5rik.ru

В гл. 2 нами было отмечено, что с 1865 по 1938 г. имели место 7 больших и 11 малых циклов деловой активности — всего 18 циклов. Вершины больших циклов приходятся на 1872-1873,1882,1892, 1907,1920,1929 и 1937 гг. Малые циклы обычно представляют собой временные перерывы в развертывании длительной фазы подъема большого цикла. Временами, однако, подъем протекает без существенных перерывов. При фазах подъема циклов 1882 и 1937 гг., в частности, дело обстояло таким образом, что вплоть до достижения венчающей подъем вершины никаких малых пиков не возникало.

Роль строительства зданий

Мы уже отмечали то обстоятельство, что некоторые большие депрессии оказались более серьезными, чем прочие. Существует, безусловно, много факторов, видоизменяющих процесс развертывания большого цикла и сказывающихся в напряжении и силе как повышательной, так и понижательной волны. Из числа таких факторов один из наиболее важных был, как это ни странно, в значительной мере обойден в теоретических исследованиях, посвященных экономическим циклам. Этот фактор, как мы увидим впоследствии, имеет особое значение для понимания Великой депрессии 30-х годов.

Фактор, о котором идет речь, — это колебания в области строительства зданий. Строительству в значительной мере свойственна волнообразная форма движения, и это волнообразное движение совершается гораздо дольше, чем движение большого экономического цикла. Значительные исследования, посвященные строительству как жилых, так и нежилых зданий, были осуществлены Риглеманом, Нейманом, Венцликом и Лонгом [См. Warren G.F. and Pearson F.A. World Prices and Building Industry. John Wiley and Sons, 1937; Riggleman J.R. Building Cycles in the U. S, 1875-1922 // Journal of American Statistical Association, 1933; Newman W.H. The Building Industry and Business Cycles. University of Chicago Press, 1935; Wenzlick R. Preliminary Study of National Cycles of Real Estate Activity. The Real Estate Analyst. 1936. October. P. 622; Long C.D.Building Cycles and the Theory of Investment. Princeton University Press, 1940.]. Работа Риглемана освещает период свыше ста лет (1830-1934 гг.) и охватывает вначале три города (ранний период), а затем шестьдесят пять городов (более поздний период). Исследование Лонга охватывает период с 1864 по 1934 г. и включает материал, относящийся к двадцати девяти городам. Исследование Неймана относится к семнадцати городам и охватывает период с 1879 по 1934 г. Работа Венцлика посвящена новому строительству в Соединенных Штатах в 1875-1936 гг. Все эти исследования имеют дело либо прямо, либо косвенно с физическим объемом или со стоимостью строительства, скорректированной на изменения цен.

Из этих исследований явствует, что развитие строительства зданий, если говорить об опыте Соединенных Штатов, совершалось на протяжении последних ста лет в довольно правильной циклической форме. Работа Риглемана обнаруживает в период с 1830 по 1934 г. шесть строительных циклов со средней продолжительностью в 17,3 года. Для периода с 1864 по 1934 г. исследования Лонга h Риглемана обнаруживают четыре цикла со средней продолжительностью в 17,5 года. Три последних цикла охвачены всеми четырьмя исследованиями, определившими для этого периода среднюю продолжительность цикла примерно в 18 лет. Период с 1900 по 1934 г. дает нам два цикла со средней продолжительностью в 17 лет. Дело, следовательно, представляется таким образом, что строительные циклы продолжаются в среднем от 17 до 18 лет с амплитудой колебаний в пределах от 16 до 20 лет [См. Isard W. Transport Development and Building Cycles // Quarterly Journal of Economics. 1942, November; A Neglected Cycle: The Transport-Building Cycle // The Review of Economic Statistics. 1942. November.].

