Глава 17. Разрешение жилищных споров

Жилищные споры — это особая разновидность споров, затрагивающих жилищные права и интересы граждан и организаций, необходимость защиты их субъективных прав по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями'. В судебной практике дела, связанные с жилищными спорами, условно охватываются более широким понятием "гражданские дела". Жилищные споры разрешаются судом общей юрисдикции, арбитражным судом, третейским судом, а также другими уполномоченными на то органами.

Например, Правительством Москвы в соответствии с Законом г. Москвы от 13 ноября 1996 г. создается городская жилищная комиссия, действующая на постоянной основе как специальный орган досудебного рассмотрения споров по вопросам сохранности и эксплуатации жилищного фонда. Материалы комиссии направляются на рассмотрение административных комиссий в городе, которые осуществляют разбирательство по жилищным вопросам в соответствии с законодательством2.

Основными органами, осуществляющими разрешение жилищных споров, являются суды общей юрисдикции, если одной из сторон участников спора является гражданин. Судами Российской Федерации рассматривается значительное количество исковых заявлений о-защите жилищных прав и охраняемых законом интересов граждан, а также прав организаций.

Право на судебную защиту жилищных прав граждан опирается на принципиальные положения Конституции РФ (ст. 46 и др.), согласно которым каждому (в том числе каждому гражданину —"собственнику жилья, нанимателю, членам их семей) гарантируется судебная защита прав и свобод. Исходя их этих конституционных положений, суды призва-

' "Жилищные споры — конфликтные ситуации, возникающие в процессе эксплуатации жилищного фонда при несоблюдении установленных нормативов (по эксплуатации жилищного фонда. — J7. С.) собственниками, владельцами (управляющими), нанимателями и арендаторами жилых или нежилых помещений в жилых домах, обслуживающими организациями, предприятиями — поставщиками водо-, энергоресурсов и иных жилищно-ком-мунальных услуг" (ст. 2 Закона г. Москвы "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением" от 13 ноября 1996 г. //Экономика и жизнь. Московский выпуск. № 6. 1997. Февр.).

2 Ст. 5—7 Закона г. Москвы "Об установлении нормативов по эксплуатации жилищного фонда города Москвы и контроле за их соблюдением".

294

ны обеспечивать надлежащую защиту прав и свобод человека и гражданина путем своевременного и правильного рассмотрения дела1.

Статья 156 ЖК РСФСР, посвященная разрешению жилищных споров, носит общий, бланкетный характер и конкретно не определяет, какие жилищные споры разрешаются судами. В настоящее время суды рассматривают все дела, вытекающие из жилищных правоотношений, если действиями государственного органа, общественной организации, должностного лица нарушены права и свободы граждан (см. гл. 241 ГПК РСФСР). -

В судах общей юрисдикции разрешаются, в частности, жилищные споры между наймодателями и нанимателями в домах государственного, общественного и индивидуального жилищных фондов, между нанимателями и членами их семей, споры между гражданами и жилищно-строительными кооперативами, связанные с жилищными правоотношениями, и иные жилищные споры, в частности о выселении лиц, самоуправно занявших жилые помещения в домах жилищ-но-строительных кооперативов либо в принадлежащих гражданам на праве собственности, а также самовольно вселившихся в нежилые дома и помещения; о выселении из указанных домов, если они грозят обвалом; о выселении из самовольно построенных домов, подлежащих сносу по решению органов местного самоуправления; о предоставлении жилого помещения по требованиям, основанным на гражданско-правовых обязательствах (в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, переоборудованием дома в нежилой и т. п.); о выдаче ордера на жилое помещение, предоставленное по совместному решению администрации и органа соответствующей общественной организации и профсоюзного комитета с последующим сообщением органу местной администрации о предоставлении жилого помещения для заселения2.

Вместе с тем суды не вправе рассматривать требования граждан, разрешение которых отнесено к компетенции иных органов: о предоставлении жилого помещения лицам, нуждающимся в улучшении жилищных условий; о предоставле-

' См.' Постановление Пленума Верховного Суда Росийской Федерации "О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федераций при осуществлении правосудия" от 31 октября 1995 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1996. № 1. С. 3. 2 См.: П. 1 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 3 апреля 1987 г. № 2 //Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3.

