III. ПРАВОВОЙ СТАТУС ЧАСТНОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Как понимать право собственности гражданина на квартиру, жилой дом?

Право собственности это отношения по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Отношения собственности регулируются Законом Украины "О собственности", Гражданским кодексом Украины, Жилищным кодексом Украины, Законом Украины "О приватизации государственного жилищного фонда", другими законодательными актами.

Собственность в Украине выступает в формах частной, коллективной и государственной. Все формы собственности являются равноправными, всем собственникам обеспечиваются равные условия осуществления их прав.

Основные жилищные права собственника квартиры, жилого дома (т. е. частного собственника жилья) закреплены в ст. 150 Жилищного кодекса в редакции Закона Украины "О внесении изменений и дополнений в Жилищный кодекс Украинской ССР" от 6 мая 1993 г., в соответствии с которой граждане, имеющие в частной собственности дом, квартиру пользуются ними для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью на свое усмотрение: продавать, дарить, сдавать в аренду, обменивать, отдавать под залог, заключать другие, не запрещенные законом, сделки.

Каковы основания возникновения права частной собственности на жилье?

Право частной собственности на квартиру, жилой дом у гражданина может возникнуть различными способами: путем приватизации государственной квартиры, о чем рассказывалось выше, путем строительства жилого дома, покупки либо получения квартиры (дома) в порядке наследования. Закон допускает приобретение жилья по договорам мены, дарения, пожизненного содержания.

Каков порядок строительства жилых домов?

Строительство жилого дома непосредственно связано с наличием для этой цели земельного участка. Порядок предоставления земельных участков регулируется земельным законодательством. Законом запрещено приступать к строительству жилого дома до определения соответствующими землеустроительными органами границ земельного участка в натуре и выдачи документа, удостоверяющего право пользования земельным участком.

Для осуществления строительства жилого дома в городе застройщик должен иметь следующие документы: решение соответствующего органа исполнительной власти об отводе земельного участка под индивидуальное строительство; акт о предоставлении ему земельного участка и об определении его границ в натуре; надлежаще утвержденный проект застройки; разрешение органов архитектурно-строительного контроля на производство работ.

В сельской местности для строительства собственного дома застройщик должен иметь: решение об отводе земельного участка, принятое общим собранием членов колхоза (коллективного сельскохозяйственного предприятия), либо администрацией государственного сельскохозяйственного предприятия; решение местной исполнительной власти о согласии на строительство; надлежаще утвержденный проект; свидетельство на застройку приусадебного участка. В совокупности эти документы на практике считаются надлежащим разрешением на строительство индивидуального жилого дома.

Еще совсем недавно в законодательном порядке устанавливался предельный размер жилого дома, который мог быть в частной собственности граждан не более восьмидесяти квадратных метров жилой площади. Сейчас это ограничение снято.

Вместе с тем, строительство жилого дома без установленного разрешения, или без надлежаще оформленного проекта, или с существенными отступлениями от проекта, или с грубым нарушением основных строительных норм и правил считается самовольным и влечет последствия, предусмотренные ст. 105 Гражданского кодекса. Гражданин, построивший или строящий таким образом жилой дом не вправе им распоряжаться продать, подарить, сдать в наем и т. п. По иску местной исполнительной власти такой дом может быть безвозмездно изъят судом и зачислен в фонд местного Совета народных депутатов или даже снесен за счет гражданина, осуществившего самовольное строительство.

По окончании строительства дом должен быть принят в эксплуатацию комиссией, назначаемой местной исполнительной властью, после чего он подлежит регистрации в бюро технической инвентаризации.

Допускается ли приватизация земельных участков, предоставленных гражданам для строительства и обслуживания жилых домов?

Да, допускается. В частную собственность, согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 г. N15-92 "О приватизации земельных участков", гражданам Украины передаются бесплатно земельные участки, предоставленные им не только под строительство и обслуживание жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), но и земельные участки под личное подсобное хозяйство, садоводство, индивидуальное дачное и гаражное строительство.

Ст. ст. 56, 57, 67 Земельного кодекса Украины установлены такие размеры земельных участков, передаваемых в частную собственность граждан Украины:

для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенных пунктов в размерах, указанных в земельно-учетных документах в размере не более 0,6 гектара;

для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных сооружений (приусадебный участок) не более: в сельских населенных пунктах 0,25 га; поселках городского типа 0,15 га; а для членов коллективных сельскохозяйственных предприятий и работников совхозов не более 0,25 га; в городах 0,1 га;

для ведения садоводства не более 0,12 га;

для индивидуального дачного строительства не более 0,1 га;

для строительства индивидуальных гаражей не более 0,01 га.

Механизм передачи земельных участков в названных выше размерах предусмотрен в Порядке передачи земельных участков в частную собственность граждан Украины, утвержденном приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам от 15 февраля 1993 г. N10.

Передача земельных участков, выделенных гражданам ранее, производится соответствующими Советами народных депутатов по месту нахождения этих участков.

Земельные участки передаются бесплатно в частную собственность граждан на основании документов, подтверждающих их размер (земельно-кадастровой документации, данных бюро технической инвентаризации, правлений товариществ и кооперативов и т. п.) и заявлений граждан.

Соответствующие Советы народных депутатов проверяют обоснованность заявлений граждан и материалов (документации) в месячный срок и принимают соответствующее решение. Право частной собственности на земельные участки, переданные для названных выше целей удостоверяется Советом народных депутатов, о чем делается запись в земельно-учетном документе Книге регистрации граждан, которым бесплатно переданы земельные участки в частную собственность.

Установление границ земельных участков в натуре (на местности) выполняют землеустроительные органы по заказу местных Советов.

После определения границ земельного участка, гражданину выдается Государственный акт на право частной собственности на землю, который должен быть зарегистрирован соответствующим местным Советом.

Если при установлении границ земельных участков будут выявлены расхождения данных о размере участка, переданного в собственность, с фактическим размером, окончательный размер площади таких участков определяется Советом народных депутатов.

Передача гражданам Украины бесплатно в частную собственность участков для названных выше целей производится только один раз по каждому виду их целевого назначения, о чем обязательно делается Советами народных депутатов отметка в паспорте.

Существуют ли какие-либо преимущества при выделении земельных участков под строительство жилья для работников аграрного сектора?

Да, существуют. Такие преимущества предусмотрены при строительстве жилья в поселках городского типа. Как уже отмечалось, для строительства индивидуального жилья в таких населенных пунктах работникам (членам) сельскохозяйственных предприятий предоставляется земельный участок до 0,25 га, всем остальным гражданам, в том числе и работникам промышленных предприятий 0,15 га.

Имеет ли право житель города на земельный участок для строительства дома в городе и дачи в селе?

Да, имеет. Основанием для этого являются его письменные обращения соответственно в районный в городе и конкретный сельский Советы народных депутатов. При этом обращаться необходимо в тот сельский Совет, который имеет земли запаса.

Предусмотрен ли возврат земельных участков бывшим собственникам?

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса Украины бывшим собственникам земли (их наследникам) земельные участки не возвращаются. По их желанию им могут быть переданы в собственность или предоставлены в пользование другие земельные участки на общих основаниях.

Взимается ли плата за оформление документов о праве собственности или пользования земельными участками?

В соответствии в действующим законодательством передача земельных участков в собственность граждан производится бесплатно. Работы, связанные с выдачей государственных актов на право собственности и на право пользования землей выполняются государственными и другими землеустроительными организациями за счет средств местного бюджета. Если такие средства временно отсутствуют, в случае необходимости срочного оформления соответствующих документов заказчиком по выполнению работ может выступать заинтересованный гражданин. Стоимость их выполнения определяется временными базовыми ценами на проектно-исследовательские работы по земельной реформе и землеустройству, утвержденными Госкомземом Украины и применяемыми с 1 января 1994 г.

Для чего приватизировать земельный участок? Что будет, если не делать этого?

Земельные участки приватизируются для того, чтобы пользователь, который их приватизирует, стал их собственником.

Собственник имеет право на свое усмотрение владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему участком. Он имеет право предпринимать в отношении участка любые действия, не противоречащие закону. Право собственности на земельный участок ограничено только для фермеров, которые не имеют права в течение шести лет с момента приобретения права собственности продавать или каким-либо иным способом отчуждать принадлежащую им землю, кроме передачи ее по наследству или Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых он ее получил.

Землепользователь, который не приватизировал земельный участок, не имеет права его продать, передать по наследству, и т. д., то есть участок будет находиться в государственной собственности.

Как известно, Постановление Верховного Совета Украины от 18 декабря 1990 г. "О земельной реформе" (п. 6) обязало граждан, имеющих в пользовании земельные участки, предоставленные им до введения в действие Земельного кодекса Украины, до 15 марта 1994 г. оформить право собственности или право пользования землей. После окончания этого срока, как указывалось в постановлении, предоставленное им право пользования земельным участком утрачивается. Как быть, если гражданин не успел сделать этого?

Постановлением Верховного Совета Украины от 24 февраля 1994 г. N4028-XII этот срок продлен до 1 января 1998 г.

На какой срок собственник земельного участка имеет право передавать его в аренду?

Приватизированный участок можно передавать в аренду, но без изменения целевого назначения сроком на 3-5 лет. На это должен быть заключен письменный договор, который должен быть зарегистрирован в Совете, на территории которого находится участок.

С какого возраста гражданин может осуществить свое право на приватизацию земельного участка?

Это право гражданин может реализовать по достижении 18-летнего возраста.

Какими органами рассматриваются земельные споры?

Земельные споры рассматриваются местными Советами в 10-дневный срок (в случае рассмотрения сложных вопросов, требующих специальных выводов, в 20-дневный срок), судом или арбитражным судом в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Украины.