В гл. 2 при анализе больших экономических циклов мы отметили широкие различия между ними по размаху колебаний, продолжительности И общим контурам. Эти различия могут быть частично объяснены особенностями положения, занимаемого каждым большим экономическим циклом в рамках более длительного строительного цикла. Когда понижательный перелом большого цикла совпадает во времени со спадом в области строительства, то последующая депрессия имеет тенденцию стать тяжелой и затяжной. Если же понижательный перелом большого цикла наступает тогда, когда строительный цикл пребывает в стадии подъема, последующая депрессия имеет тенденцию оказаться менее продолжительной и менее серьезной.

Периоды четырех строительных циклов, следовавших друг за другом с 1864 по 1934 г., таковы:

Таблица 3

Три тяжелые депрессии

За циклическими вершинами, достигнутыми в 1872-1873,1892 и 1929 гг., следовали три большие экономические депрессии, совпавшие во времени с периодами резкого сокращения строительства зданий. Надо отметить, что каждая из этих больших депрессий была необычно тяжелой и длительной. Эти депрессии выступают собственно как сверхдепрессии (super-depressions) и образуют особую группу. Именно такого положения вещей и следовало ожидать, имея в виду (помимо прочих факторов) отношение этих депрессий к строительному циклу. Если состояние временного насыщения в области других видов реальных инвестиций совпадает со временным насыщением по линии инвестиций в строительство зданий, то имеется основание предполагать, что совокупное сокращение реальных инвестиций будет гораздо значительнее, чем это произошло бы в ином случае. Более того, поскольку преодоление временного насыщения в сфере строительства зданий требует больше времени (на что указывает средняя продолжительность понижательной волны строительного цикла, составляющая от восьми до девяти лет), то нетрудно себе представить, что восстановление общей активности в области инвестиций становится более затруднительным, раз гражданское строительство, т.е. та отрасль индустрии, которая всегда играла необычайно важную роль в жизни Америки, продолжает свертываться или едва удерживается на сравнительно низком уровне.

Вот почему в тех случаях, когда вершина большого экономического цикла совпадает приблизительно во времени с вершиной строительного цикла, фаза экспансии обнаруживает тенденцию стать исключительно энергичной и длительной, как это и было при бумах, предшествовавших 1872-1873, 1892 и 1929 гг. Подобным же образом и фаза депрессии, если она наступает как раз в тот момент, когда строительство быстро движется в направлении глубокого спада, имеет тенденцию стать тяжелой и затяжной.

Четыре большие цикла с менее тяжелыми депрессиями

Иная картина предстанет перед нами, если обратиться к большим циклам 1882,1907,1920 и 1937 гг. Во всех этих четырех случаях фаза подъема развертывалась как раз в то время, когда понижательная волна строительного цикла начала сменяться повышательной волной. И весьма примечателен тот факт, что в каждом из этих случаев последующая депрессия, будучи достаточно серьезной для того, чтобы значиться в числе больших, продолжалась сравнительно недолго. Это тоже соответствует предполагаемому результату. Если фаза депрессии большого экономического цикла развертывается тогда, когда строительство зданий прочно вступило в фазу подъема, то при таких обстоятельствах резонно будет предположить, что сокращение общей экономической активности довольно быстро сменится обратным движением. В тот момент, когда силы, способствующие оживлению, вновь вступят в действие, они будут сильнейшим образом подкреплены подъемом строительной активности.

Таким образом, затяжной спад в области строительства сыграл важную роль в развертывании самых тяжелых и длительных депрессий в истории Америки, последовавших за вершинами, достигнутыми в 1872-1873,1892 и 1929 гг. С другой стороны, начальная фаза повышательной волны в области строительства зданий способствовала прекращению депрессий, наступивших после 1882, 1907,1920 и 1937 гг. Одновременно с этим существовали, разумеется, и другие важные вспомогательные факторы, весьма различные в каждом отдельном случае, способствовавшие образованию широких различий между этими семью большими экономическими циклами.

