Лекція 10. ПРАВОВИЙ РЕЖИМ ЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКАХ (КВАРТИРАХ) ПРИВАТНОГО ЖИТЛОВОГО ФОНДУ

Виникнення та зміст права приватної власності на будинок (квар­

тиру).

Правове регулювання житлових правовідносин у приватному

житловому фонді.

Особливості припинення договору найму житла у приватному

житловому фонді.

Методичні рекомендації

1. При розгляді питання виникнення права приватної власності на будинок (квартиру) необхідно зазначити, що основою забезпечення житлових потреб громадян є право приватної власності. Воно може виникати різними способами, серед яких найпоширенішими є будів­ництво, купівля, отримання будинку в спадщину, придбання житло­вого будинку (квартири) за договорами міни, дарування, довічного утримання тощо. Придбання квартир може здійснюватися двома способами — за ринковими цінами та на аукціоні.

Окремо слід зупинитися на особливостях моменту виникнення права власності на житло в процесі приватизації, оскільки можна припустити, що моментом виникнення права власності може бути:

подача заяви та всіх необхідних документів до органів;

прийняття рішення органом приватизації протягом одного місяця

з дня подачі документів шляхом його реєстрації;

видача свідоцтва про право власності.

Правильне визначення конкретного моменту виникнення у гро­мадян права приватної власності на квартиру, особливо відчужену у держави на користь квартиронаймачів та їхніх спадкоємців, має важ­ливе теоретичне і практичне значення.

Договірно-правовими способами набуття права власності на жит­ло є договори купівлі, обміну, міни, довічного утримання, даруван-

79

ня, внаслідок договору довічного утримання та спадкування. Одним з найпоширеніших способів отримання житла у власність є купівля. Тому слід визначити сторони договору, дати його правову характе­ристику, зупинившись на моменті переходу права власності на жит­ло (оскільки саме з моментом виникнення права власності у покупця пов'язаний ризик випадкової загибелі майна, його втрати або по­шкодження) і пов'язати його з порядком державної реєстрації права власності на житло, що здійснюється відповідно до Інструкції про порядок державної реєстрації права власності на об'єкти нерухомо­го майна, які перебувають у власності юридичних і фізичних осіб (за­тверджена наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 121 від 09 червня 1998 р.). При виз­наченні договору міни слід вказати, що це угода, за якою кожна зі сторін зобов'язується передати іншій стороні у власність певне май­но і прийняти від неї інше майно. Але Цивільний кодекс не містить обмежень щодо кількості та вартості житла, яке можна обмінювати на інше майно. Таким чином, житло можна обміняти на інше житло (будинок, квартиру в багатоповерховому будинку) або на інші речі, товар. Слід визнати, що саме цими особливостями відрізняється договір міни житла, визначений Цивільним кодексом, від договору обміну житла, правове регулювання якого здійснюється Житловим кодексом та правилами обміну житла в державному житловому фонді.

Предметом договору довірчого утримання може бути тільки жит­ло, що відчужується, матеріальне забезпечення, що надається відчу-жувачу і виражається в натурі у вигляді іншого житла, харчування, догляду, необхідної допомоги, які в договорі мають бути конкрети­зовані: кількість, якість, вартість, вид, форма тощо матеріального забезпечення. Необхідно зазначити, що сторонами за договором до­вічного утримання є громадяни. Відчужувач має бути непрацездат­ним (за віком або станом здоров'я), який потребує певного догляду і матеріального забезпечення. Непрацездатними за віком вважаються особи, що досягли пенсійного віку: жінки 55 років і чоловіки 60 років. Непрацездатні за станом здоров'я мають підтвердити це медичними довідками.

Набувачем може бути лише дієздатна фізична особа, яка може за­безпечити належне матеріальне забезпечення відповідно до умов до­говору.

