Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на

земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

1. В ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержатся правовые нормы, регулирующие порядок совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые являются специальными в соотношении с правовыми нормами ГК РФ, регулирующими те же отношения.

Особенности правового регулирования можно разделить на три вида. Два последних существенно затрудняют оборот с долями в праве общей собственности на земельные участки.

1.1. Во-первых, специальные правовые нормы Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения применяются в случае, если число участников общей собственности более пяти.

В результате приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг.*(72) возникли отношения общей долевой собственности на земельные участки со значительным количеством участников долевой собственности. Гражданский кодекс РФ не рассчитан на регулирование таких отношений. Длительное время требовалось специальное правовое регулирование этих возникших отношений на основе федерального закона.

Например, формальное применение гражданского законодательства к собственникам земельных долей, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий, не позволяет выделить земельную долю в натуре (на местности), так как получить согласие каждого участника общей долевой собственности при их значительном количестве (500-3000 человек) на выдел земельной доли в натуре (на местности), нотариально удостоверить согласие каждого на практике невозможно. По правилам гражданского законодательства*(73) решения как обрабатывать приватизированный земельный массив, что на нем сажать сособственники должны принимать по единогласию, что в жизни, как правило, недостижимо. Судебное разбирательство по таким вопросам вряд ли может принести своевременное решение.

Если число участников общей собственности более пяти, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок третьему лицу.

В отличие от правил ст.250 ГК РФ, участников долевой собственности можно уведомить не только письменно непосредственно каждого, но и путем публикации сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Извещение в письменной форме или опубликованное в средствах массовой информации сообщение должно содержать указание на необходимость направления участниками долевой собственности предложений о покупке доли в праве общей собственности продавцу и в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по месту нахождения такого земельного участка, доля в праве общей собственности на который предложена для продажи.

В течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения сособственники могут заявить о намерении приобрести ее. В таком случае преимущественное право покупки доли в праве общей собственности субъекта РФ не возникает.

1.2. Во-вторых, если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента извещения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, действует принадлежащее субъекту РФ преимущественное право покупки, для реализации которого продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст.8 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

1.3. В-третьих, расширен перечень сделок, при совершении которых действует принадлежащее остальным участникам долевой собственности преимущественное право покупки.

В соответствии со ст.250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Эти правила применяются также при отчуждении доли по договору мены.

Однако по смыслу п.1 ст.12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, если число участников общей собственности более пяти, правила реализации принадлежащего остальным участникам долевой собственности преимущественного права покупки должны также применяться при внесении доли в уставный (складочный) капитал юридического лица и к другим способам возмездного ее отчуждения.

2. С теоретической точки зрения, сложным представляется вопрос, необходима ли государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок для отчуждения доли в праве собственности на земельный участок, если это право возникло до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", т.е. как должна быть истолкована и применяться ст.6 данного Федерального закона.

С практической точки зрения, решение этого вопроса затрагивает огромное количество сособственников, так как относится, прежде всего, к земельным долям, возникшим в результате приватизации сельскохозяйственных угодий. При приватизации сельскохозяйственных угодий в 1990-х гг. часто точные границы земельных участков не устанавливались. В подавляющем большинстве случаев точный государственный кадастровый учет не был проведен*(74). Для государственной регистрации права на земельный участок он должен пройти государственный кадастровый учет. Проведению государственного кадастрового учета должны предшествовать работы по территориальному землеустройству с привлечением всех участников долевой собственности. Эти работы дорогостоящие. Все это довольно трудно реализовать на деле.

В соответствии с п.2 ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона ограничения (обременения) или иной сделки с объектом недвижимого имущества требует государственной регистрации прав на данный объект, возникших до введения в действие настоящего Федерального закона.

После вынесения определения Конституционного Суда РФ от 8 июня 1999 г. N 103-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Дмитровского районного суда Московской области о проверке конституционности отдельных положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Минюст России дал следующее разъяснение применения ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(75).