Первая мировая война

Из четырех строительных циклов, сменивших друг друга с 1864 по 1934 г., лишь один — продолжавшийся с 1900 по 1918 г. — не привел к глубокой и затяжной экономической депрессии. На этот строительный цикл в его последней фазе оказали большое влияние события первой мировой войны. Объем нового строительства начал сокращаться после 1909 г. и еще раз — после 1912 г., но экономический бум военного времени подстегнул строительную деятельность в 1915 и 1916 гг., в ту пору, когда Соединенные Штаты еще не вступили в войну, и поднял строительство на новый, более высокий уровень. Вступление Америки в войну повлекло за собой резкое сокращение гражданского строительства, которое достигло своей низшей точки в 1918 г. Свертывание строительства совпало во времени с общим экономическим бумом военного времени. Поэтому наш третий по счету строительный цикл, протекавший в своей последней фазе под преобладающим влиянием войны, не имеет отношения к проблеме воздействия строительного цикла на обычный экономический цикл в условиях мирного времени.

Первый строительный цикл

Более ясное представление о взаимоотношениях между семью большими экономическими циклами и четырьмя строительными циклами (протекавшими с 1874 по 1934 г.) можно получить путем изучения прилагаемых диаграмм. На кривых, изображающих отдельные строительные циклы, особо отмечены точки, соответствующие вершинам больших экономических циклов.

Рис. 20. Строительный цикл 1864-1880 гг. и депрессия 70-х годов

Источник: Long CD. Building Cycles and the Theory of Investment, 1940. Индексы совокупного объема строительства 1920-1930 гг. = 100.

Рисунок 20 (строительный цикл 1864-1880 гг.) поучительно было бы сравнить с рис. 5 (большой экономический цикл 1865-1875 гг.). В этом случае — и только в этом — обе кривые почти совпадают. Строительный цикл достиг вершины в 1871 г., на год или на два раньше, чем экономический цикл, а фаза сжатия продолжалась до 1878-1880 гг. [ Лонг относит низшую точку к 1880 г., но Нейман, Риглеман и Венцлик относят ее к 1878 г.], или примерно на два-три года дольше периода сжатия экономической активности, достигшего своей крайней точки в 1876-1877 гг. Достигнув низины, экономика, как мы видели раньше, продолжает вследствие явлений роста пребывать на протяжении значительного времени, часто годами, в состоянии серьезной угнетенности. К 1880 г., однако, процесс восстановления экономической активности находился фактически на грани перехода в фазу процветания; и в этом же году обозначился поворот в движении строительства зданий.

Второй строительный цикл

Рис. 21. Строительный цикл 1878-1900 гг. и депрессия 90-х годов

Источник: Newman W. The Building Industry and Business Cycles. University of Chicago Press, 1935. Этот источник дает возможность построить индекс, в котором сглажены сезонные колебания (1920-1930 гг. = 100) и сделаны поправки на изменения цен с помощью индекса издержек производства в строительстве (1913 г. = 100).

Рисунок 21 (строительный цикл 1878-1900 гг.) охватывает промежуток времени, на протяжении которого сменилось два больших экономических цикла, достигших вершин в 1882 и в 1892 гг. Несмотря на экономическую депрессию, наступившую после 1882 г., строительство зданий продолжало нарастать (хотя уровень строительства был сравнительно низок). Это обстоятельство во многом объясняет относительную мягкость указанной большой депрессии [Следует напомнить, что Бернc и Митчелл не включают фазу депрессии цикла 1882 г. в число больших депрессий.]. На отрезке, обозначающем промежуток между 1885 и 1896 гг., обе кривые — строительного и экономического цикла — весьма схожи между собой. Мы встречаем здесь перерыв в повышательном движении строительства, связанный с малой экономической рецессией, наступившей после 1887 г. Но своих вершин строительный и экономический циклы достигли одновременно в 1892 г., а в 1895 г. в ходе обоих циклов обнаружились признаки слабого восстановительного процесса. Обе кривые упали вниз в 1896 г. и поднялись вверх в 1897 г. С этого времени объем строительства колебался вверх и вниз, пройдя самую низкую точку в 1900 г., в то время как промышленность успела подняться на значительный уровень в ходе большого подъема, достигшего кульминационного пункта в 1907г.

Третий строительный цикл

Рис. 22. Стротельный цикл 1900-1918 гг. и депрессия 1907 г.