Каковы правила договора купли-продажи квартиры или жилого дома?

Отношения купли-продажи имущества, в том числе и жилья, регулируются нормами гражданского законодательства.

Прежде всего необходимо четко уяснить, что право продажи любого имущества, в том числе и квартир, домов, принадлежит только собственнику (ст. 225 Гражданского кодекса). То есть гражданин имеет право продать квартиру, дом только в том случае, если он является их собственником. Неприватизированную квартиру в домах государственного или общественного жилищного фонда, где гражданин проживает на правах нанимателя, продать нельзя, поскольку собственником такого жилья является государство. Нельзя продать и не полностью выплаченную кооперативную квартиру, ее собственником является ЖСК. Купля-продажа квартиры (дома) производится по соответствующему договору купли-продажи, который заключается в письменной форме. Договор, в соответствии со ст. 227 Гражданского кодекса, должен быть нотариально удостоверен. Несоблюдение этого требования влечет за собой недействительность договора.

Договор купли-продажи квартиры (дома) должен быть зарегистрирован в бюро технической инвентаризации.

Обязательным приложением к договору должен быть документ, подтверждающий право собственности продавца на объект продажи.

Что касается цены продаваемой квартиры (дома), то она устанавливается по соглашению сторон.

Как отмечалось выше, при вселении гражданина в жилое помещение, приобретенное им по договору купли-продажи, нет необходимости обращаться к местной власти за получением ордера. Основанием для вселения в данном случае является сам договор. Гражданин не обязан также использовать купленную им квартиру в качестве места своего постоянного проживания, т. е. он может быть и не прописан в ней.

Должен ли гражданин платить подоходный налог с суммы, полученной от продажи квартиры (дома)?

Согласно п. 2 ст. 5 Декрета Кабинета Министров Украины "О подоходном налоге с граждан" суммы, полученные в результате отчуждения (продажи) имущества, принадлежащего гражданину на праве собственности, за нотариальное удостоверение которых взимается госпошлина, подоходным налогом не облагаются.

Каков размер госпошлины за нотариальное удостоверение купли-продажи квартир (домов)?

За удостоверение договоров отчуждения (купли-продажи, дарения) жилых домов, квартир, а также дач, садовых домиков, гаражей, другого недвижимого имущества детям, одному из супругов, родителям взимается пошлина в размере 1% суммы договора, но не меньше 0,2 минимальной зарплаты; другим лицам 5% суммы договора, но не менее 0,5 минимальной зарплаты.

Как оформляется купля-продажа дома с приватизированным земельным участком?

Купля-продажа земельных участков, находящихся в частной собственности, производится в соответствии с договором, который должен быть нотариально удостоверен.

Продажа земельного участка осуществляется по цене, оговоренной соглашением сторон, но не меньшей, чем по нормативной цене, устанавливаемой в порядке, определенном Земельным законодательством.

К договору прилагается государственный акт на право собственности продавца на земельный участок.

За удостоверение договоров отчуждения земельных участков, переданных гражданам бесплатно для ведения подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных сооружений (приусадебный участок), садоводства, дачного и гаражного строительства взимается госпошлина в следующих размерах и на следующих условиях:

с детей, одного из супругов, родителей 5% суммы договора, но не менее одной минимальной зарплаты;

с других лиц при заключении договора отчуждения со времени приобретения права собственности на земельный участок: до одного года 80% суммы договора; от одного до двух 60%; от 2 до 4 50%; от 4 до 6 30%; свыше 6 5% суммы договора.

Что такое купля-продажа квартиры, жилого дома с условием пожизненного содержания?

Отношения пожизненного содержания регулируются ст. 425-429 Гражданского кодекса.

По договору одна сторона продавец передает в собственность другой стороне приобретателю квартиру или дом (часть дома), взамен чего приобретатель обязуется предоставлять продавцу пожизненно материальное обеспечение в натуре в виде жилища, питания, ухода и другой необходимой помощи.

В качестве продавца может выступать только собственник квартиры (дома). Граждане, проживающие в неприватизированных квартирах в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также невыплаченных кооперативных квартирах такие договоры заключать не могут.

Продавцом в договоре, согласно ст. 425 Гражданского кодекса могут быть только нетрудоспособные по возрасту (женщины старше 55 лет, мужчины 60 лет), либо состоянию здоровья (инвалиды I, II или III-й группы) лица.

Покупателем по договору может выступать как гражданин, так и организация.

Цена договора выражается в пожизненном материальном обеспечении продавца, все виды которого должны быть предметно определены в договоре например, закрепление за продавцом комнаты, обеспечение питанием, приобретение лекарств и т. д. Те виды материального обеспечения, которые в договоре не определены, но в которых продавец фактически нуждается в дальнейшем, должны быть ему предоставлены с соответствии с обычно предъявляемыми требованиями.

Отчуждение (продажа, дарение и т. п.) дома покупателем при жизни продавца не допускается (ч. 1 ст. 427 Гражданского кодекса). Это правило введено для максимальной охраны интересов нетрудоспособного лица продавца на случай, если договор будет впоследствии расторгнут и возникнет вопрос о возврате квартиры или дома. Поэтому покупатель не вправе отчуждать квартиру или дом продавца при его жизни даже при наличии его согласия.

Договор обязательно должен быть нотариально удостоверен. Госпошлина за удостоверение взимается в процентном отношении к стоимости продаваемых квартиры, дома, указанных в договоре. Размер ее такой же, как в обычных договорах купли-продажи недвижимого имущества.

В каких случаях допускается расторжение такого договора?

В отличие от других договоров надлежащее исполнение договора пожизненного содержания его не прекращает. При жизни продавца договор не прекращает своего действия даже в случае смерти покупателя. Обязанности по договору переходят от умершего к тем его наследникам, к которым переходит квартира (дом). В случае же, если наследников нет, или они отказались от наследства, ранее проданный дом возвращается продавцу (ст. 429 Жилищного кодекса).

Что же касается расторжения договора по требованию одного из его участников, то это допускается: по требованию продавца, если покупатель не исполняет обязанностей, принятых на себя по договору; по требованию покупателя если по независящим от него обстоятельствам его имущественное положение изменилось настолько, что он не в состоянии предоставлять продавцу обусловленное обеспечение.

При расторжении договора по указанным выше основаниям квартира (дом) возвращается продавцу, расходы же по содержанию продавца покупателю не возмещаются.

В каких случаях договор купли-продажи квартиры (жилого дома) может быть признан недействительным?

Договор купли-продажи жилья, как и любая другая сделка (договор это двусторонняя сделка), совершенный с нарушением требований закона, считается недействительным и не создает тех юридических последствий, ради которых он заключался.

Указания на основания недействительности сделок содержатся с ст. 48-58 Гражданского кодекса.

Прежде всего, недействительной признается сделка, заключенная частично или ограниченно дееспособным лицом без необходимого на то согласия родителей, опекунов или попечителей, а также недееспособным лицом.

Гражданская дееспособность это способность лица своими действиями приобретать гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности (ст. 11 Гражданского кодекса). Дееспособность предполагает, что лицо будет совершать сознательные волевые действия, т. е. лично распоряжаться своим имуществом, в данном случае квартирой, домом. Для этого, конечно, необходим какой-то жизненный опыт, понимание и реальная оценка своих поступков. Поэтому закон признает за гражданами дееспособность не в одинаковом объеме.

Возникновение гражданской дееспособности и ее объем зависят от возраста человека и состояния его здоровья. Например, десятилетний ребенок может иметь в своей собственности имущество, полученное по наследству, но сам он не может продать или купить имущество и поэтому он не может быть признан дееспособным.

Согласно гражданского законодательства, дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т. е. с 18 лет. В этом общем правиле есть исключение: при вступлении в брак гражданина до достижения 18-летнего возраста, он приобретает дееспособность в полном объеме со времени вступления в брак. Как известно, брачный возраст для женщин установлен с 17 лет. Предусмотрена также возможность снижения брачного возраста еще на один год как для мужчин, так и для женщин в исключительных случаях по заявлению вступающих в брак, либо их родителей или попечителей.

Несовершеннолетние в возрасте от 15 до 18 лет могут совершать не любые, а только прямо указанные в законе сделки мелкие бытовые, самостоятельно распоряжаться заработной платой (если они работают) или стипендией. Но вещь, приобретенная на заработанные несовершеннолетним деньги, уже перестает быть заработком и поэтому распоряжаться ею самостоятельно он не может.

Заключать сделки такая категория несовершеннолетних может только с согласия родителей или попечителей (если родителей нет). В противном случае сделка будет считаться недействительной.

Еще более ограниченный объем дееспособности установлен в возрасте до 15 лет. В этом случае сделки совершают от имени несовершеннолетних родители или опекуны (если родителей нет). Сами они вправе совершать только мелкие бытовые сделки.

Законом допускается ограничение в дееспособности и совершеннолетнего гражданина. Это может иметь место в случае злоупотребления гражданином спиртными напитками или наркотиками и ставящего тем самым себя и свою семью в тяжелое материальное положение. Ограничение в дееспособности происходит в судебном порядке, над таким лицом устанавливается попечительство. Под ограничением дееспособности здесь понимается лишение гражданина права без согласия попечителя продавать, дарить, завещать, обменивать имущество (в т. ч. и жилье), самостоятельно получать заработную плату и т. п. Такие ограничения устанавливаются в интересах семьи.

Наконец, недействительна сделка, совершенная полностью недееспособным лицом. К категориям таких лиц относятся люди, страдающие психическими заболеваниями или врожденным слабоумием, которые в силу болезни не могут понимать значения совершаемых ими действий, сознательно руководить своим поведением. Такие лица судом могут быть признаны недееспособными и над ними устанавливается опека. Если гражданин в судебном порядке признан недееспособным и решение суда вступило в законную силу, то любые действия недееспособного не имеют юридического значения и не влекут за собой каких-либо последствий.