Государственная регистрация прав, возникших до введения в действие Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, независимо от желания правообладателя требуется в случаях, когда подлежат обязательной государственной регистрации возникшие после введения в действие Закона ограничения (обременения) таких прав, в том числе, когда подлежат обязательной государственной регистрации сделки, связанные с ограничением (обременением) этих прав. Таким образом, если после введения в действие Закона лицо заключает, например, договор об ипотеке или договор доверительного управления (согласно ст.1017 ГК РФ государственной регистрации подлежит передача недвижимого имущества в доверительное управление), то права, возникшие до введения в действие Закона, требуют государственной регистрации. Однако в случае, когда лицо после введения в действие Закона заключает, например, договор купли-продажи (в зависимости от объекта недвижимости, как требующий государственной регистрации, так и не требующий таковой) или договор дарения, то права, возникшие до введения в действие Закона, могут быть зарегистрированы по правилам, установленным Законом, по желанию их обладателей*(76).

По смыслу данного разъяснения Минюста России, для продажи доли в праве собственности на земельный участок, возникшем до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", предварительная государственная регистрация права собственности на земельный участок не требуется.

По этому пути пошла практика учреждений юстиции в субъектах РФ. Например, в соответствии с п.10 (Особенности регистрации прав собственности на земельные доли и сделок с ними) Информационного письма Московской областной регистрационной палаты от 13 января 2000 г. N 55-1 "Об особенностях возникновения и регистрации права собственности на земельные доли, предоставленные гражданам при реорганизации (приватизации) сельскохозяйственных предприятий, и сделок с ними", при регистрации права собственности на земельную долю объектом собственности является общий земельный участок, состоящий из множества долей в праве, предоставленных гражданам в соответствии со списком, утвержденным документом о реорганизации сельскохозяйственного предприятия. В реестр вносятся данные об общем земельном участке, предоставленном членам реорганизованного сельскохозяйственного предприятия. Земельная доля в реестре в графе "Доля" выражается в виде простой дроби, в числителе которой указывается единица, а в знаменателе - число правообладателей, указанное в списке*(77).

В Информационном письме разъяснено, что при регистрации и отчуждении земельной доли не требуется составления передаточного акта, так как передача реального объекта отсутствует. В данном случае представляется общий план (план-схема) земель сельскохозяйственной организации (общий земельный участок), удостоверенный соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, с обозначением земель, находящихся в собственности (п.7).

Сложившуюся практику необходимо оценивать также с точки зрения предписания, содержащегося в ст.17 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в соответствии с которым, участники долевой собственности, получившие при приватизации сельскохозяйственных угодий в собственность земельные доли, обязаны обеспечить определение на местности границ находящихся в общей собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями землеустройства.

Таким образом, несмотря на практику применения ст.6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по которой не во всех случаях требуется предварительная государственная регистрация ранее возникших прав на недвижимость, для совершения сделки с долей в праве собственности на земельный участок невозможно избежать государственного кадастрового учета земельного участка и представления в учреждение юстиции выписки из государственного земельного кадастра в форме плана земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. По существу (фактически), при государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве собственности на земельный участок проводится фиксация ранее возникшего права.

После вступления в силу Федерального закона от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(78), практика применения последнего будет изменена, так как п.2 ст.6 изложен в новой редакции:

"2. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других документов, необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без оплаты.

В иных случаях за государственную регистрацию возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества взимается плата в размере, равном половине установленного субъектом РФ в соответствии со ст.11 настоящего Федерального закона размера платы за государственную регистрацию права".

Поэтому государственная регистрация ранее возникшего права общей долевой собственности на земельный участок для отчуждения доли в праве собственности на земельный участок необходима.

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения

1. Если число участников общей собственности более пяти, выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок осуществляется по правилам ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Общие положения, регулирующие выдел доли, содержатся в ст.252 ГК РФ.

При количестве участников общей собственности более пяти Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлены ограничения случаев выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, а именно: для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду*(79).

2. Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения установлен особый порядок извещения остальных участников долевой собственности о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности. Это может быть сделано либо в письменной форме в отношении каждого участника долевой собственности, либо путем публикации соответствующего сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. Наряду с сообщением в средствах массовой информации не исключена возможность письменного извещения отдельных участников. В извещении указывается предполагаемое местоположение выделяемого земельного участка и размер возможной компенсации остальным участникам долевой собственности, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на единицу его площади превышает рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади.

