1. Общая характеристика земель поселений

ЗК РФ различает городские и сельские поселения.

В зависимости от численности населения города подразделяются на: сверхкрупные (численность населения свыше 3 миллионов человек), крупнейшие (численность населения от 1 миллиона до 3 миллионов человек), крупные (численность населения от 250 тысяч до 1 миллиона человек), большие (численность населения от 100 тысяч до 250 тысяч человек), средние (численность населения от 50 тысяч до 100 тысяч человек), малые города и поселки (численность населения до 50 тысяч человек).

Сельские поселения подразделяются на крупные (численность населения свыше 5 тысяч), большие (численность населения от 1 тысячи до 5 тысяч человек), средние (численность населения от 200 до 1 тысячи человек) и малые сельские поселения (численность населения менее 200 человек).

Развитие сельских населенных пунктов должно осуществляться в гармоничном сочетании всех традиционно сложившихся форм расселения: сел, деревень, поселков, хуторов, станиц, заимок, аулов и других - при полном равноправии на осуществление каждой из них (ст. 5 Закона РСФСР от 21 декабря 1990 г. "О социальном развитии села").

Поселения, имеющие временное значение и непостоянный состав населения, являющиеся объектами служебного значения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и др.), а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

Землями поселений признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от других категорий (п. 1 ст. 83 ЗК РФ).

В настоящее время действует ГрК РФ *1. Он регулирует отношения в области создания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений, развития их инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, рационального природопользования, сохранения объектов историко-культурного наследия и охраны окружающей природной среды в целях обеспечения благоприятных условий проживания населения. При осуществлении градостроительной деятельности должны обеспечиваться необходимые условия для реализации конституционных прав граждан Российской Федерации на выбор места жительства и благоприятную среду жизнедеятельности в пределах территории Российской Федерации в соответствии с государственной политикой в области градостроительства.

_____

*1. СЗ РФ, 1998, N 19, ст. 2069; 2002, N 1, ст. 2.

На территориях городских и сельских поселений деятельность осуществляется в соответствии с градостроительной документацией, правилами застройки, градостроительными нормативами и правилами, экологическими и санитарно-гигиеническими требованиями.

Градостроительная документация - это документация о градостроительном планировании развития территорий и об их застройке.

Государственные градостроительные нормативы и правила - это нормативно-технические документы, разработанные и утвержденные федеральным органом архитектуры и градостроительства или органами архитектуры и градостроительства субъектов Федерации и подлежащие обязательному исполнению при осуществлении градостроительной деятельности всех видов.

Правила землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований - нормативные правовые акты органов местного самоуправления, регулирующие использование и изменение объектов недвижимости посредством введения градостроительных регламентов.

Градостроительный регламент - это совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и иных объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при осуществлении градостроительной деятельности в пределах каждой зоны.

Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (правилами землепользования и застройки).

Правила землепользования и застройки городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются законами этих субъектов Российской Федерации.

Зонирование - деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.

Различают следующие виды градостроительной документации.

Градостроительная документация федерального уровня включает в себя Генеральную схему расселения на территории Российской Федерации и схемы градостроительного планирования развития частей территории Российской Федерации, включающих в себя территории двух и более субъектов Федерации или части их территорий (консолидированные схемы градостроительного планирования).

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий субъектов Российской Федерации включает в себя территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий республик, краев, областей, автономной области, автономных округов, пригородных зон, иных территорий субъектов Федерации.

Градостроительная документация о градостроительном планировании развития территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований включает в себя:

территориальные комплексные схемы градостроительного планирования развития территорий районов (уездов), сельских округов (волостей, сельсоветов);

генеральные планы городских и сельских поселений;

проекты черты городских и сельских поселений, черты других муниципальных образований.

Градостроительная документация о застройке территорий городских и сельских поселений включает в себя:

проекты планировки частей территорий городских и сельских поселений (проект планировки);

проекты межевания территорий;

проекты застройки кварталов, микрорайонов и других элементов планировочной структуры городских и сельских поселений (проект застройки).

Градостроительная документация любого вида может разрабатываться на конкурсной основе. Утвержденная градостроительная документация любого вида подлежит передаче соответствующим органам архитектуры и градостроительства для регистрации и хранения.

Черта городских, сельских поселений представляет собой внешние границы земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий (п. 1 ст. 84 ЗК РФ). Утверждение черты поселений проводится на основании утвержденной градостроительной и землеустроительной документации. Проект черты поселения относится к градостроительной документации. Черта поселения должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам.

Утверждение и изменение черты городских, сельских поселений осуществляется органами государственной власти субъектов Федерации за некоторыми исключениями, установленными в ЗК РФ. Черта городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждается и изменяется федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов Москвы и законодательных (представительных) органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и законодательных (представительных) органов Ленинградской области.

Утверждение и изменение черты городских поселений, входящих в состав закрытых административно-территориальных образований, осуществляется Правительством РФ.

Включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Застройка земель в городах и поселениях ведется на основе разрешительного использования, то есть использования объектов недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование этих объектов и установленными сервитутами. Разрешение на строительство (документ) выдается в порядке, установленном ГрК РФ, на основании заявлений заинтересованных физических и юридических лиц при наличии утвержденной проектной документации (ст. 62 ГрК РФ).