Формы пользования и владения землей в России. Плата за землю
Введение.
1.Закон “О плате за землю”.
2.Частные вопросы по формам землевладения, землепользования и земельному налогообложению.
3.Указ Президента РФ “О реализации конституционных прав граждан на землю”.
4.Налог на недвижимость и земельный налог: перспектива - объединение.
5.Заключение.
6.Приложение.
7.Список литературы.
Введение
Тема “Формы владения и пользования землей” - на мой взгляд, весьма специфическая, особенно если она касается землепользования в России.
Дело в том, что именно в нашей стране за последние 10 лет изменился взгляд на собственность вообще; основной закон о плате за землю был принят еще в 1991 году. Вроде бы, сроки не малые, за 10 лет можно было выпустить какую-нибудь литературу о формах владения и пользования землей в СССР, РСФСР, а затем в РФ . К сожалению таких книг найти не удалось ни в Публичной библиотеке, ни в библиотеке им. Маяковского, ни в институтском читальном зале, а то, что удалось найти было издано не позже 1990 года.
Поэтому мои источники ограничиваются собранием законодательных актов Российской Федерации, указами президента, постановлениями правительства и комментариями к ним. И еще удалось найти пару статей в журнале “Коммерсант”, касающихся указа президента “О реализации конституционных прав граждан на землю” и перспективы налога на недвижимость.
Таким образом тема будет рассматриваться только с правовой, юридической точки зрения, без экономического и пр. анализа. В частности будет рассмотрен вопрос о земельном налоге.
1.Закон ”О плате за землю”.
Земля, основное богатство любого государства, в условиях России имеет особое значение.
Бесплатность пользования землей является одной из главных причин неэффективного использования в сельском хозяйстве, высокой землеемкости в градостроительстве и промышленности.
Только в этих условиях могла сформироваться ситуация, когда при массовом нерациональном землепользовании, наличии заброшенных и неиспользуемых земель создан искусственный дефицит земли для желающих получить ее под фермерское хозяйство, личное подворье, сад или огород, а при наличии значительных пустующих территорий в городах, территорий, занятых малоценной ветхой застройкой, занимаются особо ценные плодородные пригодные земли.
Поэтому законодательством Российской Федерации установлены нормы платного использования земли в России.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи облагаются ежегодным земельным налогом, а за переданные в аренду взимается арендная плата. Для покупки и выкупа земельных участков в случаях, предусмотренных земельным законодательством, а также для получения под залог земли банковского кредита установлена нормативная цена земли1.
В период перестройки нашего общества первый Закон “О плате за землю“ был принят Съездом народных депутатов РСФСР 11 октября 1991 года. На основании этого закона 17 апреля 1992 года Министерство финансов РФ, Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству, Государственная налоговая служба РФ подготовили и
утвердили инструкцию по применению Закона РСФСР “О плате за землю”. В эти правовые и инструктивные документы регулярно вносились изменения и дополнения, связанные с изменениями в органах государственной службы, с инфляцией, и т.д.
Президент РФ утвердил 9 августа 1994 года Федеральный Закон РФ “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О плате за землю”, принятый Государственной Думой 8 июля 1995 года и одобренный Советом Федерации 26 июля 1995 года.
Прочитав законы можно уяснить:
* использование земли в Российской Федерации является платным; установлены следующие нормы платы: земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли (статья 1 Закона РФ “О плате за землю”);
* плата за землю введена с целью эффективного и рационального использования земли, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования специальных фондов финансирования этих мероприятий;
* Законом (статья 1) установлено, что собственники земли, землевладельцы и землепользователи (кроме арендаторов) облагаются земельным налогом, а за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата;
* для совершения сделок с землей (покупка, продажа, выкуп земельного участка), а также для получения под залог земли банковского кредита устанавливается нормативная цена земли;
* ставки земельного налога, а следовательно и размер нормативной цены земли, согласно статье 2 Федерального закона от 09.08.1994 ежегодно индексируются Правительством Российской Федерации;
* Закон значительно расширил круг лиц и земель, полностью и на определенный срок освобожденных от уплаты земельного налога (статьи 12-14 Закона и пункты 5-10 инструкции).
