§ 2. Плата за пользование-жилым помещением и коммунальные услуги по договору социального найма

Основные принципы оплаты жилых помещений и коммунальных услуг по договору найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов определены Законом РФ "Об основах федеральной жилищной политики" от 24 декабря 1992 г. В соответствии со ст. 15 данного Закона "оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма устанавливается в размере, обеспечивающем возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Переход на»новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг будет осуществлен поэтапно в течение 5 лет' с использованием... специальных мер социальной защиты граждан. Этапы и порядок перехода на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг определяются Правительством Российской Федерации совместно с правительствами республик в составе Российской Федерации, органами государственного управления краев, областей, автономной" области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга. При этом размер оплаты жилья устанавливается дифференцированно в зависимости от качества и местоположения жилья".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. "Об упорядочении системы оплаты жилья и коммунальных услуг" № 707 признано необходимым продолжить переход на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечив к 2003 г. уровень платежей граж-

' Постановлением Государственной Думы этот срок увеличен до 10 лет. В Программе социальных реформ в РФ на период 1996—2000 годов, утвержденной Правительством РФ 26 февраля 1997 г., в частности, говорится, что Программой "в области реформирования жилищно-коммунального хозяйства предусматривается:

обеспечить дифференцированный подход к повышению оплаты жилья и коммунальных услуг» предусмотрев полную оплату издержек семьями с .высокими доходами и'усиление социальной защиты малоимущих групп населения;

упорядочить льготы по оплате жилья и коммунальных услуг для различных групп населения; ;

перевести государственные и муниципальные службы заказчика по жи-лищно-коммунальному обслуживанию на договорные отношения с субъектами хозяйствования и потребителями в жилищно-коммунальной сфере. В рамках договорных отношений обеспечить гарантированное обслуживание потребителей на уровне минимальных государственных стандартов и переход на конкурсный отбор организаций-подрядчиков любой формы собственности по эксплуатации и ремонту жилищного фонда".

167

дан в размере полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги.

Установлено, что структура платежей населения за жилье всех форм собственности должна включать: первый платеж — за содержание и ремонт (включая капитальный ремонт) мест общего пользования в жилых зданиях, второй платеж — за коммунальные услуги.

Собственник жилых помещений осуществляет особый платеж — налог на имущество физических лиц.

В Законе об основах федеральной жилищной политики указывается, какие конкретно "специальные меры социальной защиты граждан" используются при проведении в жизнь новой системы оплаты жилья и коммунальных услуг. Согласно ч. 2 ст. .15 "органы государственного управления, местная администрация предоставляют компенсации (субсидии) гражданам, обеспечивающие оплату жилья в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи, действующих льгот и утвержденного бюджета. Источники финансирования указанных компенсаций (субсидий) определяются законодательством Российской Федерации".

В Законе, однако, содержится оговорка о том, что граждане, сдающие жилье в поднаем, утрачивают право на компенсацию (субсидию) по оплате жилья и коммунальных услуг (ч. 5 ст. 15 Закона).

Указанным постановлением Правительства Российской Федерации от 18 июня 1996 г. утверждено Положение о порядке предоставления гражданам компенсаций (субсидий) на оплату жилья и" коммунальных услуг.

В соответствии с Положением компенсации (субсидии) на оплату жилья и коммунальных услуг предоставляются гражданам органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом прожиточного минимума, совокупного дохода семьи и действующих льгот.

В Положении уточняется понятие "социальная норма площади жилья". Согласно пункту 2 Положения социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления на данной территории жилых помещений, определяемому органами государственной, власти субъектов Российской Федерации в /зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов. В Положении оп-

168

ределен порядок исчисления величины (размера) компенсаций для граждан.

Положением рекомендуется органам государственной власти субъектов Российской Федерации по представлению органов местного самоуправления устанавливать предельно допустимую долю собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, учитывая, что в 2003 г. ее величина не должна превышать 20% совркупного дохода семьи.

Компенсаций предоставляются гражданам — нанимателям жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Компенсация назначается органом местного самоуправления (уполномоченной выполнять эти функции организацией) после представления гражданином необходимых документов о составе семьи, размерах занимаемой площади, расходах на оплату жилья и коммунальных услуг, совокупном доходе семьи и других документов, предусмотренных порядков предоставления компенсаций гражданам на оплату жилья и коммунальных услуг, утверждаемым органом исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органом местного самоуправления.

В Положении подчеркивается, что предоставление компенсаций всем имеющим на это право гражданам является непременным условием законности решений органов местного самоуправления об увеличении ставок оплаты жилья и коммунальных услуг. Неурегулированность финансовых взаимоотношений между организациями на местном уровне не может служить основанием для отказа либо задержки предоставления гражданам компенсаций.