Согласно ч. I ст. 48 Гражданского кодекса в редакции от 28 января 1991 г. недействительными являются сделки, не отвечающие требованиям закона, в том числе ущемляющие личные или имущественные права несовершеннолетних детей. Как известно, нередко имеют место случаи, когда при продаже квартир (домов) не учитываются интересы несовершеннолетних детей, проживающих в данном жилом помещении, в результате чего их жилищные права существенным образом ущемляются. Вот почему при заключении договоров купли-продажи квартир (домов) родителям или опекунам (попечителям) необходимо получить согласие органов опеки и попечительства.

Недействительны сделки, совершенные вследствие заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств, недействительны также мнимая и притворная сделка. Мнимая это такая сделка, которая совершена лишь для вида, без намерения создать юридические последствия. Притворной признается сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку.

Во всех названных выше случаях сделки могут быть признаны недействительными только в судебном порядке. Иск в суд может подавать либо заинтересованное лицо (организация), либо прокурор.

Следует также иметь в виду, что для оспаривания сделки в суде установлен, в соответствии со ст. 71-85 Гражданского кодекса, трехлетний срок исковой давности. Срок этот начинает истекать с того момента, когда гражданин узнал или должен был узнать о том, что его права нарушены, что не всегда совпадает с моментом заключения или оформления договора.

Какими правилами следует руководствоваться при дарении квартиры (дома)?

В соответствии с действующим законодательством дарение это соглашение, по которому одна сторона передает бесплатно другой стороне имущество в собственность. Понятно, что даритель должен быть при этом собственником квартиры, дома. Когда же речь идет об их общей собственности, на дарение необходимо согласие всех остальных собственников.

Дарение оформляется соответствующим договором, который должен быть нотариально удостоверен. Такое удостоверение возможно только при наличии письменного согласия собственников, если таковые имеются.

После нотариального удостоверения договора и фактической передачи квартиры (дома) новому владельцу договор регистрируется в бюро технической инвентаризации.

Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, равно как и необязательно использование такого жилья в качестве места постоянного проживания, т. е. гражданин, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной прописки в жилом помещении даже в другом городе, не обязательно должен оттуда выписываться и прописываться в подаренное ему жилье.

Что же касается возможной отмены, т. е. признания договора дарения недействительным, то здесь действуют правила, уже рассмотренные нами при освещении вопроса о возможной недействительности договоров купли-продажи.

Каков порядок передачи квартир (домов) по наследству?

Под наследованием понимают переход гражданских прав и обязанностей умершего гражданина (наследователя) к его правопреемникам (наследникам). Правила, регулирующие связанные с этим переходом отношения, составляют отдельный институт гражданского права наследственное право (ст. 524-564 Гражданского кодекса).

Законодательством установлено два основания наследования: по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место тогда, когда нет завещания. Для наследования по закону важно то, что порядок, условия этого наследования, переход прав и обязанностей указаны в самом законе, а при наследовании по завещанию как определение круга наследников, так и переходящий к ним объем прав и обязанностей всецело определяется волей завещателя.

Завещание это личное распоряжение гражданина на случай смерти с назначением наследников. При наследовании по завещанию наследователь не связан кругом лиц, в пользу которых он может распоряжаться своим имуществом. Он вправе назначить наследниками лиц, не связанных с ним отношениями родства. В завещании завещатель может лишить прав наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Завещать свое имущество можно, наконец, не только гражданам, но и организациям, государству.

Завещание должно быть составлено в письменной форме, с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано завещателем и нотариально удостоверено. Устные завещания, хотя бы в присутствии свидетелей, никакого юридического значения не имеют. Завещание, составленное позднее, отменяет предыдущее.

Если в силу физических недостатков, болезни или по иным причинам завещатель не может подписать завещание собственноручно, тогда в присутствии нотариуса или другого должностного лица, совершающего нотариальные действия, по его поручению завещание подписывается другими гражданами. При этом должны быть указаны причины, по которым завещатель не мог сделать этого сам.

При наследовании по закону, то есть при отсутствии завещания, круг лиц, призываемых к наследованию, определен в законе, и наследники призываются к наследованию в порядке установленной очередности. Гражданское законодательство устанавливает две очереди наследников по закону.

Круг наследников первой очереди определяется ст. 529 Гражданского кодекса, где указано, что при наследовании по закону наследниками первой очереди являются в равных долях дети, супруг и родители умершего. К числу наследников первой очереди относится также ребенок умершего, родившийся после его смерти. Внуки являются наследниками по закону, если ко времени открытия наследства нет в живых того из родителей, который был бы наследником: они наследуют поровну в той доле, которая причиталась бы при наследовании по закону их умершему родителю.

К наследникам второй очереди закон относит братьев и сестер умершего, а также деда и бабку умершего как со стороны отца, так и со стороны матери (ст. 530 ГК), которые наследуют при отсутствии наследников первой очереди или при непринятии наследства.

Обращаем внимание на то обстоятельство, что по действующему на Украине гражданскому законодательству племянники и племянницы после умерших теть и дядь и наоборот наследниками не являются.

Особую категорию наследников по закону составляют нетрудоспособные иждивенцы, к числу которых относятся женщины старше 55 лет, мужчины 60 лет, инвалиды I, II, III группы, а также лица, не достигшие 16 лет, а учащиеся 18 лет. Нетрудоспособные иждивенцы относятся к числу наследников по закону, если они состояли на иждивении умершего не менее одного года до его смерти. При наличии других наследников они наследуют наравне с наследниками той очереди, которая призывается к наследованию. Если же кроме них других наследников нет, все наследство полностью переходит к ним.

Временем открытия наследства признается день смерти наследодателя, местом открытия последнее постоянное место его жительства. Соблюдение этого правила имеет практический смысл, поскольку правильное определение места открытия наследства позволит определить ту нотариальную контору, которая осуществит выдачу свидетельства о праве на наследство или примет меры к охране наследственного имущества. Местом открытия наследства не всегда является место смерти наследодателя, если смерть наступила не по месту его постоянного жительства.

Открытие наследства еще не означает, что данное лицо стало наследником. Для получения наследства необходимо, чтобы наследник был призван к наследованию и принял его, т. е. выразил свою волю на приобретение имущественных прав и обязанностей. Не допускается принятие наследства под условием или с оговорками (ст. 548 Гражданского кодекса). В ст. 549 ГК содержатся указания на действия, которые свидетельствуют о принятии наследником наследства: если он фактически вступил в управление или владение наследственным имуществом, если он подал в государственную нотариальную контору по месту открытия наследства заявление о принятии наследства. Эти действия должны быть совершены в течение шести месяцев со дня открытия наследства.

Заявление наследник может лично представить в нотариальную контору, либо отправить его по почте. После принятия заявления наследнику может быть предложено представить недостающие для оформления наследства документы.

В той же нотариальной конторе наследнику выдается свидетельство о праве на наследство, являющееся правоподтверждающим актом.

Свидетельство выдается наследникам по закону по истечении шести месяцев со дня открытия наследства. При наследовании как по закону, так и по завещанию оно может быть выдано и ранее, если в нотариальной конторе имеются достоверные данные о том, что кроме лиц, заявивших о выдаче свидетельства, других наследников нет.

За выдачу свидетельства о праве на наследство взимается госпошлина. Ее размер составляет при выдаче свидетельства:

одному из супругов, родителям, совершеннолетним детям 0,5% суммы наследства;

внукам, правнукам, братьям, сестрам, деду, бабушке 5% суммы наследства;

другим наследникам 10% суммы наследства.

Вместе с тем, в соответствии с п. 16 ст. 4 Декрета Кабинета Министров Украины "О государственной пошлине" граждане освобождаются от уплаты госпошлины за выдачу свидетельств о праве наследования на жилой дом, пай в ЖСК или квартиру, принадлежащие наследодателю на праве частной собственности, если они проживали в этом доме, квартире в течение шести месяцев с момента смерти наследодателя. Такая же льгота предусмотрена и при выдаче свидетельств о праве наследования на жилые дома в сельской местности при условии постоянного проживания граждан-наследников в этих домах и их работы в сельской местности.

Кто осуществляет контроль за содержанием домов, квартир, принадлежащих гражданам?

Контроль за содержанием домов, квартир, находящихся в частной собственности граждан, осуществляют исполнительные органы власти на местах. Контролируется не только состояние домов, квартир, но и соблюдение их собственниками строительных, архитектурных, противопожарных, санитарных и других установленных правил. Поэтому производить перестройку, перепланирование квартир, надстройку домов, сооружение надворных построек собственник может только после получения на это соответствующего разрешения.

Каковы гарантии прав граждан, имеющих в частной собственности жилой дом, квартиру?

Согласно Конституции Украины, Закону "О собственности" право собственности в Украине охраняется законом. Развивая это принципиальное положение, ст. 155 Жилищного кодекса устанавливает юридические гарантии прав собственника жилья. Она гарантирует, что принадлежащий ему дом, квартира не могут быть у него изъяты и он не может быть лишен права пользования своей собственностью. Исключения из этого общего принципа указаны в ст. 105, 107 Жилищного кодекса. В частности, жилой дом может быть изъят у гражданина, построившего или строящего дом, осуществившего его перестройку или пристройку без установленного разрешения, или с существенными отступлениями от проекта, с грубым нарушением строительных норм и правил.

Такое изъятие производится только в судебном порядке по иску местных органов исполнительной власти.