В законодательные акты России и субъектов Федерации довольно часто вносятся изменения и дополнения. Это делает основные тексты законов трудновоспринимаемыми для граждан и юридических лиц. Возникает множество вопросов общего и частного характера по земельному налогообложению.
Основной Закон о плате за землю содержит 7разделов2:
1. Основные положения.
2. Плата за земли сельскохозяйственного назначения.
3. Плата за земли несельскохозяйственного назначения.
4. Льготы по взиманию платы за землю.
5. Порядок установления и взимания платы за землю.
6. Использование средств, поступивших от платы за землю.
7. Нормативная цена земли.
2.Частные вопросы по формам землевладения , землепользования и земельному налогообложению.
Кто является плательщиком земельного налога и арендной платы.
На территории Российской Федерации плательщиками земельного налога и арендной платы являются организации (предприятия, учреждения. независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, на которой они основаны, включая международные неправительственные организации ( объединения ) ,
совместные предприятия с участием юридических лиц РФ и иностранных юридических лиц и граждан, иностранные юридические лица), а также граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, которым предоставлена земля в собственность, владение, пользование или аренду. Короче говоря, кроме законодательно освобожденных полностью или на определенных условиях от земельного налога в России плательщиками являются все собственники и арендаторы земли, землевладельцы и землепользователи.
Что является объектом обложения земельным налогом или взимания земельной платы.
Объектами обложения земельным налогом и взимания арендной платы являются все земельные участки, части земельных участков, земельные доли (при общей долевой собственности на земельный участок), предоставленные юридическим лицам и гражданам в собственность или пользование (в том числе и аренду).
От чего зависит размер земельного налога.
Поскольку земельный налог устанавливается в виде стабильных платежей за единицу площади в расчете на год, его размер зависит от площади участка, качества и местоположения земли.
Кто устанавливает размер арендной платы и можно ли платить ее в натуральной форме.
Размер, условия и сроки внесения арендной платы как в денежной, так и в натуральной форме определяются исключительно договором между арендодателем и
арендатором земли.
При аренде земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов.
Что понимается под превышением норм отвода земли.
Земельным законодательством РФ дано право устанавливать предельные (минимальные и максимальные)размеры земельных участков:
* субъектам РФ - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного и гаражного строительства;
* органам местного самоуправления (районные, без районов города, городские, поселковые и сельские) - для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства.
Земельным законодательством устанавливается и минимальный предел, ниже которого отвод земельного участка не должен производиться. Это особенно важно знать тем гражданам, которым земля передается в наследство и необходимо произвести раздел собственности между собственниками. В случае, если при делении получаются доли ниже минимально установленных пределов, то участок необходимо считать неделимым, то есть такой земельный участок может быть закреплен за всеми собственниками на равных правах, как общая неделимая собственность, либо за одним собственником с выплатой остальным наследникам стоимости их долей.
3. Указ Президента РФ
“О реализации конституционных прав граждан на землю”3
С формальной точки зрения, указ является временным правовым актом, принятие которого обусловлено длительной стагнацией законодательного процесса в вопросе, требующем урегулирования на федеральном уровне. Провозглашая право свободного владения земельной собственностью, Конституция в статье 36 части 3 устанавливает, что конкретные вопросы правоотношений земельной собственности должны регулироваться Федеральным законом. Длительная дискуссия в Думе по поводу Земельного кодекса, который и должен сыграть роль такого закона, привела к выводу, что усилиями противников свободного земельного оборота этот документ
может быть принят едва ли не через десятилетие. Появление указа, гарантирующего свободу операций с земельными долями, ставит сторонников земельного рынка в гораздо более благоприятные условия, нежели его противников.
Сложным является вопрос о том, почему Б. Ельцин ограничил действие указа только землями сельскохозяйственного назначения. Единственное положение, которое может иметь отношение к земельным участкам в городах, изложено в его первом пункте. Очевидно, что этот пункт касается ближайших пригородов крупных городов.