Источник: Newman W.H. The Building Industry and Business Cycles, 1935. Этот Источник дает возможность построить индекс, в котором сглажены сезонные колебания (1920-1930 гг. = 100) и сделаны поправки на изменения цен с помощью индекса издержек производства в строительстве (1913 г. = 100).

Рисунок 22 (строительный цикл 1900-1918 гг.) охватывает период, включающий бум 1907 г. и простирающийся далее до конца бума, вызванного первой мировой войной. Вначале мы имели здесь сильный подъем строительства зданий, прерванный спадом, который совпал во времени с экономической депрессией, наступившей в 1908 г. Но строительство зданий сократилось только в умеренной степени, и его повышательное движение быстро возобновилось, достигнув вершины в 1909 г. Не подлежит сомнению, что оживление в области строительства зданий в большой степени способствовало прекращению резкого упадка общей деловой активности, происшедшего в 1908 г., и вскоре повернуло ход событий в сторону быстрого восстановления, развернувшегося в 1909 г. С этого времени движение строительства более или менее соответствовало движению общей деловой активности; строительство возглавляло понижательное движение экономики во время малых рецессии 1911 и 1914 гг., а затем, до 1916 г., вместе со всей экономикой двигалось вверх. С вступлением Соединенных Штатов в войну строительство зданий пришлось по необходимости резко сократить, дабы обеспечить расширение производства продукции военного назначения. Этим и объясняется резкий упадок строительства, достигший своей крайней точки в 1918 г. Не будь, однако, экономического бума военного времени, строительство, по всей вероятности, продолжало бы сокращаться и после 1914 г. и не обнаружило бы рывка вверх в 1916 г. Этот рывок был в серьезнейшей степени обусловлен бумом, имевшим место в Соединенных Штатах в начале первой мировой войны.

Четвертый строительный цикл

Рис. 23. Строительный цикл 1918-1934 гг. и Великая депрессия 30-х годов

Источник: Newman W.H. The Building Industry and Business Cycles, 1935. Этот источник дает возможность построить индекс, в котором сглажены сезонные колебания (1920-1930 гг. = 100) и сделаны поправки на изменения цен с помощью индекса издержек производства в строительстве (1913 г. = 100).

Рисунок 23 (строительный цикл 1918-1934 гг.) охватывает периоды большой депрессии 1921 г. и великого подъема деловой активности, достигшего вершины в 1929 г. По своим общим очертаниям и общему характеру этот строительный цикл весьма походит на строительный цикл 1864-1880 гг. В обоих случаях упадок в области строительства зданий предшествовал упадку общей деловой активности. Если говорить о 20-х годах, то самого высокого пункта строительство достигло в 1925 г., но вплоть до 1928 г. оно все же удерживалось на высоком уровне; подлинно крутое падение началось в 1929 г., накануне общего экономического краха. Как и в 70-х годах прошлого столетия, свертывание строительной деятельности носило здесь катастрофический характер, это значительно способствовало обострению и затяжке Великой депрессии.

Справедливо будет считать, что из всех причин быстрого выхода из депрессии 1921 г. наиболее важной причиной явился феноменальный подъем строительства зданий, который начался в 1921 г., достиг небывало высокого кульминационного пункта в 1925 г. и удерживался на необычно высоком уровне вплоть до 1928 г. Никакое объяснение бума 20-х годов или тяжелого и затяжного характера депрессии 30-х годов не является удовлетворительным, если оно упускает из виду великое расширение и сжатие в области строительства. Ни разу, вероятно, за всю историю нашей страны мы не достигали в столь законченной форме состояния временного насыщения в сфере строительства зданий (включая строительство многоквартирных домов, особняков, административных зданий и прочих построек коммерческого назначения), как это случилось на исходе 20-х годов. При таких обстоятельствах естественно было ожидать, что потребуется много времени для того, чтобы выбраться из этого периода чрезмерного насыщения.