Принимая решение об изъятии дома (или его части), суд может лишить гражданина, осуществившего самовольное строительство, и лиц, проживающих вместе с ним, права пользования жилой площадью в изымаемом доме (ст.107 Жилищного кодекса).

В случае отсутствия у выселяемых другого жилья, пригодного для проживания, им предоставляется другое жилье, которое должно соответствовать санитарным и техническим нормам, но может быть менее благоустроенным, с меньшим количеством комнат. Жилье должно предоставляться той организацией, которой передается изымаемый дом.

Каковы права и обязанности членов семьи собственника жилого дома, не являющихся сособственниками?

Выше мы уже говорили о том, что при приватизации квартир в домах государственного жилищного фонда и наниматель, и члены его семьи становятся равноправными сособственниками (совладельцами) жилого помещения и отношения между ними регулируются нормами гражданского законодательства об общей собственности.

Иная ситуация возникает, когда гражданин купил квартиру у другого гражданина или организации, или купил либо построил (за счет собственных средств) жилой дом. В этом случае члены семьи владельца, проживающие вместе с ним, за исключением супруга владельца дома или квартиры, совладельцами такой квартиры (дома) не становятся.

Объем их прав в значительной мере уже прав самого собственника дома (квартиры). Согласно ст.156 Жилищного кодекса, член семьи собственника обладает только правом пользования жилым помещением и правом на вселение в него других членов семьи.

Объем права пользования жилым помещением у членов семьи такой же, как у самого собственника. Такой вывод следует из ч. I ст. 156 ЖК, где записано, что члены семьи пользуются жилым помещением наравне с собственником дома (квартиры). Этот принцип действует всегда, за исключением случаев, когда при вселении членов семьи в жилье собственника, они заключили между собой специальное соглашение.

Соглашением может быть установлено условие, ограничивающее или, наоборот, расширяющее права вселяемого на пользование жилыми помещениями. Например, собственник может дать согласие на вселение только при условии, что данный вселяемый член семьи будет пользоваться какой-то определенной комнатой из всех, имеющихся в доме (квартире).

Член семьи собственника пользуется правом вселения других членов семьи, например своего супруга. Но, в соответствии с законом, он имеет право вселять других членов семьи не в дом или квартиру вообще, т. е. в любое жилое помещение, а только в то, которое занимает сам. На вселение требуется получить согласие собственника. Исключение составляют случаи вселения несовершеннолетних детей к их родителям, когда такое согласие не является обязательным.

При прекращении семейных отношений с собственником (например, при разводе) бывшие члены его семьи не утрачивают право пользования занимаемыми жилыми помещениями. Но, если собственник не согласен, чтобы бывшие члены семьи пользовались его жильем бесплатно, они обязаны платить ему за пользование жильем и за коммунальные услуги. Размер платы за жилье устанавливается соглашением сторон. Платность пользования жильем не означает, вместе с тем, что бывшие члены семьи с момента прекращения семейных отношений приобретают статус нанимателей, жилищные права которых будут раскрыты ниже.

Выселение же членов семьи собственника (в том числе и бывших) возможно только в том случае, если они систематически портят или разрушают жилое помещение, используют его не по назначению, систематически нарушают правила проживания, что делает невозможным для других граждан проживание с ними в одной квартире или одном доме. Такое выселение производится только в судебном порядке и без предоставления выселяемому другого жилья.

Никакие другие причины, в том числе и ссылка на то, что занимаемое бывшим членом семьи помещение необходимо для проживания самому собственнику, юридического значения не имеют и основанием для выселения служить не могут.

Каковы основные правила найма жилья в доме (квартире), принадлежащих гражданину на праве частной собственности?

Как отмечалось выше, собственник жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдать в наем.

Отношения по найму оформляются соответствующим договором, сторонами в котором выступают наймодатель (собственник жилья) и наниматель. Договором предусматривается предоставление наймодателем за плату жилого помещения нанимателю для проживания в нем.

В соответствии с законом договор заключается в письменной форме и должен быть зарегистрирован в местном органе исполнительной власти. Несоблюдение этих требований не влечет недействительности самого договора, но лишает стороны права, в случае спора, ссылаться в подтверждение наличия договора и его условий на свидетельские показания (ст. 46 Гражданского кодекса). В таком случае в качестве доказательств могут выступать только письменные документы.

Условия договора устанавливаются соглашением сторон, но при этом стороны не должны выходить за пределы, установленные для отдельных прав и обязанностей законом.

Предметом договора может быть как изолированное, так и неизолированное жилое помещение, а также часть комнаты. Не могут выступать предметом договора найма помещения, непригодные для проживания (например, подвал, сарай и т. п.). Эти помещения могут сдаваться собственником в найм (аренду), но при этом должен заключаться другой договор имущественного найма, который регулируется нормами не жилищного, а гражданского законодательства.

В домах и квартирах, принадлежащих гражданам, в отличие от найма жилья в государственном и общественном жилищном фонде, помещения могут сдаваться внаем на определенный срок, либо без указания срока по соглашению сторон.

Что же касается прав и обязанностей членов семьи нанимателя в домах (квартирах), принадлежащих гражданам, то они такие же, как и у членов семьи нанимателя в домах государственного и общественного жилищного фонда. Совместно проживающие члены семьи нанимателя пользуются наравне с ним всеми правами и несут все обязанности по договору.

Несколько отлично от статуса нанимателя государственного жилья решается вопрос о праве нанимателя вселять в снимаемое им по договору помещение других лиц. Одного желания нанимателя здесь недостаточно. Закон исходит из того, что вселение новых жильцов может повлиять на права и законные интересы хозяина жилья, а поэтому для вселения супруга нанимателя, совершеннолетних детей, других лиц (не обязательно родственников) требуется письменное согласие собственника жилья. Исключение здесь составляет только вселение несовершеннолетних детей к родителям.

Плата за пользование жильем, сроки ее внесения, порядок внесения платы за коммунальные услуги устанавливаются соглашением сторон. При определении размера платы учитывается площадь сдаваемых помещений, фактические затраты собственника жилья на обслуживание и ремонт квартиры (дома), сумма возмещения собственнику стоимости жилья и другие затраты.

Следует подчеркнуть, что полученные гражданином-владельцем квартиры или дома суммы от сдачи жилья в наем (за минусом затрат) являются его доходами и подлежат налогообложению.

Собственники квартир обязаны подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах от сдачи жилья (абз. 3 п. 16 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями).

При производстве капитального ремонта жилого дома (квартиры в доме), когда ремонт нельзя произвести без выселения нанимателя, он должен выселиться. При отказе нанимателя освободить жилое помещение, собственник может требовать его выселения в судебном порядке. В отличие от выселения из домов государственного жилищного фонда, при выселении по этому основанию из частных домов, квартир владелец не обязан предоставлять нанимателю на время проведения ремонта другое жилье.

Однако, так же как и в государственных квартирах, по окончанию капремонта нанимателю должно быть возвращено занимаемое им по договору жилье.

При решении вопроса о возможности изменения договора найма действуют те же правила, что и в домах государственного жилищного фонда: изменение условий договора допускается только по соглашению сторон.

Законодательство предоставляет нанимателю частного жилья широкие права на расторжение договора найма. Он может расторгнуть договор в любое время по любому основанию или даже не указывая основания (ст. 167 Жилищного кодекса). Согласие собственника жилья не является обязательным даже в том случае, когда договор был заключен на строго определенный срок. Предоставляя такие права нанимателю в части расторжения договора, закон не обязывает его возместить собственнику жилья убытки, которые он может понести из-за расторжения договора нанимателем. Естественно, наниматель должен выполнять все лежащие на нем обязанности и нести ответственность за их нарушение до дня расторжения договора.

Что же касается расторжения договора по инициативе владельца жилья, то его права в этом отношении значительно меньше, чем у нанимателя.

Согласно ч. II ст. 168 Жилищного кодекса, по инициативе наймодателя (собственника) договор может быть расторгнут только с согласия нанимателя.

Законом установлено два исключения из этого правила. В том случае, если договор был заключен на неопределенный срок и у наймодателя возникла необходимость использовать сдаваемые помещения для проживания членов своей семьи, он может потребовать расторжения договора, предупредив нанимателя за три месяца.

Второе исключение имеет место тогда, когда наниматель или лица, проживающие с ним, систематически разрушают или портят жилое помещение, используют его не по назначению или систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а также когда они систематически не платят квартирную плату и плату за коммунальные услуги. В этом случае согласия нанимателя на расторжение договора, независимо от того, заключен ли он на определенный срок или без указания срока, не требуется.

При прекращении договора наниматель и совместно проживающие с ним лица обязаны освободить жилое помещение, а в случае отказа подлежат выселению в судебном порядке без предоставления жилья.

Закон гарантирует нанимателю сохранение договора и пользование занимаемым жильем в случае перехода права собственности на квартиру (дом) к другому лицу, например, в силу купли-продажи, дарения, наследования и т. д.

В соответствии с общим принципом жилищного законодательства о допустимости расторжения договора найма жилого помещения только по основаниям, установленным законом, ст. 170 Жилищного кодекса устанавливает правило, по которому при переходе права собственности на квартиру (дом), в которых находится сданное внаем жилое помещение, к другому лицу договор сохраняет силу до окончания указанного в нем срока, т. е. он является обязательным для нового собственника жилья.

В каком порядке обеспечиваются жильем граждане, если принадлежащий им дом подлежит сносу в связи с изъятием земельного участка?

При сносе находящихся в частной собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд этим гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются по установленным нормам квартиры в домах государственного или общественного жилищного фонда.

Кроме этого, собственникам домов по их выбору либо выплачивается стоимость сносимых домов, строений и устройств, либо предоставляется право использовать материалы от разборки этих домов и строений по своему усмотрению.