В качестве источников средств, направляемых на компенсации, используются: часть доходов, получаемых от населения при повышении платежей за жилье и коммунальные услуги, средства соответствующих бюджетов, а также собственные средства организаций,- в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд.

При этом организации; имеющие в полном хозяйственном ведении или оперативном управлении государственный или муниципальный жилищный фонд, обязаны компенсировать затраты, связанные с предоставлением компенсаций, всем имеющим на то право гражданам, проживающим в вышеуказанном фонде, за счет собственные средств. Компенсации предоставляются гражданам в безналичной форме в виде

169

уменьшения их платежа за жилье и коммунальные услуги. Порядок предоставления и учета средств, направляемых на компенсации, устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации л органами местного самоуправления.

В Законе об основах федеральной жилищной политики (ст. 15) содержится весьма важная норма, обязывающая местную администрацию, а также предприятия, учреждения, организации по обращению граждан производить замену жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы. С момента подачи заявления о замене жилого помещения до его замены граждане оплачивают жилое помещение в пределах социальной нормы площади жилья на условиях, определенных ст. 15 Закона об основах федеральной жилищной политики.

Правило о замене жилого помещения с площадью жилья, превышающей социальную норму, на жилое помещение в пределах социальной нормы жилья является одной из разновидностей правила, закрепленного в ст. 75 ЖК РСФСР, которая предоставляет нанимателю, имеющему излишнюю жилую площадь сверх установленной, право требовать от местных органов исполнительной власти, от предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему в установленном порядке жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого. Вместе с тем в отличие от ст. 75 ЖК РСФСР в ст. ,15 Закона об основах федеральной жилищной политики содержится два весьма важных момента: во-первых, предусматривается обязанность соответствующих жилищных органов по обращении гражданина произвести замену жилого помещения и, во-вторых, нанимателю предоставлено право оплаты своего жилого помещения, подлежащего замене, до его замены в пределах социальной нормы.

Взимание платы за нанимаемое жилое помещение и ремонт мест общего пользования в жилище, находящемся в собственности граждан и предназначенном для проживания" собственников и членов их семей, осуществляется исходя из ставок, устанавливаемых на один квадратный метр жилой площади квартиры, а в коммунальных квартирах — на один квадратный метр жилой площади комнат.

Плата за проживание в общежитиях взимается: при по-квартирном заселении — исходя из ставок, установленных на один квадратный метр жилой площади квартиры; при однокомнатном заселении — на один квадратный метр жилой площади комнаты. Эти ставки не могут превышать став-

170

ки оплаты жилья социального использования (см. ст. 151 проекта ЖК РФ).

Оплата жилья социального использования устанавливается с учетом того, что ставки на оплату жилья и тарифы йа коммунальные услуги утверждаются органами местного самоуправления в зависимости от качества жилищного фонда (материал стен, этажность, износ и др.), его комфортности, наличия отдельных видов благоустройства (водо-, тепло-, газоснабжение и др.) и с учетом предельного уровня платежей граждан, определяемого Правительством Российской Федерации или в установленном им порядке (см. ст. 153 проекта ЖК РФ).

Согласно ст. 56 ЖК РСФСР наниматель обязан вносить квартирную плату (т. е. плату за жилье) ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца.

Плата за коммунальные услуги (водоснабжение, газ, электрическая, тепловая энергия и другие услуги) взимается помимо оплаты жилья по утвержденным в установленном порядке тарифам (ст. 57 ЖК РСФСР).

Согласно п. 7 постановления Правительства Российской Федерации "Об упорядочении системы бплаты жилья и коммунальных услуг" от 18 июня 1996 г. № 707 ставки и тарифы на жилищно-коммунальные услуги (кроме тарифов на электрическую энергию и газ), а также нормативы потребления жилищно-коммунальных услуг утверждаются органами местного самоуправления.

Постановлением Правительства Москвы от 19 декабря 1994 г. (п. 10) установлено, что с жителей, имеющих'счетчики расхода холодной и горячей воды, газа, тепловой энергии на дом, подъезд или квартиру, плата за соответствующие коммунальные услуги взимается на основании показаний этих приборов.

Оплата коммунальных услуг устанавливается в пределах возмещения издержек на их предоставление непосредственно потребителю. Для некоторых категорий граждан законодательством установлены льготы по оплате жилья и коммунальных услуг (инвалидов Великой Отечественной войны, учащихся и др.).

Закон (ст. 59 ЖК РСФСР) предусматривает, что специалисты, работающие и проживающие & сельской местности вне населенных пунктов (а в установленных законодательством случаях — в рабочих и иных поселках), пользуются бесплатно жильем с отоплением и освещением. Перечень категорий специалистов, обеспечиваемых такими жилыми помещениями, и порядок предоставления им жилых помещений устанавливаются Правительством Российской Федерации.

171