Согласно ст.66 Земельного кодекса РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

3. Размеры и местоположение выделяемого земельного участка должны соответствовать требованиям, установленным п.1 ст.4 настоящего Федерального закона*(80).

Выделение земельного участка осуществляется путем проведения территориального землеустройства. Согласно ст.3 Федерального закона от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве", землеустройство проводится в обязательном порядке в случае перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

В соответствии со ст.15 того же Закона, при проведении территориального землеустройства выполняются работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства, межеванию объектов землеустройства.

Территориальное землеустройство реализуется в соответствии с Положением о проведении территориального землеустройства, утвержденным постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396*(81).

Так, образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства проводится с учетом таких характеристик, как:

- принадлежность к той или иной категории земель по целевому назначению;

- разрешенное использование, осуществляемое в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства Российской Федерации;

- площадь;

- местоположение границ;

- ограничения в использовании земель, обременения правами иных лиц (сервитуты).

Образование новых земельных участков может осуществляться путем деления существующего земельного участка на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Документы, полученные при выделе земельного участка, оформляются в соответствии с Требованиями к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет, утвержденными приказом Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327*(82).

Документы оформляются в виде Описаний земельных участков.

Описание представляет собой документ, оформляемый на основании материалов межевания и (или) иной землеустроительной документации о формировании вновь образуемых (образовании новых) земельных участков или уточнении сведений о ранее учтенных земельных участках.

При оформлении Описаний используется градостроительная и иная документация, содержащая необходимые для государственного кадастрового учета земельных участков сведения.

Для всех земельных участков, образующихся одновременно при разделении (перераспределении) ранее учтенных земельных участков, либо для всех смежных земельных участков, межуемых одновременно с целью уточнения имеющихся сведений государственного земельного кадастра, оформляется одно Описание. Описание должно содержать сведения о местоположении, площади, категории земель и разрешенном использовании земельных участков, а также описание границ земельных участков и их отдельных частей.

В судебной практике имели место случаи рассмотрения дел о надлежащем оформлении выдела земельного участка. В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" приведен пример, в котором был сделан вывод, что решение об отводе земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства само по себе не может рассматриваться как доказательство фактического выдела земельной доли в натуре (п.8).

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства обратился в арбитражный суд с иском к администрации района и колхозу, членом которого истец ранее являлся, об обязании выделить ему в натуре земельную долю для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

В обоснование своих требований истец сослался на принятые правлением колхоза и администрацией района соответствующие акты об отводе ему земельного участка из земель, находящихся в общей долевой собственности колхоза, выданное свидетельство о праве собственности на землю. Несмотря на представленные документы, земельный участок в натуре ему не выделен.

Ответчики мотивировали свои возражения неявкой истца для осуществления замеров земельного участка, вследствие которой замеры и определение его границ на местности произведены в отсутствие фермера, а также тем, что факт выделения земельного участка главе крестьянского (фермерского) хозяйства зафиксирован в документах комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, исходя из следующего. В соответствии с п.1 постановления Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г. N 96 "О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев" и п.28 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных указанным постановлением*(83), решение о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделенных земельных долей, принимает собрание собственников земельных долей или их представителей.

В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. В случае, если согласие между собственниками и заявителями о местоположении земельного участка достигнуто, оформляется протокол, в котором указывается количество земельных долей заявителей, приводится перечень выделенных участков и дается их общая оценка с приложением планов этих участков.

Протокол, подписанный собственниками, заявителями (или их представителями) и представителем комитета по земельным ресурсам и землеустройству, служит основанием для определения границ земельных участков в натуре.

Согласно материалам дела установленная процедура определения местоположения земельного участка не была соблюдена. Доказательств, подтверждающих фактическое выделение фермеру земельной доли в натуре в установленном порядке (графические материалы земельного участка - план с указанием местоположения участка, его конфигурация; качественные характеристики земли, акт выделения доли в натуре - установка колышков или иных знаков и т.д.), не представлено.