По желанию граждан вместо предоставления квартир им предоставляется возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартир.

Перечисленные выше права закреплены в ст. 171 Жилищного кодекса.

Выбор вида компенсации за подлежащий сносу дом зависит от самого собственника.

При сносе дома, принадлежащего совместно проживающим супругам и их несовершеннолетним детям, семье предоставляется квартира и выплачивается денежная компенсация за дом.

Если дом принадлежит на праве общей долевой собственности двум или нескольким собственникам, которые проживают самостоятельными семьями, каждый из них может претендовать на предоставление ему отдельной квартиры и выплаты денежной компенсации пропорционально принадлежащей каждому из них доли в доме.

Предоставляемые квартиры должны находиться в черте данного населенного пункта, быть благоустроенными и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Гражданину-собственнику сносимого дома жилье должно предоставляться в виде отдельной квартиры, независимо от того, что в принадлежащем ему доме или части его он такой квартирой не пользовался. При решении вопроса о том, какую квартиру по числу комнат следует предоставить выселяемому собственнику, исходят из того количества комнат, которыми он и члены его семьи пользовались в сносимом доме. Это количество комнат определяется по плану дома.

С меньшим числом комнат квартира может предоставляться тогда, когда в противном случае у собственника образуются излишки жилой площади.

Жилое помещение, предоставляемое собственнику сносимого дома, должно быть не меньше того, которое он занимал с семьей, но в пределах нормы жилой площади. Это означает, что предоставление жилья производится в размерах не ниже средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте, а если собственник имел жилую площадь большую такой средней обеспеченности, то ему соответственно должно быть предоставлено жилое помещение не меньше того, которое он занимал, но не более 13,65 кв. м. на одного человека.

Когда в семье есть временно отсутствующие лица, за которыми по закону сохраняется жилая площадь, квартира предоставляется с учетом таких членов семьи. Если кто-то из проживающих в идущем под снос доме имеет право на дополнительную жилплощадь и фактически пользуется ею, жилое помещение предоставляется с учетом нормы дополнительной жилплощади.

Встречаются случаи, когда собственники без разрешения местных властей делают к своим домам пристройки, а иногда переоборудуют в жилые помещения веранды, кухни и т. п. Когда же дома сносятся, их владельцы требуют предоставления им квартир с учетом и этой площади, а также возмещения стоимости домов вместе с самовольными пристройками и переоборудованием. Следует знать, что такие требования удовлетворению не подлежат, поскольку они не основаны на законе.

Квартиры гражданам при сносе их домов в связи с изъятием земельных участков для предприятий, учреждений, организаций предоставляются этими предприятиями, организациями (кроме жилищно-строительных кооперативов). В остальных случаях предоставление квартир составляет обязанность местных Советов.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность временного предоставления квартиры собственнику, дом которого идет на снос. Поэтому квартира ему должна предоставляться сразу же в постоянное пользование.

Предоставление временного жилья может иметь место только с согласия гражданина. При этом организация, которая обязана по закону предоставить жилье, должна дать письменное обязательство об этом. В обязательстве должны быть указаны срок предоставления, размер жилой площади, количество комнат, показатели, характеризующие степень благоустройства квартиры и т. д. При наличии этого обязательства собственник имеет право требовать в судебном порядке предоставления ему квартиры той организацией, которая выдала обязательство и отказывается добровольно его исполнить после сноса дома и истечения указанного в обязательстве срока.

Бывшие члены семьи собственника дома, которые продолжают проживать в нем, но ведут отдельное хозяйство, обеспечиваются жильем наравне с нанимателями.

Если кто-нибудь из членов семьи прекратил вести общее с собственником хозяйство и создал самостоятельную семью, но продолжает проживать в доме, независимо от того, занимает ли он отдельное помещение или живет в комнате вместе с собственником, ему при выселении предоставляется отдельная квартира.

К другим гражданам, которые наряду с собственником дома и членами его семьи обеспечиваются квартирами в случае сноса, относятся бывшие члены семьи собственника, наниматели и другие лица, вселившиеся в установленном порядке (по договору найма, имеющие прописку и т. п.) при условии, что дом, идущий под снос, является их единственным постоянным местом проживания.

Предусмотренное законом право собственника сносимого дома на получение в виде компенсации стоимости дома, строений сохраняется и тогда, когда собственник в доме не проживает и обеспечен жильем по установленным нормам.

Стоимость подлежащих сносу домов и строений определяется по оценочным нормам в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины. Компенсация выплачивается либо теми организациями, которым данный земельный участок отводится, либо органами исполнительной власти на местах.

IV. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ФОНДА 7 ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Что такое жилищно-строительный кооператив?

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) является организацией граждан, добровольно объединившихся на основе членства для удовлетворения своих жилищных потребностей путем строительства жилого дома за собственные средства, а также с помощью банковского кредита и последующей эксплуатации и управления этим домом.

Право граждан создавать и вступать в ЖСК, закрепленное ст. 133 Жилищного кодекса, представляет собой одну из форм реализации конституционного права граждан Украины на жилище.

Получение квартиры в доме ЖСК неразрывно связано с членством в ЖСК, последнее является непременным условием предоставления кооперативной квартиры. Это в равной мере относится как к первоначальному заселению дома ЖСК, так и к случаям заселения освободившихся в нем квартир. Поэтому жилье в доме ЖСК не может быть предоставлено лицу, не принятому в члены данного кооператива в установленном законом порядке.

Какими нормативными актами регулируется правовой статус ЖСК?

Такими нормативными актами являются Жилищный кодекс, Правила учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив, утвержденные постановлением Совета Министров УССР и Укрсовпрофа 5 июня 1988 г. с последующими изменениями и дополнениями, Примерный устав жилищно-строительного кооператива, утвержденный постановлением Совета Министров УССР 30 апреля 1985 г., постановление Кабинета Министров Украины "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" от 20 октября 1992 г., ряд других актов.

Каков порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК?

Порядок учета граждан, желающих вступить в ЖСК урегулирован ст. 134-136 Жилищного кодекса, положения которых развиты и конкретизированы в Правилах учета граждан, желающих вступить в жилищно-строительный кооператив (далее Правила). Правила регулируют также порядок направления граждан в кооперативы. Органы исполнительной власти на местах, министерства, ведомства, предприятия, учреждения, организации независимо от подчиненности обязаны строго соблюдать упомянутые Правила.

Вступлению граждан в ЖСК предшествует принятие их на учет желающих вступить в кооператив. Такой учет ведется местными органами исполнительной власти, а также на предприятиях, в учреждениях, организациях, при которых организуются кооперативы. Их работники вправе становиться на учет и по месту работы и по месту жительства.

Если в семье есть несколько работающих, то в соответствии с п. 3 Правил она может состоять на кооперативном учете по месту работы одного из членов семьи (по их выбору) и по месту жительства. Семья также может одновременно состоять и на квартирном, и на кооперативном учете.

Пенсионеры принимаются на кооперативный учет по месту прежней работы при условии, что они оставили там работу именно в связи с уходом на пенсию. На учет по месту жительства они принимаются независимо от причин увольнения.

Общим основанием для принятия граждан на кооперативный учет является их нуждаемость в улучшении жилищных условий. Такая нуждаемость имеется прежде всего у тех, кто обладает правом быть принятым на квартирный учет (основания принятия на квартучет рассмотрены нами ранее).

Кроме того, на кооперативный учет могут быть приняты также граждане, обеспеченные жильем ниже уровня средней обеспеченности жилой площадью в данном населенном пункте.

Общим условием принятия на кооперативный учет является постоянное проживание в данном населенном пункте, т. е. проживание с соответствующей пропиской. Обычно требуется постоянная прописка. Однако на практике некоторые категории постоянных жителей (например, работники, проживающие в общежитиях) имеют временную прописку, что не лишает их права быть принятыми на кооперативный учет.

Правила кооперативного учета предусматривают также возможность установления продолжительности времени постоянного проживания в данном населенном пункте, необходимой для принятия на учет. Но такое условие может быть установлено не для всех населенных пунктов, а только для городов Киева, Севастополя, областных центров, городов с населением свыше 250 тыс. человек и курортных местностей. Продолжительность времени постоянного проживания определяется решением местных органов исполнительной власти. Это условие не распространяется на лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в ЖСК.

П. 10 Правил кооперативного учета содержат исключение из общего правила о постоянном проживании в данном населенном пункте как необходимом условии принятия на кооперативный учет. С разрешения местной исполнительной власти (на уровне области) и областного совета профсоюзов предприятия, учреждения и организации могут принимать на учет своих работников, проживающих не в том населенном пункте, где расположена их организация (в пределах одного района), а крупные стройки и строящиеся предприятия, расположенные в малых населенных пунктах (с населением до 50 тыс. человек) своих работников, проживающих в других населенных пунктах.

Что касается жителей пригородной зоны, работающих в городе, то для взятия их на учет требуется, чтобы они проработали на данном предприятии не менее 10 лет.

Если требование о нуждаемости в улучшении жилищных условий предъявляется к гражданам, когда речь идет об общем правиле принятии на учет в населенном пункте по месту жительства, то оно является тем более необходимым в исключительных случаях, о которых говорилось выше. При этом отсутствие у работника жилья в том населенном пункте, где он работает, не рассматривается как наличие у него нуждаемости в улучшении жилищных условий. Последняя определяется исходя из Жилищных условий гражданина по месту его постоянного жительства.

Граждане принимаются на кооперативный учет: по месту жительства решением местного органа исполнительной власти, по месту работы совместным решением администрации и профкома, которое затем утверждается в исполкоме районного Совета.