80

Оскільки договір довічного утримання має бути обов'язково но­таріально посвідчений, то нотаріус повинен перевірити наявність іс­тотних умов договору, в тому числі точну оцінку будинку, яка визна­чається за згодою сторін, а також види матеріального забезпечення, що надаються набувачем майна, їхню грошову оцінку, яка теж визна­чається за згодою сторін.

Оскільки житло може бути предметом договору застави, а заста­ва є засобом забезпечення виконання зобов'язань і виникає внаслі­док укладення договору, то необхідно визначити підстави для укла­дення договору застави житла, зокрема це можуть бути вимоги, що випливають з договору позики, купівлі-продажу тощо.

Особливості укладення договорів застави житла полягають у то­му, що предмет застави (квартира, будинок) залишається у заставо­давця і умови її здійснення визначено іпотекою.

Окремо слід розглянути особливості застави житла, яке перебуває у спільній власності. Оскільки договір дарування — це угода сторін, в силу якої одна сторона (дарувальник) передає безоплатно іншій стороні (обдарованому) житло у власність, то для договору даруван­ня необхідна наявність волі на прийняття житла обдарованого. Ос­кільки договір дарування житла є безоплатним і вважається укладе­ним з моменту передачі майна обдарованому, що посвідчується від­повідним нотаріальним записом, то дарувальник не може вимагати зустрічних дій (права пожиттєвого проживання, надання іншої жит­лової площі, отримання певних матеріальних чи нематеріальних благ тощо).

Визначальним у цих випадках є момент переходу всього комплек­ту прав і обов'язків від одного власника до іншого. Саме цим дого­вори дарування житла відрізняються від спадкоємства.

Визначаючи особливості переходу права власності на житло за правом спадкування, варто зазначити, що спадкоємство здійснюєть­ся за законом і заповітом. Якщо немає спадкоємців ані за законом, ані за заповітом, або жоден зі спадкоємців не прийняв спадщини, або вони позбавлені спадщини, житло переходить до держави. Спадко­ємство виникає у разі смерті громадянина, який мав житло за правом приватної власності.

Зміст права приватної власності виражається через правомочно­сті власника житла — володіння, користування, розпорядження від­повідно до ст. 12 Закону України "Про власність" з особливостями, визначеними Житловим кодексом України.

81

2.             Правове регулювання житлових правовідносин у приватному

житловому фонді слід провадити виходячи з норм Цивільного та

Житлового кодексів України. Вони породжують не лише зобов'яза­

льні цивільно-правові відносини, а й особливі житлові права, які по­

лягають у тому, що наймач має можливість безстрокового користу­

вання житлом з великим обсягом прав, у тому числі безстрокового

користування, обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Але

оскільки ст. 47 Конституції України визначає договір як "оренда

житлового приміщення", то необхідно визначити особливості пра­

вового регулювання договору такої оренди. Правове регулювання

договорів оренди та найму житла має свої відмінності — залежність

від форми власності житлового фонду сфери нормативно-правового

регулювання і розрізняється за суб'єктним складом за строками дії,

обсягом прав та обов'язків.

Виходячи з цього слід визначити оренду житлового приміщення як засноване на договорі строкове платне користування житлом при­ватного житлового фонду, необхідного орендареві для проживання. Тому варто виокремити особливі підстави припинення договору оренди в разі: закінчення строку; загибелі об'єкта оренди; невнесен­ня орендної плати впродовж встановленого договором терміну; руй­нування, псування житла, а також у разі його аварійного стану. Слід також навести інші випадки: наприклад, договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін, або на вимогу однієї зі сторін до­говір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

3.             При розгляді особливостей припинення договору найму житла

в приватному житловому фонді слід зазначити, що громадяни, які

мають у приватній власності житловий будинок (квартиру), зобов'я­

зані забезпечувати його схоронність, здійснювати за свій рахунок по­

точний і капітальний ремонт, оскільки в разі безгосподарного утри­

мання і незабезпечення майна, що є пам'яткою історії та культури,

можуть статися наслідки, передбачені ст. 352 Цивільного кодексу Ук­

раїни.

