ПИФы недвижимости

Данный вид ПИФов существует только в форме ЗПИФов на российском рынке уже три года. ЗПИФы инвестируют в проекты, связанные с поиском, строительством и последующей сдачей в аренду объектов недвижимости в любом регионе РФ или их перепродажей. Пайщик участвует в прибыли от реализации такого проекта, которая обеспечивается двумя основными факторами: ростом стоимости недвижимости и арендными платежами.

Соответственно, в зависимости от того, за счет чего тот или иной закрытый ПИФ будет получать основной доход, закрытые ПИФы подразделяются на две большие группы:

1. Рентные ПИФы занимаются покупкой и эксплуатацией готовых объектов коммерческой недвижимости с целью получения рентного дохода. Риск у такого вида закрытых ПИФов минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора, поэтому капиталовложения в рентные ПИФы – более надежны, чем в другой вид закрытых ПИФов.

2. Строительные (девелоперские) ПИФы занимаются строительством и продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости. Существует вероятность ошибиться с направлением использования объекта или неправильно определить стоимость строительства объекта, так что вложения в такого рода закрытые ПИФы более рискованны, чем в рентные. Тем не менее основная масса фондов на данный момент – именно строительные.

Если сравнить рентные и девелоперские ПИФы по доходности, то мы получим следующую картину:

• девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25–37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов;

• рентные фонды – 15–25%.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за 2007 г. выросло со 150 до 270. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась с 76,8 млрд до 143 млрд руб. – это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФы недвижимости можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно – не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда, или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая – около 1000 руб.

Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай можно только в момент формирования фонда, а продать в момент расформирования: цена пая увеличилась, и вы получили доход. Выйти из ПИФа можно по окончании срока работы фонда. Можно войти и выйти из ПИФа в период с момента формирования фонда до окончания его работы, купив или продав его паи на бирже или через УК, но эта процедура пока затруднительна: не все фонды являются рыночными. Таким образом, инвестиции в ПИФ недвижимости – долгосрочные. Большинство фондов имеет минимальный порог вхождения 50 000 – 200 000 руб., но есть и меньшие, и бо́льшие суммы.

Далее, по мере работы фонда, пайщикам может выплачиваться регулярный доход, обычно 10–14% в год, но это действует не во всех ПИФах недвижимости.

Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы можете инвестировать в такой инструмент, как недвижимость!

Что может быть привлекательным с точки зрения капиталовложений в ЗПИФ для частного инвестора:

• инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции;

• диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости;

• легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости) – возможна продажа паев через биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности более ликвидны;

• ПИФ – не юридическое лицо, плюс вы не платите налог на имущество, только налог на прибыль при продаже паев.

Итак, давайте сравним все рассмотренные виды ПИФов по соотношению доходности и риска:

• ПИФы акций, а далее – отдельно индексные ПИФы акций;

• ПИФы облигаций;

• ПИФы смешанных инвестиций;

• венчурные ПИФы и ПИФы прямых инвестиций;

• ПИФы недвижимости;

• ипотечные ПИФы;

• ПИФы фондов;

• ПИФы денежного рынка.

Сравнение фондов представлено на рис. 5.

Рис. 5. График распределения ПИФов по соотношению доходности и риска. Источник: www.pifovik.ru

Данный вид ПИФов существует только в форме ЗПИФов на российском рынке уже три года. ЗПИФы инвестируют в проекты, связанные с поиском, строительством и последующей сдачей в аренду объектов недвижимости в любом регионе РФ или их перепродажей. Пайщик участвует в прибыли от реализации такого проекта, которая обеспечивается двумя основными факторами: ростом стоимости недвижимости и арендными платежами.