Граждане состоят на кооперативном учете до получения квартиры в доме кооператива. Исключение составляет только снятие с учета, которое согласно п. 22 Правил может происходить по причинам:

1) улучшения жилищных условий;

2) выезда на постоянное место жительства в другой населенный пункт;

3) прекращения трудовых отношений с организацией лица, состоящего на учете по месту работы, кроме:

а) ухода на пенсию;

б) призыва на военную службу;

в) направления предприятием на учебу;

г) если на том же предприятии, в учреждении, организации работает член семьи гражданина, состоящего вместе с ним на учете. Сохраняется право дальнейшего пребывания на учете за членами семьи в случае смерти лица, состоявшего на учете;

4) осуждения к лишению свободы на срок свыше 6 месяцев;

5) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для принятия на учет, или неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о принятии на учет.

Снятие с учета производится органами, вынесшими или утвердившими решение о принятии на учет.

Каковы условия приема граждан в члены ЖСК?

В соответствии с примерным уставом ЖСК граждане принимаются в члены кооператива по достижении ими восемнадцатилетнего возраста, а вступившие в брак или поступившие на работу до достижения этого возраста соответственно со времени вступления в брак или поступления на работу.

Как исключение из общего правила, Примерным уставом предусмотрена возможность принятия в члены ЖСК несовершеннолетнего наследника члена кооператива, проживающего совместно с ним. В случае принятия таких лиц в кооператив до достижения ими совершеннолетия их права и обязанности осуществляют опекуны (попечители).

Примерный устав не содержит правила о наличии у вступающего в кооператив самостоятельного заработка, поэтому в члены ЖСК в общем порядке могут приниматься пенсионеры, студенты, аспиранты и т. д.

Как уже отмечалось, в члены кооператива принимаются граждане, постоянно проживающие в данном населенном пункте и состоящие на учете желающих вступить в ЖСК либо пользующиеся правом внеочередного приема в члены кооператива.

Условие о постоянном проживании и пребывании на кооперативном учете не распространяется на лиц, вступающих в члены кооператива в связи с обменом (в том числе междугородним) занимаемого ими жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда или в доме другого ЖСК на квартиру в доме данного кооператива.

В соответствии с п. 55 Примерного устава независимо от пребывания на учете принимаются в кооператив члены семьи члена кооператива, исключенного из него вследствие выезда на другое постоянное место жительства, а также по причине систематического разрушения, порчи бывшим членом кооператива жилого помещения или использования его не по назначению, из-за невозможности совместного проживания с таким гражданином. В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом на таких же условиях принимается в кооператив бывший супруг.

С целью стимулирования развития жилищно-строительной кооперации в сельской местности Примерным уставом ЖСК установлено, что в члены кооператива, организуемого в селе или поселке, могут приниматься граждане, постоянно проживающие и состоящие на кооперативном учете не только в этом селе или поселке, но и в другом населенном пункте в пределах данного района.

Что представляет собой очередность приема в члены кооператива?

Законодательство различает очередность приема граждан в организуемые и в действующие кооперативы.

Очередность приема в члены организуемого кооператива определяется по времени принятия на учет либо включения в списки лиц, пользующихся правом первоочередного вступления в кооператив. Для граждан, пользующихся правом внеочередного вступления в кооператив, очередность определяется по времени включения в отдельный список, который местные органы исполнительной власти, предприятия, учреждения, организации ведут помимо Книги учета лиц, состоящих в очереди на вступление в ЖСК.

Принцип очередности исключает субъективный подход при приеме в члены ЖСК. Вместе с тем он не означает, что степень нуждаемости в улучшении жилищных условий, заслуги перед государством, отношение к труду, состояние здоровья и другие обстоятельства не имеют значения. Именно с учетом этих факторов наряду с приемом в ЖСК в порядке общей очереди законодательством предусмотрен прием в них в первую очередь и вне очереди.

В первую очередь в члены ЖСК принимаются граждане, состоящие на учете для получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также граждане, пользующиеся в соответствии с действующим законодательством правом первоочередного получения жилья в домах этих фондов (круг таких лиц был рассмотрен нами ранее).

Установленный Жилищным кодексом (ст. 54) перечень лиц, пользующихся правом первоочередного получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, не является исчерпывающим. Согласно Правилам квартирного учета (подп. 14 п. 44) указанное право имеют лица, проживающие в ветхих домах, не подлежащих капитальному ремонту. В соответствии с законодательством о военнослужащих, правом на получение жилья в кооперативах в первую очередь пользуются отдельные категории военнослужащих. Примерным уставом ЖСК (п. 9) предусмотрен первоочередной прием в ЖСК граждан из числа молодых семей при рождении ребенка в первые три года после бракосочетания. Первоочередное право на вступление в ЖСК имеют граждане, передающие предприятиям, учреждениям, организациям, а также местным органам исполнительной власти квартиры, занимаемые ими в домах государственного и общественного жилищного фонда. Это право предоставлено также лицам, отнесенным законодательством к 3-й категории граждан, пострадавших в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС.

Вне очереди в члены ЖСК принимаются граждане, пользующиеся в соответствии со ст. 46 Жилищного кодекса правом внеочередного получения жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда. Кроме того, таким правом обладают отдельные категории военнослужащих (в том числе бывших). Возможность внеочередного вступления в члены ЖСК и получения в них квартиры имеют граждане, дома которых идут под снос в связи с изъятием земельных участков. Администрации предприятия, учреждения, организации и профкому с согласия трудового коллектива разрешается направлять в ЖСК вне очереди из числа состоящих на кооперативном учете высококвалифицированных специалистов и других работников с учетом их трудового вклада.

В члены действующего ЖСК принимаются прежде всего граждане, пользующиеся преимущественным правом на вступление в данный кооператив (п. 9 Примерного устава ЖСК). К их числу относятся совершеннолетний член семьи члена кооператива, проживающий совместно с ним, которому член кооператива передал свой пай, или родственник, или другое лицо, которому член кооператива в установленном порядке передал квартиру.

В случае раздела квартиры между членом кооператива и его бывшим супругом преимущественное право на вступление в данный кооператив имеет бывший супруг.

Как установлено в п. 51 Примерного устава ЖСК, при выбытии члена ЖСК из кооператива до заселения дома либо исключения его из кооператива в связи с выездом на другое постоянное место жительства или неуплатой паевого взноса член его семьи, состоящий вместе с ним на учете, имеет преимущественное перед другими лицами право на вступление в кооператив. Супругу члена кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, предоставляется преимущество перед другими членами семьи. Преимущество при вступлении в действующий кооператив имеют также лица, вступающие в него в связи с обменом.

Требования граждан, имеющих это право, о признании неправильным отказа в приеме их в члены данного кооператива и о праве пользования жилым помещением рассматривают суды. Что же касается права на вступление вне очереди и в первую очередь в один из организующихся кооперативов, то такое право охраняется в административном порядке и судебной защите не подлежит.

Направление в ЖСК граждан, состоящих на кооперативном учете или в списке первоочередников либо внеочередников производится местными органами исполнительной власти либо по месту работы администрацией и профкомом в порядке очередности. О желании вступить в кооператив граждане подают соответствующее заявление.

Определенного соотношения, в котором в ЖСК граждане должны направляться вне очереди, в первую очередь и в порядке общей очереди, Жилищный кодекс и Примерный устав ЖСК не устанавливают. Оно зависит от конкретных условий: количества квартир в домах ЖСК, организуемых в данном году; числа граждан, состоящих на кооперативном учете, и в списках первоочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других соответственно на учете и в списке; числа граждан первоочередников и внеочередников, сроков пребывания тех и других в соответствующем льготном списке и т. д. Однако при всех условиях соотношение, о котором идет речь, должно быть таким, чтобы оно обеспечивало гражданам, пользующимся льготами в части очередности, их реализацию, а именно вступление в кооператив в более короткие сроки по сравнению с гражданами, не имеющими таких льгот.

Какой порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов?

Одним из организационных начал жилищно-строительной кооперации является принцип добровольности. Кооператив формируется из числа граждан, желающих вступить в его члены.

Цель организации ЖСК строительство жилого дома и обеспечение тем самым жильем членов кооператива и их семей за собственные средства с помощью банковского кредита.

В соответствии с постановлением Кабинета Министров Украины от 20 октября 1992 г. "О дальнейшем развитии жилищно-строительной (жилищной) кооперации" предусмотрено предоставление членам ЖСК льготных кредитов. Кредиты предоставляются ЖСК на строительство жилых домов в размере 90% стоимости строительства дома на срок до 30 лет с ежегодным погашением равными частями. Члены ЖСК, общие годовые расходы которых на погашение кредита с учетом процентной ставки превышают 20% совокупного годового дохода семьи, пользуются льготным государственным кредитом с оплатой 3% годовых. Льготные кредиты предоставляются также другим категориям граждан, которым эти льготы установлены в соответствии с действующим законодательством.

Сооружение дома не завершающая стадия деятельности кооператива, а только первоначальный этап, поскольку в дальнейшем на кооператив возлагается обязанность по обеспечению эксплуатации построенного дома. Законодательством предусмотрено, что ЖСК могут также приобретать подлежащие капитальному ремонту и реконструкции жилые дома, осуществлять их ремонт, реконструкцию и последующую эксплуатацию.

Организуются ЖСК либо по территориальному при местных органах исполнительной власти, либо по производственному при предприятиях, учреждениях, организациях, принципу.

Поскольку после окончания строительства кооперативного дома каждому члену кооператива должна быть предоставлена отдельная квартира (ст. 141 Жилищного кодекса), число граждан, вступающих в организуемый кооператив, должно соответствовать количеству квартир в доме, запланированном к строительству. Это положение закреплено и в Примерном уставе ЖСК.