Оскільки дострокове розірвання договору найму є особливою об­ставиною, то необхідно розрізняти розірвання договору, укладеного на визначений та невизначений строки.

За необхідності власник будинку повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці (у разі укладен-

82

ня договору найму без визначення терміну). Це попередження є юри­дичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання догово­ру найму житлового приміщення. Для забезпечення прав наймодав­ця воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності — через виконавчий орган місцевої ради. Останнє під­тверджується свідоцтвом про передачу і є попередженням наймачеві.

Дострокове припинення договору та виселення наймача застосо­вуються при порушенні відповідних договірних зобов'язань. Основ­ними підставами для припинення договору та виселення наймача або осіб, які проживають з ним, є руйнування, використання житла не за призначенням, перебудова помешкання без відповідних проектів, без дозволу власника будинку (квартири), обмеження інтересів інших громадян, що проживають у цьому будинку, систематичне (не менше трьох місяців підряд) невнесення квартирної плати і плати за кому­нальні послуги (ст. 168 Житлового кодексу). Також договір може бу­ти розірвано, коли відповідно до затвердженого виконавчим орга­ном місцевої ради проекту переобладнання чи перепланування бу­динку при капітальному ремонті займане помешкання не може бути збережено (ст. 165 Житлового кодексу).

Слід виокремити договір найму житлового приміщення, укладе­ний на невизначений строк, який може бути розірваний за вимогою наймодавця також у випадку, якщо помешкання, займане наймачем, необхідне для проживання йому і членам його сім'ї і наймач був по­переджений про наступне розірвання договору не менш ніж за три місяці (ст. 168 Житлового кодексу).

Для розірвання договору найму житлового приміщення на вимо­гу наймодавця через систематичне порушення наймачем або членами його сім'ї правил співжиття (ч. 4 ст. 168 Житлового кодексу) не обо­в'язково, щоб до відповідача раніше застосовувалися заходи попе­редження і громадського впливу, зазначені в ч. 1 ст. 116 Житлового кодексу.

З припиненням договору найму житлового приміщення припиня­ються права і обов'язки сторін, у тому числі й право користування помешканням. Наймач зобов'язаний звільнити займану оселю. У разі відмови він підлягає виселенню в судовому порядку без надання ін­шого житла. Припинення договору найму тягне за собою виселення не лише наймача, а й осіб, котрі з ним проживають.

83

Завдання до теми 10

Задача № 1. У зв'язку з будівництвом школи міська рада зверну­лася до суду з вимогою вилучення земельної ділянки, на якій розта­шовано будинок громадянина Чепиноги. За прийнятим рішенням, батько і син Чепиноги, у зв'язку із знесенням належного батькові за правом власності житлового будинку, мали бути виселені в надану двокімнатну квартиру багатоквартирного житлового будинку. З та­ким рішенням Чепиноги не погодились і оскаржили рішення, зокре­ма зазначивши, що новий будинок розташований в іншому кінці міста, у ньому не працює ліфт. Крім цього, вони вимагали відшкоду­вати вартість насаджень на прилеглій земельній ділянці.

Міська рада своє рішення мотивувала тим, що у м. Козятин інди­відуальне житлове будівництво не ведеться через відсутність вільних земельних ділянок, тому вимоги щодо перенесення будинку є безпід­ставними, а надана для відселення квартира в багатоповерховому житловому будинку відповідає санітарним і технічним нормам.

Контрольні питання

Чи може бути вилучене приватне житло і в яких випадках?

Чи мають право Чепиноги на компенсацію і яку?

Чи змінилося рішення суду, якби Чепинога-молодший був одру­

жений і мав двох неповнолітніх дітей?

Як розв'язати спір?

Задача № 2. Подружжя розірвало шлюб, і між ними виник спір щодо поділу будинку.

Будинок споруджено так, що його можна поділити в натурі, виді­ливши чоловікові кімнату з перспективою добудови кухні та другої кімнати, а жінці — дві кімнати та кухню.