Представляется, таким образом, очевидным, что нельзя дать удовлетворительного объяснения больших циклов деловой активности, не приняв в расчет то воздействие, которому они подвергаются со стороны более длительных циклов строительства зданий. Многообразные факторы порождают различия, существующие между одним большим экономическим циклом и другим, и строительный цикл играет в этом отношении существенную роль.

Великая депрессия

Говоря о Великой депрессии 30-х годов, важно подчеркнуть то обстоятельство, что строительный бум 20-х годов был самым большим в истории нашей страны и что крутое падение объема строительства, особенно после 1928 г. (понижательное движение начало медленно развертываться после 1925т.), превзошло все аналогичные явления, имевшие место в прошлом. Следовательно, в широких колебаниях гражданского строительства мы можем на фоне прежнего американского опыта усмотреть частичное объяснение суровости Великой депрессии, начавшейся в 1929 г.

Значение строительного цикла в развертывании бума 20-х годов и угнетенного состояния экономики 30-х годов обнаруживается с поразительной ясностью, когда сравниваешь между собой затраты на различные виды реальных инвестиций в частный основной капитал, произведенные в период бурного процветания 1923-1929 гг. и в период частичного восстановления 1936-1937 гг. В частный основной капитал мы включаем: (1) производственное оборудование, (2) производственные здания и сооружения и (3) частное жилищное строительство. Сведения эти приведены в табл. 4.

Таблица 4

Источник: Federal Reserve Bulletin. 1945. September. P. 873.

Среднегодовые капиталовложения в производственное оборудование составляли в 1936-1937 гг. 5,8 млрд. долл., что почти совпадает с объемом годовых инвестиций в период 1923-1929 гг., равным 6,1 млрд. долл. Если иметь в виду более низкий уровень цен 1936-1937 гг., то объем реальных инвестиций, выраженных в долларах с неизменной покупательной способностью, был, вероятно, в этот период выше, чем в 1923-1929 гг. То обстоятельство, что в 30-х годах не удалось достичь полного восстановления, не было обусловлено (по крайней мере в сколько-нибудь ощутимой степени) недостаточными размерами затрат на новое производственное оборудование.

Подлинные факторы, сдерживавшие оживление 30-х годов, обнаруживаются с полной ясностью при анализе двух последующих видов частных инвестиций. Инвестиции в производственные здания и сооружения составляли в 1936-1937 гг. всего только 1,5 млрд. долл. против 3,5 млрд. долл. в 1923-1929 гг., т.е. сократились на 2 млрд. долл. в год. Средний объем жилищного строительства равнялся в 1936-1937 гг. 1,7 млрд. долл. против 4,6 млрд. в 1923-1929 гг. Разница составила здесь крупную сумму — 2,9 млрд. долл. в год. Среднегодовые частные инвестиции в производственные здания и сооружения и в жилищное строительство сократились, вместе взятые, на 4,9 млрд. долл. по сравнению с затратами периода 1923-1929 гг. Вот та область, где следует преимущественно искать объяснение незавершенности восстановительного процесса 30-х годов. Надо к этому добавить, что для достижения полной занятости требовалось бы — имея в виду прирост рабочей силы и увеличение выработки за один человеко-час, — чтобы объем инвестиций значительно превысил уровень 1923-1929 гг.

Строительный цикл представляет собой цикл в сфере строительства зданий, а не строительства вообще, включающего в себя также, строительство дорог, железных дорог и тому подобные строительные работы, не связанные с возведением зданий. Что же касается промышленного строительства, то оно все же сводится в значительной мере к строительству зданий. Вот почему данные о промышленном и жилищном строительстве, приведенные в табл. 4, в большей своей части имеют отношение к строительному циклу. И на основе наших знаний, почерпнутых из опыта развертывания строительных, циклов со времен гражданской войны, мы и должны были ожидать, что в условиях первой по счету фазы подъема общей деловой активности, последовавшей за мощным строительным бумом 20-х годов, размах оживления в области жилищного и промышленного строительства будет относительно слабым. И, заглянув еще дальше в будущее, мы могли бы ожидать, что фаза подъема большого экономического цикла 40-х годов достигла бы, не будь даже второй мировой войны, более высоких показателей, чем фаза подъема 30-х годов.