При изложенных обстоятельствах было признано, что для подтверждения факта выделения земельного участка в натуре самого по себе решения комитета об отводе земельного участка недостаточно.

4. Предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения не поступят возражения от других участников долевой собственности.

Ранее требовалось письменное согласие от всех сособственников по поводу местоположения выделяемого земельного участка.

Например, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассматривая дело по протесту заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, сделал вывод, что согласно ст.252 ГК РФ и п.29-32 Рекомендаций о порядке распоряжения земельными долями и имущественными паями, одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96*(84), решение о местоположении выделяемых земельных участков оформляется по соглашению всех участников долевой собственности протоколом, который должен быть подписан всеми собственниками земли или их представителями, а также районным комитетом по земельным ресурсам и землеустройству*(85).

Таким образом, в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения заложен принцип, по которому в более выгодном положении окажутся те сособственники, которые первые изъявят желание выделить земельный участок*(86). В Законе проведено косвенное стимулирование упорядочения отношений собственности, возникших при приватизации сельскохозяйственных угодий.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ. В настоящее время согласительная процедура Правительством РФ не разработана.

5. Выдел земельного участка в счет долей в праве общей собственности на земельный участок должен завершиться государственным кадастровым учетом земельного участка и государственной регистрацией права собственности как на выделенный земельный участок, так и на оставшийся после выдела участок.

В практике учреждений юстиции можно встретить следующие рекомендации. Если земельная доля выделена в натуре, она становится самостоятельным объектом собственности. При этом для регистрации права собственности на выделенный в счет земельной доли земельный участок должно быть предоставлено решение собственников о выделе границ участка в натуре или соответствующее решение органов местного самоуправления, что соответствует требованиям Указа Президента РФ N 337, либо решение суда об этом, но в любом случае должен быть представлен план индивидуального земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ*(87).

6. Некоторые субъекты Российской Федерации оперативно приняли законы, в которых установлены особенности порядка выдела земельных участков.

Например, интерес представляют правовые нормы Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае".

В соответствии со ст.28 данного Закона, выдел земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения производится после установления в натуре границ земельного участка, находящегося в общей собственности, определения его площади, уточнения величины доли в праве общей собственности на земельный участок каждого участника общей собственности, а также после государственной регистрации права собственности на земельный участок.

В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в ч.4 комментария к данной статье, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации считается согласованным. Возражения от участников долевой собственности по вопросам местоположения земельного участка и размера компенсации направляются заказным письмом с уведомлением о вручении либо вручаются под расписку участнику долевой собственности, требующему выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности, а также в учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Этим же Законом введен "Юрьев день". Выдел земельного участка в натуре производится в период с 1 августа по 1 октября текущего года, если иное не установлено письменным соглашением участников долевой собственности и иных заинтересованных лиц.

7. В п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения заложен механизм прекращения права собственности на неиспользуемую часть земельного участка и приобретения права собственности на нее субъектом РФ.

Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальным образованием.

Здесь содержатся специальные правовые нормы, а также конкретизируются правовые нормы ст.225 ГК РФ, устанавливающие правовой режим бесхозяйной вещи.

Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен, либо вещь, от права собственности на которую собственник отказался.

Таким образом, чтобы неиспользуемая часть земельного участка приобрела правовой режим недвижимой вещи, помимо условий п.1 ст.225 ГК РФ, предусмотрено еще два дополнительных:

- неиспользование части земельного участка в течение двух лет;

- выдел части земельного участка в самостоятельный земельный участок.

Земельный участок не может не иметь собственника. В ст.16 Земельного кодекса РФ установлен принцип, согласно которому, земля не может быть бесхозяйной. Аналогичное положение содержится в п.2 ст.214 ГК РФ. Однако Земельный кодекс РФ содержит единственный случай, когда земельный участок может приобрести режим бесхозяйного имущества. Согласно п.2 ст.53 Земельного кодекса РФ, при отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. Это положение позволяет применять институт приобретательной давности к земельным отношениям, но с учетом особенностей, обусловленных объектом отношений*(88).