Почему Б. Ельцин не пошел дальше и не закрепил аналогичные деревенским права за всеми без исключения горожанами, остается не совсем ясным. Он ограничился поручением правительству в месячный срок внести в Думу проект закона о бесплатном закреплении в собственности граждан перечисленных в пункте 1 указа земельных участков. Обращение к пункту ”В” статьи 72 Конституции, согласно которому вопросы владения, пользования и распоряжения землей, ресурсами относятся к совместному ведению РФ и ее субъектов, в данном случае ничего не
объясняет, поскольку в отношении сельскохозяйственных земель президент поступил гораздо более решительно.
4.Налог на недвижимость и земельный налог:
перспектива - объединение.4
Налог на недвижимость - это перспектива. В масштабах России налог на недвижимость будет вводиться в течение очень продолжительного времени и заменит 3 имущественных налога: на имущество предприятий, на землю и на имущество физических лиц.
В перспективе объектом налогообложения должен стать единый комплекс, состоящий из земли, расположенных на ней и тесно связанных с ней зданий, строений, сооружений. Это - объект, а базой станет рыночная стоимость, ставки налога при этом будут весьма небольшими. Но нужно еще очень много сделать, чтобы налог на недвижимость заработал, в частности земельные кадастры, кадастры собственников имущества. Должна быть достаточно хорошая система оценки стоимости недвижимости.
Были надежды, что с 1996 , в крайнем случае с начала 1997 года этот налог будет апробирован в Твери и Новгороде ,затем его база должна быть расширена.
5.Заключение.
Из всего сказанного здесь можно сделать следующие выводы:
* в России земельное законодательство находится в зачаточном состоянии, а то что уже создано - имеет весьма неоформленный вид: основной закон “О плате за землю” от 11.10.1991г имеет несколько дополнений в виде законов “О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР “О плате за землю” и т.п. Это касается и Федеральных законов. Например :
- Закон Ленинградской области “О плате за землю в Ленинградской области”
- Областной закон “О внесении изменений и дополнений в статьи 3 и 13 Областного закона “О плате за землю в Ленинградской области”
- Закон Ленинградской области “Об изменении формулировки статьи 2 Закона Ленинградской области от 27 декабря 1994 года №13-О3 “О внесении изменений и дополнений в Закон Ленинградской области “О плате за землю в Ленинградской области”.
- Закон Ленинградской области “О внесении изменений и дополнений в Закон Ленинградской области “О плате за землю в Ленинградской области в 1994 году”.
* Юридическая основа землевладения весьма разнообразна, благодаря многочисленным указам Президента РФ Бориса Николаевича, которые по сути являются временными мерами по улучшению обстановки и наведению порядка.5
* В результате такого нагромождения или, вернее, наслоения законов, а также в результате не всегда ясной их формулировки создается возможность разнообразного их толкования.
* Многие вопросы, касающиеся землепользования, землевладения и налогообложения находятся в стадии разработки. Они имеют своих сторонников и противников, и победа того или иного лагеря определит направление развития Российского законодательства, в частности земельного.
* И последнее, самое главное. В России наряду с государственной уже существует частная индивидуальная, семейная, коллективная и другие формы собственности на землю.
6.Приложение.
Закон РСФСР ”О плате за землю”,
принятый Верховным советом РСФСР 11 октября 1991 года.6
Раздел ( .Основные положения.
С т а т ь я 1. Использование земли в РСФСР является платным. Формами платы являются: земельная плата, арендная плата, нормативная цена земли.
Собственники земли, землевладельцы и землепользователи, кроме арендаторов, облагаются ежегодным земельным налогом.
За землю, переданную в аренду, взимается арендная плата.
С т а т ь я 2. Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечения развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирования специальных фондов финансирования этих мероприятий.
С т а т ь я 3. Размер земельного налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев и землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете за 1 год.
Ставки земельного налога пересматриваются в связи с изменениями не зависящих от пользователя условий хозяйствования.
Раздел ( ( . Плата за земли сельскохозяйственного назначения.
Раздел ( ( ( . Плата за земли несельскохозяйственного назначения.
Раздел (? . Льготы по взиманию плоты за землю.
Раздел ? . Порядок установления и взимания платы за землю.