Те виды строительства, по которым в 20-х годах была достигнута наиболее высокая степень насыщения, оказались также в наиболее угнетенном состоянии в 30-х годах. Примером может служить строительство жилых и административных зданий. Если мы обратимся к железнодорожному строительству, то обнаружим там такое же положение вещей. В этой области дело обстояло таким образом, что капиталовложения постепенно нарастали (с весьма незначительными перерывами в 1925 и 1927-1928 гг.) до самой вершины экономического бума и даже продолжали нарастать во время депрессии (вопреки усиливавшейся конкуренции со стороны грузового автомобильного транспорта), достигнув наивысшей точки в 1930 г. Аналогично этому объем инвестиций в строительство электростанций после умеренного сокращения, последовавшего за пиком 1924 г., вновь увеличился в 1929 г. и даже в 1930 г. Несмотря на резкое сокращение производства электроэнергии, наступившее в 1930 г., производственные мощности были значительно увеличены. На протяжении нескольких лет установленная мощность сооружений и оборудования значительно превышала объем текущих потребностей в электроэнергии. Только тогда, когда был достигнут относительно высокий уровень производства электроэнергии (что произошло в 1936 и 1937 гг.), существующие мощности стали использоваться в размере, достаточном для того, чтобы оправдать дальнейшие крупные затраты капитала. 30-е годы дают нам, таким образом, яркий пример затяжного состояния насыщения, следующего за сильным бумом в области нового строительства, сводящегося в значительной мере к возведению новых зданий. Длительный строительный цикл выступал весьма важным фактором как при буме, приведшем к экономическому краху 1929 г., так и при глубокой и затяжной депрессии 30-х годов.

Проблема строительного цикла

Можно задать вопрос, почему строительство имеет свой собственный цикл, отличающийся по протяженности от большого экономического цикла? Ни тот, ни другой цикл не имеют абсолютно строгой периодичности, но строительный цикл определенно охватывает в среднем более длительный промежуток времени, чем экономический цикл. Было бы уместно указать в этой связи, что строительство не является единственной сферой хозяйственной деятельности, в которой обнаруживается периодичность, отличающаяся от периодичности большого цикла. Так, например, нам известно, что в текстильной промышленности существует кратковременный цикл, продолжающийся примерно два года, не укладывающийся ни в рамки малого, ни в рамки большого общеэкономического цикла; что существует цикл в свиноводстве, продолжающийся примерно от трех до четырех лет, и подобный же цикл с большей или меньшей продолжительностью в некоторых наиболее важных отраслях животноводства.

В отношении, например, кукурузо-свиноводческого цикла было установлено, что причина его заключена во взаимоотношениях между ценой кукурузы и ценами на свиней. В тех случаях, когда кукуруза производится в больших массах и цены на корма держатся на низком уровне, у фермеров возникает желание производить больше свиней, но требуется известное время для того, чтобы это решение было принято, и для того, чтобы вырастить новое поголовье свиней. По истечении некоторого времени на рынке возникает, таким образом, избыточное предложение свиней, что приводит к установлению низких цен на свиней по сравнению с ценой кукурузы. Вследствие этого обстоятельства фермеры приходят к заключению, что им выгоднее продавать кукурузу на рынке и выращивать меньше свиней. Требуется снова известное время для того, чтобы это решение было принято, и для того, чтобы привести поголовье свиней в соответствие с новой ситуацией в области цен. И после некоторого периода отставания в свиноводстве возникает состояние относительного недопроизводства, что влечет за собой установление высоки» цен. на свиней по сравнению с ценой кукурузы. Объяснение цикличности в свиноводстве сводится, таким образом, к замедленной реакции производителей на рыночную конъюнктуру.

