Статья 90. Выселение из жилых помещений

Комментарий к ст. 89 и 90

1. Жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В отличие от порядка, установленного данной статьей, ст. 687 ГК РФ предусмотрена обязанность нанимателя по договору коммерческого найма письменно (за три месяца) предупреждать об этом наймодателя.

Пленум Верховного Суда СССР в Постановлении "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи.

2. Расторжение договора найма по инициативе наймодателя и выселение граждан из жилых помещений допускается лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ст. 90 ЖК). Здесь не следует смешивать указанный порядок выселения нанимателя и членов его семьи, которые пользуются жилым помещением на основании договора найма, с административным порядком выселения лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ч. 2 ст. 90 ЖК). В последнем случае речь идет, как следует из данной статьи Кодекса, о гражданах, которые вселились в жилое помещение неправомерно, т.е. не на основании закона (без ордера и договора найма). Здесь следует отметить, что положения ч. 2 ст. 90 следует применять с учетом Постановления Конституционного Суда РФ "По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела" от 05.02.93 N 2-П, согласно которому теперь выселяемые в административном порядке граждане вправе обжаловать действия прокурора в судебном порядке.

3. ЖК предусматривает два вида выселения: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления.

Граждане выселяются из жилых домов государственного и муниципального жилищного фонда с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

- дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу (ст. 92);

- дом (жилое помещение) грозит обвалом (ст. 93);

- дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой (ст. 92);

- выселение осуществляется из военных городков лиц, утративших связь с Вооруженными Силами РФ (ст. 94).

Помещение, которое предоставляется гражданам в этих случаях, должно отвечать требованиям ст. 40, 41 и 96 ЖК.

Выселение из жилого помещения нанимателя и членов его семьи возможно и с предоставлением неблагоустроенного жилого помещения, но отвечающего установленным санитарным и техническим требованиям. Такое выселение предусмотрено ст. 95 ЖК в отношении граждан, получивших жилые помещения в домах колхозов, если они исключены из членов колхоза или вышли из колхоза по собственному желанию, а ст. 15 Основ - в отношении граждан, которые в течение шести месяцев не вносят плату за жилье и коммунальные услуги.

В случае спора конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда. Согласно п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда СССР "О практике применения судами жилищного законодательства" от 03.04.87 N 2 (в ред. Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30.11.90 N 14) суд, рассматривая иски о выселении с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение.

Статьей 98 ЖК установлены случаи выселения граждан без предоставления другого жилого помещения (см. коммент. к указанной статье).