295

нии жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого и т. д.1

Такие споры разрешаются в административном порядке. Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 постановления "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" от 26 декабря 1984 г. обратил внимание судов на то, что, решая вопрос о принятии искового заявления, в каждом случае необходимо проверить, подведомственно ли суду заявленное требование. Суд, в частности, вправе рассматривать споры: о предоставлении нанимателю освободившегося изолированного жилого помещения, расположенного в квартире, -где он проживает, если компетентным органом отказано в предоставлении жилого помещения либо на него выдан ордер другому лицу, в том числе и проживающему в этой же квартире нанимателю (ст. 46).

Отец и дочь Мурашовы проживали в двух комнатах трехкомнатной квартиры. После освобождения третьей комнаты Мурашовы стали претендовать на-эту комнату. Однако на комнату был выдан ордер гр. Карлину. В связи с 'этим Мурашовы обратились в суд с иском о признании ордера - недействительным и передаче комнаты в их пользование. Народный суд принял решение — передать Мурашовым спорную комнату в пользование Мурашовых; ордер, выданный гр. Карлину, признать недействительным^.

Жалобы на действия и решение органов исполнительной власти, других государственных органов и должностных лиц заинтересованными гражданами могут быть поданы в суд в соответствии с Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993 г.3 "

В суд могут быть обжалованы как единоличные, так и коллегиальные действия (решения) государственных органов, органов местного самоуправления, учреждений, предприятий и их объединений, общественных организаций, объединений и должностных лиц, в результате которых:

— нарушены права и свободы гражданина;

— созданы препятствия осуществлению гражданином его прав и свобод;

—— на граждайина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к какой-либо ответственности (ст. 2 Закона).

' См.: Там же.

2 См.: Московская правда. 1995. 22 дек.

3 См.: Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1993. № 19. Ст. 685.

296

В порядке, предусмотренном данным Законом, в суд могут быть обжалованы любые акты как индивидуального, так и нормативно-правового характера, в том числе решения общих собраний жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

В судах общей юрисдикции рассматриваются также споры между гражданами и жилищно-строительными (жилищными) кооперативами, в том числе: споры, связанные с соблюдением правил пользования полученной членом кооператива квартирой; споры о праве на получение членом кооператива свободной квартиры в кооперативе (в'порядке улучшения жилищных условий), о признании исключения из кооператива необоснованным; споры по поводу выплаты (излишней выплаты, неуплаты) паевых взносов, раздела жилого помещения в доме ЖСК (ЖК) между членом кооператива и его супругой (или другими членами семьи) и др.'

Наконец, в судебном порядке рассматриваются споры, связанные с защитой права собственности граждан на жилище: например, споры между членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома, выделе доли в доме, определении порядка пользования жилым помещением (домом); споры между членами общей собственности на жилое помещение о разделе жилого дома, выделе доли в доме, определении порядка пользования жилым помещением (домом); споры, возникающие в связи с приватизацией жилого помещения, и др. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"» от 24 августа 1993 г. разъяснено судам: учитывая, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и соответствующим органом местного управления, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства2. —-

Жилищные споры, сторонами которых являются государственные, кооперативные тл. другие общественные предприятия, учреждения и организации, разрешаются арбит-

' См. об этом: Трубников П. Я. Судебное разбирательство гражданских дел отдельных категорий. М., 1996. С. 105.

2 См.: Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. 1993. № 11. С. 2 О порядке рассмотрения судами дел, связанных с защитой права собственности граждан на жилье; см. указ соч. Трубникова П. Я. (С. 112).

297

ражными судами. Так, арбитражными судами разрешаются споры, возникающие в связи с передачей застройщиками органам местного управления и другим организациям части жилой площади во вновь построенных домах, распределением жилой площади в домах, построенных за счет средств, переданных в порядке долевого участия, и др.