Случай, когда собственник земельного участка неизвестен применительно к общей долевой собственности, т.е. все сособственники неизвестны, может встретиться на практике исключительно редко. С юридической точки зрения, такие случаи возможны, если право собственности возникло в результате приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и еще не было зарегистрировано в соответствии с этим Законом.

Таким образом, п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения может быть применен лишь к двум случаям: если собственник неизвестен либо он от права собственности отказался. Однако при наличии общей долевой собственности с количеством сособственников более пяти и один, и другой варианты маловероятны, так как каждый из сособственников имеет долю в праве собственности на земельный участок, в том числе и на административно выделенный.

8. Выдел земельного участка производится в соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве". При изменении границ объектов землеустройства землеустройство проводится в обязательном порядке (ст.3).

После этого проводится государственный кадастровый учет выделенного земельного участка по правилам Федерального закона от 2 января 2000 г. N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Наконец, согласно п.3 ст.225 ГК РФ, выделенный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится.

9. Применение п.3 ст.225 ГК РФ и п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения позволяет сделать вывод, что по истечении года со дня постановки бесхозяйного выделенного земельного участка на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, субъект РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок.

Гражданское процессуальное законодательство не учитывает особенности, предусмотренные в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии со ст.262 ГПК РФ, дела о признании права муниципальной собственности на бесхозяйную недвижимую вещь рассматриваются судом в порядке особого производства. Это означает, что дело может быть разрешено в таком порядке при отсутствии спора о праве. В нашем случае - если участники долевой собственности неизвестны.

Однако процессуальное законодательство рассчитано лишь на случай, когда подается заявление о признании права муниципальной собственности (ст.290-293 ГПК РФ). В Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения такой случай возможен, лишь если субъект РФ примет свой закон, на основании которого муниципальное образование будет наделено соответствующими полномочиями. Это может вызвать проблемы в правоприменительной практике.

Если участники долевой собственности известны, то дело должно рассматриваться в порядке искового производства. При рассмотрении дела сособственники могут подтвердить свой отказ от права собственности на выделенный земельный участок. В таком случае суд может вынести решение о прекращении права собственности участников долевой собственности на выделенный земельный участок и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок.

10. В литературе пока нет единообразного толкования применения п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Так, авторы одного комментария считают, что "Юридическая судьба невостребованных земельных долей решена в соответствии с п.3 комментируемой статьи, которая вводит институт судебного приобретения права государственной или муниципальной собственности на "бесхозяйные" земельные доли"*(89), т.е. речь идет об особенностях применения правовых норм о бесхозяйной недвижимой вещи.

Авторы другого комментария полагают, что "Пункт 3 коммент. ст. содержит весьма неоднозначные нормы о выделе и об изъятии в государственную или муниципальную собственность какой-либо части сельскохозяйственных земель, находящихся в общей собственности, в случае, если эта часть не используется в течение двух лет (имеются в виду, очевидно, последовательные календарные года, так как сельхозпроизводство носит сезонный характер). Сходную общую норму содержит ст.284 ГК"*(90).

Авторы третьего комментария находят, что "В п.3 комментируемой статьи установлено, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть выделена в самостоятельный земельный участок по инициативе субъекта РФ или, в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления. Принудительное изъятие и прекращение прав на этот выделенный земельный участок осуществляется в порядке, установленном ст.6 Закона об обороте земель"*(91).

Представляется, что в п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не предусмотрено прекращение права собственности на выделенный земельный участок путем его принудительного изъятия.

По смыслу п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, обращение выделенного земельного участка в собственность субъекта РФ или муниципального образования осуществляется безвозмездно. Такое обращение может быть лишь в отношении бесхозяйного имущества. В противном случае, безвозмездное изъятие противоречило бы ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ст.284 и 286 ГК РФ, следовательно, ст.35 и 36 Конституции РФ.

Поэтому ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ст.284 и 286 ГК РФ и п.3 ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения применяться не могут, они предусматривают иное основание и другой порядок прекращения права собственности.

11. Возможность для применения ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и ст.284 и 286 ГК РФ может возникнуть, если суд не удовлетворит заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок или о прекращении права собственности и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на земельный участок, а выделенный земельный участок в дальнейшем так и не будет использоваться.