Соответственно, в зависимости от того, за счет чего тот или иной закрытый ПИФ будет получать основной доход, закрытые ПИФы подразделяются на две большие группы:

1. Рентные ПИФы занимаются покупкой и эксплуатацией готовых объектов коммерческой недвижимости с целью получения рентного дохода. Риск у такого вида закрытых ПИФов минимален и заключается лишь в вероятности не найти арендатора, поэтому капиталовложения в рентные ПИФы – более надежны, чем в другой вид закрытых ПИФов.

2. Строительные (девелоперские) ПИФы занимаются строительством и продажей объектов жилой и коммерческой недвижимости. Существует вероятность ошибиться с направлением использования объекта или неправильно определить стоимость строительства объекта, так что вложения в такого рода закрытые ПИФы более рискованны, чем в рентные. Тем не менее основная масса фондов на данный момент – именно строительные.

Если сравнить рентные и девелоперские ПИФы по доходности, то мы получим следующую картину:

• девелоперские фонды, которые работают сейчас, показывают доходность порядка 25–37% годовых в рублях в зависимости от типа фондов;

• рентные фонды – 15–25%.

По данным Национальной лиги управляющих (НЛУ), количество сформированных ЗПИФов за 2007 г. выросло со 150 до 270. При этом стоимость чистых активов (СЧА) увеличилась с 76,8 млрд до 143 млрд руб. – это практически удвоение средств, что говорит об интенсивном развитии отрасли. Около 30% всех ПИФов в России сегодня составляют фонды недвижимости.

Условно все ЗПИФы недвижимости можно разделить на рыночные и нерыночные. Из рыночных, пожалуй, следует выделить те, паи которых активно обращаются на ММВБ: их легко продать, что очень удобно – не нужно в течение нескольких лет ждать закрытия фонда, или купить. Многие из них имеют достаточно демократичную цену пая – около 1000 руб.

Поскольку фонд закрытый, то приобрести пай можно только в момент формирования фонда, а продать в момент расформирования: цена пая увеличилась, и вы получили доход. Выйти из ПИФа можно по окончании срока работы фонда. Можно войти и выйти из ПИФа в период с момента формирования фонда до окончания его работы, купив или продав его паи на бирже или через УК, но эта процедура пока затруднительна: не все фонды являются рыночными. Таким образом, инвестиции в ПИФ недвижимости – долгосрочные. Большинство фондов имеет минимальный порог вхождения 50 000 – 200 000 руб., но есть и меньшие, и бо́льшие суммы.

Далее, по мере работы фонда, пайщикам может выплачиваться регулярный доход, обычно 10–14% в год, но это действует не во всех ПИФах недвижимости.

Цена паев в некоторых фондах может быть несравнимо ниже стоимости объекта недвижимости. Таким образом, обладая суммой меньшей, чем стоимость квартиры или даже чем первоначальный взнос по ипотечному кредиту, вы можете инвестировать в такой инструмент, как недвижимость!

Что может быть привлекательным с точки зрения капиталовложений в ЗПИФ для частного инвестора:

• инвестирование в актив, менее подверженный рыночным колебаниям, чем акции;

• диверсификация – в состав одного фонда входят различные объекты недвижимости;

• легкий выход (по сравнению с объектом недвижимости) – возможна продажа паев через биржу или УК. Но открытые фонды облигаций, например, при чуть меньшей доходности более ликвидны;

• ПИФ – не юридическое лицо, плюс вы не платите налог на имущество, только налог на прибыль при продаже паев.

Итак, давайте сравним все рассмотренные виды ПИФов по соотношению доходности и риска:

• ПИФы акций, а далее – отдельно индексные ПИФы акций;

• ПИФы облигаций;

• ПИФы смешанных инвестиций;

• венчурные ПИФы и ПИФы прямых инвестиций;

• ПИФы недвижимости;

• ипотечные ПИФы;

• ПИФы фондов;

• ПИФы денежного рынка.

Сравнение фондов представлено на рис. 5.

Рис. 5. График распределения ПИФов по соотношению доходности и риска. Источник: www.pifovik.ru