Виділення однієї з кімнат призвело б до погіршення житлових умов дружини, яка заселилася в будинок з двома дітьми. Дайте кон­сультацію.

Контрольні питання

Чи може суд у цьому випадку виділити дружині весь будинок, а

чоловікові присудити грошову компенсацію?

Чи можна поділити в натурі житлове приміщення в багатоквар­

тирному житловому будинку?

Яким чином має діяти суд, якщо за висновком технічної експерти­

зи неможливо ані здійснити поділ квартири (будинку), ані визна­

чити порядок користування?

84

Задача № 3. Після розірвання шлюбу чоловік претендував на при­ватизовану 1997 р. однокімнатну квартиру, яку раніше отримали в порядку черговості його батьки, а дружині просив залишити дачу в Броварах та автомобіль. При цьому обіцяв придбати на її ім'я іншу квартиру. Дружина з таким рішенням не погодилася і просила визна­ти за нею половину квартири. Оскільки з нею залишилася неповно­літня дитина, що народилась 1998 р., вона претендувала на третину загальної площі. У разі задоволення її вимог колишнього чоловіка довелося б виселити на дачу.

Контрольні питання

Проаналізуйте ситуацію, що виникла між подружжям.

Чи може суд відступити від нагальної рівності часток мешканців,

враховуючи інтереси одного з подружжя?

Перелічіть способи поділу житла.

Чи можна вирішити спір про виділення або визначення порядку

користування, якщо в будинку здійснено самовільне переоблад­

нання?

Задача № 4. У березні 2000 р. громадянка Юхименко звернулася до суду із позовом до колишнього чоловіка та його нової дружини Воронович про вселення і відшкодування витрат на будівництво житлового будинку.

Позивачка зазначала, що під час її шлюбу з колишнім чоловіком вона й відповідачі у період з 1992-го по 1999 р. звели житловий буди­нок та підсобні приміщення. Дозвіл на будівництво отримала Воро­нович. Оскільки відповідачі відмовляються сплатити їй компенсацію за участь у будівництві, позивачка просить вселити її в новозбудова-ний будинок.

Контрольні питання

Які документи необхідно мати для підтвердження законності бу­

дівництва житла?

Кому належить новозбудований будинок? Чи змінилася б ситуа­

ція, якщо б Воронович перебувала у фактичному шлюбі?

Які критерії визначатимуть належність будинку до спільної влас­

ності подружжя?

Яке рішення має ухвалити суд?

Задача № 5. У квітні 1994 р. громадянка Яременко звернулася до суду із позовом до громадянина Білоуса про поділ квартири. По-

85

зивачка зазначала, що 17 серпня 1998 р. вона разом із відповідачем придбала квартиру за 27 тис. грн. При цьому Яременко сплатила за угодою 15 тис. грн., а Білоус — 12 тис. грн. У зв'язку з цим позивач­ка вважає, що їй має належати 55,55 % квартири, а відповідачеві — 44,45 %. Оскільки між ними виник конфлікт з приводу користування квартирою, позивачка просила виділити їй зазначену частку. Контрольні питання

До яких форми та виду власності належить квартира?

Чи можна і яким чином поділити квартиру?

Яке рішення має ухвалити суд щодо визначення порядку користу­

вання житлом?

Задача № 6. У серпні 1993 р. громадянин Борисенко звернувся з по­зовом до громадянки Ковальської про виселення з належного йому за правом власності будинку на підставі ст. 168 Житлового кодексу. По­зивач посилався на те, що відповідно до договору довічного утриман­ня від 1 березня 1990 р. його брат передав йому у власність 3/4 спірно­го будинку. У вересні 1991 р. брат помер, однак у будинку залишилася проживати його колишня дружина Ковальська — відповідачка в цій справі. Маючи потребу у використанні будинку для своєї сім'ї і поси­лаючись на те, що відповідачка перешкоджає реалізації його права власності, Борисенко просить задовольнити його позовні вимоги.