В этом случае право собственности на выделенный земельный участок может быть прекращено путем принудительного изъятия такого земельного участка в соответствии со ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения*(92).

12. В некоторых субъектах РФ приняты законы, дополняющие положения п.3 ст.6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Например, в ст.29 Закона Краснодарского края от 5 ноября 2002 г. N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" предусмотрено, что неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на основании материалов органов, осуществляющих контроль за использованием и охраной земель, выделяется в самостоятельный земельный участок органом местного самоуправления муниципального образования Краснодарского края, на территории которого он находится. О факте выдела орган местного самоуправления обязан в недельный срок проинформировать уполномоченный орган.

Уполномоченный орган вправе направить в суд заявление о признании права собственности Краснодарского края на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности Краснодарского края на указанный земельный участок. После вступления решения суда о признании права собственности Краснодарского края в законную силу данный земельный участок поступает в фонд перераспределения земель Краснодарского края.

Статья 14. Особенности определения порядка распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности

1. Если число участников общей собственности более пяти, порядок распоряжения, владения и пользования земельным участком, находящимся в долевой собственности, определяется с учетом особенностей, установленных в ст.14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Эти специальные правовые нормы упрощают порядок принятия решений сособственников относительно распоряжения, владения и пользования земельным участком, по сравнению с общим требованием, установленным в ст.247 ГК РФ, - по общему согласию всех участников.

2. Законом предусмотрена процедура принятия решений о порядке владения и пользования земельным участком, а также о местоположении его части, в границах которой в первоочередном порядке выделяются земельные участки в счет доли в праве общей собственности на земельный участок, - на общем собрании участников долевой собственности. Для проведения общего собрания предусмотрены две возможные формы уведомления участников долевой собственности:

- в письменной форме под расписку;

- путем опубликования сообщения в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ.

Не исключена возможность уведомления одновременно в двух формах. При этом, если надлежащим образом опубликовано сообщение в средствах массовой информации, то письменно могут быть уведомлены не все участники. В любом случае уведомление должно быть осуществлено не менее чем за месяц до даты проведения общего собрания.

3. При надлежащем уведомлении 20% участников долевой собственности, присутствующих на общем собрании, вправе принимать решения о порядке владения и пользования земельным участком. Для принятия решения требуется большинство - не менее двух третей голосов от числа присутствующих на собрании участников долевой собственности.

Таким образом, по специальным нормам закона около 7% участников долевой собственности могут принять решение о порядке владения и пользования земельным участком, что может служить почвой для злоупотреблений на практике.

В такой ситуации участникам долевой собственности, которые не в "группе большинства", выгоднее выделить земельный участок в соответствии со ст.13 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, чем испытывать неблагоприятные для себя последствия решений "большинства" о порядке владения и пользования земельным участком.

При принятии решений на общем собрании должно быть учтено положение п.2 ст.247 ГК РФ, согласно которому, участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

4. В соответствии с п.1 ст.247 ГК РФ, порядок владения и пользования земельным участком может быть установлен по решению суда. Если при проведении общего собрания нарушены правила о его проведении, о порядке принятия решения или кто-то из участников долевой собственности считает свои права и охраняемые законом интересы нарушенными, он вправе обратиться в суд.

Например, если общее собрание приняло решение, по которому одному или нескольким участникам предоставлена во владение и пользование часть земельного участка, явно несоразмерная их доле в праве общей долевой собственности, такое решение может быть признано незаконным.

5. Особенности передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду, совершение договора купли-продажи или другой сделки с таким земельным участком, предусмотрены в п.2 ст.14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Однако в данном случае эти особенности практически не отличаются от общих положений, имеющихся в гражданском законодательстве, так как по смыслу этой правовой нормы распоряжение земельным участком осуществляется по единогласию всех участников общей долевой собственности.

При отсутствии общего согласия Закон "подсказывает" механизм для несогласных - выделить земельный участок или земельные участки в счет своих долей с соблюдением правил, установленных ст.13 данного Федерального закона, и распорядиться выделенным земельным участком по своему усмотрению.