Следуя путем, до некоторой степени сходным с только что очерченным, можно было бы попытаться объяснить семнадцатилетний или восемнадцатилетний цикл в строительстве зданий. Наша аргументация будет относиться специально к жилищному строительству, хотя в какой-то степени наши суждения применимы и к другим видам строительства. Предположим, что жилищное строительство находилось в течение некоторого периода времени в угнетенном состоянии и что размер сдаваемой внаем жилищной площади становится все более недостаточным. Квартирная плата, стало быть, повышается. Но пройдет известное время, прежде чем в строительной индустрии возникнет убеждение в прочности повышенной квартирной платы, достаточное для того, чтобы возбудить ее активность. К тому же строительное производство по самой природе своей не может быть расширено сразу в крупных размерах. В период строительной депрессии многие подрядчики, в особенности мелкие, уходят в другие сферы промышленной деятельности; это относится также к квалифицированным рабочим. Следовательно, требуется значительный промежуток времени для того, чтобы набрать достаточное количество новых предпринимателей и квалифицированных рабочих, с тем чтобы развернуть строительство в крупном масштабе. Если экспансия началась, то строительная активность нарастает до тех пор, пока уровень квартирной платы представляется благоприятным. Многие проекты и здания оказываются в процессе производства, для завершения которого требуется много месяцев, а порой и много лет, после того как обнаружится, что положение с квартирной платой вследствие возрастающего излишка имеющихся жилищ стало менее благоприятным. Приспособление предложения жилья к спросу на жилье совершается, таким образом, со значительным отставанием, и это обстоятельство служит, по-видимому, частичным объяснением циклического движения жилищного строительства.

Колебания квартирной платы, обусловленные отсутствием механизма быстрого приспособления размеров имеющейся жилой; площади к числу семей, нуждающихся в жилищном устройстве являются главной причиной колебаний в области жилищного строительства. Но существуют и другие факторы, оказывающие воздействие на строительный цикл, в том числе колебания издержек на строительство, наличие инвестиционных фондов, измене--ния национального дохода, изменения размера прироста городского населения и общая пессимистическая или оптимистическая оценка долговременных факторов [Ср. Tinbergen J. Statistical Testing of Business Cycle Theories. A Method and Its Applications to Investment Activity. League of Nations, 1939, Roos CF. Dynamic Economics/The Principia press, 1934; Derksen J.B. Long Cycles in Residential Building: An Explanation // Econometrica. 1940. April; см. также обширную библиографию, приведенную в книге Long C.D. Building Cycles and the Theory of Investment. 1940. P. 9-10.].

Некоторые из этих факторов сами подвергаются воздействию строительного цикла и, следовательно, частично порождены, этим циклом, а частично являются его причинами. Так, например, при возрастании объема гражданского строительства издержки, на строительство вследствие оживления, царящего в этой отрасли индустрии, повышаются. А непрерывно повышающиеся издержки являются сами по себе фактором, вызывающим сокращение, объема строительства. Многое в том же роде может быть сказано относительно источников средств для инвестирования в недвижимость. Добавим к этому, что изменения национального дохода, испытывая на себе влияние строительного цикла, часто в свою очередь действуют до некоторой степени как фактор, усиливающий и ускоряющий подъем или спад активности в области строительства.

Несмотря на то что все эти факторы играют большую или меньшую роль, дело представляется все же таким образом, что доминирующим фактором является соотношение между предложением жилищ, сдаваемых внаем, и спросом на них. Коща площадь сдаваемых квартир начинает превышать нормальный уровень, квартирная плата начинает снижаться, и это служит сигналом к тому, чтобы приступить к сокращению строительства. Так, например, в 20-х годах доля незанятой площади в общей жилищной площади выросла с 2 % в 1922 г. до 6,5 % в 1928 г., и в 1925 г. квартирная плата начала снижаться [См. Bureau of Labor Statistics // Handbook of Labor Statistics. 1941. Vol. I; Bulletin 699; Monthly Labor Review.]. В том же году жилищное строительство также начало сокращаться, хотя до 1928 г. его относительный объем оставался высоким. Но снижение квартирной платы продолжалось, и после 1928 г. произошло крутое сокращение объема строительства.