жилья. Также председатель правления товарищества осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом товарищества к компетенции высшего органа управления этого товарищества или к компетенции коллегиального исполнительного органа данного товарищества.

Председатель правления товарищества собственников жилья, выступающего в силу настоящего Кодекса от имени такого товарищества, должен действовать в интересах представляемого им товарищества добросовестно и разумно.

Отсутствие в настоящей статье положений об ответственности председателя правления товарищества не исключает этой ответственности. В уставе товарищества следует определить условия и размер такой ответственности, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью председателя правления товарищества.

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 150

1. Настоящая статья относит к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья избрание еще одного органа товарищества - ревизионной комиссии (ревизора), в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и уставом данного товарищества.

Настоящий Кодекс ставит определенные условия при избрании ревизионной комиссии. Ее члены не могут быть одновременно членами правления товарищества собственников жилья.

Количество членов ревизионной комиссии товарищества, порядок ее работы, другие вопросы функционирования данного органа должны разрешаться в уставе товарищества собственников жилья.

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества избирается на срок не более чем два года. Данный орган не осуществляет самостоятельную организационную и исполнительно-распорядительную деятельность, а реализует лишь одну специфическую функцию управления - контроль над финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья. Настоящий Кодекс не относит ревизионную комиссию к органам управления товарищества (см. ст. 144 настоящего Кодекса).

2. В целях осуществления руководства за своей деятельностью ревизионная комиссия избирает из своего состава председателя ревизионной комиссии.

3. Реализуя свою задачу - контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества собственников жилья, его ревизионная комиссия (ревизор) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год, представляет высшему органу управления товарищества заключение о бюджете этого товарищества, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед высшим органом управления товарищества о своей деятельности.

Помимо полномочий ревизионной комиссии (ревизора), установленных настоящим Кодексом, в уставе и внутреннем документе товарищества собственников жилья, регулирующем порядок деятельности ревизионной комиссии (ревизора), имеет значение закрепить права и порядок действий ревизионной комиссии (ревизора) товарищества при контроле за ведением бухгалтерского учета и представлением отчетности, в том числе при проверке достоверности данных, содержащихся в бухгалтерских документах, в частности при проверке результатов инвентаризации имущества и финансовых обязательств товарищества и т.д. При этом нужно руководствоваться общими правилами, установленными в Федеральном законе РФ "О бухгалтерском учете" и подзаконных правовых актах, действующих в этой сфере.

Акты проверок ревизионной комиссии подлежат хранению в товариществе до тех пор, пока оно существует.

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 151

1. В соответствии со статьей 36 настоящего Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Вместе с тем собственник помещения в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (ч. 4 ст. 37 настоящего Кодекса).

Таким образом, указанное имущество членов товарищества собственников жилья не может быть передано в собственность товариществу собственников жилья.

Товарищество вправе приобрести в собственность помещения в многоквартирном доме, не относящиеся к общей долевой собственности, принадлежащие на праве собственности лицам, которые использовали их для иных целей, чем проживание (при условии что это нежилые помещения, например первый этаж дома, в котором расположены магазин, химчистка, ателье, и т.п.).

Движимым имуществом считается в соответствии с ГК имущество, не относимое к недвижимости, в том числе деньги, ценные бумаги и т.д.

2. Настоящая статья перечисляет средства, которыми может обладать товарищество собственников жилья. Указанные средства, полученные товариществом, могут быть израсходованы на предусмотренные уставом цели.

3. Решением общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Положения о специальных фондах, их размерах и порядке образования должны быть включены в устав товарищества собственников жилья.

4. Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Порядок распоряжения правлением средствами товарищества, находящимися на счетах в банках, определяется положением о правлении.

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

Комментарий к статье 152

1. В соответствии с ГК РФ юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности. Правоспособность товарищества собственников жилья является специальной. Оно создано в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ЖК РФ устанавливает, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

2. В соответствии со ст. 50 ГК РФ некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствующую этим целям.

В настоящей статье установлен закрытый перечень видов хозяйственной деятельности, которой может заниматься товарищество.

3. Некоммерческие организации не имеют извлечение прибыли в качестве основной цели деятельности и не распределяют полученную прибыль между ее участниками. Часть 3 настоящей статьи предусматривает распределение полученных товариществом собственников жилья доходов на цели, предусмотренные настоящим Кодексом и уставом товарищества.