ПРЕДИСЛОВИЕ

Взяться за комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации нас побудило знакомство с большим количеством уже изданных подобных печатных трудов, мы же поставили перед собой задачу создать не столько научный труд, хотя, безусловно, академический подход к основополагающему источнику жилищного законодательства необходим, сколько доступным, понятным языком растолковать читателю, что на самом деле скрывается под несколькими сухими строками той или иной статьи данного Кодекса.

Нам бы очень хотелось, чтобы наш труд был понятен и полезен не только специалистам по жилищному законодательству, работникам жилищно-коммунального хозяйства, сотрудникам федеральных и региональных органов власти и местного самоуправления, судьям, адвокатам, нотариусам, практикующим юристам, студентам юридических факультетов вузов, учащихся колледжей, но и врачам, педагогам, инженерам и т.д. То есть помочь разобраться в юридических тонкостях, терминах и т.д. не только профессиональному юристу, а всем гражданам нашей страны. Кроме этого, выразить свое отношение к тем или иным правовым положениям Кодекса.

Уже вышли из печати и поступили на полки книжных магазинов книги различных авторов по указанной выше теме. Серьезные, высокопрофессиональные юристы, ученые дают свой комментарий в этих изданиях к новому Жилищному кодексу РФ. Их разъяснения, анализ норм Кодекса не могут быть подвержены критике. Но все научно-литературные труды, о чем мы упомянули выше, объединяет одно, вернее, один недостаток, который мы в меру своих скромных возможностей постараемся исправить в нашей работе. А именно не применены опыт и практика устных консультаций населения, т.е. тех граждан, для и ради улучшения жизни, повышения благосостояния которых необходима была жилищная реформа. Юристы, работающие в юридических консультациях или просто практикующие на дому, поймут нашу обеспокоенность сложившейся ситуацией...

Вспомним, как все мы ждали, когда закончится законотворческая работа и вступит в действие Жилищный кодекс Российской Федерации, сколько надежд возлагалось на него, мы мечтали: вот наконец разрешатся извечные наболевшие и набившие оскомину вопросы. С нетерпением мы открывали страницы официальных изданий и глотали каждую букву напечатанного. Ждали, вот-вот в следующей строке мы найдем то долгожданное, то необходимое, то жизненно важное, но... Разочарование, недоумение - трудно подобрать слова к тому, что почувствовали мы. Как выразить состояние юриста, когда после консультации клиенты отходят от его стола со слезами отчаяния на глазах, когда он видит человека, которому нельзя помочь? Что чувствует врач, когда смотрит на умирающего от неизлечимой болезни человека? Создалось такое впечатление, что до издания нового Кодекса в нашей стране не было опыта подготовки и принятия жилищного законодательства, многолетнего (почти восьмидесятилетнего) опыта.

Опустим эмоции и давайте вместе с вами, уважаемый читатель, попробуем разобраться во всех интересующих нас с вами вопросах.

Право на жилище закреплено в п. 1 ст. 40 Конституции Российской Федерации, где содержится ряд гарантий реализации этого права, в частности принцип невозможности произвольного лишения кого-либо принадлежащего ему жилья.

Сам механизм реализации права на жилье сложен и многогранен. Раскрывается и конкретизируется он уже не в нормах Конституции, а в нормативных правовых актах меньшей юридической силы: федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, в актах органов местного самоуправления. Жилищный кодекс Российской Федерации является основополагающим источником законодательства, регулирующего реализацию жилищных прав граждан. По своей юридической силе он занимает второе место после Конституции и является фундаментом жилищного законодательства Российской Федерации.

Немного истории: кодифицированные законодательные акты, содержащие правовые нормы реализации права на жилье, впервые появились в России после Октябрьской революции 1917 года. Это были первые жилищные кодексы. Жилищный вопрос остро стоял в советском государстве, это стимулировало власть к принятию решительных мер по обеспечению жильем граждан. Естественно, этот процесс необходимо было урегулировать в правовом поле, что и потребовало разработки кодифицированных законов.

Последний Жилищный кодекс РСФСР действовал с 1983 года. За время, прошедшее после введения указанного выше Кодекса, в России изменилась вся система общественных отношений, стало иным государственно-правовое устройство. В середине 90-х годов прошлого столетия общество осознало, что нормы Жилищного кодекса РСФСР 1983 года (далее - ЖК 1983 г.) юридически, экономически, социально устарели. В большей своей части уже не были способны обеспечить должное правовое регулирование вопросов, связанных с реализацией прав на жилье и обеспечением граждан жилищем. ЖК 1983 г. устарел, и применение его норм было возможно исключительно в системной связи с Законом РФ от 24.12.1992 "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Основы). Некоторые положения старого Жилищного кодекса постановлениями Конституционного Суда РФ были признаны не соответствующими новой Конституции РФ (ч. 1 ст. 54, ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 и др.). ЖК 1983 г. фактически устанавливал примат государственного, коллективного и общественного жилья над жильем, находящимся в личной собственности граждан. С переходом к рыночным отношениям и возрождением института частной собственности государственное и муниципальное жилье стало уступать дорогу жилью, находящемуся в частной собственности.

Государственный жилищный фонд заметно уменьшился в результате процесса приватизации. Действующая Конституция в ст. 40 провозгласила новый подход к решению жилищных потребностей, предполагающий активные действия граждан по строительству или приобретению жилья, а не ожидание его от государства. Он обусловлен прекращением монополии государства на собственность и экономическую деятельность, в том числе собственность на жилье и землю. Если раньше подавляющему большинству граждан жилье предоставлялось внаем из государственного жилищного фонда за "социально обоснованную плату", то теперь государственное или муниципальное жилье предоставляется бесплатно или за умеренную плату только малоимущим и иным незащищенным категориям граждан. Эта норма окончательно прекращает практику обеспечения граждан государственным наемным жильем.