На основании заявлений граждан, состоящих на кооперативном учете, с соблюдением установленной очередности органы исполнительной власти на местах или администрация предприятия совместно с профкомом составляют списки граждан, вступающих в данный кооператив, и членов их семей и проводят общее собрание граждан, на котором принимается решение об организации кооператива.

Решение собрания и список вступающих в кооператив утверждается местным органом исполнительной власти. При этом с учетом заявлений граждан и исходя из требований Примерного устава в части предельного размера жилой площади и количества комнат, определяются типы квартир (однокомнатные, двухкомнатные и т. д.), которые будут предоставляться. На этом этапе решается вопрос только о типе квартиры. Ее номер и размер площади становятся известны позднее после распределения квартир между членами кооператива.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК распределение квартир между членами кооператива производится перед сдачей дома в эксплуатацию. На этом (втором) этапе на основании решения, принятого при организации кооператива, выносится решение о предоставлении члену кооператива конкретной квартиры того типа, который был определен первоначально. Следует подчеркнуть, что в соответствии с Примерным уставом ЖСК первоначально принятое решения о выделении члену кооператива квартиры определенного типа может быть пересмотрено только при наличии просьбы об этом самого члена кооператива.

Распределение квартир является компетенцией общего собрания членов кооператива. Споры о распределении жилья между членами ЖСК судам не подведомственны.

Решение о распределении принимается большинством не менее 3/4 голосов присутствующих на собрании членов кооператива.

Метод распределения квартир Примерным уставом не определен. На практике в некоторых случаях распределение поручается правлению кооператива, инициативной группе или же специально создаваемой для этого комиссии, предложения которых впоследствии рассматриваются и утверждаются общим собранием.

Наиболее часто квартиры в кооперативных домах распределяются по жребию. Жеребьевка производится по группам между членами кооператива, имеющими право согласно первоначально принятому решению на получение квартиры данного типа. Иногда она проходит в два этапа вначале определяется очередность, по которой будет тянуться жребий с номером квартиры данного типа, а затем тянутся сами жребии.

При распределении квартир существенную роль играют поправочные коэффициенты к стоимости квартир, которые в соответствии с Примерным уставом ЖСК (п. 12) могут быть введены до распределения квартир. В результате их применения квартиры, расположенные на неудобных этажах, с худшей ориентацией и т. п. оплачиваются ниже их строительной стоимости.

После утверждения решения об организации кооператива созывается общее собрание для принятия устава кооператива.

Устав принимается в соответствии с Примерным уставом ЖСК и регистрируется в местном органе исполнительной власти. Устав может уточнять или дополнять нормы, содержащиеся в Примерном уставе ЖСК. Его положения, однако, не могут противоречить Примерному уставу. Если имеются расхождения между положениями устава конкретного кооператива и Примерного устава, действуют положения последнего. Суд не применяет правила, содержащиеся в уставе данного кооператива, если они не соответствуют законодательству.

Вносимые в устав кооператива изменения и дополнения также подлежат регистрации.

Со дня регистрации устава кооператив приобретает права юридического лица, пользуется штампом и печатью с обозначением своего наименования.

Завершающей стадией организации ЖСК является созыв общего собрания, на котором избираются правление и ревизионная комиссия. Собрание утверждает также согласованные с местными властями и строительной организацией проект и сводную смету и устанавливает размер вступительного взноса.

Граждане считаются членами кооператива с дня регистрации. Поэтому пересмотр утвержденного списка членов кооператива после регистрации не допускается. Вопрос об исключении из кооператива может быть решен только при наличии предусмотренных законодательством оснований и в установленном порядке.

Контроль за деятельностью ЖСК, за эксплуатацией и ремонтом принадлежащих им домов, осуществляют местные органы исполнительной власти. Согласно ст. 138 Жилищного кодекса, местный орган исполнительной власти вправе отменить решение общего собрания или правления кооператива, если оно противоречит законодательству.

Каков порядок предоставления квартиры члену ЖСК?

Как уже отмечалось, распределение квартир между членами вновь организуемого кооператива и предоставление квартир является исключительной компетенцией общего собрания членов кооператива. Решение общего собрания приобретает юридическую силу после его утверждения местным органом исполнительной власти.

Квартиры в кооперативных домах предоставляются членам ЖСК в постоянное пользование. Это означает, что член кооператива может быть лишен права на квартиру только в случае исключения его из кооператива по основаниям и в порядке, установленном законодательством.

Предоставление квартир производится в пределах 13,65 кв. м. жилой площади на одного человека, но не менее уровня средней обеспеченности жильем в данном населенном пункте.

Предоставляемая квартира должна быть благоустроенной, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов.

Квартира предоставляется члену кооператива на членов его семьи, указанных в заявлении о вступлении в кооператив. Член кооператива имеет право включить в заявление детей, родившихся после принятия его на учет, и жену (мужа), позднее вселившегося в жилое помещение, занимаемое супругом, состоящим на учете.

В случаях, когда жилая площадь квартиры, предусмотренная принятым для строительства типовым проектом, превышает для данной семьи предельную норму (т. е. 13,65 кв. м. на одного человека), эта квартира предоставляется члену кооператива при условии, что количество комнат не превышает число членов семьи.

При наличии у члена кооператива или у кого-либо из членов его семьи права на дополнительную жилплощадь, размер предоставляемой квартиры, в отличие от предоставления квартир в домах государственного или общественного жилищного фонда, определяется с учетом такого права. В этом случае допускается предоставление квартиры с количеством комнат, превышающим число членов семьи.

Решение о предоставлении квартиры, утвержденное в установленном порядке, может быть пересмотрено только по просьбе самого члена кооператива. Сказанное распространяется и на случаи, когда до заселения дома состав семьи члена кооператива изменяется (уменьшается или увеличивается), в результате чего выделенная ему квартира перестает отвечать изложенным выше требованиям, предъявляемым к кооперативному жилью. Даже в этих случаях (п. 29 Примерного устава ЖСК) другая квартира в данном доме, соответствующая изменившемуся составу семьи, предоставляется члену кооператива только при наличии его просьбы об этом.

Заселение квартир в доме ЖСК производится по ордерам, выдаваемым местным органом исполнительной власти. Такой порядок установлен как для вновь организуемых, так и для действующих кооперативов. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке (см. приложение N11).

Имеет ли член жилищно-строительного кооператива, нуждающийся в улучшении жилищных условий, при освобождении жилья в доме кооператива какие-либо преимущества перед другими претендентами?

Да, имеет. Согласно ст. 142 Жилищного кодекса, член ЖСК, нуждающийся в улучшении жилья, имеет преимущественное право на получение квартиры, освобождающейся в доме этого кооператива. Поскольку ни Жилищный кодекс, ни Примерный устав ЖСК не содержат требования о необходимости пребывания на квартирном или кооперативном учете, член кооператива, нуждающийся в улучшении условий проживания, может осуществить преимущественное право на получение освободившейся квартиры и тогда, когда он на учете не состоит.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК при предоставлении члену ЖСК освободившейся в доме квартиры должны соблюдаться требования в отношении максимального и минимального размера жилплощади и предельного количества комнат, о чем было сказано выше. Поскольку других ограничений в данном случае законодательство не содержит, член кооператива, используя свое преимущественное право, может получить квартиру как большей жилой площади на всю семью, так и равноценной либо меньшей, в которую он вправе переехать с отдельными членами семьи, оставив других в ранее занимаемой квартире.

Решение вопроса о предоставлении освободившегося жилья принимает общее собрание. Заселение такого помещения производится по ордеру.

Если на освободившуюся квартиру претендует несколько членов кооператива, то вопрос о том, кому отдать предпочтение, решается общим собранием с учетом времени возникновения у каждого из претендующих нуждаемости в улучшении жилья, наличия права на льготы и т. д. Споры между претендентами суду не подведомственны.

Член кооператива, не нуждающийся в улучшении жилья, но желающий заменить занимаемую им квартиру на другую с таким же количеством комнат, но на более удобном этаже, с лучшей ориентацией или планировкой и т. д., также имеет преимущественное право на освободившуюся квартиру. Но воспользоваться этим правом он может при отсутствии претендентов из числа членов кооператива, имеющих основания для улучшения жилья, или при их отказе от квартиры.

В соответствии с Примерным уставом ЖСК члены семьи члена кооператива при условии вступления в него, также имеют преимущественное право на получение освободившегося жилья. Но, в отличие от самого члена кооператива, они должны не только иметь основания для улучшения жилья, но и состоять на кооперативном учете. Кроме того, реализовать это право они могут только при отсутствии желающих из числа членов кооператива.

Вследствие раздела кооперативной квартиры между членом кооператива и его супругом и между наследниками умершего члена кооператива квартира становится общей переходит в пользование двух и более членов кооператива. Если один из них выбывает из кооператива и освобождает комнату (комнаты), преимущество перед всеми другими лицами на ее получение имеет член кооператива, проживающий в данной квартире. Причем этим правом он может воспользоваться независимо от наличия нуждаемости в улучшении жилья, размеров квартиры. Образование излишней площади в данном случае значения не имеет.

Квартира, освобождающаяся в доме ЖСК, может предоставляться гражданам, вновь принятым в кооператив, только при отсутствии в данном кооперативе претендентов на нее или если они отказались от ее получения.

Допускается ли обмен квартиры в доме ЖСК?

Член ЖСК имеет право не только бессрочно пользоваться полученной квартирой, но и распоряжаться ею в установленных законом пределах.

Право члена ЖСК на обмен занимаемого им помещения закреплено в ст. 143 Жилищного кодекса.