Раздел ? ( . Использование средств, поступивших от платы за землю.
Раздел ? ( ( . Нормативная цена земли.
Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.
Нормативная цена земли вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность, установления коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка.
Указ Президента РФ Б.Н. Ельцина
“О реализации конституционных прав граждан на землю”
от 7 марта 1996 года.
С начала 1991 года в результате проведения земельной реформы около 40 млн. Граждан РФ получили в собственность земельные участки, 12 млн. Сельских жителей стали собственниками земельных долей (паев). Однако многие вопросы земельных отношений законодательно не решены.
1. Установить, что земельные участки, полученные до 1.01.1991 и находящиеся в их пожизненном наследуемом владении и пользовании, в том числе сверх установленных предельных размеров и используемые ими для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, жилищного либо дачного строительства, со-
храняется за гражданами в полном размере. Запрещается обязывать граждан, имеющих указанные земельные участки, выкупать или брать в аренду.
4. собственники земельной доли без согласия других участников долевой собственности в праве:
* продать земельную долю
* передать земельную долю по наследству
* использовать земельную долю для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства
* подарить земельную долю
* передать земельную долю в аренду
* передать земельную долю на условиях договора ренты и пожизненного содержания
* внести земельную долю или право пользования этой долей в уставный капитал или паевой фонд сельскохозяйственной организации
5. Договор аренды земельных долей заключается на срок не менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельные собственники, так и группа собственников земельных долей
Площадь земель сельскохозяйственного назначения, арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не ограничивается.
6.Разрешить органам местного самоуправления по заявлению собственника выкупать его земельную долю в целях пополнения фонда перераспределения земель и передачи (продажи) юридическим лицам и гражданам РФ для производства сельскохозяйственной продукции.
9.Органам местного самоуправления в те че6ние месяца со дня опубликования настоящего указа направить всем собственникам земельных долей извещения о поряд-
ке получения зарегистрированных в соответствии с законодательством РФ свидетельств на право собственности на земельные доли (для тех, кто ранее их не получил).
Невостребованные земельные доли, на которые не поступили заявления на получение свидетельств на право собственности на земельные доли передаются (сохраняются за) сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной земельной доли не подал заявление на получение свидетельства на право собственности на земельную долю и не принял решения об использовании земельной доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации еще на три года.
Указ Президента РФ “О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан”
от 2 марта 1992 года.
В целях упорядочения бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан постановляю:
1. Установить, что при определении среднерайонной нормы бесплатной передачи земли в собственность всю площадь сельскохозяйственных угодий в пределах сельскохозяйственных предприятий района, за исключением земель, передаваемых в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, делится на суммарную численность лиц, работающих в сельском хозяйстве.
2. Предоставить право главам местной администрации сельских районов по представлению комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам устанавливать дифференциальную среднюю норму по передаче земли в собственность по выделен-
ным на территории района зонам с различной плотностью сельского населения.
3. Контроль за исполнением настоящего Указа возложить на органы исполнительной власти республик в составе РФ, краев, областей, автономных образований.
Указ Президента РФ “О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий” от 25 марта 1992 года.
В целях ускорения приватизации и дальнейшего совершенствования земельных отношений постановляю:
1. Предоставить право гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий ..., а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность (продажа осуществляется по цене не ниже нормативной).
2. Установить, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность.
4. Контроль за исполнением настоящего Указа возложить на органы исполнительной власти республик в составе РФ , краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга.
Список литературы.
1. Президент в роли парламента. Журнал ”Коммерсант”, 1996г / 6.
2. С. Шаталов отвечает на вопросы. Журнал “Коммерсант”,1996г / 18.
3. Экономическая газета 1992г / 11.
4. Ведомости Верховного Совета РСФСР, 1991г / 44 , статья 1424.
5. Собрание законодательства РФ, 1994г / 16 , статья 1860.
6. Земельный налог: формы, ставки, порядок исчисления. Экономико-правовой бюллетень. М.,1995г
7. Плата за землю: Законы. Постановления. Комментарии. СПб.: Лениздат, 1995г