Кроме сказанного выше, в ходе рыночных преобразований, которые происходят за последние десять лет XX века у нас в России, к практике обеспечения жильем из государственного фонда добавились новые формы реализации права на жилище: предоставление жилья из муниципальных жилищных фондов, наем жилых помещений, находящихся в частной собственности других граждан, наконец, приобретение жилья в частную собственность путем покупки уже существующих жилых помещений (вторичный рынок жилья) либо путем нового строительства, кстати, которое, согласно Конституции РФ, всячески поощряется государственными и местными властями путем инвестирования в строительство новых жилых домов. В условиях рыночных отношений жилье стало полноценным объектом гражданского оборота, т.е. свободно покупается и продается, отчуждается другими законными методами.

С введением в действие нового Кодекса урегулируются современные, например перечисленные выше, жилищные отношения в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., отпадает необходимость в указанных выше правовых актах. На основании сказанного понятно, что с 01.03.2005 утрачивают юридическую силу и перестают применяться: ЖК 1983 г., а также Основы. Но поскольку реформирование жилищных отношений требует определенного переходного периода, временно до 01.01.2007 продолжают действовать некоторые положения о приватизации жилищного фонда, ст. 2 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Новый Кодекс не сильно отличается по объему от своего предшественника, состоит из восьми разделов и четырнадцати глав, всего в нем содержится 165 статей, в ЖК 1983 г. содержалось 158 статей. Новый Кодекс регулирует основные отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов; пользованием общим имуществом собственников помещений; переводом помещений в число жилых и исключением их из жилищного фонда; содержанием и ремонтом жилых помещений; переустройством и перепланировкой; управлением многоквартирными домами; созданием и деятельностью жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья; внесением платы за жилые помещения и коммунальные услуги; осуществлением контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда и др.

В новом Кодексе преобладают императивные нормы, строго определяющие порядок осуществления тех или иных действий, конкретные права и обязанности лиц, их совершающих, этим он отличается от большинства актов гражданского законодательства Российской Федерации. Диспозитивные правовые нормы в новом Кодексе встречаются достаточно редко.

Несомненным достоинством Кодекса является то, что он должен заменить собой множество подзаконных актов, действовавших ранее. Нельзя не согласиться с председателем Комитета Государственной Думы по законодательству, известным юристом П.В. Крашенинниковым, что 60 - 70% норм Кодекса имеют прямое (непосредственное) действие и не нуждаются в опосредовании при помощи подзаконных правовых актов, что является главной целью кодификации в любом государстве.

Мы с вами подошли к той части нашего труда, где уместно и необходимо сказать и о недостатках Кодекса. Вы, надеемся, помните наш крик души в начале нашего предисловия. Можно сказать академическим языком сухо, коротко, необидно для наших законодателей, например: Кодекс имеет немало недостатков, они проявляются в недостаточной полноте, "пробельности" правового регулирования, что не позволяет сократить простор для неоправданного административного усмотрения и связанной с этим коррупцией. В новом Кодексе невысок уровень законодательной техники. А можно сказать по-другому, конечно, это прозвучит менее приятно, зато верно. Граждане, проживающие в квартирах или комнатах в коммунальных квартирах на основании договоров социального найма, вас бросили на произвол судьбы в юридическом смысле, теперь ваши жилищные отношения с соседями или проживающими вместе с вами в одной квартире родственниками законодательно регулируются, скажем мягко, слабо. Неужели уважаемые законотворцы так далеки не только от народа, но и от реалий жизни? Государственное и муниципальное жилье, предоставляемое гражданам по договорам социального найма, все еще преобладает в своем количестве над находящимся в частной собственности на территории нашего государства. Проблемы у 70 - 80% граждан, обратившихся за юридической помощью, связаны именно с государственным или муниципальным жильем. О статьях Кодекса, регулирующих правила постановки на очередь для улучшения жилищных условий, мы даже просто говорить не будем. Ознакомившись с ними, невольно возникает вопрос: а как же бороться с коррупцией, если мы, юристы, сами даем ей пищу, власть бюрократов усиливается в десятки раз, чиновничий диктат гарантирован? Надежды многих и многих граждан на правовое урегулирование конфликтных, подчеркнем, многочисленных конфликтных ситуаций с их жильем окончательно умерли с вступлением в силу нового Кодекса. Очень надеемся, что со временем эти пробелы будут устранены, правда, и Кодекс "пополнеет" значительно. Что мы можем посоветовать в сложившейся ситуации? Надежда умирает последней, ждали, давайте подождем еще.

ВСТУПЛЕНИЕ

С 1 марта 2005 г. вступил в действие новый Жилищный кодекс Российской Федерации. С принятием нового Кодекса полностью или частично прекращено действие Жилищного кодекса РСФСР (1983 г.) и некоторых основных законов жилищного законодательства, в том числе Законов РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" и от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики". Конкретный порядок применения указанных правовых актов определен Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Он был принят в рамках пакета 27 федеральных законов по формированию рынка доступного жилья.

29 декабря 2004 года N 189-ФЗ

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН

О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ

ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ <*>

--------------------------------

<*> Не приводится.

29 декабря 2004 года N 188-ФЗ

ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Принят

Государственной Думой

22 декабря 2004 года

Одобрен

Советом Федерации

24 декабря 2004 года

(в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 199-ФЗ)