Правомочия члена ЖСК по распоряжению квартирой ограничены правами проживающих совместно с ним членов семьи, которые имеют равное право пользоваться этим помещением. Поэтому для обмена член кооператива должен получить письменное согласие указанных выше лиц. Если такого согласия нет, член кооператива и его супруг, которому принадлежит право на часть паенакопления, могут требовать принудительного обмена в судебном порядке (п. 39 Примерного устава ЖСК). Принудительного обмена может требовать бывший супруг, а также другой член семьи, за которым признано право на часть паенакопления. Остальные члены семьи, не имеющие такого права, с иском в суд о принудительном обмене обращаться не могут.

Обмен кооперативной квартиры допускается при условии приема в члены кооператива лица, вселяющегося в связи с обменом в указанный дом. По законодательству, как уже отмечалось, лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, имеет на то преимущественное перед всеми другими лицами право. При отказе приема в кооператив такого лица спор разрешается только в судебном порядке.

Обмен квартирами между членами одного и того же ЖСК производится по решению общего собрания. В случае возражения общего собрания спор также подведомствен суду.

Соглашение об обмене во всех указанных выше случаях вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых местными органами исполнительной власти.

При обмене государственной квартиры на кооперативную лицо, вступающее в кооператив в связи с обменом, обязано внести на счет кооператива паевой взнос, соразмерный размеру паенакопления выбывшего члена кооператива. Невыполнение этого требования является основанием для признания обмена недействительным. Исключение составляет обмен между близкими родственниками, к которым в данном случае закон относит родителей, детей, деда, бабку, родных братьев и сестер.

Общее собрание членов кооператива может отказать в обмене квартир в доме одного и того же кооператива или в приеме в члены кооператива лица, вступающего в него в связи с обменом, а местные органы исполнительной власти в выдаче ордера при наличии тех же условий, при которых не допускается обмен в домах государственного или общественного жилищного фонда. Эти условия были рассмотрены нами ранее.

Какими правами пользуются члены семьи члена жилищно-строительного кооператива?

В соответствии с ч. 1 ст. 145 Жилищного кодекса члены семьи, вселившиеся в кооперативную квартиру вместе с членом кооператива и проживающие там, имеют равное с ним право пользования этой квартирой. Это относится и к лицам, позднее вселившимся в установленном порядке, если при их вселении не было заключено другое соглашение о порядке пользования помещениями.

При временном отсутствии члена семьи кооператива, которому принадлежит право на часть паенакопления, за ним сохраняется жилое помещение независимо от причин и срока отсутствия.

Этот член семьи может быть признан утратившим право на жилое помещение только в случае выбытия на другое постоянное место жительства.

При временном отсутствии других членов семьи члена кооператива право пользования жильем за ними сохраняется в порядке, установленном для домов государственного или общественного жилищного фонда.

Член семьи, в том числе и не имеющий права на часть паенакопления, имеет право обменять приходящуюся на его долю часть жилой площади при варианте так называемого "семейного" обмена (когда въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи).

Член кооператива может произвести обмен, а также сдать квартиру (часть квартиры) внаем только с согласия членов семьи. Их согласие требуется и для вселения членов кооператива в квартиру своего супруга, детей (кроме несовершеннолетних), родителей, других лиц. Таким образом, права членов кооператива в известной мере ограничены правомочиями проживающих с ними членов семьи.

Однако, в отличие от члена кооператива, кроме супруга, которому принадлежит право на часть паенакопления, члены семьи не вправе требовать раздела помещения, сдачи внаем, а также вселения других лиц, за исключением несовершеннолетних детей.

Член кооператива имеет право в установленном порядке передать свой пай кому-либо из постоянно проживающих с ним членов семьи. Это лицо пользуется преимуществом перед всеми другими лицами на вступление в данный кооператив.

Со смертью члена кооператива открывается наследство. При этом следует иметь в виду, что к наследникам переходит не квартира, а пай умершего. Кооперативная квартира, если член кооператива не внес за нее полностью паевой взнос, не является его собственностью и поэтому не выступает в качестве объекта наследования. Наследники, пользовавшиеся квартирой при жизни наследодателя и вселившиеся в квартиру в установленном порядке, сохраняют право дальнейшего пользования ею. Необходимым условием для этого есть вступление в члены кооператива.

Допускается ли раздел кооперативной квартиры?

В отличие от домов государственного жилищного фонда, раздел квартиры в доме ЖСК допускается, согласно ст. 146 Жилищного кодекса, только между супругами и только в случае расторжения брака между ними, при условии, что пай является совместной собственностью супругов и каждому из них возможно выделить изолированное помещение.

Для того, чтобы разобраться в юридических тонкостях сложного вопроса раздела кооперативной квартиры между бывшими супругами, необходимо четко уяснить значение понятий "пай" и "паенакопление".

Паенакопление это сумма паевых взносов члена кооператива, внесенных для строительства дома и числящихся на его лицевом счете в кооперативе. Право на паенакопление (его часть) представляет собой право на денежную стоимость пая. Право на пай включает в себя кроме права на паенакопления также права на членство в кооперативе и на пользование кооперативной квартирой.

Право на пай как на членство в кооперативе принадлежит только члену кооператива. Другие члены его семьи, в том числе и супруг, им не обладают. Право же на денежную стоимость пая принадлежит как члену кооператива, так и его супругу, если паенакопление составляет их общую собственность.

Другие члены семьи члена кооператива при его жизни правом на пай не пользуются и потому не могут претендовать на раздел пая и квартиры.

Как уже отмечалось, обязательным условием раздела пая и квартиры является совместная собственность супругов на паенакопление. В соответствии со ст. 22 Кодекса законов о браке и семье Украины имущество, нажитое во время брака есть общая совместная собственность супругов (кроме имущества, полученного каждым из супругов в дар или в порядке наследования). Поэтому, пай, внесенный супругами в ЖСК в период совместного проживания за счет общих средств является их совместным имуществом и подлежит разделу на общих основаниях, т. е. в равных долях.

Если между бывшими супругами имеется согласие по всем вопросам, связанным с разделом пая и квартиры, они подают совместное заявление в ЖСК. Общее собрание принимает соответствующее решение. Когда такого согласия нет, раздел пая и квартиры производится судом. С иском о разделе имеет право обратиться как бывший супруг, так и сам член кооператива (см. приложение N12).

Если разделить квартиру невозможно, бывший супруг, за которым признано право на часть паенакопления, вправе требовать от супруга члена кооператива, денежной компенсации, соответствующей его части паенакопления. По получении ее он обязан освободить занимаемое помещение, а в случае отказа подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья.

Допускается ли исключение из ЖСК?

Да, законом такая возможность предусмотрена. В соответствии со ст. 147 Жилищного кодекса член ЖСК может быть исключен из кооператива в случаях:

1) представления не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для приема в кооператив, а также неправомерных действий должностных лиц при решении вопроса о приеме в члены кооператива;

2) установления приговором суда, что паевой взнос состоит из средств, добытых преступным путем;

3) систематического разрушения или порчи жилого помещения, использования его не по назначению, или систематического нарушения правил проживания, делающего невозможным для других проживание с членом кооператива в одной квартире или в одном доме, если меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными;

4) систематической сдачи жилого помещения внаем с целью извлечения нетрудовых доходов;

5) выезда на другое постоянное место жительства;

6) неуплаты паевого взноса;

7) систематической неуплаты без уважительных причин взносов в погашение банковского кредита либо взносов на эксплуатацию и ремонт дома.

Примерным уставом ЖСК (п. 50) основанием для исключения из ЖСК предусмотрено также неполучение членом кооператива ордера и незаселение квартиры без уважительных причин в течение месяца со дня выдачи ордеров членам данного кооператива.

Решение об исключении из кооператива принимает общее собрание. Это решение может быть оспорено членом ЖСК в судебном порядке (см. приложение N13).

В каких случаях допускается выселение из дома ЖСК?

Перечень этих случаев содержится в ст. 148 Жилищного кодекса.

Исключенный из ЖСК член кооператива утрачивает право пользования квартирой и при отказе освободить ее подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья (см. приложение N14).

Если член кооператива исключен из него по основаниям, предусмотренным п. 1, 2, 4, 6, 7 ст. 147 Жилищного кодекса (см. предыдущий параграф), то выселению подлежат также члены его семьи и другие проживающие с ним лица.

Выселяется без предоставления другого жилья выбывший член кооператива (например, в связи с получением другого жилья), кроме случая передачи пая члену семьи.

Члены семьи члена ЖСК могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения, если они систематически разрушают или портят жилое помещение, или используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил проживания делают невозможным для других проживание в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Освободившееся в результате выселения помещение поступает в распоряжение кооператива и заселяется в обычном порядке.

Имеет ли право член ЖСК, выбывший из кооператива, на возврат суммы паенакопления?

Да, имеет. Согласно п. 53 Примерного устава ЖСК лицу, выбывшему из ЖСК, возвращается внесенная им сумма накопления, кроме случая исключения из кооператива из-за установления приговором суда, что паевой взнос состоит из средств, добытых преступным путем.

Вступительный взнос и средства, внесенные членом кооператива на проведение капитального ремонта и другие цели, возврату не подлежат. Индексация суммы накопления, возвращаемой бывшему члену кооператива, законодательством не предусмотрена.

Изменяется ли правовой статус кооперативной квартиры после полного внесения членом кооператива паевого взноса за нее?

Да, изменяется. В соответствии со ст. 15 Закона Украины "О собственности" член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, предоставленную ему в пользование, приобретает право собственности на квартиру. При этом квартира, являющаяся ранее собственностью ЖСК переходит в частную собственность гражданина. Отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением такой квартирой будут регулироваться правилами, установленными для частного жилищного фонда, рассмотренными нами ранее.