Контрольні питання

Які правові підстави припинення договору найму житлового при­

міщення, що належить громадянинові за правом приватної влас­

ності?

Чи зберігає силу договір найму довічного утримання при переході

права власності?

Чи зберігає право на проживання Ковальська у цьому випадку?

Яке рішення має ухвалити суд?

Задача № 7. 28 квітня 1993 р. громадянка Антошина звернулася до суду з позовом до громадянок Гудзій і Золотар про визнання пра­ва власності на будинок і визнання свідоцтва про право на спадщи­ну і договору купівлі-продажу недійсними. Позивачка зазначала, що 12 квітня 1992 р. вона придбала у Матвєєва будинок. Договір не було нотаріально посвідчено, оскільки будинок був зареєстрований за дружиною продавця, яка померла 21 жовтня 1991 р., а згодом — 22

86

травня 1992 р. — помер і Матвєєв. Після смерті Матвєєва свідоцтво про право на спадщину отримала його сестра Золотар, яка 18 січня 1993 р. продала спірний будинок Гудзій. Контрольні питання

Чи відбулася угода купівлі-продажу будинку?

З якого моменту переходить право власності на будинок?

Чи можна вважати договір купівлі-продажу будинку чинним, як­

що він нотаріально не посвідчений?

Яке рішення має ухвалити суд?

Задача № 8. Громадянин Трачук подарував онукові приватизова­ну однокімнатну квартиру, в якій проживав і був прописаний, але при цьому отримав розписку, що квартира за його життя не прода­ватиметься. Через рік, перебуваючи у скрутному матеріальному ста­новищі, онук продав квартиру за 12 тис. грн. громадянинові Швецю.

Трачук звернувся з позовом до суду про визнання договору ку­півлі-продажу квартири недійсним, надавши при цьому посвідчену головним лікарем довідку.

Швець у зустрічному позові просить суд усунути перешкоди щодо користування приватним житлом.

Контрольні питання

Відповідно до яких норм законодавства має вирішуватися ця

справа?

Чи буде договір купівлі-продажу визнано недійсним?

Яким чином повинен діяти Трачук для забезпечення своїх житло­

вих прав?

Задача № 9. Громадянка Віктюк подала позов громадянинові Севастьянову про визнання права власності на будинок. Позивач­ка зазначала, що в березні 1998 р. вона домовилася з Севастьяно-вим про купівлю будинку. Оскільки в цей час вона зустрічалася з Севастьяновим і той обіцяв з нею одружитися, якщо договір купівлі-продажу буде оформлено на нього, вона внесла на рахунок Севастьянова гроші й оформила договір купівлі-продажу на відпо­відача. Посилаючись на те, що Севастьянов згодом не одружився на Віктюк, а гроші за будинок фактично внесла вона, позивачка про­сить визнати зазначений договір недійсним і перевести на неї права й обов'язки покупця.

87

Контрольні питання

1.             З якого моменту переходить право власності на будинок (кварти-

ру)?

За яких правових підстав може виникати спільна власність на бу­

динок?

Чи має право Віктюк претендувати на житло. Якщо так, то в якій

частці?

Задача № 10. У червні 1998 р. громадянка Семенець в інтересах своїх неповнолітніх дітей звернулася до суду з позовом до громадя­нина Матусевича про виділення частки зі спільного майна. Позивачка зазначала, що її дітям належить по 1/2 будинку, відповідачеві — друга половина. Оскільки Матусевич має за правом власності в тому ж селі інший будинок, в якому мешкає, а вона та її діти житла не мають, по­зивачка просить виділити їй та її дітям весь будинок і зобов'язується сплатити відповідачеві грошову компенсацію за їхню частку.

Контрольні питання

В якому порядку визначається розмір грошової компенсації за

частину в спільній власності?

Що розуміється під дійсною вартістю будинку?

Яке рішення повинен прийняти суд?